Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO RHM-11/12573-41 13664/15 17.02.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Stavanger bystyre 126/14 327/14 / / 15.05.2014 04.12.2014 09.04.2015 Tilbakesendt for ny Enstemmig PLAN 2422P - REGULERINGSPLAN FOR GJERDEVEIEN 111 - TASTA BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til reguleringsplan for 2422P med plankart datert OH arkitektur 23.10.2014, sist revidert 04.03.2015 og reguleringsbestemmelser datert Edna Tonning og LeRoy Tonning sivilarkitekter 23.10.2014, sist revidert 04.03.2015 vedtas Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12. Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak Sammendrag I forslag til ny plan beholdes boligformål, men det omreguleres fra enebolig til konsentrert småhusbebyggelse. Det tilrettelegges for at eksisterende bolig og garasje rives, og erstattes av tre sammenhengende boliger med private og felles uterom samt carport og boder. Planområdet ligger i et etablert boligområde med ensartet bebyggelse på tre sider, og et sammenhengende friområde mot nord. Atkomsten er direkte fra Gjerdeveien i sør. Disponering av tomt og arkitektur bygger videre på nærområdets struktur. %BYA er satt til 50 %. En omregulering som innebærer en fortetting på tomten vurderes positivt. Friområdet mot nord er ivaretatt, samt tilgangen til dette. Prosjektet viderefører typologien i området i en mer komprimert form, og føyer seg inn i rekken av familieboliger i området. Prosjektet vurderes å ikke innebære vesentlige konsekvenser for naboene. 1 1. Bakgrunn for saken EdnaTonning og Leroy Tonning sivilarkitekter fremmer på vegne av eier av Gjerdeveien 111, Irene Svendsen, privat forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser til 1. gangs behandling. Formålet med planen er å beholde boligformål, men omregulere fra enebolig til konsentrert småhusbebyggelse. Eiendommen er i dag regulert til enebolig med en utnyttelsesgrad på U=0,15. Forslagsstiller ønsker å øke utnyttelsen på tomten og tilrettelegge for 3 boenheter med tilhørende utearealer, carporter og boder. 2. Gjeldende planer Kommuneplanens arealdel for 2010-2025 vedtatt av bystyret 14.06.2011. Planområdet er vist til boligformål. Plan 994 Ytre Tasta, Tasta bydel, stadfestet av fylkesmannen 30.11.1982. Planområdet er regulert til enebolig med U-grad 0,15. Figur 1. Utsnitt fra kommuneplanen. Gjerdeveien 111 markert med grønn strek. Figur 2. Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan 994 Ytre Tasta. Gjerdeveien 111 markert med grønn strek. 2 3. Forhåndskunngjøring Planforslaget er varslet iht § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og Rogalands avis, 10.12.2011. Grunneiere og høringsinstanser ble varslet ved brev (dato ukjent). Naboer ble varslet ved brev datert 15.10.2013. Ved kunngjøring om planoppstart kom det to uttalelser fra offentlige instanser, og en privat merknad. Den private merknaden er en felles uttalelse og representerer synspunktene til 8 naboer med adresser i Heidrunveien og Midtgardtunet. Hovedpunktene i merknadene fra offentlige instanser går på å sikre atkomst til brann- og renovasjonskjøretøy, samt plikt til å undersøke om grunnen er forurenset. Naboene ønsker å beholde åpenheten på tomten, det grønne uttrykket, at steingarder beholdes, og at et nytt tiltak ikke skal virke dominerende og gi forverrede sol/skyggeforhold på nabotomter. 4. Beskrivelse av planområdet Figur 3. Oversiktsbilde sett fra sør. Eiendommen som utgjør planområdet er markert med gul markør. Beliggenhet /avgrensing og nærservice Området er et etablert strøk på Øvre Tasta som har en kort og sikker vei – ca. 200 meter til skole, barnehage og bydelssenter. Avstand til industriområdet i Dusavik i nord er ca. 1000 meter. Det er ca. 600 meter til sjøen i nordøst. Planområdet består av en enkel tomt, som ligger i et ferdig utbygd område med konsentrert småhusbebyggelse mot sør og vest. Tomten grenser i nord og øst mot et friareal som er sammenhengende helt bort til Store Stokkavatnet. Tomten er således en del av en tett bebygget område som også grenser opp mot et åpent lende. Tilgrensende / eksisterende bebyggelse Tomten ligger i et boligområde med konsentrert småhusbebyggelse bestående av ensartet eneboligbebyggelse fra sent 80-tall. Bebyggelsen er eneboliger i 1½ etasje med saltak samt garasje og grønt uteareal på terreng. Felt B12 i vest og sør har en utnyttelse på U=0,32 og felt B13 i øst U=0,30. Topografi, vegetasjon og solforhold Terrenget i planområdet har opprinnelig hatt et fall på knapt 3 meter fra områdets nordøstre til det sørvestre hjørne, men terrenget er tidligere blitt arrondert, så høydeforskjellene på største del av tomten er i dag ca. 1 meter. Størstedelen av utearealene er dekket med plen, og tomten er avgrenset 3 med busker. Det er gråsteinsmurer og skråninger mot grensene i sør og vest. Tomten skråner fra det nordøstlige hjørnet og ned mot sørvest, og har gode solforhold. Tilgang til grøntstruktur Eiendommen grenser mot et stort grøntareal i nord og en smalere grøntstripe i øst. Stier som ligger både i øst- og vestgrensen av tomten, fører fra tilliggende gatesystem mot friområdet i nord. Trafikale forhold Det er opparbeidet gater som gir atkomst til tomten både fra øst og vest. Kjøreatkomst er i dag direkte fra Gjerdeveien sørøst på tomten. Parkering skjer på egen tomt. Det er ingen kollektivdekning på den delen av Gjerdeveien hvor tomten har sin atkomst. Nærmeste busstopp ligger ca. 490 m mot øst for busser i sørgående retning, og ca. 660 m mot øst for busser i nordgående retning. Dette regnes ikke som god kollektivtilgang. Gjerdeveien er hovedsykkelrute. Teknisk infrastruktur Området er koblet opp mot offentlig V/A. Energiforsyningen er i dag elektrisk strøm. Andre energikilder bør vurderes i tillegg. Eksisterende renovasjonsløsning er ikke beskrevet. Vi antar at renovasjonsbilen kjører inn i området og bruker Gjerdeveien / Midgardtunet som snuhammer ved tømming av bosspann. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold er gjennomgått av forslagstiller og er vedlagt. Det finnes eksisterende boligbebyggelse innfor planområdet i dag. Det er ikke kjent at området er geoteknisk ustabilt eller har forurenset grunn. Planområdet anses på grunn av beliggenhet og terrenget som lite sannsynlig for flomfare. Det er ikke registrert støybelastninger innenfor planområdet, og det er ikke avdekket andre spesielle farer. Figur 4. Tomten sett fra sør mot nord (Google maps) 4 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Planbeskrivelsen er sammenstilt av saksbehandler med utgangspunkt i forslagsstillers beskrivelse. Forslagsstillers planbeskrivelse følger saken som vedlegg 4. Formål Boligformålet beholdes, men det omreguleres fra enebolig til konsentrert småhusbebyggelse. Det tilrettelegges for 3 boenheter med tilhørende utearealer, carporter og boder. Tomt Eiendommen er på ca. 908 m2, men område regulert til bolig er på 708 m2. Forslagsstiller har beskrevet en utnyttelsesgrad på %BYA = 39 % i deres planbeskrivelse. Da har de trolig tatt utgangspunkt i hele eiendommen. Vi har tatt utgangspunkt i område regulert til bolig, og finner at %BYA = 50 %. Avstand fra byggelinjer til eiendomsgrenser er 2 m mot nord, 2,5 m mot øst og 4 m mot vest. I sør er det planlagt for vegareal mellom nye boliger og eksisterende boliger. Figur 5. Illustrasjonsplan 5 Bebyggelse Eksisterende enebolig og garasje forutsettes revet. Foreslått bebyggelse består av tre sammenhengende boenheter hvor hver boenhet er i to etasjer i tillegg til nedgravd kjeller. Boligene har saltak med takvinkel på 36⁰, og skal utføres med tre som hovedmateriale. Inngangspartier er plassert i tilknytning til privat uteareal mot sør. Maks mønehøyde er satt til k+ 64,5 som er litt lavere enn mønehøyden på eksisterende enebolig. Maks gesimshøyde er satt til k+ 61,70 mot vest og k+ 62,50 mot øst. Med en gjennomsnitt terrenghøyde på +57,15 gir dette en mønehøyde på 7,35 m. Boligene tilrettelegges ikke for universell utforming med livsløpsstandard. Bygningene har en målestokk, hovedform og rytme som speiler strøkets karakter. Forslaget stiller krav til en god arkitektonisk tilpasning til stedet, samt krav til arkitektur og materialer av høy kvalitet hvor det legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger. Figur 6. Fasadeoppriss Figur 6a. Revidert fasadeoppriss til 2. gangsbehandling Det ble foretatt en justering av bygningenes høyde slik at med fast mønehøyde ble takvinkelen 6 innsnevret for med dette å gjøre gesimsene ca. 30 cm lavere. Takvinkelen har en vinkel på 36⁰ isteden for tidligere 32⁰. Utearealer Tomten er delt opp i tre med en boenhet og carport med bod på hver tomt. Privat uteareal på sørsiden av boligen er adskilt fra naboene ved hjelp av levegger og fra atkomstsituasjon av carport/bod. Mot offentlige arealer mot vest og øst er prosjektet beskrevet med frittstående levegger. Lek dekkes på egen tomt. Omkringliggende friområdestruktur og lekeplasser kan anvendes til lek. Alle uteområder ligger på terreng. Det er trinnfri atkomst fra carport/gjesteparkering til inngangsdør. Det skal utarbeides en utomhusplan i målestokk 1:200 som viser terrengbehandling, murer, levegger, vegetasjon, terrasser, gjerder, carporter og boder, materialer, mm. Denne skal utføres av fagkyndig og følge byggesaken. Trafikale forhold Atkomst til planområdet er i planens sørøstre hjørne fra Gjerdeveien. Det anlegges en vei i planområdets sørlige del hvorfra det er atkomst til boligenes carporter. Denne ender blindt. Arealet skal brukes til å ankomme og rygge ut av carport. Det er tilrettelagt for en gjesteparkeringsplass som er plassert i denne fellesveien og som kan markeres som HC-parkering, hvor enn antall boenheter ikke utløser krav om HC-parkering. Det er planlagt for 1 carport til hver boenhet. Det er plassert boder i tilknytning til carporter. Det er beskrevet i bestemmelsene at det skal tilrettelegges for tre sykkelparkeringsplasser pr. boenhet i nærheten av hovedinngang/carport. Kulturminner Steingard i eiendomsgrense mot friareal skal bevares og utbedres etter behov. Vegetasjon Det er tilrettelagt for at utearealer skal beplantes med trær og annen grønt, samt at boder skal ha espalier med beplantning. Det er planlagt for et grønnfelt sør i planen, i eiendomsgrensen mellom nytt prosjekt og nabobebyggelse i sør. Det vurderes at planområdet ikke innehar et unikt naturmangfold. Miljø og energibruk Det er satt krav i gjeldende lovgiving til enkle, robuste og langlivede energiløsninger, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av bygningskroppen. Renovasjon Det er satt av eget fellesareal til oppstilling av avfallsspann vest på tomten, ut mot Heidrunsgate. Det er avsatt plass til 9 avfallsdunker. Det er planlagt for trapper ned fra fellesvei til avfallsdunker. Dunkene er plassert tilgjengelige for funksjonshemmede fra boligene. Støy Det er vurdert at det ikke er støyproblematikk i området, og at det derfor ikke er nødvendig å iverksette støydempende tiltak. Risiko og sårbarhetsanalyse Kommunens sjekkliste er utfylt. Det er ikke avdekket noen risikomomenter. Se vedlegg 4. Planområdets størrelse og arealbruk (byplans utregning) Bolig 273 m2 Boder/carport 79 m2 Utearealer/hage 355 m2 Vei 179 m2 Felles gjesteparkering 18 m2 7 Renovasjon Totalt 4 m2 908 m2 Figur 7. Perspektiv sett fra Gjerdeveien 6. Planvurdering Formål Forslag til ny plan tilrettelegger for rivning av eksisterende enebolig og garasje til fordel for et prosjekt med konsentrert småhusbebyggelse i form av tre sammenbygde boliger, samt tilhørende utearealer og carport med bod. Omregulering fra enebolig til konsentrert småhusbebyggelse anses å være en videreføring av strukturen i omkringliggende områder. Foreslått arealbruk er i tråd med kommuneplanen som viser tomten til boligbebyggelse. Utnyttelse Utnyttelsen på tomten er økt vesentlig fra gjeldende reguleringsplan hvor utnyttelsen er satt til U=15. Naboene har påpekt at tomten bør videreføres til eneboligbebyggelse for å beholde den visuelle åpenhet mellom byggefeltet og friområdet som eiendommen representerer i dag. Vi mener at tomten er egnet til fortetting, så fremt at det ikke går på bekostning av det sammenhengende friområdet på nordsiden av tomten. Det er også viktig å beholde en romslig turvei på østsiden av planområdet. Foreslått bebyggelse ligger lengre mot vest enn eksisterende bebyggelse, slik at forholdet mot turveien på østsiden ikke er skadelidende. For å gi større åpenhet langs begge sider av gangveiene, kan det ryddes for vegetasjon på areal regulert til park (eid av Stavanger kommune), dersom det er ønskelig. Utnyttelsen på tomten er tilsvarende som for nærliggende nabofelt. Det foreslåtte prosjektet er en videreføring av nabobebyggelse hva angår arkitektur og disponering av tomten. Utnyttelsen anses derfor å være akseptabel for å kunne etablere tre familieboliger på tomten. På generell basis ønsker vi å påpeke at utviklingen av en by er dynamisk, og at fortetting av bebygde områder bør vurderes for å imøtekomme fremtidens behov. Gjeldende regulering, godkjent i 1982, bør kunne ses på og vurderes ut ifra dagens behov. Vi mener at forholdet til friområdet og tilgangen til dette ikke forringes, og stiller oss derfor positive til en økt utnyttelse på tomten. Nærmiljø og høyder Tomten ligger i et tett bebygget boligområde med ensartet eneboligbebyggelse fra sent 1980-tall. Bebyggelsen består av eneboliger i 1½ etasje med saltak. Den foreslåtte bebyggelsen viderefører denne silhuetten i en komprimert utgave, men hvor de foreslåtte boligene er sammenhengende og hver bolig er smalere. Høyden er tilsvarende to fulle etasjer (kjeller er nedgravd). 8 Fordi byggene er høye og smale, blir gesimshøyden også høy. Dette medfører at endeveggene som vender ut mot nabobebyggelse og gangveier til friområdet, fremstår som relativt høye. Arkitekten har forsøkt å dempe høydevirkningen mot vest ved å trekke takflaten ned på deler av endeveggen. Mot øst fremstår den med en høyde på 2 fulle etasjer. Gesimshøyden er nå senket ytterligere ved å gi taket en spissere vinkel. Se innfelt revidert figur 6a (stiplede røde linjer). Estetikk og arkitektur Prosjektets arkitektur fremstår med et enkelt og lett leselig formspråk som speiler nabobebyggelsen. Struktureringen av utearealer ses på som en videreføring av områdets karakter. Boligene er planlagt med tre som hovedmateriale, har saltak og er plassert nord på tomten med et uteareal mellom boligen og carport. Det ses på som positivt at det er lagt inn grønne soner i uteområdene som er med til å myke opp arealer som i hovedsak består av harde flater. Dette vil bidra til et mer innbydende inntrykk og ha en positiv effekt på bomiljøet. Prosjektet er godt tilpasset terrenget på tomten. Sol/skyggediagram er supplert med skyggen fra carportene for å kunne sikre tilfredsstillende solforhold i private uterom mot sør. Vi mener at ved å hindre å sette opp pergolaer i tilknytting til leveggene mellom boenhetenes uteplass samt at leveggene utføres i form av espalier i en høyde på inntil 1,70 m, vil solforholdene bli mye bedre. Nærheten til tilstøtende friområde mot nord kompenserer godt for ev. mangel på optimale kvaliteter i utomhusarealet mot sør. Det er viktig for bomiljøet at den nye bebyggelsen fremstår som åpen, grønn og inviterende. Dette tas hensyn til i bestemmelsene angående de omtalte avgrensingene over. Bebyggelsen er plassert 2 m fra eiendomsgrensen mot nord. Dette er en videreføring av eksisterende bebyggelses byggelinje mot friområdet i nord. Mot øst er bygget plassert 2,5 m fra eiendomsgrense, 0,5 m lengre mot vest enn gjeldende byggegrense. Øvrige avstander holder seg innenfor 4-meters regelen. Planforslaget legger opp til at man kan gå over tomten i retning vest/øst på terreng. Dette ses på som et positivt element i planen. På grunn av trapp i den vestlige plangrensen er forbindelsen ikke universelt utformet. Levekår, barn og unges oppvekstsvilkår Tomten foreslås utbygget med tre familieleiligheter. Planområdet ligger i et etablert boligområde med god tilgang til både skole, idrettsområder, barnehager, bydelshus og sammenhengende friområder. De nye boligene føyer seg inn i rekken av tilsvarende familieboliger i området. De private uterommene foran boligene er begrensede, og lek som krever mer plass vil kunne foregå i friområdet/kvartalslekeplassen direkte nord for planområdet. Boligene har en gjennomsnittlig størrelse på ca. 150 m2 + kjeller i henhold til innleverte tegninger. Trafikk og parkeringsforhold Bebyggelsen har tilkomst fra Gjerdeveien i sør. Atkomstveien er opparbeidet med en bredde på fire meter. Det er ingen direkte avkjørsler til eksisterende boliger fra denne veien, og trafikken som genereres av den foreslåtte bebyggelsen vil ikke vesentlig påvirke trafikken i eksisterende bebyggelse. På illustrasjonsplanen er det vist en carport pr. bolig og en biloppstillingsplass til gjester i enden av felles vei. Det skal sikres at det er nok manøvreringsplass til alle p-plasser. Dette skal fremkomme på utomhusplanen. Det skal videre avsettes tre, lett tilgjengelige sykkelparkeringsplasser per bolig i tilknytning til boligens inngangsparti. Disse skal fremkomme på utomhusplanen. Konsekvenser for naboer I henhold til avleverte sol/skyggestudier vil planforslaget ikke gi vesentlige skyggevirkninger for eksisterende boliger (se vedlegg 5). Avstand til eiendomsgrense for nærmeste bebyggelse mot øst er ca. 10 m og prosjektet vil ikke være til sjenanse, eller berøre solforhold til disse boligene. Mot nord ligger friområdet. 9 Det vurderes at fortetting med tre boenheter som planforslaget viser, ikke medfører vesentlig negativ trafikal påvirkning på nærmiljøet eller nabobebyggelsen. Universell utforming Terrenget innenfor planområdet er svakt hellende mot sørvest og gir noen utfordringer i forhold til å oppnå universell utforming. Terrenget på planområdets sørlige del er bearbeidet slik at det kan oppnås trinnfri atkomst fra p-plass til hovedinngang i alle boligene. Boligene er ikke tilrettelagt for universell utforming. Til 2. gangs behandling skal atkomst til avfallsbeholderne sørvest i planen ha universell utforming. Det er medtatt krav om universell utforming i bestemmelsene (§ 4.1). Gjeldende lover og forskrifter må oppfylles. Tilgang til avfallsbeholdere har blitt gjort tilgjengelig for funksjonshemmede fra boligene. Se på illustrasjon om dette på vedlegg 7. Energi og miljø Detaljert reguleringsplan lages for et konkret byggeprosjekt. I sin nåværende form forholder prosjektet seg til krav i teknisk forskrift. Dette er kun et minimumskrav, og det vil ikke være noe i veien for at ny bebyggelse kan oppføres i en bedre energiklasse enn forskrifter sier. Med bakgrunn i at nasjonale og internasjonale myndigheter kommer til å skjerpe inn kravene til energibruken i bygg hadde det vært ønskelig med et prosjekt som er mer ambisiøst i forhold til energiog varmeløsninger og bruk av materialer. Forankres dette ikke i bestemmelsene, blir standarden på bygget avhengig av når søknaden leveres inn, og da vil det være gjeldende forskrifter som anvendes. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er foretatt ROS-vurdering. Vi kan ikke se at planforslaget medfører vesentlig endrede risikoforhold i området. 6. Offentlig ettersyn og høring Saken ble behandlet av kommunalstyret for byutvikling i møte 04.12.2014. Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: Privat forslag til reguleringsplan for 2422P med plankart datert OH arkitektur 23.10.2014 og reguleringsbestemmelser datert Edna Tonning og LeRoy Tonning sivilarkitekter 23.10.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Innkomne merknader /uttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. §12-10 i perioden: 12.12.2014 - 30.01.2015. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 12.12.2014. Det kom inn 8 uttalelser til planforslaget. Av disse var 5 fra høringsinstanser, 2 fra naboer og en fra søker/forslagstiller med svar til innkomne merknader fra naboene. Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg. Fylkesmannen har faglig råd om at boenhetene utformes i tråd med Kommunedelplan for universell utforming. Videre sies det at planområdet ligger på toppen av en bakke med ganske lav kollektivdekning, og for at flere skal sykle til og fra området, har Fylkesmannen faglig råd om at boligene tilrettelegges for ladestasjoner for el-sykler ved opparbeiding av sykkelparkering. Kommentar Det er et aktuell tema å tilrettelegge for miljørelaterte tiltak i nyere planer. Krav om å tilrettelegge for ladestasjoner for el-sykler der hvor syklene skal parkeres vil kunne være et tema i kommunens parkeringsnorm. Dette kan gjøres ved for eksempel å endre/tilføye bestemmelsene der det står: BIL (herunder el-biler) parkeringsplasser pr bolig, SYKKEL (herunder el-sykler) parkeringsplasser pr 10 bolig, osv. I dette tilfellet med kun tre boenheter vil det være vanskelig å sette krav om tilrettelegging for ladestasjoner for el-sykkel. Merknaden er således ikke imøtekommet. Tasta bydelsutvalget har følgende uttalelse (enstemmig vedtatt i møte 20.1.2015): På grunn av beliggenheten bør adressen for Gjerdeveien 111 endres til for eksempel Heidrunveien. Kommentar Gate- og husnummer for den enkelte bolig er fastsatt av kommunen med utgangspunkt i gatenavn av den gaten der boligene har sin naturlige/regulerte adkomst. I dette tilfelle er adkomsten til boligene på samme side/gate der den har vært til nå. Gaten har offisielt navn: Gjerdeveien. Det vil gå imot fastsatte regler om adressering å endre på adressen. Regulert adkomst er plassert på samme side, litt lengre sør, i samme gaten. Vi har revidert forslaget til bestemmelser og har endret/fjernet bestemmelser som ikke er vesentlig for gjennomføring av detaljplanen. 7. Oppsummering og konklusjon Vi finner at tomten er egnet for omregulering til konsentrert småhusbebyggelse og at en høy utnyttelse på tomten kan aksepteres da prosjektet er en videreføring av områdets struktur og arkitektur, og friområdet nord for planområdet og grønn korridor øst for planområdet vurderes ivaretatt. Vi vurderer at prosjektet ikke gir vesentlige konsekvenser for naboer. Atkomstforhold er ivaretatt, og renovasjonsløsningen kobler seg opp mot eksisterende avhentingssystem. Det er tatt hensyn til barns oppvekstsvilkår. Areal til renovasjon er universelt utformet fra boligene. Det er avsatt sykkelparkeringsplasser for hver boenhet i forbindelse med boligenes inngangsparti/carport. Bygningenes gesimser har blitt senket i høyden og uteoppholdsplassene er sikret et bedre solforhold. Planforslag anbefales vedtatt. Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Reynaldo H. Mendoza saksbehandler Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Reguleringsbestemmelser, datert OH arkitektur 23.10.2014, sist revidert 04.03.2015 3. ROS-sjekkliste 4. Forslagsstillers planbeskrivelse 5. Illustrasjoner og sol/skygge-diagram 6. Plankart – Plan 2422P, sist revidert 04.03.2015 7. Uttalelser/merknader 8. Oppsummering av merknader Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 11
© Copyright 2024