SAKSFRAMLEGG
Deres ref.:
Vår ref.:
10/4610 /18930/15-PLNID
1822
Saksbehandler:
Anniken Romuld
Dato:
22.06.2015
Telefon:
77 79 00 00
Saken skal behandles i følgende utvalg:
Byrådet
PLAN -1822- REGULERINGSPLAN STORHAUGEN
Offentlig ettersyn
Innstilling til vedtak:
Detaljreguleringsplan for Storhaugen, med plankart datert 17.06.15 og tilhørende
bestemmelser datert 16.06.15, legges ut til offentlig ettersyn i åtte uker.
Vedtaket er gjort iht. PBL § 12-10.
Øyvind Hilmarsen
Byrådsleder
Britt Hege Alvarstein
byråd for byutvkling
Saksutredning:
Sammendrag
Bakgrunn
Dahl & Uhre as og blå arkitektur landskap ab fremmer på vegne av Norbygg as forslag til detaljreguleringsplan for Storhaugen.
Mål for planen
Målet med planen er å legge til rette for etablering av boliger på
Storhaugen og utnytte arealene på en bedre måte. Planforslaget viderefører
plan 1004 i forhold til formålene bolig og spesialområde for verneverdig
bebyggelse.
Hovedinnhold
Boligkonseptet legger til rette for 33 boenheter, og omfatter en boligblokk
med tilnavn Slangen og tre Tvillinghus / tomannsboliger. To
bevaringsverdige bygninger, Villa Holmboe og Villa Gundheim, ligger
innenfor planområdet, og planforslaget åpner for en ny åpenhet mellom
bygningene. Alle boenheter tilknyttes en ny adkomstveg fra Conrad
Holmboes veg, med felles innkjøring til et underjordisk parkeringsanlegg
fra denne. Krysset Clodiusbakken-Conrad Holmboes får en ny utforming
som del av planforslaget.
Planforslaget vil endre eiendommen fra å være en villa omkranset av en
stor hage, til et nytt landskap av flere felles uterom for lek og opphold.
Dagens gangforbindelse fra Clodiusbakken ivaretas ved at den legges
gjennom Slangens bebyggelse.
Byrådets vurdering
Byrådet er svært positiv til planforslaget, og vurderer Slangen som et godt
prosjekt og en god måte å forholde seg til både verneverdig bebyggelse,
eksisterende villabebyggelse og fortetting på. Måten hovedbygningen,
Slangen, ligger i terrenget og samtidig tar hensyn til de verneverdige
villaene i området vurderes som en god løsning. Tvillinghusene har
dimensjoner som relaterer seg til nabobebyggelsen. Begge boligtypologiene
tar hensyn til omgivelsene samtidige som de har gode arkitektoniske
kvaliteter i seg selv. Organiseringen av planarealet er god, hvor
eiendommens spesielle kvaliteter i form av topografi og vegetasjon ivaretas
i prosjektet.
Planen anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
Dato:
01 Saksdokumenter
Vedlagte saksdokument
01. Oversiktskart + lokaliseringskart
02. Forslag til reguleringsplankart
03. Forslag til reguleringsbestemmelser
04. Forslagstillers planbeskrivelse og forhåndsuttalelser
05. ROS-analyse
06. Utomhusplan
07. Illustrasjonsprosjekt, beskrivelse
08. Illustrasjoner
09. VA-plan
10. Grunnundersøkelser
Berørte planer og
Kommuneplanen 2011-2022
planstrategiske dokument Plan 1004
– ikke vedlagt
Kommuneplanen 2011-2022
Udatert
17.06.15
16.06.15
18.06.15
31.03.15
18.06.15
31.03.15
31.03.15
04.06.15
19.06.15
28.11.12
25.11.87
02 Planfakta
Forslagsstiller: Nor-Bygg as
Grunneiere: Nor-Bygg as
Plankonsulent: Dahl&Uhre arkitekter as og blå arkitektur
landskap ab
Hovedformål: Boligbebyggelse, uteoppholdsareal
Planområdets areal: 11,2 daa
Antall boenheter: 33 boliger
Utnyttingsgrad: Total BRA 4.300 m2 / 5.819 m2 inkl.
parkeringskjeller
Oversiktsbilde, fra Planbeskrivelsen
Forslag til Plankart
03 Beskrivelse av
planprosessen
Planprosessens
spesielle sider
Dato:
Oppstartsmøte med byutvikling
Annonsert oppstart av planarbeid
Andre gang (utvidet planavgrensning)
06.03.2014
20.05.2014
28.01.2015
Komplett forslag til reguleringsplan
01.04.2015
Slangen har tidligere vært del av et reguleringsforslag for «Konglen», plan
1699, i 2006. Denne planen ble ikke vedtatt.
I dette planforslaget er «Konglen», den omdiskuterte delen av planen, tatt
ut. Bare Slangen er videreført fra forrige planforslag.
Ved første varsel om oppstart omfattet planen kun eiendommene 200/18889, 200/175-76 og 200/179.
Det har senere vært et ønske fra utbygger å bygge 3 tvillinghus på egen
tomt, 200/178, 200/3995 og 200/174. Det har ikke latt seg gjøre å bygge
tvillinghusene innenfor gjeldende plan, og Byutvikling har derfor anbefalt å
regulere også disse eiendommene for å få vurdert utbyggingen som en
helhet. Det har vært et ønske fra Byutvikling at villa Gundheim, 200/4127,
reguleres til vern, og denne eiendommen ble derfor samtidig innlemmet da
planområdet ble utvidet.
På grunn av at Villa Holmboe, regulert til vern, ligger på eiendommen har
det vært viktig å ha en god dialog med Kulturetaten, Troms
Fylkeskommune. Planforslaget har derfor vært vurdert tidlig av antikvariske
myndigheter.
04 Planvurdering
Bakgrunn
Bakgrunnen for planen er Nor-Byggs ønske om etablering av boliger på
Storhaugen. Målet for planen er å tilrettelegge for 33 boenheter på Storhaugen.
Planforslaget vil omforme og oppruste arealer for uteopphold,
gangforbindelser og trafikkarealer.
Det har vært en intensjon å utnytte og utvikle potensialet i den sentrale
beliggenheten, og gjøre prosjektet attraktivt gjennom sin valgte løsning i
forhold til terreng, samt eksisterende og ny bebyggelse. Det er et mål at
prosjektet skal være av høy arkitektonisk kvalitet.
Hovedinnhold
Området reguleres hovedsaklig til boligformål, hensynssone vern, grøntareal
og samferdselsanlegg.
Planen ønsker å legge til rette for etablering av boligbebyggelse i form av en
sammenhengende og relativt lav boligblokk utformet som en Slange (27
boenheter), samt tre tvillinghus (6 boenheter). Slangen introduserer en ny
bygningsform i området, mens tvillinghusene relaterer seg til eksisterende
villabebyggelse. Parkering er lagt i kjeller under terreng.
Planforslaget vil endre eiendommen fra å være en villa omkranset av en stor
hage, til et nytt landskap av flere felles uterom for lek og opphold.
Prosjektet viser fortetting i eksisterende boligstrøk uten at ny bebyggelse blir
for dominerende eller sprenger skalaen i området.
Boligbebyggelse
Slangen rommer 27 leiligheter, og følger Storhaugens form. Hovedformen
består av 1-2 etasjer, med en åpning i bygget for å gjenskape gangforbindelsen
fra Clodiusbakken til Storhaugen.
Høyeste punkt er mot krysset Clodiusbakken/Conrad Holmboes veg på 3
etasjer over terreng. Mot øst er den 4 etasjer, men i fallende terreng.
Slangen sett fra Clodiusbakken. Ill.:D&U/blå arkitektur landskap
Det er en kvalitet at Slangens form endres etter hvor man befinner seg i forhold
til den. En opplevelse og oversikt av helheten kan aldri oppnås.
Bebyggelsen skal være utformet med flate tak. For begge boligtyper skal
takene ha et grønt preg, og være tilrettelagt for fordrøyning av overflatevann
og/eller takterrasse.
Tvillinghus sett fra nordøs, sett mot Villa Gundheim. Ill.: D&U/blå arkitektur landskap
Kulturminner
Tre tvillinghus/tomannsboliger med til sammen 6 boenheter vil bli etablert på
Storhaugens flate. Hovedvolum vil være på 2 etasjer, med en mindre
toppetasje samt takterrasse på 3 etasjer.
Boligene har parkeringsplass i et underjordisk parkeringsanlegg, med felles
innkjøring fra ny adkomstveg innunder tvillinghusene. Gjesteparkering er
avsatt som overflateparkering nær ny innkjøring til Storhaugen.
Villa Holmboe, Villa Gundheim og C.H. veg 3. Foto: D&U/blå arkitektur landskap
I planområdet er Villa Holmboe, Conrad Holmboes veg 1, tidligere regulert til
vern. Det samme er Conrad Holmboes veg 3 nær inntil planområdet.
Etter forslag fra Byutvikling er planområdet utvidet til å inkludere vern av
Villa Gundheim, Clodiusbakken 5. Planforslaget legger opp til at de tre
historisk viktige bygningene blir en viktig visuell del av den nye helheten på
Storhaugen. En hensynssone ivaretar sikt og åpenhet mellom bygningene.
Hensynssone vern, illustrasjon: D&U/blå arkitektur landskap
Utearealer
Planforslaget har som formål å endre Storhaugen fra å være en større hage til
en vernet villa, til et boligprosjekt som understreker og følger områdets
landskap med flere nivåer for lek og opphold.
I vest mellom Slangen og Villa Holmboe skal det opparbeides et uterom med
trær, vegetasjon, små landskapsformasjoner og en nærlekeplass. Den
eksisterende alleen vil være en del av dette uterommet. Ved ny adkomstveg til
området står det i dag et vernet bjørketre. Dette skal bevares.
Uterom innrammet av Slangen i sørvest, illustrasjon: D&U/blå arkitektur landskap
Tre nærlekeplasser er lokalisert slik at de får best mulig sol og lysforhold.
Terrenget skråner mot øst og lekeplassene fremstår som ulike nivåer / trapper i
terrenget. Landskapsramper mellom de terrasserte nivåene (50cm høye) gjør
alle lekeplassene og utearealene som helhet universelt tilgjengelige.
Bygningsformene har grønne tak for vannfordrøyning.
Midt i Slangen mot syd vil det etableres en utsiktsplattform mot byen, på
bakkenivå, og med trapp opp til en takterrasse for beboerne, med takhage på
Slangens lave del.
Landskapsform og behandling. Illustrasjon: D&U/blå arkitektur landskap
Stier og gangveier forbinder de forskjellige uterommene sammen.
Genhardtstykket er nærmeste kvartalslekeplass, tvers over gaten fra
Storhaugen. Det stilles rekkefølgekrav for opparbeiding av deler av arealet.
Universell
utforming
Alle boenheter i Slangen har universell tilgjengelighet fra to felles trapperom
med heis, samt fra parkering via indre gang. Uterom og lekeplasser vil få
tilgjengelighet via stier og gangveier. Snarveien til Clodiusbakken vil være for
bratt for å tilfredstille kravene, men det finnes alternative ruter til
boligprosjektet.
Trafikk og adkomst
Krysset Clodisubakken/Conrad Holmboes veg får ny utforming som del av
planen, og får redusert vegarealet til en tydeligere vegføring.
Det skal etableres en ny adkomstveg til Storhaugen fra Conrad Holmboes veg.
Denne vil også bli ny adkomstveg til Villa Gundheim, 200/4027. Dagens
adkomst over annens eiendom fra Petersborggata skal stenges.
Parkering
Et underjordisk parkeringsanlegg felles for alle 33 boenheter vil få felles
innkjøring under det ene settet av «Tvillinghus», og strekker seg under intern
veg. Parkeringsanelgget vil ha to høyder i deler av anlegget.
Gjesteparkering er avsatt på bakken, nær ny innkjørsel til Storhaugen.
5 parkeringsplasser er avsatt for Conrad Holmboes veg 1, på parkeringsflaten
vest for bygget.
Underjordisk parkering. Illustrasjon: D&U/blå arkitektur landskap
Det er avsatt minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Disse er plassert
i parkeringskjeller, og nær heis og boder.
Sol og skygge
Slangens lave profil i det fallende terrenget gir gode solforhold til det felles
parkrommet og nærlekeplassene, og skyggelegger i liten grad nabolaget.
Nærlekeplassene har sol ved vårjevndøgn/21. mars kl. 15. Senere på våren blir
forholdene enda gunstigere.
Støy
Området ligger gunstig støymessig. Slangens form skjermer utearealene for
evt. støy fra Petersborggata / Kirkegårdsvegen.
Renovasjon
Avfallsløsning må etableres med kapasitet på minimum 150 liter pr. boenhet
pr. uke. Det skal være nedgravde containere og det må være tilgjengelig
adkomst og oppstillingsplass for lastebil på 26 tonn (10t akseltrykk.
Vann og avløp
Grunnforhold
07 Konklusjon
Som følge av utbyggingen må det etableres ny vannkum med brannventil (vann
til forbruk, slukkevann og sprinkleranlegg) i Conrad Holmboes veg. For
brannvann etableres en ny kum sentralt i feltet. Spillvann kobles til
eksisterende fellesavløp i Clodiusbakken.
Det benyttes grønne tak i prosjektet for overvannshåndtering.
Undersøkelser utført av Multiconsult konkluderer med at det er påvist 10 m
med løsmasse. Det er ikke påtruffet bløte lag, og området ligger over øvre
marine grense slik at bløt leire ikke skal forekomme. Området er stabilt og
prosjektet vil heller ikke påvirke stabiliteten av området. Se vedlegg 10.
Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.