1. No category

Saksframlegg
Arkivsak:
Sakstittel:
13/1051-25
DETALJREGULERING AV RYGGSTRANDEN - 1. GANGS
BEHANDLING PLANID 2013004
K-kode: L13
Saken skal behandles av:
Hovedutvalg for nærmiljø og kultur
Rådmannens tilråding til vedtak:
Hovedutvalg for nærmiljø og kultur vedtar Detaljregulering av Ryggstranden, med tilhørende
bestemmelser, utlagt til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist til uttale, i henhold til
plan- og bygningsloven § 12-10.
Grunnlagsdokumenter:
1.
2.
3.
4.
5.
Plankart
Planbestemmelser
Planbeskrivelse
Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet
Merknader
Bakgrunnen for saken:
I kommunestyrets behandling av Budsjett for 2014 og Økonomiplan 2014-2017 19.12.2013
ble det vedtatt at småbåthavnene i kommunen skal reguleres (se KST-sak 81/13). Eierskapet
til disse havnene skal avklares i egen sak til kommunestyret etter at regulering er
gjennomført.
Rådmannen ønsker en optimalisering av området med hensyn til veisystem, småbåthavna og
adkomst til friområdet nord for planområdet og adkomster til eiendommer, både nåværende
og fremtidige. I tillegg ønsker kommunen å ligge i forkant med tanke på fortetting i området.
De eksisterende reguleringsplanene i området er av eldre dato, og rådmannen ser det som
naturlig å gjennomføre en reguleringsprosess for å optimalisere området og slik sikre at
kommunen selv sitter i førersetet i utviklingen av området.
Innenfor Reguleringsplanen for Fjellheim sør, er en del ting ikke realisert. En del av dette
anbefales videreført i den nye planen. Dette gjelder mulig videreføring av Fjellmoveien,
opparbeidelse av snuhammer i enden av denne, samt opparbeidelse av regulert adkomst til
Ryggveien 74, 74A, 74B og 74C.
Lovverk/retningslinjer:
Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi
uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst 6 uker. Når fristen er ute, tar
kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn (jf. Pbl. § 12-10 –
Behandling av reguleringsplanforslag).
Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunetyret til
vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksfremlegget skal det framgå hvordan innkomne
uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning
disse er tillagt (jf. Pbl. § 12-12 – Vedtak av reguleringsplan).
Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages (jf. Pbl. § 1-9 – Forholdet
til forvaltningsloven og klage).
Saksopplysninger:
Det vises til vedlagt planbeskrivelse for beskrivelse av planområdet, planforslaget og
konsekvenser av planen.
Varsel om oppstart:
Varsel om oppstart av planarbeid ble utsendt 9.1.2014 med frist for tilbakemelding 20.2.2014.
Kjente grunneiere/naboer og offentlige instanser ble tilskrevet direkte. Det ble avholdt
informasjonsmøte 9.9.2014. Det kom inn 8 merknader, 5 offentlige og 3 private, samt at det
er avholdt møte med naustlaget:
Offentlige etater:
Innspill:
Kystverket, dat. 17.1.2014
Området utenfor båthavnen er registrert som
riggområde/ankringsområde
for
større
installasjoner.
Rådmannens vurdering:
Planen legger ikke opp til tiltak som påvirker
rigg-/ankringsområdet i vesentlig grad, og
heller ikke fremkommeligheten i farvannet.
Det må tas med i planbestemmelsene at tiltak Lagt inn i bestemmelsene.
som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av
havnemyndighet.
Fylkesmannen i Rogaland, dat. 29.1.2014
Utarbeiding av reguleringsplan fremstår som Tatt til orientering.
fornuftig, og vist planavgrensning er lite
konfliktfylt ift. eventuelle nye inngrep i 100metersbeltet. Sentralt for planarbeidet ift.
fortetting er å videreføre/sikre mulighetene
for ferdsel og øvrige kvaliteter i strandsonen.
Lyse, dat. 31.1.2014
Gjør oppmerksom på eksisterende kabler og Tatt til orientering.
linjer i planområdet.
Fylkesrådmannen, Regionalplanavdelingen,
dat. 19.2.2014
Peker på viktigheten av at reguleringen ikke
begrenser
allmennhetens
adgang
til
strandsonen, men heller legger til rette for
aktiv bruk.
Ivaretas i planen gjennom nytt fortau/turvei,
samt vern av svaberg (hensynssone). I tillegg
legger planen opp til en byggefri sone
mellom naustene og havnebassenget.
Det er ønskelig at et såpass sentralt plassert
område får høyere tetthet, men potensialet
for dette må vises i det videre arbeidet. Peker
på at det ved en fortetting må sikres gode
leke- og uteoppholdsareal for barn, unge og
voksne. Viktig å stille strenge krav til
utforming og plassering av bebyggelse for å
begrense påvirkningen på nabobebyggelse.
Planen legger opp til en noe høyere tetthet
enn det som karakteriserer området i dag.
Det legges opp til en tetthet som ligger noe
lavere enn Regionalplan for Jæren på grunn
av hensynet til eksisterende bebyggelse. En
del bebyggelse innenfor planområdet er av en
nyere alder, slik at man ser for seg at det ikke
vil skje fortetting her, mens det andre steder
er bebyggelse av eldre alder, hvor man ser
for seg at fortetting er naturlig.
Innenfor planområdet ligger flere eldre naust,
bl.a. verneverdig steinnaust (SEFRAK
verneklasse B). Må vurderes om enkelte
naust, evnt. flere i gruppe, bør reguleres til
hensynssone bevaring av kulturmiljø. Det må
tas nødvendig hensyn til de verneverdige
naustene i den videre planleggingen.
Etter det kommunen kjenner til er SEFRAKregistrert naust revet. I matrikkelen
fremkommer det at dette ble revet i 2004.
Nytt naust ble godkjent 15.9.2004. Det er
vurdert at naustbebyggelsen ikke innehar
såpass spesielle verdier at det reguleres med
en slik hensynssone. Kommunen mener
kulturmiljøet ivaretas tilstrekkelig ved at det
reguleres til naustformål.
Fiskeridirektoratet, dat. 14.2.2014
Kan ikke se at planforslaget vil medføre Tatt til orientering.
konsekvenser for de interesser direktoratet
skal i vareta.
Private:
Innspill:
Rådmannens vurdering:
Ryggstranden båtforening, dat. 13.1.2014
Kan løses innenfor formålet småbåthavn.
Mangler i dag nødhavn for fritids- og Rådmannen gjør oppmerksom på at det i
lystbåter.
denne planen ikke legges opp til en utvidelse
av småbåthavnen utover dagens molo. Derfor
må en eventuell nødhavn løses innenfor
dagens område som småbåtforeningen
forvalter.
På grunn av småbåthavnens nærhet til
Ønsker utrustningskai som kan tåle tyngre boligområdene, er det ikke ønskelig med en
kjøretøy, og midlertidig oppstillingsplass for ytterligere utvidelse av småbåthavnens
båter på land.
arealbruk på land. En slik utvidelse med
oppstillingsplass på land medfører mer støy,
samt ytterligere privatisering av områdene
innimellom båtene som lagres på land. Slik
rådmannen ser det, må slike behov for
oppstillings-/lagringsplass på land løses på
andre måter og steder enn her. Behovet for
utrustningskai kan løses innenfor formålet
for småbåthavn.
Kan løses innenfor formålet småbåthavn.
Ønsker gjestehavn med toalett, dusj og Rådmannen gjør oppmerksom på at det i
vaskemuligheter, nytt klubbhus eventuelt denne planen ikke legges opp til en utvidelse
som flerbrukshus med selskapslokaler etc.
av småbåthavnen utover dagens molo. Derfor
må en eventuell gjestehavn løses innenfor
dagens område som småbåthavnen forvalter.
Nytt klubbhus skal erstatte eksisterende
innenfor VS1.
Lagt inn i planen.
Område for miljøstasjon.
Undervannsbørstestasjon
småbåter.
for
Kan løses innenfor formålet småbåthavn.
rensing Dette er tiltak som faller under småbåtloven
og forurensingsforskriften, og som må
omsøkes iht. disse.
Ny molo og flere båtplasser.
Små naust/lagringsplasser for medlemmer.
Ønsker et fornyet og større slippområde.
Det legges ikke opp til ny molo eller
ytterligere utvidelse av eksisterende molo i
denne planen. Rådmannen ønsker ikke en
utvidelse av småbåthavnen da småbåthavnen
ligger så nær boligbebyggelse som den gjør.
Ny molo vil dessuten komme i konflikt med
ankringsområdene som ligger utenfor
eksisterende molo. Eventuelle nye båtplasser
må løses innenfor eksisterende område for
småbåthavn. Rådmannen ser at behovet for
båtplasser i distriktet er stort, men at
løsningen på dette ikke ligger i dette
området.
Kan løses innenfor formålet småbåthavn.
Rådmannen
ønsker
ikke
ytterligere
nedbygging og privatisering av området. Det
er derfor ønskelig at en slik utbygging sees i
sammenheng med nytt klubbhus innenfor
VS1.
Fornying av slippområdet løses innenfor
formålet småbåthavn. Planen legger ikke opp
til utvidelse av området for småbåthavn på
grunn av nærheten til boligbebyggelsen og
oppankringsområdet øst for planområdet.
Dette
må
løses
innenfor
formålet
Ønsker rekreasjonsområde med områder med småbåthavn. Planen legger opp til at området
sittegrupper,
grillmuligheter, med svaberg i dagen skal tas vare på og ikke
saltvannsbasseng og/eller salgsbod, i nedbygges. I forbindelse med fortau/turvei
tilknytning til havnen.
lagt i kanten av dette er det avsatt område til
opparbeidelse av benker etc. innenfor
f_BUT2.
Naustlaget i Ryggstranden båtforening av
1981, dat. 17.2.2014 og 4.3.2014
Foreslår å fullføre brygger, slik at det blir en Lagt inn i planen innenfor naustformålet
”promenadebryggevei” foran naustene og (BUN1). Rådmannen ser det som fornuftig å
mot båthavnen.
fullføre bryggene foran naustene for å
etablere en promenade. Slik kan man
begrense privatiseringen av sonen mellom
naustene og sjøarealene. Noe privatisering av
sonen mellom naustene og sjøarealene vil
forekomme, men siden planen legger opp til
at naustsonen er en begrenset del av
planområdet og at det åpnes for vern av
svaberget (H550_1) samt fortau/turvei
gjennom området, anses dette som et
tilfredsstillende tiltak for å begrense
privatiseringen av området. Det er satt
byggegrense mot sjø for å ivareta ferdsel og
opphold foran naustene.
Foreslår å anlegge en rampe for båttraller
med tilhørende opplag på det som i
plankartet vises som hensynssone. Rampen
planlegges slik at den kan brukes for
utsetting og opptak av båter på tilhengere.
Rådmannen anser det som ikke ønskelig med
en slik nedbygging av svaberget. Dette
svaberget
anses
som
et
viktig
landskapselement, siden resten av området er
bygget ned med naust, brygger etc.
Rådmannen ønsker å beholde dette svaberget
i sin naturlige tilstand som en kvalitet som
både barn, unge og voksne kan nyte godt av.
Dette området er derfor lagt inn med
hensynssone landskap (H550_1). Det vil
være uproblematisk innenfor denne sonen å
håndtere kajakker, kanoer, seilbrett og små
joller, men det er ikke ønskelig med faste
installasjoner som hindrer allmenn bruk og
ødelegger landskapskvaliteten til dette
området.
Planlegger å bygge et overbygg i indre del av Det avsettes et areal i området vest for
opplagsplassen (dvs. vest for svaberg med svaberget (f_BUT2) hvor det tillates
hensynssone) med tilgang for rullestoler med oppføring av et enkelt overbygg med benker
bord og benker under tak.
og bord. Dette skal byggegodkjennes av
kommunen.
Nyoppføring av inntil 10 naust, som trekkes
inn fra bryggekanten slik at det åpnes for
ferdsel og opphold foran naustene. Naustet
på nausttomt 17 er tenkt til klubbhus.
Rådmannen anser det som svært uheldig å
bygge
ned
svaberget
(se
tidligere
resonnement), og derfor er ikke nytt naust
her lagt inn i planen. Det åpnes for å bygge
naust mellom formålsgrensen for naust og
fastsatt byggegrense mot sjø.
Grøntområder på fellesområdet, og bak
naustene vil bli tilrettelagt til felles bruk.
Beboere i Ryggstranden, dat. 24.9.2014
Protesterer mot planlagt vei i den gamle
bebyggelsen.
 Ettersom eksisterende vei er brukbar
og må fremdeles brukes. Det er
billigere og mer i tråd med
Randabergs Grønn Landsby-teori, å
ivareta og videreutvikle eksisterende
veinett.
 Det må ikke planlegges at mer trafikk
skal ledes inn i byggefelt hvor barn
og øvrige skal ferdes. Et bedre
alternativ er å lede trafikken vekk fra
kjernen i byggefeltet, dvs. som
eksisterende plan for Ryggveien gjør
i dag.
 Tomtearealet som er tiltenkt benyttet
til denne veien er i bruk av
grunneierne i dag.
 Eksisterende vei har vært i bruk i 100
år og faller ikke inn under nye
veiregler.
 Det er ingen som bor i dette området
som ønsker en slik løsning.
Tatt til orientering.
Rådmannen ønsker å ligge i forkant i forhold
til fremtidige fortettingssaker i dette området.
En av utfordringene som må løses i forhold
til dette er veisystemet i området.
Planforslaget foreslår en forlengelse av
Fjellmoveien, noe som er en videreføring av
gjeldende reguleringsplan. Videreutvikling,
det vil si utvidelse, av de smale delene av
Ryggveien er utfordrende på grunn av
avstanden til de eksisterende boligene rundt.
I tillegg ønsker rådmannen å skape en bilfri
gang- og sykkelpassasje fra områdene nord
for planområdet, gjennom boligområdet og
ned til småbåthavnen og fortauet langs
Ryggveien, ved å stenge den smale delen av
Ryggveien mellom gnr 48/114, 285 og 56.
Dette vil være bra for barn og unge, som
benytter denne bakken til blant annet lek og
aking i dag. Denne delen er i tillegg såpass
smal at det kan være utfordrende for
brannvesenet og nødetatene å ta seg fram i
området. Forlengelsen av Fjellmoveien vil
følge gjeldende veinorm, noe som sikrer god
fremkommelighet for brannvesenet og en
mer oversiktlig trafikksituasjon i området.
Brannvesenet
selv
ser
positivt
på
forlengelsen av Fjellmoveien i forhold til
fremkommelighet ved brann. Ved fremtidig
fortetting av tomtene i området, da spesielt
gnr 48/114 og 285, 48/34 og 48/25 (BFS2,
BFS3 og BFS4), vil trafikken naturlig nok
øke noe. Rådmannen anser det som en god
løsning å fordele trafikken fra disse tomtene
på
Ryggveien
og
forlengelsen
av
Fjellmoveien, som begge vil være i henhold
til gjeldende veinorm. Rådmannen vil gjøre
oppmerksom på at opparbeidelse av
forlengelsen av Fjellmoveien vil ligge som
rekkefølgekrav ved fremtidige fortettinger på
overnevnte tomter, det vil si områdene BFS3
og BFS4.
Naustlaget i Ryggstranden båtforening av
1981, møte 15.12.2014
Foreslår at det tillates utfylling og brygger på
østsiden av dagens naustområde (på den
delen som i dag ligger i sjø), i forbindelse
opparbeidelsen av tidligere nevnte brygger
(se illustrasjon).
Eksisterende utfylling nord for naustene er
lagt innenfor naustområdet. Det tillates
brygger innenfor naustformålet. Men planen
legger ikke opp til opparbeidelse av brygger
innenfor hensynssonen, for å sikre bruken av
dette området til lek, bading og rekreasjon.
Det er ønskelig å opprettholde arealene for
slik bruk så store som mulig for å sikre at
disse arealene ikke fremstår som private, og
for å minimere konflikten mellom badende,
padlende og båtene i området.
Ønsker
at
fellesområdet
(f_BUT1)
opparbeides slik at nausteierne kan komme
til naustene med bil og eventuelt parkere ved
disse.
Det er mulig å opparbeide dette området slik
at dette kan benyttes til lasting og lossing fra
bil. Parkering skal gjøres på den offentlige
parkeringen i området (o_SPA1).
Rådmannens vurdering:
Deler av denne planen er en oppfølging av Kommunestyrets vedtak i sak 81/13. Nærmere
bestemt småbåthavnen som ligger her. Rådmannen ser imidlertid nytten av å se denne i
sammenheng med en del av boligområdet, der flere av eiendommer har en størrelse som
tilsier at fortetting vil bli en realitet. Rådmannen anser det som viktig at kommunen ligger i
forkant av slike fortettinger i forhold til veiløsninger, utnyttelse, tetthet osv. Det ble derfor
bestemt å se på småbåthavnen og boligområdet i en plan.
Småbåtforeningen har spilt inn en del ønsker i forhold til drift og bruk av småbåthavnen. De
fleste av disse kan løses innenfor formålet småbåthavn. Det er også spilt inn ønske om
utvidelse av området for småbåthavn med ny molo på grunn av stort behov for nye båtplasser
i distriktet. Planen legger ikke opp til en utvidelse av områdene som småbåtforeningen har til
disposisjon, blant annet på grunn av nærheten til boligområdet. En slik utvidelse ville videre
kommet i konflikt med tilstøtende friområde og ankringsområdet. Rådmannen er klar over
behovet i regionen, men mener at løsningen på dette behovet ikke ligger i dette området.
Rådmannen anser det som viktig at området ikke privatiseres ytterligere, men fremstår som
åpent og tilgjengelig for alle. Dette er løst gjennom å legge klare byggegrenser mot sjøen,
samt at det legges opp til at kaifronten innenfor naustformålet fullføres til et
sammenhengende område hvor alle kan oppholde seg. Det er viktig at dynamikken mellom
småbåthavnen og boligområdet opprettholdes i forhold til områdets bruk til rekreasjon.
I forhold til fortetting av området anser rådmannen det som viktig at kommunen legger klare
føringer for hva slags bebyggelse man ønsker her. Det er viktig å sikre forutsigbarhet for både
innbyggere og utbyggere, men også la det være litt spillerom for de som vil utvikle tomtene
sine. Det er viktig å finne gode løsninger for fortetting, spesielt med tanke på gode
uteområder og tilpasning til eksisterende bebyggelse, noe som rådmannen anser som løst i
denne planen.
Saksbehandler: Olav Asbjørn Thorsberg
Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes
Hvilke planer har dette konsekvenser for:
Reguleringsplan for Fjellheim sør, planid 1989003
Reguleringsplan for Fjellheim, planid 1979003
Reguleringsplan for industriareal i Dusavik, planid 1977001
Særutskrift:
Saksprotokoll
Utvalg:
Møtedato:
Sak:
Hovedutvalg for nærmiljø og kultur
09.06.2015
40/15
Resultat:
Innstilling vedtatt
Arkivsak:
Tittel:
13/1051
SAKSPROTOKOLL - DETALJREGULERING AV RYGGSTRANDEN 1. GANGS BEHANDLING PLANID 2013004
Vedtak:
Hovedutvalg for nærmiljø og kultur vedtar Detaljregulering av Ryggstranden, med tilhørende
bestemmelser, utlagt til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist til uttale, i henhold til
plan- og bygningsloven § 12-10.
Behandling:
Rådmannens tilråding enstemmig vedtatt.