1. No category

KOMMUNEPLANENS AREALDEL
BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER
16.06.15
BEHANDLINGER OG REVISJONER:
Godkjent i UFS 13.03.14
Revidert 06.05.14 – nye bestemmelser om overvannshåndtering
og rekkefølge Eike, Kolnes, Skre
Revidert 09.05.14 – ny bestemmelse om visuell,
topografisk tilpasning til Avaldsnes kirke knyttet til utvidet næringsareal på Husøy
Revidert og godkjent i UFS 15.05.14
Forslag til UFS/FSK 15.01.15
Godkjent i FSK 26.01.15 – lagt ut på høring
Endret etter drøftingsmøte med fylkesmann,
fylkeskommune og Statens vegvesen 21.04.15
Innarbeidet retningslinjer etter meklingsmøte 27.05.15 for
utbygging av off.område på Spanne
Godkjent i kommunestyret 16.06.2015
I. Generelle bestemmelser (plan- og bygningslovens §11-9)
1. Bestemmelser om krav om reguleringsplan – område- og/eller detaljregulering
(§11-9 nr. 1)
1.1 Krav om reguleringsplan i alle områder vist som framtidige områder for:
a. Bebyggelse og anlegg
b. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
c. Større nye småbåthavner og større utvidelse av eksisterende havner. Dette gjelder
småbåthavn på Ospøy, i Syrevågen, Haugesund Seilforenings havn på Lindøy og
småbåthavn og naustparseller på Sund.
Innenfor arealer vist til ovennevnte formål, kan tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens
§§ 20-1 og 20-2 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Kommunen vil i det
enkelte tilfelle vurdere hvorvidt områdeplan eller detaljplan er den mest hensiktsmessige
planform.
1.2 Krav om reguleringsplan i boligområder vist som eksisterende boligbebyggelse
På eiendommer større enn 3 da innenfor arealene som er avsatt til boligområder for
eksisterende bebyggelse, og på eiendommer beliggende mellom 100 og 50 meter fra sjø, kan
tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens §§ 20-1 og 20-2 ikke finne sted før eiendommen
inngår i detaljplan. Det samme gjelder om det planlegges oppført bygninger med 4 eller
flere boenheter.
1.3 Krav om reguleringsplan i områder for fritidsboliger som er vist som eksisterende
fritidsbebyggelse
På eiendommer større enn 3 da kan tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens §§ 20-1 og
20-2 formål ikke finne sted før eiendommen inngår i detaljplan. Det samme gjelder om det
planlegges oppført bygninger med 4 eller flere boenheter.
1.4 Plankrav innenfor området Eike, Kolnes, Skre
a. Innenfor arealer merket B på plankartet, kan tiltak som omfattes av plan- og
bygningslovens §§ 20-1, 20-2 og 30-4 ikke finne sted før området inngår i områdeplan. Jf.
plan- og bygningsloven § 12-2.
b. Innenfor arealer merket FB på plankartet, kan tiltak som omfattes av plan- og
bygningslovens §§ 20-1, 20-2 og 30-4 ikke finne sted før området inngår i detaljplan. Jf. planog bygningsloven § 12-3.
c. Innenfor boligområder som verken er merket B eller FB, og der det planlegges utbygging
av flere enn 4 boenheter, skal kommunen stille krav om at det blir utarbeidet detaljplan for
utbyggingen. Jf. plan- og bygningslovens §12-3.
d. Innenfor arealer avsatt til bebyggelse for offentlig tjenesteyting, sentrumsformål (område
S1og S2) og idrettsanlegg, kan tiltak som omfattes av plan- og bygningslovens §§ 20-1, 20-2
og 30-4 ikke finne sted før området inngår i detaljplan. Jf. plan- og bygningslovens § 12-3.
Ved utarbeiding av plan for ovennevnte områder, skal området for sentrumsformål(S1) og
område for offentlig tjenesteyting omfattes av samme plan, og utnyttelsen av arealene skal
ses i funksjonell sammenheng. Ved utarbeiding av planen skal det legges vekt på å etablere
en urban bygningsstruktur. Veganlegg og ubebygde arealer skal også gis et urbant uttrykk.
1.5 Forholdet til gjeldende reguleringsplaner
Alle reguleringsplaner, godkjent før den foreliggende kommuneplanens godkjennelse,
gjelder foran kommuneplanens arealdel der arealbruken i reguleringsplanen er i samsvar
med arealbruken i kommuneplanen. Dette gjelder også tiltak i 100-metersbeltet til sjø, der
tiltaket er i samsvar med godkjent reguleringsplan med tilhørende bestemmelser.
I de tilfeller kommuneplanen viser annen arealbruk, kreves det endring av
reguleringsplanen før tiltak som krever godkjenning i medhold av plan- og bygningslovens
§§ 20-1 og 20-2, kan tillates.
2. Bestemmelser om innhold i utbyggingsavtaler (§11-9 nr.2 og §17-2)
2.1 Innhold i utbyggingsavtaler
a. Utbyggingsavtaler kan inngås for gjennomføring av plan for byggeområder som omfatter
mer enn 10 boliger eller 1000 m2 næringsareal. Utbyggingsavtale kan også benyttes dersom
det anses nødvendig for å oppfylle rekkefølgekrav ut over selve byggeområdet, eller hvis
partene ønsker å inngå avtale om særlige forhold som det er naturlig å regulere i en
utbyggingsavtale.
b. Utbyggingsavtale forutsettes inngått før rammetillatelse eller tillatelse til tiltak gis.
Utbyggingsavtalen kan omfatte alle forhold som omfattes av bestemmelsene i §17-3,
herunder at kommunen skal gis fortrinnsrett til kjøp av inntil 20% av boligene i
utbyggingsområdet til markedspris.
3. Bestemmelser om krav til tekniske løsninger (§11-9 nr. 3)
3.1 Veg, vann og avløpsanlegg
Veg, vann og avløpsanlegg skal etableres i henhold til gjeldende kommunaltekniske norm
for slike anlegg.
3.2 Håndtering av overflatevann
a. Bebyggelse i tilknytning til vassdrag
For områder i kommuneplanen som dreneres til vassdrag skal følgende vurderes:
- vurdering av konsekvenser for vassdraget
- eventuell vassdragsmodellering
- eventuell vassdragsforebygging eller andre tiltak
Ved utarbeiding av reguleringsplan, må planen vise tilstrekkelig areal til nødvendige
flomsikringstiltak på begge sider av alle bekker og vassdrag.
b. Reguleringsplaner
Reguleringsplaner skal gis en utforming som ivaretar følgende forhold:
- Større flommer skal sikres i flomveier over bakkenivå.
- Fordrøyning av flomvannet over bakkenivå skal sikres i utbyggingsområdets
lavpunkt(er)
Det vises til gjeldende VA-norm, vedlegg 9 og administrative bestemmelser pkt. 3.2.
c) Påslippskrav
Tilkobling til kommunalt overvannssystem skal ikke skje ute forutgående fordrøyning. Slik
fordrøyning kan fortrinnsvis skje lokalt på den enkelte tomt eller for flere tomter i
fellesskap.
3.3 Utbygging i planområdet Eike, Kolnes, Skre før ny Eikeveg er etablert
Ved søknad om byggetillatelse i planområdet, før ny Eikeveg med tilhørende VA-anlegg er
etablert, skal kapasitet på ledningsnett, herunder overvannsnett og renseanlegg, vurderes.
Dersom disse forholdene ikke betraktes som tilfredsstillende, kan ikke plan- og
bygningslovens krav til tekniske anlegg ansees som oppfylt. Jf. plan- og bygningslovens §
27-2.
3.4 Bestemmelser om vegtrafikkstøy
Utbygging i områder med støy fra vegtrafikk, skal skjermes slik at innendørs og utendørs
arealer oppfyller de til enhver tid gjeldende bestemmelser om støy. Jf
Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i arealplanlegging, T-1442. Støysonekart for
veg skal legges til grunn ved vurdering av støypåvirkning og ved vurdering av behov for
utredninger. Detaljert utforming skal avklares gjennom reguleringsplaner for de aktuelle
utbyggingstiltak.
4. Bestemmelser om krav til rekkefølge (§11-9 nr. 4)
4.1 Generelle rekkefølgekrav
a. I områder som er avsatt til utbyggingsformål, kan utbygging ikke finne sted før godkjente
tekniske anlegg (veg, herunder gang- og sykkelveg, vannforsyning og avløp) er etablert. I
områder som omfattes av hovedplan for avløp for Karmøy, skal tiltakene som følger av
denne planen være gjennomført før utbygging finner sted.
b. Utbyggingsrekkefølge og rekkefølge for utarbeiding av reguleringsplaner for kommunale
boligfelter framgår av sist vedtatte kommunale boligbyggeprogram
4.2 Rekkefølgekrav for utbygging i området Eike, Kolnes, Skre
a. Boligområder merket B, boligområder som ved godkjenning av den foreliggende
kommunedelplan ikke inngår i godkjent reguleringsplan, sentrumsområde S1 og område
for undervisning, kan ikke bygges ut før ny Eikeveg med gang- og sykkelveg og tilhørende
VA-anlegg er bygget. VA-anlegget skal også omfatte anlegg for håndtering av overvann
som skal ledes til Vassbrekkevatnet/Aksnesvatnet.
b. Boligområder beliggende nord for E134, kan ikke bygges ut før det er gjennomført
trafikksikringstiltak i Skrekrysset. Statens vegvesen skal ta stilling til og godkjenne de tiltak
som skal gjennomføres.
c. Boligområdene merket B skal bygges ut slik at utbyggingen i ett område må sluttføres før
en kan starte utbygging i nytt område. Dog kan kommunen gi tillatelse til oppstart av
byggemodning av nytt område før forrige område er komplett utbygd for å sikre en
kontinuerlig utbygging og et kontinuerlig tilbud av nye boliger innenfor planområdet.
d. Område B6 skal være første utbyggingsområde. Ved regulering og byggemodning av
dette området skal også det sønnenforliggende sentrumsområdet S1 reguleres og
tilrettelegges for utbygging. Boligområde B9 med tilhørende grønnstruktur er siste
utbyggingsetappe innenfor arealene som omfattes av kommunedelplanen.
e. Ny Eikeveg med gang- og sykkelveg skal være etablert fram til Skåredalskrysset på E134
i Haugesund kommune. Vegstandarden for kjørevegen skal være en veg for
trafikkbelastning på 1500 til 5000 ÅDT, omtalt som Sa2-veg i Statens vegvesens normaler
gjeldende pr. 23.06.2011. Gang- og sykkelvegen skal ha 3 meters kjørebane. Gjennom
sentrumsområdet vist i planen, kan vegen og anlegg for gående og syklende, bygges med
gateprofil.
f. Det er en forutsetning at krav til ny Eikeveg også omfatter ny Eikeveg i Haugesund
kommune. For gjennomføring av planarbeidet skal Karmøy og Haugesund kommuner
etablere de samarbeidsorganer en i fellesskap finner hensiktsmessig.
g. Ved etablering av overordnet VA-anlegg fram til Spanne i Karmøy kommune, skal det på
grøftetraseen bygges turveg med minimum 2,5 meters bredde.
h. Når ny Eikeveg etableres, skal det parallelt med denne utbyggingen bygges snuplass for
buss på Skrevegen ved dagens kryss med E134. Samtidig med dette arbeidet skal bussstoppene ved E134 oppgraderes i samsvar med gjeldende normer for universell utforming,
og henstillingsplasser for personbiler og sykkel etableres.
i. Utbygging av boligområder merket B kan ikke starte før det kan dokumenteres at det er
tilstrekkelig grunnskolekapasitet i området. Kommunen avgjør om tilstrekkelig kapasitet er
til stede.
j. Kommunen kan, etter en konkret vurdering, pålegge utbyggere av boligområder som ved
godkjenning av den foreliggende kommunedelplan er regulert, å etablere møteplasser på
eksisterende Eikeveg. Hver utbygger kan pålegges å etablere inntil 2 møteplasser. Denne
bestemmelsen gjelder inntil ny Eikeveg er bygd.
4.3 Rekkefølgekrav for utbygging i Røyksund vest
Ny boligutbygging eller utbygging av fritidsboliger i Røyksund vest, kan ikke godkjennes
før eksisterende kommunale veg til området er opprustet til en standard som tilfredsstiller
kommunens trafikksikkerhetskrav. Utbygging av eksisterende boliger eller fritidsboliger,
eller utbygging av boliger eller fritidsboliger i medhold av reguleringsplaner godkjent per
01.07 2014, omfattes ikke av rekkefølgekravet.
5. Bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum med mer (§11-9 nr.5)
5.1 Bestemmelse om universell utforming
Bygninger, veger og øvrige anlegg skal ha universell utforming i tråd med vedtatte
bestemmelser i lover og forskrifter.
5.2. Bestemmelse om barns utemiljø
I nye boligområder skal del det opparbeides arealer for lek og uteopphold etter følgende
norm:
<25 boenheter: 50 m2 per boenhet
>25 boenheter: 75 m2 per boenhet
>100 boenheter: 100 m2 per boenhet
Arealer for lek og uteopphold skal ha gode solforhold, tilfredsstillende støyforhold og være
skjermet mot trafikk og forurensning. Ved planlegging av arealer for uteopphold, skal det
tilstrebes at arealene blir plassert i sammenheng. For krav til opparbeiding og øvrig teknisk
standard, vises det til den til enhver tid gjeldende kommunaltekniske norm for Karmøy
kommune.
5.3 Bestemmelse om parkering
Disse bestemmelser gjelder foran bestemmelser om parkering gitt i reguleringsplaner og
kommunalteknisk norm godkjent før godkjenning av disse bestemmelser.
5.3.1 Bestemmelser om parkering ved boligbebyggelse
a. Krav til opparbeiding ved all parkeringsdekning på egen eiendom:

Enebolig: 2 biloppstillingsplasser (garasje inkludert)

Enebolig med sekundærleilighet: 3 biloppstillingsplasser (1 garasje inkludert)

Rekkehus og annen konsentrert småhusbebyggelse: 2 biloppstillingsplasser per
boenhet
b. Krav til opparbeiding ved en kombinasjon av parkering på egen egen eiendom og
parkering på fellesarealer eller i parkeringsanlegg:

Eneboliger: 2 biloppstillingsplasser (garasje inkludert)

Rekkehus og annen konsentrert småhusbebyggelse: 1,5 biloppstillingsplass per
boenhet
c. Krav til opparbeiding ved parkering på fellesarealer eller i fellesanlegg:

Inntil 10 boenheter: 1,5 biloppstillingsplass per boenhet

Over 10 boenheter: 1,25 biloppstillingsplasser per enhet

Boenheter mindre enn 50 m2 i kommuneplanens sentrums-områder: 0,5
biloppstillingsplass per boenhet
Denne parkeringsdekningen skal legges til grunn dersom parkeringsplassene skal
disponeres i fellesskap. Skal hver boenhet ha eksklusiv bruksrett til parkeringsplasser, skal
de krav til parkering som fremkommer i pkt. a til b over, opparbeides i tillegg.
Ved parkering i fellesanlegg med inntil 50 plasser, skal minimum 10 % av
parkeringsplassene avsettes til kjøretøy for personer med nedsatt funksjonsevne (HC
parkeringsplasser). For fellesanlegg med mer enn 50 plasser skal det avsettes minimum 5
plasser til denne typen kjøretøy. Dersom hver boenhet skal ha eksklusiv bruksrett til
parkeringsplass, skal det anlegges felles gjesteparkeringsplasser med HC parkeringsplasser
tilsvarende 5 % av den totale parkeringsdekningen, eller minimum 1 HC parkeringsplass.
d. Krav til opparbeiding av parkeringsplasser kan etterkommes ved frikjøp av inntil 30% av
det antall parkeringsplasser som kreves etablert. Jf plan- og bygningslovens § 28-7 og
regelverk fastsatt av kommunen.
e. I felles parkeringsanlegg skal det anlegges 1,5 parkeringsplasser for sykkel per boenhet.
Sykkelparkeringen skal opparbeides med stativ, og skal fortrinnsvis være under tak nær
inngang til boligene.
f. Parkeringskravene kan lempes eller skjerpes etter en konkret vurdering i reguleringsplan
eller i den enkelte byggesøknad.
5.3.2 Bestemmelser om parkering ved forretningsbebyggelse
a. Ved forretningsbebyggelse kan det etableres inntil 1 parkeringsplass per 50 m2 brutto
golvareal. Om det skal stilles krav til parkering, vurderes i det enkelte tilfelle. Ved
vurdering av eventuelt parkeringskrav, skal den samlede tilgang på parkeringsplasser i
området tillegges vekt.
b. Ved forretningsbebyggelse skal det anlegges 1 sykkelparkeringsplass per 100 m2 brutto
forretningsareal. Ved forretningsbygg mellom 1000 og 2000 m2 skal det etableres 10
sykkelparkeringsplasser. Ved forretningsbygg mellom 2000 og 3000m2 skal det etableres 15
plasser. Ved forretningsbygg over 3000 m2 skal det etableres 20 plasser. Sykkelparkeringen
skal opparbeides med stativ, fortrinnsvis under tak nær inngang.
b. Eventuelle krav til opparbeiding av parkeringsplasser, kan etterkommes ved frikjøp i
henhold til regelverk fastsatt av kommunen. Jf pbl §28-7.
5.3.3 Bestemmelser om parkering ved industri- og lagerbebyggelse
a. Ved industri- og lagerbebyggelse kan det etableres inntil 1 parkeringsplass per 100 m2
golvflate i bebyggelsen. I tillegg kommer parkeringsplasser for eventuelle besøkende etter
dokumentert behov. Om det skal stilles krav til parkering vurderes i det enkelte tilfelle. Ved
vurdering av eventuelt parkeringskrav, skal den samlede tilgang på parkeringsplasser,
kollektivtilbud og sykkelvegnett i området tillegges vekt.
b. Eventuelle krav til opparbeiding av parkeringsplasser, kan etterkommes ved frikjøp i
henhold til regelverk fastsatt av kommunen. Jf pbl §28-7.
5.3.4 Bestemmelser om parkering ved institusjoner, forsamlingslokaler, skoler, idrettsanlegg
og tilsvarende bebyggelse.
a. For institusjoner, forsamlingslokaler, skoler, idrettsanlegg og lignende vurderes
parkeringsbehovet i hvert enkelt tilfelle. Kommunen kan stille krav til opparbeiding av
parkeringsplasser. Ved vurdering av eventuelt krav til parkering, skal en legge vekt på den
samlede tilgang på parkeringsplasser i nærområdet og bruksfrekvens for disse plassene.
Ved vurdering av eventuelt parkeringskrav, skal den samlede tilgang på parkeringsplasser,
kollektivtilbud og sykkelvegnett tillegges vekt.
b. Eventuelle krav til opparbeiding av parkeringsplasser, kan etterkommes ved frikjøp i
henhold til regelverk fastsatt av kommunen. Jf pbl §28-7.
5.3.5 Minstenorm for parkeringsarealer
Parkeringsplass skal ikke være mindre enn 5 x 2,5 m. For felles parkeringsplass der det
senere kan være aktuelt å bygge garasjeanlegg må parkeringsplassene være minimum 6 x 3
m. HC parkeringsplass skal ikke være mindre enn 6 x 4,5 m. Der det senere kan være
aktuelt å bygge garasjeanlegg må HC parkeringsplassene være minimum 7 x 5 m. Eventuell
parkering langs kommunal veg skal framgå av reguleringsplanen.
5.4 Bestemmelser om tettstedsutvikling
I sentrum av Åkrehamn og Kopervik kan kjøpesentre etableres eller utvides uten
begrensning i størrelse. I Skudeneshavn kan det etableres kjøpesentre på inntil 3000 m2.
Kjøpesenter større enn 3000 m2, kan tillates etablert dersom disse er dimensjonert for å
dekke Skudeneshavns handelsomland. I Vedavågen, Avaldsnes og Vormedal kan det
etableres kjøpesentre på inntil 3000 m2. Avgrensning av sentrene framgår av plankartet.
Utenfor sentrene nevnt over, kan det etableres bygninger for detaljvarehandel med et
bruksareal på inntil 1200 m2.
5.5. Bestemmelse om utnyttelse av sentrumsområdet; Eike, Kolnes, Skre
Innenfor sentrumsområdet skal minst 1/3 av de samlede utbyggingsarealer ha annen bruk
enn boliger. Kommunen skal påse at handelsvirksomhet som etableres innenfor
sentrumsområdet har et omfang og en funksjon som primært har som mål å betjene
lokalsamfunnet.
5.6 Bestemmelser om gjennomsnittlig tetthet i nye utbyggingsområder
I boligområder med gangavstand til Kopervik og Åkrehamn sentrum skal det stilles krav
om minimum 3 boliger per dekar. Med gangavstand forstås en avstand på 1 km langs
korteste ganglinje. I Skudeneshavn, Vedavågen, Avaldsnes og Vormedal stilles det krav om
minimum 2 boliger per dekar innenfor en avstand på 500 meter fra sentrum. I øvrige
boligområder stilles det krav om minimum 1,2 boliger per dekar. For å få et variert
boligtilbud må tetthet vurderes for større områder som det er naturlig å se i sammenheng.
Innenfor nye boligområder beliggende inntil 300 meter fra kollektivaksen, skal det
oppføres minimum 2,5 boliger per da. Med kollektivaksen forstås E134, FV47 og FV835 til
Vormedal sentrum.
Utbyggingsområder med mer enn 5 boliger per da, kan bare godkjennes der det kan
dokumenteres at private og felles uteområder har gode solforhold og at fellesarealene blir
opparbeidet med en standard som gir alle beboere i området muligheter for bruk.
5.7. Bestemmelse om tetthet for områder ved kollektivaksen; Eike, Kolnes, Skre
Innenfor nye boligområder (områder merket B og FB) beliggende inntil 300 meter fra
kollektivaksen, skal det oppføres minimum 2,5 boliger pr.da. Med kollektivaksen forstås ny
Eikeveg og Skrevegen fra krysset med ny Eikeveg til E134.
5.8. Bestemmelser for boligområder merket B; Eike, Kolnes, Skre
Innenfor boligområder merket B og som ikke omfattes av pkt. 5.6, skal utbyggingen ha
minst 2 boliger per da. Tettheten beregnes som et gjennomsnitt for hele området og
omfatter bruttoareal med unntak av arealer til overordnet infrastruktur og grønnstruktur.
5.9. Bestemmelser for boligområder merket FB; Eike, Kolnes, Skre
a. Innenfor boligområder merket FB og som ikke omfattes av pkt.11, skal utbyggingen
innenfor hvert detaljplanområde ha minst 1,5 boliger per da. Tomteutnyttelsen skal likevel
ikke overstige 4 boliger per da bruttoareal. Tettheten beregnes som et gjennomsnitt for hele
området og omfatter bruttoareal med unntak av arealer til overordnet infrastruktur og
grønnstruktur.
b. Detaljplanene skal utformes slik at antall avkjørsler til tilgrensende fylkesveg ikke øker
dersom det allerede er etablerte avkjørsel fra den enkelte eiendom.
5.10 Bestemmelse om byggegrense til uregulerte kommunale veger
Til uregulerte kommunale veger er det en generell byggegrense på 10 meter fra senterlinje
veg. Etter en konkret vurdering i det enkelte tilfellet, kan kommunen fastsette en
byggegrense som er mindre enn 10 meter.
5.11 Bestemmelse om avkjørsel til riksveger og fylkesveger
Statens vegvesens rammeplan for avkjørsler gjelder ved søknad om avkjørsel til riksveger
og fylkesveger.
5.12 Bestemmelse om høydeplassering for bygninger ved sjø
Bygninger ved sjø skal ha laveste golvnivå på kote 2,5 (NN2000). Unntatt fra dette er
bygningsarealer der sjøvannsinntrengning ikke vil påføre bygningen skader.
5.13 Bestemmelser om bygningshøyde
Det kan ikke godkjennes reguleringsplaner for bygninger med høyde som overstiger den
høyde som kommunens brann- og redningsvesen kan nå med sitt slokkeutstyr. Etter en
konkret vurdering i det enkelte tilfelle og dokumenterte avbøtende tiltak akseptert av
brann- og redningsvesenet, kan reguleringsplaner som åpner for høyere bebyggelse,
godkjennes.
5.14 Bestemmelse om tomteutnyttelse der utnyttelse i reguleringsplan er angitt som U-grad
I godkjente reguleringsplaner der tomteutnyttelsen er angitt som U-grad, skal største
tomteutnyttelse være U-graden fortolket som BYA. BYA som beregnet etter § 5-2 i veileder
«Grad av utnytting» fra KMD januar 2014.
5.15 Bestemmelser knyttet til utforming av garasjer og uthus.
a. Disse bestemmelser erstatter bestemmelser om utforming av garasjer gitt i tidligere
godkjente reguleringsplaner.
b. Garasje og uthus skal tilpasses bebyggelsen på eiendommen med hensyn til utforming og
materialvalg. Garasjer og uthus skal ha en enkel utforming uten takark, takoppløft, karnapp
eller lignende.
c. Garasjer og uthus kan ikke inneholde rom for varig opphold.
d. Plasseres garasje eller uthus nærmere nabogrense enn 4 meter, kan mønehøyden ikke
overstige 5 meter. Høyde måles som i tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven.
5.16 Bestemmelse for eksisterende fritidsboliger
Eksisterende fritidsboliger, beliggende i områder som ikke er regulert til formålet, kan etter
søknad omdisponeres til helårsboliger under forutsetning av at det kan etableres kjørbar
adkomst, parkeringsplass i henhold til kommunal norm og avløpsanlegg som tilfredsstiller
kommunens krav. Dokumentert parkeringsplass på annen eiendom kan godkjennes.
Omdisponering til helårsbolig kan, dersom kommunen finner det trafikksikkerhetsmessig
forsvarlig, godkjennes uten etablering av snuplass på egen grunn. Slik godkjenning kan
ikke gis dersom boligen har direkte avkjørsel til fylkesveg. For byggutforming gjelder
bestemmelsen for øvrige boligområder i pkt. 6.1.
Fritidsboliger beliggende mer enn 4 km fra barneskole eller ungdomsskole, tillates heller
ikke omdisponert. Dersom det i området allerede er etablert skoleskyss, kan tillatelse etter
en konkret vurdering likevel gis.
6. Bestemmelser om hensyn som skal tas til bevaring av eksisterende bygninger
og annet kulturmiljø (§11-9 nr. 7)
6.1 Automatisk fredede kulturminner.
Før område- og detaljplaner kan bli vedtatt må kulturminnemyndighetene vurdere om
foreslåttarealdisponering vil føre til konflikt i forhold til automatisk fredede kulturminner,
jf. Kulturminnelova §§ 3, 8 og 9. Dette gjelder alle områder i kommuneplanen som ikke
tidligere er frigitt av kulturminnemyndighetene. Tiltak unntatt det generelle plankravet
skal sendes kulturminnemyndighetene for vurdering i henhold til Lov om kulturminner §§
3, 8 og 9. Dette gjelder også for tiltak innenfor formålene grønnstruktur og LNF-områder.
6.2 Avstand til automatisk freda kulturminner jf. Kulturminnelovens §3.
Ny bebyggelse skal ikke oppføres nærmere automatisk freda kulturminner enn 50 meter.
Bebyggelse som planlegges oppført mellom 50 og 100 meter fra automatisk freda
kulturminner, skal sendes på høring til kulturminnemyndighetene.
6.3 Forholdet til maritime kulturminner
Alle tiltak i sjø og vassdrag skal avklares med kulturminnemyndighetene ihht. Kml §§ 9 og
14 og kulturminner og kulturmiljø § 10.
6.4 For utvidelse av Falnes kirkegård, næringsområde Veakrossen, næringsområde Bygnes
og hensynssone for ny bruforbindelse over Karmsundet, gjelder følgende bestemmelse:
Automatisk fredede kulturminner som ligger innenfor de nevnte områder skal i forbindelse
med detaljregulering a området, søkes bevart gjennom hensynssoneregulering i framtidig
reguleringsplan.
6.5 Nyere tids kulturminner
Kulturminner og kulturmiljøer skal tas vare på i utviklingen av kommunen. Målet for vern
er å bevare kulturminner og kulturmiljøer mest mulig autentisk, som kilde til kunnskap,
opplevelse og verdiskapning. Kulturminnene må ses i sammenheng med sine omgivelser. I
kulturminners og kulturmiljøers nærhet skal nye bygninger, anlegg og andre tiltak tilpasses
i kulturminner og kulturmiljøer. Kommunedelplan for kulturminner med tilhørende kart er
grunnlag for vurdering av kulturminneverdier. Planen med tilhørende kart skal fungere
retningsgivende for tiltak som berører kulturminner og kulturmiljøer.
6.6 Istandsetting av bygninger og objekter
Verneverdige bygninger skal bevares og settes i stand i samsvar med gjeldende
antikvariske retningslinjer slik at bygningenes fasader, takform, volumer, bygningsmessige
detaljer ogmaterialkvalitet utbedres og/ellers bevares.
II. Bestemmelser til arealformål etter §11-7 nr. 1, 2 3 og 4. (§11-10)
7. Bestemmelser om tiltak som kan godkjennes uten plan i områder med plankrav
7.1 Tiltak som kan godkjennes uten plan i boligområder med krav til reguleringsplan (§1110 nr.1)
Følgende tiltak kan godkjennes:

Fasadeendring

Tilbygg, påbygg samt nybygg etter riving med BYA inntil 40% og BRA inntil 250 m2

Garasje inntil 50 m2 og med utforming innenfor kommuneplanens bestemmelser

Mindre tiltak som for eksempel forstøtningsmurer og levegger med høyde inntil
1,80 meter.

Fradeling av tilleggsarealer på inntil 200 m2.
8. Bestemmelser om fysisk utforming av anlegg
8.1 Bestemmelser knyttet til arealene som er avsatt til byggeområder for boliger og der det i
utgangspunktet ikke stilles krav om utarbeiding av reguleringsplan.
a. Bebyggelse med tilhørende innhegning ikke oppføres nærmere sjø enn 50 meter. Areal
for nye boligtomter kan ikke fradeles nærmere enn 50 meter fra sjø.
b. Bebyggelsen skal ikke ha høyde over 8 meter fra planert terreng. Høyde måles som i
tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven.
c. Bebyggelsen skal ikke ha en tomteutnyttelse over BYA= 40%.
8.2 Bestemmelser for arealer vist til byggeområder for fritidsbebyggelse og der det i
utgangspunktet ikke stilles krav om utarbeiding av reguleringsplan.
a. I 100-metersbeltet kan nye hytter ikke oppføres nærmere sjøen enn linja som utgjøres av
etablert hyttebebyggelse.
c. Maksimal størrelse på hytter må ikke overstige BYA = 80 m2 for arealer innenfor 100
meters avstand fra sjø. For øvrige arealer kan maksimal størrelse ikke overstige BYA = 100
m2. Det samlede areal kan oppføres i inntil 2 enheter med inntil 8 meters avstand. Den
minste enhet kan maksimalt være 20 m2.
d. Bebyggelsen skal ikke ha høyde over 6 meter fra planert terreng. Høyde måles som i
tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven.
e. Det kan ikke etableres nye, frittstående naust i området. Naust kan kun etableres i
tilknytning til eksisterende naust. Lokalisering som medfører vesentlige landskapsinngrep
eller som er i konflikt med strekninger med særskilt natur- eller friluftsverdi, tillates ikke.
Maksimal størrelse BYA= 30 m2. Utformingen for øvrig skal være som i bestemmelsene til
byggeområder for naust. (Bestemmelsenes pkt. 8.4).
f. Brygger skal ikke ha større lengde i front enn 2,5 meter.
8.3 Bestemmelser knyttet til byggeområde for blandet formål
a. Innenfor områder vist til blandet formål, kan det oppføres bygninger med funksjon som
naust, bolig, fritidsbolig eller kontor i kombinasjon eller i bygninger med bare ett
bruksformål. Bygninger for næringsvirksomhet og kulturelle formål kan oppføres når de
etter kommunens skjønn ikke er til sjenanse for omgivelsene.
b. Kommunen fastsetter krav til parkeringsdekning eller gir tillatelse til etablering av
parkeringsplasser i det enkelte tilfellet. Utgangspunktet for vurderingen skal være
bestemmelsene om parkering gitt i pkt. 5.3.
8.4 Bestemmelser knyttet til byggeområde for naust
a. Med naust forstår en bygning, uten rom for overnatting eller varig opphold, for
oppbevaring av mindre båt med tilhørende utstyr.
b. Plassering av naust må ikke hindre ferdsel i strandsonen. Situasjonskart skal vise
mulighet for passering.
c. Brygger i tilknytning til naust skal ikke være større enn det som er nødvendig for bryggas
funksjon som adkomstareal fra fortøyd båt.
d. Størrelsen på naust skal ikke overstige 30 m2, og høyden skal ikke overstige 5 meter.
Høyde måles som i tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven. Naust skal ha saltak med
en takvinkel på minimum 15 grader. Naust skal gis en enkel utforming uten arker, kvister
og andre takopplett, balkonger, karnapper eller andre fasadeelementer.
e. I områder for naust, kan det også oppføres brygger uten tilhørende naust. Størrelsen skal
være tilpasset bryggas primærfunksjon som fortøyningsplass for båt med tilhørende
adkomstareal.
8.5 Bestemmelser om byggehøyder i sentrumsområder i Kopervik og Åkrehamn
a. Innenfor sentrumsområdet skal det i bygningenes arealer på gateplan etableres
publikumsrettet virksomhet som handel eller annen privat eller offentlig service. Boliger
kan bare tillates i områder der boligformål er den dominerende bruk i eksisterende
bebyggelse.
b. Der det framgår av plankartet, kan det innenfor sentrumsområdene i Kopervik og
Åkrehamn etableres bebyggelse med inntil 4 etasjer der 4. etasje skal være inntrukket. For
forretningsarealer er brutto etasjehøyde 4,5 meter, for kontor 3,6 meter og for boliger 3,0
meter. Dersom bygget overstiger høyden som framgår av den generelle bestemmelse i pkt.
5.13, skal avbøtende tiltak dokumenteres.
c. Der det etter kommunens skjønn, på bakgrunn av en konkret vurdering, anses
nødvendig, kan det kreves utarbeidet reguleringsplan eller reguleringsendring for tiltaket.
På bakgrunn av gjennomført reguleringsprosess kan reguleringsplan vise andre
byggehøyder enn de som generelt framgår av denne bestemmelsen.
d. Bestemmelsene pkt. a-c går foran tidligere gitte reguleringsbestemmelser om
byggehøyde innenfor det aktuelle området.
8.6 Bestemmelse til område for fritids- og turistformål ved Vågen-Varden, Skudeneshavn
Ved planlegging av utbyggingen i området skal det tas hensyn til de botaniske verdier, og
verdier til kulturlandskapet som en finner innenfor området.
8.7 Bestemmelser knyttet for områder vist til sikringssoner over rørledningstunneler
a. Det er i sikringssonen, uten samtykke fra Gassco og Statoil, forbudt å bruke gravemaskin
eller andre maskiner som ut fra sin størrelse og anvendelse kan skade rørledningene eller
rørledningstunnelene.
b. Det er i sikringssonen, uten samtykke fra Gassco og Statoil, forbudt å utføre
grunnarbeider som kan skade rørledningene eller rørledningstunnelene. Dette omfatter
blant annet sprenging, boring og boring etter jordvarme.
c. Det skal ved aktivitet i sikringssonens nærområde, forsikres om at aktiviteten ikke kan
komme i konflikt med sikringssonen under bakkenivå. Dette omfatter blant annet
sprenging og boring.
8.8 Bestemmelse knyttet til område for fritidsbebyggelse i kombinasjon med fritids- og
turistformål, Hellesøy og Kvartnesholmen ved Veavågen
Arealutnyttelsen til disse formålene gjelder eksisterende bebyggelse eller tidligere bebygde
eiendommer med fundamenter etter bebyggelsen.
8.9 Bestemmelse knyttet til utvidet næringsområde på Husøy
Ved utvidelsen av næringsområdet på Husøy, skal bygninger og det tilgrensende friområde
gis en en utforming og en topografisk bearbeiding som ivaretar intensjonen om visuell
skjerming i forhold til Avaldsnes kirke slik det er innarbeidet i gjeldende plan. Aktuelle
virkemidler i denne sammenheng vil være bestemmelser om bygningers høyde og
høydeplassering, oppfylling i friområdet og tilplantning med stedegen vegetasjon.
III. Bestemmelser til arealformål etter §11-7 nr. 5 og 6. (§11-11)
9. Bestemmelser om spredt bolig- og fritidsbebyggelse . (§11-11- nr.2)
9.1 Eksisterende bebygde bolig- og fritidseiendommer i LNF-områder
a Eksisterende bebygde bolig- og fritidseiendommer i LNF-områdene er å anse som
eiendommer der spredt utbygging er tillatt jf. Pbl § 11-7 nr. 5 b.
b. Følgende tiltak på eksisterende bebygde boligeiendommer utenfor 100-metersbeltet og
på eiendommer mindre enn 1,5 da innenfor 100-metersbeltet til sjø, kan behandles og
tillates gjennom enkeltvise søknader:

Tilbygg, påbygg samt nybygg ved riving av eksisterende bolig med samlet BYA
inntil 200 m2.

Fasadeendring

Oppføring av garasje og uthus innenfor rammer gitt i kommuneplanens
bestemmelser
c. Følgende tiltak på eksisterende bebygde fritidseiendommer utenfor 100-metersbeltet kan
behandles og tillates gjennom enkeltvise søknader:

Tilbygg, påbygg samt nybygg ved riving av eksisterende fritidsbolig med samlet
areal på inntil BYA= 100 m2.

Oppføring av frittstående anneks eller bod inntil 20 m2 og inntil 8 meter fra
hovedbygningen. Samlet areal skal ikke overstige BYA=100m2.

Fasadeendring
d. Følgende tiltak på eksisterende bebygde fritidseiendommer mindre enn 1,5 da innenfor
100-metersbeltet til sjø, kan behandles og tillates gjennom enkeltvise søknader:

Tilbygg, påbygg samt nybygg ved riving av eksisterende fritidsbolig med samlet
areal på inntil BYA= 80 m2.

Oppføring av frittstående anneks eller bod inntil 20 m2 og inntil 8 meter fra
hovedbygningen. Samlet areal skal ikke overstige BYA=80m2.

Fasadeendring

Ovennevnte tiltak kan også godkjennes på eiendommer større enn 1,5 da i de
tilfeller der utbygging vil foregå på privatisert område uten allmennhetens
interesse.
e. Nye bygg og anlegg tilknyttet landbruks- og fiskerivirksomhet skal i hovedsak plasseres i
tilknytning til eksisterende tun/bebyggelse. Bare i de tilfeller det ikke er hensiktsmessig å
plassere bygning eller anlegg i tilknytning til eksisterende tun kan annen plassering
vurderes.
Nødvendige bygninger og anlegg (nybygg, tilbygg, påbygg og ombygning av eksisterende
bebyggelse) i tilknytning til landbruksvirksomhet, kan tillates oppført i 100- metersbeltet
langs sjøen dersom bygning/anlegg plasseres i tilknytning til eksisterende tun som ligger
innenfor 100-metersbeltet og ikke annen plassering er hensiktsmessig jfr. pbl § 11-11 nr. 4.
Ved slik plassering skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap
og andre allmenne interesser jfr. pbl § 1-8. Bygninger skal fortrinnsvis plasseres i
tilknytning til eksisterende bebyggelse og i størst mulig utstrekning på ikke-produktive
arealer.
IV. BESTEMMELSER TIL HENSYNSSONER (§11-8)
10. Hensynssone for bevaring av naturmiljø
Innenfor hensynssoner for bevaring av naturmiljø (§11-8c) skal nye tiltak tilpasses de
naturkvaliteter en finner innenfor området. Kommunens naturfaglige kompetanse skal gis
anledning til å uttale seg til søknader om tiltak i disse områdene.
11 Hensynssone for automatisk freda kulturminner
Det er ikke tillatt å utføre tiltak eller arbeid innenfor disse områdene uten tillatelse fra
kulturminnemyndighetene, jf. Kulturminnelovens §§ 3 og 8. Automatisk freda
kulturminner som ligger innenfor utbyggingsområder skal, med tilstrekkelig vernesone jf.
KML § 6, søkes bevart gjennom hensynssoneregulering i kombinasjon med
grøntområde/friområde eller lignende i framtidig område- eller detaljregulering.
12. Hensynssone for bevaring av kulturmiljø
Innenfor hensynssoner for bevaring av kulturmiljø (§11-8c) skal bygninger og anlegg
bevares. Nye tiltak tilpasses de kulturverdier en finner innenfor området.
Kommuneantikvaren skal gis anledning til å uttale seg til søknader om tiltak i disse
områdene.
13 Hensynssone for båndlegging
Innenfor hensynssoner for båndlegging (§11-8d), skal det for de tiltak som framgår av
plankartet, i løpet av 4 år være utarbeidet plan i medhold av plan- og bygningsloven.
(Kommundelplan eller reguleringsplan). Ved utarbeiding av reguleringsplan for båndlagt
område ved Kvalavåg, skal det legges vekt på å bevare natur- og landskapskvaliteter i
området, og tilpasse framtidig utbygging til dette.
RETNINGSLINJER FOR KOMMUNEPLANENS AREALDEL
1. Sjøområder vist i kommuneplanen
1.1 FFFNA- områder
a. I FFFNA-områder kan det etableres akvakulturvirksomhet. Det forutsettes at forholdet til
andre interesser avklares ved konsesjonsbehandling etter oppdrettsloven eller
havbeiteloven.
b. Eventuelle tiltak og inngrep skal vurderes som enkeltsøknader. Hensynet til
allmennhetens interesser, ferdsel, tradisjonelt fiske og fritidsfiske skal ivaretas i størst mulig
grad.
c. Lokalisering av fiskeoppdrettsanlegg bør ikke etableres nærmere enn 500 meter fra sikret
friluftsområde og ikke nærmere enn 1000 meter fra nærmeste båndlagte naturreservat.
Anlegg for akvakultur bør etableres minst 50 meter fra land, dersom det ikke eksisterer
avtale med grunneier.
d. Flytende anlegg i innseilingen til Haugaland Næringspark i Tysvær må kun etableres i
medhold av midlertidig tillatelse, der søkeren blir forpliktet til å fjerne anlegget dersom det
etter Havnemyndighetenes vurdering på et senere tidspunkt oppstår farvannsmessig
konflikt i forbindelse med gjennomføring av en havneutbygging i tilknytning til Haugaland
Næringspark.
e. Eventuelle nye konsesjoner for opptak av skjellsand er underlagt kontinentalsokkelloven
som forvaltes av Nærings- og energidepartementet. Fylkeskommunen har ansvar for den
fylkesvise forvaltningen av skjellsandressursene. Ved søknad om konsesjon er kommunen
høringspart. Hovedtrekkene for den framtidige forvaltniingen av skjellsand framkommer i
retningslinjene i fylkesdelplan for kystsonen.
f. Ved etablering av oppdrettsanlegg skal det legges vekt på god estetisk utforming for
anlegget og i forhold til omgivelsene.
g. Anlegg på land for drift av akvakulturanlegg i sjø er unntatt fra plan-og bygningslovens
§ 17-2. For hvert tiltak vil kommunen foreta en vurdering med hensyn til tiltakets størrelse
og funksjon og påse at tiltaket ikke får større omfang enn det som er nødvendig for
virksomhet i sjø.
h. Fiskeinteresser som trålfelt, gytefelt og kaste-og låssettingsplasser er vist med egne
symbol i FFFNA-områder. Tillatelse til fiskeri- og akvakulturvirksomhet tilligger
Fiskeridirektoratets myndighetsområde. Kommunen er av den oppfatning at dersom
fiskerimyndigheten ønsker å tillate spesielle former for akvakultur innenfor eksempelvis et
område vist til trålfelt, kan dette gjøres uten at tiltaket er avhengig av en dispensasjon fra
kommuneplanen.
1.2 N- områder
Innenfor N-områder kan gjeldende oppdrettskonsesjoner vist på plankartet videreføres
innenfor gjeldende konsesjonsvolum. Akvakultur uten fysiske anlegg på sjøoverflaten kan
vurderes.
1.3 F- områder
Akvakultur uten fysiske anlegg på sjøoverflaten kan vurderes.
2. Retningslinjer ved behandling av søknad om tillatelse til tiltak i
kommuneplanens LNF-områder
1. Ved behandling av søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for tiltak i
kommuneplanens LNF-områder, skal kommuneplanens illustrasjonskart med tilhørende
beskrivelse for LNF-områdene, være del av vurderingsgrunnlaget ved behandlingen
retningslinje. Gjelder søknaden tiltak innenfor områder vist som verdifullt kulturlandskap,
skal kommunens kulturfaglige kompetanse gis anledning til å vurdere tiltaket.
2. Ved behandling av søknad om tillatelse til gjennomføring av tiltak i LNF-områdene, som
ikke betinger godkjenning i medhold av plan- og bygningsloven, skal kommuneplanens
illustrasjonskart med tilhørende beskrivelse for LNF-områdene, være del av
vurderingsgrunnlaget ved behandlingen. Er tiltaket lokalisert innenfor områder vist som
verdifullt kulturlandskap, skal kommunens kulturfaglige kompetanse gis anledning til å
vurdere tiltaket.
3. Retningslinje ved behandling av dispensasjoner ved fornying,
gjenoppbygging eller nybygg for fritidsformål i LNF-områder (hytter, naust
og brygger).
Ved dispensasjoner som nevnt over, skal bestemmelsene i pkt. 8 2 og 8.4 være
retningsgivende ved dispensasjonsbehandlingen.
4. Førende retningslinjer ved utarbeiding av reguleringsplan for offentlig
område tiltenkt omsorgsfunksjoner beliggende øst for Spannevatnet
1. Planprosessen skal grundig utrede transportbehov og miljøvennlige og felles
transportløsninger.
2. Byggeområdet i 100-metersbeltet skal være til helse- og omsorgsfunksjoner samt
friområde og grønnstruktur.
3. Ferdsel og friluftsliv i området mot vassdraget skal sikres.