Landås hovedgård. Leieavtale.

Byrådssak 1228 /15
Landås hovedgård. Leieavtale
MEGJ
ESARK-1645-201507330-11
Hva saken gjelder:
Saken gjelder avtale om utleie av Landås hovedgård, Kanonhaugen 39. Gnr 161, bnr. 812. Foreslått
leietaker er Bærekraftig Liv, Landås. Nærmere beskrivelse av eiendommen og Bærekraftig Liv følger av
saksutredningen og vedlagte dokumenter.
Vilkårene for leieavtalen er i hovedsak tenkt som følger:
- Symbolsk leie mot at leietaker står for alt vedlikehold og istandsetting av hus og hage. Bygningen
vil imidlertid bli malt utvendig i Bergen kommunes regi i løpet av sommeren 2015/16.
- Leietid 10 år med muligheter for forlengelse
- Leietaker skal legge frem en nærmere fremdriftsplan for bruk og opprustning av eiendommen som
skal godkjennes av eier før leieavtalen iverksettes.
- Bygningen er fredet slik at alle tiltak både innvendig og utvendig må utføres med tanke på dette
og tilfredsstille bygningsmessige krav og de krav som måtte stilles av antikvariske myndigheter.
- Eiendommen skal i størst mulig grad være allmenn tilgjengelig. Det tillates ikke privatisering,
fremleie eller bruk av huset til bolig.
- Den nordlige del av hagen som i dag er opparbeidet til parsellhage, kan også i fortsettelsen
benyttes til dette, mens den øvrige del av hagen skal tilbakestilles til opprinnelig parkhage.
- Tilbakefall av leieretten dersom vilkårene ikke oppfylles
Se vedlegg 1: Utkast til leiekontrakt
I utgangspunktet leier Bergen kommune ut egne bygg til de som måtte melde sin interesse og som kan
oppfylle sine forpliktelser etter leiekontrakten. Det er Etat for bygg og eiendom som forvalter kommunens
eiendommer og som forestår eventuelt utleie av disse. Årsaken til at man i denne saken ønsker at byrådet
godkjenner leietaker, er at saken er noe spesiell fordi bygget er fredet og av større allmenn interesse enn
vanlige utleieobjekter. I tillegg ønsker ikke kommunen i dette tilfellet å kreve full markedsleie, men en
mindre leie mot at leietaker tar alle utgifter knyttet til vedlikehold og drift av bygget. På denne måten
unngår man at bygget forfaller og står ubrukt. Et alternativ vil være å legge eiendommen ut for salg på det
åpne marked.
Grunnen til at man ikke anbefaler noen utlysning av leieforholdet er at Bærekraftig liv siden 2013 har
vært i direkte forhandlinger med kommunen om et leieforhold og at organisasjonen har lagt ned et stort
stykke arbeid i sin forstudie av tenkt bruk av huset. Det vurderes å være et samfunnsnyttig prosjekt som
vil komme nærmiljø og byen til gode, samtidig som eiendommen vil bli ivaretatt på en god måte.
Leieavtalen vurderes ikke å være i strid med regelverket om offentlige anskaffelser, da dette ikke dreier
seg om anskaffelse. Avtalen vurderes heller ikke å være i strid med EØS’s regelverk om ulovlig
statsstøtte.
Vedtakskompetanse:
Byrådets generelle fullmakter del 1, § 2.4 Driftsansvar. Byrådet har ansvar og myndighet til å forestå den
løpende drift av kommunens virksomhet.
1
Byråden for finans, eiendom og eierskap innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak:
Landås hovedgård leies ut til Bærekraftig liv, Landås. Administrasjonen gis fullmakt til å fremforhandle
en nærmere detaljert avtale med Bærekraftig Liv, Landås, innenfor de rammer som er skissert i vedlagte
utkast til leiekontrakt.
Dato:
23. juni 2015
Dette dokumentet er godkjent elektronisk.
Eiler Macody Lund
byråd for finans, eiendom og eierskap
Vedlegg:
Utkast til leiekontrakt av juni 2015
Søknad Bærekraftig Liv Landås av 17.06.13
Vedtak om tilskudd av 29.10.13
Forstudie av 27.03.14
Utskrift fra Brønnøysundregisteret av 16.03.15
Takst av 01.12.14
Byantikvarens innspill av 28.01.15
E-post fra Fylkeskonservator 24.02.15
E-post fra Bærekraftig Liv Landås av 03.06.15
2
Saksutredning:
Historikk:
Landås hovedgård på Kanonhaugen 39, gnr. 161, bnr. 812, er en gammel gård i det tidligere Årstad
herred. I middelalderen hørte den til kongsgården på Alrekstad. Etter reformasjonen i 1537 kom den i
Vincens Lunges eie, og ble utskilt fra Lungegården først i 1645, da den ble solgt til Peder Paasche. Senere
har gården hatt en lang rekke eiere. Blant annet eide foreldrene til Edvard Grieg huset som landsted, og
Edvard og hans kone Nina brukte også eiendommen som feriested i en periode.
I dag består hovedgården av lysthuset og en vognstall/garasje, samt en liten del av den opprinnelige
hagen. Resten av gården ble utbygget i en storstilt byutvikling i etterkrigstiden.
Landås Hovedgårds hovedbygning er fremdeles et godt synlig landemerke i området og et av
Bergens fremste kulturminner. Bygningen ble fredet i mai 1927, etter lov om
bygningsfredning fra 1920. Etter å ha fungert som prestebolig for Landås kirke fra 1966 til 2014, står nå
bygningen tom. Anlegget har vært i Bergen kommunes eie siden 1975. Bergen kommune ved Etat for
bygg og eiendom overtok forvaltningen av bygget oktober 2014, da Kirken flyttet ut.
Organisasjonen Bærekraftig Liv på Landås tok kontakt med kommunen ved Byrådsavdeling for næring,
kultur og idrett (BKNI) i 2013 og fremsatte sitt ønske om å overta Landås hovedgård etter at presten ved
Landås kirke flyttet ut av bygget. Bærekraftig Liv (BL) hadde da i noen tid fått disponere hagen og deler
av bygget av Kirken. BKNI bevilget 100.000,- til BL på en søknad om tilskudd til forprosjekt Landås
Lystgård der BL i søknaden ønsker å omdanne Landås hovedgård til «et bærekraftig mat – og
3
kultursenter». Vedtakets begrunnelse var at «Prosjektet ses som veldig interessant, og kan synliggjøre
muligheter for matproduksjon i et bynært landbruk, og dermed skape ringvirkninger for det lokale
landbruket. I tillegg kan prosjektet stimulere flere til interesse for dyrking av egne grønnsaker og bær,
samt være et viktig nærmiljøtiltak og skape trivsel.»
Vedlegg 2: Søknad fra Bærekraftig Liv Landås av 17.06.13
Vedlegg 3: Vedtak/fullmaktsak 29.10.13
BL utarbeidet på bakgrunn av dette «Lystgården – bærekraftig mat og kultur. Forstudie.» Dette forstudiet
beskriver BL som organisasjon, hva som er deres mål og visjoner, og hvordan de ønsker å bruke Landås
hovedgård.
Vedlegg 4: Forstudie av 27.03.14
I samme periode fikk BL støtte fra Bergen kommune til en rekke arrangement som fant sted i, og i
tilknytning til, Landås hovedgård,
Da Kirken flyttet ut av bygget høsten 2014, tok BL på nytt kontakt med kommunen, denne gang med
forvalter av eiendommen ved Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap. I møte den 28. januar 2015
ble det redegjort for at det ikke er aktuelt for kommunen å gi bort eiendommen, og at kommunen som eier
må gjøre et stykke utredningsarbeid før man kan beslutte hva som skal skje med eiendommen. De
aktuelle muligheter er at kommunen selv benytter eiendommen, at den blir solgt på det åpne marked, eller
at den leies bort ved at leietaker velges etter en forutgående konseptkonkurranse eller at man går i direkte
forhandlinger om leie, slik som anbefales her.
Bærekraftig Liv Landås er registrert i Brønnøysundregisteret med organisasjonsnummer innen sektoren
ideell organisasjon. De er representert med et styre på 5 personer, som alle vil måtte være ansvarlig for
eventuell leiekontrakt. Eventuelle endringer i organisasjonen må innarbeides før leiekontrakt inngås.
Vedlegg 5: Utskrift fra Brønnøysundregisteret av 16.03.15
Følgende utredningsarbeid er foretatt av kommunen:
Det er innhentet en takst på eiendommen. Denne anslår eiendommens markedsverdi til kr. 9,5 millioner
dersom den selges på det åpne marked. Taksten viser også til et relativt omfattende behov for
rehabilitering og opprustning av både bygg og hage. Det vises også til at bygget er fredet og til de
begrensninger som følger av dette, både på bruk og hvilke utbedringer man får gjøre.
Vedlegg 6: Takst av 01.12.2014
Det er innhentet en uttalelse fra Byantikaren. Denne beskriver eiendommens historikk og dens
antikvariske og kulturhistoriske betydning, og eiendommens verneverdi:
Landås Hovedgård har svært høy verneverdi. Bygningen regnes som kulturminne av nasjonal verdi og er
fredet. Fredningen omfatter eksteriør og interiør. Fredningen ble vedtatt på et tidspunkt der man
konsentrerte fredningsvedtak om selve bygningene, og hagen har derfor ikke et formelt vern. Det kan like
fullt slås fast at anlegget bør betraktes som en helhet og at også det gjenværende hageanlegget er av
svært høy kulturminneverdi. I forbindelse med fremtidig planarbeid, bør også hagen vernes gjennom
hensynssone. Bygningen, med sine spor av 350 års historie, representerer en unik kildeverdi i vårt
område, der vi har få profane trebygninger av så høy alder. Bygningens kulturhistoriske verdi knyttes
også til typologi og gårdens historie som en av Bergens lystgårder, og ikke minst til Edvard Griegs
4
tilknytning til eiendommen gjennom oppveksten og som ung mann. Flere av hans verk er komponert her
og hans opphold på Landås Hovedgård tillegges mye oppmerksomhet og vekt.
Så vidt vi kjenner til er det ikke gjort noen bygningsarkeologiske undersøkelser på Landås Hovedgård, og
vi mangler dermed et viktig grunnlag for å forvalte denne bygningsarven på en best mulig måte. Utfra det
vi vet, er det likevel grunn til å tro at historiske interiør og bygningsdeler fortsatt er delvis intakt under
nyere lag på både tak, vegger og gulv. Disse har svært høy kulturminneverdi og bør på sikt hentes frem
og restaureres for at bygningens kvaliteter skal komme til sin rett.
Byantikvaren er kjent med at det i 2014 ble utarbeidet en forstudie for å se på muligheten for å bruke
Landås Hovedgård som senter for Bærekraftig Liv på Landås. Vi tar ikke stilling til
forslaget, men vil påpeke en del punkter som det bør tas hensyn til i vurderingen.
Gruppen bak forstudien har en lokal tilnærming til globale problemstillinger og slik vi forstår
studien, ønskes Landås Hovedgård først og fremst som et møtepunkt for denne gruppen, men også med
fremtidige nasjonale senterfunksjoner for andre tilsvarende grupper. Det legges opp til dels stor aktivitet
i huset med mange aktører og relativt omfattende ombygginger. Vi er bekymret for hvordan
kulturminneverdiene blir ivaretatt i en slik sammenheng. Vi betviler ikke initiativtakernes kompetanse
eller intensjon, men mange frivillige aktører, utskifting over tid og stor aktivitet, kan føre til en
pulverisering av ansvar og kunnskap om hvordan bygningens kulturminneverdi skal ivaretas, i tillegg til
en slitasje og belastning på anlegget som vanskelig lar seg kontrollere. Behov for lokale kontor,
møtefasiliteter og sosiale møtepunkt, kan trolig løses i nærheten med mer velegnete lokaler som tåler
hardere bruk. Selv om man i forstudien vektlegger at noe av tilbudet vil være for alle, er aktivitetene av en
lokal karakter som i praksis vil bety at det er en begrenset gruppe mennesker som føler tilhørighet til
Landås Hovedgård, mens allmennheten ellers vil oppfatte det som privatisert og ikke oppsøke det uten en
grunn. Slik vi forstår forstudien, og etter samtaler med aktører tidlig i prosessen, er det ingenting i
forstudien som tyder på at aktiviteten har direkte tilknytning til kulturminneverdiene i den kulturhistoriske
bygningen, utover anleggets gunstige plassering og et ønske om å disponere det flotte anlegget til sitt
bruk.
Byantikvaren er av den oppfatning at Landås Hovedgård har store kulturhistoriske verdier som i større
grad bør løftes frem og komme det allmenne publikum til gode. Bergen kommune er en ansvarlig eier av
kulturhistoriske eiendommer ellers, og vi foreslår at det utarbeides forslag til alternative løsninger som
ivaretar dette, før det treffes en avgjørelse om bruk eller avhending. Utfra fokuset som har vært på Griegs
tilknytning til Landås Hovedgård, og med museets brede kompetanse på skjæringspunktet mellom
bevaring og kulturaktivitet i historiske bygninger, vil vi foreslå at KODE, Kunstmuseene i Bergen, eller
alternativt Bymuseet i Bergen, inviteres til også å lage en mulighetsstudie for anlegget. På den måten vil
Bergen kommune har flere alternativer som utgangspunkt for avgjørelser om anleggets videre
skjebne. Som nevnt, finnes trolig ingen bygningsarkeologisk dokumentasjon av bygningen. I forstudien er
det likevel gitt et estimat for kostnader med istandsetting. Likeledes er dette estimert både i relativt ny
takst for eiendommen og i Riksantikvarens tilstandsvurdering av fredete bygninger, utført av Hordaland
fylkeskommune. Det er et stort sprik i disse estimatene og vi anbefaler at bygningen kartlegges nærmere.
En tilstandskartlegging og brannrisikorapport, slik man nå gjennomfører for andre kommunale
bygninger, vil, sammen med en bygningsarkeologisk dokumentasjon, være nyttige hjelpemidler i videre
forvaltning
av bygningen, uavhengig av løsning. Vi håper det kan finnes rom for dette, slik at beslutningsgrunnlaget
blir best mulig.
Vedlegg 7: Innspill fra Byantikvaren av 28.01.15
Det ble avholdt møte med Fylkeskonservator den 24. februar 2015, der han uttalte seg i samsvar med
Byantikvaren og i tillegg etter møtet kom med noen skriftlige innspill som følge av dette.
5
Vedlegg 8: E-post fra fylkeskonservator av 24.02.15
I tråd med antikvariske myndigheters anbefalinger ble det den 11. mars 2015 avholdt møte med Kode ved
direktør Sigurd Sandmo ved Troldhaugen og Kode-direktør Karin Hindsbo for å diskutere om de ønsket
overta Landås hovedgård for museal drift. Det ble klargjort i møtet at Kode hverken har økonomi eller
behov for å overta Landås hovedgård til museal drift. De mener at deres behov i den retning blir dekket
gjennom driften av komponisthjemmene Troldhaugen og Lysøen.
Også i tråd med anbefalingene fra Byantikvar og Fylkeskonservator har kommunen bestilt en ekstern
bygningsteknisk tilstandskartlegging av Landås hovedgård. Denne vil beskrive byggets beskaffenhet og
konkrete behov for opprustning på kort og lang sikt, og vil kunne gi et kostnadsestimat. Denne
tilstandskartleggingen vil være ferdig i løpet av sommeren 2015 og vil bli et nyttig verktøy for den som
skal forvalte bygget.
Det er uansett klart at leietaker i bygget vil få et omfattende ansvar for å ivareta de antikvariske hensyn i
ivaretagelsen og opprustningen av eiendommen. Dette arbeidet må skje i nært samarbeid med
bygningsmyndigheter og de antikvariske myndigheter, og det må settes noen rammer for bruk av både
bygg og hage, slik utkast til leieavtale skisserer.
Det er i denne sammenheng hentet erfaringer fra prosessen knyttet til inngåelse av leiekontrakt på Almås
gård i Åsane. I dette tilfellet ble det avholdt en konseptkonkurranse. Dette ble vurdert som riktig for
denne eiendommen bl.a. fordi flere interessenter hadde meldt seg i forkant og det fulgte også midler med
prosjektet som gjorde prosjektet attraktivt for flere.
Likeledes er det hentet erfaringer fra et lignende konsept i Oslo; Geitmyra gård, som drives som et
matkultursenter mye likt som det BL ønsker å etablere på Landås hovedgård. Geitmyra gård er i likhet
med Landås hovedgård en totalfredet eiendom som eies av kommunen. Denne leies bort på 20 år mot en
subsidiert leie, mot at leietaker tar vedlikeholdet.
I ettertid har BL korrigert den opprinnelige forstudien fra 2013 noe og bl.a. tatt ut Matkollektivet som
prosjekt i Landås hovedgård. Selve Matkollektivet, som fungerer som en matbutikk, holder pt. til i
Landås alders- og sykehjem og vil bli holdt adskilt fra resten.
Vedlegg 9: E-post fra BL av 03.06.15
6