1. No category

Forslagsstiller: Hellvik Hus Flekkefjord AS/Flekkefjord kommune
Detaljregulering for TRELLEBAKKEN
GNR. 203 BNR. 317 MFL., FLEKKEFJORD
PLANID 1004201517
Flekkefjord kommune
Side 1 av 24
Rev.
27.03.15
Rev. etter BYS-vedtak sak 011/15
RKT
TIV
10.04.14
Planforslag
RKT
TIV
Dato:
Beskrivelse
Utarb.
Kontroll
Side 2 av 24
1
Bakgrunn
1.1
Hensikten med planen
Frem til sommeren 2010 var omsøkte område bebygd med to bygninger, som hadde
tilknytning til skoleområdet på Trellebakken. Bebyggelsen ble totalskadd i brann sommeren
2010, og er i etterkant av dette blitt revet. Eiendommene er p.t. ubebygd.
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse på eiendommene 1781,
317 og 415.
1.2
Forslagsstiller
Forslagsstiller for planarbeidet er Trellebakken AS representert ved Hellvik Hus Flekkefjord
AS og Flekkefjord kommune, som begge er grunneiere i området.
Planarbeidet utføres av Kristiansen & Selmer-Olsen AS Sivilarkitekter.
1.3
Eierforhold
Planområdet omfattes av følgende eiendommer:
Gnr./Bnr.
Navn
203/1781
Trellebakken AS
203/317
Flekkefjord kommune
203/415
Flekkefjord kommune
Tabellen viser hjemmelshavere pr. 3.3.11.
1.4
Konsekvensutredninger
Planområdet er ikke tidligere regulert. Arealbruken i området styres derfor av
Kommunedelplan for sentrumsområdet og bykjernen, vedtatt av bystyret den 9.9.1999.
Planstatus for reguleringsområdet er i kommunedelplanen byggeområde for offentlig
bebyggelse. Planforslaget som går ut på å regulere for flermannsbolig med inntil 15
leiligheter er derfor ikke i samsvar med gjeldende kommunedelplan.
Planforslaget som er en detaljregulering vurderes ikke å komme inn under § 2, men blir
fanget opp av § 3d som omfatter detaljreguleringer som innebærer endringer av
kommuneplan. Selv om tiltaket grenser opp mot Flekkefjord sentrum som av Riksantikvaren
er registrert som nasjonale interesser i by, vurderes dette ikke å falle inn under § 4 a som
blant annet omtaler vernet eller fredede kulturminner, eller noen av de andre
oppfangingskriteriene i § 4.
Det konkluderes derfor med at detaljreguleringen ikke utløser krav om konsekvensutredning i
forhold til Forskrift om konsekvensutredninger etter plan- og bygningsloven.
Side 3 av 24
2
Rammer for planleggingen
2.1
Gjeldende planstatus
2.1.1 Overordnede planer
Den overordnede planen for reguleringsplanområdet er «Kommunedelplan for sentrum 19992011». Planområdet er i kommunedelplan disponert til offentlig bebyggelse. Formannskapet i
Flekkefjord vedtok den 27.1.2011, at området skulle åpnes for regulering til boligformål.
2.1.2 Reguleringsplaner
Området er ikke tidligere regulert.
3
Beskrivelse av planområdet – eksisterende situasjon
Planområdet ligger på Trellebakken vest for sentrum av Flekkefjord, og grenser i øst til
verneområdene i Flekkefjord by. Området ligger på en høyde og er godt synlig i bybildet.
Figur 1: Kartutsnitt som viser varslet planområde.
På vestsiden av planområdet ligger bebyggelsen tilhørende skoleområdet på Trellebakken,
med hoved-bygning og gymsal på toppen, og tidligere paviljong, nå kirkekontor, mot sør.
Hovedbygningen er med sin størrelse og plassering godt synlig fra sentrum. Øvrig
bebyggelse i området består av eneboliger av eldre dato.
På sørsiden av planområdet faller terrenget langs Professor Waages gate ned mot
Havnegaten og Echebrygga. Området har en litt "utflytende karakter", med varierende
bredde på gateløp og plassering av bebyggelse i forhold til gateløpet. På østsiden av
Side 4 av 24
planområdet ligger Allègaten med eldre bolig-bebyggelse. Eiendommene langs Allègaten har
hager med uthus som grenser inn mot planområdet.
Terrenget faller betydelig fra vest mot øst. Skoleplassen øst for hovedbygningen ligger på ca.
kote 19, uteområdet i planområdet ca. på kote 14, mens Allègaten ligger ca. på kote 3.
4
Planprosess
4.1
Forhåndsvarsling og medvirkning
Oppstart av planarbeid ble varslet offentlige instanser, samt berørte og tilstøtende
eiendommer i brev av 04.03.11, samt annonsert i Avisen Agder. Høringsfrist ble satt til den
21.04.11.
I varsel om oppstart av planarbeid i 2011 var planens begrensning satt i eiendomsgrensene
mot nord, øst og sør, mens den mot vest følger vegkant. Planlagt bebyggelse BB1 på
eiendom 203/1781 er plassert i eiendomsgrensen, og hvor felles lekeplass er plassert
utenfor varslet planområdet på umatrikulert grunn. Det har vært dialog med kommunen
vedrørende behov for nytt varsel for det utvidete planområdet, hvor kommunens
tilbakemelding var som følger: Planen kan tas opp til behandling uten ny melding, så fremt
det ikke er konflikter knyttet til denne delen av planen og forholdet er avklart med nabo i sør.
Med bakgrunn i dette ble det opprettet dialog med berørte nabo i sør, både pr. telefon og
mail. Berørte nabo kom med skriftlig tilbakemelding i e-post av 25.2.14, hvor de forutsetter at
lekeplassen utformes i dialog med naboene, samt at den trekkes noe lenger vekk fra
bygningen på berørte eiendom. Det er lagt vekt på naboens interesser i utarbeidelse av
planforslaget.
Figur 2: Kartutsnitt som viser utvidelse av planområdet. Felles lekeareal utvider planområdet med ca 64 kvm
mot sør.
Side 5 av 24
4.2
Avklaring med offentlige myndigheter
Det har vært dialog med fylkeskommunen i planprosessen. Da spesielt med tanke på
plassering og størrelse på felles leke- og oppholdsarealer, samt forholdet mellom ny
bebyggelse og bevaringsverdig bebyggelse på bysletta. Signaler fra fylkeskommunen er at
ny bebyggelse bør ta opp elementer fra den bevaringsverdige bebyggelsen og kommunisere
med denne arkitektonisk. Dette kan gjøres ved at bygningsvolumet brytes opp og høyder
varieres. Kvaliteten på uteområdet er viktigere enn størrelsen.
4.3
Innspill til planen
I tabellen nedenfor oppsummeres mottatte innspill til varsel om planoppstart. Ved endt
høringsfrist ble det mottatt i alt 6 innspill.
Person/etat
Dato
Innspill
Vest-Agder
Fylkeskommune
Plan- og miljøavd.
25.03.11 Særlig viktig å sikre solrike
og trygge lekemuligheter
for barn i tilknytning til
boligene.
Planen bør sikre at en viss
andel av
boligene/leilighetene kan
tilrettelegges for
bevegelseshemmede.
Uteareal og gangveier bør
tilpasses prinsippet om
universell utforming.
Planområdet grenser til
verneområde i Flekkefjord
by. Ny bebyggelse må ta
hensyn til den
bevaringsverdige
bebyggelsen i gateløpet
nedenfor og bymiljøet som
helhet i utnyttelse, høyder
og formspråk.
Det bør fremlegges
fotomontasjer eller andre
visualiseringer som
redegjør for planlagt
bebyggelse.
Kommentar
Det er avsatt areal til felles
lekeplass på 64 kvm.
Lekearealet har gode
solforhold og en sentral
plassering med tanke på
nye boliger, og også
eksisterende boliger.
Det legges ikke opp til heis i
leilighetsbygget BB1. Det er
kun leilighetene i 1. etasje
som har planfri adkomst.
Universell utforming er søkt
ivaretatt i planen.
Ny bebyggelse er tilpasset
omkringliggende
bebyggelse ved at
bygningsmassen deles opp i
mindre volum ved bruk av
ulike takformer og fasade
uttrykk. Høyde på
bebyggelsen er 1 meter
lavere enn hva eksisterende
bebyggelse var.
Planlagt bebyggelse i
området er vist i
fotoillustrasjoner, samt
beskrevet i
planbeskrivelsen.
Side 6 av 24
Fylkesmannen i
Vest-Agder
05.04.11 Ingen spesielle merknader
til at planarbeidet
igangsettes.
Opplyser at planforslaget
må vise virkningene av
planen. Ivareta hensyn til
barn- og unge (rundskriv
T-2/08) og universell
utforming (rundskriv T5/99B).
Tatt til etterretning.
Planbeskrivelsen beskriver
virkningene av planlagte
tiltak i planen, se kap. 6.
Hensynet til barn- og unge,
universell utforming og støy
er hensyntatt og
kommentert i
planbeskrivelsen, se kap. 5
og 6.
Inngrep i grunnen må
ROS-analyse er utarbeidet,
vurderes i forhold til
bygge- og graveforskriften. se kap. 7.
Minner om at
grenseverdier for støy må
overholdes (retningslinje
T-1442).
Utføre ROS-analyse. De
arealer som knytter seg til
fare, risiko eller sårbarhet,
avmerkes i planen med
hensynssone med
bestemmelser.
Norges vassdragsog energidirektorat
(NVE)
14.04.11 Ikke kapasitet til å komme
med konkrete innspill, men
viser til veiledningsmateriell, bl.a. NVE’s
Retningslinje nr. 1/2008
Planlegging og utbygging i
fareområder langs
vassdrag.
Tatt til etterretning.
Det kan ikke synes å være
noen tema gitt i
retningslinjen som planen
berører.
Opplyser at NVE vil
vurdere planen ved
offentlig ettersyn, og ber
om at det kommer tydelig
frem av saksdokumentene
dersom planen berører
overnevnte tema.
Høringsdokumenter og
relevant dokumentasjon
sendes kun til [email protected].
Side 7 av 24
Statens vegvesen
Region sør
13.04.11 Planområdet ligger ca 50
m sør for fv. 44. Ingen
interesser for vegvesenet i
planområdet.
Kjøreadkomst til området er
via Professor Waages gate.
Nedre del av Skolebakken
er stengt med bom.
Svein Olav og Gerd
Strømland
10.04.11 Setter spørsmålstegn
angående riving av eks.
bygning (gamle
foreningslokalet). Antar at
verneverdien er like høy
som for private bygninger i
samme område.
Trellebakken er unik og
bør bevares for ettertiden.
Sterkt imot omregulering
av området.
Etter brannen i 2010 har
omsøkte eiendommer stått
ubebygd. Kommunen har
fattet vedtak om at de to
nordligste eiendommene
(203/417 og 203/317) skal
utnyttes til boligsosialt
formål. Grunneier til den
sørlige tomta (203/1781) har
ønske om å utnytte sin tomt
til boligformål. Eksisterende
bygningsmasse på
Trellebakken er godt synlige
i bybildet i dag, og området
tåler en utbygging av
moderne karakter.
Omkringliggende
bygningsmiljø er preget av
saltakhus med trekledning.
Planlagt bebyggelse
viderefører saltak, men
bygningsvolumet deles opp
av flater med flatt tak
innimellom. Bygningen kles
med trepanel og har en
moderne vindusfasade. Ny
bebyggelse vil ikke fremstå
som dominerende i bybildet.
Jan Meland
19.04.11 Eiendom 203/370 har alltid
hatt tilkomst rett bak
aktivitetssenteret slik at
man kommer rett på
innkjørselen til
eiendommen. Ber om at
veien holdes åpen under
bygging/riving. Nytt bygg
bør ikke bli høyere eller
plasseres nærmere enn
nå. Snumuligheter for bil
mot Bekkeveien ønskes
Midlertidige
tilkomstmuligheter i en
rive/byggeperiode bør
medregnes. Dagens
kjøremønster til
eiendommene nord for
planlagt bebyggelse, samt
tidligere gangforbindelse
over eiendom 415 og 317
videreføres i planforslaget.
Planlagt bebyggelse i BB2
plasseres på samme plass
Side 8 av 24
uforandret.
5
Beskrivelse av planforslaget
5.1
Planområdet med arealbruk
som opprinnelig bygning
stod. Bebyggelsen er
trappet ned mot sør og nord.
Tidligere bygg på tomta
hadde en mønehøyde på
kote 23,2, med en lavere del
på kote 21,7. Planlagt
nybygg er bygd opp av ulike
volumer med variasjon
mellom saltak og flatt tak.
Maks mønehøyde på saltak
er på kote 25,7, mens
kotehøyden i
mellompartiene hvor det er
flatt tak/takterrasse er på
kote 21,7 (topp rekkverk).
Nybygget er ca. 2,5 meter
høyere enn tidligere bygg,
men dette er bare på deler
av bebyggelsen.
Planområdets areal er disponert på følgende måte:
Sosikode
1113
1550
1610
1900
2010
2011
2018
Formål (sosikode)
Boligbebyggelse – blokkbebyggelse
Renovasjonsanlegg
Lekeplass
Kombinert formål – bolig/parkering
Veg
Kjøreveg
Annen veggrunn – tekniske anlegg
Areal (kvm)
1 277
26
64
196
309
191
74
Sum planområdet
Hensynssoner
a.3 faresoner Høyspenningsanlegg
c. særlige hensyn Bevaring kulturmiljø
Sum planområdet
2 137
Område
signatur
H370
H410
Areal
(kvm)
304
2 137
2 440
Side 9 av 24
5.2
Beskrivelse av formål
5.2.1 Blokkbebyggelse. BB1 og BB2
Bebyggelsen i planområdet er delt i to byggeområder for blokkbebyggelse, BB1 og BB2. Det
planlegges 2 leilighetsbygg hvor den sørligste av byggene (BB1) inneholder inntil 6
boenheter, mens den nordligste (BB2) inneholder inntil 9 boenheter. Det åpnes for at
leilighetene i BB2 kan brukes til boligsosialt formål.
For området BB1 er det tegnet ut et boligprosjekt som brukes som illustrasjoner til
reguleringsplanen. For området BB2 er det ikke utarbeidet noe skisseprosjekt. Illustrert
bebyggelse i dette området er derfor en tenkt løsning basert på bebyggelsen i BB1 og
innenfor rammene gitt i bestemmelsene.
Figur 3: Illustrasjon av planlagt bebyggelse i BB1. Bearbeidet skisseforslag 19.01.15. Fasade sett fra øst.
Byggets uttrykk er i tillegg til høyder, areal og plassering, beskrevet med angivelse av tillatte
materialer og takform. Bygningsmassen er trappet ned i høyde mot sør (med 0,5 meter) og
mot nord (med 1,0 meter). I tillegg er bygningsvolumet lengst mot nord (i BB2) redusert i
høyde samt at møneretning er snudd 90°. Det er lagt opp til en variasjon i byggehøyder (2-3
etasjer) og ulik takform (saltak og flatt tak). Mellom bygningsmassen i BB1 og BB2 er det lagt
inn et mellomrom på ca. 2 meter. Bebyggelsen i BB1 og BB2 er trukket noe lenger inn på
tomta enn tidligere bebyggelse.
Side 10 av 24
Privat uteareal er på balkonger i tilknytning til den enkelte bolig, mot øst og vest. Balkonger
mot øst er trukket delvis inn i bygningsmassen. Leilighetene som går over 2. og 3. etasje
disponerer store takterrasser med gode solforhold.
Ny bebyggelse i BB1 har høyeste mønehøyde 0,5 meter lavere enn opprinnelig bebyggelse
på tomtene. Se figur 5.
Figur 4: Terrengsnitt gjennom planlagt bebyggelse i BB1. Opprinnelig bygning på tomta er vist med tynn strek
og merket på tegningen.
Adkomst og rømningsvei for leilighetene er fra vest. Alle leilighetene har god utsikt over
Flekkefjord sentrum. Se for øvrig bestemmelsene om utforming av bebyggelsen, § 4.1.
Parkering
Krav til parkeringsdekning for boligene i BB1 og BB2 er 1 parkeringsplass pr. boenhet.
Parkering for bebyggelsen i BB1 er planlagt i garasjer sammenbygd med boligene. Illustrert
prosjekt legger opp til 1 parkeringsplass pr. leilighet i 1 etasje. Sykkelparkering er i
garasjene.
Parkering for bebyggelsen i BB2 er etter samme prinsipp som i BB1, sammenbygd med
boligene, eller de kan etableres i felles garasjeanlegg i B/P.
Universell utforming
Felles lekeplass skal utformes etter prinsippet om tilgjengelighet for alle.
Innenfor BB1 er leiligheter i 1. etasje utformet som tilgjengelig boenhet iht. forskriftskrav.
Øvrige leiligheter har ikke krav om tilgjengelig boenhet.
Innenfor BB2 kan bebyggelsen utnyttes til boligsosialt formål. Bebyggelsen er ikke planlagt i
detalj, men skal utformes iht. forskriftskrav med hensyn til tilgjengelighet.
5.2.2 Lekeplass. L
Sør for BB1 er det planlagt felles lekeplass for boligene i planområdet. Lekeplassen skal
opparbeides med min. en sandkasse, ett huskestativ og en benk. Før nye boliger kan tas i
bruk skal lekeplassen være ferdig opparbeidet. Lekearealet har gode solforhold, jf.
soldiagram i figur 6 og 7. Området er solrikt hele dagen både ved vår- og høstjevndøgn og
midtsommer.
Side 11 av 24
Figur 5: Soldiagram for vår- og høstjevndøgn (15.mars). Felles lekeplass har gode solforhold hele dagen. Det
er solrikt på private balkonger mot øst på formiddag, mens balkonger mot vest har gode solforhold på
ettermiddag. Takterrasser har best solforhold midt dag, ellers ligger disse i skygge.
Figur 6: Soldiagram for midtsommer (15. mai). På felles lekeplass er det gode solforhold. Private uteplasser
mot øst har gode solforhold på formiddag, mens uteplasser mot vest har gode solforhold på ettermiddag.
Takterrasser har gode solforhold hele dagen midtsommer. (Kartene her er ikke i målestokk.)
5.2.3 Renovasjon. R
Område for renovasjon er felles for leilighetene i BB1. Felles anlegg er plassert under skrent
mot vest, vist i planen som f_R.
Søppelhåndtering for leilighetene i BB2 og B/P løses innenfor aktuelle byggeområde.
Renovasjonsområder som ligger eksponert til, må bygges inne i et egnet bygg med løsbare
dører for å forhindre uheldig eksponering og utilsiktet forsøpling.
5.2.4 Kombinert formål – bolig/parkering. B/P
Området regulerer parkering i 1. etasje som garasje/carport og med muligheter for
boligformål i 2. etasje evt. takterrasse som felles uteoppholdareal for boligene i BB2. Mellom
B/P og BB2 kan det etableres gangbro. Denne skal ha en frihøyde på min. 2,7 meter, og er
dermed ikke til hinder for manøvrering til og fra parkering i BB2 og B/P.
Side 12 av 24
5.2.5 Veg. V
Planen bekrefter dagens situasjon i forhold til vegløsning. Vegen er offentlig, og reguleres
med dagens bredder og utforming.
5.2.6 Kjøreveg. K1-K2
Kjørevei K1 og K2 omfatter kjøre- og manøvreringsareal til henholdsvis boliger i BB1 og BB2.
Arealene skal også være allment tilgjengelige som gjennomgående gangveiforbindelse fra
Professor Waages gate og Skolebakken. Gangforbindelsen bekrefter tidligere bruk i
området. Skolebakken 7 tillates mulighet for atkomst over K1 og K2.
5.2.7 Annen veggrunn
Omfatter sideareal til veg som inkluderer murer og skråninger.
5.3
Hensynssoner og rekkefølgekrav
5.3.1 Bevaring kulturmiljø
Hele planområdet er markert i plankart med hensynssone H570 – bevaring kulturmiljø.
Forholdet omfatter kulturhistorisk bygningsmiljø. Tilhørende bestemmelse sikrer uttale fra
fylkeskonservator i byggesaken.
5.3.2 Faresone høyspent
I Professor Waagesgt og Skolebakken ligger nedgravd høyspentkabel. Kabel er markert i
plankart med hensynssone H370 – Høyspenningsanlegg. Faresonen er 2 meter til hver side
for kabel.
5.3.3 Rekkefølgekrav
Bestemmelsens § 6 omhandler rekkefølgekrav til planen. Det er satt rekkefølgekrav til
følgende forhold: opparbeidelse av lekeplassen, oppsetting av felles renovasjonsbod, sikring
av eksisterende mur ved BB1 og opparbeidelse av vann- og avløp, samt utførelse av
geoteknisk undersøkelse.
6
Virkninger av planen
6.1
Overordnede planer
Reguleringsplanforslaget er i strid med gjeldene kommunedelplan som forutsetter området
benyttet til offentlig bebyggelse. Formannskapet i Flekkefjord har imidlertid i møte den
27.1.2011 samtykket i at det kan fremmes et reguleringsforslag med forslag om regulering til
boligformål.
6.2
Støy og forurensning
Aktuell støy vil komme fra biltrafikk. Professor Waages gate er blindgate og har begrenset
trafikk. Utenom arbeidstid (kveld/helg) vil trafikken i området kun være et fåtall. Eksisterende
boliger har parkering ved sitt hus. For nye boliger i området legges det opp til
parkeringsdekning på min. 1,0 parkeringsplass pr. boenhet i garasje sammenbygd med
boligkomplekset. Nye boliger bygges i henhold til TEK10 med tanke på støy. Det vurderes at
planlagte tiltak i området ikke vil generere forurensning eller støy utover det som er normalt i
området i dag.
Side 13 av 24
6.3
Forholdet til barn og unge
Det er avsatt lekeareal sør for planlagt bebyggelse i BB1. Lekeplassen utgjør et areal på 64
kvm. Lekeplassen har en sentral plassering i forhold til nye og eksisterende boliger. I
området er det gode solforhold hele dagen både ved vår- og høstjevndøgn og midtsommer.
Se figur 6 og 7 soldiagram. I tillegg ligger det 120 meter fra planområdet en kunstgressbane
som i vinterhalvåret blir omgjort til isbane. I forlengelse av denne ligger en større lekeplass.
Adkomsten til dette området forutsetter kryssing av fylkesveg 44 og vil derfor være mest
aktuelt for barn i skolepliktig alder.
6.4
Universell utforming T5/99B
Felles lekeplass skal opparbeides med tilgjengelighet for alle. Planlagte boliger utformes jf.
krav i byggeteknisk forskrift (TEK 10) i forhold til tilgjengelig boenhet.
6.5
Forholdet til naturmangfoldloven og biologisk mangfold
Ut fra registreringen som ligger i naturbasen, er det ingen særskilte forekomster innenfor
området. Planområdet er tidligere utbygd, og tomten er anlagt med murer slik at det er lite
igjen av opprinnelig terreng eller naturlig jordsmonn. Tomten er i tillegg en branntomt hvor
bygningsrester er fjernet og byggegroper gjenfylt. Kunnskapsgrunnlaget i forhold til naturlig
mangfold vurderes å være tilstrekkelig opplyst i henhold til Naturmangfoldloven § 8. Førevar-prinsippet etter § 9 vurderes derfor ikke å komme til anvendelse. Viktig økosystem
vurderes ikke å være truet. Ytterligere vurderinger knyttet til tiltakets påvirkning av
økosystemet etter § 10 vurderes derfor ikke påkrevd, dekking av kostnader for å hindre
skader etter § 11 vurderes ikke som aktuell problemstilling og spesielle tiltak etter § 12
vurderes likedan som ikke aktuelt. Tiltaket vurderes dermed ikke i vesentlig grad å være i
konflikt med intensjonene i Naturmanfoldlovens §§ 8-12. Med bakgrunn i dette vurderes det
ikke som nødvendig med restriksjoner eller særskilte tiltak i forhold til naturlig mangfold.
6.6
Byform og estetikk
Det er til reguleringen utarbeidet prosjekt for ny bebyggelse i BB1, mens det for BB2 ikke
foreligger et konkret prosjekt. Intensjonen i planen er at områdene BB1 og BB2 utformes
med enhetlig preg, god arkitektonisk utforming og er i et godt samspill med omgivelsene.
Planlagt bebyggelse i BB1 består av bygningsvolumer i 3 etasjer med saltak, med
mellomliggende bygningsvolumer i 2. etasjer med flatt tak. Fasaden mot øst/byen og vest er
bearbeidet med sprang i fasaden, med delvis inntrukne balkonger. De flate takene utnyttes til
takterrasser for de øverste leilighetene. Bebyggelsen er trappet ned mot nabobebyggelsen i
nord og sør. Fasademateriale er i hovedsak trekledning med mindre felter av platekledning.
Bygningsvolumene i 3 etasjer males i lys farge, mens mellomliggende bygningsvolumer
fargesettes i en mørkere fargetone.
Planlagt bebyggelse ligger på det nærmeste 3,3 meter fra nabogrense i øst. Dette gjelder for
balkong. Tidligere bygg på tomta lå på det nærmeste 2,9 meter fra nabogrense. Som
konsekvens av at bygget er trukket lenger vekk fra nabogrensen er den tilsvarende flyttet ut
over umatrikulert grunn. Dette er vist med aksept hos kommunen. Avstand til nabo i sør er
uendret fra tidligere forslag.
Side 14 av 24
Høyde for ny bebyggelse innenfor BB1 og BB2 trappes ned mot sør og nord, i tillegg til at det
er lagt opp til variasjon i høyde mellom 2. og 3. etasjers bebyggelse som vist på planart og i
illustrasjoner. I del av BB1 lengst mot sør er mønehøyden for ny bebyggelse ca. 1,0 meter
lavere enn bygget (lærerkontorer) som tidligere lå i planområdet. Høyeste mønehøyde for ny
bebyggelse i BB1 er ca. 0,5 under mønehøyde for tidligere bygg. Innenfor planområde BB2
vil deler av den planlagte bebyggelsen bli høyere enn tidligere bebyggelse (kantine og bod),
se illustrasjon under. I forbindelse med revisjon av planforslaget etter offentlig ettersyn er
bebyggelsen i nordre del redusert i høyde og møneretning lagt parallelt med Allegaten.
Det høye terrenget i bakkant (Lilleheia) og hovedbygningen på Trellebakken danner i forhold
til Sundesiden av byen en bakvegg for bebyggelsen, slik at silhuettvirkning unngås sett fra
for eksempel Bytoppen terasse over Amfi. Sett fra Allegaten og tilstøtende sidegater vil den
nye bebyggelsen bli synlig over eksisterende bebyggelse i Allegaten. Det dannes en ny
horisontlinje, som erstatter horisontlinjen fra bebyggelsen som brant. Møneretningen til
tidligere bebyggelse på Trellebakken var orientert parallelt med Allegaten. De foreslåtte
nybyggene får gavlvegger orientert mot byen, tidligere åpne områder bebygges og
mønehøyde og gesimshøyde økes på deler av bebyggelsen. Den eksponerte fasaden mot
byen økes i forhold til tidligere bebyggelse på tomta.
Med formål om å oppnå en god tilpasning av ny arkitektur og økt volum foreslås variasjon i
etasjehøyder, takform, sprang i fasader og fargesetting, som sammen bryter opp og
reduserer virkningen av dimensjonene i den planlagte bebyggelsen.
Figur 7: Eksisterende situasjon. Planområdet sett fra Brogaten.
Side 15 av 24
Figur 8: Fotomontasje av planlagt bebyggelse sett fra Brogaten. Bebyggelsen i BB2 er mest fremtredende
herfra. Takene på bebyggelsen i BB1 kan skimtes så vidt i bakkant. Bearbeidet skisseforslag 19.01.15.
Figur 4: Eksisterende situasjon. Planområdet sett fra Bytoppen.
Side 16 av 24
Figur 5: Fotomontasje av planlagt bebyggelse sett fra Bytoppen. Ny bebyggelses variasjon i takform mellom
saltak og flatt tak, samt ulik materialbruk og fargevalg på fasadene gir et godt samspill med eksisterende
bebyggelse omkring. Bearbeidet skisseforslag 19.01.15.
Figur 6: Eksisterende situasjon. Planområdet sett fra Parkgaten.
Side 17 av 24
Figur 7: Fotomontasje av planlagt bebyggelse sett fra Parkgaten. Planlagt bebyggelse er tilpasset
omkringliggende bebyggelse i volum, form og materialbruk. Bearbeidet skisseforslag 19.01.15.
Figur 8: Fotomontasje av planlagt bebyggelse illustrert med tidligere bebyggelse sett fra Parkgaten.
Tidligere bebyggelse er vist som gjennomsiktig med heltrukne linjer foran planlagt bebyggelse. Bearbeidet
skisseforslag 19.01.15.
Side 18 av 24
6.7
Forholdet til naboer
Planen ivaretar hensyn til nabo i sør, ved at lekeplass er plassert i tråd med deres ønsker.
Bebyggelsen trappes ned mot syd og nord. I tillegg er den trukket noe lenger inn på tomta
sett fra Allegaten enn tidligere bebyggelse. Se også kapittel 6.6.
6.8
Kulturmiljø
Planområdet grenser til den bevaringsverdige bebyggelsen i (vernesonen for) Flekkefjord
sentrum, som er et kulturmiljø av høy nasjonal verdi. Med bakgrunn i dette ble det avholdt et
møte mellom forslagsstiller, tiltakshaver og byggeskikksenteret, hvor dimensjoner, etasjetall
og volum på ny bebyggelse var viktige stikkord. Det ble også anbefalt at prosjektet ble
illustrert med fotomontasjer sett fra ulike gateløp i byen (eks. Vollgaten, Parkgaten og
Brogaten). Det er i tillegg avholdt møte med kommunen og representant fra kulturseksjonen i
fylkeskommunen. I dette møtet ble det fremlagt en rekke prinsipper om hensyn som bør
ivaretas, bl.a. horisontlinjer, takform, volum, materialbruk.
Illustrert planlagt bebyggelse i BB1 vurderes å ivareta de føringer som ble gitt i disse
møtene. Bygningsmassen er bearbeidet, hvor bygningsvolum er redusert, og delt opp i
mindre volumer ved at saltak og flatt tak kombineres, i tillegg er bebyggelsen trappet ned mot
nord og sør. Dette skaper brutte horisontlinjer og opplevelsen av et mindre volum. For å
harmonere med omkringliggende bebyggelse er valgt materialbruk trepanel. Bygningen er
imidlertid gitt en mer moderne vindusfasade.
6.9
Trafikkforhold
6.9.1 Trafikksikkerhet
Planen gjør ikke endringer i det overordnete veinettet i området. Planforslaget angir en
økning i området på 15 nye boenheter. Det er lagt til grunn 4 trafikkbevegelser med bil pr.
boenhet pr. døgn. Dette gir en økning i ÅDT fra den nye boligbebyggelsen i området på 60
pr. døgn etter full utbygging. Utbyggingen representerer en liten økning i trafikken på
eksisterende vegnett i området.
Parkering til nye boliger er i sammenbygd garasje med boligen, hvor kjøre- og
manøvreringsareal er på nordsiden av bygningen på privat grunn. Det legges opp til at kjøreog manøvreringsareal kan benyttes som allmenn gangforbindelse fra Prof. Waages gate til
Skolebakken. Dette bekrefter dagens bruk i området.
6.9.2 Parkeringsdekning
I referat fra forhåndskonferansen med Flekkefjord kommune ble det satt krav om 1,5
parkeringsplass pr. boenhet. Parkeringsdekning i sentrum av Flekkefjord ble behandlet i sak
034/12 i Bystyret den 29.03.12, der følgende vedtak ble fattet: Det er innført
særbestemmelser for bysletta mellom Frydenlundveien og Trelleskaret slik at det her stilles
krav til 1 plass pr. leilighet/hybel i stedet for 1,5 plass som følger av de generelle
bestemmelsene.
Med fokus på mindre bilbruk i sentrum, og planområdets umiddelbare nærhet til sentrum og
kollektivtransport, er parkeringsdekning innenfor planområdet satt til 1,0 plass pr boenhet.
Side 19 av 24
7
Risiko og sårbarhetsanalyse
7.1
Metode
Denne risiko og sårbarhetsanalysen tar for seg planområdet i reguleringsplanforslaget.
Analysen er gjennomført med utgangspunkt i sjekkliste basert på rundskriv fra DSB (veileder
for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser). Analysen er basert på forslag til
reguleringsplan og tilhørende illustrasjoner. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i
relevante kravdokumenter. Mulige uønskede hendelser er ut fra en generell og teoretisk
vurdering sortert i hendelser som kan påvirke planområdets funksjon som boligområde, men
også hendelser som direkte kan påvirke omgivelsene. Forhold som er med i listen, men som
ikke er til stede i planområdet eller i planen, er ikke vurdert og kun unntaksvis kommentert.
Vurdering av sannsynlighet for uønsket hendelse er delt i:
•
•
•
•
Svært sannsynlig (4) – kan skje regelmessig, forholdet er kontinuerlig tilstede
Sannsynlig (3) – kan skje av og til, periodisk hendelse
Mindre sannsynlig (2) – kan skje (ikke usannsynlig)
Lite sannsynlig (1) – hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner/forhold, men
det er en teoretisk sjanse
Vurdering av konsekvenser av uønsket hendelse er delt i:
•
•
•
•
Ubetydelig (1) – ingen person eller miljøskade, systembrudd er uvesentlig
Mindre alvorlig (2) – Få/små person eller miljøskader, systembrudd kan føre til skade
dersom reservesystem ikke finnes
Alvorlig (3) – alvorlig (behandlingskrevende) person eller miljøskader, system settes
ut av drift over lengre tid
Svært alvorlig (4) – personskade som medfører død eller varig mén, mange skadde,
langvarige miljøskader, system settes varig ut av drift
Samlet vurdering av risiko er vist i følgende riskomatrise:
SANNSYNLIGHET
4 Svært sannsynlig
3 Sannsynlig
2 Lite sannsynlig
1 Usannsynlig
KONSEKVENSER
1 Ubetydelig
2 Mindre alvorlig
3 Alvorlig
4 Svært alvorlig
4
12
16
3
8
Grønn
6
Gul
9
Rød
12
2
4
6
8
1
2
3
4
Hendelser i røde felt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak er nødvendig.
Hendelser i gule felt indikerer tiltak vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risiko
Hendelser i grønne felt indikerer akseptabel risiko.
7.2
ROS-analyse for planforslaget
Uønskede hendelser, konsekvenser og risikoreduserende tiltak er sammenfattet i tabellen
under.
Side 20 av 24
(S = sannsynlighet, K = konsekvens, R = risiko)
Nr.
Uønsket
Aktuelt S K R Kommentar
hendelse
JA NEI
1 NATURGITTE FORHOLD
Forslag til risikoreduserende tiltak
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
Er området utsatt for
snø- eller steinskred?
Er det fare for
utglidning (er området
geoteknisk ustabilt)?
Er området utsatt for
springflo/flom i
sjø/vann?
Er området utsatt for
flom i elv/bekk,
herunder lukket bekk?
Er det radon i
grunnen?
Ekstremvær/klimautfordringer
2 MILJØ
2.1
Forurensninger i
grunnen
2.2
Trafikkstøy
x
Området er ikke skredutsatt.
-
x
Det er ikke kjennskap til ustabile
grunnforhold i området.
-
x
Området er ikke flomutsatt.
-
Området er ikke flomutsatt
-
x
x
2
3
6
Det er ikke kjennskap til at det er
utført radonmålinger i området.
Byggeforskriften stiller entydige
krav til radon, og en ser ikke behov
for å gå utover disse kravene.
- Bygningsmessige tiltak
mot radon i boliger
utføres iht. lokal
vurdering og TEK10.
x
2
3
6
Forventede klimaendringer kan gi
mer intense regnskyll som
jordsmonnet ikke klarer absorbere.
Store vannmengder kan samle seg
på overflaten, og ev. finne nye
veier. Det forventes en økning på
20 % i nedbør de neste 50-100
årene.
- Bygningsmessige tiltak
skal være tilstrekkelig
og iht. gjeldende krav
for å møte en ev
ekstremsituasjon.
- Plan for overvannshåndtering i
byggesaken.
Planområdet er bebygd. Det er ikke
kjennskap til forurensning i grunn.
Aktuell støy i området er trafikkstøy.
Støyproblemet vurderes å være lite
grunnet avstand og høydeforskjell
fra hovedvei.
-
x
x
2
2
4
- Nye boliger bygges i
henhold til TEK10 med
tanke på støy.
Forholdet er ivaretatt i
bestemmelsens § 3.3.
3 INFRASTRUKTUR
3.1
Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området?
3.1.1
- hendelser på veg
x
Det er ikke kjent at det er skjedd
alvorlige trafikkulykker i nærhet til
planområdet de siste 10 år, jfr.
vegdatabank.
3.1.2
x
Ikke nærhet til jernbane.
- hendelser på
jernbane
3.1.3
x
Ikke aktuell problemstilling.
- hendelser på
sjø/vann/elv
3.1.4
x
Ingen.
- hendelser i luften
Side 21 av 24
3.2
Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for
området?
3.2.1
-utslipp av giftige
x
Ikke aktuell problemstilling.
gasser/væsker eller
eksplosjonsfarlige/
brennbare gasser/
væsker
3.3
Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området:
-elektrisitet (kraftlinjer)
x
Ingen spesiell ulempe
-teletjenester
x
Ingen spesiell ulempe
-vannforsyning
x
Tilknyttet kommunal vannforsyning
-renovasjon/ spillvann
x
Tilknyttet kommunalt avløp.
3.4
Påvirkes området av
x
Ingen kraftlinjer som krysser
magnetiske felt fra
planområdet.
el.linjer?
3.5
Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området:
3.5.1
-til skole/ barnehage
x
Fortau langs fylkesvei og i
og nærmiljøanlegg?
kommunale gater.
3.5.2
-til busstopp/
x
Nærmeste bussholdeplass er ved
kollektive
forbindelser?
3.6
Brannberedskap
3.6.1
-spesielt farlige
x
Ingen.
anlegg i området?
3.6.2
-har området
x
Tilkobles kommunal vannforsyning
utilstrekkelig
med tilfredsstillende trykk.
brannvannforsyning
(mengde og trykk)?
3.6.3
-har området bare en
x
Via Prof. Waages gt.
mulig atkomstrute for
brannbil?
4 TIDLIGERE BRUK
4.1
Er området påvirket/
x
Vurderes som ikke aktuell
forurenset fra tidligere
problemstilling.
virksomheter?
F.eks gruver, militære
anlegg, industri
5 OMGIVELSER
5.1
Er det regulerte
x
Ingen.
vannmagasiner i
nærheten, med
spesiell fare for
usikker is?
5.2
Finnes det naturlige
x
3
3
9
Terrenget faller bratt fra vest mot
- Rekkefølgekrav til at
terrengformasjoner
øst. I dag er en mur i sørlige del av
byggeområdet må
som utgjør spesiell
området. Potensiell fare for
klareres for utbygging
fare (stup etc.)
utglidning i forbindelse med bygging
gjennom geoteknisk
og etterpå.
undersøkelse før
byggetillatelse kan gis.
Side 22 av 24
6 ULOVLIGE VIRKSOMHETER
6.1
Sabotasje og
terrorhandlinger
x
Ikke aktuell problemstilling
-
Utover det som er kommentert i tabellen over, er det innenfor planområdet ikke registrert
faremomenter i kommuneplanens arealdel eller i offentlige kartdatabaser, som for eksempel
arealis, skrednett m.m.
7.3
Sammenfatning av risikovurderingen
Hendelser som er vurdert å være i gult eller rødt felt, som krever tiltak, kommenteres under
punktet særlige kommentarer. Sammenfatning av risiko er illustrert i tabellen under.
SANNSYNLIGHET
4 Svært sannsynlig
1 Ubetydelig
KONSEKVENSER
2 Mindre alvorlig 3 Alvorlig
3 Sannsynlig
2 Lite sannsynlig
4 Svært alvorlig
Pkt. 5.2
Pkt. 2.2
Pkt. 1.5, 1.6
1 Usannsynlig
7.4
Endringer som følge av planen
Gjennomgang av risikofaktorene viser at planen generelt ikke er risikopreget, dvs. at
risikobildet i all hovedsak er uendret i forhold til dagens situasjon og dermed liten
konsekvens forbundet med tiltaket.
De viktigste uønskede hendelsene for planen vil være:
-
Ulykker i anleggsfasen som involverer barn i nærområdet. Risikoreduserende tiltak er
å inngjerde anleggsområdet og sikre det godt etter arbeidstid.
-
Utglidning av eksisterende mur i anleggsfasen. Risikoreduserende tiltak er
undersøkelser av fagkyndig og ev. sikring av mur før gravearbeider påbegynnes.
Side 23 av 24
8
Oppsummering/konklusjon av planforslaget
Planen er i tråd med kommunedelplanens intensjoner om fortetting i sentrumsnære områder.
Planforslaget legger til rette for 15 sentrumsnære leiligheter av varierende størrelse, hvorav 9
leiligheter kan benyttes til boligsosialt formål på kommunal tomt. Utbyggingen vil kunne gi
positive virkninger for Trellebakken-området og for Flekkefjord by, da planlagte leiligheter
vurderes å være attraktive for mennesker i alle aldre og i de fleste livssituasjoner.
Side 24 av 24