Landås hovedgård-Del 2 Vedlegg tilstand 2015
Del 2 Vedlegg Tilstandsrapport LANDÅS HOVEDGÅRD KANONHAUGEN 39 25.06.15 VEDLEGG INNHOLDSFORTEGNELSE 1. 2. 3. 4. 5. Følgebrev fra Rådgiver Plantegninger Energiattest Antikvarisk dokumentasjon Andre målinger og dokumentasjon/ rapporter som har relevans for kartleggingen - Brannteknisk vurdering - Rapport vedlikehold - Aktsomhetsrapport 6. Andre aktuelle vedlegg som er utlevert/ mottatt/ fremskaffet. - Takst Landås Hovedgård 7. Merknader fra høringsrunde 8. Kildehenvisninger 1. Følgebrev Bergen kommune, Etat for bygg og eiendom v/Knut Folkestad 25.06.2015 Tilstand Landås Hovedgård FØLGEBREV TIL SLUTTRAPPORT Tilstandsrapport for Landås Hovedgård ble sendt ut på høring torsdag 18. juni 2015, til byggforvalter Morten Bjordal og byggkoordinator Knut Folkestad. Oversendelsen var i form av en PDF-fil. Den kom i retur til rådgiver den 24. juni. Det kom inn enkelte merknader, og disse listes opp i et eget dokument i vedleggsdelen, se «Merknader fra høringsrunde». Innkomne merknader er generelt gjennomgått og innarbeidet i rapporten. Med vennlig hilsen Ragnhild Soldal Sjøholt Sweco Norge AS - Bergen letter.docx 2012-03-28 1 (1) Sweco Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer +47 55 275000 Faks +47 55 275001 www.sweco.no Sweco Norge AS Org.nr: 967032271 Hovedkontor: Oslo Ragnhild Soldal Sjøholt Ingeniør Rehabilitering og bygningsfysikk Mobil +47 97 16 58 39 E-post: [email protected] 2. Plantegninger 3. Energiattest Adresse Kanonhaugen 39 Postnr 5097 Sted Bergen Leilighetsnr. Gnr. 161 Bnr. 812 Seksjonsnr. Festenr. Bygn. nr. Bolignr. Merkenr. A2011-148522 Dato 15.12.2011 Eier BERGEN BOLIG OG BYFORNYELSE KF Innmeldt av GUNNAR JETMUNDSEN Energiattesten er bekreftet og offisiell. Bygningens identitet og eierforhold er ikke bekreftet fra Matrikkelen Energimerket angir boligens energistandard. Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se i figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter. Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2007 vil normalt få C. Målt energibruk: Ikke oppgitt Det er ikke oppgitt hvor mye energi som er brukt i boligen. Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme. Om bakgrunnen for beregningene, se www.energimerking.no Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom: • deler av boligen ikke er i bruk, • færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller • den ikke brukes hele året. Gode energivaner Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke. Tips 1: Tips 2: Tips 3: Tips 4: Energimerkingen kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen. Følg med på energibruken i boligen Luft kort og effektivt Redusér innetemperaturen Bruk varmtvann fornuftig Mulige forbedringer for boligens energistandard Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen, anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. Dette er tiltak som kan gi bygningen et bedre energimerke. Noen av tiltakene kan i tillegg være svært lønnsomme. Tiltakene bør spesielt vurderes ved modernisering av bygningen eller utskifting av teknisk utstyr. Tiltaksliste (For full beskrivelse av tiltakene, se Tiltaksliste - vedlegg 1) - Montere tetningslister - Tetting av luftlekkasjer - Etterisolering av yttertak / loft - Isolering av gulv mot kald kjeller / kryprom - Randsoneisolering av etasjeskillere - Etterisolering av yttervegg - Isolere loftsluke - Utskifting av vindu - Termografering og tetthetsprøving - Isolere varmtvannsrør - Montere blafrespjeld på kjøkkenventilator - Skifte avtrekksvifte på bad til ny med fuktstyring - Temperatur- og tidsstyring av panelovner - Installere ny rentbrennende vedovn / peisinnsats, alternativt pelletskamin Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere. Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav til godt inneklima og forebygging av fuktskader og andre byggskader. Boligdata som er grunnlag for energimerket Energimerket og andre data i denne attesten er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for. Bygningskategori: Bygningstype: Byggeår: Bygningsmateriale: BRA: Etasjer over bakken: Detaljert vegger: Detaljert vindu: Småhus Enebolig 1870 Tre 238 3 Nei Nei Teknisk installasjon Varmepumpe: (OHNWULVLWHW 9DUPHSXPSH 9HG Henter varme fra uteluft Ventilasjon: Periodisk avtrekk fra bad/kjøkken Detaljering varmesystem: /XNNHWSHLVHOOHURYQ (OHNWULVNHRYQHURJHOOHUYDUPHNDEOHU Oppvarming: Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer informasjon om beregninger, se www.energimerking.no/beregninger Om grunnlaget for energiattesten Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes For å se detaljer må du velge "Gjenbruk" av aktuell attest ved å gå inn på www.energimerking.no, og logge under Offisielle energiattester i skjermbildet "Adresse". inn via MinID/Altinn. Dette forutsetter at du er registrert som Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger. eier av denne boligen i matrikkelen, eller har fått Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger delegert tillatelse til å gå inn på energiattesten. eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. Eier kan når som helst lage en ny energiattest. Om energimerkeordningen Norges vassdrags- og energidirektorat er ansvarlig for energimerkeordningen. Energimerket beregnes på grunnlag av oppgitte opplysninger om boligen. For informasjon som ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene for energikarakteren baserer seg på NS 3031 (www.energimerking.no/NS3031) attesten, energimerkeordningen eller gjennomføring av energieffektivisering og tilskuddsordninger kan rettes til Enova svarer på tlf. 800 49 003, eller [email protected] NVE samarbeider med Enova om rådgivning knyttet til energimerkeordningen. Spørsmål om energi- Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på www.energimerking.no Plikten til energimerking er beskrevet i energimerkeforskriften, vedtatt desember 2009. og endret i juni 2010. For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se eller ring Enova svarer på tlf. 800 49 003. www.enova.no/hjemme Tiltaksliste: Vedlegg til energiattesten Attesten gjelder for følgende eiendom (Vedlegg 1) Adresse: Kanonhaugen 39 Postnr/Sted: 5097 Bergen Leilighetsnummer: Bolignr: Gnr: 161 Bnr: 812 Seksjonsnr: Festenr: Bygnnr: Bygningsmessige tiltak Tiltak 1: Montere tetningslister Luftlekkasjer mellom karm og ramme på vinduer og mellom karm og dørblad kan reduseres ved montering av tetningslister. Lister i silikoneller EPDM-gummi gir beste resultat. Tiltak 2: Tetting av luftlekkasjer Det kan være utettheter i tilslutning mellom bygningsdeler, rundt vinduer/dører og ved gjennomføringer som bør tettes. Aktuelle tettematerialer er f.eks. bunnfyllingslist med fugemasse, fugeskum eller strimler av vindsperre. Utettheter ved tilslutninger mellom bygningsdeler kan være kompliserte å tette, og må ofte utføres i sammeheng med etterisoleringstiltak. Tiltak 3: Etterisolering av yttertak / loft Evt. kaldt loft kan etterisoleres med isolasjonsmatter eller løsblåst isolasjon. Etterisolering krever dampsperre på varm side av isolasjonen. Tetting av loftsluke må alltid gjennomføres samtidig for at det ikke skal opptre kondens i taket over loftsluka. For etterisolering av yttertak avhenger utførelse/metode av dagens tilstand. Tiltak 4: Isolering av gulv mot kald kjeller / kryprom Det fins flere løsninger for etterisolering av gulv mot kald kjeller eller kryperom. Utførelse/metode avhenger av dagens løsning. Vindsperre etableres på kald side. Tiltak 5: Randsoneisolering av etasjeskillere Kald trekk i randsonen av trebjelkelag kan utbedres ved å isolere bjelkelaget i randsonen. Utvendig kan man forsøke å tette vindsperra nederst på utsiden av veggen. Tiltak 6: Etterisolering av yttervegg Yttervegg etterisoleres. Metode avhenger av dagens løsning. For å sjekke vindtetting av yttervegg anbefales termografering og tetthetsprøving. Tiltak 7: Isolere loftsluke Loftsluken isoleres og tettes ved bruk av tettelister for å redusere varmetap og direkte luftlekkasjer. Tiltak 8: Utskifting av vindu Gammelt vindu som isolerer dårlig skiftes ut med nytt vindu. Det anbefales en U-verdi på 1,2 W/m2K eller lavere (medregnet karm og ramme). Tiltak 9: Termografering og tetthetsprøving Bygningens lufttetthet kan måles ved hjelp av metode for tetthetsmåling av hele eller deler av bygget. Termografering kan også benyttes for å kartlegge varmetap og lekkasjepunkter. Metodene krever spesialutstyr og spesialkompetanse og må utføres av fagfolk. Tiltak på sanitæranlegg Tiltak 10: Isolere varmtvannsrør Uisolerte varmtvannsrør isoleres for å redusere varmetapet. Tiltak på luftbehandlingsanlegg Tiltak 11: Montere blafrespjeld på kjøkkenventilator Dersom kjøkkenventilator ikke har blafrespjeld, bør dette monteres for å redusere luftutskiftningen og dermed varmetapet. Tiltak 12: Skifte avtrekksvifte på bad til ny med fuktstyring Dersom avtrekksvifte på bad kun har manuell styring av/på kan det vurderes å montere ny avtrekksvifte med fuktstyring, dvs. at den starter/stopper automatisk ved behov avh. av luftens relative fuktighet og reduserer den totale luftutskiftningen og dermed varmetapet. Tiltak på elektriske anlegg Tiltak 13: Temperatur- og tidsstyring av panelovner Evt. eldre elektriske varmeovner uten termostat skiftes ut med nye termostatregulerte ovner med tidsstyring, eller det ettermonteres termostat / spareplugg på eksisterende ovn. Dersom mange ovner skiftes ut bør det vurderes et system hvor temperatur og tidsinnstillinger i ulike rom i boligen styres fra en sentral enhet. Tiltak på varmeanlegg Tiltak 14: Installere ny rentbrennende vedovn / peisinnsats, alternativt pelletskamin I gamle vedovner / peiser med dør utnyttes kun 30 - 55 % av energiinnholdet i veden, mens med nye rentbrennende vedovner /peisinnsatser (som kom på markedet i 1988) er virkningsgraden på 70 - 80 %. Alternativt kan den gamle vedovnen / peisen skiftes ut med en pelletskamin. Nye vedovner, peisinnsatser og pelletskaminer utnytter energien mer effektivt samt at røykgassforurensning og utslippene reduseres med inntil 90 % sammenlignet med gammel vedovn. De fleste pelletskaminer styres av en romtermostat, slik at man kan stille inn ønsket temperatur. Kaminen kan starte og slokke av seg selv, og mange kaminer kan også programmere inn ukeprogram, med f.eks. nattsenkning. Brukertiltak Tips 1: Følg med på energibruken i boligen Gjør det til en vane å følge med energiforbruket. Les av måleren månedlig eller oftere for å være bevisst energibruken. Ca halvparten av boligens energibruk går til oppvarming. Tips 2: Luft kort og effektivt Ikke la vinduer stå på gløtt over lengre tid. Luft heller kort og effektivt, da får du raskt skifta lufta i rommet og du unngår nedkjøling av gulv, tak og vegger. Tips 3: Redusér innetemperaturen Ha en moderat innetemperatur, for hver grad temperatursenkning reduseres oppvarmingsbehovet med 5 %. Mennesker er også varmekilder; jo flere gjester – desto større grunn til å dempe varmen. Ha lavere temperatur i rom som brukes sjelden eller bare deler av døgnet. Montér tetningslister rundt trekkfulle vinduer og dører (kan sjekkes ved bruk av myggspiral/røyk eller stearinlys). Sett ikke møbler foran varmeovner, det hindrer varmen i å sirkulere. Trekk for gardiner og persienner om kvelden, det reduserer varmetap gjennom vinduene. Tips 4: Bruk varmtvann fornuftig Bytt til sparedusj hvis du ikke har. For å finne ut om du bør bytte til sparedusj eller allerede har sparedusj kan du ta tiden på fylling av ei vaskebøtte; nye sparedusjer har et forbruk på kun 9 liter per minutt. Ta dusj i stedet for karbad. Skift pakning på dryppende kraner. Dersom varmtvannsberederen har nok kapasitet kan temperaturen i berederen reduseres til 70gr. Tips 5: Slå av lyset og bruk sparepærer Slå av lys i rom som ikke er i bruk. Utnytt dagslyset. Bruk sparepærer, spesielt til utelys og rom som er kalde eller bare delvis oppvarmet. Tips 6: Vask med fulle maskiner Fyll opp vaske- og oppvaskmaskinen før bruk. De fleste maskiner bruker like mye energi enten de er fulle eller ikke. Tips 7: Slå el.apparater helt av Elektriske apparater som har stand-by modus trekker strøm selv når de ikke er i bruk, og må derfor slås helt av. Tips 8: Spar strøm på kjøkkenet Ikke la vannet renne når du vasker opp eller skyller. Bruk kjeler med plan bunn som passer til platen, bruk lokk, kok ikke opp mer vann enn nødvendig og slå ned varmen når det har begynt å koke. Slå av kjøkkenventilatoren når det ikke lenger er behov. Bruk av microbølgeovn til mindre mengder mat er langt mer energisparende enn komfyren. Tin frossenmat i kjøleskapet. Kjøl- og frys skal avrimes ved behov for å hindre unødvendig energibruk og for høy temperatur inne i skapet/boksen (nye kjølekap har ofte automatisk avriming). Fjern støv på kjøleribber og kompressor på baksiden. Slå av kaffetraker når kaffen er ferdig traktet og bruk termos. Oppvaskmaskinen har innebygde varmeelementer for oppvarming av vann og skal kobles til kaldvannet, kobles den til varmtvannet øker energibruken med 20 - 40 % samtidig som enkelte vaske- og skylleprosesser foregår i feil temperatur. Tips 9: Velg hvitevarer med lavt forbruk Når du skal kjøpe nye hvitevarer så velg et produkt med lavt strømforbruk. Produktene deles inn i energiklasser fra A til G, hvor A er det minst energikrevende. Mange produsenter tilbyr nå varer som går ekstra langt i å være energieffektive. A+ og det enda bedre A++ er merkinger som har kommet for å skille de gode fra de ekstra gode produktene. Tips 10: Fyr riktig med ved Bruk tørr ved, god trekk, og legg ikke i for mye av gangen. Fyring i åpen peis er mest for kosens skyld. Hold spjeldet lukket når peisen ikke er i bruk. Tips 11: Tiltak utendørs Monter urbryter (koblingsur) på motorvarmeren slik at den ikke står på mer enn nødvendig. Skift til sparepærer. Sparepærer på 5, 7, 11, 15, og 20 W tilsvarer glødelamper på henholdsvis 25, 40, 60, 75 og 100 W, og de varer dessuten lenger, 8.000-15.000 timer mot 1.0002.500 timer for glødelamper. Det kan monteres fotocelle på utebelysningen slik at det automatisk går av/på etter dagslyset/mørket. Eller det kan monteres bevegelsessensor slik at lyset kun går på ved bevegelse og slås av automatisk etter forhåndsinnstilt tid. For snøsmelteanlegg som kun er manuelt styrt av/på eller ift. lufttemperatur kan det installeres automatikk slik at snøsmelteanlegget både er temperatur- og nedbørsstyrt dvs. når det registreres nedbør og kulde samtidig. 4. Antikvarisk dokumentasjon BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/Byantikvaren Intern korrespondanse Saksnr.: Saksbehandler: Emnekode: Til: Fra: Seksjon for strategisk eiendomsforvaltning v/ Tor Corneliussen Byantikvaren Dato: 28. januar 2015 201502801-1 JOGI ESARK-3620 Landås Hovedgård. Kanonhaugen 39. Gnr 161/bnr 812, bygningsnr. 13913552, Askeladden-id: 87145-1. Forvaltning og bevaring av eiendommen. Byantikvarens innspill. Landås Hovedgårds hovedbygning er fremdeles et godt synlig landemerke i området og et av Bergens fremste kulturminner. Bygningen ble fredet i mai 1927, etter lov om bygningsfredning fra 1920. Etter å ha fungert som prestebolig fra 1966 til 2014, står nå bygningen tom. Anlegget har vært i Bergen kommunes eie siden 1975. Gårdens historie Landås (norrønt Landásar), gnr. 161, er en gammel gård i det tidligere Årstad herred, i nordvestskråningen av Landåsfjellet. I middelalderen hørte den til kongsgården på Alrekstad (Årstad). Etter reformasjonen i 1537 kom den i Vincens Lunges eie, og ble utskilt fra Lungegården først i 1645, da den ble solgt til Peder Paasche. Senere har gården hatt en lang rekke eiere. Landås hovedgård grenset i sin tid opp mot Haukeland hovedgård i nord og Slettebakken hovedgård i sør. Med tiden ble eiendommen gradvis mindre, ved at jordstykker og underbruk ble solgt, og ved at eiendommen ble delt mellom flere arvinger. I dag består hovedgården av lysthuset og en vognstall/garasje, samt en liten del av hagen. Resten av gården ble utbygget i en storstilt byutvikling i etterkrigstiden. Anleggets historie Huset er sannsynligvis oppført en gang mellom 1664 og 1680 som et en-etasjes hus, smalere enn i dag og med saltak. Deler av kjelleren kan være fra det opprinnelige huset. Trolig på 1680-tallet, da huset fremdeles var ganske nytt, ble salens vegger dekorert med akantusranker, søyler og fruktranker i barokk stil. Dekoren er malt direkte på tømmerveggene og finnes ennå, helt eller delvis, beskyttet bak veggplater montert i 1955. Der finnes beskrivelser og tegninger av dette. Der nevnes også senere tapet. Disse er trolig ødelagt, men har beskyttet barokkdekoren fra 1600-tallet. Fra samme tid finnes det også en barokk hagedør, som på 1770-80-tallet ble flyttet til et annet rom og erstattet med en ny dør etter at brødrene Wollert og Danckert Krohn hadde overtatt familieeiendommen i 1771. Rokokkoen gjorde med dette sitt inntog i bygningen, blant annet i form av denne portalen og døren i salen. Vi vet lite om hvilke andre endringer brødrene gjorde. Dette er omtrent samtidig med at Damsgård Hovedgård, vårt mest kjente «rokokkopalé», fikk sin form slik vi kjenner den, og dette kan kanskje gi en pekepinn om tidens stil og smak i de bergenske lystgårdene. Hagedøren ble en innerdør ved påbyggingen i 1810. Begge dørene er fortsatt intakte. Fra konsul og hoffagent Herman Didrich Janson og hans hustru, Christiane Krohn, gikk gården i 1808 i arv til datteren Ingeborg Benedicte Janson og hennes mann, Edvard Hagerup. Hagerup var på den tiden stiftsamtmann og eide fra 1809 også Stiftsgården, eller Hagerupsgården, på Rådstuplass, også denne tidligere eid av svigerfaren Herman Didrich Janson, som for øvrig også var eieren av Damsgård Hovedgård. Ingeborg og Edvard fikk åtte barn, hvorav datteren Gesine ble komponisten Edvard Hagerup Griegs mor, og sønnen Herman far til Nina Hagerup Grieg. Etter at Edvard Hagerup og Ingeborg Janson overtok, gjennomgikk huset omfattende endringer og fikk dagens fasadeuttrykk. Han moderniserte Hagerupsgården omtrent samtidig og de intakte interiørdetaljene der kan kanskje gi et inntrykk av hvordan også lystgården ble oppgradert. Landås Hovedgård ble påbygget med en etasje, samtidig som det ble utvidet med to meter i bredden mot sør. Også taket ble endret fra saltak til et høyt valmet tak over en romslig loftsetasje med ark. Etter Hagerups ombygging ble husets ornamentikk dels barokk og rokokko, dels Louis-seize og empire, mens fasaden fikk et nyklassisistisk preg, med en rektangulær hovedform, valmtak med svai og store vinduer fordelt på hele fasaden i en én–tre-én rytme i begge etasjer. I 1897 fikk huset et tilbygg mot sør i halve husets lengde og en større stall- og vognbygning i forlengelse av huset østover. Siden 1897 har det vært lite eksteriørmessige endringer. Bygningen viser slik spor etter flere århundrers boligkrav, stiler, smaksretninger og bygningsdetaljer av høy kvalitet. I nyere tid er bygningen oppgradert for å tilpasses moderne boformer, men i følge kilder, er dette gjort i samråd med kulturminnemyndigheter, og vi må anta at det i stor grad er gjort som reversible løsninger som muliggjør tilbakeføring på et senere tidspunkt. Vi kjenner lite til hageanlegget til det tidligste huset. Landås Hovedgård hadde på 1800-tallet et stort parkanlegg anlagt da det ombygde huset stod ferdig i 1810. Parken ble anlagt etter datidens hageideal; « den engelske parken», en stor park med stier, benker, karussedammer og kjørevei opp fra Landåsveien. Det refereres også til en mer formell hage. I brev fra Fortidsminneforeningen til reguleringsrådet i Bergen av 31.10.1951 heter det at «Hagen har i sin nåværende form bevart karakteren fra rokokkotiden og hører til et av de anlegg som fremheves i C.W Schnitlers bok om norske haver. Samspillet mellom den vakre gamle bygningen, den sirlige hagen og det kuperte terrenget, er av enestående virkning og hører til de verdier som bør søkes bevart mest mulig intakt også av hensyn til den nye bydelen som vokser opp.» Det meste av dette området ble utbygget på 1950-tallet, men spor er bevart, først og fremst i den generøse hagen rundt huset. Gatenavnet Kanonhaugen fra 1954 er knyttet til den lille saluttkanonen som var plassert på utkikkspunktet på Landås Hovedgård. Kulturhistorie De mange bybrannene i Bergen har medført at vi har lite bevart av bygninger fra før 1702. At hovedbygningen på Landås kan føres tilbake til 1600-tallet, er derfor av stor verdi for forståelsen av vår lokale arkitekturhistorie. Tradisjonen med lystgårder utenfor byen var et velutviklet særpreg ved den bergenske borgerkultur på 17- og 1800 tallet, og således en viktig del av vår kulturhistorie. 2 av 5 Utover anleggets plass i lystgårdkulturen rundt Bergen, og blant Krohn-familiens eiendommer, er Landås Hovedgård i dag mest assosiert med Edvard og Nina Grieg. Som barnebarn av Edvard Hagerup tilbrakte de barndommens somre på Landås, og da Edvard var 10 år arvet moren Gensine eiendommen. Familien bodde i et større hus i Strandgaten 152, der faren også drev sin forretning, men hver sommer bodde de på landet på Landås, en kontrast til det travle bylivet ellers. Griegs barndomshjem i Strandgaten ble ødelagt ved eksplosjonen på Vågen i 1944. Det var på Landås Ole Bull oppdaget 15-åringens store musikalske talent og rådet foreldrene til å la ham studere ved konservatoriet i Leipzig. Elleve år senere, i 1869, tilbrakte Nina og Edvard Grieg sommeren på Landås da deres eneste barn, datteren Alexandra, ble rammet av hjernebetennelse og døde, bare 13 måneder gammel. Etter denne tragedien satte Grieg musikk til “Millom rosor” av Kristofer Janson, et dikt som nettopp skildrer en mors sorg ved sitt barns død. Også den meget populære klaverkomposisjonen “Brudefølget drar forbi” ble til på Landås. Familien eide Landås til 1873. Da var Edvard 30 år og det var 12 år før hans og Ninas Troldhaugen stod ferdig. Blant senere eiere er også teatermann og forfatter Hans Wiers-Jensen. Hans far kjøpte eiendommen på auksjon i 1886, og selv overtok han i 1901. Wiers-Jensen skrev blant annet komedien «Jan Herwitz» og en rekke bergenshistorier. Han var eier frem til 1930. I hans tid ble huset igjen åsted for kulturelle festligheter. Fra 1966 leide Bergen kommune 1. etasje som prestebolig for Landås menighet og i 1975 kjøpte kommunen eiendommen, slik at det ble en permanent prestebolig. Fra 2014 har bygning stått ubebodd. Eiendommen har vært forvaltet av BBB med BKF som leietaker. Verneverdi Landås Hovedgård har svært høy verneverdi. Bygningen regnes som kulturminne av nasjonal verdi og er fredet. Fredningen omfatter eksteriør og interiør. Fredningen ble vedtatt på et tidspunkt der man konsentrerte fredningsvedtak om selve bygningene, og hagen har derfor ikke et formelt vern. Det kan like fullt slås fast at anlegget bør betraktes som en helhet og at også det gjenværende hageanlegget er av svært høy kulturminneverdi. I forbindelse med fremtidig planarbeid, bør også hagen vernes gjennom hensynssone. Bygningen, med sine spor av 350 års historie, representerer en unik kildeverdi i vårt område, der vi har få profane trebygninger av så høy alder. Bygningens kulturhistoriske verdi knyttes også til typologi og gårdens historie som en av Bergens lystgårder, og ikke minst til Edvard Griegs tilknytning til eiendommen gjennom oppveksten og som ung mann. Flere av hans verk er komponert her og hans opphold på Landås Hovedgård tillegges mye oppmerksomhet og vekt. Så vidt vi kjenner til er det ikke gjort noen bygningsarkeologiske undersøkelser på Landås Hovedgård, og vi mangler dermed et viktig grunnlag for å forvalte denne bygningsarven på en best mulig måte. Utfra det vi vet, er det likevel grunn til å tro at historiske interiør og bygningsdeler fortsatt er delvis intakt under nyere lag på både tak, vegger og gulv. Disse har svært høy kulturminneverdi og bør på sikt hentes frem og restaureres for at bygningens kvaliteter skal komme til sin rett. Forvaltning av eiendommen i nyere tid Som nevnt har bygningen vært utleid til BKF som prestebolig frem til i fjor, og det er utført mindre endringer og tilpassinger til bruken som bolig. Byantikvaren har tidligere vært engasjert i Landås Hovedgårds utvikling, og har skrevet flere uttalelser. Noen utdrag fra disse: 3 av 5 «Husets mest interessante del, 1.etasje, er i dag sogneprestens bolig. Etasjen tilfredsstiller ikke dagens boligforskrifter, og når sognepresten pensjoneres om noen år, vil man trolig måtte ta stilling til hvordan hovedgården generelt, og 1.etasje spesielt, bør bevares. Sett i forhold til Landås Hovedgårds store sjeldenhetsverdi, vil Byantikvaren anbefale at man vurderer alternativ bruk for 1. etasje. Lyststedet er en bygningsskatt, og vi kan ikke se at en forskriftsmessig bolig i etasjen er forenlig med vern av dette fredete kulturminnet.» (Saksnr 9715118/37, 6.september 1999) I 2000 uttalte Byantikvaren seg til konkret søknad om endringer: «Lyststedets 1.etasje er helt unikt, siden barokke vegg- og takmalerier er skjult bak platede vegger. Landås Hovedgård sin 1.etasje har interiør av høy museal verdi. Landås Hovedgård er et kulturminne av både nasjonal og lokal betydning. For bydelen Landås, representerer hovedhuset 4 seklers bygningshistorie, og intet annet bolighus i bydelen har en slik tidsdybde eller kvalitet. Byantikvaren vil med dette påpeke at det påligger huseier å sikre et godt vern av kulturminnet. Dagens gjennomgang av bygget viser at et godt vern av bygget ikke er forenlig med en standardheving av boligen i henhold til gjeldende forskrifter. Byantikvaren kan anbefale endringer av badet, men utover dette vil vi gå mot flytting av vegger eller omfattende isolering av gulv/vegger/tak. Vi viser her til kulturminnelovens bestemmelser og til retningslinjer for fredete bygg og anlegg. På denne bakgrunn vil Byantikvaren anbefale at man utreder allmennyttig bruk av Landås Hovedgård, med sikte på å sikre et permanent og godt vern av eksteriøret og en restaurering av de unike interiørene i 1.etasje.» (Saksnr 200006611/22 9.august 2000) Byantikvaren er kjent med at det i 2014 ble utarbeidet en forstudie for å se på muligheten for å bruke Landås Hovedgård som senter for Bærekraftig Liv på Landås. Vi tar ikke stilling til forslaget, men vil påpeke en del punkter som det bør tas hensyn til i vurderingen. Gruppen bak forstudien har en lokal tilnærming til globale problemstillinger og slik vi forstår studien, ønskes Landås Hovedgård først og fremst som et møtepunkt for denne gruppen, men også med fremtidige nasjonale senterfunksjoner for andre tilsvarende grupper. Det legges opp til dels stor aktivitet i huset med mange aktører og relativt omfattende ombygginger. Vi er bekymret for hvordan kulturminneverdiene blir ivaretatt i en slik sammenheng. Vi betviler ikke initiativtakernes kompetanse eller intensjon, men mange frivillige aktører, utskifting over tid og stor aktivitet, kan føre til en pulverisering av ansvar og kunnskap om hvordan bygningens kulturminneverdi skal ivaretas, i tillegg til en slitasje og belastning på anlegget som vanskelig lar seg kontrollere. Behov for lokale kontor, møtefasiliteter og sosiale møtepunkt, kan trolig løses i nærheten med mer velegnete lokaler som tåler hardere bruk. Selv om man i forstudien vektlegger at noe av tilbudet vil være for alle, er aktivitetene av en lokal karakter som i praksis vil bety at det er en begrenset gruppe mennesker som føler tilhørighet til Landås Hovedgård, mens allmennheten ellers vil oppfatte det som privatisert og ikke oppsøke det uten en grunn. Slik vi forstår forstudien, og etter samtaler med aktører tidlig i prosessen, er det ingenting i forstudien som tyder på at aktiviteten har direkte tilknytning til kulturminneverdiene i den kulturhistoriske bygningen, utover anleggets gunstige plassering og et ønske om å disponere det flotte anlegget til sitt bruk. Byantikvaren er av den oppfatning at Landås Hovedgård har store kulturhistoriske verdier som i større grad bør løftes frem og komme det allmenne publikum til gode. Bergen kommune er en ansvarlig eier av kulturhistoriske eiendommer ellers, og vi foreslår at det utarbeides forslag til alternative løsninger som ivaretar dette, før det treffes en avgjørelse om bruk eller avhending. Utfra fokuset som har vært på Griegs tilknytning til Landås Hovedgård, 4 av 5 og med museets brede kompetanse på skjæringspunktet mellom bevaring og kulturaktivitet i historiske bygninger, vil vi foreslå at KODE, Kunstmuseene i Bergen, eller alternativt Bymuseet i Bergen, inviteres til også å lage en mulighetsstudie for anlegget. På den måten vil Bergen kommune har flere alternativer som utgangspunkt for avgjørelser om anleggets videre skjebne. Som nevnt, finnes trolig ingen bygningsarkeologisk dokumentasjon av bygningen. I forstudien er det likevel gitt et estimat for kostnader med istandsetting. Likeledes er dette estimert både i relativt ny takst for eiendommen og i Riksantikvarens tilstandsvurdering av fredete bygninger, utført av Hordaland fylkeskommune. Det er et stort sprik i disse estimatene og vi anbefaler at bygningen kartlegges nærmere. En tilstandskartlegging og brannrisikorapport, slik man nå gjennomfører for andre kommunale bygninger, vil, sammen med en bygningsarkeologisk dokumentasjon, være nyttige hjelpemidler i videre forvaltning av bygningen, uavhengig av løsning. Vi håper det kan finnes rom for dette, slik at beslutningsgrunnlaget blir best mulig. Kilder: http://www.bergenbyarkiv.no/aarstad/archives/landas-hovedgard-og-lystgard-fra-kongsgardvia-kirens-jordegods-til-lystgard/5069 http://www.bergenbyarkiv.no/bergenbyleksikon/arkiv/1427174 http://no.wikipedia.org/wiki/Land%C3%A5s_hovedg%C3%A5rd http://bergenbibliotek.no/digitale-samlinger/grieg/grieg-i-klasserommet/barndommens-gate ****** ****** ****** ****** Ikke skriv eller endre det som står på de 4 linjene. Elektronisk godkjenning flettes inn her 5 av 5 ******* ******* ******* ******* 5. Andre målinger og dokumentasjon/rapport Prosjekt Bygg: Utførelse: 5038 Kanonhaugen 39 01 2004 Utv. kledning : Utskifting av en del råteskadet kledning på fasader mot vest og sør, bunnbord, hjørnebord og lister rundt vinduer, samt hjørne på kiste/gesims på tilbygg mot sør. Øvre del (bue) på vinduer mot sør inkl. ornamenter ble skiftet. Omhyggelig skraping/sliping av stort omfang mot sør og vest. Vask med høytrykk, påføring av sopp og algedreper. Imprignert med 3-Bas Visir og 2 strøk Jotun ren LINOLJEMALING. Vinduer og dører : Impregnering, flekkgrunning med Visir og 3 strøk Jotun ren LINOLJEMALING. Grunnmur : Vask,skraping/børsting, seising og 2 strøk Nordsjø Sandex. Trefelling og besskjæring av tildels store trær. Byggvedlikehold utbedret skader på div. vinduer og ornamenter, I tillegg er det levert materiell fra div. leverandører, samt utomhus tiltak Prosjektleder Konsulent Maler Tømrer Murer Utendørs utførende Arne Træet SÆTRE BYGGCONSULT AS TH BLEKENBERG MALERFORRETNING AS AFO BERGEN AS MURERMESTER RUNE JOHANNESSEN SIGURD SONDRE`S TREPLEIE Aktsomhetsrapport Forurensningsforskriftens kap. 2, bygge- og gravekapitlet, gir tiltakshaver ansvar for å vurdere og eventuelt undersøke om grunnen på eiendommen der et tiltak skal gjennomføres er forurenset. Om nødvendig skal tiltakshaver utarbeide en tiltaksplan som må godkjennes av kommunen før eventuelle gravearbeider kan settes i gang. Aktsomhetskartet er ment som et hjelpemiddel i denne forbindelse og forteller hvor kommunen har opplysninger som tilsier at grunnen kan være forurenset. Avgrensning av aktsomhetsområder bygger på generell kunnskap om kilder til jordforurensning, kunnskap om nåværende og historisk arealbruk, samt allerede gjennomførte registreringer av forurensede lokaliteter. Aktsomhetskartet må ikke oppfattes som en konkret kartlegging av faktisk forurensning. Denne rapporten viser et utsnitt av aktsomhetskartet for den aktuelle eiendommen. Rapporten bygger på et søk innenfor følgende aktsomhetstemaer: • Aktsomhetsområder (skjønnsmessig vurdering av potensielt forurensende områder, 3 nivåer) • Kartlagte fyllinger m.m.(viser både potensiell forurensning, f.eks. fyllinger og bakkeplaneringer, og påvist forurensning, f.eks. kommunale deponier) • Tinglyste heftelser på eiendom • Utslippstillatelser (data fra SFT (nå Miljødirektoratet), utslippstillatelser i 2006, 2001 og før 2001) • Miljørapporter (gjennomførte grunnundersøkelser i Bergen kommune) • Oljetanker registrert av Brannvesenet • Aktsomhetsbedrifter 2007 (datauttrekk fra enhetsregisteret i Bergen (bedriftsregisteret) 2007 iht. en liste over potensielt forurensende bransjer) • Aktsomhetsbedrifter 2004 (datauttrekk fra SSB-bedriftsdata for Bergen 2004 iht. en liste over potensielt forurensende bransjer) • Historiske bedrifter (historisk bedriftsregister over potensielt forurensende virksomheter) Kun aktsomhetstemaer med treff på den aktuelle eiendommen er listet opp i rapporten. Punktdata er bufret med 20 meter; dvs. dersom det for eksempel er registrert en historisk bedrift 20 meter utenfor grensen til søkt eiendom vil denne listes i rapporten. I områder som ikke er markert som aktsomhetsområder i kartet, er tiltakshaver selv ansvarlig for å undersøke eiendommens historie og grunnforhold, for å vurdere om det er grunn til å tro at grunnen er forurenset. Aktsomhetskartet og eventuelle registreringer på eiendommen som listes i denne rapporten, er ment å være til hjelp i denne sammenhengen. Uavhengig av eiendommens historie er det viktig å vurdere hvorvidt fyllmasser eller annet avfall kan finnes i grunnen og om fyllmasser kan stamme fra andre forurensede områder. Forurensning følger ikke eiendomsgrenser og det er sjelden klare grenser mellom aktsomhetsområder og tilstøtende arealer. Det er derfor verdt å sjekke: • Relevante registreringer på naboeiendommer • Nærmeste aktsomhetsområde eller område med påvist forurensning Tiltakshaver må påregne at miljøfaglig kompetanse må innhentes når det er aktuelt å gjennomføre undersøkelser, vurdere disse og utarbeide tiltaksplaner. Se for øvrig SFTs veileder 99:01a: Veiledning om risikovurdering av forurenset grunn (for tiden under revidering). Side 1 Utlistet 11.05.2015 Eiendomsidentifikasjon: Gnr/Bnr 161/812 i Bergen kommune Aktsomhetsområder Hovedårsak Omr med mye PCB i murpuss PCB-1950-1980 Merknad Usikker avgrensing Aktsomhetskategori 2 2 Metode Historisk/ visuelt GAB-kobling Forklaring aktsomhetskategori: 2 - Aktsomhet nivå 2, mulig forurensning. Tiltaksplan må vurderes. Aktsomhetsbedrifter 2004 Virksomhetsnavn SOMMERSETH EIENDOM BERGE NINA ANNE NICOLAYSEN VICTOR Side 2 Bransjekode 70.202 85.124 70.310 Bransjebeskrivelse Utleie av egen fast eiendom ellers Psykiatrisk legetjeneste Eiendomsmekling Antall ansatte 0 0 0 Utsnitt fra aktsomhetskartet Gnr/Bnr/Fnr Gnr/Bnr 161/812 markert med rødt omriss. OBS! Kartet er ikke målestokkholdig. U% % U h Side 3 6. Andre aktuelle vedlegg Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Verdi- og lånetakst over Kanonhaugen 39 5097 BERGEN Gnr. 161 Bnr. 812 BERGEN KOMMUNE Utført av: Takstmann/ingeniør Yngve Johansen Befaringsdato: 30.10.2014 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Verdi- og lånetakst over Kanonhaugen 39 5097 BERGEN Gnr. 161 Bnr. 812 BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Det er ikke foretatt nærmere kontroller av byggeanmeldelser, byggegodkjennelser og brukstillatelser/ferdigattester fra kommune eller annen offentlig etat. Opplysninger om bygningsteknisk standard og utførelser er kun basert på visuell besiktigelse av overflater, eiers opplysninger, antatt normal utførelsesstandard fra byggeår eller spesifikt fremlagte bygningsbeskrivelser. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger på Kanonhaugen på Landås ca. 6 km sør for Bergen sentrum. Eiendommen utgjør gjenværende del av Landås hovedgård bestående av tomt på ca. 3500 kvm og et stort eldre bolighus med delvis kjeller, 2 hovedetasjer og loft med tillegg av et eldre større vinkelutbygg med dobbelgarasje med stort utromsloft - tidligere stall. Eiendommen er fredet i henhold til fredningsvedtak fra 1927. Fredningsvedtaket antas etter fremlagt dokumentasjon å omhandle bygning, mens tilhørende hageareal antas etter samme vurdering å utgjøre en verneverdig del. Største delen av bygningens 1. et. er opplyst å skrive seg fra slutten av 1600-tallet. Bygningen er blitt modernisert i perioden rundt 1771. Øvrige spesifikke eldre bygningsdatoer er ikke oppgitt. Eiendommen har tidligere vært eiet av de velstående brødrene Wollert og Danckert Krohn som overtok bygningen i 1771. Eiendommen har også vært eiet av komponisten Edvard Griegs foreldre. Eiendommen ble da dels benyttet av familien som hadde et lite sommerhus like nedenfor hovedgården. I 1852 arvet moren hovedgården etter sine foreldre og familien til komponisten Edvard Grieg flyttet da inn i selve hovedhuset. I bakhagen til eiendommen lot moren bygge en liten hytte der Edvard Grieg kunne sitte å komponere. Hytten ble i ettertid benyttet til hønsehus som senere ble revet. I dag står det en liten rød hytte i hagen på hovedgården som er bygd av materialer fra det gamle hønsehuset/Edvard Griegs første komponisthytte. Edvard Griegs foreldre beholdt hovedhuset på Landås til 1870 da det ble kjøpt av farger Jensen og kobberslager Gundersen. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 2 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN Jensen eide bygningen til sin død. Det ble da brukt som sommerbolig, mens det om vinteren som regel stod tomt. Eiendommen har tidligere også vært eiet av slakter Johannes O. Landås familien i flere år. Bergen kommune kjøpte eiendommen i 1975 fra Randi Landås med det formål å benytte den som prestebolig for prestene tilhørende Landås menighet. Bygningens 1. et. hadde da vært leiet som prestebolig allerede fra 1966. Bygningen har i kommunens eie vært benyttet som prestebolig for to prester med en hovedleilighet i 1. et. og leilighet i 2. et. og del av loft. Boligens bruk til prestebolig er nå avviklet. Eiendommens hageareal har etter fremlagte opplysninger vært disponert av lokal privat organisasjon som har benyttet deler av denne til parsellhage. Eiendommen ligger like bortenfor Landås kirke i et område som for øvrig er utbygd med en del eldre boliger, samt en del rekkehus og småhus etablert i fm. den store utbyggingen i området på 1950-tallet. Eiendommen grenser i dag til Kanonhaugen som er en kommunal vei som går fra Landåssvingen og opp til Landåslien, samt til en smalere blindvei som går inn til rekkehusbebyggelse i Trosteveien. På nedsiden grenser eiendommen til del av boligbebyggelsen i indre del av Lerkeveien og til mindre del av tomteområdet som ligger i tilknytning til Landås sykehjem og Landås kirke. Bygningen har en høy og fri beliggenhet på et høydedrag med meget gode utsiktsforhold sørover mot den øvrige delen av Landås og opp mot Kolstien, Nattland og til deler av Nattlandsfjellet, samt over mot deler av bebyggelsen på Løvstakk-siden og videre sørover mot del av Fana. I bakkant kan en se opp til deler av bebyggelsen i Sollien og opp mot Ulriken. Det er også utsikt mot tilliggende nærområder. Meget solrikt. Kort vei til busstopp, skole, barnehage, idrettshall og fotballbane. Undervisningen på lærerhøyskolen som ligger like bortenfor er flyttet til høyskolesenteret på Kronstad. Ny bruk er ikke fastlagt. Det er også gangavstand ned til butikker langs Landåstorget og ved Nattlandsveien. Gangavstand også ned til Haukeland universitetssykehus, samt til turterreng videre opp til Ulriken og Landåsfjellet. Rolig, skjermet og attraktivt boligområde. Eiendommens markedspotensiale kan være noe begrenset som følge av størrelse, teknisk standard og begrensninger/krav som følge vernevedtak. Tomten er opparbeidet med en flat innkjøringsvei fra Kanonhaugen og inn til bygningens inngangsparti og innkjøring til to garasjer i et eldre påbygd sidebygg - tidligere stall. Det er singelbelagte gang- og oppholdsarealer rundt boligen. Utvendig oppgang via skiferbelagte trapper til hovedinngang i 1. et. ved gavlveggsiden mot tilkomstvei og til utbygd biinngang på sørsiden av huset. Steinsatte natursteinsmurer langs innkjøringsvei på nedsiden av Kanonhaugen og Trosteveien. Tomtearealet rundt boligen er forholdsvis flatt. Gangvei bort til planert utsiktspunkt på topp av skrånende terreng ved tomtens sørvestre grenselinje. Det er store lindetrær rundt ytre del av gangveien og utsiktsplassen. Mindre uthus er plassert ved sørøstre grenselinje - bygget av eldre materialer. Svakt skrånende og litt slakkere terreng på nedsiden av innkjøringsvei i tomtens nordvestre del hvor det er markarealer og et mindre dyrkningsfelt for parsellhager. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 3 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN For øvrig er tomten beplantet med ulike vekster og en del større tuntrær. I den antikvariske dateringen angis det at hagen på tross av senere modernisering kan en spore den eldre planen som har vært gjenstand for den opprinnelige opparbeidingen av hagen. Hagen anses også for å ha både nasjonalt og regional verneverdi selv om vernestatus for hagen som enkeltminne ikke er fredet. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 9 500 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 8 500 000 OS, 01.12.2014 ..................................... Takstmann/ingeniør Yngve Johansen Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 4 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN Rekvirent Rekvirert av: Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Besiktigelse, tilstede Dato: 30.10.2014 Kun takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Situasjonskart Tegninger Eier Andre dok./kilder Eiendomsdata avstemt med matrikkelen basert på Norges Eiendommer med datainnhold pr. 28.11.2014. Gnr. 161, bnr. 812 ble etablert 20.04.1870 basert på matrikkelopplysninger. Tomtens areal er 3506,6 kvm - basert på matrikkelopplysninger - ikke nærmere avstemt. I henhold til påtegning på målebrev av 30.08.1966 - tgl. 04.10.1966 - er eiendommens gjenværende areal i henhold til målebrev angitt til 3531,9 kvm. Hjemmel til eiendommen står registrert på Bergen kommune i henhold til overskjøting tinglyst 23.01.1975. Hjemmel er utledet fra skjøte av 30.12.1974 fra Randi Landås i henhold til gammel grunnbok. På eiendommen er det tinglyst urådighets/fredningsvedtak i henhold til dagbokført dokument nr. 901436 av 1927. Fredningsvedtak er ikke fremlagt/kontrollert utover fremlagt kopi av eldre antikvarisk klassifiseringsbeskrivelse av Landås hovedgård herregård/lystgård - lokalitetsnummer 87145. Fremlagt kopi av utdrag av historiske beskrivelser av eiendommen kopiert fra historiske skrifter. Fremlagt kopi av utarbeidet tilstandsrapport fra konsulentselskapet Sweco i samarbeid med antikvarisk myndighet datert 19.12.2014 og utskrevet 24.03.2014. Framlagt kopi viser opplistning av bygningsdeler og tilstand, samt notat datert 06.12.2013. Fremlagt brannteknisk vurdering av Landås hovedgård med befaringsdatering i bygget Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 5 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN 04.05.2010. Vurderingen er utført av Brann & Sprinklerteknikk AS, Leirvikflaten 23, 5179 Godvik. Fremlagt energiatterst dater 15.12.2011. Rapporten er vedlagt tiltaksliste. Innmelder er Gunnar Jetmundsen. Bygningen er gitt energikarakter F. Fremlagt kopi av brannalarmrapport datert 03.10.2013 utført av Bergen Elektroservice AS, Inndalsveien 61, 5063 Bergen. Fremlagt div. kopier av ulike skriv utarbeidet i fm. kommunal saksbehandling knyttet til eiendommens drift over de siste årene. Dette gjelder bl.a. brannsynsrapporter, vedtak om forbud mot bruk av fyringsovner datert 07.02.2014, el.kontroll fra BKK fra 2012, tilstandsvurdering av ovner, piper, innvendig og utvendig grue med m.m. utført av murmester Rune Johannessen AS i 2009 og 2010. Det er også fremlagt kopi av ulike rapporter fra BKK fra perioden 2012, samt tilsynsrapporter fra Bergen brannvesen av 2014. Fremlagt intern kommunalt notat datert 6. september 1999 vedr. eiendommen fra byantikvaren til Bergen bolig og byfornyelse - nå Etat for Boligforvaltning. Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Gnr. 161 Bnr. 812 Bergen kommune Eiet tomt. Areal 3 506,6 m² Basert på matrikkelopplysninger. Nei. Offentlig vei. Offentlig vann. Offentlig avløp. Eldre reg.plan med ikrafttredelsesdato 23.06.1952. Kommunedelplan Landås med ikrafttredelsesdato 15.01.1996. Eiendommen inngår i off. friområde med off. bygninger og institusjoner. Opplysninger om off. avgifter er ikke fremlagt. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 6 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN Forsikringsforhold Kommentar: Bergen kommune har felles flåteforsikring - spesifikt polisebrev er ikke fremlagt/kontrollert. Bygninger på eiendommen Stort bolighus som er fredet Byggeår: Ombygd: 1680. Stipulert byggeår basert på antikvariske opplysninger. Største parten av bygningens 1. etasje er beskrevet å være fra slutten av 1600årene. Senere påbygginger og rehabiliteringer er utført i etterfølgende perioder herunder rundt 1771. Oppusset og ombygd til 2 presteleiligheter rundt 1983. Dobbelgarasje med loft Byggeår: Tilbygd: Eldre. Påbygd i noe eldre tid. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014”. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014” eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Stort bolighus som er fredet - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Totalt Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Anvendelse Kjeller under deler av bygningen - delt i mindre rom/boder og korridorer. 1. etasje 170 158 150 2. etasje 170 158 153 Takhøyde er kun 1,87 m som ikke gir målbart BRA. Samlet gulvflate er målt til ca. 55 kvm. 8 Gang/trapperom til 2. etasje, kott under trapp, mellomgang, stue, gang med biutgang til hage, spisestue, 2 soverom, kontor/soverom, bad, bakgang, 1 bod, baktrapperom til kjeller, 2. etasje og sidefløy med loft. 5 Gang/trapperom, entre, stue, spisestue, kjøkken, gang med ettermontert trapp til del av loftsetasjen, 2 soverom, bad, bakgang, vaskerom, Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 7 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN Loft 73 68 44 wc-rom, baktrapperom, oppholdsrom/soverom. 24 Gang/trapperom, soverom, kott, gang/trapperom, disp.rom, boder, utromsloft. En del hanebjelkeloft over innredede deler - ikke målt. Sum bygning 413 384 347 37 Stort bolighus som er fredet - romfordeling Etasje 1. etasje 2. etasje Loft Primærrom Gang/trapperom, mellomgang, stue, spisestue, gang med biutgang til hage, 2 soverom, kontor/soverom, bad, bakgang Gang/trapperom, entré, stue, spisestue, kjøkken, gang/trapperom til loft, 2 soverom, bad, bakgang, vaskerom, wc-rom, oppholdsrom/soverom Gang/trapperom, soverom, gang/trapperom, disp.rom Sekundærrom Kott under trapp, bod, baktrapperom til kjeller, 2. et. og sidefløy Baktrapperom Kott, boder, utromsloft Dobbelgarasje med loft - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 2. etasje Sum bygning Totalt 48 48 96 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 40 40 Sidegang, 2 garasjer. 45 45 Utrom. 85 85 Dobbelgarasje med loft - romfordeling Etasje 1. etasje 2. etasje Primærrom Sidegang Sekundærrom 2 garasjer Utrom KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Stort bolighus som er fredet Lokalisering Stort bolighus som er fredet Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Stort bolighus med delvis kjeller, 2 hovedetasjer, samt stor loftsetasje med mindre arker. Bygningen er påbygd med en mindre sidefløy på langfasade mot sørøst, deler av tilbygget er tidligere beskrevet som del av tidligere innglasset veranda. Det er også et større sidetilbygg på ene endeveggen inneholdende to garasjer og en mellomgang mellom inngangsparti og bakre del av hagen og som også er forbundet med boligens baktrapperom. Stor loftsetasje over garasjene og mellomgangen med inngang fra baktrapperom og utvendig inngang fra offentlig vei - Trosteveien. Sidefløyen er beskrevet som tidligere stall. Bygningen har opprinnelig vært en del av Landås gamle hovedgård. Huset er fredet i henhold til fredningsvedtak tinglyst 27.05.1927. I følge historisk nedtegning er største delen av husets 1. et. oppført fra slutten av 1600-tallet. Tidsangivelse for øvrige deler av huset er ikke Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 8 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN nærmere angitt. Det er opplyst at bolighuset ble modernisert rundt 1771. Kjelleren under deler av 1. et. har lavere takhøyde - ca. 1,87 m som ikke gir målbart BRA. Det er store etasjehøyder i begge hovedetasjene - 2,98 m i 1. et. og 2,90 m i 2. et. i deler. Bygnings hovedetasjer er oppført i tømret plank utvendig kledd med trepanel. Innvendig er yttervegger av plank kledd med porøse trefiberplater. Det er ikke foretatt tilleggsisolering ut fra angitte beskrivelser. Huset har høyt valmet tak med "vipp" langs raft/kister. Deler av loftsetasjen er etterinnredet, mens deler består av utrom. Mindre ark i takflate mot vest og øst. Det er også et hanebjelkeloft over hovedloftet - dels over innredete deler. Her er det ikke foretatt arealmåling. Bergen kommune overtok eiendommen i 1975. Bergen kommune hadde da leiet boligens 1. et. som sogneprestbolig fra 1966. Bergen kommune har som eier delt opp hovedbygningen i 2 leiligheter. Ombyggingen er gjort i tråd med rammene for fredningsbestemmelser. Det ble foretatt en større oppussing av leiligheten i 1. et. våren 1983 hvor en også avdekket en del av bygningens eldre interiør. Bygningen har fra den tid og frem til nyere tid vært benyttet som prestebolig for to prester tilknyttet Landås menighet. Konsulentfirmaet Sweco AS har i samarbeid med antikvarisk myndighet utarbeidet en tilstandsrapport datert 19.12.2014 og utskrevet 24.03.2014. Rapporten er en teknisk gjennomgang av bygningen hvor ulike konstruksjonsdeler og materielle overflater er nærmere beskrevet. Framlagt kopi viser opplistning av bygningsdeler og tilstand. Rapporten er vedlagt notat datert 06.12.2013. Bygningen har yttervegger av tømmer/laft - ikke nærmere beskrevet da tømmerets overflate ikke fremkommer med synlige konstruksjoner utover et mindre avdekket parti i kott under hovedtrapp i 1. et. Bygningen har dekkekonstruksjoner av trebjelkelag. Her er det dels påvist underdimensjonering og alderssvekkelser. Høyt oppbygd valmet sperretak med runde og huggede tresperr i ulik dimensjon. Hanebjelker i runde furustokker som dels er ubarket. Ubarkede bjelkekonstruksjoner har sterke angrep av stripet borebille (mit). Taktekkingen er glassert teglstein av noe nyere dato - påvist lekkasje ved gjennomføring av lufteventiler fra bad og avlufting for kloakk. Større vanninntrengning kan ha ført til skade på etterisolerte innvendige konstruksjoner. Nærmere avdekking er ikke foretatt. Antar at beskrevet lekkasje er tettet. Bygningen har dels eldre vinduer fra 1800 og 1900-tallet - dels vinduer av type krysspostvinduer med avdelt sprosseinndeling. Vinduene er i hovedsak doble med egne innervinduer. Det er også noen koblede vinduer. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 9 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN Noen mindre enkle vinduer av gammel årgang. I det ene rommet i 2. et. er det satt inn 4 nye vinduer av type svingvinduer med isolerglass fra 1986. Mindre takvindu i det ene loftsrommet. Sidefløyen med garasjer og loft - har tekking av aluminiums bølgeplater av noe nyere dato. Rensing av renner er nødvendig. Bygningen har noe eldre VVS installasjoner. Disse er ikke nærmere gjennomgått av i tilstandsrapporten. Bygningen har installert et noe eldre brann og varslingsanlegg - opplyses å være mangelfulle og utbedring er nødvendig. Bygningen er utstyrt med 2 store teglpiper. Det ene pipeløpet har vinklet pipeløp over loft. Store røykrørdimensjoner i pipeløpene gir dårlig trekk. Ene pipen har drypplekkasje hvor sotvann renner ned gjennom himling fra loft til spisestuen i 2. et. Det foreligger anbefalte tiltak til generelle utbedringer og oppgraderinger. Herunder utbedring av de vernede vinduskonstruksjonene. Det anbefales generelt å ta ut vinduene å la disse tørke opp på verksted før utskifting av råteskadde deler i ramme og karm, samt skraping, omkitting og påføring av ny maling før reinnsetting. Det anbefales også å kontrollere bunnstokk i tømmeret ved å åpne opp for nedre del av kledningskonstruksjonen. Det er en del spor etter synlig mit i konstruksjonen. Nærmere kontroll av mitangrep. Piper foreslås kontrollert og foret for å minke omkretsen for å øke brannsikkerheten. Som strakstiltak anbefales også skraping og maling av kledning med linoljemaling for eventuell utskifting av råteskadde bord som avdekkes etter nærmere besiktigelse. Taklekkasjen må tekkes om dette ikke allerede er gjort. Kjeller vurderes som tørr og fin, men at en anbefaler forebyggende tiltak med utvendig oppgraving og forbedring av utvendig drenering, samt montering av grunnmursplast og nye drenerende masser, samt avrette utvendig terreng med fall ut fra grunnmuren langs grusede gang- og oppholdsarealer. Nytt oppgradert brannvarslingsanlegg må installeres. Ovennevnte tiltak er vurdert utført i neste 5-års periode. En del vinduer bør straks bli gjenstand for vedlikeholdsoppgradering. I følge sammenfattet notat fra tilstandsanalysen er det foretatt en del generell oppsummering knyttet til oppvarming. Varmetapet vil være høyt for denne type bygning da nye bygningsmessige tiltak vil være begrenset pga. vernestatus. Det må vurderes alternative oppvarmingskilder. Rapporten drøfter ulike tiltak for bruk av nye energikilder. Det må ikke gjøres for store synlige inngrep i bygget. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 10 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN I hovedrom i 1. et. er det avdekket et veggmaleri i barokk fra 1680 som særlig må ivaretas. Det må foretas en gjennomgang med mulighet for å kunne tette for luftlekkasjer uten å gå på bekostning av vernestatus. I brannteknisk vurdering fra 2011 er det anbefalt at bruken av loft til soverom opphører umiddelbart da rom i loftsetasjen mangler tilfredsstillende rømningsvei. Det anbefales også å oppgradere brannvarslingsanlegget i bygning. Generelle brannsikringstiltak som for boliger anmerkes, herunder røykvarslere, manuell slukkingsutstyr og rømningsveier. Rømning gjennom vindu må vurderes. Det er også anmerket at det elektriske anlegget har svimerker og kontakter som er skadet/i oppløsning. Det er etter rapporten åpenbart at det elektriske anlegget må gjennomgås og oppgraderes i større omfang. 210 221 224 225 Hovedkonklusjonen vil således være at bygningen krever større gjennomgående oppgradering hvor oppussing tilpasses byggets verneverdige status. Det er ikke laget prisestimat over utbedringskostnadene, men det er rimelig å anta at disse vil måtte beløpe seg til forholdsvis høye beløp relativt sett. Grunn og fundamenter, generelt Murt gråstein på antatt fjellgrunn eller fjellgrunn med faste overliggende masser. Grunnforholdet er ikke nærmere verifisert. Gulv på grunn Støpt uisolert eldre betonggulv, samt hellelagt gulv i kjeller. Støpt gulv i de to garasjedelene - tidl. stall. Hellelagt gulv i gang mellom gårdsplass og bakplass i påbygd garasje/stall. Vedlikehold ol: En del eldre trekonstruksjoner i kjeller har en del fuktpåvirkning i nedre del mot gulv som indikerer kapillæroppsug fra grunnen. Frittbærende dekker Trebjelkelag dels utført av hugget tømmer og dels av rundtømmer. Kun mindre deler av bjelkelag er synlig i kjeller. Eventuell etterisoleringsstandard er ikke nærmere angitt. Antatt benyttet eldre stubbeloftsisolering over suet stubbeloftspanel mot kjelleren og mellom etasjeplan - ikke verifisert. Yttervegger Grunnmur rundt kjeller og ringmur under øvrige deler av 1. et. er oppført i murt gråstein fuget og beslått med kalkmørtel. Yttervegger i de to hovedetasjene er oppført i tømmer - antatt dels laftet og en del tømret plank. Bygningen er utvendig kledd med trepanel montert på opplengere. Innvendige yttervegger er i all hovedsak platet - i hovedsak ettermonterte porøse trefiberplater montert som tiltak som en viss form for tilleggsisolering i fm. tidligere oppgradering. Sidefløy i bakkant hvor det antas å ha vært del av innglasset veranda som kan være fornyet med isolert bindingsverk med liggende trepanel utvendig ikke verifisert. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 11 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN 226 227 233 Deler av yttervegger i sidefløy - dobbelgarasje/tidl. stall - har yttervegger i murt gråstein mot tilfylt terreng/veimur og dels murt pusset Siporex innvendig. Plank eller trestendere utvendig kledd med liggende dobbelfalset trepanel med staff. I loftsetasjen over garasjene er trepanel lagt direkte på stående grovt bindingsverk. Deler av innvendige yttervegger er her platet med porøse trefiberplater. Vedlikehold ol: Partier med avflasset maling. Bærende innervegger Tømret plank - dels partier med oppbygde bjelker. Takkonstruksjoner Sperretak av tre. Sutak av kraftige suede bord. Høy takreisning med valm og "vipp" mot raft/kiste. Sperr av runde og hogget tømmer - 4 x 5 toms og 5 x 6 toms. Hanebjelker i rund furu med dårlig avbarking. Taket på hovedbygningen er utvendig tekket med glasserte teglpanner svart med krum. Alder på taktekkingen er ikke oppgitt, men det antas at denne har vært skiftet i mer moderne tid uten at nærmere alder er angitt. Hovedtaket har 2 mindre arker i hver takflate på gavlveggsiden på valmen. Det er også sperretak over sidefløy med dobbelgarasje/tidl. stall. Dette taket er her tekket med noe nyere alum.plater. Vedlikehold ol: Det er opplyst å være større lekkasjer ved gjennomføring av luftekanaler som må utbedres - kan være utført. Mit i konstruksjonsdeler. Renner må renses. Vinduer Eldre originale vinduer som i tilstandsrapport er tidfestet til 1800-tallet og 1900-tallet. Krysspostvinduer med sprosseinndelte glass. Det er eldre innvendige varevinduer. Noen eldre mindre vinduer med enkelt glass. Noen vinduer er koblet. I rom i 2. et. i sidefløy mot sør - beskrevet som tidl. innglasset veranda - er det satt inn 4 nyere isolerglassvinduer uten sprosseinndeling produksjonsår 1986. Det er innsatt noen takvinduer i skråtak i loftsetasjen fra litt senere tid. Vinduer med enkelt glass i sidefløy - garasjer/tidligere stall. Vedlikehold ol: Vinduene har utvendig og innvendig malingsavskalling. Generell anbefaling er uttaking og uttørking på verksted hvor en også kan foreta utskifting av eventuelle skadde deler, samt at vindusomrammingen skrapes ned og behandles på nytt med ny maling og kitt. Vindusglassene er av eldre type med enkelt glass. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 12 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN 235 243 244 253 254 255 261 265 Ytterdører og porter Eldre originale ytterdører med fyllingsprofiler. Tofløyede porter til de to garasjene - tidl. stalldeler - er labankdører med panel og er innvendig beslått med metall. Det er også tofløyet labankport i bakvegg av den ene garasjedelen. Panelte ytterdører i mellomgang i sidefløy - mellom inngangsparti og bakre del av hagen. Vedlikehold ol: Ytterdører bør ettersees og kontrolleres. Ikke-bærende vegger Tre - i hovedsak tømmer/plank. Kan være noen ettermonterte lettvegger spesielt på loft. Innvendige dører Eldre originale trefyllingsdører som er malt. Det er satt inn noen litt eldre finerte dører i enkelte deler. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Linoleum, laminat, malte gulvbord, keramiske fliser i badene, betong/skiferheller i kjeller/utrom. Vedlikehold ol: Overflater er av generelt eldre dato. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt glassfiberstrie, malt tekstiltapet, malt lerret, malt strie, malte plater, tapet, baderomspanelplater i bad og vaskerom, malt trepanel. Vedlikehold ol: Overflater er av generelt eldre dato. Overflater på innvendig himling Malt lerret, malt trepanel, malte plater, malte ruteplater. Det er pusset trepanel i del av garasjer/tidl. stall, mens deler er kledd med gipsplater. Vedlikehold ol: Overflater er av generelt eldre dato. En del himlinger med ruteinndelte plater og malte plater er ettermontert i fm. tidligere rehabilitering. Trapper og ramper Originale tretrapper som er malt. Det er satt inn en åpen furutrapp mellom gang i 2. et. og etterinnredet del av loft i fm. rehab. på 1980-tallet. Vedlikehold ol: En del avslitt maling. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Bygningen er utstyrt med 2 eldre murte teglpiper. Pipene har stort innvendig røykrørsdiameter som gir dårlig trekk. Pipene bør rehabiliteres med innvendige foringer og utvendig kontroll. Den ene pipen har sterk knekk med skråløp over loftsetasjeplan. Stor original murt grue i kjøkken i 1. et. Det er innsatt en del eldre koks- og vedovner/kaminer av noe varierende Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 13 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN alder og type. Litt nyere peisovn i stue i 1. et. 272 Piper og ovner ble ikke kontrollert ved takstbefaringen. Vedlikehold ol: Det er punktlekkasje via den ene pipen til stue i 2. et. Kjøkkeninnredning Det er innsatt større kjøkkeninnredning i 1. og 2. et. i fm. rehab. Kjøkken i 1. et. er malt innredning med profilerte fronter. Ventilator. Stålvask med oppvaskkum, skyllekum og avrenningsbeslag. Plass for oppvaskmaskin og løs komfyr samt høyt kjøleskap. Må plasseres på egen vegg. Kan være noe nyere. 274 300 315 Kjøkkeninnredning i 2. et. er innredning med laminatoverflate i lysere brun trestruktur. Stålvask med 2 oppvaskkummer og avrenningsbeslag. Plass for oppvaskmaskin, løs komfyr og kjøleskap. Ventilator. Innredningen antas å være en del eldre enn innredningen i 1. et. Skap og reoler Det er innsatt en del løse ettermonterte folierte garderobeskap. Noen eldre plassbygde skap med malte dører. VVS-installasjoner, generelt VVS-konstruksjoner er ikke nærmere kontrollert/vurdert. Anlegget har varierende alder - generelt noe eldre. Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad i 1. et. er innredet med badekar med dusj - montert opp langs del av yttervindu - nyere vinklet dusjvegg i glass. Servant, toalett. Antatt fornyet ved tidligere rehabilitering på 1980-tallet. Bad i 2. et. er innredet med badekar med dusj, toalett, servant med underskap med hvite profilerte fronter - utstyr med litt varierende alder. Speilskap med lys over servanten. Deler er antatt fornyet ved tidligere rehabilitering på 1980-tallet. Vaskerom i 2. et. er innredet med stål skyllekar, vaskemaskinsplass. Toalett i wc-rom i bakbygning i 2. et. 320 Noe nyere 200 l vv.bereder i kjeller. Varme, generelt Elektrisk, vedfyring. Panelovner av ulik alder og type - dels eldre og dels noe nyere. Varmepumpe med innedel er plassert i stue i 1. et. Reflektorovn i bad i 1. et. Antatt varmekabler i bad i 2. et. Fremlagt energiattest utført av Bergen Elektroservice AS datert 03.10.2013 - bygget har energimerke F. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 14 av 15 Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Auredalen 28, 5208 OS Tlf. 56 30 56 77 Mobil 906 90 226 E-mail: [email protected] Org.nr: 990 023 247 MVA Eiendom: Gnr. 161 Bnr. 812 KOMMUNE BERGEN Adresse: Kanonhaugen 39, 5097 BERGEN 360 400 540 Luftbehandling, generelt Naturlig avtrekk. Kjøkkenventilatorer. Elkraft, generelt Sikringsskap hvor det er innmontert nyere automatsikringer og integrerte jordfeilbrytere. Fordelingsanlegg antas å være av generelt eldre dato med varierende kvalitet. I brannrapport fra 2011 er det angitt at flere kontakter har svimerker og kontakter dels også skadet. El.anlegget ble ikke kontrollert ved takstbefaringen. Alarm- og signalsystemer, generelt Bygningen har installert et noe eldre brannvarslingsanlegg - oppgradering er anbefalt. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Kostnader: Ingen Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Stort bolighus som er fredet Dobbelgarasje med loft Sum normale byggekostnader: 9 300 000 550 000 9 850 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 5 000 000 4 850 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 6 000 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 10 850 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 9 500 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 8 500 000 Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Bef.dato: Ing. Yngve Johansen Eiendomstaksering AS Org.nr. 990 023 247 MVA Takst 30.10.2014 30.10.2014 Side: 15 av 15 7. Merknader fra høringsrunde MERKNADER FRA HØRINGSRUNDE Landås Hovedgård Fra høringsutkast er det oppsummert følgende merknader: Etat for bygg og eiendom Tekstrapport: - Side 6: «Ord og uttrykk bør i størst mulig grad følge de definisjoner som fremkommer her.» Generelle kommentarer i kap. 2.2 om bygningsdelene Ønsker mer om UU i kap. 2.1.7 For øvrig noen mindre rettelser og rapporttekniske kommentarer. Tilstandsregistrering xls-dokument (alle bygninger) Tilstandsbeskr. Tiltak Hjemmel Supplere konstruksjonsbeskrivelser ift. rett definisjoner (se kommentar over). Supplere mengder og enhetspriser der det ikke er oppgitt. Supplere. letter.docx 2012-03-28 1 (1) Sweco Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer +47 55 275000 Faks +47 55 275001 www.sweco.no Sweco Norge AS Org.nr: 967032271 Hovedkontor:Oslo Ragnhild Soldal Sjøholt Ingeniør Bygningsfysikk og rehabilitering Mobil +47 97 16 58 39 E-post: [email protected] SRS p:\512\98910017 bg. komm. - tilstand landås hovedgård\08 rapporter\rapporter\rib\del 2\del 2.11 merknader fra høringsrunde.docx 8. Kildehenvisninger KILDEHENVISNINGER I tillegg til vedleggene i del 2, har Sweco Norge AS benyttet informasjon fra en del dokumenter som er oversendt fra Bergen kommune. Vedlegg som ikke er lagt ved: Arealoppgave og diverse informasjon fra Bergen kommune EBE Eiendomsinformasjon fra matrikkelen I tillegg er det hentet informasjon om byggeskikk og materialer i Ulike byggforskblader letter.docx 2012-03-28 1 (1) Sweco Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer +47 55 275000 Faks +47 55 275001 www.sweco.no Sweco Norge AS Org.nr: 967032271 Hovedkontor: Lysaker Ragnhild Soldal Sjøholt Ingeniør Bygningsfysikk og rehabilitering Mobil +47 97 16 58 39 E-post: [email protected] SRS p:\512\98910017 bg. komm. - tilstand landås hovedgård\08 rapporter\rapporter\rib\del 2\del 2.12 kildehenvisninger.docx
© Copyright 2024