Byrådssak 389/15 Ytrebygda. Gnr 36 bnr 32. Nordeidevegen 30. Klage over avslag på søknad om nybygg bolig IBLA EBYGG-5210-201500203-20 Hva saken gjelder: Saken gjelder klage over avslag på søknad om rammetillatelse til oppføring av enebolig med tilhørende utomhusanlegg og privat vei. Omsøkte tiltak er oppgitt til å ha et bruksareal på 295 m2 BRA. Avslaget ble gitt den 25.2.2015. Vedtaket ble påklaget den 18.3.2015 av Tag Arkitekter AS. Tiltakshaver er Florvaag Hus AS. Avslaget er begrunnet med at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra plankravet, samt at eiendommen ikke er sikret atkomst. Nærværende sak må ses i sammenheng med tre andre saker på eiendommen med henholdsvis saksnr 201500205, 201500208 og 201500221. Alle sakene går ut på etablering av bolig på eiendommen gnr 36 bnr 32. Til sammen er det søkt om 4 boliger. Omsøkte bolig omtales som bolig D3. Det er gitt avslag i alle sakene, og alle er påklaget. Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er den vist som bebyggelse og anlegg. Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra plankravet i KPA 2010 punkt 1. Det er søkt om dispensasjon. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl. § 21-3, og det er registrert merknader fra eiere av gnr 36 bnr 39, Karianne og Thomas Simonsen, eier av gnr 36 bnr 20 Heine Skage, og eier av gnr 36 bnr 226 Margunn Skage. Merknadene fra eiere av gnr 36 bnr 39 går i hovedsak ut på de dårlige veiforholdene i området og trafikkfarlige situasjoner på den private veien og Nordeidevegen. Det anføres at omsøkte bolig bryter med strøkets karakter, og at merknadshavernes bolig får tap av utsikt og sol fra hus D4. Merknadene fra eier av gnr 36 bnr 20 går i hovedsak ut på de dårlige veiforholdene og de trafikkfarlige situasjonene på den private veien. Det er ønskelig med en reguleringsplan for å sikre tilstrekkelig infrastruktur og moderat fortetting. Merknadene fra eier av gnr 36 bnr 226 går i hovedsak ut på at husene er for høye og passer dårlig inn med eksisterende villabebyggelse, samt misnøye med prosjektert atkomstsituasjon som går over merknadshavers eiendom (gnr 36 bnr 597). Grønn etat fraråder at det gis dispensasjon fra plankravet. Det vises til at det i arealanalysen for Søreide er vist en gangforbindelse og et framtidig friområde like nord for den aktuelle eiendommen. I arealanalysen er den aktuelle eiendommen en del av fortettingsområde 4. Det anbefales i arealanalysen at det stilles krav om en helhetlig reguleringsplan for dette fortettingsområdet, som også inkluderer etablering av friområde med gangforbindelser til sjø og etablering av fellesareal ved sjøfront. Grønn etat er av den oppfatning at det ved fortetting må stilles krav til utbyggere om opparbeiding av friområder og gangforbindelser, slik at det sikres gode bokvaliteter for områdets beboere. Grønn etat anser det av denne grunn som fordelaktig at den aktuelle eiendommen inngår i en felles reguleringsplan for hele fortettingsområde 4. Det vises for øvrig til uttalelsen datert 19.1.2015 i sin helhet. 1 Klager gjør i hovedsak gjeldende at det ønskes rammetillatelse på vilkår om at tiltakshaver besørger etablering av fortau langs Nordeidevegen og eventuelt utsetter bygging til fortauet er etablert. Klager viser til at det den 4.6.2014 ble gitt avkjørselstillatelse. Det anføres derfor at Trafikketatens uttalelse om at en ikke ser det forsvarlig å imøtekomme søknader som innebærer ytterligere kjøretøyer på kommunal del av Nordeidevegen før det gjennomføres trafikksikkerhetstiltak, antas å gjelde eiendommer som ikke har fått avkjørselstillatelse. Videre viser klager til at det er gitt dispensasjon i en annen sak i samme område i sak 201128243. Det vises også til at veiavtalen skal tinglyses, og at det ønskes rammetillatelse på vilkår av dette. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten anbefaler etter vurdering av klagen at vedtak datert 25.2.2015 opprettholdes. Etter fagetatens oppfatning foreligger det ikke rettslig grunnlag for å dispensere fra plankravet i KPA 2010 punkt 1, jf. pbl. § 19-2. I dispensasjonsvurderingen er Trafikketatens uttalelse datert 22.12.2014 gjengitt og vektlagt. Dette er særlig bemerket i vedtaket s. 6. Av Trafikketatens uttalelse fremkommer det at de ikke anbefaler dispensasjoner langs Nordeidevegen grunnet veiens trafikkbelastning. Trafikale hensyn må tas med i vurderingen av om det skal gis dispensasjon, og trafikksikkerhetstiltak bør gjennomføres før flere søknader imøtekommes. Det nevnes videre at veien er en smal enfeltsvei som mangler både møteplass for biler og fortau for fotgjengere. Fagetaten har i vedtakets dispensasjonsvurdering vektlagt trafikksituasjonen i Nordeiedevegen i tråd med Trafikketatens anbefaling. Det anbefales en helhetlig planprosess som tar hensyn til blant annet miljø, byggepress, naturverdier og transportbehov. Området er under utbyggingspress da det fremdeles er mange ubebygde tomter i området, samtidig som eiendommen er uregulert. En helhetlig planprosess er dermed ønskelig for å ivareta ulike hensyn i området, herunder trafikksituasjonen. Utbyggers ønske om å etablere fortau som et vilkår i rammetillatelsen vil i følge fagetaten ikke medføre at hensynet bak plankravet ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene vil heller ikke være klart større enn ulempene. Tiltaket er videre avslått med hjemmel i pbl. § 27-4 da det ikke er dokumentert at eiendommen er sikret lovlig atkomst gjennom tinglyst privat veirett. Det følger av bestemmelsen at «[f]ør opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Byggetomten skal altså være sikret lovlig atkomst til vei ved «tinglyst dokument eller på annen måte». Bestemmelsen stiller således krav om at dokumentet skal være tinglyst, med mindre det er sikret på «annen måte» som for eksempel kan være ved dom. Kravet gjelder før oppføring av bygning blir godkjent. Fagetaten kan på dette grunnlag ikke gi rammetillatelse på vilkår av at veiretten skal tinglyses. Dette er forhold som må være avklart i forkant av tillatelsen. Fagetaten er videre kommet til at det ikke foreligger usaklig forskjellsbehandling. I sak 201128243 ble det gitt tillatelse til oppføring av enebolig i vedtak datert 5.1.2012. Det ble gitt dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser pkt. 1 og pkt. 21 vedrørende plankrav og rekkefølgekrav. Dispensasjonen er gitt fra tidligere kommuneplan av 2006, som nå er erstattet av kommuneplan av 2010 vedtatt 24.4.2013. Dette medfører at sakene ikke er rettslig like, og dermed ikke sammenlignbare. Det vises for øvrig til fagetatens notat av 29.4.2015 i sin helhet. Byrådet har vurdert saken på nytt, på bakgrunn av mottatt klage og sakens dokumenter for øvrig, men kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Byrådet påpeker at eiendommen ikke er sikret lovlig atkomst ved tinglyst dokument, jf. § 27-4. Lovlig atkomst er et grunnleggende krav som må være til stede for at kommunen skal kunne gi tillatelse. Byrådet 2 bemerker også at omsøkte eiendom ligger i et område hvor det er avsatt en rekke boligeiendommer som ikke er bebygget enda. En dispensasjon fra plankravet i denne saken vil således kunne gi uheldige presedensvirkninger for den fremtidige utbyggingen i området. Byrådet kan ikke anbefale at klagen tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jfr sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert 25.2.2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Dato: 6. oktober 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Uttalelse fra Grønn Etat datert 19.1.2015 2. Fagetatens notat av 29.4.2015 med følgende vedlegg: Situasjonskart Situasjonsplan Flyfoto Tegninger Klage datert 18.3.15 Avslag datert 25.2.15 3