1. No category

STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
JCF-12/13168-40
6852/15
28.01.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Stavanger bystyre
125/14
8/15
/
/
15.05.2014
15.01.2015
12.02.2015
Dissens
Enstemmig
PLAN 2474P DETALJREGULERING FOR VERKSGATA 38-42 STORHAUG
BYDEL
Forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Verksgata 38-42 plan 2474P, med plankart datert Helen & Hard
14.02.2014, sist revidert Stavanger kommune 18.12.2014, og reguleringsbestemmelser datert Helen
& Hard 19.12.2013, sist revidert Stavanger kommune 28.01.2015, vedtas.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12.
Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak.
Sammendrag
Helen & Hard Arkitekter AS har, på vegne av Verket 42 AS, fremmet forslag om regulering av et
boligprosjekt i Verksgata 38-42. Prosjektet inneholder 48 boliger, omtrent jevnt fordelt mellom 2- og
3-romsleiligheter. Utearealer er lagt mellom bebyggelsen og på taket.
Det er også tidligere regulert inn et prosjekt med boliger på tomten. Planforslaget avviker ikke
vesentlig i totalvolum fra gjeldende regulering, men innebærer ca. 50 % økning av boligarealet.
Bebyggelsen tar opp i seg en del motiver fra sjøhusrekken, men viser også at sjøhusstrukturen og den
konkrete tomten er svært krevende for boligbebyggelse. Prosjektet er støyutsatt og oppfyller ikke
kommuneplanens minimumskrav til sol på utearealer, selv om takterrassen er regnet med.
Kommunalstyret vedtok ved 1. gangs behandling at ønsket om flere boliger i sentrum skal veie tyngst
i denne saken, og at et avvik fra kommuneplanens minimumskrav til utearealer kan aksepteres.
Rådmannen anbefaler at planen vedtas.
1
PLAN 2474P DETALJREGULERING FOR VERKSGATA 38-42 STORHAUG
BYDEL
1. Hva saken gjelder
Formålet med planen er å legge til rette for boligutbygging.
2. Gjeldende planer
I gjeldende kommuneplan er planområdet markert som sentrumsbebyggelse.
I kommunedelplan sentrum er området vist som erverv.
I plan 1382,” Prosjekt for vern og fornyelse av sjøhusrekken langs Stavanger havn”, er
tomten vist som område for ny bebyggelse i sjøhusrekken.
Gjeldende reguleringsplan 2014 regulerer området hovedsakelig til bolig. T-BRA er 4650 m2 hvorav
boliger (eksklusiv parkering) utgjør 3000 m2. Det tillates maks. 45 leiligheter, og utearealet er hevet
opp over bakkeplan. Det er regulert trafikkarealer langs nord-, vest- og sørsiden av planområdet. Et
prosjekt basert på denne planen stoppet i sin tid opp. Plan 2014 ser ikke ut til å kunne realiseres
innenfor de nye byggereglene (TEK 10).
En mindre del av området er regulert til blandet formål kontor/forretning i plan 1654.
Planområde.
2
3. Varsel om planoppstart
Kunngjøring oppstart av planarbeid
Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 30.11.2012 i Stavanger
Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert
30.11.2012.
Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det ingen merknader fra privatpersoner, og 6
uttalelser fra offentlige instanser. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget
vedlegg.
Lyse påpeker at det må etableres en ny nettstasjon i området.
Fylkeskommunen ber om at den nye bebyggelsen tar hensyn til bevaringsverdig bebyggelse i
nærheten, i volumoppbygging, utforming og materialbruk. De ønsker også at det legges til rette for
andre formål enn bolig.
4. Beskrivelse av planområdet
Beliggenhet, avgrensning:
Planområdet avgrenses mot sør av Verksgata, og mot nord av Rv. 509 og Verksalmenningen. Mot
vest ligger Verksgata 34, Nordbøbrygga, og mot nordøst Verksgata 42, et eksisterende bygg benyttet
til kontor. Videre mot øst ligger bebyggelse i hovedsak benyttet til kontorer.
Planområdet er 1,95 daa.
Historikk:
Den tidligere bebyggelsen på tomta inngikk som en del av Stavangers sjøhusrekke. Bebyggelsen har
hatt ulike bredder, høyder, henvendelse, funksjon og uttrykk.
Foto fra Stavanger byarkiv, 1936
3
Tomten sto i flere år delvis bebygd med betongfundamenter for et tidligere prosjekt som stoppet opp.
Dette ble delvis revet i 2012 og tomten benyttes nå til parkering. Kun en tykk betongsåle under
bakkeplan gjenstår fra det tidligere prosjektet.
Topografi, vegetasjon og solforhold:
Planområdet er flatt og ligger på ca. kote 1,5. Det er ingen vegetasjon i planområdet. Det er god
utsikt til sjøen. Bebyggelsen i øst er relativt høy, i vest noe lavere. Denne bebyggelsen kaster skygge
på tomta, men det kommer inn sol fra sør.
Tilgang til grønnstruktur, friområder og friluftsliv i nærmiljøet:
Planområdet ligger innenfor en radius på 500 m fra Hetlandsmarka, Breiavannet og Badedammen. På
Hetlandsmarka finnes det et grønt område med ballbane og lekeplass. Den planlagte sjøpromenaden
ut mot Lervig og de store friområdene ved Godalen, er også i nærheten.
Tilgrensende bebyggelse og arealbruk:
I nord-øst står en gammel pakkbod i tre og mur, som i senere tid har vært benyttet til kontor. Lengre
øst ligger større, nyere bebyggelse i mur, stål og betong. I vest ligger en opprinnelig del av
sjøhusrekken i tre, med Nordbøbrygga som nærmeste nabo. Denne benyttes i dag til kontorer samt
bolig. Bebyggelsen på sørsiden av Verksgata benyttes i dag til kontor og bolig. Nord for planområdet
ligger Verksalmenningen og kaianlegg for fergetrafikk.
Adkomstforhold og parkering:
Hovedadkomst for bil er fra Verksgata. Planområdet er lett tilgjengelig fra Verksalmenningen.
Gang- og sykkeladkomst til området er både fra Verksalmenningen og fra Verksgata.
Renovasjon:
Det er nedgravde avfallsbeholdere i krysset Verksgata- Store Skippergate. Nærmeste miljøstasjoner
er ved Rimi Badedammen og ved Kyviksmarka v/Hetland kirke.
Energiforsyning:
Det ligger nå en provisorisk nettstasjon innenfor planområdet (nr. N0292).
Lyse har konsesjon for fjernvarme i området, men det er ikke utbygd nett, og det er heller ikke planer
om utbygging i nærmeste fremtid.
Eksisterende service i nærområde:
Planområdet ligger sentralt med gode kollektivforbindelser fra Stavanger sentrum og videre i de
fleste retninger. Planområdet ligger også tett opptil fergekai og hurtigbåtterminal, med forbindelser
til Ryfylke.
Nærmeste barnehage er Nymansveien barnehage. De nærmeste skolene er Nylund, Storhaug og
St.Svithun, som alle ligger oppe på Storhaug-platået. Området ligger nær bykjernen i Stavanger
sentrum med et stort tilbud av butikker, kulturtilbud, serveringssteder, legekontor m.m. Nærmeste
dagligvarehandel er Kiwi i Magasin Blaa, samt småbutikkene i Pedersgata.
Kulturminner:
Planområdet grenser både i øst og vest til bebyggelse regulert til spesialområde bevaring. Også
bebyggelsen på motsatt side av Verksgata er regulert til bevaring.
Levekår:
Planområdet ligger i levekårssone Sentrum. Levekårsundersøkelsen viser at Sentrum sone har lav
barneandel, og er dominert av små boliger.
4
5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger
Det foreslås en boligbebyggelse med tilhørende utearealer plassert oppå en parkeringsetasje.
Fra utearealene er det trapper ned til både Havneringen og Verksgata. I sokkeletasjen åpnes det også
for et mindre areal for tjenesteyting i form av et serveringssted, en forretning e.l. Smuget
Nordbøbrygga beholdes som en offentlig passasje i vest.
Utforming:
Oppå sokkeletasjen er det vist tre bygningsvolumer, B1, B2 og B3. B1 og B2 er langstrakte volumer
med gavler mot sjøsiden som tar opp noe av sjøhusmotivet i området. Bestemmelsene sier også at
disse skal «framstå som en moderne tolkning av et sjøhus». Det er krav om at fasadeutformingen
trekkes ned til gateplan slik at sokkelen ikke fremstår som en synlig kjelleretasje. Bestemmelsene sier
at «Tre skal være hovedmaterial i fasader der dette er mulig brannteknisk». Bruk av tre i bærende
konstruksjoner skal også utredes.
Den nye bebyggelsen trappes ned mot vest. B1 er på 5 etasjer, inklusiv parkeringsetasjen, mens B2
og B3 er på 7 etasjer. Byggehøydene er sikret med angivelse av maks. gesimshøyder for hjørnene, og
maks. mønehøyde for B1 og deler av B2.
Det tillates ikke boliger i sokkeletasjen. Det er vist et mindre areal for tjenesteyting ut mot
Verksalmenningen der det også tillates forretningsformål (felt B/T). Dette er tenkt benyttet til
kaffebar, kiosk, blomsterforretning eller lignende. Det åpnes også for at arealet kan benyttes til
fellesformål for boligene, men fasaden må da utformes slik at lokalet ev. senere kan omgjøres til
lokale for tjenesteyting/forretning.
Det er mellomrom både mellom de nye bygningskroppene og til nabobebyggelsen i øst og vest.
Perspektiv sett fra Havneringen.
Utnyttelse:
Tillatt maks. BRA for bebyggelsen er 5950 m2, hvorav parkeringsetasjen utgjør 1500 m2. Balkongene
er medregnet i BRA da disse trolig må innglasses pga. støy. Byggeområdet er på 1570 m2. Tillatt BRA
gir da en tomteutnyttelse på ca. 382 % (ca. 287 % uten parkering).
5
Det tillates inntil 48 boenheter. I skisseprosjekt er det vist leiligheter på ca. 50 m2 – 95 m2. 28
leiligheter er på 55m2. Forslagstiller opplyser at det nå er 23 toroms- og 25 treroms-leiligheter, og
bestemmelsene krever at min. 25 leiligheter er treroms eller større.
Utearealer:
Skisseprosjektet viser fire arealer med felles uteoppholdsfunksjoner. Utearealene f_L1, f_U1 og f_U2
ligger oppå sokkeletasjen, og en felles takterrasse ligger oppå B2 og B3. Arealet av disse er snaut 850
m2 til sammen, hvorav takterrassen utgjør drøyt 300 m2. Ved jevndøgn kl. 15 er 50% av disse
utearealene i sol, men ved midtsommer kl. 18 har bare 30 %, i all hovedsak takterrassen, sol.
Feltet f_L1 ligger mellom B1 og B2 og opparbeides som et felles byrom for lek og opphold. Fra
nivået oppå sokkeletasjen etableres det trapper som forbinder det med bakkenivået i nord og syd. En
sandlekeplass og en større sone for møblering (benker og bord) er lagt lengst mot sør, da det er
området med mest sol i løpet av dagen. Det skal skapes flere mindre soner for ulik bruk og rekreasjon,
skjermet mot vind. Vegetasjon vil være med på å dele av arealer og skape mindre nisjer. Dette vil
fungere som en buffer mellom private soner og fellesarealer. Forslagstiller opplyser at vegetasjonen
vil bli løftet opp fra «bakkeplanet» oppå sokkeletasjen, men allikevel skal være mulig å føle og lukte
på. Det er ikke rom for en generell jordoverdekning da man ønsker å holde det opphøyde
«bakkeplanet» så lavt som mulig. Lekearealet tenkes utformet med referanse til den opprinnelige
nærheten til sjøen og den historiske aktiviteten rundt bryggene. Det tenkes brukt marine elementer
som lekeapparater. Det skal samtidig tas hensyn til at lekeplassen er del av beboeres utsikt og
estetisk/visuell kvalitet skal vektlegges.
Plantegning over 2. et. der utearealene ligger.
Feltet f_U1 ligger mellom B2 og B3 og her er det på hovedplan lagt opp til et overdekket uteoppholdsareal som får noe sol inn under bebyggelsen fra sør. Her planlegges oppholdssone med
benker og bord. Området ligger over nettstasjon og må heves i takt med denne. f_U2 er en 4 m bred
sone mellom B2 og nabobebyggelsen i øst. Her legges det opp til klatrevegg på B2 som et leke- og
utfoldelsesalternativ for større barn. Dette området får ikke sol.
Det er planlagt en felles takterrasse på B2 og B3. Denne er solrik og skjermet fra støy fra
6
Verksalmenningen. Den er tilgjengelig fra heis og felles trapperom. Takterrassen tenkes inndelt i
soner med sittegrupper, avgrenset med opphøyet beplantning, slik at flere grupper av beboere kan
oppholde seg her samtidig. Det vil være storskalaspill til benyttelse for alle aldersgrupper.
Bestemmelsene sier også at «Alle boenheter skal ha tilgang på privat uteareal på min 6 m² med sol fra
sør eller vest». Det er imidlertid forutsatt at disse kan glasses inn for å sikre tilfredsstillende
støyforhold, og dette virker så sannsynlig at de i sin helhet er tatt med i BRA.
Parkering og adkomst
Det foreslås etablert en parkeringsetasje med innkjørsel fra Verksgata. Denne etasjen legges oppå
den eksisterende fundamentplaten fra prosjektet som stoppet opp. Bestemmelsene sier at det skal
frikjøpes for differansen mellom det antall parkeringsplasser som bygges og 0,9 plasser pr. boenhet
(dvs. kommuneplanens krav). Skisseprosjektet viser 29 bilplasser. Med 48 boenheter vil det da være
behov for frikjøp av 15 plasser.
Det er krav om minimum 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet i lukket anlegg. De fleste plassene er
vist under B3, i tilknytning til hovedinngangen, men det er også vist noen sykkelparkeringsplasser
ved inngangen til B1.
Hovedatkomst med bil vil være fra Verksgata der det blir innkjørsel til parkeringskjelleren.
Nettstasjon og port er trukket inn fra fortauet for å sikre siktforholdene.
Gangadkomst til byggene blir fra østsiden av hvert bygg med svalganger.
Vann, avløp og renovasjon:
Spillvann og overvann vil føres til kommunalt ledningsnett i Verksgata. Betongsålen under tomten
gjør det umulig å filtrere overvann på egen grunn.
Nedgravde søppelcontainere ligger i dag lenger øst i Verksgata. Med en utvidelse av denne stasjonen
med to dunker er det nok kapasitet til å håndtere ny bebyggelse i Verksgata 42. Forslagstiller
opplyser at denne utvidelsen vil sendes inn som egen reguleringssak.
Tilgjengelighet/universell utforming:
Hovedinngang har direkte adkomst fra fortau i Verksgata. Parkeringsetasje ligger ca. 20-40 cm under
gatenivå. To parkeringsplasser er utformet som HC-plasser. Det er heis fra felles
trapperom/hovedinngang og parkeringskjeller til hovedplan for utearealet, der det også er innganger
for leilighetene. Alle leiligheter skal være universelt tilgjengelige. Det er innganger på to ulike nivåer
som er forbundet med en rampe. Felles utearealer og hovedinngang skal være tilgjengelige og
tilrettelagt etter prinsipper om universell utforming. Felles takareal er også tilgjengelig fra heis, og
skal være universelt utformet.
Risiko og sårbarhets-analyse:
ROS-analysen peker på flomfare, bølgepåvirkning og overvannshåndtering som områder der det bør
iverksettes tiltak:
-Flomfare og bølgepåvirkning
Innkjøring til parkering og fellesinngang til boliger og næringsbygg ligger på ca. kote 1,50. På det
nivået vil det ligge parkering, sykkelparkering, boder og teknisk rom, samt heis og trapperom.
Nederste boligplan ligger på ca. kote 4,50.
ROS-analysen anbefaler at underetasjen utføres i vanntett betong opp til minst kote 2,54. I tillegg må
ytterveggene som er utsatt for bølgeoppskylling (særlig nordlig del av bygget) kunne motstå
vanninntrenging opp til kote 2,83. Det bør også etableres hengslede stålplater som en barriereløsning
for luftespaltene til parkeringsetasjen. Alt inne i parkeringsetasjen må tåle oversvømmelse, særlig
heisrom. Dette kan løses med pumpeanordninger.
7
Innkjøring til garasjeanlegget er ikke direkte utsatt for bølgepåvirkning, men det er fare for
vanninntrenging ved springflo og bølgeoppskylling. Dersom det etableres en barriereløsning med
pumper i garasjeanlegget skal det ikke være nødvendig med tiltak i innkjøringen, men det kan være
et alternativ hvis det ikke er mulig å hindre vann i å nå kritiske installasjoner i sokkeletasjen.
Eksempel på barriere er hengslede stålplater innfelt i vegg eller gulv.
Nettstasjonen bør ligge over kote 2,54, og det er lagt inn krav om dette i bestemmelsene. For å
kunne heve trafoen over gatenivå må den ha en platting på ca. 1,5 m utenfor døren, og trafoen er
derfor trukket inn fra fortauskanten. Uteareal over trafoen blir også hevet.
For forretningsarealet tillates det at lokalet, så lenge det er mindre enn 60 m2, kan unntas fra kravet
om tett yttervegg. Det må da i stedet etableres en tett vegg mot resten av sokkeletasjen slik at
forretningslokalet i praksis blir liggende på utsiden av en tett sokkeletasje.
-Overvannshåndtering
Betongplaten som ligger under tomten stiller spesielle krav til dimensjonering på sluk,
takvannhåndtering etc.
Støy
Støyrapporten legger føringer for utformingen av prosjektet. Det må etableres en 2 m høy støyskjerm
mot Verksalmenningen for å gi tilfredsstillende støyforhold på uteområdet. Flere av balkongene må
innglasses og på en del fasader må det gjøres vesentlige tiltak (støydemping i vinduer etc.).
Energi, klima og miljø
Forslagstiller har vurdert ulike energikilder for oppvarming av bebyggelsen, og har foreløpig
konkludert med at det beste alternativet er pelletsovner. Dersom pelletsovner velges må det etableres
en pipe fra anlegget med en diameter på ca. 20 cm. Denne må plasseres slik at damp fra anlegget
ikke er til sjenanse.
Bestemmelsene sier at rammesøknaden skal vedlegges et notat der «prosjektets energi- og
miljøkonsept er utredet av fagpersoner på området» og det er krav om at prosjektet minimum må
oppfylle krav til energiklasse B.
Brannsikring:
Utformingen av bebyggelsen må utføres slik at spredning av brann hindres. Her er byggene i
prosjektet foreslått som én brannseksjon slik at det ikke er nødvendig med brannvegger mellom
nybyggene. Dette forutsetter bl.a. sprinkling av både nybygg og nabobygg.
6. Vurdering av planforslaget
Det er positivt at det legges til rette for flere boliger i sentrum. Så lenge den eksisterende betongsålen
under bakken beholdes, virker det fornuftig å etablere en parkeringsetasje oppå denne. Det er viktig
at det historiske smuget Nordbøbrygga beholdes som en offentlig passasje.
Utforming:
Å etterligne de lange smale sjøhusene, som står tett i tett, med formålet bolig gir store utfordringer,
blant annet med tanke på krav til solforhold. Det er positivt at fasadene trekkes helt ned til bakken
slik at «sjøhusene» ikke får en ukarakteristisk sokkeletasje. Det er naturlig at tre benyttes som
hovedmateriale dersom man skal gjenskape et sjøhusuttrykk. De estetiske kvalitetene i prosjektet er i
høy grad avhengig av en videre kvalitetsfull bearbeidelse av prosjektet i senere faser, samt valg av
holdbare gode byggematerialer som tåler påkjenningen fra vær, vind og luftforurensing.
8
Planforslaget har en annen tilnærming når det gjelder tilpassing til sjøhusrekken enn den som ble lagt
til grunn i gjeldende plan. Det legger mer vekt på sjøhusenes lange, gjennomgående
bygningskropper, enn gjeldende plan som i sin tilnærming la mest vekt på fasadeuttrykket mot sjøen.
Prosjektet viser klart at sjøhusrekkens struktur er vanskelig forenlig med boligbebyggelse etter
dagens krav. Utearealene får for lite sol og leilighetene er støyutsatte. For en tomt som ligger i
sjøhusrekken er det nok mange formål som er enklere å innpasse enn bolig.
Det er positivt at bebyggelsen trappes ned mot de eldre sjøhusene i vest, og at det legges opp til et
uttrykk med gavlvegger mot sjøen. Bebyggelsen framstår høyere enn det som ble vist når gjeldende
reguleringsplan 2014 ble fremmet, siden den i mindre grad visuelt brytes opp i ulike volum. I
gjeldende plan tillates det for B3-området et flatt tak med maks. høyde kote 18 mens det nå foreslås at
bebyggelsen her kan gå opp til kote 24,4. En vesentlig reduksjon av høyden her ville gitt mindre
BRA, og i praksis færre leiligheter.
På grunn av støy-, støv- og solforhold er det naturlig at det ikke legges inn bolig i sokkeletasjen. Det
er positivt at det foreslås et lite næringsareal mot Verksalmenningen. Hvis det ikke er mulig å få
etablert en slik virksomhet i forbindelse med utbyggingen, vil det allikevel være mulig å få til på sikt.
Dersom B/T innredes som et fellesrom for beboerne kan det tenkes at sameiet bestemmer seg for å
leie ut dette lokalet til næringsvirksomhet på et senere tidspunkt, for eksempel hvis etterspørselen
etter slike lokaler i området går opp.
Selv om det kan være vanskelig å få etablert slik virksomhet vil det kunne bidra til aktivitet på
gatenivå på flere tider av døgnet. I bestemmelsene står det at «sokkeletasjen med parkering skal gis en
kvalitetsfull utforming som gjør gateløp på alle sider attraktive å bevege seg i», men med unntak av
B/T vil nok bebyggelsen på gateplan framstå som lukket og passiv. De illuderte åpningene i fasaden
kan skape et helhetsuttrykk for bygningen, men leder inn til boder og parkeringsetasje. Dette gjør det
ikke mer attraktivt å bevege seg langs bebyggelsen. Utearealet over sokkeletasjen blir liggende så høyt
at man heller ikke kan se inn på dette når man går forbi.
Det er fornuftig med oppdeling av bygningskroppene for å sikre lys og passasjer, men det medfører at
de fremstår mer som løsrevne enkeltbygg enn som en helhetlig fasade mot Havneringen. For å ivareta
sjøhusrekkemotivet burde det vært en noe tettere fasade mot Verksalmenningen, som er den mest
eksponerte siden av prosjektet. Da kunne bebyggelsen heller åpne seg opp mer mot Verksgata i sør.
Det ville skjermet utearealene mer mot støy og gitt dem bedre solforhold, men ville trolig også
medført færre boliger. Forslagstiller viser til at det på denne tomta tidligere har vært bygningsvolumer
med gårdsrom imellom. Disse bygningsvolumene var imidlertid langt lavere enn det som nå foreslås,
så det er vanskelig å argumentere for at det er en gjenskaping av tidligere tiders volumoppbygging.
Med unntak av Nordbøbrygga ligger ikke passasjene mellom bebyggelsen på bakkeplan. De framstår
dermed heller ikke som allmenninger eller offentlige passasjer slik som åpningene i den gamle
sjøhusrekken. De gir heller ikke den visuelle kontakten mellom Verksalmenningen og Verksgata som
åpninger på bakkenivå ville gitt.
Utnyttelse:
Utnyttelsen er høyere enn i gjeldende regulering, selv om parkeringsandelen i prosjektet er redusert
betraktelig. Arealet som benyttes til boligene er økt med nærmere 50 % (fra 3000 m2 til 4450 m2).
Det er fornuftig at balkongene tas med i BRA.
Det er kun en liten økning i antall boliger, da gjeldende regulering i stor grad forutsatte svært små
leiligheter. Det er vanskeligere å finne gode løsninger for et prosjekt med mange små boliger, enn
hvis man hadde større og færre leiligheter som kunne være lettere å innpasse i sjøhusenes store
volumer. For å legge til rette for flere boliger i sentrum er antall boliger valgt opprettholdt.
Utearealer:
Kommuneplanen har krav om min. 16 m2 ute-oppholdsarealer pr. boenhet. Med 48 leiligheter blir
kravet 768 m2. Halvparten av dette kan legges på takterrasse der det ikke er mulig å oppfylle kravet
9
på bakken. Intensjonen i kommuneplanen var neppe at takterrasser skulle benyttes på nybygg der man
står forholdsvis fritt til å utforme bebyggelse, og plassere uteareal som man ønsker. På den annen side
er bakkenivået på denne tomten mindre egnet til uteopphold pga. støy- og solforhold. Alt i alt anses
kommuneplanens krav til størrelsen på utearealet som oppfylt. Prosjektet oppfyller imidlertid ikke
kommuneplanens minimumskrav til sol ved midtsommer kl. 18. Det er spesielt bekymringsfullt at
utearealene utenom takterrassen nesten ikke har sol på det tidspunktet. Det er i stor grad prosjektet
selv som skygger for utearealene.
Feltet f_L1 fremstår som et fellesareal kun for beboerne, og ikke noe som gir noe tilbake til byen. At
utearealene ligger så høyt over terrenget rundt at man ikke kan se inn på dem når man står utenfor, vil
nok medføre at arealene i svært liten grad vil bli benyttet av andre enn beboerne selv. Den viste
nedtrappingen vil nok i liten grad bidra til å motvirke dette siden arealet ligger for høyt til at det virker
inviterende. Det kan være fornuftig med en viss oppdeling av arealet i ulike soner, men det må ikke bli
for lukket. Arealet må innby til sosial omgang og bidra til at beboerne blir kjent med hverandre. Det er
forståelig at man ikke ønsker å heve høyden på dette planet ytterligere, men det er uheldig at
vegetasjonen må stå i plantekasser eller lignende.
Selv om det legges opp til mer aktivitetspreget lek på f_U2 som ikke har like stort behov for sol som
områder for mer stillesittende aktivitet, så framstår området som mørkt og trangt og mindre attraktivt.
Det vil være vanskelig å få vegetasjon til å vokse her. I Stavangers klima vil et areal uten sol heller
ikke være noe attraktivt oppholdsareal. For å framstå som et reelt lekeareal må f_U2 gjøres mer
attraktivt.
Det er positivt med en felles takterrasse da de øvrige utearealene sliter med å oppnå tilfredsstillende
solforhold. Tanken om å dele inn takterrassen i flere soner er god, da dette kan gjøre det mer attraktivt
for beboerne. Det har ofte vist seg vanskelige å få til takterrasser som faktisk blir brukt. Her har
kvalitet og utforming stor betydning. I dette tilfelle vil nok takterrassen uansett oppfattes som lite
tilgjengelig for beboere i B1, siden de må ned i egen trapp/heis, gå bort til trapp/heis i B3 og opp
denne.
Det er svært positivt dersom alle leiligheter får privat uteareal på min 6 m² med gode solforhold. På
denne tomten er det realistisk å forutsette at disse blir innglasset, men det er tvilsomt om de da kan
betraktes som utearealer.
Parkering og adkomst
I sentrum bør det være stort potensial for sambruk av parkeringsplasser, og det er derfor lite ønskelig
at det etableres små private parkeringsanlegg. Det er positivt at forslaget kun har en etasje med
parkering, framfor to som i gjeldene regulering, og at det heller legges opp til frikjøp av en del av
parkeringsplassene.
Det er positivt med egen sykkelparkering.
Vann, avløp og renovasjon:
Utvidelsen av de nedgravde søppelcontainere i Verksgata er sikret gjennom bestemmelsene.
Tilgjengelighet/universell utforming:
For å bedre tilgjengeligheten til lekeplassen burde det vært lagt inn en rampe opp til f_L1. Siden
lekeplassen ligger så høyt som den gjør, ville imidlertid en slik rampe, dersom den skulle
tilfredsstille krav til maksimumsstigning, bli svært lang. Rampen ville da redusere både arealet av
f_L1, og den brukbare delen av sokkeletasjen.
Risiko og sårbarhets-analyse:
Tiltakene som er anbefalt i ROS-analysen er stort sett sikret i planen.
Unntaket for forretningslokalet er ikke i tråd med ROS-analysens anbefalinger. Det tillates likevel ut
10
fra ønsket om å aktivisere fasader på gateplan i Stavanger sentrum. Siden lokalet ikke ligger under
den øvrige bebyggelsen, vil en ev. oversvømmelse kun få konsekvenser for forretningslokalet selv,
og kanskje for utearealene over lokalet.
11
Støy
Støyrapporten tilsier at området ikke er spesielt egnet for boligbebyggelse, men dette bør i
utgangspunktet kunne la seg løse, da den viktigste støykilden ligger nord for tomten. Når
bebyggelsen legges i nord/sør-retning skjermer den imidlertid mindre for støy enn hvis den hadde
blitt plassert langs Verksalmenningen. Det blir også mindre effekt med gjennomgående leiligheter,
når det ikke er noen ordentlig stille side. Mange soverom får vindu/lufting mot balkonger som må
glasses inn. For mange leiligheter må innglassede balkonger betraktes som stille side, dersom man
skal oppnå tilfredsstillende støyforhold. En innglasset balkong har ikke de samme kvaliteter som et
uteareal når det gjelder tilgang på frisk luft og sol, selv om de kan ha et lavere støynivå.
Energi, klima og miljø:
Det er positivt dersom bruk av fagpersoner kan sikre et bedre energi- og miljøkonsept.
Brannsikring:
Forslagstiller opplyser at utbygger har inngått avtale om å kjøpe gnr/bnr 52/752, nabobygget nord for
B3. Det kan derfor forutsettes at løsning for brannsikring vil se disse byggene i sammenheng.
Levekår
Sentrum levekårssone er en av de som kommer svakest ut i levekårsundersøkelsen. Mange små
boliger kan være en medvirkende årsak til dette, da det ofte medfører høy flyttehyppighet. Selv om
området neppe vil tiltrekke seg mange barnefamilier, vil større boliger gi et mer stabilt bomiljø der
folk blir boende over tid og ikke må flytte med en gang livssituasjonen endrer seg. Nå er flertallet av
leilighetene 2-roms. Hvis leilighetene skulle bli større, måtte det også bli færre leiligheter.
Det er et sterkt ønske om å legge til rette for flere boliger i sentrum.
Planforslaget vil, slik det foreligger, ikke bidra til å bedre levekårene i Sentrum levekårssone.
Forhold for barn og unge
I dette prosjektet, der leilighetene har 1 eller 2 soverom, vil det trolig ikke bo mange barn. Men det
kan være mer aktuelt for f.eks. helgeforeldre og besteforeldre som har barn på besøk. Det
tilrettelegges for lekeplass og opphold for flere aldersgrupper. Lekeplassene har til dels dårlige
solforhold, men er hevet opp over gatenivået rundt, og skjermes mot støy fra Havneringen.
Av større omkringliggende lekeplasser er det 200 m gangavstand til Ajaxparken, og 500 m til
Geoparken. Opp til friområdet ved Heltlandskirka, et areal med lekeapparater, gress og fotballbane er
det omlag 300m.
7. Offentlig ettersyn og høring
Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 15.05.2014.
Behandling:
Kristen Høyer Mathiassen (H) fremmet følgende tilleggsforslag:
«KBU mener at følgende setning ikke representerer flertallets syn:
Til 2. gangs behandling må det vises utearealer som oppfyller kommuneplanens minimumskrav. Det
må også vurderes om antall boliger skal reduseres for å få inn flere større leiligheter.
Ny setning:
Kommunalstyret er opptatt av at det bygges flere boliger i tett bymessig bebyggelse i sentrum for å
underbygge byutviklingsstrategien og styrke sentrumsfunksjonene.»
Eli N. Aga (H) fremmet følgende oversendelsesforslag:
«1. etasjes vinduer/åpninger mor Verksgaten bør aktiveres slik at de blir interessante å gå forbi, og
ikke fremstår som døde.»
12
Christian Nicolay Wedler (FrP) fremmet følgende oversendelsesforslag:
Som innstillingen, med følgende endringer:
«Til 2. gangs behandling skal Nordbøsmauet, slik det er vist på illustrasjonstegningen (og særlig
avstand til nabobygget, Nordbøbryggen) reguleres som og opparbeides som en offentlig gangvei.
Hele smauet opparbeides med brostein.
Plankart justeres tilsvarende før det sendes ut til offentlig ettersyn, og opparbeidelse av hele smauet
forsterkes og spesifiseres som et rekkefølgekrav, jf §3-6 B1. Som følge av dette foreslås at
følgende punkt i reguleringsplanen endres fra å lyde:
§ 6-1 Gangvei O_Gg-1
Nordbøsmauet tillates tilpasset i høyde til nabobebyggelse. Det tillates trapping for å ta opp
nivasprang ut til nivå foran sjøhusrekke. Arealet skal sikre den historiske forbindelsen mellom
Verksgata og havneringen.
Til å lyde
Nordbøsmauet skal sikre den historiske forbindelse mellom Verksgata og havneringen.
Nordbøsmauet skal opparbeides som et sammenhengende areal uten trapper eller nivåforskjeller, og
skal tilpasses i høyden til nabobebyggelsen (Nordbøbrygge).»
Votering:
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt
H’s tilleggsforslag vedtatt med 7 stemmer (H, FrP)
H’s oversendelsesforslag følger saken
Frp’s oversendelsesforslag følger saken
Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak:
Privat forslag til detaljregulering for Verksgata 38-42 plan 2474P, med plankart datert Helen & Hard
14.02.2014, og reguleringsbestemmelser datert Helen & Hard 19.12.2013, sist revidert 27.02.2014,
sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn med følgende endring:
Til 2. gangs behandling må det vises utearealer som oppfyller kommuneplanens minimumskrav. Det
må også vurderes om antall boliger skal reduseres for å få inn flere større leiligheter.
Erstattes med:
Kommunalstyret er opptatt av at det bygges flere boliger i tett bymessig bebyggelse i sentrum for å
underbygge byutviklingsstrategien og styrke sentrumsfunksjonene.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Kommentar: Antall boliger er opprettholdt. Solforholdene er blitt noe bedre siden 1. gangs
behandling, men oppfyller fremdeles ikke kommuneplanens minimumskrav.
Det er regulert inn et næringslokale mot Verksalmenningen, men ikke mot Verksgata.
Det er nå lagt inn en byggegrense for den nye bebyggelsen langs Nordbøsmauet. Det er ikke tatt
stilling til endelig detaljutforming av smauet. Bestemmelsene for Nordbøsmauet sier nå at «Arealet
skal sikre den historiske forbindelsen mellom Verksgata og Havneringen. Høyden på gangvegen kan
tilpasses nabobebyggelsen, og det tillates trapper for å ta opp nivåsprang til o_Kjøreveg.» Trapper
tillates for å gi større muligheter for tilpassing av gangvegen til den bevaringsverdige bebyggelsen.
Ved detaljutforming må det tas stilling til om det skal benyttes brostein, noe Funksjonshemmedes råd
har uttalt seg negativt til. Dersom smauet får en god tilpassing til den bevaringsverdige bebyggelsen
uten bruk av trapper, bør det ikke være bestemmelser som krever bruk av brostein og dermed gjør at
smauet allikevel blir lite brukervennlig for bevegelseshemmede. Bestemmelsene sier også at
Nordbøsmauet skal være ferdig opparbeidet før boliger i B1 tas i bruk.
Innkomne merknader/ uttalelser
Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. § 12-10 i perioden: 23.05. - 04.07.2014, og det ble
arrangert informasjonsmøte om saken den 19.06.2014. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble
varslet ved brev datert 23.05.2014. Det kom inn 10 uttalelser til planforslaget.
13
Merknadene er referert og kommentert i eget vedlegg.
Flere av merknadene uttrykker bekymring for solforhold og støy på eiendommen og skeptiske til å
bygge boliger på tomten. Flere mener prosjektet må ha større leiligheter.
Eier av nabotomten 52/752 tar opp en del konflikter mellom de to eiendommenes interesser.
Rogaland fylkeskommune og Riksantikvaren mener høyden på bebyggelsen bør reduseres av hensyn
til bevaringsverdig nabobebyggelse.
Kommentar: Kommunalstyrets vedtak ved 1. gangs behandling tilsier at kommuneplanens
minimumskrav til utearealer ikke behøver oppfylles for dette prosjektet, og at antall boliger ikke skal
reduseres. En evt. økt størrelse på leilighetene vil innebære at det blir færre boliger. Solforholdene
er bedret noe etter utleggelsen, selv om kommuneplanens krav fremdeles ikke er oppfylt.
Forslagstiller opplyser at utbygger har inngått avtale om å kjøpe gnr/bnr 52/752.
Høyden på B1 er redusert med 1 m. En vesentlig reduksjon av høyden vil også innebære færre
boliger, noe som strider mot kommunalstyrets vedtak ved 1. gangs behandling.
Endringer som er foretatt etter utleggelsen
Det er regulert inn et næringsareal mot Verksalmenningen. Dette arealet kan også benyttes til
fellesfunksjoner for boligene. Arealet erstatter et lite amfi som var vist ved 1. gangs behandling.
Solforholdene er forbedret noe, bl.a. fordi det sydøstre hjørnet av B1 er kuttet. Høyde og bredde på
B1 er noe redusert. Det er lagt inn en byggegrense mot Nordbøsmauet.
Plassering av heis og utforming av inngangsparti for B1 er endret, noe som bl.a. gir mulighet for noe
sykkelparkering og en bedre adkomst for bevegelseshemmede. Ny heisplassering fører til en noe
endret takform på B1.
Flere av bestemmelsene er tydeliggjort og gjort mer forpliktende.
Anbefalinger fra ROS-analysen er i hovedsak fulgt opp i bestemmelsene.
8. Behandling i kommunalstyret etter offentlig ettersyn
Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 15.01.2015.
Behandling:
Kristen Høyer Mathiassen (H) fremmet følgende alternative forslag:
«Saken utsettes for følgende vurdering i bestemmelsene:
§ 4-6 Sikring mot havnivåstigning og bølgeoppskylling:
Bygningens konstruksjoner skal dimensjoneres slik at de tåler påkjenning fra mulig havnivåstigning
opp til kote 2,54. Formål i sokkeletasje, særlig heisrom/tekniske rom, beskyttes med vanntette
konstruksjoner opp til kote +2,54. Underetasjen skal oppføres så langt det lar seg gjøre i vanntett
betong for både bunnplate og yttervegger opp til kote 2,54. For arealer hvor eventuell
oversvømmelse vil ha små konsekvenser, gjøres en kost/nytte vurdering i forhold til vanntette
konstruksjoner.
Yttervegger som er utsatt for bølgeoppskylling skal kunne motstå vanninntrenging opp til kote 2,83.
Det tillates luftespalter i parkeringsetasje så fremt det etableres barriereløsninger med
lukkeanordning som inngår i helhetlig fasadeuttrykk.
Hvis lokaler i B/T er mindre enn 60 m2 kan de unntas fra krav om tette yttervegger, men må da ha
tette vegger mot resten av sokkeletasjen.
Konkrete løsninger må gjennomgås av rådgivende ingeniør og endelige tiltak må fastsettes i
detaljering av prosjektet. «
Votering:
H’s alternative forslag enstemmig vedtatt
14
Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak:
Forslag til detaljregulering for Verksgata 38-42 plan 2474P utsettes for følgende vurdering
i bestemmelsene:
§ 4-6 Sikring mot havnivåstigning og bølgeoppskylling:
Bygningens konstruksjoner skal dimensjoneres slik at de tåler påkjenning fra mulig havnivåstigning
opp til kote 2,54. Formål i sokkeletasje, særlig heisrom/tekniske rom, beskyttes med vanntette
konstruksjoner opp til kote +2,54. Underetasjen skal oppføres så langt det lar seg gjøre i vanntett
betong for både bunnplate og yttervegger opp til kote 2,54. For arealer hvor eventuell
oversvømmelse vil ha små konsekvenser, gjøres en kost/nytte vurdering i forhold til vanntette
konstruksjoner.
Yttervegger som er utsatt for bølgeoppskylling skal kunne motstå vanninntrenging opp til kote 2,83.
Det tillates luftespalter i parkeringsetasje så fremt det etableres barriereløsninger med
lukkeanordning som inngår i helhetlig fasadeuttrykk.
Hvis lokaler i B/T er mindre enn 60 m2 kan de unntas fra krav om tette yttervegger, men må da ha
tette vegger mot resten av sokkeletasjen.
Konkrete løsninger må gjennomgås av rådgivende ingeniør og endelige tiltak må fastsettes i
detaljering av prosjektet.
Endringer foretatt etter forrige behandling i kommunalstyret:
Bestemmelser og konkrete løsninger for flomsikring har vært diskutert i dialog mellom Byplan,
Beredskap og forslagstiller. I fellesskap har man kommet fram til et nytt forslag til bestemmelse for
flomsikring:
§ 4-6 Sikring mot havnivåstigning og bølgeoppskylling:
For innganger og innkjøring til parkeringsanlegg må det legges til rette for at barrierer kan
etableres opp til minst kote +2,54. Yttervegger for øvrig utformes slik at de kan motstå
vannnivå på denne høyden. Yttervegger mot nord, vest og øst må utformes slik at de kan
motstå vann som følge av bølgeoppskylling opp til kote +2,83.
Minimum høyde for innkjøring til P-anlegg og inngang til blokkene er kote +1,5.
Hvert bygg må ha minst en utgang over kote +2,54.
For underetasjen må bunnplater og yttervegger opp til minst kote +2,54 utføres i vanntett
betong og dimensjoneres for oppad-/innadrettet vanntrykk til dette nivået. Det må sikres at
de totale konstruksjonene ikke kan flyte opp ved en slik vannstand. I underetasjen skal det
legges til rette for utpumping av vann.
Hvis lokaler i B/T er mindre enn 60 m2 kan de unntas fra krav om tette yttervegger, men må
da ha tette vegger mot resten av sokkeletasjen. Hovedinngangssoner på bakkeplan tillates
åpne mot gateløp hvis de har tette vegger mot resten av sokkeletasjen.
Utforming av flomsikringstiltakene må avklares i detaljprosjekt og må sendes inn til
kommunen før igangsettingstillatelse kan gis.
Denne bestemmelsen er i all hovedsak lik tilsvarende bestemmelse forelsått i plan 2435P,
Badehusgata 25 og Dokkgata 4. Den bestemmelsen lå igjen til grunn for at fylkesmannen trakk sin
innsigelse på dette temaet til plan 2435P. Bestemmelsene tar høyde både for påkjenningen fra en økt
vannstand og ev. bølgeoppskylling. Siden planområdet ligger langt fra sjøen er de beregnede
bølgehøydene forholdsvis små. I plan 2435P må byggene sikres mot oppskylling opp til kote 3,63
mens det tilsvarende nivået i denne planen er kote 2,83.
Bestemmelsene tillater nå at inngangspartier mot gaten kan gis en åpen og innbydende utforming,
dersom det etableres tette vegger mot resten av bygget. Dette tilsvarer løsningen det er åpnet opp for
for forretningslokalet. Ved en ev. oversvømmelse vil det uansett være lite aktuelt å benytte
15
inngangspartiene på bakkeplan. Det er krav om at byggene også må ha innganger over kote 2,54 (dvs.
på dekket over sokkeletasjen).
9. Oppsummering og konklusjon
Det er positivt at det blir oppført et nytt bygg på denne tomten, som nå framstår som et hull i
sjøhusrekken. Gjeldende regulering vil neppe kunne la seg realisere, og det er hensiktsmessig å vedta
en ny plan for området. Tomten er svært krevende for boligbebyggelse, da det er vanskelig å oppnå
tilfredsstillende støyforhold, og prosjektet heller ikke klarer å oppfylle kommuneplanens krav til
solforhold. Den valgte løsningen forsterker i noen grad disse problemene. Utearealene har en mindre
attraktiv plassering. Også gjeldene regulering åpner for boliger på tomten, men tillatt BRA for
boligene foreslås nå økt vesentlig. Det er bra at det er lagt inn et mulig areal for
tjenesteyting/forretning mot Verksalmenningen, men prosjektet tilfører ellers begrenset kvalitet til
omgivelsene på bakkeplan.
Kommunalstyret vedtok ved 1. gangs behandling at ønsket om flere boliger i sentrum skal veie tyngst
i denne saken, og at et avvik fra kommuneplanens minimumskrav til utearealer kan aksepteres.
Rådmannen anbefaler at planen vedtas.
Vedlegg:
Oversiktskart
Plankart
Reguleringsbestemmelser
Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer
Merknader til utleggelse med kommentarer
Forslagstillers ROS-analyse
Illustrasjoner
Støyvurdering
Solstudier
Gjeldende regulering
Inger Østensjø
rådmann
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Anne Skare
byplansjef
Jo C. Fougli
saksbehandler
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
16