1. No category

PLANBESKRIVELSE
(01.07.15)
OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG
DYRSKUEPLASSEN
1. GANGS BEHANDLING
1.gangsbehandling:
Vedtatt:
Versjon av 21.03.12
xx.xx.xxxx
xx.xx.xxxx
saksnr ePhorte
Side 1 av 29
SAMMENDRAG
I forbindelse med at det skal bygges nytt idrettsanlegg i Bakkedalen skal Kløfta stadion
avvikles som arenaområde og gjøres tilgjengelig for ny bruk. Ullensaker kommune ønsker at
Dyrskueplassen skal utvikles til boligområde sammen med Kløfta stadion, med unntak av 3
daa som avsettes til næringsformål (privat parkering).
Tomten er solfylt med god og naturlig orientering mot sør og sørvest, med "ryggen" til
trafikkstøy og næring.
Tillatt %-BRA=115%, det tilsvarer BRA =26.680m2
Det kan i den påfølgende detaljreguleringsplanen utredes om det kan tillates næring på
1.etasje plan.
Illustrasjonsprosjektet viser konsept med mulighet for 300 leiligheter:
BAKGRUNN
Forslagsstiller er Ullensaker kommune og Norconsult AS er engasjert for å bistå i
utarbeidelsen av områdereguleringsplanen.
I forbindelse med at det skal bygges nytt idrettsanlegg i Bakkedalen skal Kløfta stadion
avvikles som arenaområde og gjøres tilgjengelig for ny bruk. Ullensaker kommune ønsker at
Dyrskueplassen skal utvikles til boligområde sammen med Kløfta stadion.
Det er vedtatt at 2-3 daa av Dyrskueplassen skal avsettes til parkering for
næringseiendommen ved siden av (A-K maskiner).
Hensikten med planen er å utvikle et boligområde med forholdsvis høy utnyttelse.
SAKSGANG
Kunngjøring
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 9. oktober 2014 i Eidsvoll Ullensaker blad og 10.
oktober i Romerikes blad, både i papirutgaven og digitalt. Grunneiere og rettighetshavere er
varslet ved brev.
UTTALELSER
1. Akershus fylkeskommune
2. Jernbaneverket
3. Statens vegvesen (SVRØ)
4. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE )
5. Actus v/Aage Bryn
6. Felleskjøpet
7. Ingar Fjellstad Asper
12.11.2014
22.10.2014
11.11.2014 og 12.03.2015
14.11.2014
04.11.2014
10.11.2014
10.11.2014
1. Akershus fylkeskommune
kommer med bemerkninger ut fra rollen som regional planmyndighet og som fagmyndighet
for kulturminnevern.
Planprosessen:
De minner om at plan- og bygningsloven legger vekt på medvirkning. Spesielt gjelder det
grupper som ofte faller utenfor planprosessen. Fylkesrådmannen oppfordrer kommunen til å
ta et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell
tilrettelegging, herunder barn og unge. For å sikre reell medvirkning bør de involveres tidlig i
planprosessen.
Saksnr ePhorte
Side 2 av 29
Viktige regionale interesser:
Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus er under arbeid. Planarbeidet har som
mål å bidra til et bærekraftig utbyggingsmønster og transportsystem. Planprogrammet, som
ble vedtatt juni 2012, fastsetter at hovedutfordringen knyttet til areal- og transportplanlegging
er å redusere det totale reisebehovet gjennom et mer areal- og transporteffektivt
utbyggingsmønster, og øke andel reiser som skjer med gang-,sykkel- eller kollektivtransport.
Kløfta har et godt kollektivtilbud og fylkesrådmannen mener det er viktig å legge opp til en
høy arealutnyttelse for å bidra til å nå målene i det regionale planarbeidet.
For forhold som gjelder fylkesveg viser fylkesrådmannen til uttalelse fra SVRØ.
Parkering:
Fylkesrådmannen mener begrensning i parkeringsdekning er et virkemiddel for å stimulere til
bruk av gange-, sykkel- og kollektivtransport fremfor bilbruk.
Fylkesrådmannen anbefaler at det settes bestemmelser med maksimumsnormer, og at disse er
strenge, og at det settes krav om anlegg for sykkelparkering.
Automatisk fredete kulturminner:
Det er usikkert i hvilken grad det er bevart gammel markoverflate i området. Behovet for
eventuelle arkeologiske registreringer må avklares gjennom den videre reguleringsprosessen
og grunnundersøkelser i området. Dersom det viser seg at det fremdeles er potensiale for funn
av automatisk fredete kulturminner vil fylkesmannen kreve at det gjennomføres registreringer
før planen kan vedtas.
Tiltakshaver bes kontakte saksbehandler Bjarne Gaut, tlf 22055620/ 45293404,
[email protected] for videre utredning av registreringsbehovet.
Kommunen er ansvarlig for at forholdet til automatisk fredete kulturminner er avklart før
planen vedtas.
Nyere tids kulturminner:
Forsamlingshuset Kløfta Velhus fra 1950-tallet i Kongsvingervegen 10 og Furuheimen fra
1900-tallet på andre siden av Kongsvingervegen er avsatt med hensynssone med formål
bevaring i KDP for Kløfta (2012).
Nybygg i område bør underordne seg eksisterende bebyggelse og forholde seg til denne i
form, volum og materialbruk. Ved regulering bør bygningene og tilhørende uteområder gis
bestemmelser som sikrer de kulturhistoriske verdiene.
Vurdering av innkommet merknad:
Planprosessen:
Kommunen har en representant for barn og unge som høres under planprosessen, og
reguleringsavdelingen sender det på høring til representanten.
Svar vedrørende viktige regionale interesser:
Dette planforslaget, som legger opp til sentrumsnære boliger med høy utnyttelse, er i tråd med
intensjonene i regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, altså å redusere det
totale reisebehovet gjennom et mer areal- og transporteffektivt utbyggingsmønster og øke
andelen reiser som skjer med gang-, sykkel eller kollektivtransport.
Saksnr ePhorte
Side 3 av 29
Svar vedrørende parkering:
I bestemmelsene er det satt samme krav til parkeringsdekning som i bestemmelsene til
parkering i kommunedelplanen for Kløfta (KDP). Det er et ønske fra kommunens
administrasjon at kommunedelplanens krav benyttes.
Svar til automatisk fredete kulturminner:
Ullensaker kommune er ikke kjent med om markoverflaten i planområde er rørt, men har vært
i kontakt med Kløfta Idrettslag, som er hjemmelshaver av Kløfta stadion (gbnr. 29/192), og
som har leid og disponert kommunens areal på Dyrskueplassen (gbnr. 29/194) gjennom
mange år. Tilbakemeldingen fra idrettslaget er at Kløfta stadion er drenert slik at her er
gammel markoverflate ikke bevart. Når det gjelder Dyrskueplassen så brukes denne som
fotballbane, og her er det fylt på grus. Man er ikke sikker på hvor mye det er gravd på dette
arealet. Arkeologiske undersøkelser vil bli gjennomført før behandling av
detaljreguleringsplan.
Svar til nyere tids kulturminner:
Det settes krav i bestemmelsene/ på plankartet om maks høyde som sikrer at ny bebyggelse
tar hensyn til de bevaringsverdige bygningene, både Kløfta Velhus og Furuheimen. I tillegg
plasserer vi grendelekeplassen/ lokalparken slik at det blir avstand mellom eksisterende og ny
bebyggelse.
2. Jernbaneverket
De forutsetter at det legges til rette for god gang- og sykkelforbindelse mellom Kløfta stasjon
og det planlagte boligområdet (spesielt langs nordsiden av Kongsvingervegen).
De vil også be tiltakshaver om å gjennomføre en vurdering av vibrasjons- og støyforhold på
området. De har ellers ingen kommentarer og ønsker lykke til med det videre arbeidet.
Vurdering av innkommet merknad:
Gode gang- og sykkelforbindelser mellom Kløfta stasjon og dette boligområdet vil bli
etablert. Se svar til SVRØ.
Støyforhold på området er analysert i egen støyrapport. Krav om tilfredsstillende støyforhold
er nedfelt i reguleringsbestemmelsene.
Vibrasjonsforhold fra tog anses ikke som problematisk da avstanden til jernbanen er lang nok
til å unngå det.
3. Statens vegvesen (SVRØ)
De informerer om at i forbindelse med kommunedelplan for Kløfta gjennomførte kommunen
en trafikkanalyse som viste at det på sikt vil være behov for etablering av en avlastningsveg
under jernbanen mellom Kongsvingervegen og Trondheimsvegen. I planprosessen ble det
besluttet at en skulle arbeide videre med problemstillingen i forbindelse med rulleringen av
kommuneplanen. Traseen en så på den gangen gikk over det varslede planområdet. De
forutsetter at kommunen i områdereguleringsplanen sikrer arealer til en slik trasè inntil dette
er nærmere avklart i forbindelse med arbeidet med kommuneplanen.
De uttaler at i bestemmelsene til områdereguleringsplanen må en videreføre støykravene fra
kommunedelplanen for Kløfta.
Videre må planavgrensningen utvides slik at den også omfatter frisiktsonen for krysset
Holmsmoen x Kongsvingervegen.
Saksnr ePhorte
Side 4 av 29
12.03.2015
De viser til møte hos SVRØ 12.02.2015.
De informerer om at det i forbindelse med utarbeidelsen av kommunedelplanen for Kløfta ble
gjennomført en trafikkutredning der en så på ulike alternativer for å imøtekomme et fremtidig
behov for økt vegkapasitet under jernbanen. Ved sluttbehandlingen ble det vist til vedtak i
HOP av 29.08.11 der det ble påpekt at dette skulle sees på i forbindelse med rulleringen av
kommuneplanen for Ullensaker. SVRØ er nå informert om at det er fattet et vedtak der en har
gått bort fra dette. Dette var ikke kjent for SVRØ da de skrev uttalelsen av 11.11.2014.
De informerer om at de forstår det slik at kommunen vil se på alternative måter å håndtere
trafikkveksten for Kløfta på, at veksten tas med økt kollektiv, sykkel og gange. Kommunen
ser derfor foreløpig ikke behovet for å utrede en ny tverrforbindelse og sikre areal til dette.
SVRØ tar dette til følge.
De uttaler at dersom en i en framtidig situasjon likevel skulle se behovet for en
tverrforbindelse kan det være en mulighet nord for planområdet og også en noe lengre nord i
næringsparken. SVRØ anbefaler kommunen å ikke bygge igjen disse mulighetene.
De informerer om at det i kommunedelplanen for Kløfta er rekkefølgekrav om opparbeidelse
av fortau langs nordsiden av fv. 452.01 Kongsvingervegen. Det er regulert
gangvegforbindelse i reguleringsplanen "Gangveg langs gamle rv.2 på Kløfta" stadfestet
06.08.1980. SVRØ vil ikke motsette seg at det etableres en gang- og sykkelveg i hht. den,
men forutsetter at kommunen i forbindelse med den videre prosessen gjør en vurdering av
standarden på den regulerte gang- og sykkelvegløsningen. De anbefaler at kravet om gang- og
sykkelvegforbindelse utvides til å gjelde strekningen Kongsvingervegen fra Dyrskuevegen til
sentrum.
Forslag til plan inneholder rekkefølgebestemmelse med krav om at ensidig sykkelvei med
fortau langs nordsiden av Kongsvingerveien på strekningen mellom Kløfta Velhus og
undergangen ved jernbanen, skal være regulert og opparbeidet i henhold til utarbeidet notat
om sykkelløsning datert 27.03.15, før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse i
byggetrinn I.
Vurdering av innkomne merknader:
Vedr. økt kapasitet under jernbanen:
Planforslaget endrer ikke på mulighetene for ny vei under jernbanen nord for dagens vei
under jernbanen.
Støyforhold på området er blitt analysert i støyrapporten. Krav om tilfredsstillende
støyforhold er nedfelt i reguleringsbestemmelsene.
Krav om frisiktsone for krysset Holmsmoen x Kongsvingervegen er etterkommet.
Standarden på den regulerte gang- og sykkelveiløsningen for strekningen Dyrskuevegen/
sentrum er undersøkt og funnet for dårlig. Forslag til plan inneholder derfor nå
rekkefølgebestemmelse med krav om at ensidig sykkelvei med fortau langs nordsiden av
Kongsvingerveien på strekningen mellom Kløfta Velhus og undergangen ved jernbanen, skal
være regulert og opparbeidet i henhold til utarbeidet notat om sykkelløsning datert 27.03.15,
før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse i byggetrinn I.
Saksnr ePhorte
Side 5 av 29
4. Statens vassdrags- og energidirektorat (NVE)
informerer at pga redusert bemanning ser de seg nødt til å besvare alle varsler om
planoppstart med en standardtekst, og ber oss ved hjelp av tilgjengelige digitale kartverktøy
som NVE Atlas, Skrednett, NGUs løsmassekart med flere, plukke ut de tema nedenfor som er
relevante for vår reguleringsplan;




Flomfare
Inngrep i eller langsmed vassdrag
Områder med marine avsetninger – kvikkleire
Skredfare
Vurdering av innkommet merknad:
Det anses som ikke aktuelle farer. Se egen ROS-analyse.
5. Actus v/Aage Bryn
viser til forslag til konseptplan for Dyrskueplassen og til samtale med Mette Sydholen. Som et
utgangspunkt har Auctus Eiendom AS, eier av naboeiendom med A-K maskiner som
leietaker, uttalt behov for større tilleggsareal for fremtidig utvikling av virksomheten. Det er
fortsatt deres sterke ønske og behov. De er interessert i å kjøpe hele arealet som i dag er
grusbanen. Han uttaler at hvis arealtilbudet blir begrenset som tidligere meddelt, dekker
planløsningen og avgrensning av området ikke deres angitte behov for 104 parkeringsplasser.
Han viser til deres tidligere oversendte forslag med tegningsdato 16.10.2013, som for dem er
en bedre løsning og dekker inn dette behovet. Alternativt ber de om at grensen i vårt forslag
skyves sørover mot det øvrige utbyggingsområdet "Kløfta stadion" som derved vil kunne
dekke inn et minimumsbehov.
De er enige om at eksisterende trær nord i området bør bevares.
Vurdering av innkommet merknad:
Det er tatt utgangspunkt i politisk vedtak om at det skal settes av 2-3 daa av området til
næring/ parkering. Illustrasjonsplanen viser at det vil kunne etableres en parkeringsplass med
104 parkeringsplasser nord for boligbebyggelsen. Formålsgrensene er etter vår mening
plassert hensiktsmessige både for boligbebyggelsen og parkeringsplassen. Eksisterende
treklynge må kunne vurderes fjernet hvis det er behov for alle parkeringsplassene.
6. Felleskjøpet
uttaler at trafikkavviklingen for området etter deres oppfatning blir et viktig element i denne
prosessen, og gir en beskrivelse av dagens situasjon knyttet til sin virksomhet.
Felleskjøpet har butikk, verksted, lager og kornmottak i Dyrskuevegen 1
 Butikk/ lager: 29.000 kjøringer til/fra årlig
 Verksted:
16.000 kjøringer til/ fra anlegget vedrørende delelevering/ reparasjoner
på traktorer per år.
 Kornmottak: Sesongbetont. De tar imot omtrent 30.000 tonn korn i sesongen. I en
periode på ca 8 uker er det ca 8 biler/ time ( 12-timers dag)
Felleskjøpet har hovedlager og logistikksenter i Dyrskuevegen 8: 2.400 vogntog årlig
Totalt utgjør Felleskjøpets aktivitet i området omtrent 104.300 passeringer i krysset
Dyrskuevegen/ Kongsvingervegen årlig.
Saksnr ePhorte
Side 6 av 29
Vurdering av innkommet merknad:
Det er utarbeidet trafikkanalyse hvor trafikken til og fra Felleskjøpet inngår. Beregningene
viser at Kongsvingervegen begynner å bli fylt opp, likeledes rundkjøringen, men
Dyrskuevegen har fortsatt kapasitet.
7. Ingar Fjellstad Asper
minner om at tomten ligger i et område med betydelige trafikale utfordringer. Det er naturlig
med studie av konsekvenser for hvordan prosjektet vil påvirke omkringliggende infrastruktur
i Kløfta sentrum, og det er en selvfølge at det legges opp til at prosjektet skal bære sin andel
av rekkefølgebestemmelser. Dette prosjektet vil trenge bedre atkomster til bl.a. Kløfta
sentrum, idrettsanleggene i Bakkedalen mv.
Han mener at denne planen som nå skal utarbeides må legge til rette for hvordan dette
trafikkbildet skal løses. Han sier det raskt vil kunne hevdes at dette skal avklares i senere
faser, men minner om at i andre prosjekter på Kløfta av tilsvarende art er plankravene
utformet under henvisning til at eier av utbyggingsområdet skal dekke veger, fortau,
rundkjøringer osv.
De regner med at alle prosjekter på Kløfta behandles ut i fra samme kriterier.
Vurdering av innkommet merknad:
I kommunedelplanen for Kløfta er det opplistet hva utbyggere av byggeområder som
inneholder bolig- og næringsformål må påregne å bekoste av teknisk infrastruktur, vann- og
avløpsanlegg, veg, derunder fortau/ gang- og sykkelveg, torg, park, grønnstruktur og
lekearealer i tilknytning til utbyggingsområder/ tomter. Dette skal sikres gjennom
utbyggingsavtaler i forbindelse med detaljregulering.
Videre må utbyggerne påregne å bekoste opparbeidelse av grønnstrukturen i/langs veger
samtidig med de øvrige tekniske anlegg.
For området B7 (vårt område) medfører dette at utbygger må påregne å etablere og bekoste
fortau langs nordsiden av Kongsvingervegen, på strekningen mellom Kløfta Velhus og
undergangen ved jernbanen i henhold til gjeldende regulering. Videre er det stilt krav om at
atkomstveg til felt B9 og Holmsmoen skal gå fra Dyrskuevegen. Det betyr at den vil gå over
dette planområdet.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens § 4-2 ”Planbeskrivelse og
konsekvensutredninger”, med tilhørende forskrift.
Tiltaket faller inn under forskriftens § 3c og har vært vurdert iht. samme forskrifts § 4.
Ullensaker kommune har fastsatt at tiltaket ikke er i konflikt med § 4 og derfor ikke skal
konsekvensutredes.
Tidligere politiske vedtak
Kommunestyret vedtok 3.2.14 at gnr 29 bnr 192 (Kløfta stadion) og gnr 29 bnr 194 (herunder
Dyrskueplassen) områdereguleres til bolig og 2-3 dekar til næring.
EIERFORHOLD
29/192 eies av Kløfta Idrettslag
29/194 eies av Ullensaker kommune
Saksnr ePhorte
Side 7 av 29
De to tomtene som skal bygges ut.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Planens beliggenhet, avgrensning og størrelse
Planområdet ligger svært sentralt på Kløfta, mellom Kongsvingervegen, Dyrskuevegen og
næringsområder i nordvest, nord og nordøst. Det er kort avstand til både E6 og togstasjonen.
Området er i dag i bruk som stadion og plassen som tidligere var i bruk til salg av dyr (derav
navnet) brukes i dag hovedsakelig til fotballbane.
Planområdet er på om lag 33 daa.
Topografi, vegetasjon, solforhold og klima
Tomtens terrenghøyde varierer fra kote c+ 169 – c+171, på et platå over E6. E6 ligger på kote
c+161 under broen til Kløfta, altså 8 meter lavere enn laveste punkt på platået.
Stadionen har gressdekke og fremstår derfor som et grøntområde, delvis omkranset av trær.
Tomten er solfylt med god og naturlig orientering mot sør og sørvest, med "ryggen" til
trafikkstøy, støv (fra siloene og vegene) og majoriteten av næringsområdene.
Oversikt over planområdets beliggenhet og tilgrensende områder (kilde:gule sider)
Saksnr ePhorte
Side 8 av 29
Eksisterende bebyggelse
Eksisterende bebyggelse på området er bebyggelse tilhørende stadionfunksjonen.
Bebyggelsen innenfor planområdet anses ikke å ha bevaringsverdi.
Arbeidsplasser
Eksisterende arbeidsplasser er knyttet til stadionfunksjonen. Arbeidsplassene flytter til
Bakkedalen når stadionen flyttes dit.
Trafikkforhold
Det er stor trafikk på tilliggende veger, spesielt på Kongsvingervegen men også en god del
trafikk, spesielt mye tungtrafikk, til næringseiendommene på Dyrskuevegen.
E6 går øst for området og jernbanen går vest for området.
Egen rapport om trafikkforholdene ligger vedlagt reguleringsplanen.
Kort sammendrag:
I følge Statens vegvesen håndbok N100 Veg- og gateutforming skal hovedveger med ÅDT
>12 000 og fartsgrense 60 km/t ha fire kjørefelt med midtdeler. Da ÅDT på
Kongsvingervegen etter utbyggingen er estimert å være ca 12 000 kan dette indikere et behov
for å bygge ut deler av Kongsvingervegen fra to til fire felt. Det kan også indikere at det bør
ses grundigere på kapasiteten til rundkjøringen mellom Kongsvingervegen og Dyrskuevegen,
og vurdere eventuelle tiltak i denne, slik det nevnes i Trafikkanalyse Kløfta (ØRP, 2011).
Naturressurser og biologisk mangfold
Naturmangfoldloven:
Forslagsstiller vurderer kunnskapsgrunnlaget som tilfredsstillende iht. naturmangfoldslovens
§§ 8 -12. Området har vært i aktiv bruk som idrettsanlegg og har således ikke hatt anledning
til å utvikle viktige økosystemer i "fred og ro". Eksisterende trær i randsonen av
idrettsanlegget vil bli forsøkt bevart.
Kulturmiljø/vern
Det er ikke funnet automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet.
Støy
Området er støyutsatt, støykilder er både fra tog, E6, Kongsvingervegen og Dyrskuevegen.
Det er i tillegg sesongbasert støy fra siloene til Felleskjøpet.
Hele området ligger i dag i gul sone fra E6 og Kongsvingervegen. Gul og rød sone har
forskjellig verdier for støynivånivå for togstøy og vegtrafikkstøy. Dette begrunnes med at
togstøy er punktstøy mens vegtrafikkstøy er et jevnt sus og derfor virker mer forstyrrende.
Togstøy:
Rød sone: Ekvivalent støynivå >68 dBA.
Gul sone: Ekvivalent støynivå mellom 58 og 68 dBA.
Biltrafikk:
Rød sone: Ekvivalent støynivå >65 dBA.
Gul sone: Ekvivalent støynivå mellom 55 og 65 dBA.
Saksnr ePhorte
Side 9 av 29
Se illustrasjoner fra Kommunedelplanen for Kløfta:
Støyregistrering fra jernbanen, Kilde: Kommunedelplanen for Kløfta
Støyregistrering fra E6 og Kongsvingervegen, Kilde: Kommunedelplanen for Kløfta
Egen rapport om støy ligger vedlagt reguleringsplanen.
Saksnr ePhorte
Side 10 av 29
Kort sammendrag og konklusjon:
Det er gjort beregninger av utendørs støynivå i fremtidig situasjon for nytt boligområde ved
Dyrskuevegen på Kløfta (gnr/bnr 29/192 og 29/194). Boligområdet vil få tilfredsstillende
støyforhold i henhold til gjeldende retningslinje T-1442 (2012).
Med nåværende situasjonsplan vil ingen av boligbyggene ha fasadenivåer over grenseverdien
for rød støysone, hverken fra vegtrafikk (Lden > 65dB) eller jernbane (Lden > 68dB).
Alle boenheter vil ha tilgang til oppholdsrom på stille side forutsatt at rommene plasseres på
fasader med nivå lavere enn grenseverdien for gul støysone. Det innebærer at flere av
bygningene bør etableres med gjennomgående leiligheter.
Alle boliger vil ha muligheter for tilgang til uteplass med nivå lavere grenseverdien for gul
sone på balkong og/ eller på bakkenivå.
For de boligene med fasadenivåer over grensen for gul sone bør det gjøres en utredning for å
bestemme nødvendige lydkrav til fasadeelementene slik at krav til innendørs støynivå
oppfylles. Dette gjøres normalt i en senere fase når endelige plantegninger foreligger.
Støv:
Fra Felleskjøpets siloer, behandles i ROS-analysen.
Risiko og sårbarhet
Egen ROS-analyse ligger vedlagt reguleringsplanen.
Kort sammendrag og konklusjon:
Med utgangspunkt i forslag til områdereguleringsplan for Kløfta stadion og Dyrskuplassen, er
det gjennomført en sårbarhetsanalyse. Denne skal etterkomme plan- og bygningslovens krav
om ROS-analyser ved all planlegging (jf. § 4.3). Sårbarhetsanalysen er utført med hensyn på
at områdeplanen vil bli etterfulgt av en detaljreguleringsplan.
Planområdet fremstår generelt, med de tiltak som er beskrevet og forutsatt fulgt, som lite
sårbart. Det har blitt gjennomført en innledende fareidentifikasjon, og sårbarhetsvurdering av
de temaer som gjennom fareidentifikasjonen fremsto som relevante. Følgende farer har blitt
utredet:






Ustabil grunn
Brann/ eksplosjon industrianlegg
Kjemikalieutslipp og annen akutt forurensing
Transport av farlig gods
Elektromagnetisk stråling
Trafikksikkerhet
Det er, gjennom fareidentifikasjon og sårbarhetsvurdering, identifisert tiltak som det ut fra
samfunnssikkerhetshensyn er nødvendig å gjennomføre for å unngå å bygge sårbarhet inn i
dette planområdet. De viktigste tiltakene er:
 Akutt forurensning, støv, bør analyseres nærmere i detaljreguleringsplan. Dette
gjøres i dialog med Felleskjøpet der også deres risikovurderinger legges til
grunn, samt at det evt. gjøres spredningsberegninger.
 Gjennom den videre detaljplanleggingen av området må det legges til rette for
gode trafikkløsninger som ivaretar gående og syklende i området.
Saksnr ePhorte
Side 11 av 29
Tilstøtende arealer:
Arealbruk:
Det er næringsområder rundt tomten både i vest, nord og øst og boliger og barnehager (2 stk) i
sør.
I vest: A-K maskiner AS selger og klargjør traktorer og andre store kjøretøy spesielt til bruk i
jordbruket. Store trailere henter de klargjorte maskinene og kjører de til bestemmelsesstedet.
I nord og øst: Felleskjøpet. De behandler korn i store siloer, sesongbetinget arbeid som skaper
støy og støv når det pågår.
Offentlig service:
Skoler og barnehager finnes i gangavstand fra området;
Barnehager: På naboområdet
Barneskole: Bakke skole i Skolevegen 14A, ca 1 km unna
Ungdomsskole: Vesong skole i Skolevegen 14B, ca 1 km unna.
Videregående skole: Den eneste i kommunen er på Jessheim.
Privat service:
Det er gangavstand til Kløfta sentrum / Romerike senter.
Kommunikasjonsmidler:
Kløfta fungerer som et kollektivknutepunkt med god kollektivdekning nordover mot
Jessheim/ Dal og sørover mot Lillestrøm og Oslo. Kløfta stasjon ligger i gangavstand 300-400
meter fra planområdet. Togstasjonen betjener i dag L 13: Drammen – Oslo S – Dal med
halvtimesfrekvenser på hverdager (Ruter, 2014).
Bilde fra tomten sett mot øst
Saksnr ePhorte
Side 12 av 29
PLANSTATUS
Kommuneplan for Ullensaker kommune: Det pågår rullering av Kommuneplanen. Den
planlegges å endelig vedtas i september 2015.
Kommunedelplan (KDP) for Kløfta 2012 – 2020, vedtatt 03.09.12.
Planområdet er avsatt til bolig (Kløfta stadion) og næring (del av Dyrskueplassen). Det
antydes 80-150 boenheter i KDP, men da uten Dyrskueplassen.
Planområdet i KDP for Kløfta
Bystruktur i KDP/ grad av urbanitet:
Fra/til E6
Illustrasjonen viser områder i KDP avsatt til bybebyggelse med brun farge.
Illustrasjonen viser at planområdet ligger inntil arealene avsatt til bybebyggelse, som tilsier
blandet formål og urban struktur. Området ligger langs hovedatkomsten til/ fra E6.
Saksnr ePhorte
Side 13 av 29
Ut fra beliggenheten er vår vurdering at bebyggelsesstrukturen kan ha stor grad av urbant preg
selv om det kun er boliger.
Grønnstruktur:
I gjeldende KDP for Kløfta er flere eksisterende grøntområder omdisponert til
utbyggingsområder/ boligområder.
Illustrasjonen viser eksisterende og fremtidige boligområder med lys grønn farge og
eksisterende og fremtidige parker i nærheten med mørk grønn farge.
Illustrasjonen viser at området ligger mellom næringsområder (hvit) med stor avstand til
grønne parker når dagens stadion fjernes. Boligområdene er delvis grønne men ikke til bruk
for allmennheten.
Strategier (I trafikkutredning til kommuneplanen): Sykkelbyen Kløfta, Ullensaker kommune
januar 2009.
Ullensaker kommune synes det er et potensial for å øke sykkelbruken på Kløfta og har
utarbeidet et strategisk dokument om det.
Arbeidet er forankret i Nasjonal Transportplan 2006-2015, og har som hovedmål å gjøre det
attraktivt å sykle for alle. Intensjonen er at planen skal tas hensyn til og legges til grunn ved
framtidig areal- og transportplanlegging på Kløfta.
Saksnr ePhorte
Side 14 av 29
Sykkeltrasè forbi tomten, eksisterende og fremtidig.
Rikspolitiske retningslinjer: Samordnet areal og transportplanlegging:
Det oppfordres til tettstedsutvikling/ fortetting ved kollektivknutepunktene. Dette
planforslaget er i tråd med det.
Gjeldende regulering: Planområdet er ikke regulert, heller ikke næringseiendommene rundt.
Det er dermed arealbruken i Kommunedelplanen for Kløfta som gjelder. I KDP for Kløfta er
det avsatt et større areal til næring enn det som fremmes i dette planforslaget.
Gjeldende planer / under arbeid for tilgrensende områder: B9 er i eldre reguleringsplan
regulert til bolig. I KDP for Kløfta er området i §6 –Byggeområder gitt tillatelse til
byggehøyde på 2-4 etasjer. Kløfta vel og Barnehagen ved Holmsmoen er avsatt til
allmennyttig formål i KDP. Vel-huset er avsatt til hensynssone kulturminne (bevaring).
Boligbyggeprogram: for perioden 2014 – 2030
Vedtatt av kommunestyret 03.11.2014 (sak 76/14)
Forslag til kvoter for B7 inkludert Dyrskueplassen:
2014-2016: 150 boliger
2017-2019: 150 boliger
Kommentar til kvotene i Boligbyggeprogrammet: "Det pågår arbeid med utvikling. Kvotene
opprettholdes uendret. Videre planarbeid vil avklare omfang av utbygging."
Saksnr ePhorte
Side 15 av 29
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Reguleringsformål
Området reguleres til følgende formål, jfr. plan- og bygningsloven
(pbl.) §12-5:
Bebyggelse og anlegg (PBL §12-5, nr.1)
Boligbebyggelse (B1 – B2)
Næring (BN) Parkering for næring
Lekeplass (f_BLK) Grendelekeplass
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL §12-5, nr.2)
Kjøreveg (o_SKV1 og f_SKV2)
Fortau (o_SF)
Gangveg / sykkelveg (o_SGS1 – o_ SGS2)
Hensynssone (PBL §12-6)
Sikringssone – frisikt (H810_1 – H810_6)
Arealtabell:
Arealtabell
§12-5. Nr.1- Bebyggelse og anlegg
Boliger (B)
Næring (BN)
Lekeplass (f_BLK)
Sum areal denne kategori:
§12-5. Nr. 2- Samferdselsanlegg og teknisk
infrastruktur
Veg (SKV)
Fortau (SF)
Gang-/sykkelveg (SGS)
Sum areal denne kategori:
Areal (daa)
Sum totalt begge kategorier
33,8daa
23,2daa
3,0daa
2,7daa
28,9daa
2,5daa
0,7daa
1,7daa
4,9daa
Bebyggelse og anlegg
P.g.a støy fra både jernbanen og E6 er det naturlig og også nødvendig å bruke bebyggelsen
som støyskjerm gjennom utformingen for å oppnå tilfredsstillende støyforhold. Det er satt
krav om det i bestemmelsene.
For å tilpasse ny bebyggelse den bevaringsverdige bygningen Kløfta Vels hus sin målestokk
og plassering er det satt krav i bestemmelsene at bebyggelsen skal ta hensyn til den ved
plassering og volum. Maks gesimshøyde tilsvarende 3 etasjer er satt på plankartet.
Det kan i den påfølgende detaljreguleringsplanen utredes om det kan tillates næring på 1. etg.
plan. Det ansees som en fordel å kunne ha andre funksjoner enn bolig på 1.etg. plan ut mot de
Saksnr ePhorte
Side 16 av 29
trafikkerte vegene Kongsvingervegen og Dyrskuevegen, og det vil bidra til en urbanisering av
området/ kvartalet.
Illustrasjonsplan
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Kjøreveg, gang- og sykkelveg og fortau.
Det er avsatt areal til kjøreveg vest for B1. Vegen skal være felles for feltene B1 og B1 (B7 i
KDP) og Holmsmoen.
Det er foreslått fortau langs Dyrskuevegen, 3 meter bredt. Eksisterende gang- og sykkelveg
langs Kongsvingervegen opprettholdes.
Det er stilt rekkefølgekrav til følgende:
- opparbeiding av fortau langs Dyrskuevegen
- opparbeiding av fortau langs nordsiden av Kongsvingervegen, på strekningen mellom Kløfta
Velhus og undergangen ved jernbanen, enten i tråd med gjeldende regulering eller ny
regulering.
Grønnstruktur
Felles lekeplass skal opparbeides grønt. Den er plassert inntil naboeiendommens uteareal for
til sammen å få en god størrelse på et grøntområde/ park. Eksisterende trær langs grensen
søkes beholdt. Grendelekeplassen er fellesareal, men er sikret tillatt for allmennheten
gjennom reguleringsbestemmelsene. Det er stilt krav i bestemmelsene om utforming tilpasset
forskjellige alderstrinn og førlighetsbehov.
Saksnr ePhorte
Side 17 av 29
Illustrasjonen viser gjeldende planer (Kommunedelplanens arealbruk) med
områdereguleringens illustrasjonsprosjekt inne.
Grad av utnytting og høyder
Grad av utnytting:
Maks tillatt utnyttelse: %-BRA=115% i B1-B2.
Parkeringsplasser på terreng og balkonger medregnes i BRA.
Maks tillatte høyder er angitt på plankartet. Kotefastsettelsen er gjort i forhold til følgende
betraktninger:
Terrenget er på kote c+169- c+171.
Med parkeringskjeller under er det naturlig å tenke at terrenget begynner på maks c+171.
Antall etasjer og maks gesimshøyder:
Regner brutto etasje på 3 meter pr boligetasje. Det er tillatt med næring i 1.etg. Næringslokalene
regnes med brutto 4 meter høyde. Det er naturlig å beregne bebyggelsen opp inntil 0,5 meter fra
terrenget, i tillegg trengs 0,5 meter ekstra til tak.
Regnestykket blir dermed slik:
For den laveste bebyggelsen, med maks 3 etasjer blir maks kote: 10 meter opp fra terreng: Maksimal
gesimshøyde (MGH ):c+181.
For bebyggelse med maks 4 etasjer og næring på 1.etg. blir det: 14 meter opp fra terreng: MGH:
c+185.
For bebyggelse med maks 5 etasjer og næring på 1.etg. blir det: 17 meter opp fra terreng:
MGH: c+188.
Saksnr ePhorte
Side 18 av 29
Maksimale høyder på plankartet er satt for at bebyggelsen skal ha lavest høyde mot Kløfta
Vel-hus og parken.
Prinsippsnitt gjennom felt B2, sett mot nordvest:
Differensiert byggehøyde: Lavest mot parken og Kløfta Vel-huset.
Bebyggelsens plassering fastsatt i områdereguleringen
Bebyggelsens endelige plassering fastsettes i detaljreguleringen.
Det er vist byggegrense mot veger og park på plankartet;
Mot Dyrskuevegen, som er kommunal veg: 15 meter til midten av nærmeste kjørefelt.
Mot Kongsvingervegen, som er Fylkesveg: 17,5 meter fra gang- og sykkelveg, ekstra stor
avstand pga støykrav.
Parkeringsnorm og parkeringsløsninger
Parkering foreslås hovedsakelig plassert i parkeringskjeller, innenfor feltene for bebyggelse
og anlegg. Gjesteparkeringsplasser kan plasseres på terreng, der det ikke går på bekostning av
brukbare uteoppholdsarealer.
Parkering på terreng regnes med 18m2 pr stk.
Minimum 5% av p-plassene skal være utformet og reservert for forflytningshemmede.
Miljøvennlige transportalternativer prioriteres ved at det er stilt krav om plasser med
lademuligheter for el-bil og el-sykkel.
Parkeringsnorm, absoluttnorm:
Blokkbebyggelse (inkludert byvillaer): 1+0,20 gjesteparkering
Konsentrert småhusbebyggelse 1,5+0,20 gjesteparkering
Det er krav om minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr boenhet.
Sykkelparkeringsplassene, med unntak av besøksparkering, skal anlegges innenfor avstengt
areal i bebyggelsen.
Trafikkforhold
Bilatkomst: Atkomst til planområdet er fra ny veg (f_SKV2) via Dyrskuevegen. Det er vist
med pil på plankartet.
Saksnr ePhorte
Side 19 av 29
Gang og sykkelveg: Det går gang- og sykkeltraseer langs hovedvegene ved tomten. Det
etableres gang- og sykkelveger gjennom planområdet.
Kollektivtransport: Bebyggelsen har gangavstand til togstasjonen.
Estetikk, utforming av bebyggelse og anlegg
Bebyggelsen skal gis et arkitektonisk uttrykk av høy kvalitet og ha en gunstig orientering i
forhold til sol og støy. Bebyggelsens høyde skal trappes ned mot den bevaringsverdige
bebyggelsen til Kløfta Vel og parken. Tekniske anlegg som heisoppbygg med mer skal
integreres i den arkitektoniske utformingen.
Leiligheter:
Pga støyforholdene må leilighetene plasseres og utformes slik at støy ikke blir problematisk
for beboerne. Dette kan gjøres ved at leilighetene gjøres gjennomgående med minimum 50%
av oppholdsrommene mot stille side. Det er stilt krav om det i bestemmelsene.
Viktige kvaliteter fastsatt i reguleringsplan eller reguleringsbestemmelser
Parken/ grendelekeplassen er plassert slik at den sammen med parken (hagen) ved Kløfta Velhuset fremstår som et forholdsvis stort grøntområde. De eksisterende bjørketrærne på sørsiden
av dagens stadion, som danner en diagonal i det nye parkrommet, beholdes.
Ny bebyggelse inntil parken reguleres med lavere høyde enn resten av bebyggelsen, høyde
tilsvarende 3 etasjer, for at den bakenforliggende bebyggelsen og uteoppholdsarealene på
bakkeplan også skal få glede av den nære beliggenheten til parken og den gunstige
himmelretningen, i tillegg til at det ivaretar hensynet til Kløfta Vel sitt hus.
Atkomstveg/ siktlinje:
I retning nordøst fra tomten er det sikt mot eksisterende boligbebyggelse og dens
grønnstruktur. Ved å plassere atkomstvegen/ gang- og sykkelveg fra Dyrskuevegen inn i
området her oppnår vi at en siktsone mot nabobeboerne i nordøst opprettholdes.
Atkomstvegen deler området i to boligkvartaler med hensiktsmessige størrelser.
Uteoppholdsarealer
Krav fra KDP er videreført.
Alle boliger skal ha gode tilgjengelige utearealer egnet for opphold på egen tomt og / eller
som fellesareal for flere eiendommer. Utearealene skal ferdigstilles samtidig med boligene.
Uteareal tilknyttet bolig skal lokaliseres slik at områdene har gode solforhold og er beskyttet
mot trafikk, støy, forurensning, renovasjon, parkering, høyspentledninger og trafokiosker. Det
skal legges vekt på varierte sekvenser i utearealene som gir gode sosiale rom for ulike
brukertyper.
Det skal opparbeides 45 m2 uteoppholdsareal per 100 m2 boligbruksareal, hvorav minimum
15m2 skal opparbeides som lekeareal på terreng. Maksimum 5 m2 av privat balkong kan
inngå i uteoppholdsarealet.
1. mai kl 15.00 skal det være direkte solinnfall på minimum 50% av godkjent uteareal.
Det er stilt krav om at uteoppholdsarealer skal utformes med variert beplantning for å skape
grønne, attraktive uterom som skal ha høy brukskvalitet og gi rom for variert lek og aktivitet
for alle aldersgrupper.
Saksnr ePhorte
Side 20 av 29
Utearealer på garasjelokk skal utformes med variert beplantning for å skape grønne og
attraktive uterom. De skal ha et vekstlag på minimum 80cm på minst 60% av samlet areal.
Det er lite grøntareal i området når dagens grøntareal, som er Kløfta stadion, fjernes. Det er
derfor viktig at grendelekeplassen utformes mest mulig grønt. Ved å plasseres den inntil
Kløfta Vels uteareal oppnås en vinn-vinn situasjon ved at de to til sammen vil oppfattes som
en stor park. Eksisterende rekke av bjørker langs Kløfta stadions sørside beholdes og bidrar
med viktig vegetasjon.
Mellom karrèbebyggelsen og den lavere bebyggelse mot parken plasseres de private
utearealene. De får gode solforhold pga den gunstige himmelretningen.
Støytiltak
Bebyggelsen utformes slik at den danner støyskjerm.
Støy fra Kongsvingervegen sammen med støy fra E6 gjør at bebyggelsen må trekkes lengre
tilbake fra vegen enn det vegloven krever, som er 15 meter fra gang- og sykkelveg.
Byggegrensen her er satt til 17,5 meter fra gang- og sykkelveg langs Kongsvingervegen. Da
unngår en å få bebyggelse i rød sone (db over 65dB).
Som illustrasjonene under viser er bebyggelsen planlagt plassert slik at den skjermer for
støyen og skaper områder med tilfredsstillende støynivå mellom seg.
Støy fra øst (E6 og Kongsvingervegen)
Saksnr ePhorte
Side 21 av 29
Støy fra vest (Jernbanen)
Risiko- og sårbarhet
Ekstremnedbør: Forventet økning i nedbør pga fremtidige klimaendringer tas hensyn til. Det
er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene ved krav om lokal overvannshåndtering.
Trafikk: Det vil bli lagt til rette for gode trafikkløsninger som ivaretar gående og syklende
gjennom rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler (se hva SVRØ skriver)
Universell utforming
Universell utforming av uteområder og bebyggelse er sikret ved lov, og skal følges i all
planlegging.
Overvann, grunnvann og VA
Detaljplaner for vann og avløpsnett, med bakgrunn i en rammeplan, skal utarbeides og
godkjennes av kommunen før anleggene bygges.
Det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene at overflatevann, takvann og eventuelt drensvann
må fordrøyes internt på området før det slippes på kommunalt ledningsnett og at overvann
skal håndteres etter prinsippet om lokal overvannshåndtering på en slik måte at
grunnvannsbalansen opprettholdes og grunnvannet ikke forurenses. Bruk av løsmasser til
infiltrasjon, skal kun skje der det er minst 4 meter ned til grunnvannsstand.
Forhold for barn
Forslaget sikrer gode oppvekstvilkår for barn gjennom god størrelse og utforming på
grendelekeplass og avskjermede felles utearealer i "bakgård" samt bilfrie områder med gangog sykkelveger inne i området.
Forholdet til boligbyggeprogrammet
Det åpnes i planen for å bygge maks kvote i boligbyggeprogrammet, 300 boenheter.
Støyforholdene kan påvirke at det blir færre og større leiligheter enn det antallet det åpnes for
i boligbyggeprogrammet.
Saksnr ePhorte
Side 22 av 29
Plankrav og rekkefølgekrav
Det er stilt krav om detaljregulering før rammetillatelse gis.
Det er stilt rekkefølgekrav til følgende:
- opparbeiding av fortau langs Dyrskuevegen
- eventuell regulering og opparbeiding av ensidig sykkelvei og fortau langs nordsiden av
Kongsvingervegen, på strekningen mellom Kløfta Velhus og undergangen ved jernbanen,
skal være utført i henhold til vedlagt notat om sykkelløsning, datert 27.03.15, før det gis
midlertidig brukstillatelse.
- opparbeiding av felles lekeplass før midlertidig brukstillatelse gis for ny bebyggelse i
byggetrinn 1.
Trinnvis utbygging
Områdereguleringen kan gjennomføres i etapper.
B1 eller B2 kan bygges ut først. Uansett må gang- og sykkelveg gjennom området og
grendelekeplassen bygges ut samtidig med det første byggetrinnet.
ILLUSTRASJONSPLAN
Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende,
viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer.
Illustrasjonsprosjektet viser konsept med mulighet for 300 leiligheter
36 stk leiligheter i byvillaer, dvs små blokker på maks 3 etasjer og 2 leiligheter pr plan og
264 stk leiligheter i blokker/ halvkarrèer med maks høyde 5 etasjer.
Byvilla: Gj.sn. størrelse pr leilighet 115m² BRA (inkludert fellesarealer)
Saksnr ePhorte
Side 23 av 29
Blokk/ karrebebyggelse: Gj.sn.størrelse pr leilighet: 77m² m² BRA (inkludert fellesarealer)
Total størrelse: BRA ca 26.000m², inkludert også balkonger og parkering på terreng. Dette
tilsvarer en %BRA på ca 115%.
Bebyggelsen er foreslått som karrè/ halvkarrèstruktur langs yttersidene av tomten. Det er en
effektiv måte å skape stille soner for uteopphold og stille side for oppholdsrom samtidig som
en oppnår en urban struktur. For å tilpasse prosjektet det bevaringsverdige huset Kløfta Vels
målestokk er den del av bebyggelsen som danner ramme rundt parken utformet med
"byvillaer", dvs små blokker på maks 3 etasjer og to leiligheter pr plan. Med dette grepet
oppnår vi at de fleste leilighetene får både utsyn mot parken og god solretning, mot sør og
sørvest, samtidig som de får akseptable støyforhold.
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål
Kløfta stadion og del av Dyrskueplassen er i kommunedelplanen for Kløfta satt av til
boligområde. Områdeplanen følger opp det KDP foreslår, i tillegg foreslås en ytterligere
utvidelse av boligarealet på bekostning av næringsareal.
Konsekvenser for natur og miljø
Endring av dagens arealbruk:
Dagens arealbruk; stadion, som er opparbeidet som en grønn slette, endres til boligområde.
Det betyr at grøntarealet i området reduseres.
Støy
Ved å utnytte ny bebyggelse til støyskjerming oppnås større områder med stille
uteoppholdsarealer enn i dagens situasjon i området. Krav om akseptable støyforhold kan føre
til at maksimaltallet på 300 boliger kan vise seg å bli utfordrende å oppnå da krav om
gjennomgående leiligheter ofte medfører større og færre leiligheter. Dette må en studere
nærmere i detaljreguleringsplanen.
Grønnstruktur
Illustrasjonen under viser at grendelekeplassen blir sammen med utearealet til den
bevaringsverdige bygningen Kløfta Vel-hus til et stort grøntareal/ lokalpark, omtrent på
størrelse med hver av de to parkene i nærheten.
Saksnr ePhorte
Side 24 av 29
De mørke grønne arealene er nåværende og fremtidige parker i området.
Sol og skyggeforhold
Studiene viser at med den foreslåtte plassering og volumoppbygging av bebyggelsen på
tomten blir det svært gode solforhold både for boligene og for utearealene. Orienteringen bort
fra trafikkstøy sammenfaller fint med riktig himmelretning for å oppnå gode solforhold.
Parken får særdeles gode solforhold siden den er orientert i sydlig retning.
Vår- og høstjevndøgn 21. mars/ september
Saksnr ePhorte
Side 25 av 29
1.mai
Samfunnsmessige konsekvenser
SPR (Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging):
Nedenfor redegjøres for hvordan områdereguleringsplanen samsvarer med ønsket utvikling av
Kløfta og Ullensaker, samt statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og
transportplanlegging (Fastsatt ved kgl.res. av 26.09.2014).
Retningslinjene tilstreber å samordne planleggingen av utbyggingsmønsteret og
transportsystemet for å tilrettelegge for mest mulig effektiv transport, slik at transportbehovet
kan begrenses og det legges til rette for klima- og miljøvennlige transportformer.
Retningslinjene anbefaler videre at det i by- og tettstedsområder og rundt
kollektivknutepunkter bør legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og
transformasjon.
Planforslaget samsvarer med dette ved å tillate en mulig maks utbygging på 300 boligenheter,
et tall som må sies å være relativt høyt på Kløfta, selv rett ved togstasjonen.
Offentlig og privat service
Med 300 boliger vil det bli økt behov for barnehageplasser og skoleplasser. Det er i dag ledig
kapasitet i kommunen.
Estetikk, byform, riving, offentlige rom
Den foreslåtte bebyggelsen vil bidra til en styrking av urbaniseringen på Kløfta, gjennom
foreslått bebyggelsesmønster. Karrèstruktur gir skjermede gårdsrom for uteopphold og stille
side for oppholdsrom.
Ved å la den indre del av bebyggelsen, den som danner ramme rundt parken, utformes med
lavere bebyggelse, på maks 3 etasjer, oppnår vi at de fleste leilighetene får både utsyn mot
Saksnr ePhorte
Side 26 av 29
parken og god solretning mot sør og sørvest, samtidig som de får akseptable støyforhold.
Hensyn til den bevaringsverdige bygningen til Kløfta Vel er dermed også ivaretatt.
Trafikk, parkering
Det blir lite biltrafikk inne i området fordi nedkjøring til parkeringskjeller er plassert rett etter
avkjøring fra Dyrskueplassen, enten i bebyggelsen eller ved siden av. Noe gjesteparkering på
terreng påregnes men da på støyutsatte områder.
Bærekraftig utvikling
Planen anses å være i tråd med bærekraftprinnsippet på følgende punkter:
 Konsentrert urban struktur sentralt på Kløfta med forholdsvis høy utnyttelse
 Gangavstand til togstasjonen og handelssentrum
 Offentlige gang- og sykkeltraseer gjennom området
Energiløsning/ fjernvarme vil bli håndtert i neste plannivå.
Juridiske konsekvenser
Dagens tomtedeling blir uaktuell og ny deling/ grensejustering må foretas.
Ved vedtak av områdereguleringsplanen vil det etableres rett til utbygging av området etter en
forutgående detaljreguleringsplan, begrenset av diverse rekkefølgebestemmelser.
Konsekvenser for barn og unge
Solfylte utearealer skjermet fra støy og trafikk vil bidra til et godt oppvekstmiljø for barn og
unge. Idrettsbane og stadion flyttes til Bakkedalen, også det sentralt i kommunen.
Universell utforming
Der er sikret parkeringsplasser for forflytningshemmede i parkeringskjeller i bestemmelsene.
Vedlegg: Illustrasjoner i større målestokk:
Saksnr ePhorte
Side 27 av 29
Illustrasjonsplan
Prinsippsnitt
Volumstudier/ sol og skyggestudier:
Saksnr ePhorte
Side 28 av 29
1. mai kl 1200 fra nord-vest
1.mai kl 1200 fra sørvest
Saksnr ePhorte
Side 29 av 29