Bøeseter Konferansehall Planbeskrivelse Utgave: 1 Dato: 2014-02-25 Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Utgave/dato: Arkivreferanse: Lagringsnavn: Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Bøeseter Konferansehall Planbeskrivelse 1 / 2014-02-25 Rapport.docx 534344 – Reguleringsplan Bøeseter konferansehall Utarbeidelse av detaljreguleringsplan for kongresshall på Bøeseter innenfor gjeldene reguleringsplan. Ingvild Johnsen Jokstad Plan og urbanisme Reguleringsplan Skrevet av: Kvalitetskontroll: Ingvild Johnsen Jokstad ÅMF Asplan Viak AS www.asplanviak.no Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Estatia Resort Norefjell for å utarbeide detaljreguleringsplan for Bøeseter Kongresshall. Anne R. Varden har vært oppdragsgivers kontaktperson for oppdraget. Ingvild Johnsen Jokstad har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Kongsberg, 25/02/2014 Ingvild Johnsen Jokstad Oppdragsleder Bøeseter Konferansehall Åse Marit R. Flesseberg Kvalitetssikrer Asplan Viak AS Planbeskrivelse 1 INNLEDNING 1.1 Formål 3 Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvidelse av Estatia Resort Norefjell med en kongresshall i underkant av 1000m2. Kongresshallen skal romme kjøkken, lager, møtesal med mulighet for servering og toaletter, og vil ha adkomst fra eksisterende hotelldel. Foreløpige arkitekttegninger. Oversiktsplan og grunnplan U etasje. Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 1.2 4 Bakgrunn og planstatus Estatia Resort Norefjell har vært i virke i omlag 5 år. Hotellet har befestet seg i markedet som Norges største fjellhotell med i underkant av 2.000 senger. Hotellet har god kapasitet på senger, men har kapasitetsbrist innenfor lokaler for bruk til kurs & konferanse, event, større tilstelninger og idrettsarrangementer. Norefjelltrippelen (løp/marsj, sykkel og ski) har befestet sin posisjon med omlag 1000 deltagere. I tillegg er Norefjellsområdet en betydelig vinterdestinasjon med skiløyper og alpinanlegg. Hotellet ønsker å utvide for å være en arena for større arrangement. Et utvidet areal til kongresshall krevet at det utarbeides reguleringsplan med offentlig ettersyn og høring. Området inngår i vedtatt reguleringsplan Bøseter Fjellandsby og er i hovedsak regulert til felles friareal. Gjelde reguleringsplan vedtatt i 2006. Planområde som nå reguleres vises med rød sirkel. Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 2 OMRÅDEBESKRIVELSE 2.1 Beliggenhet: 5 Estatia Resort Norefjell ligger på den sørlige delen av Norefjell, om lag 800 m.o.h. Hotellet ligger rett vest for Bøsetra. Området er lokalisert 12,5 km fra Noresund som er kommunesenteret i Krødsherad. Planområde ligger innenfor rød sirkel 2.2 Hotellområdet Hotellet består av en hotellseksjon og en tilhørende leilighetslandsby. I tilknytning til hotellet er det etablert et tjern med tursti rundt. Rundt hotellet ligger det flere frittliggende hytter og det er et nett av skiløyper omkring. Alpinbakker ligger tett ved. Hotellet ligger på eiendom 203/9 eiet av Knut Sønstebø og Norefjell Utvikling. Estatia Resort Norefjell sett østover. I forgrunn ses leilighetslandsbyen, i bakgrunn alpinbakker. Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 2.3 6 Reguleringsområdet Område som reguleres ligger inntil selve hotellseksjonen og mellom hovedatkomst til resepsjon og landsbyleilighetene. Området er i hovedsak regulert til felles friområde, men benyttes ikke til dette da arealet ligger i en veiskråning og utgjør en buffer mellom vei og landsbyleilighetene. Området er også del av ski inn/ut i tilknytning til den nærliggende alpinbakken i øst. Dette vil i liten gard bli berørt av tiltaket. Kartet nedenfor vises varslet plangrense. Bakgrunn for en utstrakt planavgrensning, var for å kunne vurdere ulike adkomstalternativer. Område som ble varslet. Hotellet til høyre og leiligheter til venstre. Kongresshallen vil plasseres foran hotellet. Bøeseter Konferansehall Området sett nordover mot eksisterende adkomst til hotellets resepsjon. Kongresshallen vil ligge 3 meter under nivå herfra. Taket vil flukte nivå på vei hvor traktoren er. Asplan Viak AS Planbeskrivelse 2.4 7 Eksisterende bebyggelse Området ligger innenfor etablerte fritids- og setermiljøer som kan skimtes i bakgrunn. Mørke jordfarger dominerer. Hotellkomplekset har mørkbeiset ytterkledning. Bygningskroppen er brutt opp i flere deler/volumer/høyder med saltak. Grunnmur er forblendet med stein. Veg- og trafikkforhold Bildet viser adkomst gjennom hotellet og frem til resepsjonen med snumuligheter for buss. Fri høyde her er 4,2m. Parkering både for hotellet og leilighetene i landsbyen forgår i kjelleretasje under. 2.5 Terrengforhold, landskap og vegetasjon ADKOMSTVEG FORKANT LEILIGHETSBYGG Bøeseter Konferansehall Området mellom landsby og veg er skrående og utgjør en høydeforskjell på om lag 7 meter. Asplan Viak AS Planbeskrivelse 3 PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER 3.1 Planen og formålene 8 Planens formål er å legge til rette for en kongresshall. Hallen skal ha direkte adkomst fra dagens hotell, og det synes naturlig å regulere til hotell fremfor et rent kongressformål da byggene koples sammen. Hotellformålet vil dekke område mellom adkomstveg og leilighetslandsby. Selve kongresshallen vil bli liggende mellom dagens vegskråning og aktivitetsområde for ski, med glidende overganger mellom disse. Det vil av den grunn tillates tiltak som er nødvendig for å sikre vegskråning til dagens kjøreadkomst samt skiaktivitet innenfor hotellformålet. Det er ønskelig å ha kjøreadkomst til Kongresshallen for varelevering etc. Det er i dag etablert adkomst og internveier i landsbyen som kan forlenges mot kongresshallen. Se grønn linje på kart side 11. Av sikkerhetsmessige grunner vil adkomsten ha bom for å hindre kjøring utover varelevering. Øst for kongresshallen avsettes området for midlertidig rigg og anlegg. Formålene vil være friområde og turveg med bakgrunn i gjeldene plan. Det synes unødvendig å differensiere i flere grønne formål enn nødvendig, selv om formål som turdrag/alpinområde har vært vurdert. Fotomontasje som viser planlagt Kongresshall Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 3.2 9 PLANKART MED ILLUSTRASJONER Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 10 3.3 Tema og konsekvenser: Landskapstilpasning Kongresshallen legges i skrående terreng der gulvnivå vil ligge 3 meter under gjennomsnittlig terreng. Totalt vil bygget ha en høyde på om lag 6 meter, og det flate torvtaket vil flukte nivå på adkomstvegen. Materialet i eksteriøret skal harmonere med eksisterende bebyggelse slik som ytterpanel og steinmurer. Skråningen inntil kongresshallens østre kortside, skal danderes og sås til med gress etter anleggsperioden. Bygget vil således harmonere godt med landskapet for øvrig og virke lite fremtredende. Konsekvens: Tiltaket har ingen konsekvens for landskapet Veg Overbygg i tre Leilighet Kongresshall Eksisterende terreng Rampe Snittoppriss A. Snittlinje vises på plankartet på forrige side Kongresshall Leilighet Eksisterende terreng Veg Nytt terreng Støttemur Støttemur tiplases Snittoppriss B. Snittlinje vises på plankartet på forrige side Nærmiljø og friluftsliv Kongresshallen vil bli liggende tett inntil dagens ski inn/ut-område. Ved etablering av kongresshall og dens «gårdsplass» vil terrenget bli noe endret og forholdene for skiaktiviteten kan bli påvirket. Ved god planlegging lar dette seg løse på en god måte. Konsekvens: Tiltaket har ingen/lite negativ konsekvens. Trafikksikkerhet Trafikkbelastningen vil ikke øke vesentlig ved etablering av kongresshall. Hallen skal basere seg på eksisterende adkomst og parkering, som har god kapasitet og standard. Varelevering til Kongresshallen er mulig via forbindelse til dagens parkeringskjeller. I tillegg åpnes det opp for at hallen får adkomstmuligheter via landsbyen for større varelevering og drift av utearealer. Konsekvens: Tiltaket har ingen/lite negativ konsekvens for trafikksikkerhet. Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 11 Universell utforming Kongresshallen vil ha tilrettelagte handicaptoaletter og egen handicaputgang til «gårdsplass» For øvrig forbindes hallen til eksisterende hotellseksjon hvor det er gjesteheis. Det vil bli stilt krav i reguleringsbestemmelsene at fellesarealer får universell utforming. Konsekvens: Tiltaket har ingen/lite positiv konsekvens for universell utforming Anleggstrafikk I forbindelse med anleggsperioden vil det være behov å frakte ut store mengder masse. Det har vært vurdert 4 ulike anleggsveier der d) er valgt. a) Gjennom leilighetslandsby (grønn). Det å basere seg på anleggstrafikk gjennom leilighetslandsbyen er ikke heldig. Det vil være en belastning for de som bor der og veien har dårlig fremkommelighet. b) Rundt tjernet på opparbeidet sti (gul). Veien/stien rundt tjernet er ikke dimensjonert for denne type trafikk. c) Lage en helt ny anleggsvei (rosa). Dyrt og krever inngrep i friområder. d) Bruke dagens hovedatkomst (blå) Etablere midlertidig anleggsområdet i deler av skibakken/friområde og bruker hovedatkomsten til Hotellet. Dette vi være billigste og minst belastende alternativ for landsbyen, selv om man får anleggstrafikk utenfor resepsjon. Masser kan fraktes opp til nivå for lastebil med gravere eller dosere. Stigningen vil være tilfredsstillende (ca 1:5) for denne type maskiner. Området må uansett bearbeides etter at Hallen er på plass. Konsekvens: Ingen/lite negativ Alternative anleggsveier Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 12 Støy Konsekvens: Tiltaket vil ha negativ konsekvens i anleggsperioden, men ingen konsekvens i ettertid. Kommunalteknikk Det forutsettes at dagens VA-kapasitet er tilfredsstillende. I dag ligger hovedstrømforsyningen og VA til hotellet langs hotellets østre yttervegg. Det vil kunne være nødvendig å legge denne om ved etablering av kongresshallen. Konsekvens: Tiltaket vil ha økonomisk konsekvens dersom ledningsnett må legges om. 4 ROS-ANALYSE Farekategori Relevant fare Vurdering av konsekvenser og tiltak NATURFARER 1. Snø eller steinskred Nei 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet 3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk. Nei 4. Er områdene spesielt vindutsatt? Nei 5. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv) Nei 6. Er det radon i grunnen? 7. Vindfall som følge av uttak av skog Delvis ? Det må vurderes hvorvidt eksisterende adkomstvei og dens skråning skal sikres Taket på Kongresshallen krever rekkverk Tiltaket må oppfylle krav i TEK 10 Nei MENNESKE- OG VIRKSOMHETSBASERTE FARER 8. Vil utilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? Nei 9. Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området? Nei Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS Planbeskrivelse 13 10. Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: - Elektrisitet Delvis - Teletjenester Delvis - Vannforsyning Delvis - Renovasjon/spillvann Delvis - Transportnett Delvis 11. Spesielle farer ved bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - Til skole/barnehage - Til nærmiljøanlegg - Til forretning - Til busstopp Uaktuelt Uaktuelt Uaktuelt Uaktuelt 12. Brannberedskap - - Omfatter området spesielt farlige anlegg Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde/trykk)? Har området bare en mulig adkomst for brannbil? Nei ? Nei Kan nås både fra eksisterende adkomst og fra leilighetslandsbyen TIDLIGERE BRUK 13. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet - Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. Nei ULOVLIG VIRKSOMHET 14. Sabotasje og terrorhandlinger Bøeseter Konferansehall Nei Asplan Viak AS Planbeskrivelse 14 5 PLANPROSESS OG MEDVIRKING HVA Oppstartsmøte Varsling av oppstart Høringsfrist Innlevering av planmateriale til 1. gangs behandling 5.1 NÅR 30.01.14. 01.02.14 01.02.14-24.02.14 25.02.14 INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Private innspill Krødsherad e-verk Muntlig innspill. Gjør oppmerksom på at hovedstrømforsyning til hotellet går på yttersiden av hotellets østre vegg, og at denne kan komme i konflikt med tiltaket. Kommentar: Tas inn i rekkefølgebestemmelsene om at dette, sammen med VA, må sikres før tiltaket igangsettes. Innspill fra offentlige myndigheter Buskerud Fylkeskommune 07.02.14 Det er foretatt arkeologiske registeringer i forbindelse med reguleringsplaner tidligere, uten funn av automatiske fredede kulturminner. Ingen kulturminner er registret i forhold til det avgrensede område for detaljregulering. Se ikke behov for nye registeringer, ber om at Kulturminnelovens § 8, 2.ledd Kommentar: Tas inn i bestemmelsene. Bøeseter Konferansehall Asplan Viak AS