Verdivurdering – Hauskvartalet.
R Verdivurdering Hauskvartalet, Oslo Gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 i Oslo kommune 25.11.2014 R Verdivurdering INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG INNLEDNINGIMANDAT FAKTISKE OPPLYSNINGER VERDIGRUNNLAG Premisser Metode Markedsvurdering 12 12 12 13 VERDIBEREGNING BRENNERIVEIEN 1 Påregnelig utnyttelse Salgspriser Anleggskostnader Risiko Verdiberegning 14 14 14 15 15 16 VERDIBEREGNING HAUSMANNS GATE 40 Påregnelig utnyttelse Salgspriser Anleggskostnader Risiko Verdiberegning 17 17 17 17 18 18 VERDIBERGENING HAUSMANNS GATE 42 Premisser/påregnelig utnyttelse Verdigrunnlag boliger Verdigrunnlag forretningsdel Verdiberegning 20 20 20 VERDIBERGENING "SlRKUSTOMTEN" Påregnelig utnyttelse Verdiberegning 24 24 24 KONKLUSJON 26 verdivurdering Hauskvartalet 251114 22 Side 2 av 26 R Verdivurdering SAMMENDRAG Takstobjekt Hauskvartalet, Oslo Gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 Oslo kommune Mandat Oppdraget er å vurdere verdien av eiendommene Hausmanns gate 28-32, 40 og 42 samt Brenneriveien 1. Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet.Verdien skal beregnes som en normal_ salgsverdi (markedsverdi) for de angjeldende eiendommene. Markedsverdien er definert som den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommene ved et salg pà det frie markedet. Den merverdi en ~.; særinteresse kan være villig til å gi for eiendommene er ikke vurdert. ' åå ` á i - Nøkkelinformasjon Eiendomstype: Bolig, forretning og sirkushall Hjemmelshaver: Oslo kommune 2 273 Tomtenes samlede areal (mi) Reguleringsplan: Formal: S-43B7,18.06.2008 Bolig, allmennyttig formal, forretning m.fl. 1 860 Paregnelig utnyttelse bolig (ikke verneverdig, m' BRA): Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet beliggende rett vest for Akerselva i bydel Grünerløkka sentralt i Oslo. Foruten de angjeldende eiendommene består Hauskvartalet av Hausmanns gate 34 også kjent som kulturhuset Hausmania. Området er både et etablert boligområde bestående av tradisjonelle bygårder og et næringsområde med kontorer og forretningsvirksomhet. Det nyutviklede handels- og boligområdet Vulkan er beliggende nord for eiendommene. Det er relativt kort avstand til barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon i form av buss. Noe lengre til Oslo S med T-bane-, trikk- og togforbindelse. Eiendommene Hausmanns gate 40 og 42 er bebygd med bygårder hvorav sistnevnte er verneverdig. De øvrige eiendommene er ubebygde. På bakgrunn av dette samt ulik regulering er det utført separate beregninger for de angjeldende eiendommene. For eiendommene regulert til boligformål har vi benyttet tomteprisbelastningsmetoden som gir den restverdi ved å beregne eiendommens normale salgsverdi etter fradrag av de totale bygge-/renoveringskostnader, hensyntatt prosjektets risiko. De angjeldende eiendommene i søndre del av Hauskvartalet utgjør den såkalte "Sirkustomten" og er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall). For denne har vi beregnet verdien på basert på tomtegrunnen som en andel av totale anleggskostnader. Konklusjon markedsverdi Basert på våre beregninger har vi konkludert med følgende verdi for de angjeldende eiendommene: Verdi Verdi Verdi Verdi Sum Brenneriveien 1 Hausmanns gate 40 Hausmanns gate 42 "Sirkustomten" verdi hele utviklingsområdet 5 100 000 4 6 2 18 700 500 500 800 O00 O00 000 000 Kronerfemmillioneretthundretusen 00/100 Kronerfiremillionersyvhundretusen OO/100 Kronerseksmillionerfemhundretusen O0/100 Kronertomilllonerfemhundretusen 00/100 Kronerattenmillioneråttehundretusen 00/100 Vurderingen er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. /j Oslo, 25.11.2014 BER Verdivurdering AS Drammensveien 126 A, 0277 Oslo Tlf. 22 56 29 44 - Telefaks: 22 56 23 36 í/ Ã * t/ Johan Berg-Svendsen Siviløkonom MNTF Mmm Morten Høiseth Sivilingeniør M.Sc. i Verdivurdering Hauskvartalet 251114 3 av 26 Verdivurdering B R INNLEDNING/MANDAT Oppdraget: Seniorkonsulent Stein Løvold i Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) har anmodet BER Verdivurdering AS om å vurdere verdien av eiendommene Hausmanns gate 28-32, 40 og 42 samt Brenneriveien 1. Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet og har matrikkel gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304. Oppdraget er å beregne normal salgsverdi (markedsverdi) for de angjeldende eiendommene. Eiendommene skal vurderes samlet og verdiene skal beregnes basert på gjeldende regulerings- og kommune(del)planer. Markedsverdien er definert som den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til à betale for eiendommen ved et salg på det frie markedet. Den merverdi en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er ikke vurdert. Taksten skal benyttes i forbindelse med et eventuelt salg av eiendommene. Andre forutsetninger/ opplysninger: Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til pàtenkt bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. Markedsverdien er henført til dagens dato og det forutsettes at: - det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommene som kan påvirke eiendommenes verdi. - mottatte muntlige og skriftlige opplysninger er korrekte. Det tas heller ikke med eventuelle forurensninger i grunn i verdiberegningen. For øvrig er vurderingen basert på egne observasjoner, erfaringer med markedet og eiendomsbransjen generelt samt konkrete referansetall. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med oppdraget og forutsettes i denne verdivurdering ikke ä ha verdipàvirkende effekt. FAKTISKE OPPLYSNINGER Besiktigelse: Eiendommene ble besiktiget den 22. september 2014. Seniorkonsulent Løvold viste eiendommene og ga faktiske opplysninger. Stein Hausmanns gate 40 var ikke tilgjengelig på befaringsdagen og ble kun besiktiget utvendig. Dokumenter: Vi har mottatt følgende dokumenter i forbindelse med verdivurderingen: - Bestillingsskjema, datert 07.10.14 (EBY) - Reguleringskart - Utskrift fra grunnboken for eiendommene gnr. 208, bnr. 60, 295, 297, 299, 303 og 304. - Små reguleringsendringer, planforslag til vedtak, datert 02.10.14 (Plan- og bygningsetaten) - Plantegninger Hausmanns gate 42, datert 03.09.2004 (Derlick Arkitekter AS) - Arealberegning eiendommen gnr. 208, bnr. 180, datert 28.10.14 (EBY) - Takst Hausmanns gate 42, datert 17.07.2012 (A.L. Høyer AS) - Tilstandsvurdering Hausmanns gate 42, datert 12.06.2012 (Høyer Finseth AS) - Forslag til salgsprospekt og salgskontrakt, udatert (EBY) - Notat Forurensningsseksjonen, datert 17.11.2014 (EBY) Vi har forøvrig innhentet informasjon fra Eiendomsdata/grunnboken samt fra Oslo kommunes hjemmesider. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 4 av 26 Verdivurdering Registerbetegnelse og hjemmel: Eiendommene som omfattes av dette dokument har i henhold til Eiendomsdata følgende registerbetegnelser, adresser og hjemmelshavere: Gnr./bnr. 208/60 208/180 208/295 208/297 208/299 208/303 208/304 Tomt: Adresse Brenneriveien 1 Vestre Elvebakke Hausmanns gate Hausmanns gate Hausmanns gate Hausmanns gate Hausmanns gate Hjemmelshaver Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune 10 28 30 32 40 42 I henhold til Eiendomsdata har eiendommen gnr. 208, bnr 180 et areal på 279,8 m? Imidlertid skal en del av tomteområdet til naboeiendommen i nord (gnr. 208, bnr. 181) på ca. 75 m* innlemmes i eiendommen gnr. 208, bnr. 180 samt at eiendommen gnr. 208, bnr. 180 skal avstå et areal på ca. 5 m* til naboeiendommen i vest (gnr. 208, bnr. 300). I henhold til mottatt informasjon vil eiendommen gnr. 208, bnr. 180 ved endt kartforretning få et areal på ca. 350m? Tomtene gnr. 208, bnr. 180, 295, 297 og 299 er alle ubebygde og utgjør den såkalte "Sirkustomten". I henhold til overnevnte beskrivelse samt Eiendomsdata har tomtene følgende areal: Gnr.lbnr. 208/295 208/297 208/299 Areal 350,0 309,5 171,0 166,0 Sum "Sirkustomten" 996,5 208/60 208/303 208/304 616,4 346,2 313,9 208/180 ved endt kartforretning Sum totalt tomteareal 2273,0 Den såkalte "Sirkustomten" er hovedsakelig flat og planert, men den nordøstlige delen av tomten skråner mot nordøst. Tomten gnr. 208, bnr. 60 er også ubebygd og flat, mens øvrige tomter skråner noe mot henholdsvis nord- og sørøst. Beliggenhet: Eiendommene er en del av det såkalte W Hauskvartalet beliggende rett vest for Akerselva i bydel Grünerløkka sentralt i Oslo. Foruten de angjeldende ` f.. eiendommene består Hauskvartalet av Hausmanns gate 34 også kulturhuset Hausmania. kjent som Området er både et etablert boligområde å bestående av tradisjonelle bygårder og et næringsområde med kontorer og forretningsvirksomhet. Det nyutviklede attraktive handelsog Vulkan er beliggende eiendommene. 03”’ jg Ut .jl og boligområdet nord for Iwm 2°°°“ l Det er relativt kort avstand til barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon i form av buss. Noe lengre til Oslo S med T-bane-, trikk- og togforbindelse. verdivurdering Hauskvartalet 251114 5av 26 R Verdivurderim Bebyggelse: Eiendommen Hausmannsgate 42, (gnr. 208, bnr. 304) er bebygd med en bygård over 4 etasjer pluss kjeller og loft. Bebyggelsen er hovedsakelig innredet til boliger i tillegg til noe næringsarealer i 1. etasje. Bygården er oppført med bærende konstruksjoner i mur og etasjeskillere antatt bestående av trebjelkelag. Fasaden mot Hausmanns gate/Brenneriveien består av pusset mur med gesimsbånd. Fasaden mot bakgård består av forblendet murstein. Taket er av typen saltak og består av takstoler i tre med ukjent tekking. Alle vinduer i bygården er murt igjen, bortsett fra to vinduer på gateplan. I henhold til mottatt informasjon var det originalt ornamenter over vinduene i bygården. Eiendommen Hausmannsgate 40, (gnr. 208,bnr. 303) er bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. I henhold til mottatt informasjon og Eiendomsdata er bebyggelsen innredet til boliger med 3 leiligheter i hver etasje. Bygården er oppført i bærende konstruksjoner mur og etasjeskillere antatt i trebjelkelag. Videre er det pusset, malt fasade og tak av typen saltak med ukjent tekking. De øvrige eiendommene er som tidligere nevnt ubebygd. Arealer: Vi har ikke mottatt arealoppgave for bebyggelsen. For eiendommen gnr. 208, bnr. 304 har vi således estimert bebyggelsens bruttoareal (BTA) og bruksareal (BRA) basert på mottatte plantegninger for 1.-4. etasje samt kontrollmål gjort på stedet. Vi har imidlertid ikke mottatt plantegninger eiendommen gnr. 208, bnr. 303 og derfor benyttet bruksareal i henhold til Eiendomsdata samt estimert bruttoarealet basert på normale konverteringsfaktorer. Basert på vår erfaring med denne type bebyggelse er bruksarealet (BRA) normalt beliggende mellom 5 og 10 % lavere enn bruttoarealet og har i vårt verdigrunnlag lagt til grunn gjennomsnittet av de overnevnte intervall. Basert på ovenforstående bebyggelse: Eiendom Etasje 208/303 Kjeller 1. etg. 2. etg. 3. etg Loft har vi benyttet følgende Formål Lager og bodareal Bolig Bolig Bolig Lager og bodareal Sum BRA 1.-3. etg./BTA kj.-3. etg. 208/304 Kjeller 1. etg. 2. etg. 3. etg. 4. etg. Loft Sum BRA 1.-4. etg/BTA alle etg. Sum bebygget areal Lager og bodareal Disponibelt Bolig Bolig Bolig Lager og bodareal arealer for eksisterende BRA BTA 161 173 217 217 N/A 174 187 235 235 N/A 607 831 N/A 204 218 218 218 N/A 858 250 246 250 250 250 250 1 496 1 465 2 327 Beregningene er som nevnt basert på kontrollmålinger, mottatte tegninger av varierende kvalitet og Eiendomsdata. Det er derfor noe usikkerhet knyttet til enkelte arealer. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 6 av 26 R Verdivurdering Beskrivelse: Hausmanns gate 42 (gnr./bnr. 208/304) er som tidligere nevnt bebygd med en bygård fra 1882 over 4 etasjer pluss 'i kjeller og loft. Bygget ble i 1999 okkupert og var bebodd av okkupanter i 4 år. Bygården er for tiden ubebodd og som tidligere nevnt er alle vinduer bortsett fra to vinduer på gateplan er murt igjen. l Kjelleretasjen har adkomst via trapperom og består i hovedsak av rom for lagring. Det er jordgulv, vegger bestående av ubehandlet grunnmur og murvegger samt enkle skillevegger oppført i tre. Videre er det ubehandlet trebjelker og trebord i himling. Det er stedvis lav takhøyde. 1. etasje består av to deler begge med inngang fra gang mellom Hausmanns gate og bakgård. Den nordlige delen består av et lokale som tidligere er benyttet til næringsformål. Lokalet er utformet med to store rom, kjøkken, gang og toalett. Gulvet er dels belagt med fliser og dels med belegg. Flater er hvitmalte. Den sørlige delen av 1. etasje var ikke tilgjengelig på befaringsdagen. 2.-4. etasje har relativt lik planløsning og er utformet med to leiligheter i hver etasje. Leilighetene består av flere oppholds- og soverom samt kjøkken, wc og bad. Videre er det trappeløp i tilknytning til kjøkkenet i hver leilighet. Det er hovedsakelig belegg på gulv, malte vegger og tak i ulike farger. Taket er stedvis utformet med stukkatur og rosett. Toalettrom og bad er innredet med enkelt hvitt sanitærutstyr. Loftsetasjen fremstår som et råloft med skråtak. Det er tregulv, ubehandlede murvegger, takstoler i tre og himling beståendeav ubehandlettre. Som tidligere nevnt var eiendommen Hausmanns gate 40 (gnr. 208, bnr. 303) ikke tilgjengelig på befaringsdagen. I henhold til mottatt informasjon har imidlertid denne tilsvarende standard og tilstand som eiendommen Hausmanns gate 42. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. Tekniske anlegg: J I Hausmanns gate 42 er det elektriske anlegg av eldre årgang med sikringsskap med skrusikringer. Videre er det vann- og avløpsrør av eldre årgang. Det ble på befaring observert korrosjon på avløpsrør i kjeller av bygget. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 7av26 R verdivurdering I henhold til tilstandsanalyse av Hausmanns gate 42 datert 12.06.2012 utført av Høyer Finseth AS har det vært lekkasjer i bebyggelsen. Videre er de tekniske installasjonene gått ut på dato, tilfredsstiller ikke dagens krav og bruk er forbundet med brannfare. Vedlikehold: Eiendommen Hausmanns gate 42 har et betydelig etterslep på vedlikehold og fremstår som umoderne/utidsmessige. Lokalene er generelt preget av graffiti på vegger, malingavflassing, betydelig slitasje på gulv, vegger og tak. l henhold til tilstandsanalyse av bygget datert 12.06.2012 utført av Høyer Finseth AS har lekkasjer påført bygget vannskader og innestengt fukt. I kombinasjon med mangelfull ventilasjon har dette i henhold til rapporten forårsaket vekst av muggsopp i alle etasjer. Videre er det påvist ekte hussopp i kjeller og 1. etasje og det er grunn til å anta at det finnes skjulte sopp og råteskader inne i konstruksjonene. Utvendig fremstår Hausmanns gate 42 også med et betydelig vedlikeholdsbehov. Store deler av fasaden i bakgården preget av graffiti. Videre er vinduene som tidligere nevnt støpt igjen. Hausmanns gate 40 er som nevnt kun utvendig besiktiget. Bebyggelsen fremstår også med et etterslep på utvendig vedlikehold. Det er også her graffiti på deler av fasaden samt på tak. Imidlertid er ikke vinduene i denne bygården støpt igjen. Regulering: l henhold til Oslo kommunes hjemmesider omfattes det angjeldende området av reguleringsbestemmelser S-4387 "Reguleringsplan med reg.best. for Brenneriveien 1 m. fl. (Hauskvartalet)", “f datert 18.06.2008. Imidlertid har vi også lagt til grunn mottatt dokument "Brenneriveien 1 med flere, Grünerløkka, små reguleringsendringer, planforslag til ` vedtak", datert 02.10.14 utarbeidet av Plan- og bygningsetaten. I henhold til reguleringsbestemmelsene er det angjeldende området regulert til spesialområde- byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med: - Byggeområde for bolig Byggeområde allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) Spesialområde- bevaring (bolig, forretning) Fellesområde- gårdsplass, lek, opphold Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål: - Å legge til rette for utvikling av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides et miljøprogram i samarbeid med "Hauskvartalet" og eierne. Byggeområde for bolig - Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig. verdivurdering Hauskvartalet 251114 8av26 R verdivurdering Fellesbestemmelser Tillatt bruksareal BRA=10 510 m?. Bruksareal der avstand mellom himling og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygning er mindre enn 0,5 meter, tas ikke med i beregningen. Ved bruksareal der avstand mellom himiing og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen er mellom 0,5 og 1,5 meter skal 50% av arealet regnes med. Det tillates maks. 2 underetasjer, hvor overkant gulv på nederste etasje har minimum kote 2. Bygningene skal plasseres i henhold til byggelinjer, byggegrenser og gesims- og mønehøyder som angitt på plankartet. Fra 2. etasje og opp kan det oppføres balkonger på fasader inn mot felles gårdsrom. Balkonger kan gâ maks. 1,2 meter utover de på planen viste byggegrenser. Eventuelle fundamentering av balkonger må ikke leggebeslag på regulertfellesområde. Takene skal vurderes som en del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg m.m integreres i den arkitektoniske utformingen. Påbygg over angitt gesimshøyde kan tillates for nødvendig heis- og trappehus og i forbindelse med hageanlegg på tak med maks høyde=3 meter, og inntil 20% BYA av takareal. l Byggeområde for bolig Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 1 860 m? Leilighetene mot Hausmanns gate skal være gjennomgående. Uteareal per boenhet skal være 20% av boligens BRA. Maksimum 1/3 av uteoppholdsarealet kan godkjennes som takterrasse eller balkong. Byggeområde allmennyttig formål - (kultur, sirkushall/flerbrukshall) Tillatt bruksareal for Hausmania kulturhus skal ikke overstige BRA=3 900 m? Det tillates oppført heisekran tilknyttet sirkusaktiviteter. Sirkushall/flerbrukshall tillates oppført på hjørnet av Hausmanns gate og Vestre Elvebakke. Tillatt bruksareal for sirkushall/flerbrukshall skal ikke overstige BRA=4 750 m? Hovedatkomst for gående skal være Hausmanns gate. Spesialområde - bevaring (bolig, forretning) Alle meldings- og søknadspliktige tiltak skal foreligges Byantikvaren før det gis rammetillatelse/tillatelse til tiltak. Bygningen tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende. Ved istandsetting/restaurering av eksisterende bygning skal de opprinnelige materialer og elementer søkes bevart i sin sammenheng. Det opprinnelige og karakteristiske uttrykk med hensyn til utforming, materialbruk, farge og utførelse skal bevares. Forretninger tillates kun lokalisert i 1. etasje. Fellesområde-gårdsplass,lek, opphold Fellesområdet skal være felles for gnr. 208, bnr. 60, 303 og 304 og eventuelle utskilte parseller av disse. Arealet tillates ikke brukt til parkering, lagring eller lignende. Annet Avkjørsel skal være i henhold til piler avmerket på plankartet. Sykkelparkering skal opparbeides i henhold til den enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo. For boligdelen skal det være 20% flere sykkelparkerings-plasser enn normen. Det kreves ikke parkeringsplasser for biler, med unntak av HC-plasser til bevegelseshemmede. Det skal avsettes samlet min. 2 og maks 5 plasser for bolig og kulturformål. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 9 av 26 VerdivurderinL Grunnforurensninger: I henhold til notat datert 17.11.2014 utarbeidet av Forurensningsseksjonen i EBY er det basert på befaring av saigsarealet og jordprøver av enkelte av de angjeldende eiendommene, påvist forurensing på deler av salgsareal utover krav til gjeldende regulering i fyllmasser i øvre meter. l notatet anslåes kostnader henført til sanering av forurenset masse samlet beløper seg til ca. kr. 1 061 000,- eks. mva. Det henvises forøvrig til notatet. Vi vil for ordens skyld bemerke at forurensninger i grunnen er tomteeiers ansvar. Vi har i dette takstdokumentet ikke hensyntatt eventuelle kostnader til dette i verdigrunnlaget. Eventuelle kostnader til fjerning av forurensede masser vil komme til fradrag fra beregnet verdi. Salgskontrakt: I henhold til mottatt salgsprospekt og salgskontrakt er formålet med salget av eiendommene en utbygging av Hauskvartalet i samsvar med reguleringsplanen. Eiendommene selges som de er, jf. avhendingslovens § 3-9. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller lignende på eiendommen fra selgers side. Videre er minstekravene for utvikling av eiendommene: Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene skal utbygges og utvikles som et miljøprosjekt med miljøsertifisering etter BREEAMstandarden, klassifiseringsnivå PASS. Eiendommene skal utbygges og utvikles i henhold til gjeldende regulering og innen en utbyggingsfrist på 12 år. Brenneriveien 1 og fellesområdet skal også BREEAM-sertifiseres innen denne fristen. En eventuell kjøper av Hausmanns gate 40 kjøper eiendommen usett og med de som til enhver tid oppholder seg i bygget. Selger fraskriver seg ethvert krav/ansvar knyttet til dette forholdet. Dersom ovennevnte tidsfrister for utbygging/utvikling av den nye bebyggelsen på eiendommene ikke overholdes, er dette å betrakte som en forsinkelse og et alminnelig mislighold. Ved forsinkelse kan selger kreve dagbøter på kr. 2000,pr. dag regnet fra tidsfristen overskrides og frem til ferdigattest for den nye bebyggelsen på eiendommene foreligger. Videre skal kjøper for egen regning stille en samlet sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, forsinkelsesrente og inndrivelsesomkostninger ved mislighold. Sikkerheten stilles som påkravgaranti av bank, forsikringsselskap, annen kredittinstitusjon, eller morselskap/konsern. Som sikkerhet aksepteres også at garantibeløpet plasseres på sperret konto til fordel for Oslo kommune. Sikkerheten skal utgjøre kr. 10mill. Det henvises forøvrig til salgsprospekt og salgskontrakt. Spesielle forhold: I henhold til den nasjonale kulturminnedatabasen Askeladden er eiendommen Hausmanns gate 42 fra 09.01.2008 vernet etter plan- og bygningsloven. For denne type eiendommer er det egne bestemmelser knyttet til spesialområdet/ hensynssonen. Bestemmelsene fastsetter bruk og grenser for hva som kan tillates av endringer på eksisterende bebyggelse, og kan angi hva slags nybygg som kan oppføres innenfor området. I henhold til mottatt informasjon fra oppdragsgiver skal det tinglyses adkomstrett for de bakenforliggende eiendommene over eiendommen gnr. 208, bnr. 180 samt utarbeides bruksrettsavtale. Videre går det i henhold til mottatt overføringsnotat en vannledning over Sirkustomten fra Vestre Elvebakke til Hausmania kulturhus. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 10 av 26 R verdivurdering I henhold til grunnbokutskriften er eiendommen gnr. 208, bnr. 295 oppført med to pengeheftelser. Videre er de øvrige angjeldende eiendommene oppført med en pengeheftelse. I henhold til mottatt informasjon skal disse pengeheftelsene slettes av selger før overtagelse. Da kommunen kjøpte eiendommene Hausmannsgate 40 og 42 var de okkuperte. Etter pålegg fra Brann- og redningsetaten om bruksnekt ble Hausmannsgate 42 stengt i 2010, og bygget har stått tomt siden. Det oppholder seg fortsatt et ukjent antall mennesker i Hausmannsgate 40. Det foreligger ikke leiekontrakter, bruken anses som tålt. verdivurdering Hauskvartalet 251114 11 av 26 R verdivurdering VERDIGRUNNLAG Premisser Som tidligere nevnt er oppdraget å vurdere verdien av eiendommene med matrikkel gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 i Oslo kommune. Eiendommene har adresse Brenneriveien 1, Hausmanns gate 28- 32 (Sirkustomten), 40 og 42 og er en del av det såkalte Hauskvartalet. Pà bakgrunn av ulik regulering har vi utført separate beregninger for de angjeldende eiendommene og summert verdiene av disse. Hausmanns gate 42 er bebygd med en bygård og regulert til spesialområde - bevaring (bolig, forretning). Basert på dette samt området forøvrig anser vi det som mest hensiktsmessig at bygården utformes med forretningslokaler på gateplan og leiligheter i overliggende etasjer. Verdien av boligene er beregnet med utgangspunkt i en vurdering av salgspriser for boliger i dette området hensyntatt kostnader henført til renovering/istandsetting. Videre er verdien av forretningslokalene beregnet med utgangspunkt i netto inntektsoverskudd basert på en vurdering av normal markedsleie for forretningslokaler i dette området fratrukket eiers kostnader og hensyntatt avkastningskravet for denne type lokaler i dette området samt eventuelt ekstraordinært vedlikehold. Eiendommene Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40 er oppgitt med en samlet tillatt maksimal utnyttelse i reguleringsbestemmelsene. Begge eiendommene er regulert til byggeområde for boliger, men har en forskjellig utforming i dag. Brenneriveien 1 er en ubebygd tomt, mens Hausmannsgate 40 er som tidligere nevnt bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. På bakgrunn av dette har vi beregnet påregnelig utnyttelse for de to eiendommene samlet og vurdert en hensiktsmessig fordeling av utbyggingspotensialet på de to eiendommene. Verdien av Brenneriveien 1 er således beregnet med utgangspunkt i vurdert påregnelig utnyttelse. Videre er verdigrunnlaget basert på en vurdering av relevante verdiparametre som salgspriser for nye boliger i dette området, byggekostnader og risikoen for en utbygger/investor. Verdien av eiendommen Hausmanns gate 40 er beregnet med utgangspunkt i en vurdering av salgspriser for brukte boliger i dette området hensyntatt kostnader henført til renovering. Videre har vi medtatt verdien av et eventuelt utbyggingspotensial på eiendommen. Eiendommene gnr. 208, bnr. 180, 295, 297 og 299 utgjør den såkalte Sirkustomta og er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushalI/flerbrukshall). Det er ikke utarbeidet statistikk for leienivåer av sirkushaller/idrettshaller og det er få sammenlignbare eiendommer. Eiendommer av denne type oppføres ofte som såkalte offentlig-private samarbeid (OPS), der private utbyggere/investorer står for oppføring og det offentlige leier tilbake eiendommen. Tomtegrunnen i denne type prosjekter verdivurderes derfor normalt som en andel av totale anleggskostnader, henført til beliggenhet og type prosjekt. Metode Vi anser som tidligere nevnt at alle de angjeldende eiendommene er å anse som utviklingsprosjekter. Verdien av et utviklingsprosjekt bestemmes av formålet og reguleringsbestemmelsene. Viktige forhold i verdigrunnlaget er størrelsen på utbyggingspotensialet, beliggenhet og bebyggbarhet. Tomteverdier beregnes vanligvis med tomteprisbelastningsmetoden, eventuelt med kontrollmetodene tomtearealmetoden og/eller tomtens andel av sum verdi ferdig utviklet prosjekt. Tomteprisbelastningen beregnes som den restverdi som kommer til uttrykk ved å beregne eiendommens normale salgsverdi etter fradrag av de totale byggelrenoveringskostnader, hensyntatt prosjektets risiko. l Verdien av ferdig bebygget boligeiendom tar normalt utgangspunkt i sammenlignbare objekter henført til pris per m2 og en vurdering av eiendommens beliggenhet, standard og tilstand. Eventuelle forhold som trekker prisen i positiv retning er eksempelvis høy standard eller utsikt, mens etterslep på vedlikeholdet og trafikkstøy er eksempler på negative faktorer. Ved boligeiendom tar man hensyn til at salgspris blir kalkulert ut i fra SBRA (salgbart bruksareal), et areal som for leiligheter normalt ligger ca. 15-25 % Iavere en tillatt bruksareal (BRA) som igjen normalt er beliggende 5-10 % lavere enn BTA (bruttoareal). Verdivurdering Hauskvartalet 251114 12 av 26 verdivurdering R Ved beregning av verdien av ferdig bebygget næringseiendom benytter man normalt forventet salgspris per m2 basert pà estimert inntektsoverskudd og avkastningskrav og tar hensyn til at utleibart areal er tilsvarende BTA (bruttoareal). For spesielle bygg, slik som offentlige bygg, skoler, barnehager og sykehjem beregnes leiegrunnlaget henført til normal omsetning eller teknisk verdi. l vurderingen hensyntas risiko/avkastningskrav på eiendommen som nybygg og det generelle rentemarkedet ellers. En utbygger/investor vil i beregningen gjøre en selvstendig vurdering av prosjektets risiko. Risikovurderingen gjøres på bakgrunn av en rekke parametere, eksempelvis tidspunkt for igangsettelse, prosjektets størrelse og omfang, gjennomførbarhet, reguleringsrisiko, markedskonjunkturer med mer. Denne risikovurderingen hensyntar med andre ord risikoen for eventuelle økte byggekostnader, reduserte salgspriser/økt avkastningskrav, samt reguleringsmessige forhold og tid. Vår erfaring viser at denne risikoen normalt utgjør i nivå 25-75% av brutto tomtebelastning avhengig av parameterne beskrevet over. Verdien av Sirkustomten er beregnet som andel av totale anleggskostnader da de øvrige metodene gir i dette tilfellet lite relevans og er således ikke benyttbare. Ved beregning av tomtens verdi i forhold til bebyggelsens anleggskostnader, gjøres det først en beregning av de totale kostnadene henført til ferdig utviklet tomt, det vil si totale anleggskostnader. Deretter gjøres en vurdering av andel av sum anleggskostnader som henføres til tomten, ved å analysere ulike forhold som beliggenhet, bebyggbarhet, utviklingspotensial, standard på bebyggelse med mer. Markedsvurdering Markedet for boliger er for tiden relativt attraktivt og har siden bunnivåene i 2009 sett en markant økning, foruten nedgangen i 2013. Årsaken til den relativt gode utviklingen i Osloområdet er lav lånerente hos bankene, god økonomi generelt i Norge, økt tilflytning til dette området, lav igangsetting av nyboligprosjekter samt økte byggekostnader og byggetekniske krav. Siden årsskiftet har gjennomsnittlige salgspriser i Oslo økt med 5,1 % og markedet for brukte boliger anses å være normalisert etter nedgangen i 2013. Det forventes fortsatt en moderat økning i dette markedet de neste årene. Markedet for nye boliger er imidlertid fortsatt noe tregt, men har bedret seg i løpet av 2014. Markedet for forretningslokaler og handelseiendommer er generelt god på bakgrunn av Norges gode økonomiske aktivitet, økning i befolkningen og realdisponible inntekt. Det forventes fortsatt vekst i handelsomsetningen og privat konsum i årene som kommer, noe som bidrar til å øke attraktiviteten til dette segmentet. Det er imidlertid noe nedsiderisiko i forbindelse med økt netthandel. Markedet for forretningslokaler anses som relativt godt i det angjeldende område. Eiendommene er beliggende i nærheten av det nyutviklede området Vulkan, noe som anses å kunne ha en positiv effekt for angjeldende eiendommer. Markedet for sirkushaller/flerbrukshaller anses hovedsakelig å være styrt av statlige og kommunale interesser. Denne type eiendom er derfor etter vårt skjønn mindre utsatt for generelle konjunktursvingninger når det gjelder leienivå. Imidlertid vil risikobildet på nasjonal basis ha innvirkning også på denne type eiendom med bakgrunn i finansieringsvilkårene som tilbys. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 13 av 26 R Verdivurdering VERDIBEREGNING BRENNERIVEIEN 1 Som tidligere nevnt beregnes tomteverdier basert på tomteprisbelastningsmetoden som er den restverdi som kommer til uttrykk ved å beregne eiendommens normale salgsverdi som ferdig bebygget etter fradrag av de totale byggekostnadene, hensyntatt prosjektets risiko. Vi har foretatt følgende beregning: Pàregnelig utnyttelse Eiendommene Brenneriveien 1 (gnr./bnr. 208/60) og Hausmanns gate 40 (gnr./bnr. 208/303) er som nevnt regulert til byggeområde for bolig med en samlet tillatt utnyttelse på 1 860 m2 BRA. Hausmanns gate 40 er i dag bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. Vi anser det som mest hensiktsmessig å renovere/istandsette denne bebyggelsen. Bruksarealet i Hausmanns gate 40 kommer således til fratrekk i beregning av gjenværende utnyttelse for de to eiendommene. På bakgrunn av reguleringsbestemmelsene har vi kun hensyntatt bruksarealet for 1.-3. etasje. Brenneriveien 1 er som tidligere nevnt ubebygd. Vi får således følgende beregning av gjenværende tillatt utnyttelse for de to eiendommene: Tillatt utnyttelse (m2 BRA) Areal eks. bebyggelse Hausmanns gate 40 1.-3. etg. (m2 BRA) Gjenværende utnyttelse (m' BRA) 1 860 607 1 253 Basert på en oppmåling på plankartet har vi estimert areal innenfor byggegrensene på eiendommen Brenneriveien 1 for en full etasje og en inntrukket øvre etasje å være henholdsvis ca. 215 m* BTA og ca. 135 m* BTA. Med bakgrunn i oppgitte koter i plankartet samt tillatte byggehøyder er vi av den oppfatning av at det i Brenneriveien 1 kan oppføres en bebyggelse med 6 etasjer over terreng pluss kjeller, der den øverste etasjen er inntrukket i henhold til angitt grense i plankartet. For denne type bebyggelse er som tidligere nevnt det bruksarealet (BRA) normalt mellom 5 og 10 % lavere enn bruttoarealet. Videre er salgbart bruksareal normalt beliggende 15-25 % lavere enn tillatt bruksareal. Vi har i vårt verdigrunnlag lagt til grunn gjennomsnittet av de overnevnte intervall. Vi får således følgende beregning av påregnelig utnyttelse for eiendommen Brenneriveien 1: l Areal (m2 BTA) Antall etasjer Sum per etasjetype/totalt (m’ BTA) Kjeller 215 1 1.-5 etasje 215 5 6. etasje 135 1 Sum 215 1 075 135 1 425 Sum 1.-6. etasje (m' BTA) 1 210 Bruksareal 1.-6. etg. (m’ BRA) 1 119 Salgbart bruksareal (m' S-BRA) Beregningen over viser at en full utnyttelse av eiendommen Brenneriveien bruksareal 1 119 m2 BRA. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. 895 1 gir en bebyggelse med I henhold til reguleringsbestemmelsene kreves det kun etablert 2-5HC parkeringsplasser for bolig- og kulturformål. Videre tillates det kun etablert avkjørsel fra området ved Sirkustomten til Vestre Elvebakke. På bakgrunn av dette har vi forutsatt at de angjeldende parkeringsplassene etableres på Sirkustomten. Vi har således ikke medtatt ytterligere parkeringsplasser i vårt verdigrunnlag. Salgspriser Det er få nye boliger til salgs i dette området. I henhold til tilgjengelig statistikk var gjennomsnittlig salgspris per m* P-rom for omsatte boliger med postnummer 0182 det siste året ca. kr. 55 000,-. Normalt er salgsprisen for nye boliger beliggende 15-25%over salgsprisen for tilsvarende brukte boliger. Dette tilsvarer således et intervall fra ca. kr. 63 000,- til ca. kr. 69 000,- per m2 P-rom. Det er ikke utarbeidet noe konkret prosjekt og reguleringsbestemmelsene gir heller ingen føringer for fordeling av størrelsen på boenhetene. Vi har således lagt til grunn at det etableres relativt små enheter, noe som trekker prisen per m* noe opp. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 14 av 26 R Verdivurdering i Imidlertid er vi av den oppfatning av at Hauskvartalet og Hausmanias historie med okkupasjon av leiligheter reduserer attraktiviteten og interessen for den angjeldende eiendommen. Dette trekker prisen per m2 betydelig ned. Videre skal det i henhold til reguleringsbestemmelsene legges til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og boliger. Dette trekker således gjennomsnittlig salgspris ytterligere ned. l tillegg anses Brenneriveien 1 å ha relativt dårlige solforhold. Basert på ovenforstående er vi av den oppfatning av at gjennomsnittlig salgspris for leilighetene i Brenneriveien 1 er beliggende vesentlig under overnevnte intervall.Vi er av den oppfatningav at leilighetene kan oppnå en gjennomsnittligsalgspris per m’ P—romi nivå kr. 52 000,- og har således beregnet følgende sum salgsprisfor leiligheteneferdig bebygget: Salgbart bruksareal (S-BRA) Pris per m* P-rom Sum ferdig utviklet (avr.) 895 52 OOO 46 500 000 Det forutsettes at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader Byggekostnader er beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider.Finanskostnader,byggeledelseog gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7 - 10 %. Som nevnt har vi i vårt verdigrunnlag lagt til grunn enkel standard på bebyggelsen. Videre anses prosjektet som noe over middels stort og tomten som relativt enkel bebyggbar samt at det er god plass til rigg/drift på egen tomt. Dette trekker byggekostnadene ned. Videre stilles det som nevnt krav til BREEAM med klassifiseringsnivå"pass". Dette trekker således noe opp. Våre erfaringstalltilsier at byggekostnadene per m* for denne type bebyggelseer som følger: Bygning ink. adm, rigg/drift,etc. VVS Elkraft Tele- og automatisering Andre installasjoner, heis, etc. Prosjektering, byggeledelse, etc. lnfrastrukturkostnader Finanskostnader Sikkerhetsmargin Sum anleggskost per m’ BTA Bruttoareal (m’ BTA) Sum anleggskostnader (avr.) 12 000 3 000 2 200 600 700 1 000 500 1 200 500 21 700 1 425 30 900 000 Risiko Som nevnt vil en utbygger/investorvil gjøre selvstendigvurdering av prosjektets risiko, beregnet ut ifra brutto tomteprisbelastningsamt investorenskrav til avkastning på sin kapital. l Vår erfaring viser at denne risikoen normalt utgjør i nivå 25-75% av brutto tomtebelastning. Vi er av den oppfatningat risikoen henført til et prosjekt på Brenneriveien 1 er beliggende i det noe over gjennomsnittetav dette intervallet.Området er ferdig regulert og er et etablert boligområde. Dette trekker risikoen ned. Imidlertid anses prosjektet å være relativt komplisert, med en rekke uavklarte forhold. Dette er spesielt henført til reguleringsbestemmelsene til økologisk kulturkvartal, tilstøtende bebyggelse og kultursentrum Hausmania. Dette gir en relativt høy risiko for forsinkelser og usikkerhet henført til tidspunktfor ferdigstillelsesamt risiko for uforutsetteelementer underveis i prosessen. Dette trekker risikoen betydeligopp. Videre anser vi at det er en usikkerhet knyttet til Hauskvartalets generelle attraktivitetsom boliger, noe som trekker risikoenytterligere opp. VerdivurderingHauskvartalet 251114 15 av 26 Verdivurdering r i Vi har derfor benyttet oss av et nivå i øvre del henført til overnevnte intervall og lagt til grunn 65 % risiko for eiendommen Brenneriveien 1. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. Oppsummert har vi foretatt følgende risikovurdering: r Kostnadsrisiko - marked Salgsrisiko - marked Reguleringsrisiko Tidsrisiko Prosjektrisiko 10,0 % 10,0% 10,0% 15,0% 20,0% Middels risiko henført til økte kostnader. Etablert boligområde, noe risiko for reduserte salgspriser. Området er ferdig regulert, ikke rammetillatelse. Byøkologi trekker opp. Relativt tidlig i prosessen, med relativt høy risiko for forsinkelser. Relativt høy risiko henført til nabolag, utforming med mer. Sum risiko 65,0 % Skjønnsmesiig vurdering av all risiko henført til prosjektet Verdiberegning Basert på de ulike vurderingene over får vi følgende verdiberegning for Brenneriveien 1: Sum verdi ferdig bebygget Markedsføringskostnader (2%, avr.) 46 500 000 900 000 Netto salgsinntekt 45 600 000 Sum totale anleggskostnader 30 900 000 Brutto tomteprisbelastning 14 700 000 Prosjektrisiko 65 % Netto tomteprisbelastning I (avr.) 9 555 000 5 100 000 Beregningen over gir en netto tomteprisbelastning på kr. 5 700,per m* S-BRA og kr. 8 275,- per m* tomtegrunn. Dette anses å være relativt lavt for en boligtomt med denne beliggenhet, men kan henføres til utfordringer med nabolag, byggegrunn med mer. Basert på beregningen over får vi følgende direkteavkastning for utbygger/investor: Sum totale anleggskostnader Netto tomteprisbelastning Sum investert kapital 30 900 000 5 100 000 36 000 000 Risiko/gevinst til utbygger/investor Direkteavkastning utbygger/investor 9 555 000 26,54 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 10-18%. En direkteavkastning som beregnet over anses således å være beliggende over dette normalnivået, noe som henføres til eiendommens beliggenhet, nabolag og regulering. I verdivurdering Hauskvartalet 251114 16av 26 R Verdivurdering VERDIBEREGNING HAUSMANNS GATE 40 Påregnelig utnyttelse Hausmanns gate 40 er som tidligere nevnt bebygd med en bygård over 3 etasje pluss kjeller og loft med et areal på ca. 607 m* BRA. I reguleringsbestemmelsene er det oppgitt en samlet utnyttelse for eiendommene Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40 på 1 860 m’ BRA. En full utnyttelse av eiendommen Brenneriveien 1 tilsvarer et bruksareal på ca. 1 119 m2 BRA. Vi får således følgende beregning av gjenværende utnyttelse: Tillatt utnyttelse (ml BRA) Areal eks. bebyggelse Hausmanns gate 40 1.-3. etg. (m2 BRA) Areal bebyggelse Brenneriveien 1 (m2 BRA) Gjenværende utnyttelse (m‘ BRA) 1 860 607 1 119 134 Basert på oppgitte koter i plankartet samt tillatte byggehøyder er vi av den oppfatning av at bebyggelsen i Hausmanns gate 40 kan påbygges. Vi har estimert eksisterende bebyggelses fotavtrykk til å være ca. 230m2 BTA. En utbygger/investor vil forsøke å maksimere utbyggingspotensialet og vi har således lagt til grunn at det gjenværende utviklingspotensialet på ca. 134 m* BRA vil kunne utvikles som en ny delvis etasje i Hausmanns gate 40 ved konvertering av eksisterende loft. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. Basert på overnevnte, tidligere oppgitte arealer samt tilsvarende konverteringsfaktorer som for Brenneriveien 1 får vi således følgende beregning av areal henført til eksisterende og ny bebyggelse i Hausmanns gate 40: Eksisterende bebyggelse Ny bebyggelse Sum per type areal BTA 831 145 BRA 607 134 S-BRA 486 110 976 741 596 Salgspriser Som i vurderingen av Brenneriveien 1 har vi også her lagt til grunn at det utformes leiligheter av enkel standard. Eiendommen Hausmanns gate 40 er beliggende vendt ut mot et relativt trafikkert kryss. Videre skal leilighetene mot Hausmanns gate i henhold til reguleringsbestemmelsene utformes som gjennomgående, noe som gir større leiligheter. Dette trekker således gjennomsnittlig salgspris noe ned. Basert på ovenforstående er vi således av den oppfatning av at leilighetene i Hausmanns gate 40 oppnår en gjennomsnittlig salgspris noe under gjennomsnittlig salgspris for Brenneriveien 1. Vi har således lagt til grunn en gjennomsnittlig salgspris per m2 P-rom i nivå kr. 50 000,i vårt verdigrunnlag. Vi får følgende beregning av sum salgsinntekter: Salgbart bruksareal (S-BRA) Pris per m’ P-rom Sum ferdig utviklet (avr.) 596 50 000 29 800 000 Det forutsettes også her at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi også her forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader Renoveringskostnader er beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7 Renoveringskostnadene inkluderer opparbeidelse av intern infrastruktur samt grøntområder. samt 10 %. Som nevnt var ikke Hausmanns gate 40 tilgjengelig for innvendig besiktigelse. l henhold til mottatt informasjon har vi således lagt til grunn at det er tilsvarende standard og tilstand som i Hausmanns gate 42. Vi har således forutsatt at det er et betydelig etterslep på vedlikeholdet og at eiendommen må totalrenoveres. Dette trekke således renoveringskostandene opp. Imidlertid har vi lagt til grunn relativt enkel standard, noe som trekker kostnadene henført til renovering noe ned. verdivurdering Hauskvartalet 251114 17 av 26 Verdivurdering Våre erfaringstall tilsier at bygge-/renoveringskostnadene per m2 for denne type bebyggelse er som følger: Rehab. 8 000 3 000 2 200 Bygning ink. adm, rigg/drift, etc. VVS Elkraft Tele- og automatisering Andre installasjoner, heis, etc. Prosjektering, byggeledelse, etc. lnfrastrukturkostnader Finanskostnader Sikkerhetsmargin Sum anleggskost per m* BTA per type (avr.) Sum totale anleggskostnader 831 145 14 200 000 3 200 000 600 700 Bruttoareal (ml BTA) Sum anleggskostnader 700 500 900 500 17100 Konvert. loft 13 000 3 000 2 200 600 700 700 500 1 200 500 22 400 (avr.) 17400 000 Vi forutsetter i dette tilfellet at konvertering av loftet ikke medfører krav til heis, da denne vil bli utformet som en del av leilighetene i tredje etasje. Risiko Også her vil en utbygger/investor vil gjøre selvstendig vurdering av prosjektets risiko. Vi er av den oppfatning av at risikoen henført til renovering av eiendommen Hausmanns gate 40 er beliggende noe under risikoen beregnet for Brenneriveien 1.Dette på bakgrunn av at angjeldende eiendom allerede er bebygd med en bygård samt at prosjektet er noe mindre. Imidlertid oppholder det seg et ukjent antall mennesker seg i bygården. Det foreligger ikke leiekontrakter, bruken anses som tålt. l henhold til mottatt kontrakt, erverver kjøper eiendommen med de som oppholder seg der, og selger fraskriver seg ethvert ansvar knyttet til dette forholdet. Dette trekker risikonivået vesentlig opp. Vi har derfor benyttet oss av en risiko i nivå 60 % risiko for eiendommen, vurdert som følger: Kostnadsrisiko - marked Salgsrisiko - marked Reguleringsrisiko Tidsrisiko Prosjektrisiko Sum risiko 10,0% 10,0% 5,0 % 10,0% 25,0% 60,0% Middels risiko henført til økte kostnader. Etablert boligområde, noe risiko for reduserte salgspriser. Området er ferdig regulert og delvis bebygd Relativt tidlig i prosessen, med relativt høy risiko for forsinkelser. Bebodd, relativt høy risiko for uforutsette elementer. Skjønnsmessig vurdering av all risiko henført til prosjektet Verdiberegning Basert på de ulike vurderingene over får vi følgende verdiberegning av angjeldende eiendom: Sum verdi ferdig bebygget Markedsføringskostnader (2%, avr.) 29 800 000 Netto salgsinntekt 29 200 000 Sum totale renoveringskostnader 17400 000 Brutto tomteprisbelastning 11 800 000 Prosjektrisiko Netto tomteprisbelastning 60 % (avr.) 600 000 7 080 000 4 700 000 En verdi som beregnet over gir en verdi per m* S-BRA på kr. 7 900,-. Dette anses å være relativt høyt, eiendommen vurdert som utviklingsprosjekt, men relativt lavt eiendommen vurdert som bebygget areal. Dette henføres til bebyggelsen spesielle karakter og betingelser. verdivurdering Hauskvartalet 251114 18 av 26 Verdivurdering Basen på beregningen over får vi følgende direkteavkastning for utbygger/investor: Sum totale renoveringskostnader Netto tomteprisbelastning Sum investert kapital Risiko/gevinst til utbygger/investor ' Direkteavkastninj utbygger/investor 17400 000 4 700 000 22 100 000 7 080 OOO 32,04 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 10-18%. En direkteavkastning som beregnet over anses således a være beliggende vesentlig over nivået, noe som henføres til eiendommens utforming, det forhold at den er bebodd og de usikkerhetsmomenter som følger av dette. i Verdivurdering Hauskvartalet 251114 19 av 26 R verdivurdering VERDIBERGENING HAUSMANNS GATE 42 Premisser/påregnelig utnyttelse Bygården i Hausmanns gate 42 således at eiendommen er fullt 1. etasje. På bakgrunn av dette mest hensiktsmessig å etablere er som nevnt regulert til spesialområde - bevaring (bolig, forretning). Vi anser utnyttet. I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates det kun forretninger i samt at Hausmanns gate er en relativt trafikkert gate anser vi derfor at det er forretningslokaler på gateplan og leiligheter i overliggende etasjer. Videre tillates bygården bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende. Vi har således hensyntatt dette i beregningen av byggekostnadene. I beregningen av de ulike arealer for angjeldende eiendom har vi også her lagt til grunn konverteringsfaktorer som beskrevet i vurderingen av Brenneriveien 1. Imidlertid har vi som følge av skråtak skjønnsmessig benyttet en reduksjon på 35 % fra bruksareal (BRA) til salgbart bruksareal (S-BRA) for loftsetasjen. Vi har således beregnet følgende arealer for angjeldende eiendom: Etasje Kjeller 1. etg. 2.-4. etg. Loft Sum Verdigrunnlag Formål Bod Forretning Bolig Bolig Areal (m' BTA) 250 246 750 250 1 496 Areal (m’ BRA) Areal (m’ S-BRA) N/A N/A 204 N/A 654 523 230 884 150 673 boliger Salgspriser boliger Som i vurderingen av Brenneriveien 1/Hausmanns gate 40 har vi også her lagt til grunn at det utformes leiligheter av enkel standard. Eiendommen Hausmanns gate 42 er beliggende på hjørnet mellom eiendommene i Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40. Reguleringsbestemmelsene stiller ikke krav til utforming av leilighetene. Det er relativt god takhøyde i bebyggelsen i Hausmanns gate 42. Videre er deler av bebyggelsen utformet med rosett og stukkatur. Dette trekker gjennomsnittlig pris per mz noe opp. Basert på ovenforstående er vi således av den oppfatning av at leiligheten i Hausmanns gate 42 oppnår en gjennomsnittlig salgspris noe over gjennomsnittlig salgspris for Brenneriveien 1. Vi har således lagt til grunn en gjennomsnittlig salgspris per m* P-rom i nivå kr. 54 000,- i vårt verdigrunnlag. Vi får følgende beregning av sum salgsinntekter: Salgbart bruksareal (mz S-BRA) Pris per m2 P-rom Sum ferdig utviklet (avr.) 673 54 OOO 36 300 000 Det forutsettes også her at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader Renoveringskostnader er som nevnt beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7 - 10 %. Renoveringskostnadene inkluderer opparbeidelse av intern infrastruktur samt grøntområder. Det er som nevnt et betydelig etterslep på vedlikeholdet i Hausmanns gate 42. I henhold til tilstandsanalyse datert 12.06.2012 utført av Høyer Finseth AS har bygget behov for en total rehabilitering. Videre stiller reguleringsbestemmelsene krav til at byggets eksteriør beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende kun ved ombygging/påbygging. Dette medfører blant annet reetablering av ornamenter rundt vinduene, nye vinduer for hele fasaden og reetablering av fasaden. Dette trekker byggekostnadene betydelig opp. imidlertid har vi lagt til grunn relativt enkel standard, noe som trekker kostnadene henført til renovering noe ned. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 20 av 26 Verdivurdering Basert på ovenforstående har vi vurdert byggekostnadene per m2 samlet for bolig- og forretningsdelen som følger: Bygning ink. adm, rigg/drift, etc. VVS Elkrafl Tele- og automatisering Andre installasjoner, heis, etc. Prosjektering, byggeledelse, etc. lnfrastrukturkostnader Finanskostnader Sikkerhetsmargin Sum anleggskost BTA per m‘ 8 000 3 000 2 200 600 700 700 500 900 500 17 100 Bruttoareal (m2 BTA) l Sum anleggskostnader 1 496 (avr.) 25 600 000 Risiko Også her vil en utbygger/investor vil gjøre selvstendig vurdering av prosjektets risiko. Hausmanns gate 42 er som Hausmanngate 40 allerede bebygd. Risikoen for utvikling av eiendommen Hausmanns gate 42 anses å være noe under risikoen for utvikling av Hausmanns gate 40. Eiendommen er ikke bebodd og således klar for utvikling i dag, men den er imidlertid regulert til spesialområde - bevaring og at alle meldings- og søknadspliktige tiltak skal forelegges Byantikvaren før det gis rammetillatelse/tillatelse til tiltak. Vi anser således at det er noe økt risiko henført til regulering og økt fare for forsinkelser. Vi har derfor lagt til grunn 55 % risiko for eiendommen Hausmanns gate 42. Oppsummert har vi foretatt følgende risikovurdering av prosjektet: Kostnadsrisiko - marked Salgsrisiko - marked Reguleringsrisiko Tidsrisiko Prosjektrisiko Sum risiko Verdigrunnlag 10,0% 10,0% 15,0% 10,0% 10,0% Middels risiko henført til økte kostnader. Etablert boligområde, noe risiko for reduserte salgspriser. Området er regulert spesialområde-bevaring Relativt tidlig i prosessen, med relativt høy risiko for forsinkelser. Risiko for uforutsette elementer. 55,0 % Skjønnsmessig vurderingav all risiko henført til prosjektet forretningsdel Markedsleievurderinq forretningslokale Attraktiviteten til forretningslokaler av avhenger av lokalets beliggenhet, beliggenhet på området, utforming og demografi, samt det generelle nivå på kjøpekraft. Vi har i vår vurdering av leienivå forutsatt at lokalene er ferdig renovert og har enkel standard henført til forretningslokaler. Leieprisnivået for denne type lokaler varierer mye, og vi har sett leiepriser på nyere forretningslokaler mellom kr. 1 500,til 6 000,per m2 i nærheten av dette området. Lokalene er beliggende utenfor de mest attraktive områdene for forretningsvirksomhet i denne delen av byen som området Vulkan, Grünerløkka og området rundt Torggata. Dette trekker leienivået per m* betydelig ned. imidlertid er lokalene beliggende som en hjørneeiendom i et relativt trafikkert kryss med god eksponering. Videre er det etablerte forretningsvirksomheter på gateplan i nærområdet i dag. Dette trekker leienivået noe opp. Vi anser således at de angjeldende lokalene kan oppnå en leie i nivå kr. 1 800,per m* BTA. Basert på dette har vi beregnet følgende sum leieinntekter: Bruttoareal (m2 BTA) Vurdert leienivå Sum leieinntekter 246 1 800 (avr.) 400 000 Til fradrag kommer eiers kostnader som ikke viderefaktureres leietakere. Erfaringsmessig kostnadene for denne type bebyggelse normalt er beliggende i nivå kr. 300,per m2 BTA/år. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 er disse 21av 26 Verdivurdering Renteqrunnlaq/avkastninqskrav Avkastningskravet er beregnet på bakgrunn av slik forretningslokalet forutsetningene over. Vi har estimert følgende realavkastningskrav: Effektiv l l risikofri rente, 10 års statsobl. vil fremstå som nybygg basert på 2,10 % Inflasjon 2,50 % Realrente -0,40 % Renterisiko/fortjeneste 2,70 % Markedsrisiko 1,60 % Objektrisiko 1,80 % Bygning/kurans Realavkastningskrav 1,80 % 7,50 % Renterisikoen er vurdert relativt høyt på grunn av at dagens generelle rentenivå ligger på et relativt lavt nivå. Det forventes derfor at renten vil øke på sikt. I tillegg er det for tiden finansiell usikkerhet i Europa, noe som bidrar til at finansinstitusjonene er noe tilbakeholdene med sin kredittgivning. Markedet for næringseiendom generelt er fortsatt relativt usikkert, noe som gir seg utslag i faktoren markedsrisiko. Objektrisiko gjenspeiler den risiko som ligger i investering i denne eiendommen, med tanke på attraktivitet, eksponering, beliggenhet, etc. Forretningslokalet er beliggende utenfor de etablerte forretningsområdene i denne delen av byen. Dette trekker risikoen henført til objekt betydelig opp. lmidlertid har lokalet relativt god eksponering mot både Hausmanns gate og Brenneriveien. Videre anser vi at lokalet relativt enkelt kan deles mellom flere leietakere. Dette reduserer risikoen. Beliggenheten i et byøkologisk område, med relativt høy usikkerhet henført til type Ieietager og kundegrunnlag trekker denne risikoen noe opp. Bygården har byggeår 1882, men er imidlertid forutsatt renovert og vil ved ferdigstillelse fremstå med normal standard henført til forretningslokaler som nybygg. Vi har derfor vurdert en middels risiko henført til kurans. Verdiberegning Basert på de ulike vurderingene over får vi følgende verdiberegninger av eiendommen Hausmanns gate 42: For boligdelen får vi følgende verdiberegning, ferdig utviklet: Sum verdi ferdig bebygget boligdel Markedsføringskostnader (2%, avr.) Verdi boligdel ferdlgñrehabilitert 36 300 000 700 000 35 600 000 For forretningsdelen får vi følgende verdiberegning, ferdig utviklet: Leieinntekter forretningsdel Eiers kostnader forretningsdel (avr.) Netto leieinntekter forretningsdel 400 000 74 000 326 000 Vurdert avkastningskrav Verdi forretningsdel 7,50 % (avr.) 4 350 000 Sum verdi hele eiendommen er således som følger: Sum verdi bolig og forretning Sum totale anleggskostnader Brutto tomteprisbelastning 39 950 000 25 600 000 14 350 000 Prosjektrisiko Netto tomteprisbelastning 55 % (avr.) 7 892 500 6 500 000 En verdi som beregnet over gir en verdi per m* BRA på kr. 7 350,-. Dette anses å være meget lavt, eiendommen vurdert som bebygget areal, men henføres til høy andel forretningsarealer i første etasje. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 22 av 26 Verdivurderifl Basert på beregningen over får vi følgende direkteavkastning for utbygger/investor: Sum totale anleggskostnader Netto tomteprisbelastning (avr.) 25 600 OOO 6 500 000 Sum investert kapital 32 100 000 Risiko/gevinst til utbygger/investor Direkteavkastning i utbygger/investor 7 892 500 24,59 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 10-18%. En direkteavkastning som beregnet over anses således å være beliggende over dette nivået, noe som henføres til eiendommens utforming, beliggenhet og naboskap. verdivurdering Hauskvartalet 251114 23 av 26 R Verdivurdering VERDIBERGENING "SlRKUSTOMTEN" Pàregnelig utnyttelse Som tidligere nevnt utgjør eiendommene gnr. 208, bnr. 180, 295, 297 og 299 den såkalte "Sirkustomten". I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates det oppført en sirkushall/flerbrukshall med utnyttelse på inntil 4 750 m2 BRA på denne. I henhold til reguleringsbestemmelsene er maksimal gesimshøyde på tomteområdet hovedsakelig kote +30,0. Imidlertid er en mindre del av tomteområdet mot Hausmanns gate angitt med maksimal gesimshøyde kote +28,5. Dette gir en byggehøyde på ca. 18 meter og ca. 16,5 meter for henholdsvis den tilbaketrukne delen av tomteområdet og den delen som grenser mot Hausmanns gate. Det foreligger offentlig tilgjengelige grove skisser/utkast av en mulig sirkushall på angjeldende eiendom. Imidlertid foreligger det ikke et konkret prosjekt og det foreligger heller ikke søknad om dette i plan- og bygningsmyndigheten. Som nevnt har Sirkustomten et tomteareal på 996,5 m? Basert på en oppmåling på plankartet har vi estimert arealet innenfor byggegrensens på plankartet til ca. 830 m? Med utgangspunkt i at området er regulert som byggeområde for sirkushall/flerbrukshall anses derfor en bebyggelse på 4 750 m2 BRA som en relativt stor utnyttelse av tomteområdet. Videre er tomteområdet utformet relativt kvadratisk og er på det lengste ca. 35 meter langt. Det vil således ikke være mulig å oppføre en normal flerbrukshall med aktivitetsflate på 23 x 43 meter (håndballbane). Vi har derfor tatt utgangspunkt i at det etableres en mindre flerbrukshall på ca. 500 m* BTA med maksimal tillatt byggehøyde, det vil si hovedsakelig 18 meter over terreng og 16,5 meter over terreng mot Hausmanns gate. I tillegg har vi lagt til grunn at det oppføres et tilbygg henført til garderober, kontorer/undervisningsrom og lager med et fotavtrykk på ca. 330 m2 BTA. Med normal etasjehøyde gir dette 6 etasjer. Videre har vi lagt til grunn at det etableres kjeller/underetasje under hele bebyggelsen. Vi har således tatt utgangspunkt i følgende bebyggelse: Sirkushall Fotavtrykk(m2BTA) Etasjer Sum areal (m‘ BTA) 500 Tilbygg 330 Underetasje Sum 830 1 5 1 500 1 650 830 2 980 En utnyttelse som beregnet over er en betydelig mindre utnyttelse enn hva som tillates i reguleringsbestemmelsene (4 750 m2 BRA). Dette henføres imidlertid til at området er regulert til sirkushall/flerbrukshall som krever god takhøyde, noe som medfører færre etasjer og derfor mindre areal. Verdiberegning Erfaringsmessig har i utgangspunktet denne type haller ikke en inntjening som forrenter kostnadene til oppføring. Anleggskostnadene for denne type bygg er relativt høye, og krever således et relativt høyt besøksbelegg. Imidlertid er det vanlig med avtaler med ulike kommunale institusjoner som skoler, barnehager, fritidsklubber og lignende, noe som kan bedre inntektsgrunnlaget betraktelig. Videre vil denne type prosjekter ofte finansieres gjennom et såkalt offentlig/privat samarbeid (OPS). Her vil utviklingen foretas og finansieres av private aktører, mens det offentlige leier tilbake bygget på en tidsbestemt avtale som også inneholder avskrivning. Leienivået er således en faktor av anleggskostnader hensyntatt avskriving. Totale anleggskostnader er summen av kostnader til oppføring pluss tomt, hvor tomten ofte blir skjønnsmessig vurdert som en prosentuell faktor av totale anleggskostnader. Basert på byggets plassering og regulering har vi derfor i denne verdiberegningen kun foretatt en beregning av normale byggekostnader og beregnet tomteverdien som en prosentuell faktor av denne. Det er noe tilgjengelig statistikk på kostnader henført til flerbrukshaller. Anerkjente tilbydere av statistikk henført til byggekostnader som Holte Byggsafe, Norconsult Informasjonssystemer AS og AS Bygganalyse med flere, opererer med kostnader i nivå kr. 14 0O0,- til kr. 20 000,- per m* BTA for oppføring av flerbrukshaller. Imidlertid varierer kostnadene mye og en vesentlig faktor er utforming og standard på bebyggelsen. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 24 av 26 R Verdivurdering Byggekostnadene ovenfor henføres til normale, standardiserte flerbrukshaller med en aktivitetsflate på 23 x 43 meter. Vi er av den oppfatning av at den angjeldende sirkushallen vil få en utforming og layout som avviker fra dette, noe som tilsier at byggekostnadene er beliggende i det øvre sjikt av overnevnte intervall. Videre går det som nevnt en vannledning over Sirkustomten i dag, noe som øker byggekostnadene noe. Imidlertid har vi som for den øvrige bebyggelsen i Hauskvartalet i henhold til reguleringsbestemmelsene forutsatt en enkel standard på bebyggelsen. Dette trekker således byggekostnadene noe ned. På bakgrunn av overnevnte har vi skjønnsmessig ansatt en byggekostnad i nivå kr. 19 selve hallen i vårt verdigrunnlag. 000,per m* BTA for Vi anser at tilbygget og underetasjen utformes med enkle undervisningsrom og garderobefasiliteter med enkel standard. Bebyggelsen anses som relativt stor, noe som trekker byggekostnadene ned. For disse har vi skjønnsmessig ansatt en byggekost i nivå kr. 15 000,per m2 BTA. Basert på dette får vi følgende enkle kalkyle av byggekostnadene henført til sirkushallen: Tilbygg og Areal (m2 BTA) Anleggskostnad per m’ BTA Sum anlägskostnader per type Sirkushall 500 19 000 9 500 000 underetasje 2 480 15 000 37 200 000 Sum/snitt 2 980 17 000 46 700 000 Som nevnt gjøres det ved beregning av tomtens verdi som andel av totale anleggskostnader først en beregning av de totale kostnadene henført til ferdig utviklet tomt, det vil si de totale anleggskostnader. Deretter gjøres en vurdering av andel av sum anleggskostnader som henføres til tomten, ved å analysere ulike forhold som beliggenhet, bebyggbarhet, utviklingspotensial, standard på bebyggelse med mer. Det er ingen tilgjengelig statistikk på andel tomt av en næringseiendom, men basert på lang erfaring med eiendommer i Oslo, er tomtens verdi normalt beliggende i nivå 5-40% av den totale anleggsverdien, avhengig av beliggenhet, bebyggbarhet samt eksponering/tilgjengelighet. Vi er av den oppfatning at den angjeldende tomten utgjør en lav andel av de totale anleggskostnadene. Eiendommens bebyggbarhet, eksponering og beliggenhet relativt sentralt i Oslo trekker opp, imidlertid trekker tomtens regulering som sirkushall/flerbrukshall betydelig ned. Videre er kostnadene til oppføring av denne type bygg meget høye, noe som tilsier at andel tomt er beliggende i den nedre del av intervallet. Basert på en skjønnsmessig vurdering av den angjeldende tomten vurderer vi således denne til å være beliggende i nedre sjikt av overnevnte intervall og har benyttet 5% av sum anleggsverdi. Vi får følgende enkle kalkyle: Sum totale anleggskostnader Sum anleggskostnader hele prosjektet (avr.) 46 700 000 49 200 000 Andel verdi tomt i forhold til bygningsmassen verdi Sum tomteverdi "Sirkustomten" En verdi som beregnet over gir en verdi per m* tomtegrunn på ca. kr. 2 Verdivurdering Hauskvartalet 251114 5,0 % 2 500 000 500,- 25 av 26 R Verdivurdering KONKLUSJON Verdien av de angjeldende eiendommene skulle utføres samlet. På grunn av ulike regulering, utforming og påstående bebyggelse har vi imidlertid vurdert hver og en av eiendommene individuelt og summen verdien i vår konklusjon. De angjeldende eiendommene som er regulert til byggeområde for bolig og spesialområde bevaring (bolig og forretning) er beregnet med tomteprisbelastningsmetoden og verdien av Sirkustomten er beregnet som andel av totale anleggskostnader. Verdien per m* S-BRA er beregnet høyest for Hausmanns gate 40 på ca. kr. 7 900,-. For Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 42 (per m2 BRA) er tilsvarende verdi beregnet til henholdsvis ca. kr. 5 700,- og kr. 7 350,-. Dette anses som relativt lave verdier henført til nye boliger i dette området, noe som henføres til Hauskvartalets historie med okkupasjon, betydelig vedlikeholdsmessig etterslep samt områdets regulering. Verdien av Hausmanns gate 42 er noe lavere per m* sammenlignet med Hausmanns gate 40. Dette henføres imidlertid til at det er lagt til grunn forretningslokaler i første etasje i Hausmanns gate 42, noe som trekker den samlede verdien ned. Videre er den beregnede verdien av Brenneriveien 1 per mz S-BRA lavere enn tilsvarende verdier for Hausmanns gate 40 og 42. Dette henføres imidlertid denne er ubebygd og at det således er høyere risiko ved utvikling av denne. Verdivurdering av denne type eiendom er et meget vanskelig skjønn og beregningsgrunnlaget inneholder en stor andel av skjønnsmessige vurderinger. Videre er beregningsmetodene meget sensitive, med store utslag i forhold til små endringer. Ulike investorer vurderer de forskjellige verdiparameterne meget ulikt, spesielt henført til risiko og utnyttelsesmuligheter. i Konkludert markedsverdi er basert på gjeldende høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige salg på det frie markedet. Det er i verdiberegningen Den merverdi en særinteresse kan være villig til å gi reguleringsplan. Markedsverdien er definert som den interessenter er villig til å betale for eiendommen ved et forutsatt at eiendommene blir ervervet og utviklet samlet. for eiendommen er ikke vurdert. Basert på ovenforstående anser vi at de beregnede verdiene er realistiske og vi har således konkludert med følgende verdier for de angjeldende eiendommene i Hauskvartalet: Verdi Verdi Verdi Verdi Brenneriveien 1 Hausmanns gate 40 Hausmanns gate 42 "Sirkustomten" Sum verdi hele utviklingsområdet Verdivurdering Hauskvartalet 251114 5 100 000 4 700 000 6 500 000 2 500 000 18 800 000 26 av 26
© Copyright 2024