1. No category

HOSTVEDT EIENDOM AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
Utgave: 1
31.08.15
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
1
DOKUMENTINFORMASJON
Oppdragsgiver:
Rapporttittel:
Utgave/dato:
Arkivreferanse:
Oppdrag:
Oppdragsleder:
Fag:
Tema
Skrevet av:
Kvalitetskontroll:
Asplan Viak AS
HOSTVEDT EIENDOM AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
1 / 29. apr. 2015
536741 – Gesellveien boliger
Ingvild Johnsen Jokstad
Plan og urbanisme
Forretningsområde1
Ingvild Johnsen Jokstad
www.asplanviak.no
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
2
FORORD
Asplan Viak har vært engasjert av HOSTVEDT EIENDOM AS for å utarbeide
reguleringsplan. Arvid Hostvedt har vært oppdragsgivers kontaktperson for oppdraget. Sture
Stenerud har bidratt med støyutredninger og Arian Sigrist har stått for flomvurderinger.
Ingvild Johnsen Jokstad har vært oppdragsleder for Asplan Viak.
Kongsberg, 29/04/2015
Ingvild Johnsen Jokstad
Oppdragsleder
HOSTVEDT EIENDOM AS
Åse Marit Flesseberg
Rudlang
Kvalitetssikrer
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
3
INNHOLDSFORTEGNELSE
1
BAKGRUNN ................................................................................................................... 4
2
PLANSTAUS .................................................................................................................. 5
3
OMRÅDEBESKRIVELSE ............................................................................................... 7
4
3.1
Beliggenhet: ............................................................................................................ 7
3.2
Eksisterende bebyggelse ........................................................................................ 9
3.3
Veg- og trafikkforhold .............................................................................................10
3.4
Terrengforhold, landskap og vegetasjon.................................................................11
3.5
Grunnforhold ..........................................................................................................12
3.6
Kommunalteknikk ...................................................................................................13
3.7
Kulturminner ...........................................................................................................13
PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER...................................................................14
4.1
Planforslaget med illustrasjoner .............................................................................14
4.2
Utnyttelsesgrad og utforming..................................................................................15
4.3
Universell utforming................................................................................................16
4.4
Friluftsliv .................................................................................................................16
4.5
Støy .......................................................................................................................16
4.6
Trafikk ....................................................................................................................17
4.7
Parkering................................................................................................................19
4.8
MUA .......................................................................................................................19
4.9
Barn og unges interesser .......................................................................................20
4.10
Renovasjon ............................................................................................................21
4.11
Vann og avløp: .......................................................................................................21
4.12
Flom og stabilitet ....................................................................................................22
4.13
Energi ....................................................................................................................23
4.14
Naturmangfoldloven ...............................................................................................23
5
ROS-analyse .................................................................................................................24
6
PLANPROSESS OG MEDVIRKING ..............................................................................26
6.1
Innkomne forhåndsmerknader................................................................................26
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
1
4
BAKGRUNN
Asplan Viak fremmer på vegne av Hostvedt Eiendom As forslag til detaljreguleringsplan ID
467R, Gesellveien 8-14 Boliger.
Utgangspunktet for detaljplanen er grunneiers ønske om å legge til rette for konsentrert
boligutbygging/blokkbebyggelse på eiendommene.
Formålet med planarbeidet er å legge til rette for etablering av 2 firemannsboliger, 1
tomannsbolig og et hybelhus med 18 enheter. Firemannsboligene skal legges ut for slag
mens hybelbygget er tenkt utleid. Det jobbes med en avtale med Kongsberg maritime for
utleiedelen.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
2
5
PLANSTAUS
Området omfattes av Kommuneplan 2013-2025, vedtatt 12.november 2014, hvor arealet er
avsatt til boligformål. Planen vil erstatte del av reguleringsplan 084R, Steglet, vedtatt
12.01.71. med endring vedtatt 21.8.84. Formålet i gjeldene plan er en- og tomannsboliger.
På motsatt side vises gjeldene reguleringsplan.
Kongsberg kommune har vurdert at det ikke er behov for planprogram til dette arbeidet.
PLANOMRÅDE
Utsnitt gjeldene kommuneplan. Planområdet ligger innenfor sort strek. Dette er en avgrensing i
kommuneplankartet og ikke avgrensing av selve planområdet.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
6
Gjeldene reguleringsplan for området
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
3
3.1
7
OMRÅDEBESKRIVELSE
Beliggenhet:
Planområdet ligger i Kongsberg kommune på vestsida. Området ligger i nær tilknytning til
Kongsberg næringspark i nordøst og Wennersborg skole i nordvest. Området ligger langs
med Sellikbekken hvor det går en stiforbindelse sørover som er i bruk.
Planområdet omfatter eiendom 7416/26,27,28, 29,30 som eies av Hostvedt Eiendom AS.
Planområdet vise med gult felt på kartet ovenfor.
Avstand:
Skole:
Barnehage:
Friluftsområder:
Idrettsanlegg:
Kollektivtilbud:
Større arbeidsplasser:
HOSTVEDT EIENDOM AS
Wennersborg skole om lag 100 m
Venåsløkka barnehage ca 700m
Sellikdalen rett ved, Funkelia om lag 2 km
Alpinanlegg 2 km, idrettsplass 200m
150m
Kongsberg næringspark ca 300m
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
8
Bilder fra Wennersborg skolegård med idrettsplass. Skolen har sandlekeplass, klatrestativer, ulike ballbaner på
asfalt/grus og en større fotballbane med gress.
Stiforbindelse langs Sellikbekken
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
3.2
9
Eksisterende bebyggelse
Område ligger i ytterkant av eksiterende boligområde langs Sandsværveien/Blomsgate.
Dette er i hovedsak eldre eneboliger i 1,5 etasjer, utfør med panel og saltak.
Bildet tatt fra Gesellveien og inn til planområdet. Hus med pil er Bloms gate 15.
Bilde inne fra dagens boligområde med Bloms gate 11B i forgrunn. Planområdet ligger bakenfor og vises ikke på
bildet.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
3.3
10
Veg- og trafikkforhold
Planområde har adkomst fra Gesellveien som er en kommunal vei. Gesellveien betjener i
dag boligområder langs Bloms gate, Wennersborg skole, idrettsplass, kirkegård og
Kongsberg Næringspark. Det er gjort trafikktellinger i 2010 og denne viser en ÅDT på 630.
Fartsgrense er 30 km/t. Vegen har i bredde på om lag 6 m og er anlagt med fartsdumper.
Det er ingen fortau/gang- og sykkelvei i tilknytning Gesellveien.
Gesellveien med Wennersborg skole i bakgrunnen. Bred gate med fartsdumper.
Parkering i tilknytning til Wennersborg skole.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
3.4
11
Terrengforhold, landskap og vegetasjon
De 4 eiendommene som reguleres er i dag jordbruksareal som ligger brakk. Området ligger i
en skråning ned mot Sellikbekken med to mindre «platåer. Arealet lengst mot bekken er
vegetert med mindre lauvkratt og noe furuer.
Svakt hellende jorde ned mot Sellikbekken. Øvre skråning med helning 1:5. (20%)
Sellikbekken nedstrøms kulvert
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
3.5
12
Grunnforhold
Området ligger under marin grense og består av breelvavsetning. (ngu.no). Utfra ressurskart
og befaring (03.08.15) er det innenfor området påvist grus og fjell i dagen.
PLANOMRÅDE
Løsmassekart over og ressurskart under.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
13
Området ved gammelt pumpehus viser at her er det fjell i
dagen.
3.6
Kommunalteknikk
Området er tilrettelagt med offentlig vannforsyning- og avløp.
3.7
Kulturminner
I forbindelse med planarbeidet har det vært gjort kulturminneregistreringen ved sjakting av
området. Det er ikke gjort funn av automatisk frede kulturminner innenfor planområdet.
Rapport for dette arbeidet ligger vedlagt.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
4
PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER
4.1
Planforslaget med illustrasjoner
14
Planområdet omfatter konsentrert bebyggelse (BKS)og blokkbebyggelse (BBB). Det legges
til rette for et konkret prosjekt med etablering av et hybelbygg med inntil 18 boenheter
innenfor arealformålet BBB. Innenfor formålet BKS legges det til rette for etablering av 1
tomannsbolig og 2 firemannsboliger. Overflateparkering og renovasjonen er lagt til
fellesområder med egne reguleringsformål.
Planforslag med plassering av bygg og parkeringsplasser. Byggene (oransje) og parkeringsplasser
(blåe streker) er illustrerende.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
4.2
15
Utnyttelsesgrad og utforming
Utnyttelsesgrad er satt til 40% BYA for begge boligformålene. Dette er i samsvar med
kommuneplanbestemmelsene § 1.27.1.
Område er regulert for et konkret prosjekt med 3 fleremannsboliger (1 tomannsbolig og 2
firemannsboliger) og et hybelbygg.
Bygg nummer 1 og 2, som vises på illustrasjon over, er plassert i det skrående terrenget for
å utnytte høydeforskjellen til underetasje. Møneretning på byggene er plassert langs med
høydekoter for best landskapstilpasning. De øvrige byggene er plasser med tanke for;
a) Å minimere utsyn for eksisterende, nærliggende boliger.
b) Å danne et fellesareal til lek og opphold mellom byggene.
Bygg nr. 4 er vridd slik at bolighuset i Gesellveien 6 skal få utsyn sørøstover og fortsatt
opprettholde noe utsyn sør. Bygg nr. 3 er vridd 90 grader i forhold til bygg 4. Dette har to
formål; minimerer utsyn for eiendom 15 samt skape et felles tun for alle byggene innenfor
formålet BKS. Rommet mellom de planlagte byggene kan således brukes felles til lek og
opphold uten biltrafikk da parkering og renovasjon legges i ytterkant av området. Del av
området er felles for alle beboerne i planområdet, mens selve tunet med snuhammeren vil
være forbeholdt fleremannsboligene og de fastboende.
Mer detaljerte snitt og sol/skygge-illustrasjoner ligger vedlagt.
Øverst: Snitt/oppriss av bygg 1 som viser tenkt plassering i terreng hvor flomnivå er inntegnet.
Nederst: Snitt/oppriss av bygg 2 og 3 som viser tenkt plassering i terreng hvor flomnivå er inntegnet
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
16
Konsekvens: Utnyttelsesgrad for boligområdene forholder seg til maksgrenser i
kommuneplanen – 40% BYA. Bebyggelsen vil ligge noe over omkringliggende bebyggelses
mønehøyder, men planlagte bygg forholder seg til kommuneplanens maksgrense på 9, 0 m
mønehøyde for bygg i flatt terreng. Vi har regulert bygg i med underetasje med maks tillatt
mønehøyde 10,5 m. Det er 1 meter over kommuneplanens bestemmelser. Studerer man
snitt vil man imidlertid se at bygg med sokkeletasje ikke vil ligge over bakenforliggende
bygningers mønehøyde hva gjelder kotehøyde, men sammenfalle. Vi mener derfor en
høyere byggehøyde kan aksepteres.
På bakgrunn av sol/skyggestudier ser vi at nabobebyggelsen vil miste noe utsikt men ikke
tilgang på sol.
4.3
Universell utforming
Alle boenheter som planlegges har hovedfunksjoner på ett plan. 18 boenheter som
planlegges vil kunne tilfredsstille krav i TEK 10 om tilgjengelig boenhet ved at alle
hovedfunksjoner skal ligge på inngangsparti (bakkeplan). Med hovedfunksjon menes stue,
kjøkken, sover, bad og toalett. 1 enheter innenfor formålet BKS vil i tillegg oppnå full UUstandard med universell tilgang til felles uteområder og HC –parkering.
4.4
Friluftsliv
Det går en sti gjennom planområdet som visstnok er mye nyttet til turgåing. Stien går videre
sørover langs Sellikbekken. Gjennom reguleringsbestemmelsene legger planforslaget til rette
for at denne forbindelsen kan opprettholdes for allmennheten
Konsekvens: Planforslaget vil videreføre mulighet til tur og rekreasjon langs Sellikbekken fra
kulvert (nye adkomst) og sørover.
4.5
Støy
Det er utført støyanalyse i forbindelse med reguleringsarbeidet.
Dominerende støysituasjon er antatt å være i år 2019, før stenging av Gesellveien. Det er
denne situasjonen som er lagt til grunn for beregningene.
Beregningene viser at ny støyfølsom bebyggelse som planlegges oppført blir liggende
utenfor støysonene fra Gesellveien. Etter stenging av Gesellveien forventes redusert
trafikkmengde forbi planområdet. Dette vil medføre en reduksjon i ekvivalent støynivå (LDEN)
fra vegtrafikk.
Konsekvens:
Beregnede utendørs støynivåer tilsier at krav til innendørs støynivå vil tilfredsstilles og at
planløsninger kan utarbeides uten å ta spesielle hensyn til støy fra vegtrafikk. Bruk av
vinduer/fasadekonstruksjon med bedre lydreduserende egenskaper enn standard vurderes
som ikke nødvendig.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
4.6
17
Trafikk
Planområdet ligger langs Gesellveien som er en kommunale gate med relativt lite trafikk.
Nærmeste del av planområdet ligger ca. 150 meter unna E134. E134 skal legges om og
dette vil påvirke vegsystemet, trafikktallene og støysituasjonen i området.
Når ny E134 åpnes i år 2019 vil Gesellveien stenges for gjennomkjøring. Trafikktall for
prognosesituasjon er derfor fremskrevet til år 2019 i dette prosjektet, prognoser fra NTP 1 er
lagt til grunn for fremskrivningen.
Kongsberg kommune gjorde trafikktellinger i september 2010 som da viste en ÅDT på 630 i
Gesellveien. Ved fremskrivning er det er tatt utgangspunkt i dette trafikktallet. Tabellen under
viser en oversikt over benyttet underlagsdata. For prognosesituasjon år 2019 er det inkludert
et trafikkbidrag på ÅDT 120 i Gesellveien som følge av utbyggingen. Ved estimering av
trafikkbidrag er det tatt utgangspunkt i at hver av de 30 planlagte boenhetene genererer ÅDT
4 i gjennomsnitt.
Underlagsdata for vegtrafikk.
År 2010 - trafikktelling
Støykilde
Gesellveien
År 2019 – uten utbygging
År 2019 – med utbygging
ÅDT
TA*
Fartsgrense
ÅDT
TA*
Fartsgrense
ÅDT
TA*
Fartsgrense
Kjt/døgn
%
Km/h
Kjt/døgn
%
Km/h
Kjt/døgn
%
Km/h
630
3
30
700
3
30
820
3
30
*TA er tungtrafikkandel, angitt i prosent av ÅDT. Tallet representerer antatt tungtrafikkandel.
Tabellen nedenfor viser prosentvis fordeling av trafikken gjennom døgnet, hentet fra M128/2014. Gruppe 2 er lagt til grunn for Gesellveien.
Døgnfordeling av vegtrafikk.
1
Periode
Gruppe 1
Gruppe 2
Dag (kl. 07 – 19)
75 %
84 %
Kveld (kl. 19 – 23)
15 %
10 %
Natt (kl. 23 – 07)
10 %
6%
Nasjonal transportplan
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
18
Reguleringsplan for ny E134 som viser planområde med rød pil. Gesellveien vil kunne koples på fremtidig
gangvegsystem.
Konsekvens:
Med den følge at Gesellveien skal stenges etter åpning av ny E134, vil trafikken i området bli
vesentlig redusert. Økning i inntil* 120 ÅDT på Gesellveien i perioden frem til åpning av ny
E134 synes ikke å være til vesentlig hinder for trafikksikkerheten i området da hastigheten er
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
19
lav og det er fartshindrende tiltak i området. Gesellveien vil kunne koples til fremtidig
gangveisystem.
*Økning i ÅDT på 120 er lagt til grunn ved støyberegningen, der man har antatt at hver
boenhet vil generere en ÅDT på 4 i gjennomsnitt. Dette tallet er overdimensjonert da det ikke
er forventet at utleieenhetene (totalt 18 stk) vil ha bil.
4.7
Parkering
Området ligger innenfor sone B i kommuneplanen.
Det planlegges hybler (utleieenheter) på eiendommen i størrelsesorden 30 - 35m2 BRA. I
kommuneplan er det ikke laget egne parkeringskrav for hybler, kun for leiligheter under 30
m2, der kravet er 0,5 parkeringsplasser pr enhet. For leiligheter opp til 60m2 er kravet 0,8
parkeringsplasser pr enhet.
Vi lagt til grunn 0,5 plasser ved beregning av parkeringsareal. Dette pga
hyblenes/leilighetenes størrelse tett ned til 30m2 BRA og den sentrale beliggenheten i
forhold til arbeidsmarked og skole.
Øvrige biloppstilling reguleres etter gjeldene parkeringsnormer i kommuneplanen.
Av totalt 23 plasser etableres 6 stk i underetasje. Kravet i kommuneplanen er at halvparten
av plassene skal legges under bakken eller annen bebyggelse når tiltaket utløser 20 plasser
eller mer. Argumentasjon er å få mer arealeffektivitet.
Når man ser tomtene under ett og planlagt parkeringsplass, er parkeringen et areal som i
forhold til flom vanskelig lar seg nytte til annet byggeformål. Når argumentasjon for å ha
parkering under bakken er arealeffektivitet, synes dette ikke relevant her da tomta uansett er
fullt unyttet med tanke på byggbarhet. Vi vil ikke kunne få flere boenheter innenfor
planområdet selv om parkeringen legges under bakken (inn i planlagte bygningskropper),
tvert imot må noen leiligheter utgå.
Konsekvens: Med den parkeringsdekningen som er lagt til grunn synes planen å ivareta
tilstrekkelig biloppstilling for fastboende og gjester jf. kommuneplanens bestemmelser. Dog
med tolkning av arealkrav for hybler ned mot 30m2 BRA = 0,5 plass.
Planen legger til rette for 25% av parkering under bakken, mot kommuneplanens krav om
50%. Argumentasjon for å gå ned er omtalt ovenfor.
4.8
MUA
Kommuneplanens bestemmelser om krav til MUA-størrelse er styrende for planen. I
boligområder er det krav om 30 m2 MUA pr leilighet under 60 m2 og 100 m2 MUA for
leiligheter over 60 m2. I planlagt hybelbygg (nr 2) er det 18 selvstendige hybler (= leiligheter
under 60m2). I øvrige bygg er det planlagt 10 leilighet over 60m2. Krav til MUA ivaretas med
en kombinasjon av arealer på bakkeplan, balkonger og på svalgang.
Krav til privat MUA i sone B er 20 m2 pr boenhet. Dette er vanskelig å oppfylle full ut ved små
leiligheter og /eller for boenheter som ikke har direkte kontakt med bakken. Leiligheter/hybler
som ligger over bakkeplan vil få tilgang på privat MUA enten på mindre balkonger eller ved
inngangsparti. Øvrige hybler/leiligheter vil få privat MUA ved inngangsparti og i evt bakhage.
En del av uteoppholdsarealet mellom hybelbygget og fleremannsboligene er tenkt
opparbeidet med sittegruppe/benkebord og grill for tilrettelegge for felles møteplass og
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
20
kontaktpunkt. Lekeplass vil også opparbeides i samme område. Vi mener således at planen
legger opp til gode, felles, uteoppholdsarel både mot bekken og innenfor «tunet», samt
mindre private soner der dette er naturlig. Slik har man mulighet til å være sammen eller
alene utendørs
Konsekvens: Planforslaget tilfredsstiller kommuneplanens krav til antall m2 MUA, mens krav
til 20m2 privat MUA ikke lar seg innfri for denne type prosjekt. Minste krav til privat MUA
settes i reguleringsbestemmelse.
Grønt areal er beregnet MUA på bakkeplan. Mørkegrønt for henholdsvis BBB og lysegrønt for henholdsvis BKS
Vi vil kunne oppnå ca 567m2 felles MUA innenfor område BBB og ca 1149 m2 felles MUA innenfor område BKS.
I tillegg kommer privat og felles MUA på balkonger, inngangspartier og svalganger.
4.9
Barn og unges interesser
Det legges opp til etablering av en felles sandlekeplass. Denne vil ligge sentralt i området, og
godt synlig fra nesten samtlige boenheter. Nærmere avgrensing kan gjøres i anleggsfasen,
under forutsetning at det skjer innenfor bestemt området og i en utstrekning av minst 50m2.
For øvrig er det kort og trygg avstand til Wennersborg skole med øvrige leke- og
aktivitetstilbud for større barn. Wennersborg skole vil tjene som nær- og strøkslekeplass. De
ulike leke- og aktivitetstilbud er dokumentert under kap. 3.1.
Konsekvens: Planforslaget vil ha positiv konsekvens for barn og unges interesser med god
tilgang på ulike leke- og aktivitetstilbud og kort og trygg skolevei for barn i grunnskolen.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
4.10
21
Renovasjon
Det er avsatt plass for renovasjon ved innkjøringen til området. Dette er tenkt som en felles
løsning for alle boenheten som ligger i en rekkevidde av maks 60 meter. Avsatt areal er på
40 m2. Plasseringen gjør at det ikke er behov for renovasjonsbil å kjøre inn på området.
Kongsberg renovasjonsselskap har beregnet et teoretisk behov for vårt område og lagt ved
typetegninger for ulike beholdere:
Restavfall 40 l x 30 enh x 3 uker = 3600 l
Matavfall 20 l x 30 enh x 2 uker = 1200 l
papp-papir-drikkekartong 40 l x 30 enh x 3 uker = 3600 l
Glass og metallemballasje 5 l x 30 enh x 6 uker = 900 l
Ved å omregne antall beholdere til arealbehov vil dette utgjøre ca 10,5 m2. Med et tilgjengelig
areal på 40m2 gir dette en fleksibel løsninger mht plassering.
Konsekvens: Plassering og arealbehov for avfallshåndtering er ivaretatt i planen.
4.11
Vann og avløp:
En kommunal kloakkledning krysser tomt 7416/28 og 29. Denne kloakkledningen tillates ikke
bebygd over eller nærmere en 4 m og må derfor omlegges av utbygger for at disse tomtene
kan bebygges. Vi foreslår å legge denne langs med parkeringen og nedenfor hybelbygget
med 3-4 meters avstand. Videre knyttes den på eksisterende løp på eiendom 7416/31.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
22
Takvann føres til terreng via infiltrasjonssluk og /eller steinsatte grøfter.
Vann til alle tomtene kan tilkobles kommunens endekum i Gesellveien.
Konsekvens: Det er mulighet for tilkopling til offentlig vann og avløp i området. Kloakkledning
må legges om. Takvann/overvann føres til terreng.
4.12
Flom og stabilitet
Det er gjort flomvurderinger/beregninger på stedet. Dette ligger vedlagt i egnet notat. Videre
er det gjort en vurdering av stabilitet i forhold til flomfare og grunnforhold da området ligger
nær bekk og under marin grense; Det er ingen indikasjon på at det her er leire (ikke angitt
som fareområde i NVE`s database), men angitt som breelvavsetning. Området er oppgitt
som enten grunnlendt eller jorddekt.I tillegg er det definert som grusressurs med sikker
avsetning på ngu sine sider. Ved å befare området ser man at det stedvis er fjell i dagen
lengst sørøst. Det er lite sannsynlig at man har med ustabile masser. For å hindre evt
utglidning, settes det krav til erosjonssikring av bekken. Erosjonssikringen er beskrevet i
flomnotatet.
Konsekvens: Planområdet ligger utsatt til for flom, men planlagt bebyggelse vil ikke berøres
av en eventuell 200-års flom dersom krav til oppfylling, erosjonssikring og gulvhøyder
oppfylles. Stabilitet vil også ivaretas på denne måten.
Planområdet med Sellikbekken i nedkant. Bekken er i dag erosjonssikret. Ved utbygging bør denne sikringen
videreføres for angitte området.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
4.13
23
Energi
Nye bygg over 250 m2 BRA innenfor konsesjonsområde for fjernvarme skal tilknyttes
fjernvarmeanlegg jf. kommuneplanbestemmelsens § 1.7 hvis det finnes
fjernvarmeleverandør.
Så vidt vi er kjent med er det ingen som tilbyr fjernvarme i området, og denne plikten
bortfaller.
Fire- og tomannsboligene som planlegges vil få energiforsyning gjennom biobrenslene og
elektrisitet. Det er gjort sjekk på de enkelte boligen opp mot TEK 10. Alternativ energi er ikke
nødvendig. Hybelbygget som planlegges vil få energiforsyning via varmepumpe m/
energibrønn, vannbåren varme.
Alternativ energi er vurdert uaktuelt for dette prosjektet.
4.14
Naturmangfoldloven
For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven § 7 at alle
prinsipper i naturmangfoldslovens §§ 8-12 skal legges til grunn som retningslinje ved utøving
av offentlig myndighet, og det skal framgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er
vurdert og vektlagt i saken.
§ 8 Kunnskapsgrunnlaget:
Det er gjort søk i www.naturbase.no. Det er ikke registrerte utvalgte naturtypelokaliterer,
prioriterte arter eller rødlista arter innenfor planområdet. Området er av så lite omfang at det
ikke er vurder behov for videre kartlegging av naturmangfoldet.
Kravet i § 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed
oppfylt.
§ 9 Føre-var-prinsippet:
Planområdet grenser til et bekkedrag uten registrerte kvaliteter men har likevel visse
naturverdier og bør spares ved utbygging. I og med at det ikke legge opp til bebyggelse
langs denne grensa i en bredde av 10 meter, vil området forbli uberørt av bygg. Inngrep for å
sikre mot erosjon kan forventes.
Føre-var-prinsippet synes derfor å være oppfylt
Oppsummering:
I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget, og det ikke kan påvises
effekter av tiltaket på verdifull natur etter føre-var-prinsippet, legger Klima- og
Miljødepartementet til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre
miljøprinsippene i naturmangfoldlovens §§ 9-12.
De miljørettslige prinsippene i §§ 8-12 i naturmangfoldloven anses å være fulgt opp.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
5
24
ROS-ANALYSE
I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier,
konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke
eller avbøte fare eller uønskede hendelser.
I tabellen nedenfor er det gjort en systematisk vurdering av farekategorier, relevante farer og
en vurdering av konsekvenser og tiltak
Farekategori
Relevant
fare
Vurdering av konsekvenser og tiltak
NATURFARER
1.
Snø eller steinskred
Nei
2.
Utglidning, geoteknisk ustabilitet
Ja
Området kan utsettes for erosjon. For å hindre erosjon og
utglidning bør bekken erosjonssikres. Dette er tatt inn i
planbestemmelsene.
3.
Flom i vann, elv/bekk herunder
lukket bekk.
Ja
Flom er utredet og bestemmelser knyttet til hensynssone flom er
innarbeidet i planen.
Planen forventes å ha liten risiko og konsekvens som følge av
200års flom.
4.
Er områdene spesielt vindutsatt?
Nei
5.
Naturlige terrengformasjoner som
utgjør spesiell fare (stup mv)
Nei
6.
Radon i grunnen
-
.
Fanges opp av TEK 10 med krav til nybygg
MENNESKE- OG VIRKSOMHETSBASERTE FARER
Infrastruktur
7.
Vil utilsiktede hendelser som kan
inntreffe på nærliggende transportårer
(vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko
for området?
Nei
8.
Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser
som kan inntreffe på nærliggende
virksomheter (industri mv) utgjøre en
risiko for området?
Nei
-
Utslipp av giftige gasser/væsker
Nei
-
Utslipp eksplosjonsfarlige/
brennbare gasser/væsker
Nei
9.
Medfører bortfall på følgende tjenester
spesielle ulemper for området:
-
Elektrisitet
Nei
-
Teletjenester
Nei
-
Vannforsyning
Nei
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
-
Renovasjon/spillvann
25
Nei
10. Dersom det går høyspentlinjer
ved/gjennom området:
-
Fare for påvirkning av magnetiske
felt.
Nei
-
Spesiell klatrefare i master
Nei
11. Spesielle farer ved bruk av
transportnett for gående, syklende og
kjørende innenfor området?
Nei
-
til nærmiljøanalegg/nærsenter
Nei
-
til forretning
Nei
-
til stasjon/buss
Nei
12. Brannberedskap
-
Spesielt farlige anlegg i området
Nei
-
Utilstrekkelig brannvannforsyning
Nei
-
Har området bare en mulig
adkomstrute for brannbil.
Nei
13. Regulerte vannmagasin med usikker is
i nærområdet?
Nei
14. Regulerte vannmagasin med fare for
dambrudd
Nei
.
TIDLIGERE BRUK
15. Er området påvirket/forurenset fra
tidligere virksomhet
-
Gruver, åpne sjakter,
steintipper
Nei
-
Militære anlegg
Nei
-
Industrianlegg, avfallsdeponi
Nei
-
Annet
Nei
ULOVLIG VIRKSOMHET
16. Sabotasje og terrorhandlinger
-
Er tiltaket sabotasje/terrormål?
Nei
-
Er det sabotasje/terrormål i
nærheten?
Ja
Næringsparken ligger 300m unna, og er vurdert som potensielt
terrormål. Sikkerhet mot sabotasje/terror der ivaretas av forhold
utenfor arealplanlegging.
Samlet er det vurdert at planen har god samfunnssikkerhet.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
6
PLANPROSESS OG MEDVIRKING
6.1
Innkomne forhåndsmerknader
26
Det har kommet 6 innspill til planområdet. Forslagstillers kommentar til merknadene er
beskrevet.
Buskerud Fylkeskommune 24.02.15
Buskerud Fylkeskommune har ikke registeringer som dekker planområdet og registering av
automatisk fredede kulturminner må gjøres før de kan uttale seg til planen.
Vedlagt følger budsjett. Ber om aksept for dette.
Forslagstilleres bemerkninger:
Kulturminneregistreringer er utført. Det er ikke gjort funn av automatisk fredede kulturminner.
Vedlagt følger rapport fra undersøkelsen.
Statens vegvesen 17.02.15
Minner om at i reguleringsplan for ny E134 «reguleringsplan 375R E134 DamåsenSaggrenda» er Gesellveien forutsatt kun som gangadkomst fra sør og med kjøreadkomst fra
vest.
De trafikkmessige virkningene må dokumenters nærmere. For større utbygginger vil det ofte
være nødvendig med en trafikkanalyse. Forhold til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for
myke trafikanter herunder skolevei, må avklares.
For regulering av støyømfintlig formål nær riks- eller fylkesveg kreves støyforholdene
dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen.
Forslagstilleres bemerkninger:
Støy er utredet særskilt. Vegtrafikk og skolevei er vurdert.
Fylkesmann i Buskerud 16.02.15
Ber om at støy vurderes og om tilrettelegging for nye boliger medfører støybelastning over
anbefalt grenseverdier for eksisterende boliger i nærområdet ut fra forventet trafikkøkning på
adkomstveier til det nye boligfeltet.
Ber om at miljøvennloge energiløsninger blir utredet og at det vurderes om det skal stilles
krav om at byggeområde skal tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme.
Ber om at det legges vekt på trafikksikker adkomst for gående og syklende, og at kommunen
vurderer behovet for tilretteleggingstiltak for å sikre god tilgjengelighet til kollektive
transportmidler.
En vurdering av lekemuligheter i planområdet og i nærmiljøet for øvrig skal følge
planforslaget og tilstrekkelige areal for lek må sikres. Skolevei for barn i området bør
vurderes.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
27
Det må redegjøres nærmere for natur og landskapsforhold hvordan de miljørettelige
prinsippene for offentlig beslutningstaking i §§ 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt
opp. Ber om at det sikres et tilstrekkelig grøntbelte langs Sellikbekken.
Ber om at planleggingen vektlegger prinsippene om en universell utforming.
Forslagstillers bemerkninger: Støy er utredet og omtalt i planbeskrivelsen kap. 4.5
Miljøvennlige løsninger er utredet, men det er ikke stilt krav til vannbåren varme da ikke
kommunen har satt dette som krav. Det er ikke tilgjengelig fjernvarme innenfor området.
Trafikksikkerhet er omtalt planbeskrivelsen kapittel 4.6
Lekemuligheter er omtalt under kapittel 4.9
Naturmangfoldslovens § 8-12 er redegjort for under kapittel 4.14. Sellikbekken er sikret med
byggegrense 10m, samt at området nær denne vil utgjøre planens uteareal.
Universell utforming er omtalt under kapittel 4.3.
Kongsberg og omegns turistforening og bystikomiteen 16.02.15
Sellikbekken er en viktig bekk i Kongsberg i forhold til naturopplevelse, fisking og gytebekk
for Lågen. Statens Vegvesen har, i plan for ny E 134, forutsatt at Sellikbekkens kontakt med
Lågen skal utvikles slik at ørret fra elva kan benytte bekken.
Reguleringsplanen må ikke ødelegge strandsonen til bekken. Planen må også ta hensyn til
at en tur-sti kan legges langs bekken og at vegetasjon/trær kan beholdes. Antall boliger og
parkeringsplasser må vurderes ut fra slike forutsetninger.
Forslagstilleres bemerkninger:
Det er lagt inn 10 meter byggegrense for Sellikbekken. Planen legger opp til videreføring av
tursti langs vassdraget i vest. Sikres gjennom bestemmelser.
Anne Marie og Per Jacobsen 17. 02.15
Ønsker ikke fortetting av området med 4 mannsboliger og hybelhus.
Skeptisk til vist parkering og at det er lagt til grunn at flere beboere vil ha lite parkeringskrav.
Ønsker ikke adkomst nær sin eiendomsgrense. Ikke aktuelt å avgi noe tomt til avkjørsel og
frisikt til dette formålet som her presenteres. Hadde det vært til ene- og eller tomannsboliger
hadde det ikke vært noe problem.
Spør hvordan vann og avløp skal løses og er skeptisk til dagens vannforsyning.
Forslagstilleres bemerkninger:
Beregning for parkeringsdekning er beskrevet under kapittel 4.7
Adkomst til eiendommen reguleres med senter 3,25 m fra eiendomsgrense. De nærmeste
1,5m er regulert til annet vegformål (snøopplag ol)
Fredrik Aasland 25.02.15
Synes denne reguleringen er urimelig da det i dag er et bomiljø bestående av ene- og
tomannsboliger. Redd for at utbygging vil forringe hans eiendom mht til sol og utsikt.
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS
Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan Gesellveien 8-14 Boliger
28
Planen har en urealistisk dimensjonering når det gjelder tilstrekkelig parkering. Å forvente at
leietakere er uten bil vil være lite sannsynlig. Synes det bør regnes min 30 plasser for hver
boenhet pluss gjesteparkering.
Det bør beregnes med betraktelig mer garasjemulighet for å hindre at dette sette opp i
ettertid. Viser til ny byggeforskrift hvor man nå kan bygge garasje på maks 50m2 inntil 1m fra
eiendomsgrense uten søknad om tillatelse.
Det bør sette av plass til sykkelparkering og redskap/maskiner under tak.
Synes at hybeleneheten bør kunne legges til et annet område som allerede er regulert til
næringsformål.
Forslagstilleres bemerkninger:
Området er avsatt til boligformål i gjeldene kommuneplan og reguleringen er i tråd med
overordna plan. Kommuneplanen angir ikke hvilke boligformål det skal reguleres til, dette må
avklares gjennom reguleringsplan. Boliger for utleie anses ikke som eget næringsformål jf.
kartforskriften. Planen setter maks utnyttelsesgrad som skal dekke parkeringsareal og
bebyggelse. Tomten er på 3,42 daa. Utnyttelsesgraden er på 40 %. Innenfor området er det
da tillatt med 1368 m2 BYA.
Beregning for parkeringsdekning er beskrevet under kapittel 4.7
Det er avsatt plass til sykkelparkering etter kommunens normer for dette. Felles boder
forutsettes plassert i parkeringskjeller og til hver boenhet for 2/4-mannboligene.
VEDLEGG
Snitt
Sol- og skyggekart
Illustrasjonsplan
HOSTVEDT EIENDOM AS
Asplan Viak AS