1. No category

Entras Konsensusrapport
29. oktober 2015
Innhold
• Sammendrag
• Kontorledighet i Oslo & Bærum
• Leiepriser Oslo sentrum
• Transaksjonsvolum Norge
• Prime Yield i Oslo
• Byggevolum i Oslo&Bærum
• Vedlegg
−Spørsmålene
−Deltakerne
Schweigaards gate 16 i Oslo, nytt hovedkontor for Statoil Fuel & Retail
Side 2
Sammendrag
Entras konsensusrapport viser rekordhøyt nivå i transaksjonsmarkedet. Utviklingen i leiemarkedet er litt
svakere enn i juni. Anslagene er et snitt av estimatene fra ti ledende analysemiljøer. Rapporten er nøytral
i forhold til hva Entra måtte mene om markedet.
Kontorledigheten i Oslo og Bærum ventes å øke fra 7,8 prosent i 2014 til 8,6 prosent i år. Ledigheten er
ventet å holde seg på samme nivå i 2016 og gå ned til 8,2 prosent i 2017.
Leieprisene på kontor med høy standard i Oslo sentrum ventes å gå ned med 2,1 prosent i år, men
leieprisene ventes å øke igjen i 2017.
Rekordhøy aktivitet i transaksjonsmarkedet gjør at anslaget for i år er økt fra NOK 80,5 mrd i juni til NOK
96,5 mrd i oktober. Det ventes et volum på vel NOK 60 mrd neste år.
Prime yield går videre ned fra 4,7 prosent i 2014 til 4,2 prosent i år. Konsensus gir et snitt blant
analysemiljøene på 4,3 prosent i 2016.
Byggevolumet i Oslo og Bærum er anslått å gå ned fra vel 160.000 kvm i 2015 til i underkant av 100.000
kvm i år. Volumet for i år er oppjustert fra 154.000 til 162.000
Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for eiendomsmarkedet.
Entra har samlet estimater fra de største analysemiljøene fire ganger i året siden høsten 2009. Entras
konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum, transaksjonsvolumet for
næringseiendom i Norge, prime yield og byggevolum for kontor i Oslo & Akershus. Konsensus defineres som
gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene. Anslagene er gitt midt i oktober.
Oslo, 29. oktober 2015
Papirbredden 3 i Drammen, nytt hovedkontor for Husbanken
Side 3
Økt ledighet, lavere leieprisvekst og rekordhøy
aktivitet i transaksjonsmarkedet
Konsensus oktober 2015
Utgangen av året
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Kontorledighet i Oslo&Bærum
Prosent
5,4
7,6
7,9
7,1
7,2
7,4
7,8
8,6
8,6
8,2
Leiepris, høy standard Oslo sentrum
Kroner pr kvm / prosent å/å
2.529
2.321
-8,2%
2.375
2,3%
2.573
8,3%
2.780
8,0%
2.907
4,6%
3.025
4,1%
2.960
-2,1%
3.033
0,5%
3.120
2,8%
Transaksjonsvolum, næring totalt
Mrd kroner
28,0
14,0
37,6
34,8
52,4
40,3
61,6
96,5
63,0
152
181
188
168
Antall transaksjoner, næring totalt
Antall (>50 mill. NOK)
Transaksjonsvolum, kontor i Norge
Mrd kroner
11,3
6,7
15,2
18,0
24,3
20,0
31,0
43,7
31,9
Prime yield, kontor Oslo
Prosent
6,7
6,3
5,8
5,2
5,3
5,2
4,7
4,2
4,3
66
162
99
Byggevolum i Oslo&Bærum
1.000 kvm kontorbygg
98
Kilde: Entra Eiendom basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet
Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før
Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før
Side 4
Anslagene for transaksjoner og for
kontorledigheten er justert opp
Endring i konsensus fra juni til oktober 2015
2015
2016
2017
Kontorledighet i Oslo
Prosentpoeng
+ 0,1
+ 0,1
+0
Leiepris, høy standard Oslo sentrum
Prosentpoeng opp eller ned siden forrige måling
- 1,2 prosentpoeng
- 0,7 prosentpoeng
- 0,1 prosentpoeng
Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge
Mrd kroner
+ 16,0
+ 3,6
Antall transaksjoner, næring totalt
Antall
5
-2
Transaksjonsvolum, kontor i Norge
Mrd kroner
+ 6,2
+1,7
Prime yield, kontor Oslo
Prosentpoeng
-0,1
-0,1
Byggevolum i Oslo&Bærum
1.000 kvm kontorbygg
+8
+2
-3
Kilde: Entra Eiendom basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet
Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før
Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før
Side 5
Kontorledighet i Oslo & Bærum
Prognosene for kontorledigheten i
Oslo & Bærum er justert litt opp
sammenlignet med forrige rapport.
Som i juni viser Konsensus at
kontorledigheten ventes å øke i
2015, flate ut i 2016, for deretter å
synke mot 2017.
8 av 10 mener ledigheten skal opp i år. I 2016 er
det 3 analysemiljøer som mener ledigheten skal
ned, og i 2017 er det 6 som mener ledigheten skal
ned
Side 6
Leiepriser i Oslo sentrum
Leieprisanslagene er justert litt ned
siden juni. Konsensus anslår en
nedgang på 2,1% i år, mens
anslaget i juni var en nedgang på
1,0%.
Konsensus gir vekst på 0,5% i 2016
og 2,8% i 2017.
De fleste (6 av 10) mener leieprisene skal ned i
sentrum i år. I 2016 er det flest (5 av 10) nøytrale til
at leieprisene skal opp igjen. I 2017 mener 8 av 10
at leieprisene skal opp
Side 7
Transaksjonsvolum, næringseiendom totalt i Norge
Rekordhøy aktivitet i transaksjonsmarkedet i første halvår, gjør at
anslaget for hele 2015 er økt fra NOK
80,5 mrd i juni til NOK 96,5 mrd i
oktober.
Konsensus fro 2016 er løftet litt og
anslås til NOK 63,0 mrd.
Store enighet om retningen på
transaksjonsvolumet. Opp i år og ned neste år.
Side 8
Transaksjonsvolum, kontoreiendom i Norge
Kontoreiendom utgjør rundt halvparten av samlet transaksjonsvolum
for næringseiendom. Andelen ventes
til 45% i år og 51% i 2016.
Konsensus tilsier et volum for
kontoreiendom i inneværende år på
ca. NOK 43,7 mrd.
Store enighet om retningen på transaksjonsvolumet for kontor. Opp i år og ned neste år.
Side 9
Prime yield
Prognosene for prime yield er justert
ytterligere ned og konsensus per
oktober tilsier en yield på 4,2
prosent for de beste eiendommene i
inne-værende år.
Konsensus innebærer en prime yield
på 4,3 prosent neste år.
Alle unntatt 1 venter lavere prime yield i år
sammenlignet med utgangen av 2014. Neste år er
de fleste nøytrale til om prime yield skal opp eller
ned.
Side 10
Byggevolum, ferdigstilte kontorbygg i Oslo&Bærum
I år er det anslått at det blir ferdigstilt
vel 160.000 kvm kontorbygg. Snittet i
perioden 2000-2013 er ca 125.000 kvm
årlig.
I 2016-17 er det anslått ca 100.000
kvm årlig. Beslutninger om bygging
2016-17 kan reverseres i tråd med
utviklingen i utleiemarkedet.
Alle unntatt 1 venter økt volum ferdigstilte kontorer i år
og færre neste år. I 2016-17 er det flest som venter
nedgang i byggevolum.
Side 11
Vedlegg
Side 12
Spørsmålene
•
SPM 1: Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2014-17?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 2: Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i Oslo
sentrum blir ved utgangen av året i 2014-17?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 3a: Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av 2014-16?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 3b: Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være kontoreiendom i løpet av 2014-16?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 4: Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2014-16?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 5: Hvor mange transaksjoner (50 mill. kr +) tror dere vil bli gjennomført i årene 2014-2016?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
•
SPM 6: Hvor mange kvadratmeter kontor blir brutto tilført markedet i Oslo&Bærum i årene 2015-17?
− Eventuelle kommentarer / begrunnelse:
Side 13
Deltakelse
• Følgende næringsmeglervirksomheter deltar:
− Akershus Eiendom
− CBRE
− Colliers (var ikke med fra oktober 2010 – juni 2011)
− DNB Næringsmegling (ikke med april 2013)
− DTZ
− Malling & Co
− NAI FirstPartners (med fra juni 2014)
− Newsec
− Pangea Property Partners (med fra januar 2012)
− Union Norsk Næringsmegling
Side 14