1. No category

SAKSFREMSTILLING
Utvalg:
Teknisk utvalg
Kommunestyret
Møtedato:
05.05.2015
18.05.2015
Utvalgssak:
96/15
66/15
Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten
Saksbeh.: Ingebjørg T. Stanton
Arkivsaknr.: Arkivkode:
2013/2416 - L12
31
Forslag til detaljregulering Sagodden småbåthavn. 2.gangs behandling.
Saksprotokoll i Kommunestyret - 18.05.2015
Behandling:
Innstillingen ble enstemmig vedtatt.
Vedtak:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, vedtar Kommunestyret detaljregulering for
Sagodden småbåthavn alt. 14A, datert 19.12.2014 med tilhørende bestemmelser, datert
19.03.2015.
Bestemmelsenes § 5.2 endres fra: ”TV2 og TV3 går på flytebryggene og kan avvike med +/- 1,5
m” til ”TV2 og TV3 går på flytebryggene. Flytebryggene kan avvike med +/- 1,5 m”.
Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 05.05.2015
Behandling:
Rådmannen fremmet følgende endringsforslag:
Bestemmelsenes § 5.2 endres fra: ”TV2 og TV3 går på flytebryggene og kan avvike med +/- 1,5
m” til ”TV2 og TV3 går på flytebryggene. Flytebryggene kan avvike med +/- 1,5 m”.
VOTERING:
Innstillingen ble enstemmig vedtatt.
Rådmannens endringsforslag ble enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, vedtar Kommunestyret detaljregulering for
Sagodden småbåthavn alt. 14A, datert 19.12.2014 med tilhørende bestemmelser, datert
19.03.2015.
Bestemmelsenes § 5.2 endres fra: ”TV2 og TV3 går på flytebryggene og kan avvike med +/- 1,5
m” til ”TV2 og TV3 går på flytebryggene. Flytebryggene kan avvike med +/- 1,5 m”.
FORSLAG TIL VEDTAK:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, vedtar Kommunestyret detaljregulering for
Sagodden småbåthavn alt. 14A , datert 19.12.2014 med tilhørende bestemmelser, datert
19.03.2015.
Dokumentliste:
1. Detaljplan alt. 14A, datert 19.12.2014.
2. Detaljplan alt. B, datert 19.12.2014.
3. Bestemmelser rev. 19.03.2015.
4. Planbeskrivelse.
5. Detaljplan alt.14A – målsatt mot naboer, datert 19.03.2015.
6. Sammendrag av innkomne merknader m/Multiconsults kommentarer og juridiske
betraktninger, rev. 19.03.2015
7. Innkomne merknader, offentlige og private.
8. Teknisk utvalgs vedtak av 25.11.2014, sak 250/14.
9. Gjeldende reguleringsplan for Sagodden, gnr. 59, bnr. 206 og 156, vedtatt 01.02.2010.
Sammendrag:
Reguleringsplanen for Sagodden brygge ble vedtatt 01.02.2010. Enkelte naboer var ikke
enig i plassering av bryggeanlegget og tok saken for retten. I Agder lagmannsrett fikk naboene
medhold i saken som så ble anket til Høyesterett og som 23.05.2013 avviste saken. Den østre
del av bryggeanlegget måtte så fjernes. I august 2013 ble det meldt oppstart på ny
detaljreguleringsplan for Sagodden småbåthavn. Det ble utarbeidet flere alternativer men ved
1.gangs behandling i teknisk utvalg, 25.11.14, ble alt. 14A og alt. B vedtatt lagt ut til offentlig
ettersyn. Begge alternativene mener Rådmannen tar hensyn til lagmannsrettens dom men
anbefaler at kommunestyret vedtar reguleringsplanen for Sagodden småbåthavn alt 14A.
Fakta:
Multiconsult fremmer på vegne av Sagodden SA forslag til reguleringsplan for Sagodden
småbåthavn.
Planforslaget er en endring av gjeldende reguleringsplan for området Sagodden brygge, gnr.59,
bnr 156, Sømskilen , vedtatt 01.02.2010. Kommunestyrets vedtak ble påklaget av flere naboer.
Teknisk utvalg behandlet i sak 109/10 innkomne klager og tok dem ikke tilfølge. Klagesaken ble
oversendt Fylkesmannen som i brev av 09.09.2010 stadfestet kommunestyrets vedtak.
Bryggeanlegget ble omsøkt og bygd i samsvar med planen, totalt 60 båtplasser.
Enkelte av naboene var ikke enig i båthavnens plassering og tok saken for retten.
I Aust-Agder tingrett fikk Sagodden SA medhold, men saken ble av naboene anket til Agder
lagmannsrett der naboene fikk medhold. Saken ble så anket til Høyesterett som 23.05.2013
avviste saken.
I henhold til dommen ble deler av bryggeanlegget så fjernet.
Det ble meldt oppstart på ny detaljreguleringsplan i august 2013.
Planforslaget har vært gjennom en lang prosess med utarbeidelse av flere alternativer som har
vært sendt på høring til naboer.
Teknisk utvalg vedtok i møte 25.11.2014 å legge ut to alternativer til offentlig ettersyn, alt.14A
og alt. B.
Det er kommet inn 6 uttalelser fra offentlige myndigheter og 7 merknader fra private/naboer.
Det er ikke kommet innsigelser til planforslaget.
Planforslaget er i overensstemmelse med gjeldende kommuneplan der området er avsatt til
småbåthavn.
Planforslaget viser 60 båtplasser av maks 3,0 m bredde. Allmennheten får tilgang til
bryggeanlegget ved at det er regulert inn en offentlig turvei på bryggeanlegget.
I tillegg til at selve området ved båthavna er regulert til Småbåthavn er det også regulert et
større området av sjøen rundt til Friluftsområde sjø.
Det er regulert inn 7 private p-plasser og 3 offentlige p-plasser på land, i tillegg er et større
området på 1,8 daa regulert til Grønnstruktur – friområde. Holmen, gnr. 59, bnr. 156 er regulert
til friluftsformål.
Uttalelser fra offentlige myndigheter:
Statens vegvesen har ingen merknader til planen.
Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til de to alternativene ut fra de interesser de skal
ivareta men bemerker at det ikke vil bli tillatt å etablere bølgebrytere i tilknytning til
småbåthavner da planområdet ligger innenfor utredningsområdet for Raet nasjonalpark.
Aust-Agder Fylkeskommune har ingen vesentlige merknader til de to alternativene.
Fiskeridirektoratet skriver at de ikke kan se at planforslaga har noen betydning for de interesser
de skal ivareta.
Kystverket bemerker at badebøyer og tiltak i sjø som kan påvirke sikkerheten eller
fremkommeligheten krever tillatelse fra Kystverket og kommunal havnemyndiget etter havneog farvannsloven og ber om at dette blir tatt med i bestemmelsene.
Norsk Maritim museum kan ikke se at de har grunnlag for å kreve arkeologisk registrering og
har ingen merknader til planen.
Merknader fra naboer/private:
Lesley Farstad og Erling E. Guldbrandsen ønsker alt. 14A.
BGM A/S pva Hagb. Kræmer IS, viser til eiendommens utsikt mot sjø og hav og at dette er en
stor kvalitet for eiendommen, også en stor økonomisk verdi. Ønsker alt. B men at anlegget
dreies i øst/nordøstlig retning med dreiepunkt i innfestningspunktet i TV1. Viser til at
seilingsforholdene rundt Holmen er krevende og at alt. 14A vanskeliggjør muligheten for å
komme til eiendommen sjøveien.
Adv. Hald & Co pva. Mauritz og Einar Johnsen skriver at alt. 14A er den løsningen som fullt ut
er i samsvar med dommen. Da fordeles ”belastningen” med bryggeanlegget mer jevnt på flere
av de berørte eiendommer. De mener at alt. B kan føre til en fremtidig konflikt mellom eierne av
bryggeanlegget og eiendommene innenfor.
Advokatfirma DLA Piper Norway DA v/Bjørn Slaatta, mener at alt. B er den beste løsningen
både sett i forhold til avstanden til land og sjenanse for berørte naboer.
Bent og Arnt Eltvedt Fiane skriver at alt. 14A er helt uakseptabel løsning
for dem. Skriver at det er underlig at de som nærmeste nabo og eiere til Holmen ikke er blitt
konsultert/kontaktet. Mener at også alt. 1B og alt 4 er løsninger som kan godkjennes i forhold til
lagmannsrettens dom. Skriver at flere av argumentene i dommen kan benyttes i forhold til deres
eiendom spesielt i forhold til alt. 14A.
Viser til at anlegget ligger klart innenfor Allemannsbekken og i randsonene av Raet
nasjonalpark.
Hilde E. og Arne Høyem mener alt. 14A er det alternativet som fordeler ulempene noenlunde
likt på begge sider av bryggeanlegget.
Inger Farstad og Lars Nestaas mener at det kun er alt. 14A som gir tilfredsstillende beskyttelse
for båtplassene.
Multiconsult har gjort juridiske betraktninger av tolkningen av naboloven i lagmannsrettens
dom av 7.2.2013 og alt. 14A opp mot de mest berørte naboeiendommene.
Deres konklusjon er:
”Etter å ha gått gjennom innspillene som er kommet inn til detaljplanen som lå ute til offentlig
ettersyn har vi konkludert med at den beste løsningen er alternativ14A. Det bør avholde et møte
med Fiane slik at en slipper flere runder i rettssystemet. Det er gjort juridiske betraktninger ut i
fra lagmannsrettens dom av 7.2.2013 ang nabolovens §2 og avstand til naboer og berøring av
utsikt. Ut i fra avstanden som er mellom bryggeelementene og hytteveggen i alternativ14A
vurderer vi at alternativ14A ikke er i strid med nabolovens §2 opp mot naboene på gnr 59 bnr
254 og 255. Vi vurderer også at 3 bryggeelementer mot øst, ta er til mindre sjenanse en 3
byggeelementer rett syd og dermed er det ikke strid med nabolovens §2.”
Det er ikke foreslått endringer av plankartet etter offentlig ettersyn men i bestemmelsene er det
etter merknad fra Kystverket foreslått endringer i §§ 6.1 og 6.2.
Vurdering:
Rådmannen anser det nå som viktig at det blir vedtatt en plan som imøtekommer
domsavsigelsen i lagmannsretten. Det er også viktig at småbåtanlegget får en beliggenhet og en
utforming som gir best mulig beskyttelse mot bølger og vind. I forhold til gjeldende plan for
Sagodden brygge består det nye planforslaget stort sett i endring av flyttebryggens beliggenhet,
det er ikke gjort noen endringer på de landbaserte områdene.
Planen har lagt ute til offentlig ettersyn og nabomerknadene er sprikende. Grunneiere som har
eiendommer på vestsiden av bryggeanlegget vil ha alt. B eller tilnærmet alt. B mens de
grunneiere som har sine eiendommer på nordsiden mener alt. 14A er den beste løsningen.
Offentlige instanser:
Ingen av de offentlige instansene prioriterer det ene forslaget foran det andre. Verken
Fylkemannen eller Fylkekommunen har vesentlige merknader til alt. 14A og Alt. B. Men
Fylkeskommunen poengterer at det er viktig at en får en plan som imøtekommer
domsavsigelsen i lagmannsretten.
Kystverket viser til at badebøyer og tiltak i sjø som kan påvirke sikkerheten eller
fremkommeligheten krever tillatelse fra Kystverket og kommunal havnemyndiget etter havneog farvannsloven og ber om at dette blir tatt med i bestemmelsene. I utgangspunktet er det ikke
nødvendig å sette krav/bestemmelser som er sikret i annet lovverk, som i dette tilfellet er havneog farvannsloven. Men samtidig kan det være greit som en påminnelse å ta det med i
bestemmelsene. Rådmannen foreslår følgende endringer (i kursiv) i bestemmelser:
§ 6.1: ”I området FRILS1 er det tillatt å legge ut spesialbøyer etter tillatelse fra Kystverket for å
hindre konflikt mellom badende og båttrafikk. Moringer/fortøyning av flytebryggene kan skje i
FRILS1.”
I §6.2 tilføyes følgende setning: Tiltak i sjø krever tillatelse etter havne- og farvannsloven.
Private merknader:
Tap av utsikt.
Det hevdes fra flere at bryggeanlegget vil gi tap av utsikt og BGM A/S pva Hagb. Kræmer IS
viser til vedlagte foto. Rådmannen mener at fotoene kanskje ikke er helt realistiske da det ser ut
til at de viser mange og store seilbåter ved anlegget. Rådmannen er heller ikke i tvil om at
bryggeanlegget vil være synlig, men mener det ikke vil ta vesentlig av utsikten siden det kun er
småbåter som får plass ved anlegget, og gjør oppmerksom på at båtplassene er på maks 3,0 m
bredde, jfr. reguleringsbestemmelsen § 6.2.
Domsslutning:
Lagmannsrettens dom slo fast at bryggeanlegget var i strid med nabolovens § 2 i forhold til
eiendommene gnr.98, bnr.145/155 – nå 59/145 og155. Videre slo dommen fast at den del av
bryggeanlegget som dreide nordover måtte fjernes mens den delen som pekte østover kunne bli
liggende, og brygganlegget må ligge minst 40 m fra strandlinjen foran eiendommen 59/105.
I planforslaget alt.14A ligger den østre del av bryggeanlegget 83 m fra bebyggelsen på
59/145,155 og den vestre delen av bryggeanlegget som vender sydover ligger 91 m og 94 m fra
bygningene på henholdsvis 59/254 og 59/255, se vedlegg 5.
Eierne av 59/254 og 59/255, hhv. Bent og Arnt Eltvedt Fiane skriver at alt. 14A er en
uakseptabel løsning for dem.
Ved å velge alt. 14A mener Rådmannen at ”ulempene” med flytbryggene for de nærmeste
naboene blir tilnærmet lik og begrunner det med at den nærmeste flytebrygga til 59/254 og
59/255 er 36 m lang ut fra moloen, den samme lenga har flytebrygga som vender mot nordøst og
ligger nærmest eiendommene 59/145,155 og 105. Og ikke minst avstanden til fritidsboligene er
som tidligere nevnt henholdsvis 91m og 94 m mot vest og 83 m mot nord.
Rådmannen mener at avstanden på hhv. 91m og 94m til de to eiendommene 59/254 og 59/255
ikke er i strid med Lagmannsrettens dom.
I planforslaget alt. B vil mesteparten av bryggeanlegget bli liggende på østsiden av moloen og
det vil da bli eiendommene 59/145,155 og 105 som vil få den størstedelen av bryggeanlegget
foran eiendommene.
Rådmannen mener at alt. 14 A er den beste løsningen sett i forhold til naboene både mot nord og
vest, samtidig som den gir en god beskyttelse med hensyn til vær- og vindforholdene, og
anbefaler at kommunestyret vedtar reguleringsplanen for Sagodden småbåthavn alt 14A, datert
19.12.14 med bestemmelser datert 19.03.15.
Rådmannen viser også til Multiconsults kommentarer til innkomne merknader og slutter seg til
dem.