1. No category

Detaljregulering for gbnr. 128/220 m.fl. Sjøstrand i Sandefjord
kommune - planID 201300006 - Planbeskrivelse
15. mars 2015, revidert 27.4.2015 etter 1. gangs behandling i planutvalget
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
2
Innhold
Innhold 3
1.
Innledning 4
1.1
1.2
1.3
1.4
Bakgrunn 4
Forslagsstiller og eierforhold 4
Hensikten med planen 5
Forholdet til forskrift om konsekvensutredning 5
2
Saksgang og medvirkning 6
2.1
2.2
Samarbeid med planmyndigheten 6
Kunngjøring og medvirkning 6
3
Planstatus og rammebetingelser 7
3.1
3.2
3.3
Nasjonale og regionale føringer for planarbeidet 7
Kommuneplanen 8
Gjeldende reguleringsplaner 8
4
Beskrivelse av planområdet 10
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
Beliggenhet og størrelse 10
Dagens arealbruk 12
Landskap, kulturminner, kulturmiljø 12
Naturmangfold 13
Friluftsliv, rekreasjon 13
Trafikkforhold 14
Barns interesser 14
Støyforhold 15
Grunnforhold 15
5
Beskrivelse av planforslaget 17
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
Mål for utbyggingen 17
Hovedgrep 17
Formål og arealfordeling 17
Bebyggelsen 18
Adkomst, trafikk og parkering 25
Tekniske løsninger 29
6
Virkninger av planforslaget 30
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
Overordnete planer 30
Landskap og estetikk 30
Sosial infrastruktur 32
Barns interesser 32
Forholdet til kravene i Naturmangfoldsloven 33
Trafikkforhold 33
Konsekvenser for naboer 33
Konsekvenser i anleggstiden 36
ROS 36
7
Innspill til varsel om regulering 37
Vedlegg 42
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
3
1. Innledning
1.1
Bakgrunn
Sjøstrandområdet ble bygget ut med blokkbebyggelse i på første halvdel
av 70-tallet. Et grøntareal areal mellom Sjøstrandblokkene og
Lystadveien har i flere kommuneplanperioder ligget som del av
områdene som er avsatt til boligbebyggelse.
Med den siste tids fokus på høy arealutnyttelse nær bysentra, forankret
både i nasjonal og regional arealpolitikk, har det vært naturlig for
grunneierne å se på en høyere arealutnyttelse i dette bynære området.
Det ble derfor tatt initiativ til å se på en utnyttelse av det aktuelle arealet
til bolig innenfor rammen av kommuneplanens bestemmelser. Området
er attraktivt for boliger og unike muligheter for å tilby beboerne gode
solforhold, utsikt, grønne omgivelser i et sentrumsnært område.
Format Eiendom AS har inngått et samarbeid med H. Skjelbred AS og
etablert selskapet Sjøstrand Utvikling AS som vil stå for utbyggingen
av området.
1.2
Forslagsstiller og eierforhold
Av tabellen nedenfor framgår eieforholdet til eiendommene innenfor
planområdet.
Tabell 1 Hjemmelshavere og festere innenfor planområdet
Gbnr
Hjemmelshaver
Del av 128/103
H. Skjelbred AS
Del av 128/346
Fritz Henrik Frølich
128/102,107
H. Skjelbred AS
128/220
H. Skjelbred AS
128/156
Anlaug Gulbrandsen
128/143
Trine Ottesen
128/71
Linda Hellgren Cartidge
128/106,108
Bjørn Tore Johansen
128/376
Sandefjord kommune
Del av 128/79
Ewa Agata og Zych
Del av 128/135
Ngoc Bich og Trond Martin Hamre
Del av 128/77
Aina Bringsvor og Ivan Stewart
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
Fester:
Sjøstrand 8 9 AS
4
Figur 1 Eiendommer som inngår i planen
Forslagsstiller til planen er Sjøstrand Utvikling AS. Format Eiendom
AS har utviklet konseptet for boligutvikling og har i samarbeid med Ola
Roald Arkitektur as utarbeidet illustrasjonsmaterialet. Civitas AS har
vært engasjert som plankonsulent og stått for det praktiske arbeidet med
å utarbeide planforslaget.
1.3
Hensikten med planen
Hensikten med planarbeidet er å utvikle et boligområde med høy
arealutnyttelse og gode bokvaliteter på tomten som ligger forholdsvis
nær Sandefjord sentrum. Det legges vekt på at planen skal ivareta
tomtas spesielle fortrinn med gode solforhold og god utsikt.
1.4
Forholdet til forskrift om konsekvensutredning
Planen er i tråd med formålet i kommuneplanens arealdel. Tiltaket faller
ikke inn under oppfangingskriteriene i forskrift om
konsekvensutredninger. Forslaget utløser dermed ikke krav om
konsekvensutredning.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
5
2
Saksgang og medvirkning
2.1
Samarbeid med planmyndigheten
Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 21.6.2013 der
premissene for planarbeidet ble gjennomgått. Plangrensen for varsel om
oppstart ble trukket og det ble gitt noen føringer for planarbeidet, samt
drøftet ansvarsdeling mellom kommunen og forslagsstiller.
Det har etter det vært gjennomført flere møter og befaringer med
kommunen blant annet for å avklare løsningen for avkjøring fra
området.
2.2
Kunngjøring og medvirkning
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 1. februar 2014 ved annonse
i Sandefjord Blad, og samtidig publisert på Digital Plandialog,
Sandefjord kommune. Grunneiere, naboer og regionale myndigheter ble
samtidig varslet ved brev.
Frist for uttalelse til varselet ble satt til 14. mars. Det er kommet inn 9
merknader til varselet. Et kort sammendrag av merknadene med
forslagsstillers kommentarer er gjengitt i dette dokumentet. Varslet
område omfatter et vesentlig større areal enn arealet i planforslaget, jfr
kartutsnitt nedenfor. Dette var for å få vurdert to prinsipielt ulike
avkjørselsalternativer; mot Sjøstrand i nord og mot Lystadveien i sør.
Figur 2 Plangrense i varsel om igangsetting av regulering
Det ble avholdt et åpent møte om planarbeidet 13 februar 2014 på
Ranviksenteret. Her ble intensjoner med planarbeidet og foreløpige
skisser til løsning presentert. Det ble også orientert om videre
planprosess. Publikum ble gitt anledning til å komme med spørsmål og
synspunkter til planarbeidet.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
6
3
Planstatus og rammebetingelser
3.1
Nasjonale og regionale føringer for planarbeidet
Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og
transportplanlegging
Retningslinjene (fra 1993) skal legges til grunn for planlegging og
utøvelse av myndighet etter plan og bygningsloven. Hensikten med
retningslinjene er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og
transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at
de fremmer samfunnsøkonomisk og effektiv ressursutnyttelse, med
miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, sikker og
effektiv trafikkutvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig,
bærekraftig perspektiv i planleggingen og det skal legges vekt på å
oppnå gode regionale helhetsløsninger.
RPR legger til grunn bl.a. følgende prinsipper:
”Det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av
utbyggingen i byggesonene i by og tettstedsområder.”
”Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i
forhold til daglige gjøremål …”
Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen
Retningslinjene stiller blant annet krav om at barn og unge blir ivaretatt
i plan- og byggesaksbehandlingen etter plan- og bygningsloven. Videre
stilles det krav til fysisk utforming slik at anlegg som skal brukes av
barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og
annen helsefare. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til
fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det
skaffes fullverdig erstatning.
Retningslinjer for støy i arealplanleggingen (MD T-1442)
Retningslinjene ble innført av Miljøverndepartementet i 2005 og senere
revidert i 2012. T-1442 skal legges til grunn ved planlegging og
behandling av enkeltsaker etter plan- og bygningsloven. Retningslinjen
anbefaler at anleggseierne beregner to støysoner rundt viktige
støykilder, en rød og en gul sone. I den røde sonen er hovedregelen at
støyfølsom bebyggelse skal unngås, mens den gule sonen er en
vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan
dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.
Kommunene kan av hensyn til samordnet areal- og transportplanlegging praktisere områdevise avvik fra støyretningslinjen i
sentrumsområder og kollektivknutepunkter. Dette gir en åpning for å
gjøre støyfaglige kompromisser av hensyn til å oppnå fortetting og
kompakt arealutvikling i sentrumsområder og knutepunkter.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
7
Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA)
Hoveddokumentet i RPBA er vedtatt i fylkestinget. Det gjenstår
avklaring av noen forhold etter høring. Planen gir viktige føringer for
videre utvikling av næringsarealer i Vestfold.
Utviklingen skal i stor grad konsentreres om eksisterende byer og
tettsteder. Disse skal fortsette å vokse som handelssentra, samtidig som
det satses på sentral lokalisering av boliger, næringsvirksomhet,
offentlige tjenester og kulturliv. Sjøstrand ligger innenfor den
langsiktige utviklingsgrensen for Sandefjord by i plankartet.
3.2
Kommuneplanen
Kommuneplanens arealdel 2014-2026
Rullering av kommuneplanen arealdel for Sandefjord er nettopp
gjennomført. I planen er arealet på Sjøstrand avsatt til område for
boligbygging. Det er i tillegg ved rulleringen tatt inn et areal for
ytterligere boligbygging i vest, innerst i Lystadveien.
I utfyllende bestemmelser er det gjort noen endringer i forhold til
tidligere plan, blant annet knyttet til krav til lek- og uteoppholdsarealer
og parkeringsnormer. Dette er nærmere omtalt under de aktuelle
kapitlene nedenfor.
Figur 3 Utsnitt av kommuneplanens arealdel med markering av utbyggingsområdet
3.3
Gjeldende reguleringsplaner
Planområdet berører deler av reguleringsplan for Sjøstrand-Ranviklia
som ble vedtatt i 1983. Planen ga planmessig grunnlag bl.a. for
utbygging av 3 høyblokker
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
8
Figur 4 Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Sjøstrand – Ranviklia vedtatt 1983.
Plangrense for ny plan inntegnet.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
9
4
Beskrivelse av planområdet
4.1 Beliggenhet og størrelse
Planområdet ligger på Ranvik, ca. 1,7 km sør for Sandefjord rådhus.
Figur 5 Lokalisering av planområdet
Landskapet består av bratte koller og knauser med søkk mellom der det
vokser frodig vegetasjon. Øst og sør for planområdet er det
småhusbebyggelse med hager. Mot nordvest domineres området av de
kraftfulle Sjøstrand-blokkene bygget ut tidlig på 70-tallet; Sjøstrand 8
og 9. De er 14 etasjer høye og har til sammen 178 leiligheter.
Selv om blokkene virker store, har arealene omkring tydelig preg av
naturlandskap med skogdekte koller. En bratt kolle avgrenser
planområdet mot nordøst.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
10
Figur 6 Skråfoto av området. Utbyggingsområdet markert. (foto: Norkart)
Utb.omr.
Figur 7 Oversiktskart Sjøstrandområdet
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
11
4.2
Dagens arealbruk
Figur 8 Detaljkart planområdet
En liten del av området mot nordvest benyttes i dag som gjesteparkering
for beboere i Sjøstrand 9. Sørøstlige deler av utbyggingsområdet er
opparbeidet og vedlikeholdt som hagegrunn. For øvrig er
utbyggingsområdet skogdekket og har ikke særskilt bruk. En sti mellom
parkeringsområdet ved Sjøstrandblokkene og den lokale adkomstveien i
området går gjennom vestlige del av planområdet.
4.3
Landskap, kulturminner, kulturmiljø
Landskapet i området preges av bratte, lave koller med frodig
skogvegetasjon i de lave partiene og furu-skog på høydedragene.
Karakteren av landskapsformasjoner og vegetasjonen gir tydelig
inntrykk av at lokaliteten er kystnær. I sør og øst er det
småhusbebyggelse. Sjøstrand-blokkende oppleves som store og
landskapsmessig dominerende når man befinner seg i nærområdet
deres. Fra toppene er det til dels godt utsyn mot fjorden og andre deler
av omgivelsene.
Nordøst for blokkbebyggelsen ligger et flatt skogparti med vesentlig
bjørkeskog av høy bonitet.
Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor området.
Nærmeste registrering av kulturminner ligger vest for terrasseblokkene i
Ranviksvingen der det er et rikt funnsted, sannsynligvis en
steinalderboplass.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
12
Bolighuset i Hystadveien 138b (umiddelbart utenfor plangrensen) er
registrert i SEFRAK, men ikke gitt en særskilt verdiklassifisering.
Figur 9 Automatisk fredete kulturminner ved terrasseblokkene Lystad (kilde: Askeladden,
Riksantikvarens kulturminnebase)
4.4
Naturmangfold
Det er ikke registrert særskilte naturverdier innenfor området.
4.5
Friluftsliv, rekreasjon
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
13
Skogen i planområdet er kategorisert som området med middels
rekreasjonsverdi. Skog og kolleområdene rundt Sjøstrandblokkene har
opplagt verdi for uformell lek og opphold. Det er ellers en interessant
opplevelse å komme opp på den høye kollen som gir praktfull utsikt
mot byen og fjorden. Kollen har bratte sider så det kan være krevende
for mange å komme opp til toppen.
Rekreasjonsverdiene vurderes først og fremst å være av lokal karakter,
dvs. for beboere i nærområdet.
4.6
Trafikkforhold
Utbyggingsområdet ligger ikke inn til offentlig vei. Området må få
avkjøring gjennom lokalveisystemet til Hystadveien.
Figur 10 Rekreasjonsverdi (kilde: Sandefjord kommune)
Hystadveien er en tofeltsvei med langsgående gang-sykkelvei på
vestsiden. Trafikkbelastning på Hystadveien i området er ca. 16 000
biler/døgn. I området ved Lystadveien ligger gang- og sykkelveien som
en fortausløsning til dels adskilt fra kjørebanen med rekkverk.
Lystadveien har en trafikkbelastning på i størrelsesorden 500
biler/døgn, Veien er en ren boliggate uten fortau eller gang-/sykkelvei.
Det er i løpet av siste tiårsperiode registrert to ulykker med lettere
personskade på fv 303 i eller ved krysset med Lystadveien hvorav ingen
de siste 5 år. Dette tilsier at krysset ikke er spesielt ulykkesbelastet. Til
sammenligning er krysset Haukeveien x Hystadveien registrert med 5
ulykker med personskade i perioden 2009-13 (kilde: Statens vegvesen,
Vegkart).
Fra området er det lett tilgang til to bussforbindelser:
Rute 173 Virik-Sjøstrand har endeholdeplass ved Sjøstrandblokkene
(Sjøstrand 8). Ruten går via Sandefjord sykehus til sentrum. Den kjøres
på ukedager og har 5 daglige avganger.
Rute 01 Horten-Åsgårdstrand-Tønsberg-Sandefjord-Larvik-Stavern som
er en pendelrute med lang rekkevidde har halvtimes avganger i begge
retninger fra 06-22 (23) på virkedager og times avganger på lørdag. På
søndag kjøres 5 avganger i begge retninger. Ruten gir en god
kollektivbetjening av planområdet med hyppige forbindelser mot Larvik
i sør og i retning Sandefjord sentrum og Tønsberg mot nord.
Holdeplassen ligger lett tilgjengelig i Hystadveien, bare 100 meter fra
planområdet.
4.7
Barns interesser
Det er ikke gjort særskilte barnetråkkregistreringer i området.
Temakartet foran som angir rekreasjonsverdi gir kartmessig det beste
bilde av arealverdi for barns lekearealer. Skogen og kollen blir kanskje
noe benyttet til uorganisert lek av barn lokalt.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
14
4.8
Støyforhold
Figur 11 Gul og rød støysone fra Hystadveien i hht. retningslinjer for støy i arealplanleggingen (MD
T-1442)
Nærmeste støykilde er trafikkstøy fra Hystadveien. Området er
imidlertid beskyttet av avstand til vei, mellomliggende bebyggelse og
terrengformasjoner som gjør at hele arealet ligger klart utenfor
støysonene.
4.9
Grunnforhold
Det er mye fjell i dagen i området og omgivelsen. Sentralt gjennom
planområdet nord-sør er det løsmasser. Dybde til fjell og massenes
stabilitet vil bli sjekket ut i forbindelse med rammesøknad.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
15
Figur 12 Arealer med fjell i dagen på Sjøstrand
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
16
5
Beskrivelse av planforslaget
5.1
Mål for utbyggingen
Målet for prosjektet er å bygge boliger som utnytter den aktuelle tomtas
særlige fortrinn; utsikt i flere retninger og gode solforhold. Samtidig
utnyttes et potensial for fortetting av boliger i et etablert sentrumsnært
boligområde.
5.2
Hovedgrep
Som hovedgrep skal det etableres en blokkbebyggelse med en skala
som formidler en overgang mellom de store Sjøstrandblokkene og
småhusbebyggelsen i sør. Gjennom å konsentrere bebyggelsen i noen få
høye enheter oppnås en god arealutnyttelse samtidig som man kan ta
vare på grønne arealer og terrengformasjonene. Den sørlige delen av
tomta benyttes til lav bebyggelse for å kunne tilby noen småhus som
komplettere boligtilbudet på tomta
Adkomst føres mot Lystadveien i sør. Gjennom dette får den nye
bebyggelsen en identitetsmessig orientering mot småhusbebyggelsen i
sør.
5.3
Formål og arealfordeling
Planområdet foreslås regulert til følgende formål:
Formål
areal, da
Boligbebyggelse; blokk og konsentrert
Boligbebyggelse; frittliggende
2,1
Uteoppholdsareal
1,3
renovasjonsanlegg
0,1
Sum bebyggelse og anlegg
7,2
Veger
2,0
fortau, ganvei og gang- sykkelvei
0,4
parkering
0,5
Annen veigrunn
0,7
Sum samferdsesanlegg
3,6
grønnstruktur, naturområde
0,5
Sum grønnstruktur
0,5
Sum planområde
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
3,7
11,3
17
5.4
Bebyggelsen
Blokkene
Bebyggelsen er organisert i to tydelige deler. Nord på tomta legges to
punkthus som forholder seg til hverandre. Samtidig markerer de seg
som to individuelle husformer ved at de er gitt en litt ulik retning. I sør
er det lagt 3 boenheter i rekkehus.
Punkthusene i bakkant karakteriseres av å være to forholdsvis like
punkthus på en felles "sokkel". Sokkelen møter terrenget/ fjellknausen i
nord og øst, og binder sammen prosjektet med felles parkeringshus og
boder til boligenhetene. Punkthusenes plassering på sokkelen i en åpen
"vinkelform" bidrar til at mest mulig direkte sollys kommer inn mellom
huskroppene. Samtidig gir vinklingen dynamikk og retninger i
landskapet slik at volumene tar opp situasjonen og omgivelsene på ulike
måter.
Hvert av punkthusene har to boligenheter i hvert plan sentrert rundt en
felles trappekjerne med heis. Alle boligenhetene er derfor
gjennomgående og har i tillegg fasader mot tre himmelretninger noe
som er forholdsvis unikt i nyere boligutvikling. Enhetene planlegges
med en gjennomsnittlig størrelse på 100m2, fordelt med cirka
halvparten på 90m2 og halvparten på 110m2.
Punkthusene har en avtrappende høyde seg imellom samtidig som hver
av dem har en tilbaketrukket toppetasje. Helhetsbildet av volumene er
dermed stigende mot nordvest, noe som samstemmer med bebyggelse
og landskapet rundt.
Rekkehuset
Småhusbebyggelsen i fremkant av tomten er utviklet for å tilpasse seg
de nærliggende boligene. Søndre og nedre del av tomten ligger i direkte
sammenheng med villabebyggelse i området, det har derfor vært
prioritert at skalaen og typologien skal stå i stil.
De tre skisserte småhusboligene er en form for eneboliger i rekke.
Enhetene har en inntrukket åpen carportløsning slik at volumet sammen
med en godkjent planløsning for husbanklån gir et minimalt fotavtrykk.
Man har alt på et plan men også ekstra soverom og oppholdssone i 2.
etasje under saltaket. Enhetene er gjennomgående med privat uteplass i
hage og på terrasse mot sør. Enhetene planlegges med areal på cirka
130 m2.
Bokvaliteter
I tillegg til kvalitetene ved leilighetene i form av størrelse og
tilgjengelighet, vil de også være attraktive ved at de ligger forholdsvis
nært til sentrum samtidig som det er kort vei til store sammenhengende
friluftsområder som f.eks. Marumskogen i sørvest. Gjennom
Sjøstrandområdet er det gangavstand til Ranviksenteret med bl.a.
dagligvarebutikk.
Alle leiligheter vil ha gode solforhold på minst en side. I blokkene vil
de leilighetene få til dels storslått utsikt. Avhengig av retning og
etasjenivå vil det være utsikt mot bysentrum, Sandefjordsfjorden med
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
18
Vesterøya, fjorden ut mot Skagerak og det vakre kulturlandskapet mot
sør og sørvest.
Figur 13 Utsikten vil variere mye mellom leilighetene, men de fleste leilighetene vil kunne få svært gode utsiktsog solforhold. Øverst et utsyn mot nordøst. Nederst utsynet ut fjorden i sørøst.
Utomhuskvaliteter
Sandefjord kommune har nylig vedtatt nye utfyllende bestemmelser til
kommuneplanens arealdel. Det foreligger innsigelser til bestemmelsene
om leke- og uteoppholdsarealer som enda ikke er avklart. Planforslaget
forholder seg til utfyllende bestemmelser slik de er vedtatt i
kommuneplanen.
Utbyggingsstruktur vil være slik at det må påregnes en befolkningssammensetning som ikke er typisk for området. Med den høye andelen
eneboliger i denne delen av byen vil det med stor sannsynlighet være
denne boformen som tiltrekker flest barnefamilier. Prosjektet må likevel
oppfylle normer og krav til leke og uteoppholdsareal som gjelder
utenfor sentrum.
Prosjektet er et typisk fortettingsprosjekt med høy utnyttelse til tross for
at det ligger et stykke utenfor det definerte sentrumsområdet. Når det
gjelder det kvantitative kravene til felles uteoppholdsarealer og
lekearealer er de fullt ut oppfylt i planen. Bestemmelsene er slik
utformet at lekeareal kan inngå i normen for uteopphold og kommer
ikke i tillegg til dette.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
19
Figur 14 Illustrasjonsplan til forslag til regulering
Nedenstående tabell viser normkrav etter utfyllende bestemmelser for
de 31 boenhetene som planlegges. Etter normkravet må det være
minimum 1712 m2 uteoppholdsareal som tilfredsstiller de kvalitative
kravene. I planen er det tilgjengelig mer enn 1800 m2. Da er ikke
grøntarealene på kollen medregnet. Arealer smalere enn 6 meter og
kjørearealer er også holdt utenfor beregningen. Av uteoppholdsarealene
skal minimum 540 m2 være egnet til og brukes til opparbeidelse for
lekeareal. Dette kravet vil også være mulig å oppfylle.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
20
Tabell 2 Beregning av leke- og uteoppholdsareal i planen sammenholdt med norm i
kommuneplanens arealdel
Når det gjelder kravet til flate arealer er det gjort et unntak for et
skrånende areal opp mot kollen på østsiden av blokkene. Ved etablering
av dekke over garasjeplassene vil basisflaten for skråningen heves med
ca. 3 meter. Deler av denne skråningen har terrengkvaliteter med trær,
knauser og steiner som gir grunnlag for å utvikles til et spennende
lekemiljø med utfordringer særlig for de litt større barna. I denne
skråningen kan det legges opp til klatrelek og ulike type fysiske
utfordringer, samtidig som det kan være plass til en liten akebakke
vinterstid.
I prinsippet differensieres lekearealene i 4 deler:
a) Skråningsarealene med aktivitetsslek, klatring, aking
b) Parkeringsdekket; fast dekke med plass for ballspill, sykling mm.
c) Arealet foran den vestre blokka; skjermet og solrik plass for de
minste barna med sandlek og lekeapparater
d) Et mindre areal for sandlekeplass i B2
Uteoppholds- og lekearealene på dekket vil kunne nås på terreng både
fra nord og øst for blokkbebyggelsen, på trapp fra adkomstområdet og
via heis fra den østlige blokken.
Det kan alternativt legges til rette for lek på uteoppholdsareal FU5 der
det er gode solforhold og spennende terreng. Dette må imidlertid veies
mot fordelene med å bevare dette som et mest mulig uberørt areal med
en interessant fjellformasjon og naturlig vegetasjon.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
21
Figur 15 Beregnete uteoppholdsarealer
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
22
Figur 16 Beregnete arealer for lek.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
23
Figur 17 Visning av skygge på planlagt lekeareal på dekke og i skråningen (grønn farge) ved jevndøgn.
Bilderekken viser skygge hvert 15. minutt i tidsrommet kl. 14-17. Visualiseringen er benyttet for å beregne grad
av solinnfall i forhold til kravene i utfyllende bestemmelser til kommuneplanen.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
24
Universell utforming
Det legges opp til enkle og entydige veilinjer og generell
tilgjengelighet.
Det blir adkomst med heis til alle leiligheter både fra parkeringskjeller
og fra gangadkomst. Mellom gjesteparkering og innganger til boligene
vil det også være flatt slik at universell utforming kan oppnås. Det vil
likevel måtte bli noe fall på adkomst til de to østlige enhetene i område
B2.
Gjennom den østlige blokka planlegges det videre en forbindelse fra
heisen til parkeringsdekke slik at det vil være mulig for rullestolbrukere
å ha adkomst til leke- og oppholdsarealer på dekket.
Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at minst 5% av parkeringsplassene skal tilrettelegges for rullestolbrukere.
Avfallsløsning
For leilighetene i B1 legges opp til felles avfallsrom i kjelleretasjen.
Krysset mellom adkomstveien og innkjøringen til gjesteparkeringen er
dimensjonert slik at søppelbilen vil kunne snu i dette området. For
boligene i område B2 er det avsatt et eget areal for avfallsbeholderne.
5.5
Adkomst, trafikk og parkering
Det ble ved innledningen til planarbeidet sett på to prinsipielt ulike
veitilknytninger:
a) Avkjøring mot nord via Ranviksvingen/Haukeveien
b) Avkjøring mot sør via Lystadveien
Figur 18 Alternativer for avkjøring fra planområdet som har vært vurdert
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
25
Tomtearealet har ikke direkte tilknytning til Lystadveien. Ut fra en
totalvurdering ble det prioritert å arbeide for en løsning mot
Lystadveien i sør. Dette gir en kortere og mer direkte adkomst til
hovedveien Hystadveien. Man unngår da også kjøring gjennom
bomiljøene på Sjøstrand, Ranviksvingen og Haukeveien. Etter avtale
med grunneier foreslås regulert en ny adkomst over gbnr. 128/143
(Lystadveien 7).
Planen innebærer kjøreadkomst til området via krysset Lystadveien x
Hystadveien (fv303). Planforslaget legger opp til at det gjennomføres
trafikksikkerhetstiltak i krysset. Det utvides noe med dråpeøy i
Lystadveien og det reguleres nødvendige frisiktsoner nord og sør for
krysset. Gjennom rekkefølgebestemmelse er det sikret at tiltakene i
krysset skal være gjennomført før boligprosjektet kan gjennomføres.
Det er varslet igangsetting av regulering for Lystadveien 19, et lite areal
tidligere dyrket mark lenger inn i Lystadveien. Det er ikke tatt stilling til
hvor mange boliger reguleringen vil åpne for, men det er grunn til å tro
at det blir i størrelsesorden like mange som på Sjøstrand. Prosjektet vil
dermed ha de noenlunde like virkninger for trafikkavvikling og
sikkerhet i krysset med Hystadveien som reguleringen på Sjøstrand. Det
legges derfor til grunn at tilsvarende krav til samtidig opparbeidelse blir
gjort gjeldende for dette prosjektet.
Figur 19 Geometritegning for ny utforming av krysset Hystadveien x Lystadveien
Det er i dag en regulert «grønn» forbindelse mellom Sjøstrand og den
private adkomstveien i planområdet. Denne opprettholdes i
planforslaget og videreføres helt ut til Lystadveien. Det blir samtidig
ivaretatt forbindelse mot Hystadveien i den private veien slik det er i
dag. Dette gir en kort og rask forbindelse mot bussholdeplassene i
Hystadveien.
Lystadveien reguleres som en samlevei i eksisterende trase.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
26
Det er lagt opp til 1,5 parkeringsplasser pr boenhet for blokkene. Hver
leilighet vil disponere 1 plass i garasjekjeller. 14 plasser for
gjesteparkering er lagt umiddelbart foran bygget. For de tre småhusene
er det satt av plasser i carport ved hver leilighet samt en gjesteplass pr.
leilighet på en liten felles plass. I tillegg vil være biloppstillingsplass
mellom foran innkjøringen til carporten.
Adkomstvei inn mot boligområdet fra Lystadveien bygges 5 meter
inklusive skulder på 2x0,25 m på den første delen. Her legges det opp
til at biler kan møte hverandre. I tillegg reguleres 1,5 meter sone til
grøft/snøopplag på hver side.
Nærmere boligene opparbeides bare ett kjørefelt med 4,0 inklusive
2x0,25 m skulder. Dette er fordi det ønskes lav hastighet og felles bruk
av veiareal mellom alle trafikantgrupper. Der vei grenser til regulert
uteoppholdsareal forutsettes at dette kan benyttes til grøft/snøopplag.
Renovasjonsbilen forutsettes å snu ved parkering P1. Snuplass er
dimensjonert for liten lastebil (LL).
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
27
Figur 20 Snitt private boligadkomster Sjøstrand
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
28
5.6
Tekniske løsninger
Vann, avløp og overvann
Det er tilgang til teknisk infrastruktur i Lystadveien med følgende
kapasitet:
dim
type
Spillvann
160 mm
pvc
Vann
200 mm
sjk
Overvann
400 mm
betong
Figur 21 Utsnitt av ledningskart, Sandefjord kommune. Rød pil viser akse for framføring
av ledningsnett til utbyggingsområdet.
Vann og avløpsledninger for området planlegges lagt i forbindelse med
nye adkomstvei til Lystadveien via Lystadveien 7 (gbnr. 128/143).
Fallforholdene fra boligene i B2 kan innebære at det vil være mer
hensiktsmessig å koble avløp mot ledningene i privat vei i øst.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
29
6
Virkninger av planforslaget
6.1
Overordnete planer
Planforslaget vurderes ikke å være i vesentlig konflikt med viktige
nasjonale eller regionale hensyn.
Området er satt av til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel.
Utvikling av området for boligformål må derfor sees som en fortetting
innenfor byggesonen i tråd med planen. I kommuneplanen heter det at
kommunens arealressurser skal forvaltes slik at viktige natur-, friluftsog rekreasjonsområder kan sikres for fremtidige generasjoner. Høy
arealutnyttelse i et område som allerede er avsatt til boligformål bidrar
til å dempe presset på å ta i bruk nye arealer til boligbygging.
Dimensjonering av parkering, uteopphold og lek er gjort i hht.
kommuneplanens normer.
6.2
Landskap og estetikk
Reguleringen åpner for et prosjekt for etablering av blokkbebyggelse
med konsekvenser for landskapsopplevelse i nærperspektivet, men med
små landskapsmessige fjernvirkninger. Bebyggelsen er delvis skjermet
mot vest av dagens kolle som forblir uberørt av utbyggingen. Mot nord
er det høy vegetasjon som gir liten fjernvirkning i den retningen.
Skalaen på dagens blokkbebyggelse på Sjøstrand er så stor at de to nye
blokkene til sammenligning vil virke beskjedne i størrelse.
Figur 22 Modellperspektiver fra hhv. øst og sør. Figurene gir et bilde av skalaforskjeller
mellom eksisterende blokkbebyggelse og planlagte blokker (ill. Ola Roald arkitekter).
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
30
Ved plasseringen av blokkene med garasjekjelleren som basis er det
lagt vekt på god terrengtilpasning mot fjellformasjonen mot øst. Videre
tas det sikte på å bevare mest mulig av den lave fjellryggen sør for
blokkene. Denne vil bidra til å dempe inntrykket av garasjekjelleren når
man ankommer området. Samlet er det mulig å skape gode overganger
mellom det bygde og naturterrenget.
Nedenstående perspektivillustrasjoner gir et inntrykk av prosjektets
virkning fra de nære omgivelser.
Figur 23 Perspektivillustrasjon fra Lystadveien (ill: Ola Roald arkitekter)
Figur 24 Perspektivillustrasjon fra privat adkomstvei i øst (ill: Ola Roald arkitekter)
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
31
6.3
Sosial infrastruktur
Skole og barnehage
Planforslaget muliggjør opp til 31 nye leiligheter. I en
gjennomsnittbefolkning vil antallet personer pr. boenhet ligge på 1,7
noe som kan gi 50-55 nye beboere i planområdet.
Erfaringsmessig kan det regnes at ca. 11 prosent av befolkningen er
barn i grunnskole og ungdomsskole. Det vil si at befolkningsveksten vil
gi i snitt 6 barn i skolealder, dvs. mindre enn ett barn pr. klassetrinn.
Tilsvarende vil ca. 8 prosent av befolkningen være barn i
barnehagealder. En befolkning på ca. 50 personer gir dermed i snitt ca.
4 barn i barnehagealder. Dette er vel og merke gjennomsnittstall. Som
nevnt foran er boligstrukturen i området slik at blokkbebyggelsen i stor
grad vil bli foretrukket av 1 eller 2 personshusholdninger og at
barnefamilier i stor grad vil velge boformer i enebolig- og
rekkehusbebyggelse. På den annen side kan det påregnes noe intern
flytting i bydelen som skaper rom for barnefamilier å flytte hit.
På barneskoletrinnene sogner området til Store Bergan skole og på
ungdomstrinnet til Ranvik ungdomsskole som ligger nært til ved Ranvik
senter. Ingen av disse skolene nevnes i kommuneplanen blant de
skolene som sliter med særlige plassproblemer.
Nærmeste barnehage er Ranvik SAKOMBA-barnehage som ligger i
Haukeveien 8, nær Ranvik senter. Det er ellers flere både kommunale
og private barnehager på denne siden av byen.
Offentlig og privat service
Nærmeste senterdannelse er på Ranviksenteret, bare ca. 500 meter fra
den nye bebyggelsen. Her er det en større dagligvarebutikk,
treningssenter, bo- og servicesenter, barnehage med mer. Forøvrig er
planområdet bynært og det ligger godt til rette for å benytte seg av alle
service- og kulturtilbud i byen.
6.4
Barns interesser
Kommunen har et temakart som viser områder for barns lek (se figur).
Dette er imidlertid en lite differensiert kartframstilling og viser mer
eller mindre hele bydelen som lekeområde. Det er ikke gjort særskilte
barnetråkkregistreringer i området. Utbyggingen innebærer ikke at
arealer med særlig verdi for barns lek bebygges.
Det er i planen lagt vekt på å avsette arealer for variert lek for barn i
ulike aldre. Opparbeidelse av disse er sikret gjennom
rekkefølgebestemmelser.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
32
6.5
Forholdet til kravene i Naturmangfoldsloven
Utbyggingen vil innebære bortfall av i størrelsesorden 2 da skogareal,
vesentlig løvskog. Gjennom detaljprosjekteringen kan det imidlertid
være mulig å ta vare på noe naturlig vegetasjon på den lille fjellryggen i
uteoppholdsarealet FU 5, sør for blokkene. Det er ikke registrert særlige
interesser knyttet til naturverdier i dette området. Det øvrige arealet i
utbyggingsområdet er opparbeidet hageareal.
6.6
Trafikkforhold
Det er utarbeidet en enkel trafikkanalyse for å vurdere virkningene av
planforslaget for trafikkavviklingen i krysset Lystadveien x
Hystadveien (Rambøll juni 2014). I premissene for analysen er det lagt
inn at det også vil komme en boligutbygging i Lystadveien 19, lenger
vest. Utredningen konkluderer slik:
«Som følge av utbygging av planlagt boligområde syd for Sjøstrand
samt av et aktuelt boligområde lenger vest i Lystadveien, anbefaler vi
at:
- Krysset fv 303/Lystadveien kanaliseres ved at det anlegges en
trafikkøy i Lystadveien, se figur 8. Alle siktkrav tilfredsstilles, både
for kjørende og gående/syklende.
- Gang- og sykkelveien langs fv 303 legges om gjennom krysset slik
at vintervedlikeholdet kan utføres med ordinært utstyr, jf. figur 8.
- Utbyggingen av de to boligområdene bør kunne gjennomføres uten
at det stilles krav om tiltak i Lystadveien i form av fortau e.l.
Trafikkavviklingen i krysset fv 303 Hystadveien/Lystadveien er
tilfredsstillende i dagens situasjon og vil fortsatt være det når de nye
boligprosjektene realiseres.
Vi kan heller ikke se at den marginale trafikkøkningen som
boligprosjektet vil medføre vil få merkbar innvirkning på
trafikksikkerhetssituasjonen i området.»
Når det gjelder trafikksikkerhet for myke trafikanter kan det pekes på at
reguleringen skaper en mulighet for å gå på adkomstveiene gjennom
området og komme til bussholdeplassene uten å benytte Lystadveien.
Dette gir mulighet for økt trafikksikkerhet for de som velger å bruke
denne muligheten.
6.7
Konsekvenser for naboer
Konsekvenser for naboer framkommer først og fremst ved endrede solog utsiktsforhold samt generelt noe mer trafikk i området.
Virkningene for solforhold er illustrert i nedenstående sol-skyggekart.
Blokkene ligger nord og øst for nabobebyggelsen og vil derfor ha
minimale konsekvenser for solforhold for de fleste tomtene. Et unntak
er Hystadveien 136A som vil oppleve reduksjon i ettermiddags/kveldssol.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
33
jevndøgn kl. 17
15. mai kl. 17
15. mai kl. 19
23. juni kl. 17
23. juni kl. 19
23. juni kl. 20
Figur 25 Sol- og skyggesimuleringer for utvalgte tidspunkt på ettermiddag/kveld (uten eksisterende vegetasjon på kollen).
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
34
Figur 26 Sol- og skyggeforhold på naboeiendommer med eksisterende vegetasjon på
kolle: 15. mai kl. 15, 17 og 18.
For beboere i nærmeste boligblokk (Sjøstrand 9) i de lavere etasjene
med østvendte leiligheter vil utbyggingen endre utsyn ved at det
kommer et nytt bygg i avstand cirka 20 m. Bortsett fra tidlig morgen vil
likevel ikke solforholdene endre seg særlig for disse leilighetene.
For eiendommene Lystadveien 5 og 7 samt Hystadveien 136 C vil
adkomstveien til boligene skape noe mer trafikk nær boligene.
Lystadveien 5 og 7 vil beholde sine innkjørsler direkte mot
Lystadveien, men må samtidig stenge sine avkjøringer mot nord.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
35
Både Hystadveien 136A og 140 vil få snudd sine avkjørsler fra
Hystadveien til Lystadveien. Dette innebærer ikke særlige behov for
flytting av garasje e.l. for noen av eiendommene.
3 eiendommer langs Hystadveien må redusere høyde på eksisterende
hagevegetasjon for å ivareta siktkrav i krysset.
6.8
Konsekvenser i anleggstiden
Utbyggingen må forholde seg til vanlige bestemmelser i teknisk
forskrift, arbeidsmiljølov osv. Dette innebærer bl.a. begrensninger i
tidspunkter det kan være støyende virksomhet.
Adkomstveien over Lystadveien 7 vil bygges tidlig og fungere som
anleggsvei i byggetiden. Dette kan gi noen ulemper for naboer i form av
støy og støv i anleggsperioden. Evt. støvplage kan avhjelpes med tiltak.
6.9
ROS
Det er utarbeidet en egen risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) som følger
som eget vedlegg. Enkelte konsekvenstema er behandlet nærmere i
denne.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
36
7
Innspill til varsel om regulering
Frist for uttalelse til varselet ble satt til 14. mars 2014. Det er etter dette
kommet inn 9 merknader. Et kort sammendrag av merknadene med
forslagsstillers kommentarer er gjengitt bak i planbeskrivelsen. Det
presiseres at gjengivelsen av innspillene er sterkt forkortet og
konsentrert om de mest relevante forhold. For fullt innsyn vises til
originaldokumentene.
1) Fylkesmannen i Vestfold:
Fylkesmannen viser til føringene i RPBA og peker på at det bør legge
opp til en relativt høy arealutnyttelse. FM har ikke merknader til antall
boliger som stipulert i varselet.
Deler av planområdet er eksponert for veitrafikkstøy fra Hystadveien.
Støyskjermingstiltak bør utredes og nedfelt i plankart og
reguleringsbestemmelser. Det minnes ellers om kravene til å vurdere og
utrede barn og unges interesser, samfunnssikkerhet og biologisk
mangfold.
Forslagsstillers kommentar:
Det legges opp til ca. 31boenheter som er noe færre enn det som
ble varslet. Ikke medregnet eksisterende boligtomter som inngår i
planområdet, innebærer dette likevel en tetthet på ca. 5,5 boliger
pr. da tomteareal. Utnyttelsesgrad må holdes opp mot hensyn til
omkringliggende bebyggelse, regionale og kommunale krav til
leke- og uteoppholdsareal mm. Vår vurdering er at dette må er en
høy utnyttelse i dette området og neppe vil kunne økes uten
vesentlig konflikt med noen av temaene som nevnt.
Planområdet er redusert og omfatter nå ikke de tomter og arealer
som ligger innenfor støysonen for Hystadveien. Bolig- og
uteoppholdsarealene i planområdet ligger utenfor gul sone fra
veien. Øvrige tema fylkesmannen tar opp er beskrevet i
planbeskrivelsen og ROS-analysen.
2) Vestfold fylkeskommune:
Fylkeskommunenn anbefaler at det legges opp til en høyere utnyttelse
enn 2 boenheter pr. da. Kommunens krav til lekeplasser må følges opp i
planen, bl.a. at de best beliggende og solfylte arealene settes av til barns
lek og opphold.
Forslagsstillers kommentar:
Mht. utnyttelsesgrad vises til kommentarene til fylkesmannens
merknader ovenfor.
Viktige deler av arealene avsatt til lek- og uteopphold ligger på
sørsiden av boligblokkene og får derfor en god soleksponering.
Det er i tillegg avsatt arealer på dekke og i skråningen opp mot
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
37
kollen som har noe mindre sol, men som til gjengjeld har
potensiale for annen type lek og aktivitet.
3) Statens vegvesen:
Vegvesenet er positiv til at det legges til rette for boligfortetting i
området. Det vurderes som hensiktsmessig at Lystadveien benyttes som
biladkomst til området forutsatt at det gjøres trafikksikkerhetstiltak,
herunder sanering av enkeltadkomster/nærliggende kryss.
Ny kryssutforming Lystadveien x Hystadveien må ta høyde for videre
boligutvikling i Lystadveien. Vegvesenet lister opp
trafikksikkerhetstiltak som ansees nødvendig.
Forslagsstillers kommentar:
Løsningen med bilavkjøring via Lystadveien er valgt i planen.
Det er utarbeidet et enkelt trafikknotat som understøtter det. Her
er det tatt hensyn til videre boligutvikling lenger vest i
Lystadveien.
Forutsetninger fra vegvesenet når det gjelder utforming av kryss
er ivaretatt i planen. Når det gjelder sanering av avkjørsler er det
i samarbeid med kommunen kommet fram til et hensiktsmessig
omfang av dette. Av topografiske årsaker vil tre eiendommer
fortsatt ha avkjøring fra den private adkomstveien. Det ville
kreve svært store terrenginngrep og tomteendringer å snu
adkomsten til disse. For øvrig vurderes frisikten i den private
veien å være god.
4) FAU Store Bergan skole
Hovedfokuset rettes mot kravet til trygg skolevei. Uttalelsen retter seg
mot trafikksituasjonen i Lystadveien, men også en rekke andre trafikale
forhold som i mindre grad berører planområdet eller virkningene av
planen. Det pekes på at økt trafikk i Lystadveien kan gi utrygghet for
barn bl.a. fordi det ikke er fortau og at krysset med Hystadveien er
uoversiktlig.
Forslagsstillers kommentar:
Det er gitt en særlig vurdering av trafikksikkerhetsforholdene i
krysset Lystadveien x Hystadveien. For å øke tryggheten er det
gjennom rekkefølgebestemmelse stilt krav om at Lystadveien skal
kanaliseres for å strukturere trafikken bedre og øke sikkerheten
for alle trafikantgrupper. I tillegg reguleres slik at det akn skapes
bedre siktforhold til gang- og sykkelveien langs Hystadveien.
Gjennom reguleringen legges til rette for at barn fra
planområdet og andre vil kunne velge å følge gangstien langs
område B2 mot avkjøringen direkte til busslommen ved
Hystadveien. Dette er en trygg forbindelse.
5) Anette og Frode Eggen, Lystadveien 8:
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
38
I uttalelsen gis det uttrykk for skepsis til å legge utkjørselen mot
Lystadveien. Det hevdes bl.a. at veien er smal, at den benyttes mye som
skolevei og at det allerede er vanskelig å komme seg ut på Hystadveien
om morgenen. Det er dessuten dårlig sikt i krysset. Lystadveien bør ikke
velges som adkomst, men isteden velge en utkjøring via Haukeveien.
Forslagsstillers kommentar:
Ved valget av alternativ for avkjøring har det vært mange hensyn
å ta, og det har vært fordeler og ulemper begge løsninger, hhv.
mot nord og sør. Normalt vil den mest hensiktsmessige løsningen
være å velge avkjøringer som bringer trafikk ut på hovedveinettet
på den korteste og mest direkte måten. Avkjøring mot Haukeveien
gir lang utkjøringsvei før man er på hovedveinettet og vil også i
den retningen øke trafikk forbi mange boliger. Valget av
avkjørselsretning mot sør er et valg som både kommunen og
vegvesenet i utgangspunktet har sluttet seg til.
Planen innebærer trafikksikkerhetstiltak i krysset Lystadveien x
Hystadveien, bl.a. forbedring av sikt som er et svært viktig tiltak
for å ivareta sikkerheten.
6) Jan Evensen, Lystadveien 9:
Evensen peker på ulemper ved å legge avkjøring fra boligområdet til
Lystadveien mht. trafikksikkerhet, støy og luftforurensning. Det
anbefales en oppgradering av krysset Haukeveien x Hystadveien og å
legge avkjøringen i den retningen.
Forslagsstillers kommentar:
Vedrørende valg av avkjørselsalternativ vises til kommentaren
ovenfor.
7) Lystadveien 136A v/ Wikstøl Matre AS:
Uttalelsen peker på de vesentlige ulemper det får for eiendommen når
det gjelder innsyn, sol, lys og estetikk. Det vedlegges egenproduserte
perspektivillustrasjoner basert tilgjengelig kunnskap om prosjektets
utforming da uttalelsen ble skrevet. Det pekes videre på ulemper med
støy og luftforurensning fra et stort antall biler. Det henvises til
bestemmelser både i nabolov og plan- og bygningsloven.
Forslag til endringer i planen er å flytte blokkene noe lenger unna
eiendommen, redusere etasjehøyder og legge parkering under terreng.
Det foreslås videre å legge adkomstvei lengst mulig unna eiendommen.
Forslagsstillers kommentar:
Eiendommen Lystadveien 136A vil få noen ulemper mht.
solforhold og innsyn som det i bearbeidelsen av prosjektet er
forsøkt å hensynta noe. Høyden på blokkene trappes noe ned fra
vest mot øst slik at den laveste etasjehøyden blir mot denne
eiendommen. Slik det foreslås er også adkomstveien lagt lengst
mulig unna Lystadveien 136A og en lav fjellrygg foreslås bevart
slik at den vil danne en skjerm mot trafikken. Parkering er i stor
grad lagt i kjellergarasje slik det foreslås.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
39
8) Gbnr. 128/106, 108, gbnr. 128/7, gbnr. 128/156 v/ advokatfirmaet
Rasmussen & Ihlen:
Eiendommenes adresser er hhv Lystadveien 5, Hystadveien 138B og
Hystadveien 136C. Det hevdes i uttalelsen at dokumentene framlagt i
åpent møte er for lite detaljert og burde redegjøre bedre for
byggehøyder, antall boenheter, trafikkforhold mm.
Avkjørsel mot nord via Haukeveien må utredes som alternativ til
utkjøring mot Lystadveien. Det er ikke gjort. Forslagsstillers tall for
trafikk til området er ikke korrekte og undervurderer reell trafikk. I
uttalelsen stilles spørsmål ved hvorfor andre arealer i samme område er
valgt for nye blokker.
Det bes vurdert om planen er i tråd med kommuneplanens arealdel.
Grunneierne ber tiltakshaver vurdere å kjøpe ut deres eiendommer.
Forslagsstillers kommentar:
Det åpne møtet 13. februar ble holdt for å gi informasjon så
tidlig som mulig i prosessen om at det er satt i gang planlegging.
Lovens hensikt med å varsle regulering er å gi naboer og
interessenter anledning til å komme med innspill før
detaljplanlegging. igangsettes. Detaljinformasjonen som
etterspørres uttalelsen vil redegjøres for i forbindelse med
offentlig ettersyn.
Det er utarbeidet egen trafikkutredning som redegjør for anslått
trafikk. Antall passeringer på ny adkomstvei er basert på
erfaringstall fra andre tilsvarende boligområder.
Området er vist som arealer for boliger i kommuneplanens
arealdel. Det valgte området for nye boliger er det som
grunneiere og tiltakshavere har funnet mest hensiktsmessig.
Det har vært dialog med flere grunneiere i området om
tomtekjøp. Tiltakshaver har kommet til enighet med grunneier til
eiendommen Lystadveien 7 om eiendomskjøp dersom det er
ønsket av hensyn til reguleringen.
9) Siv Kathrine Hansen og Morten Svendsen, Lystadveien 6:
Det påpekes at det er en mengde barn som benytter Lystadveien både til
skole og fritidsaktiviteter. Barna må bruke Lystadveien for å komme til
bussholdeplassen. Veien er allerede overbelastet med biltrafikk og det er
ikke fortau. Krysset med Hystadveien er også overbelastet. Avkjøringen
bør derfor legges nordover via Haukeveien.
Forslagsstillers kommentar:
Det vises til øvrige kommentarer ovenfor vedrørende valg av
utkjøringsretning.
Det som påpekes i uttalelsen vedrørende trafikkmengde i
Lystadveien bekreftes i store trekk gjennom de trafikktellinger
som er gjort i mars 2014. Dette vurderes likevel ikke å være et
trafikknivå som representerer noe vesentlig problem i forhold til
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
40
trafikkavvikling, heller ikke med tilførsel av ny trafikk fra
reguleringsområdet.
Det er gjort noen tellinger av myke trafikanter i forbindelse med
prosjektet. Disse tellingene bekrefter ikke påstandene om at
Lystadveien benyttes av svært mange små barn. Ved våre
tellinger, som ble foretatt morgen og ettermiddag da man skulle
anta at trafikk av skolebarn er størst, var det overraskende få
gående og syklende. De få som ble registrert var i hovedsak
ungdom i ungdomsskole/videregående alder. For øvrig vil vi
bemerke at reguleringen åpner en ny mulighet for å komme til
bussholdeplassen trafikksikkert gjennom planområdet som ikke er
tilstede i dag.
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
41
Vedlegg
Dokument
Plankart forslag til regulering
Formelle
dokumenter
Utredninger
Dato
15.3.2015
revidert
27.4.2015
Forslag til reguleringsbestemmelser
(Word)
Planbeskrivelse
15.3.2015
27.4.2015
15.3.2015
27.4.2015
Trafikknotat (Rambøll)
18.6.2014
ROS-analyse
22.1.2015
Illustrasjonsplan tomteområdet
Målestokk
1:1000
1:1000
Tegninger dimensjonering av kryss
Lystadveien x Hystadveien
(Rambøll)
15.3.2015
27.4.2015
17.6.2014
Snitt private veier
Tegninger
2 stk perspektivillustrasjoner
3 stk modellperspektiver
14.1.2014
1:50
15.3.2015
Snitt av bebyggelse og terreng
3.2.2015
Sol- og skyggeillustrasjoner
20.1.2015
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
42
© Rådgivergruppen AS Civitas 2015
Prosjekt 13-023 Sjøstrand, Sandefjord
Sist datert 27.4.2015
Eivind Orre
Civitas
Grubbegata 14
0179 Oslo
Tlf 90 85 75 31
Sikring av stiler
a
a
a
a
 a
1
a
–a
a
a
REGULERINGSPLAN FOR SJØSTRAND - PLANBESKRIVELSE
43