Planbeskrivelse
EIDSVOLL KOMMUNE PLANBESKRIVELSE - DETALJREGULERING ØVRE BÅRLIÅSEN Bårliåsen Eiendom AS 22.06.2015 Øvre Romerike Prosjektering AS v/ Aksel Askeland og Andreas Kaarbø Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen INNHOLD 1. BAKGRUNN................................................................................................ 2 Forslagstiller ............................................................................................................................ 2 Planlegger/konsulent ............................................................................................................... 2 Historikk .................................................................................................................................. 2 Beliggenhet, avgrensning og størrelse ..................................................................................... 3 Hensikten med planen ............................................................................................................. 3 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 2. PLANSTATUS ............................................................................................ 5 2.1. Tiltakets forhold til gjeldende planer ...................................................................................... 5 Nasjonale og regionale føringer .......................................................................................................... 5 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ................................................... 7 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 4. Området i dag .......................................................................................................................... 7 Terrengforhold - landskap ....................................................................................................... 7 Miljøforhold – støy og annen forurensning ............................................................................. 9 Verneinteresser ........................................................................................................................ 9 Flom og vannveier ................................................................................................................. 13 Grunnforhold ......................................................................................................................... 13 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ............................................. 15 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13. 4.14. 4.15. 4.16. 4.17. 5. Innledning.............................................................................................................................. 15 Reguleringsformål i planen ................................................................................................... 18 Utforming av planen .............................................................................................................. 19 Fjernvirkning ......................................................................................................................... 20 Veiføringer ............................................................................................................................ 21 Trasé for atkomstvei til Bårliåsen, kryss med FV503 ........................................................... 22 Byggeområdene ..................................................................................................................... 22 Tilgang til tur- og friluftsområder ......................................................................................... 23 Tiltak for å ivareta barn og unges interesser – livsmiljø og oppvekstvilkår .......................... 24 Universell utforming ......................................................................................................... 25 Bebyggelsen ...................................................................................................................... 25 Krav til situasjonsplan ....................................................................................................... 25 Utbyggingstempo og rekkefølge ....................................................................................... 26 Kollektivtransport .............................................................................................................. 26 Vann, avløp og overvann ................................................................................................... 26 Renovasjon ........................................................................................................................ 26 Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn ............................................................... 26 PLANPROSESS OG MEDVIKRNING.................................................. 27 5.1. 5.2. Kunngjøring av igangsatt planarbeid..................................................................................... 27 Sammendrag av forhåndsuttalelser med forslagsstillers kommentarer ................................. 27 Øvre Romerike Prosjektering AS 1 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 1. BAKGRUNN 1.1. Forslagstiller Planforslaget fremmes av Øvre Romerike Prosjektering AS, etter oppdrag fra Bårliåsen Eiendom AS. 1.2. Planlegger/konsulent Planforslaget er utarbeidet av Øvre Romerike Prosjektering AS. 1.3. Historikk Bårliåsen ble regulert på begynnelsen av 1980-tallet, og reguleringsplanen ble stadfestet den 19.03.1984. Dette var en stor flateregulering som tok for seg området mellom Vorma/Andelva i øst og nord og Bårlidalsgrenda i vest. Totalt var det 6 (I-VI) delfelt i planen, og feltene III og V øst i området nedover mot elva er i dag ferdig utbygd. Bebyggelsesplan for felt IV ble utarbeidet på slutten av 90-tallet og vedtatt 22.06.2000. Bebyggelsesplan for feltene I, II og VI ble vedtatt 22.11.2001. Ingen av disse planene er gjennomført. Området er disponert til boliger i kommuneplanens arealdel. Fig 1: Utsnitt kommuneplanens arealdel for Eidsvoll med planområdet Øvre Bårliåsen Øvre Romerike Prosjektering AS 2 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 1.4. Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet som er på ca. 147 daa og omfatter eiendommene gnr/bnr 64/121, 123, 125 og del av 64/120. Området er lokalisert 2 km sør for Sundet, mellom Bårlidalsgrenda og allerede utbygd felt langs Bårliåsvegen øst og nedenfor Øvre Bårliåsen. Området omfatter tidligere regulerte felt II, IV og VI i reg.plan for Bårliåsen fra 1984 (bebyggelsesplaner 2000-01). Det er ingen eksisterende boliger innenfor planområdet. Fig 2: Planområdet med områdene rundt. 1.5. Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å oppnå bedre tilpassing av bebyggelse og anlegg til terrenget (veger og tomter), større andel frittliggende småhusbebyggelse og tilpassing til nye krav til utforming av boligområder – enn det gjeldende regulering legger opp til. Området skal ha adkomst til Finstadvegen/FV503, og gjennomkjøring vist i gjeldende plan skal reguleres bort (her blir det gang- og sykkelveg). Grønnstruktur og uteoppholdsareral/lek er også innregulert. Øvre Romerike Prosjektering AS 3 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Fig 3: Planområdet vist på flyfoto Området er i dag skogsområde, men søndre/øvre deler er avvirket for noen år siden og i dag er det en del krattskog her. Fig 4: Fra øvre del, oppe på «flata» helt sør i planområdet , bilde mot nordvest. Øvre Romerike Prosjektering AS 4 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 2. PLANSTATUS 2.1. Tiltakets forhold til gjeldende planer Kommuneplanens arealdel for Eidsvoll, og samfunnsdelen Området er som nevnt ovenfor disponert til boliger i kommuneplan for Eidsvoll 2007 – 2018. Det er bygd om lag 200 boliger i gjennomsnitt pr år i Eidsvoll de siste årene. Med en befolkningsvekst basert på hovedalternativet 3 % hvert år framover, og ca. 2,4 personer pr boenhet vil det erfaringsmessig bli behov for 220-250 nye boliger i året. Figuren til venstre viser at det i kommuneplan 2007-2018 er avsatt boligarealer som representerer en reserve (pr 1.1.2010) fordelt over kommunen tilsvarende mer enn 4000 boenheter. I diagrammet er det også vist antall boenheter som er tatt i bruk i 12-års perioden 1998-2010, fordelt på de enkelte delområdene i kommunen. Fig 5:boligreserve Eidsvoll kommune • Hovedmålsetting i samfunnsdelen er: Innbyggerne i Eidsvoll skal oppleve god livskvalitet, sosial rettferdighet og gode muligheter for utdanning og utvikling. Delmål: o Fremme god helse i befolkningen og redusere sosiale forskjeller. Herunder bl.a. gode leke- og utearealer, trygge skoleveier og riktig lokalisering av boliger er avgjørende. o Boområder, møteplasser og uteområder skal være tilgjengelig for alle, og utformet med sikte på å fremme aktivitet og trivsel. Herunder at utearealer, sentrale friområder og gangveger må utformes slik at de kan brukes av alle. o Barn og unge skal vokse opp i trygge og utviklende miljøer og gis mulighet til å bidra aktivt i lokalsamfunnet. Under arealbruk og utbyggingsmønster er et av delmålene: Boligbygging utenfor sentrumsområdene skal bygge oppunder den eksisterende grendestrukturen og ta hensyn til behovet for god utnyttelse av kommunal infrastruktur og effektive kommunale tjenester. Bevaring av landbruksjord skal prioriteres. Vurdering: Forslaget til detaljregulering for Øvre Bårliåsen er godt samstemt med kommuneplanens målsettinger og strategier. Nasjonale og regionale føringer Universell utforming Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Det er satt økt fokus på dette temaet de senere år i Norge. Øvre Romerike Prosjektering AS 5 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Vurdering: Planforslaget legger opp til at universell utforming skal etterstrebes i størst mulig grad der terrenget tillater det, se reguleringsbestemmelsene kap. 2. Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn- og unge i planleggingen (1989) Formålet med RPR for barn- og unge er å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Retningslinjene skal også sikre at det offentlige ivaretar sitt ansvar for å sikre barn og unge de tilbud og muligheter som samlet sett kan gi den enkelte utfordringer og en meningsfylt oppvekst uansett bosted, sosial og kulturell bakgrunn. Blant annet følgende skal vies spesiell oppmerksomhet: • Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. • I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: − Er store nok og egner seg for lek og opphold. − Gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider. − Kan brukes av ulike aldersgrupper, og gi mulighet for samhandling mellom barn, unge og voksne. Vurdering: Det er avsatt lekeareal, grøntareal, rom for snarveier og gangforbindelser innenfor planforslaget. På sørsiden grenser planområdet til natur-/friluftsområder, se flyfoto i figur.2. Dette er også områder som kan benyttes til lek. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) Hensikten med retningslinjene er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal samordnes slik at tyngden av ny bebyggelse konsentreres til tettsteder slik at en større del av ulike reisemål kan nås til fots eller med sykkel, at mest mulig av ny bebyggelse konsentreres til områder med god kollektivdekning, det legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur og friluftsområder. En bør søke å samle naturinngrepene mest mulig. Vurdering: Planforslaget vil gi økt konsentrasjon og økt befolkningsunderlag for etablering av arbeidsplasser og servicetilbud i tettstedet Eidsvoll/Sundet. Det jobbes med gang- og sykkelforbindelser til Sundet som da vil legge til rette for at flere vil gå og sykle til sentrum ca 2 km unna. Det er bussholdeplasser på FV5032-300 meter vest/nedenfor feltet, som skal opparbeides i forbindelse med Bårliåsen-prosjektet. Det er ca 3,5 km sørover til Finstad skole. Øvre Romerike Prosjektering AS 6 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1. Området i dag Innenfor planområdet finnes det i dag ingen boligbebyggelse. Historien for dette området, har fylkeskommunen utledet i sin rapport i forbindelse med arkeologiske undersøkelser. Det første leddet i navnet Bårliåsen / Bårlidalen, kommer fra gården Bårli med gårdsnummer 69. Gårdsnavnet Bårli kommer av det eldre Borgarlíð, og opptrer i skriftlige kilder i formen Borgarliid i 1359. Formen Baarli opptrer først i 1723. Det første leddet i Borgarlíð er genetiv av borg og siden nabogården heter Ålborg kan dette tyde på at det har vært en bygdeborg i området. Det finnes ikke kjente spor av denne. Eiendommen er skogkledd, men mest med lav bonitet og uproduktuiv skog / skrint jordsmonn/berg i dagen. En del av skogen ligger i bratte skråninger på fjellgrunn og består i hovedsak av blandingsskog med innslag av løvskog. De øvre delene er svært grunnlendte med glissen skog. Fig 6: Oversiktskart med bonitet og markslag 3.2. Terrengforhold - landskap Øvre Bårliåsen ligger på et høydedrag/rygg som strekker seg nord-sør med klare avgrensinger mot nord og øst. De høyeste partiene av ryggen sør i planområdet er relativt flate. Landskapet / åsryggen fortsetter å stige sør for planområdet. Høydeforskjellene innenfor planområdet er forholdsvis store. Lavest i nord 145 moh. og høyest i sør med 213 moh. Det er lokale variasjoner, men forholdsvis stor høydeforskjell fra adkomst i sør og ned til nordre del av boligområdet som er utfordrende i forhold til veiføringer og utbygging. Samtidig gir dette grunnlag for å utvikle boligområder med meget gode utsikts- og solforhold. Fire terrengsnitt i figur 7 illustrerer høydeforholdene i landskapet. Øvre Romerike Prosjektering AS 7 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Fig 7: Terrengsnitt i planområdet Fig 7: Terrengsnitt. Øvre Romerike Prosjektering AS 8 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 3.3. Miljøforhold – støy og annen forurensning Området ligger i god avstand fra støykilder. Jernbanen ligger 25 meter lavere og ca. 200 meter horisontal avstand nord i området og 74 meter lavere og ca. 500 meter horisontal avstand sør i området. Fig 8: Øvre Bårliåsen og avstanden til jernbanen. Jernbanen er markert med blå linje. Det er ikke kjent annen forurensning i området. 3.4. Verneinteresser 3.4.1. Automatisk fredete kulturminner Akershus Fylkeskommune har utført arkeologisk registrering av planområdet. Den arkeologiske registreringen ble utført i tidsrommet 17.07 – 19.07.2013. Undersøkelsen ble utført ved overflateregistrering siden hele planområdet ligger i utmark. Dette foregikk ved synfaring etter kulturminner som er synlige i terrenget. Det ble sett etter egnede steder for prøvestikk, men på grunn av at terrenget tidvis er veldig kupert, sterkt hellende og berget ofte ligger rett i dagen eller like under torva, ble det ikke satt noen prøvestikk i området. Det ble ikke gjort funn av automatisk fredede kulturminner. Øvre Romerike Prosjektering AS 9 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Kulturminneloven har bestemmelser om at dersom det under arbeid på området blir gjort funn som kan være automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles. Dette kravet er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. 3.4.2. Nyere tids kulturminner Det ble funnet en tuft fra etterreformatorisk tid helt nord i planområdet. Nærmere datering er ikke kjent. Tuften er kvadratisk og består av steinvoller som er godt synlige i nord, litt mindre synlige i vest og sør og utydelig i øst. Sentralt i tufta, ligger tre -fire større steiner, den øverste er forholdsvis flat. Denne ansamlingen ligger 1,5 meter fra den nordlige veggvollen, 4 meter fra den sørlige og 3 meter fra vestlig og østlig voll. Steinene som utgjør vollene er stort sett på mellom 40 cm og 1 meter lange. Et gap på ca. to meter mellom steinene kan tyde på at det har vært en åpning i tufta helt sør i vestre vegg. Langs den østre veggen går en 1,5 meter bred og ca. 50 cm dyp grøft. Det ligger noe teglstein inne i tufta. I nordvestlig hjørne ser det ut til at veggen har rast ut noe. Det er mulig at dette kan ha vært en koie brukt i forbindelse med skogbruk. Figur 9: Tuft – nordre mur, tatt mot nordøst Figur 10-11: kart med rød pil som viser lokalisering av tuften, og utsnitt av plankart med hensynssone H 570 for bevaring av kulturmiljø. Øvre Romerike Prosjektering AS 10 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 3.4.3. Biologisk mangfold – naturmiljø Miljøfaglig Utredning AS har på oppdrag fra ØRP foretatt en kartlegging av biologisk mangfold. Området er befart to ganger, 12.11.2012 (barfrost) og den 17.06.2013. Nedenfor er hovedpunktene fra rapporten gjengitt. Figur 12: Bilde mot sørøst som viser furuskog med lyng / grunnlent mark. Ut fra vegetasjonen og berggrunnen forøvrig har området begrenset potensial for forekomst av verdifulle arter eller naturtyper. Skogen i store deler av området fra, sørgrensa og nordover, er tidligere avvirket ved frøtrestillingshogst der det er avsatt spredt med furutrær for naturlig foryngelse. I nord er det mer ungskog av furu og gran samt innslag av noe lauvtrær, for det meste bjørk. En liten fattig sump inngår nordvest i området. Under befaringen 17. Juni 2013 ble sumpen vurdert som lite egnet for eventuelle salamandre da den lå skyggefullt til, var nesten tørket ut og ingen amfibier ble registrert. Figur 13: sumpen med hogstavfall og ung granskog omkring (foto H. Fjeldstad) Øvre Romerike Prosjektering AS 11 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Feltsjiktet i skogsområdet for øvrig er relativt artsfattig med dominans av røsslyng i øvre deler, mens blåbærlyng blir mer vanlig i nedre deler. Det ble ikke registrert svartelistearter under befaringen. Det er ikke tidligere registrert rødlistearter eller naturtyper i utbyggingsområdet. I sørkant av området og videre sørover inngår et viktig vinterbeiteområde for elg (Naturbase, registrert 1990). Figur 14: Viltlokaliteten Strandåsen, et viktig vinterbeiteområde for elg ligger inntil utbyggingsområdet og sørover(Naturbase). Figur 15: Fra nordre del av området i lia ned mot øst/nordøst Vurdering: Omfanget av utbyggingen på det biologiske mangfoldet vurderes som lite, og konsekvensene av planene vurderes som små. Øvre Romerike Prosjektering AS 12 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 3.5. Flom og vannveier Øvre Bårliåsen utgjør et høydedrag som ikke berøres av flom fra områder utenfor planområdet. Nedbør på Øvre Bårliåsen tas i det alt vesentlige opp av vegetasjonsdekket. På nye tomter / boligområder vil det bli etablert plenareal som også tar opp nedbør, og forsinkes på sin vei videre. Området som har avrenning mot sørøst, har avrenning til bekkedrag som går fra sørøstre hjørne av planområde. Området som har avrenning mot vest har avrenning til bekkedrag og overvannsystem på den nye adkomstvegen. Området som har avrenning mot nord/nordøst vil ha avrenning til grøft og overvannsystem i forbindelse med Strandsvegen. 3.6. Grunnforhold ØRP ved geotekniker Marco Wendt har vurdert grunnforholdene i planområdet. Grunnlag er NGU sitt kvartærgeologisk kart (løsmasser) og NVE skredatlas. Befaring ble foretatt i juni 2013. Figur 16: Kvartærgeologisk kart (www.nve.no). Kvartærgeologisk kart viser «Bart fjell, stedvis tynt dekke» (ca. 1/3), «Tynn morene» (ca. 2/3) samt et lite areal med «Tykk morene» i reguleringsområdet. På befaringen ble det registrert mange steder med fjellblotninger og større sammenhengende arealer med fjell i dagen. Morenemasser, som foreligger overveiende som «tynt dekke», dvs. med mektighet under 0,5m, består erfaringsmessig av grove sand‐ og grusmasser. I overgang til marin grense ofte med noe leire‐ og siltinnslag. Morenemasser er som regel ikke telefarlige og god fundamenteringsgrunn. Nordvest i området tangerer reguleringsgrensen områder som er registrert med «Tykk havavsetning» og «Elveavsetning». I området vest for «Øvre Bårliåsen» ble det registrert fjellblotninger flere steder. Dette tyder på at sistnevnte løsmasseavsetninger er tynne. Øvre Romerike Prosjektering AS 13 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Grunnundersøkelser ifm. regulering er ikke nødvendig. Figur 17: NVE sitt kart med flom og skredutsatte områder Det er ingen registrerte skredhendelser og ingen registrerte skredsoner (løsmasser, fjell, snø) i nærmeste området rundt «Øvre Bårliåsen». I følge NVE sine gjennomførte analyser ligger reguleringsområdet utenfor flomsoner pga. topografisk beliggenhet (høydedrag). Konklusjon / vurdering: Det foreligger kun et tynt lag med faste morenemasser i reguleringsområdet. Mange steder er det fjell i dagen. Grunnundersøkelser vurderes som ikke nødvendig. «Øvre Bårliåsen» er hverken flom‐ eller skredutsatt. Øvre Romerike Prosjektering AS 14 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1. Innledning Området er tidligere regulert, men det kan utnyttes bedre enn hva disse planene viser da utformingen av vegnettet er utgått på dato i forhold til dagens krav til vegstandard i tillegg til at det er unødvendig omfattende og kostbart. Dette er avdekket gjennom et forprosjekt som ble utført av ØRP omkring årsskiftet 2011-2012. Forprosjektet konkluderer med at det både kan oppnås høyere utnyttelse med flere og bedre arronderte tomter, samt et billigere og bedre vegnett i området. Planlegging av et slikt område er krevende i forhold til alle hensyn som skal ivaretas, og det må planlegges på en slik måte at det blir økonomisk realiserbart. Det langsiktige perspektivet er ikke minst en stor utfordring i forhold til behovet og etterspørselen i fremtiden og krav til miljø og ressursbruk, Det har vært viktig å få til en fleksibilitet i planen slik at den gir rom for endringer, blant annet gjelder dette omfang og lokalisering av ulike boligtyper. Figur 18: Planforslaget vist på flyfoto Øvre Romerike Prosjektering AS 15 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Figur 19: Plankart Øvre Romerike Prosjektering AS 16 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Figur 20 a og b: Planforslaget for Øvre Bårliåsen med tilliggende nytt felt B1-2 i sørvest og den nye adkomstevgen sørvestover til Finstadvegen/FV503 Konkret har en søkt å ivareta dette ved å vektlegge spesielt følgende forhold i planarbeidet: • Legge til rette for et variert boligtilbud og en tetthet i tråd med myndighetenes krav til utnyttelse i nye byggeområder. • Utforme og plassere feltene slik at de kan være fleksible av hensyn til eventuell annen fremtidig fordeling av boligtyper. • Plassere all bebyggelse i delfelter som underordner seg terrenget. • Legge vegtraseer i området med gode stigningsforhold. • Etablere lekeplasser i rimelig god nærhet til all boligbebyggelse i området. • Etablere ny biladkomst til området fra vest / FV503-Finstadvegen, istedenfor en altfor bratt vegtrase fra øst opp fra det allerede utbygde området. • Etablere et internt vegnett for biler, fotgjengere og syklister som gir god trafikksikkerhet. Øvre Romerike Prosjektering AS 17 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Figur 21: utsikt nordøstover fra veg KV4 i BF4/7 Figur 22: ser sørover – kanten på ryggen i BF7 4.2. Reguleringsformål i planen Planområdet er totalt på ca. 147 daa hvorav arealer for bebyggelse og anlegg dekker 87,8 daa (59,7 %), arealer for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur legger beslag på 26,9 daa (18,3 %), mens grønnstrukturen totalt legger beslag på 32,3 daa (22 %). Øvre Romerike Prosjektering AS 18 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen En detaljert oversikt over alle reguleringsformålene fremgår i tabellen nedenfor. Figur 23: Reguleringsformål i planen Hovedformål Underformål Benevnelse Bebyggelse og anlegg Bebyggelse og anlegg Bebyggelse og anlegg Bebyggelse og anlegg Frittliggende småhusbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse Lekeplasser Renovasjon BF1-BF11 BK1-BK9 Lek1-Lek8 REN1-REN3 Kjøreveg Fortau Gang-/sykkelveg Annen veggrunn, grøft KV1-KV8 FO GS1-GS4 2011 2012 2015 2018 Turveg Friområde TU1-TU5 FO1-FO5 3030 3040 Sum Samferdselsanlegg og tek.infrastr. Samferdselsanlegg og tek.infrastr. Samferdselsanlegg og tek.infrastr. Samferdselsanlegg og tek.infrastr. Sum Grønnstruktur Grønnstruktur Sum Samlet areal SOSIkode 1111 1112 1610 1550 Areal 41,1 daa 40 daa 6,59 daa 0,1 daa 87,8 daa 10,5 daa 3,9 daa 2,6 daa 9,9 daa 26,9 daa 0,6 daa 31,7 daa 32,3 daa 147,0 daa 4.3. Utforming av planen I arbeidet med å utforme planen og plassere ulike typer formål er det lagt vekt på analyse av eksisterende terreng. Som del av denne analysen er det laget en 3D modell både av landskapet, og hvordan det vil se ut etter utbygging. På bildet under ser vi reguleringsplanen drapert på terrenget med bebyggelse, herunder forskjellige bygningstyper lagt på terrenget. Alle veger er også lagt inn, vegetasjon m.m. Figur 24: 3D-modellen av Øvre Bårliåsen sett fra nordøst, Vorma nede til venstre Øvre Romerike Prosjektering AS 19 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Figur 25: 3D-modellen av Øvre Bårliåsen sett fra sørøst, eksisterende boligfelt nede til høyre Figur 26: 3D-modellen av Øvre Bårliåsen sett fra nord, Bårlidalsgrenda til høyre Krav til estetikk internt i byggeområdene er formulert i reguleringsbestemmelsene. 4.4. Fjernvirkning Fjernvirkning av planforslaget spesielt fra øst. Det er lagt inn grønne områder innenfor planområdet for å ta vare på eksisterende landskap og landskapselementer, biologisk mangfold, kulturmiljø, for å ta vare på åsens grønne uttrykk, og for å skape gode bomiljøer. 3D-modellen har vært et viktig redskap i så henseende. Øvre Romerike Prosjektering AS 20 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Figur 27: Øvre Bårliåsen sett fra boligområdet på østsiden av Vorma. Dagens bebyggelse ligger nedenfor det lysegrønne friområdet. 4.5. Veiføringer Det har vært jobbet mye med å legge veiene godt i landskapet, ha slake stigningsforhold og at de skal følge terrenget så godt det lar seg gjøre uten unødvendige skjæringer og fyllinger. Alle samleveiene i planområdet er planlagt med fortau. På grunn av terrenget har det ikke vært mulig å kunne oppnå universell utforming på hele fortau/gang- og sykkelveinettet (dvs. maksimal stigning på 5 %), men de meste sentrale delene og tilknytning til bussholdeplass er tilfredsstillende. Dette er vist i utarbeidede lengde- og tverrprofiler. Figur 28: Vegmodellen i 3D, sett fra øst med KV3 nærmest (i områdene BK1-4). BF-områdene ligger ovenfor. Øvre Romerike Prosjektering AS 21 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen 4.6. Trasé for atkomstvei til Bårliåsen, kryss med FV503 Vegadkomst til området blir fra vest og FV503 / Finstadvegen, og egen reguleringsendring er gjennomført i den forbindelse (se plankart under her, fig. 28). Denne vegen er under detaljprosjektering i skrivende stund, og vil løse adkomst til området på en svært god måte – sett i forhold til den som er regulert i gjeldende plan fra øst, dvs. svært bratt og ikke tilfredsstillende stigningsforhold. Figur 29: plankart med den nye vegløsningen fra Bårliåsen til FV 503 Det nye krysset på FV503 vil ha nye bussholdeplasser i begge retninger, og det er lagt fortausløsning helt ned, samt at Bårlidalsgrenda får ny og god adkomstveg med denne nye vegen. Kryssutformingen er planlagt iht. veinormalen og er godkjent av vegvesenet. 4.7. Byggeområdene I planforslaget er konsentrert boligbebyggelse lagt i felt øst og nord i de nedre deler av planområdet. Det er brattere i disse områdene, og en vil med dette planlegge for en mer konsentrert utbygging i flere plan/avtrapping i hvert enkelt delprosjekt. Hus her vil ha minst fjernvirkning og minst innvirkning på annen bebyggelse med tanke på utsikt, sol- og skygge. Det er utarbeidet en illustrasjonsskisse datert 25.03.2015. Denne viser hvordan områdene BK1-BK9 kan utvikles. For områdene BF1-BF11 er Øvre Romerike Prosjektering AS 22 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen illustrasjonsplanen grunnlaget for tomtegrenser som er vist i reguleringsplankartet. For områdene BK1-BK9 er det tillatt med direkte utbygging. Figur 30:Illustrasjonsplan for BK-områdene. Viser plassering av boliger. Eneboligbebyggelsen er i det vesentlige plassert på de øvre høyt beliggende flatene (vist med grå farge på illustrasjon ovenfor). Disse områdene er mest utsatt for eksponering og uheldige fjernvirkninger. 4.8. Tilgang til tur- og friluftsområder Sørover fra Bårliåsen er det større sammenhengende skogsområder som benyttes i friluftssammenheng. Innenfor planområdet er det lagt opp til at man lett skal kunne ta seg gjennom planområdet til friluftsområdene omkring via grøntområder, stier, gang- og sykkelveger og fortau, se kartillustrasjonen på neste side. Øvre Romerike Prosjektering AS 23 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Figur 31: Kartet viser eksisterende og planlagt grønnstruktur på Bårliåsen. Fortau og gs-veger er også grønne. Kartet viser at man lett skal kunne ta seg gjennom reguleringsområdet til skogområder i og utenfor planområdet. 4.9. Tiltak for å ivareta barn og unges interesser – livsmiljø og oppvekstvilkår Barn- og unges interesser er søkt ivaretatt i planen gjennom blant annet følgende tiltak: - Nærlekeplasser: Det skal iht. reguleringsbestemmelsene settes av områder til lek i fbm. med utbygging av BK-områdene. Øvre Romerike Prosjektering AS 24 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen - Større lekeplasser: Det er avsatt fire større områder til lek (LEK1 - LEK4) innenfor planområdet. I tillegg er det lagt opp til 5 nærlekeplasser. - Det er store grøntområder innenfor planområdet (FO1-FO5). Disse vil kunne benyttes til fri lek, utfoldelse og uteoppholdsaktiviteter for ulike aldersgrupper til ulike årstider. - Det er avsatt område for turveg (TU1-TU5) som vil fungere som korridorer/snarveier til nabobebyggelse og større friområder. - Det er regulert fortau eller gang- og sykkelveger langs alle de større vegene i forslaget til reguleringsplan. 4.10. Universell utforming Prinsippene om universell utforming er lagt til grunn for utarbeidelse av planforslaget. Se pkt. 4.5 om veiene i området og 2.2 i reguleringsbestemmelsene. 4.11. Bebyggelsen Innenfor planområdet er det lagt opp til en variert type bebyggelse iht. kravene fra myndighetene. Det er i forslaget til reguleringsplan foreslått ulik grad av utnytting for de ulike boligformålene: Frittliggende småhusbebyggelse BF – BYA 30 % Konsentrert småhusbebyggelse BK – BYA 35 % Maksimalt tillatt BYA er inkludert parkering på bakkenivå/terreng, der hver parkeringsplass på terreng skal beregnes og inkluderes med 18 m². For områdene er byggehøyden foreslått til maksimal mønehøyde på 9,0 m over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Det er differensiert på høyder jfr. type tak. Skrått ensidig takfall har maks 8 m gesims og flatt tak har maks 7 m gesimshøyde. I skrått terreng skal boligene ha underetasje/kjeller eller avtrappes med flere plan for å tilpasses terrenget. 4.11.1. Antall boenheter Det er utarbeidet beregninger for antall boenheter i BK-områdene ut i fra illustrasjonsplanen. Ellers er det regulert tomter for frittliggende boliger/eneboliger. Figur 32: Samlet oversikt over beregnet antall boliger Boligbebyggelse Frittliggende småhus Konsentrert småhus Areal Boligenheter daa % antall % 41,2 42,9 84,1 49 51 100,0 50 140 190 26,3 73,7 100,0 Verd å merke seg er betydningen av fordelingen mellom typer boliger på arealbehovet. Eneboligene representerer 26,3 % av antall boligenheter, men legger beslag på 49 % av det samlede areal til boligformål. Den konsentrerte småhusbebyggelsen i form av rekkehus eller eneboliger i kjede, legger beslag på 51 % av arealet, og gir plass for 73,7 % av antall boligenheter. 4.12. Krav til situasjonsplan Det er innen delfeltene BK1-9, satt krav i reguleringsbestemmelsene at det skal utarbeides situasjonsplan ifbm. utbygging. Situasjonsplanen skal blant annet vise interne veger, lekeplasser, parkering, tomtedeling og renovasjon. Øvre Romerike Prosjektering AS 25 Eidsvoll kommune 4.13. Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Utbyggingstempo og rekkefølge Det er i forslaget til reguleringsbestemmelser lagt klare rekkefølgebestemmelser for hva som skal etableres av veianlegg og grøntanlegg/lekeplasser i tilknytning til bebyggelsen. Rekkefølgen mellom de forskjellige byggeområdene i planområdet er ikke detaljert fastsatt. Denne må til en hver tid tilpasses etterspørselen totalt og etter forskjellige boligtyper sett i forhold til kostnadene for nødvendig infrastruktur. Det antas imidlertid at det i den første utbyggingsperioden vil være aktuelt å utvikle både noen eneboligområder og noe mer konsentrert leilighetsbebyggelse. 4.14. Kollektivtransport Området ligger i rimelig avstand til tettstedssenteret Sundet og togstasjonen. Det skal etableres nye bussholdeplasser i forbindelse med den nye adkomstvegen til Øvre Bårliåsen. Det vil gi gode muligheter for å øke bruken av tog og buss for trafikanter med reisemål i områdene innover mot Oslo. 4.15. Vann, avløp og overvann Avløpsnettet er iht. opplysninger fra kommunen tilstrekkelig for å ta i mot avløpet fra Øvre Bårliåsen. Vi forutsetter også at vannforsyningen er tilstrekkelig for å forsyne området. Det vurderes evt. løsning med trykkforsterking ved behov. Planområdet vil bli utviklet etter prinsippet om lokal overvannshåndtering. Dette vil si at all nedbør på området skal tas hånd om internt ved at det infiltreres på området så langt det er mulig, og at evt. overskytende overvann fordrøyes og forsinkes slik at det ikke øver flomfare på områder og i bekker/ elver nedstrøms planområdet. 4.16. Renovasjon Det legges opp til individuell renovasjonsløsning innenfor områdene BK1-BK4. For områdene BK5BK9 kan det legges opp til individuelle eller felles renovasjonsløsninger. For øvrige områder, BF1 – BF11, er det planlagt at den enkelte bolig har renovasjon plassert rett innenfor tomtegrense, med unntak av boliger tilknyttet felles adkomstveger f_KV5, f_KV6 og f_KV7. For disse er det planlagt felles renovasjon av den grunn at atkomstveg har en reguleringsbredde på 6 meter og der ikke finnes snuhammer i enden. 4.17. Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn Det er utført en risiko- og sårbarhetsanalyse av planforslaget, se vedlegg. Resultatene av analysen viser at dersom en tar tilstrekkelig hensyn til eventuelle farer som kan oppstå i, eller som et resultat av utbyggingen, finner vi det ikke sannsynlig at tiltaket vil medføre risiko som gjør at området ikke bør bygges ut. Tema for oppfølging: Risiko for ulykker ved anleggsgjennomføring: • Fokusere på HMS i anleggsperioden • Sikring av anleggsområdet • Jevnlig kontroll av anleggsområdet Øvre Romerike Prosjektering AS 26 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Risiko for trafikkulykker: • Trafikksikringstiltak Risiko Radon: • Radonsperre i alle hus 5. PLANPROSESS OG MEDVIKRNING 5.1. Kunngjøring av igangsatt planarbeid De krav som følger plan- og bygningsloven vedrørende kunngjøringer og varsling er fulgt. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble sendt til offentlige instanser, grunneiere, naboer den 08.07.2013. I tillegg ble det annonsert i Eidsvoll Ullensaker blad den 10.07.2013. Frist for uttalelser var satt til 20.08.2013. Totalt er mottatt 5 merknader, derav 3 fra regionale myndigheter. 5.2. Sammendrag av forhåndsuttalelser med forslagsstillers kommentarer Politiet, ved brev datert 31.07.2013 Antall tilførselsveier og mulighet for gjennomkjøring bør begrenses slik at man kan opprettholde god kontroll og oversikt over interntrafikken, hvilket ivaretar trygge bo- og oppvekstvilkår. Utearealer generelt og biloppstillingsplasser spesielt bør planlegges med godt innsyn og god lyssetting for å hindre tyveri, skadeverk m.v. Vegnettet bør dimensjoneres for god framkommelighet for brann og andre nødetaters redningsmateriell. Bygningsmassen bør utformes slik at felles utearealer i minst mulig grad består av rom med begrenset innsyn for slik at det ikke skapes arenaer egnet for kriminell aktivitet. Vår kommentar Dette er ivaretatt i planforslaget. Vedr. bygningsmasse og utearealer vil det bli mer detaljert i de kommende delprosjekt/utbygging i området. Statens Vegvesen Region Øst, ved brev datert 19.08.2013 Av hensyn til trafikksikkerheten langs FV503, må det i reguleringsplanen være med en bestemmelse som sier at dagens kryss mellom FV503 og Bårlidalsvegen skal fjernes, og at det skal anlegges nytt kryss mellom FV503 og Bårlidalsvegen iht. reguleringsplanen for ny adkomstveg til Bårlidalsgrenda og Bårliåsen før kommunen kan gi igangsettingstillatelse til oppføring av boliger innenfor planområdet. Byggeplan skal godkjennes av Statens Vegvesen. Vår kommentar: Dette er ivaretatt i planforslaget og bestemmelsene pkt. 2.8. Ruter, ved epost datert 19.08.2013 Ruter er på generelt grunnlag skeptisk til nyetablerte boligfelt i områder uten kollektivdekning og i områder som er vanskelig tilgjengelig for buss. Avstand til jernbanest. er noe for langt for gående men er innenfor sykkelavstand. Ruter har i utgangspunktet ikke planer om etablering av busstilbud i området, men det kan vurderes senere hvis det etableres nok boenheter til at det kan danne et markedsgrunnlag for en matebuss ned til stasjonen. Vår kommentar: Øvre Romerike Prosjektering AS 27 Eidsvoll kommune Planbeskrivelse, detaljregulering for Øvre Bårliåsen Området har planlagt samleveger i henhold til vegvesenets vegnorm, inkludert snuplasser. Det er i tillegg i «naboplan for ny adkomstveg/Bårlidalsvegen» regulert inn nytt kryss med FV503 hvor det skal etableres nye bussholdeplasser på hver side av vegen. Disse har adkomst med gang-/sykkelveger og fortau fra hele planområdet. Akershus Fylkeskommune, ved brev datert 20.08.2013 Det er foretatt arkeologisk registrering i området. Det er ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner. Planområdet grenser i nord inn mot et kulturlandskap som i Regional plan for kulturminner og kulturmiljøer, 2007, er vurdert å inneha verdi i regional sammenheng (bygger på utredningen Grøntstruktur Romerike, 2002): område 19: Eidsvoll stasjon – Bårlidalen. Fylkesrådmannen anbefaler derfor at det vurderes om det i reguleringsplanen er hensiktsmessig å legge inn krav om avbøtende tiltak mot nord, f.eks. i form av vegetasjonsskjerming og begrensning av høyder. Fylkesrådmannen vil minne om ”Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen”, bl.a. steder som er naturlig egnet for lek og opphold ikke utsettes for unødige inngrep. Det er viktig at slike områder avmerkes på plankart og at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om sikringstiltak i anleggsfasen. Fylkesrådmannen vil anbefale at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt. Det er et nasjonalt mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benyttebebyggelse og uterom på en likestilt måte. Fylkesrådmannen viser til at prinsippet om universellutforming er nedfelt i formålsparagrafen i plan- og bygningsloven § 1-1, og § 12-7 nr. 4, som omhandler bestemmelser i reguleringsplaner. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner, og har ingen ytterligere merknader. Vår kommentar: Undere befaring/feltarbeid ble det registrert et kulturminne fra nyere tid, en tuft helt nord i planområdet. Denne er sannsynligvis en koie brukt i forbindelse med skogbruk. Det er regulert inn hensynssone bevaring kulturmiljø rundt denne. Lekeplasser skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger i området. Naturlige viktige koller er regulert til friområder. Disse er også viktige områder for lek og aktivitet for barn og unge. Større sammenhengende skogsli er også regulert til friområde, samt at den nordre delen av planområdet er friområde som ikke skal snauhogges Det er et nett av gang-/sykkelveger, fortau og turveier i området som skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for boliger i området. Det er gitt rekkefølgebestemmelser som sikrer dette. Universell utforming er ivaretatt så langt terreng/stigningsgrad tillater dette i området, det er alt. gang-/sykkelvegforbindelser som er universelle. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, ved brev datert 20.08.2013 Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse. I kommuneplanen er området avsatt til boligformål. Vi forutsetter at reguleringsplanen vil bli utarbeidet i samsvar med kommuneplanen. Fylkesmannen har vurdert varslet planarbeid ut ifra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på den oversendte informasjonen har vi ingen konkrete merknader. Aktuelle overordnede føringer for kommunal planlegging som skal vurderes og ivaretas i planen, er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 4. mars 2013 samt i ”Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging” av 24.6.2011(www.planlegging.no). Vår kommentar: Dette er ivaretatt i planforslaget. Øvre Romerike Prosjektering AS 28
© Copyright 2024