FORSLAG TIL
Bestemmelser til reguleringsplan 467R
Gesellveien 8-14 Boliger
i Kongsberg kommune
467R Forslag til bestemmelser er sist revidert
§1
01.09.2015
PLANTYPE, PLANENS FORMÅL OG AVGRENSNING
Reguleringsplanen er en detaljregulering etter Plan- og bygningsloven § 12-3.
Planen skal legge til rette for etablering av konsentrert bebyggelse og blokkbebyggelse i form
av 2-/4-mannsboliger og leilighetshus – inntil til sammen 28 boenheter.
Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert 07.09.2015.
Planen vil erstatte del av reguleringsplan 084R, Steglet, vedtatt 12.01.71. med endring vedtatt
21.8.84.
§2
REGULERINGSFORMÅL
Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) § 12-5:
a) Bebyggelse og anlegg (PBL § 12-5 nr. 1)
- Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse
- Boligbebyggelse - blokkbebyggelse
- Renovasjon
b)
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL § 12-5 nr. 2)
- Kjøreveg
- Annen veggrunn – tekniske anlegg
- Parkeringsplasser (på grunn)
c)
Grønnstruktur (PBL § 12-5 nr. 3)
- Naturområde
d)
Bruk og vern av sjø og vassdrag (PBL § 12-5 nr. 6)
- Naturområde
§3
HENSYNSSONER
Innenfor planområdet er følgende hensynssoner innført, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL)
§§ 12-6 og 11-8:
a)
Sikringssone (PBL § 11-8 a)
- Frisikt
b)
Faresone (PBL § 11-8 a)
- Flomfare
Bestemmelser til reguleringsplan 467R
Gesellveien 8-14 Boliger
Side 1 av 5
§4
REKKEFØLGEBESTEMMELSER
§ 4.1
Krav til veger, vann- og avløpsledninger
Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak for trafikkområder, vann-, overvann- og avløpsledninger, skal tekniske planer for disse være godkjent av kommunen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes
§ 4.2
Krav før tillatelse til tiltak
Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak, skal det være gitt brukstillatelse for veg SKV1 og
hovedledning for vann og avløp.
§ 4.3
Krav før ferdigattest for tiltak
Før det utstedes ferdigattest for tiltak, skal tilhørende utearealer og lekeplasser, samt erosjons
sikring av Sellikbekken, være ferdig opparbeidet slik de er beskrevet og godkjent i utomhusplanen. Dersom bygninger eller anlegg tas i bruk vinterstid, skal utearealene opparbeides så
snart som mulig påfølgende vår.
§5
FELLESBESTEMMELSER
Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert.
§ 5.1
Leikeplasser
Boligene innenfor denne reguleringsplanen skal få dekket sine behov for leikeplasser på
følgende måte. Kvalitetskrav er angitt i kommuneplanbestemmelsene.
- Strøksleikeplass og nærleikeplass ved Wennersborg skole.
- Småbarnsleikeplasser for konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse, avsatt som
bestemmelsesområde på plankartet.
§ 5.2
Tomtedeling
Innenfor planområdet er det tillatt med tomtedeling og seksjonering av enheter. I BKS kan det
tillates opprettelse av eiendommer for hver enkelt bygning/lekeplass.
§ 5.3
Gjerde og hekk
Det kan plasseres gjerder, hekker, steiner e.l. i eiendomsgrensene. Materialvalg og fargebruk
på gjerde skal være avstemt mot omgivelsene, og maksimal tillatt høyde er 1,1 m.
Mellom boligområde og landbruks-, natur- og friluftsområdet skal eiendomsgrense markeres
med hekk, gjerde eller lignende.
§ 5.4
Kabler og ledninger
Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal
innenfor planområdet legges som jordkabler.
§ 5.5
Kulturminner
Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som
omtalt i lov om kulturminner § 8 2.ledd.
§ 5.6
Flom og stabilitet
Innenfor planområdet tillates ikke bygninger for varig opphold med gulvhøyder (ok. gulv)
lavere enn minimumshøyder:
Profil 1: 168,7 moh
Profil 2: 168,3 moh
Profil 3: 167,4 moh
Profil 4: 163,4 moh
Bestemmelser til reguleringsplan 467R
Gesellveien 8-14 Boliger
Side 2 av 5
Andre bygg og bygninger med parkeringskjeller, tillates 1 meter lavere enn høydeangivelser i
oppgitte profiler. (Profiler er påført plankartet).
Minimumshøyden i mellomsonene regnes som skråplanet mellom disse høydene.
Sellikbekken skal erosjonssikres basert på beregninger i notat fra Asplan Viak datert 17.08.15.
Maks oppfylling innenfor planområdet er 1.5 meter over opprinnelig terreng.
§6
BEBYGGELSE OG ANLEGG.
§ 6.1
a)
Fellesbestemmelser for boligbebyggelse (§§ 6.2 og 6.3)
Grad av utnytting
Prosent bebygd areal skal ikke overstige 40 % BYA inklusiv overflateparkering.
b)
Byggehøyder
Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 6,5 m og mønehøyde på inntil
9,0 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. I skrått
terreng skal boligene ha underetasje. Med skrått terreng menes at terrenget faller minst 1,5 m
i husets bredde. Med skrått terreng og underetasje kan boligene ha gesimshøyde på inntil 7,5
m og mønehøyde på inntil 10,5 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå
rundt bygningen.
c)
Plassering av bygg
Frittstående bod, uthus o.l. mindre bygninger (jfr. PBL § 29-4) kan oppføres inntil 2 m fra kanten av regulert kjøreveg, eller inntil 1 m fra tomtegrense / eiendomsgrense, eventuelt bygges
sammen med tilsvarende bygning på naboeiendom.
d)
Utforming av bebyggelse og anlegg
Bygningenes hoveddel skal ha skråtak med takvinkel mellom 20 og 30 grader.
Bod, uthus o.l. mindre bygninger skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk
som hovedhuset.
e)
Terrasser / balkonger
Terrasser / balkonger skal tilpasses bygningen og terrenget. Terrasser / balkonger som ligger
mer enn 1,0 m over terreng skal maksimalt stikke 2,0 m ut fra vegglivet og være på maksimalt
10 kvm per boenhet utenfor vegglivet.
For gode estetiske løsninger kan kommunen tillate at areal på terrasse økes med areal i innvendige hjørner, i inntrekk i fasaden og der terrasse er overbygd med tak, og at avstanden fra
vegglivet økes tilsvarende.
f)
Lek
På området skal det anlegges sandleikeplass for de minste i samsvar med kommunal vedtekt.
Leikeplassen skal plasseres innenfor område avsatt som bestemmelsesområde i plankartet.
Lekeplassen skal være felles for alle boenhetene innenfor planområdet.
g)
Universell utforming
Minst 1/3 av boenhetene i henholdsvis BKS og BBB skal ha alle hovedfunksjoner på boligens
inngangsplan og være tilgjengelig slik dette er beskrevet i teknisk forskrift TEK 10 kap. 12-2.
h)
Plassering av parkering
25 % av biloppstillingsplassene skal plasseres under bakken eller i bygning.
§ 6.2
a)
Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (BKS)
Arealbruk
I disse områdene er det tillatt å oppføre boligbebyggelse som konsentrert småhusbebyggelse
(tomannsboliger og firemannsboliger) med tilhørende anlegg.
Det kan etableres inntil 10 boenheter i område BKS.
Bestemmelser til reguleringsplan 467R
Gesellveien 8-14 Boliger
Side 3 av 5
b)
Parkering
Det skal avsettes minst 1,2 parkeringsplasser pr boenhet. Minst 0,5 parkeringsplass pr boenhet skal være i parkeringskjeller/underetasje. Minst en oppstillingsplass skal være HCtilpasset. I tillegg skal det avsettes minst 0,2 plasser til gjesteparkering pr. boenhet.
For hver boenhet skal det avsettes minst 2 sykkeloppstillingsplasser.
c)
§ 6.3
a)
b)
MUA
For hver boenhet skal det avsettes minst 100 m2 MUA. Av dette skal minst 7 m2 utgjøre privat
MUA. Felles uteoppholdsareal skal gis en visuell og funksjonell oppdeling i halvprivate soner,
og det skal legges spesiell vekt på kvalitet i vegetasjon og materialbruk.
Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BBB)
Arealbruk
I disse områdene er det tillatt å oppføre blokkbebyggelse med tilhørende anlegg.
Det kan etableres inntil 18 boenheter i område BKS.
Parkering
Det skal avsettes minst 0,5 parkeringsplasser pr. boenhet. Minst en oppstillingsplass skal
være HC-tilpasset.
For hver boenhet skal det avsettes minst 1 sykkeloppstillingsplasser.
c)
MUA
For hver boenhet skal det avsettes minst 30 m2 MUA. Av dette skal minst 3 m2 utgjøre privat
MUA. Felles uteoppholdsareal skal gis en visuell og funksjonell oppdeling i halvprivate soner,
og det skal legges spesiell vekt på kvalitet i vegetasjon og materialbruk.
d)
Turveg
Innenfor området skal det opparbeides en turveiforbindelse fra parkeringsplassen og sørover.
Vegen skal være minst 1,2 meter bred og markeres i terrenget slik at det tydelig fremgår hva
som er allment gangareal. Turvegen skal være tilgjengelig for allmennheten.
§ 6.4
Renovasjonsanlegg (BRE)
I dette området er det tillatt å plassere avfallsbeholdere. Det er også tillatt med oppføring av
avfallshus. Dette skal harmonere med boligenes fargebruk og utforming.
Området skal være felles for alle boenhetene innenfor planområdet.
§7
SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR
Samferdselsanleggene skal opparbeides med utforming og bredder som vist på plankartet.
Ved opparbeidelsen av samferdselsanleggene kan det foretas justering av grensene mellom
de ulike samferdselsformålene.
§ 7.1
Kjøreveg (f_SKV)
I dette område er det tillatt å etablere kjøreveg. Bredden på arealet omfatter kjørebane samt
skulder.
Kv1 skal være felles for alle boenhetene innenfor planområdet.
§ 7.2
Annen veggrunn – tekniske anlegg (STV)
I disse områdene er det tillatt å etablere grøfter, kantstein og snøopplag.
§ 7.3
Parkeringsplasser (f_SPP)
I dette området tillates etablering av parkeringsplasser. Området er felles for BKS og BBB.
Ved tomtedeling/seksjonering skal plassene fordeles slik at hver av formålene får dekket sitt
parkeringskrav. Området skal kunne benyttes som gangareal for allmennheten.
Bestemmelser til reguleringsplan 467R
Gesellveien 8-14 Boliger
Side 4 av 5
§8
GRØNNSTRUKTUR
§ 8.1
Naturområde (GN)
Området omfatter areal mellom bekkekant og parkering. Innenfor området tillates etablering
av erosjonssikring og oppfylling.
Naturområdet er felles for boenhetene innenfor planområdet.
§9
BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG
Naturområde (VN)
Området omfatter Sellikbekken.
§ 10
HENSYNSSONER
§ 10.1 Sikringssone - Frisikt H140
Denne hensynssonen er vist med svart skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Hensynssonen skal ivareta behovet for frisikt i kryssområder. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten kan tillates.
§ 10.2 Faresone - Flomfare H320
Sonen markerer avgrensing av en beregnet 200-årsflom med sikkerhetsmargin 1m. Hensynssonen skal ivareta behovet for å hindre utbygging som kan ta skade av oversvømmelse / flom
ved kraftig nedbør og/eller snøsmelting, se § 5.6.
§ 11
FORHOLDET MELLOM REGULERINGSPLANEN OG KOMMUNEPLANENS AREALDEL
Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel skal utfylle reguleringsplanens bestemmelser.
Der det er motstrid mellom disse bestemmelsene, skal reguleringsplanens bestemmelser gjelde foran arealdelens bestemmelser inntil arealdel som blir vedtatt etter denne reguleringsplanen eventuelt fastsetter noe annet.
Bestemmelser til reguleringsplan 467R
Gesellveien 8-14 Boliger
Side 5 av 5