saksprotokoll - plan 2023 - detaljregulering for esebjør
SAKSPROTOKOLL - PLAN 2023 - DETALJREGULERING FOR ESEBJØR - ÅKRA - DEL AV 15/137,695 Kommunestyret behandlet saken den 16.06.2015, saksnr. 56/15 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Kommunestyret vedtar reguleringsplan for Esebjør – 15/137 m.fl., alternativ B med tilhørende reguleringsbestemmelser (vist på kart sist datert 11.06.15), jf. plan- og bygningslovens § 12-12. 2. Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles, jf. plan- og bygningslovens § 1212. SAKSPROTOKOLL - PLAN 2023 - DETALJREGULERING FOR ESEBJØR - ÅKRA - DEL AV 15/137,695 Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 11.06.2015, saksnr. 84/15 Behandling: Aarhus (H) fremmet følgende forslag: 1. Kommunestyret vedtar reguleringsplan for Esebjør – 15/137 m.fl., alternativ B med tilhørende reguleringsbestemmelser (vist på kart sist datert 11.06.15), jf. plan- og bygningslovens § 12-12. 2. Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles, jf. plan- og bygningslovens § 1212. Aarhus’ forslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 (FrP) for innstillingen. Vedtak: 1. Kommunestyret vedtar reguleringsplan for Esebjør – 15/137 m.fl., alternativ B med tilhørende reguleringsbestemmelser (vist på kart sist datert 11.06.15), jf. plan- og bygningslovens § 12-12. 2. Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles, jf. plan- og bygningslovens § 1212. SAKSPROTOKOLL - PLAN 2023 - DETALJREGULERING FOR ESEBJØR ÅKRA - DEL AV 15/137,695 Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 29.01.2015, saksnr. 13/15 Behandling: Aarhus (H) fremmet følgende forslag: Planen sendes i retur til administrasjonen for ny behandling. Det forutsettes at dette skjer i dialog med arkitekt/utbygger. Hovedutvalg teknisk ser prosjektet som viktig for byutvikling i Åkrehamn. Samtidig har første behandling avdekket noen konfliktområder hvor en bør se på mulighet for justering: 1. Det må sikres god kvalitet på de uteområdene som planlegges. Samtidig er det viktig å ta med i vurderingene de rekreasjons- og lekeområdene som ligger i umiddelbar nærhet til planen. Areal avsatt til lek bør økes. 2. Dersom en gjennom dialog ikke kommer frem til et omforent revidert forslag ønsker hovedutvalg teknisk at det fremlegges både utbyggers forslag og administrasjonens vurdering. Barnas representant anbefalte utvalget å gå inn for innstillingen da barnas interesser ikke var ivaretatt Aarhus’ forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Planen sendes i retur til administrasjonen for ny behandling. Det forutsettes at dette skjer i dialog med arkitekt/utbygger. Hovedutvalg teknisk ser prosjektet som viktig for byutvikling i Åkrehamn. Samtidig har første behandling avdekket noen konfliktområder hvor en bør se på mulighet for justering: 1. Det må sikres god kvalitet på de uteområdene som planlegges. Samtidig er det viktig å ta med i vurderingene de rekreasjons- og lekeområdene som ligger i umiddelbar nærhet til planen. Areal avsatt til lek bør økes. 2. Dersom en gjennom dialog ikke kommer frem til et omforent revidert forslag ønsker hovedutvalg teknisk at det fremlegges både utbyggers forslag og administrasjonens vurdering. SAKSPROTOKOLL - PLAN 2023 - DETALJREGULERING FOR ESEBJØR - 15/137 M.FL. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 25.09.2014, saksnr. 159/14 Behandling: Barnas representant fremmet forslag om at hovedutvalget avviste saken, da barnas interesser ikke var ivaretatt. Forslaget fra barnas representant fikk 0 stemmer og falt. Aarhus (H) foreslo følgende tillegg som punkt 3: Det gjennomføres befaring før 2. gangs behandling. Innstillingen med tilleggsforslaget fra Aarhus enstemmig vedtatt. Vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker vedtar ved 1.gangsbehandling forslag til reguleringsplan for Esebjør – 15/137 m.fl. med tilhørende reguleringsbestemmelser (vist på kart datert 25.09.14). Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere varsles. Jf plan- og b ygningslovens § 12-10 og § 5-2. Det gjennomføres befaring før 2. gangs behandling. SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivsaksnr.: Runar Lunde 05/2148 Arkiv: PLANR 2023 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk Kommunestyret Hovedutvalg teknisk 25.09.2014 29.01.2015 11.06.2015 16.06.2015 27.08.2015 KLAGE PÅ GODKJENNING AV PLAN 2023 - DETALJREGULERING FOR ESEBJØR - ÅKRA DEL AV 15/137,695 Forslag til vedtak: 1. Hovedutvalg for tekniske saker viser til klage fra Ingibjørg Th. Sverrisson på vegne av Sameiet datert 03.08.14, på godkjenning av reguleringsplan for Esebjør – Åkra – del av 15/137,695. 2. Hovedutvalg for tekniske saker viser til teknisk sjefs saksforberedelse og finner at klagen ikke inneholder momenter som gir grunn for å ta klagen til følge. 3. Saken oversendes Fylkesmannen. Jf plan- og bygningslovens § 1-9. SAKSFRAMSTILLING I møte 16.06.15. – sak 56/15 – behandlet kommunestyret forslag til reguleringsplan for Esebjør, og fattet følgende vedtak: 1. Kommunestyret vedtar forslag til reguleringsplan for Esebjør – 15/137 m.fl, alternativ B med tilhørende reguleringsbestemmelser (vist på kart sist datert 11.06.15), jf. plan- og bygningslovens § 12-12. 2. Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens § 12-12. Dette vedtaket påklages av Ingibjørg Th. Sverrisson på vegne av Sameiet Esebjørgarden ved brev datert 03.08.15. I klagen heter det følgende: Klagen anfører at dersom det kommer et bygg som er høyere enn nærværende eiendom mot Rådhusgata, vil dette medføre verdiforringelse for alle leiligheter som ligger i den delen av sameiet som vender mot nord. En etasje over dagens høyde vil medføre tap av sollys både høst og vår, og således bidra til å svekke livsstandarden for eierne. Teknisk sjef vil bemerke: Kommunestyrets vedtak ble tilsendt klager 02.07.15. Frist for påklaging utløp således 23.07.15. Klage på vedtaket ble sendt til forslagstiller 13.07.15 og ble ikke mottatt av kommunen før forslagstiller videresendte klagen 24.07.15. Klagen oppfylte ikke kriteriene gitt i forvaltningsloven § 32 og det ble sendt ut brev til klager om å rette opp manglene med frist satt til 05.08.15. Gjeldende brev er datert 03.08.15 og kan således behandles. Teknisk sjefs vurdering: Den foreliggende reguleringsplanen har hatt en omfattende behandling, hvor arealbruken er grundig vurdert og det har vært anledning for de berørte parter til å komme med innspill til innholdet i planen. Ved behandling av klage må det vurderes om det i klagen blir vist til forhold ved planen som tidligere ikke har vært vurdert. I det foreliggende tilfellet vurderte hovedutvalg for tekniske saker og senere også kommunestyret synspunkter tilsvarende de som fremmes i klagen. Teknisk sjef kan på denne bakgrunn ikke se det foreligger grunnlag for å anbefale at klagen tas til følge. Oversikt over vedlegg: 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Klagen 4. Klage tilsendt forslagstiller 5. Saksprotokoll 6. Saksframlegg til kommunestyret 7. Tidligere merknad Y 283200 Y 283100 Y 283000 Y 282900 TEGNFORKLARING X 6575400 Reguleringsplan PBL 2008 Sikringsonegrense Bestemmelsegrense UTE Uteoppholdsareal B/F/K Bolig/forretning/kontor F Fortau Annen veggrunn - tekniske anlegg Annen veggrunn - grøntareal P Parkering Sikringsone - Frisikt # Bestemmelseområde Felles for reguleringsplan PBL 1985 og 2008 Regulerings- og bebyggelsesplanområde Planens begrensning Formålsgrense EIERFORM: Eiendomsgrense som skal oppheves o_ f_ Planlagt bebyggelse Bebyggelse som forutsettes fjernet Frisiktslinje offentlig felles BASISKART: Geodetisk grunnlag: UTM-sone32v (EUREF89/WGS84) Geodetisk høydegrunnlag: NN1954 Geodatakilde: Karmøy kommune / Geovekst Uttaksdato basiskart: 13.05.2015 0 10 20 30 40 m Avkjørsel X 6575300 Ekvidistanse 1m Målestokk 1:1000 REVISJONER: Dato REGULERINGSPLAN m/reg.best. for: Kartblad: OMRÅDE MELLOM RÅDHUSVEGEN/ RV 47 VED ÅKRA BILIMPORT AS 2023 PLANEN ER UTARBEIDET AV: BREKKE HELGELAND BREKKE AS FORSLAGSSTILLER: ESEBJØR EIENDOM AS v/JOHN KNUTSEN X 6575200 Alt B Saksbehandling iflg. Plan- og bygningsloven: 1.gangs politisk behandling i kommunen* HTS-sak 159/14. Utlegging til offentlig ettersyn i tidsrommet 08.10 - 20.11.14 2.gangs politisk behandling i kommunen* HTS-sak 13/15. Utlegging til offentlig ettersyn i tidsrommet 3.gangs politisk behandling i kommunen* Kommunestyrets vedtak (egengodkjenning) Kunngjøring av kommunestyrets vedtak Sign. Dato 25.09.14 Sign. RLU 29.01.15 RLU 11.06.15 RLU KST-sak KARMØY TEKNISKE ETAT Arkivsak nr. 05/2148 Revisjon: hts3 Planbestemmelser 2023 DETALJREGULERING FOR ESEBJØR 15/137 M.FL. Arkivsak: Arkivkode: Sakstittel: 05/2148 PLANR 2023 PLAN 2023 – DETALJREGULERING FOR ESEBJØR 15/137 M.FL. PLANBESTEMMELSER ALTERNATIV B § 1. Disse planbestemmelser gjelder for det området som på plankartet er vist med plangrense. § 2. Området reguleres til følgende formål: I. Bebyggelse og anlegg a. Bolig/forretning/kontor b. Uteoppholdsareal II. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur a. Fortau b. Parkering c. Annen veigrunn – grøntareal d. Annen veigrunn – tekniske anlegg III. Hensynssoner a. Sikringsone - frisikt IV. Andre juridiske flater, linjer og punkter i reguleringsplan a. Bestemmelsesområde V. Fellesbestemmelser VI. Rekkefølgekrav I. Bebyggelse og anlegg a. Bolig/forretning/kontor § 3. Innenfor formålet i sin helhet skal det oppføres blokkbebyggelse for kombinert bruk i form av bolig/forretning/kontor med tilhørende anlegg. Med kommunens samtykke kan dessuten tillates bevertningssteder, håndtverksbedrifter, verksted og lignende. Lokaler på gatenivå skal i sin helhet nyttes til publikumsrettede funksjoner. Eksisterende bebyggelse på g.nr. 15 b.nr. 695 tillates revet. § 4. Tillatt maks gesimshøyde er angitt med kotehøyde på plankartet. For ny bebyggelse i sørvest skal inntrukket gesims i 4. etasje gi slagskygge på uteopphold maksimalt tilsvarende eksisterende bygg i 3. etasje, målt ved solvinkel 45 grader, og begrenset til fasadelengde tilsvarende svalgangen. Inntrukket på takplan sørøst i planområdet (#3) skal det etableres felles uteopphold for planområdet. Påkrevd støyskjerm og sikringsgjerde og eventuell pergola tilhørende det inntrukne uteoppholdsområdet tillates å overskride maks gesimshøyde. Kommunen kan gi tillatelse å overskride maks gesimshøyde for rekkverk langs svalganger, heistårn, ventilasjonshetter/-kanaler, og arkitektoniske elementer i den grad planens intensjon ikke svekkes. § 5. Det tillates ikke etablert lengre sammenhengende lukkede fasader på gatenivå mot Fv. 47 og Rådhusvegen. b. Uteoppholdsareal § 6. Innenfor formålet i sin helhet skal det etableres felles uteoppholdsareal for boliger i planområdet, jf. § 25 – Situasjonsplan. Under uteoppholdsområdet tillates etablert formål som omtalt i § 3, med unntak av bolig. § 7. Tillatt maks høyde på uteopphold er angitt med kotehøyde på plankartet. Kommunen kan gi tillatelse å overskride maks kotehøyde for sikringsgjerde, møblering og arkitektoniske elementer i den grad planens intensjon ikke svekkes. § 8. Påkrevde branntrapper og trapp ned til felles parkering P tillates integrert i uteoppholdsområdet. II. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur a. Fortau § 9. Fortau F1 – F2 er offentlig. Fortau F3 – F5 er felles. b. Parkering § 10. På P1 tillates etablert parkering og renovasjon for planområdet. På P2 tillates etablert trafikksikkerhetstiltak så som opphøyet/oppmerket kryssing for myke trafikanter. Under parkering P1 tillates etablert formål som omtalt i § 3, med unntak av bolig. § 11. P1 – P2 er felles. § 12. Tillatt maks høyde på P1 er angitt med kotehøyde på plankartet. Kommunen kan gi tillatelse å overskride maks kotehøyde for sikringsgjerde i den grad planens intensjon ikke svekkes. c. Annen veigrunn - grøntareal § 13. Annen veigrunn - grøntareal skal gis parkmessig opparbeidelse, jfr. § 15. d. Annen veggrunn – tekniske anlegg § 14. Annen veggrunn skal opparbeides samtidig med P2. III. Hensynssoner a. Sikringsone – frisikt § 15. Frisiktsonene skal anlegges samtidig med veganlegget for øvrig. I frisiktsonene skal det være frisikt ned til en høyde av 0,5 m over tilstøtende vegers planum. IV. Andre juridiske flater, linjer og punkter i reguleringsplan a. Bestemmelsesområde § 16. I bestemmelsesområde #1 tillates det etablering av bod-/p-anlegg under terreng. § 17. I bestemmelsesområde #2 skal det etableres nærlek, jf. § 25 § 18. I bestemmelsesområde #3 skal det etableres takterrase, jf. § 25. IV. Fellesbestemmelser § 19. Det skal avsettes min. 0,25 p-plasser per 100 kvm lager, 1 p-plass per 100 kvm forretning/kontor og 1,25 p-plasser per leilighet. Det skal etableres 2 sykkelparkeringsplasser per leilighet integrert i innendørs og utendørs fellesarealer. § 20. Bebyggelsens hovedfasade skal ikke overskride formålsgrense for byggeområde. Kommunen kan gi tillatelse å overskride formålsgrense for mindre utspring med inntil 1,5 m dybde i form av takutspring, balkonger og mindre karnapper beliggende i en høyde av min. 3 m over ferdig terreng i den grad at planens intensjon ikke svekkes. § 21. Det skal legges vekt på arkitektonisk kvalitet både når det gjelder bebyggelse og uteoppholdsområder. Ved søknad om nybygg skal det legges ved fasadeoppriss av den nye bebyggelsen sammen med nabobebyggelse for bedømmelse av helheten i bygningsstrukturen på stedet. Samtidig skal det legges ved estetisk redegjørelse. § 22. Piler for adkomster til parkeringsanleggene er omtrentlig plassert i plankartet og kan justeres. Det antall adkomster som er vist på plankartet skal ikke overstiges. § 23. Byggegrense mot Fv. 47 er sammenfallende med formålsgrense for byggeområdet , jfr. § 20. V. Rekkefølgekrav § 24. Før det gis brukstillatelse til nybygg i planområdet skal: - Adkomst beliggende i krysset Fv. 47 og Rådhusvegen være stengt. - Annen veigrunn med tilhørende frisikt være etablert. - Fortau F1, F4 og F5 være etablert. Kommunaltekniske anlegg skal opparbeides iht. teknisk plan godkjent av Karmøy kommune. Anlegg skal være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til bygninger som anlegget skal betjene. § 25. Uteoppholdsarealer i bestemmelsesområde #2 og # 3 skal opparbeides iht. detaljert situasjonsplan i målestokk 1:200 godkjent av Karmøy kommune. Uteopphold (#2) og takterrasse (#3) skal opparbeides som parkmessig uteoppholdsareal tilpasset forskjellige aldersgrupper. I bestemmelsesområde #2 skal min. 400 kvm sammenhengende areal opparbeidet som nærlek. Situasjonsplanen skal avklare materialbruk, beplantning, spesifisert utstyr, belysning og høyde på sikringsgjerder. Alternativt kan belysning avklares i egen plan. Bestemmelsesområde #2 og #3 skal være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til nybygg innenfor planområdet. § 26. Beregning av trafikkstøy skal utføres iht. T-1442 (2012). Ved søknad om tiltak skal støyforhold dokumenteres med rapport. Ved evt. overskridelse av fastsatte grenseverdier skal støytiltak mot Fv. 47 etableres iht. løsning godkjent av Statens vegvesen. Tiltak skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til boenheter/arealer som tiltaket skjermer for. § 27. Renovasjonsstasjon skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til boenheter innenfor planområdet som stasjonen skal betjene. Dokd 15070320 10512148-55) TH KLAGE FRA INGII3JORG - PLAN 2023 SVERRISSON FOR ESEBJØR DETALJREGULERING DEL AV 15/13T 095 - AKRA 44. FYLKESMANNEN I ROGALAND CY51a3 55 15PLfltSJ 2023 Åkrehamn, 03.08.2015 Klage på godkjent plan 2023 - Detaljregulering for Esebjør-Åkra Vi er av den oppfatning at dersom det her kommer et bygg som er høyere enn nærværende eiendom mot Rådhusgata, vil dette medføre verdiforringelse for alle leiligheter som ligger i den delen av sarneiet som vender mot nord. En etasje over dagens høyde vil medføre tap av sollys både høst og vår, og således bidra til å svekke livsstandarden for eierne. På bakgrunn av dette fremsettes herved klage på dette vedtaket. Med vennlig hilsen For Sameiet Esebjørg;r6d;) lng uDJrg Th ,c<2 verrisson (sr-r-L Ti, Eier av sekajon Gr.nr 15,brnr. 137 Seksjon nr1 Hareld Nielsen Else Solveig Nielsen Seksjon nr 2 æe_4 Olaf Lund Gudny Lund Seksjon nr 3 Arne Birger Ytreland c4241 ,4-e• kJ Marie Ytreland Seksjon nr 4 Anne Karin Fagerland U 1t›-24 Einar Fageriand (--Seksjon nr 5 Bjarni Johann Sverrisson f bfet-4~ Ingibjørg Th Sverrisson Seksjon nr 6 Peder Jakob Sverdrupsen Seksjon nr 7 Astrid Valle Seksjon nr 8 inger Margot Sjøen Seksjon nr 9 Lovi38 Valle Seksjon nr 10 Sigmund Baldershelm , 44i- -i c Zicr;d11 Brit Jorunn Baldersehel Seksjon nr 11 Margot Valhammer Seksjon nr 12 Norunn Mannes Seksjon nr 13 Hilda Johanne Grindhaug Seksjon nr 14 John Knutsen Seksjon nr 15 Torleiv Torbjørnsen 43-1,Lt- ,J Randi Torbjørnsen Seksjon nr 18 Anne-Kirsten Eliassen Pdtc- , 48. Seksjon nr 17 Sekslon nr 18Kristen Seksjon nr 19Nils Malena Mannes d4.1 Lund Ingleiv Mannes Harriet Sigbjørg Mannes n'et. Seksjon nr 20 Magne Sørensen Seksjon nr 21 Llv Sigrun Stenberg Seksjon nr 22 Lffly Mannes Seksjon nr 23 Alme Gundersen Seksjon nr 24 Dorls Larsen Seksjon nr 25 Anne Kathrine Mennes LkitAdt-.<40 74; • r SAKSPROTOKOLL - PLAN 2023 - DETALJREGULERING FOR ESEBJØR - ÅKRA - DEL AV 15/137,695 Kommunestyret behandlet saken den 16.06.2015, saksnr. 56/15 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Kommunestyret vedtar reguleringsplan for Esebjør – 15/137 m.fl., alternativ B med tilhørende reguleringsbestemmelser (vist på kart sist datert 11.06.15), jf. plan- og bygningslovens § 12-12. 2. Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles, jf. plan- og bygningslovens § 1212. SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivsaksnr.: Runar Lunde 05/2148 Arkiv: PLANR 2023 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk Kommunestyret 25.09.2014 29.01.2015 11.06.2015 16.06.2015 PLAN 2023 - DETALJREGULERING FOR ESEBJØR - ÅKRA - DEL AV 15/137,695 - Rådmannens forslag til vedtak: 1. Kommunestyret vedtar reguleringsplan for Esebjør – 15/137 m.fl., alternativ A med tilhørende reguleringsbestemmelser (vist på kart sist datert 11.06.15), jf. plan- og bygningslovens § 12-12. 2. Planen kunngjøres og grunneiere og rettighetshavere varsles, jf. plan- og bygningslovens § 1212. SAKSFRAMSTILLING Beskrivelse av det foreliggende forslag til reguleringsplan: Brekke Helgeland Brekke AS har på vegne av JK eiendom AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for Esebjør. Planforslaget omfatter et areal på ca. 4 da. Den foreslåtte arealdisponeringen er i hovedtrekkene bolig/forretning/kontor, uteopphold, parkering og fortau. Overordnede planer: Planforslaget omfatter arealer som i kommuneplanen er vist til boligområde og sentrumsformål. I gjeldende kommuneplan er byggehøyden innenfor sentrumsområder satt til 12,5 meter. I forslag til ny kommuneplan for 2014-2023 er byggehøyden satt tilsvarende 4. etasjer, hvor 4. etasje skal være inntrukket. Utbyggingsområder med mer enn 5 boliger per daa, kan bare godkjennes der det kan dokumenteres at private og felles uteområder har gode solforhold og at fellesarealene blir opparbeidet med en standard som gir alle beboere i området muligheter for bruk. I henhold til Fylkesdelplan for areal og transport skal området ha en utnyttelse på minimum 3 boliger pr. daa. Beskrivelse av de eksisterende forhold og planens hovedtema: Planområdet er uregulert. Eksisterende bebyggelse i området består av leilighetsbygg med forretning og kontor. Bebyggelse langs Rådhusvegen er forøvrig boliger, kontor- og butikklokaler, kulturhus og brannstasjon. Planen tilrettelegger for 17 nye leiligheter som vil gi totalt 43 leiligheter innenfor planområdet. Utnyttelsesgraden er rundt 10 boliger per daa, noe som er i tråd med overordnede planer om arealeffektivisering. Ved en utnyttelse som det fremgår av planforslaget skal kvaliteten til lek- og uteoppholdsareal spesielt vektlegges. Adkomst til eksisterende leiligheter er fra Esebjør, mens nye leiligheter vil få adkomst fra Rådhusvegen og skal parkere i lokk under uteoppholdsarealet. Se for øvrig vedlagte planbeskrivelse. Byggehøyde: Planforslaget innebærer en byggehøyde opp mot 14,5 meter, noe som er 2 meter mer enn gjeldende kommuneplans bestemmelser i sentrumsområder. Forslaget til kommuneplan 2014-2023 har i sin bestemmelse punkt 8.5 sagt at sentrumsområder i Kopervik og Åkrehamn kan det etableres bebyggelse inntil 4 etasjer, der 4. etasje skal være inntrukket. Etasjehøyde for forretning kan være 4,5 m, mens bolig kan være 3 m. Dersom bygget overstiger høyden som kommunens brann- og redningsvesen kan nå med sitt slokkeutstyr skal avbøtende tiltak dokumenteres. Kommunens brann- og redningsvesen kan, med dagens bemanning og utstyr kan ivareta forskriftmessige redningsoperasjoner for byggehøyder inntil 17 meter for Kopervik, Vea og Åkra (saksnr. 121/14). Tilgrensende reguleringsplaner: Planforslaget grenser til reguleringsplan 2056 – detaljregulering for Rådhusvegen og reguleringsplan for rundkjøring RV 47 ved Rådhusvegen. Planens konsekvenser for barn og unge: Totalt vil planområdet innbefatte 17 nye boenheter i tillegg 26 eksisterende boenheter. I plansammenheng skal areal til leke- og uteoppholdsareal til samtlige boenheter samsvare med kommunens norm. I henhold til kommunalteknisk norm for leke- og uteoppholdsareal skal det derfor være følgende: Felles uteoppholdsareal: Nærlekeplass: Kvartalslekeplass: 30m2 per boenhet – 1290m2 20m2 per boenhet – 860 m2 25m2 per boenhet – 1075 m2. Samlet areal skal derfor være 3225 m2 til leke- og uteoppholdsareal. I sentrumsområder på Åkra er det utfordrende å kombinere høy boligutnyttelse og samtidig ivareta arealkravene til leke- og uteoppholdsareal. I normen er det sagt at innenfor sentrumsområder kan vektlegging av kvalitet kompensere for kvantitet. Uteoppholdsarealer skal opparbeides iht. detaljert situasjonsplan godkjent av Karmøy kommune, jf. planbestemmelse § 25. Planforslaget viser totalt ca. 1200 m2 med lek- og uteoppholdsareal. § 25 i planbestemmelsene tilrettelegger for minimum 400 m2 sammenhengende lekeareal, og 800 m2 med uteoppholdsareal. Fellesområder innenfor bestemmelsesområde #2 og #3 skal opparbeides som parkmessig uteoppholdsarealer tilpasset forskjellige aldersgrupper. Punkt 5.2.4.1 i kommunens norm for lekeog uteoppholdsareal beskriver hvilken form og innhold et slikt uteoppholdsareal bør ha: «(…) Felles uteområder bør få en parkmessig behandling og gis en formmessig god utførelse. Uteoppholdsarealer må lages i solide materialer. Bygninger, landskapselementer, vegetasjon, dammer, levegger og bearbeiding markplanet kan bidra til å definere oppholdsarealene.» Utnyttelse i planområdet: Planen tilrettelegger for 17 nye boenheter, noe som vil gi totalt 43 boenheter innenfor planområdet. Dette gir en utnyttelsesgrad på rundt 10 boliger per daa. I henhold til Fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet samt gjeldende kommuneplan skal det være minimum 3 boenheter per daa på Åkra. I bestemmelsene til forslag for ny kommuneplan punkt 5.6 er det sagt: «Utbyggingsområder med mer enn 5 boliger per da, kan bare godkjennes der det kan dokumenteres at private og felles uteområder har gode solforhold og at fellesarealene blir opparbeidet med en standard som gir alle beboere i området muligheter for bruk.» Utforming av bygningsmassen: Planforslaget tilrettelegger for ny bygningsmasse sammenhengende vest fra eksisterende bygningsmasse. Dette bygget vil være høyere enn eksisterende bygning mot hjørnet/lyskrysset. I tillegg vil eksisterende bygg mot nord få en ekstra etasje. Hjørnedelen av bygget vil dermed være lavest av bygningsmassen. Trafikksikkerhet: Planforslaget viser blandet bolig- og næringstrafikk fra Rådhusvegen gjennom regulert parkeringsplass og videre til ny bygningsmasse. Eksisterende boenheter vil fremdeles ha adkomst via Esebjørvegen. Planens konsekvenser for naturmangfoldet: Naturgrunnlaget er i sin helhet omdisponert til andre formål. En vurdering av planforslaget i forhold til naturmangfoldet er ikke relevant. Planens innhold i et folkehelseperspektiv: Plan- og bygningslovens § 3-1 omhandler oppgaver og hensyn som skal ivaretas i planlegging etter loven. Listen over oppgavene er omfattende. I et eget punkt er det formulert at planleggingen skal « fremme befolkningens helse og motvirke sosiale helseforskjeller, samt bidra til å forebygge kriminalitet» Planens innhold vil ikke innebære negative konsekvenser i forhold til å ivareta befolkningens helse, risiko for økt kriminalitet eller sosiale helseforskjeller. Økonomi/ gjennomføring av planen: Planen skal gjennomføres i privat regi. Saksbehandling: Ovennevnte forslag til reguleringsplan ble behandlet av hovedutvalg for tekniske saker 1.gang i møte den 25.09.14 - sak 159/14 og følgende vedtak ble fattet: 1. Hovedutvalg for tekniske saker vedtar ved 1.gangsbehandling forslag til reguleringsplan for Esebjør – 15/137 m.fl. med tilhørende reguleringsbestemmelser (vist på kart datert 25.09.14). 2. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og berørte grunneiere og rettighetshavere varsles. Jf plan- og bygningslovens § 12-10 og § 5-2. 3. Det gjennomføres befaring før 2. gangsbehandling. Planforslaget ble utlagt til offentlig ettersyn med frist for merknader satt til 20.11.14. Det kom følgende uttalelser og merknader til planforslaget: A. Uttalelser: 1. Statens vegvesen, region vest ............................................ 10.11.14 2. Rogaland Fylkeskommune, regionalplanavdelingen .... 12.11.14 3. Kommuneoverlege, her ...................................................... 19.11.14 B. Private merknader: 1. Marie og Arne Birger Ytreland .......................................... 17.10.14 2. Sameiere i Sameiet Esebjørgarden, Karmøy .................... 21.10.14 Sammendrag av uttalelser og merknader som inneholder anmerkninger til reguleringsforslaget er, sammen med den administrative vurdering, vedlagt. Høringsrunden avdekket vesentlige konflikter til arealdisponeringen innenfor planområdet, spesielt med tanke på utforming av leke- og uteoppholdsarealene samt bygningsmassen. Teknisk sjef foreslo derfor at hovedutvalg for tekniske saker i møte 29.01.15 avviste planforslaget. Teknisk sjef la også frem en alternativ løsning som innbefattet at areal til lek økes til minimum 400 m2 og høyden i vestre del reduseres til en inntrukket 3. etasje. Forslaget ble behandlet 2.gang i møte den 29.01.15 - sak 13/15 - og følgende vedtak ble fattet: Planen sendes i retur til administrasjonen for ny behandling. Det forutsettes at dette skjer i dialog med arkitekt/utbygger. Hovedutvalg teknisk ser prosjektet som viktig for byutvikling i Åkrehamn. Samtidig har første behandling avdekket noen konfliktområder hvor en bør se på mulighet for justering: 1. Det må sikres god kvalitet på de uteområdene som planlegges. Samtidig er det viktig å ta med i vurderingene de rekreasjons- og lekeområdene som ligger i umiddelbar nærhet til planen. Areal avsatt til lek bør økes. 2. Dersom en gjennom dialog ikke kommer frem til et omforent revidert forslag ønsker hovedutvalg teknisk at det fremlegges både utbyggers forslag og administrasjonens vurdering. Rådmannen vil bemerke: På bakgrunn av vedtaket til hovedutvalg teknisk er det blitt avholdt møte med forslagstiller. Administrasjonens utgangspunkt var følgende: Utformingen og størrelsen på leke- og uteoppholdsareal er ikke tilfredsstillende. Utformingen av bygningsmassen skaper unødvendige skygger for leke- og uteoppholdsarealene samt eksisterende boenheter. Høyden i vestre del må reduseres tilsvarende inntrukket 3. etasje. Fortau i vest må økes fra 1,5 meter til 2 meter. Hjørnedelen i øst kan vurderes en ekstra etasje. Det er blitt holdt jevnlig kontakt med forslagstiller for å komme til et omforent forslag. Forslagstiller har i sitt endelige forslag imøtekommet følgende punkter: Utformingen av leke- og uteoppholdsareal er betraktelig bedre. Lekearealet er satt til 400 m2. Samtidig er eksiterende takterrasse sikret en parkmessig opparbeidelse. 4. etasjen i vestre del er inntrukket 2 meter for å bedre solforhold til uteområdene samt beboerne. Heistårnet er justert 1,4 meter mot sør. Fortau i vest er økt fra 1,5 meter til 2 meter. Administrasjonen har i sitt endelige forslag justert øverste del av heistårnet ytterligere 4,5 meter mot Rådhusgata. Dette for å sikre at leke- og uteoppholdsarealene får tilstrekkelig med solforhold. Rådmannen konstaterer derfor at det ikke er blitt enighet om et omforent planforslag. Rådmannen fremmer derfor forslaget til administrasjonen merket alternativ A og forslagstillers forslag merket alternativ B. Rådmannens vurdering til alternativ A og B: Forskjellen på alternativ A og B er plassering av øverste del på heistårnet/trappehus. Kommunen har ansvar for å skape et godt bomiljø. Dette omfatter også gode sol- og skyggeforhold for leke- og uteoppholdsarealene. Forslagstiller har justert heistårnet/trappehus 1,4 meter mot sør. Rådmannen mener imidlertid at dette ikke er tilstrekkelig for å skape tilfredsstillende sol- og skyggeforhold, og mener at heistårnet/trappehus må justeres totalt 5,9 meter mot sør i øverste del av bygningen. Som det fremgår av vedlagte soldiagram viser Rådmannens alternativ betraktelig bedre solforhold for leke- og uteoppholdsarealene, særlig på vår- og høstjevndøgn. Rådmannen mener det er betenkelig at forslagstiller ikke imøtekommer administrasjonens vurdering på sol- og skyggeforhold, på tross av at 25 personer i eksisterende boenheter har uttrykt sin bekymring på nettopp dette forholdet. Rådmannens vurdering: Forslaget til reguleringsplan for Esebjør er en svært viktig plan for Åkrehamn sentrum. Planen vil være førende for tilsvarende fortettings- og transformasjonsprosesser i Åkrehamn, samt øvrige tettsteder på Karmøy. Rådmannen mener derfor at det er viktig å signalisere at bygningsmassen må utformes slik at den ivaretar sol- og skyggeforhold på en god måte. Rådmannen konstaterer at kravene gitt i kommunalteknisk norm for leke- og uteoppholdsareal er vanskelig å gjennomføre i sentrumsområder når en også ønsker høyere boligutnyttelse. Rådmannen mener likevel planforslaget som vist i alternativ A vil ivareta nærmiljøets behov for leke- og uteoppholdsareal på en tilfredsstillende måte. Det er i denne gjennomgangen ikke foreslått endringer i planforslaget som betinger nytt offentlig ettersyn. På bakgrunn av det som er sagt over, vil rådmannen anbefale at planforslaget merket alternativ A med tilhørende bestemmelser sist datert 11.06.15, godkjennes. Rådmannen i Karmøy, 11.06.2015 Sigurd Eikje sign. Oversikt over vedlegg: 1. Plankart alternativ A med tilhørende bestemmelser 2. Plankart alternativ B med tilhørende bestemmelser 3. Oversiktskart 4. Gjeldene reguleringsplan 5. Gjeldende kommuneplan 6. Soldiagram 7. Planbeskrivelse 8. Skisse til teknisk plan 9. Plantegninger 10. Snitt 11. Støyrapport 12. Kraftsituasjon 13. Uttalelser og merknader 14. SAMMENDRAG AV INNKOMNE UTTALELSER OG MERKNADER SOM INNEHOLDER ANMERKNINGER TIL PLANEN SAMT ADMINISTRATIV VURDERING Alle uttalelser og merknader som inneholder anmerkninger til det foreliggende planforslag, er vedlagt. Sammendraget gjengir hovedinnholdet knyttet til de forhold som angår reguleringsplanen. Det fullstendige innholdet i uttalelsen eller merknaden framgår av vedleggene. Sammendrag av uttalelser og merknader innkommet etter 1. gangsbehandling av planforslaget: A. Uttalelser: 1. Statens vegvesen, region vest: Statens vegvesen uttaler seg på vegne av Rogaland fylkeskommune som vegeier, men også som sektormyndighet innenfor trafikksikkerhet. Saken sendes til Fylkesmannen i Rogaland som en del av samordningsprosjektet. Som sektormyndighet innen trafikksikkerhet gis det et sterkt faglig råd om å separere bolig og næringstrafikken som nevnt i tidligere uttalelse. Som nevnt i tidligere uttalelse anbefales det å sette på målsatte siktsoner. Teknisk sjefs vurdering: Teknisk sjef er enig i at det er uheldig å ha blandet nærings- og boligtrafikk slik planforslaget foreligger. Likevel vil en økt trafikk på Esebjørvegen ikke være optimalt med den vegstandarden den har per dags dato. Dersom trafikken skal separeres vil Esebjørvegen kreve oppgradering, noe planforslaget ikke legger opp til.. 2. Rogaland Fylkeskommune, regionalplanavdelingen: Fylkesrådmannen har tidligere gitt tilbakemeldinger om viktige planhensyn som må ivaretas i utviklingen av dette sentrumskvartalet. Det ble pekt på nødvendigheten av at reguleringen gir et positivt bidrag til byutviklingen, både i forhold til formål, arealutnyttelse og med bygningsmessige planløsninger av høy kvalitet. § 3 i planbestemmelsene sikrer at lokaler på gatenivået i sin helhet nyttes til publikumsrettede funksjoner, og dermed styrker aktiviteten og attraksjonsverdien av sentrum. Arealutnyttelsen er også innenfor de tetthetsrammer som er gitt i regional plan. Uteoppholdsareal er opplyst å ligge innenfor gjeldende kommunal norm. Avviket fra regional plan og kommunale normer kommer først og fremst til uttrykk i planens forslag til lekeplassareal for de yngste brukergrupper. Dette er også planens store svakhet, spesielt fordi den viste lekeplassen er relativt liten og fordi denne er plassert på skyggesiden av blokkbebyggelsen. Fylkesrådmannen er enig med teknisk sjef om at kvalitetsheving av en lekeplass i forhold til vanlig standard, ikke er en erstatning for redusert størrelse. En lekeplass for de minste barna skal alltid ha høy kvalitet, og argumentet fra tiltakshaver har derfor liten forståelse. Et annet viktig poeng er at avviket i forhold til kommunale krav i denne saken vil være førende for andre tilsvarende fortettings- og transformasjonsprosesser i Åkra. Åkra er et sentrumsområde i sterk utvikling, både for boligbygging og handel, og det er maktpåliggende at det skapes et tiltrekkende sentrumsområde i retning av bykarakter der områder også for uteopphold og lek tilstrekkelig blir avsatt. Leiligheter, som det her legges opp til, vil kunne være av interesse for flere familietyper, og det er viktig at et boligbygg i sentrum og grensende opp til en sterkt trafikkert fylkesvei, har tilfredsstillende lekeareal som en attraktiv del av hele planløsningen. Fylkesrådmannen mener at kommunen her har et ansvar for å skape et godt bomiljø, også i sentrum av Åkra, og at planen i forhold til det viste lekearealet bør sendes tilbake til tiltakshaver for vesentlig forbedring. Konsekvensene for andre tilsvarende prosjekt i kommunen og i Åkra, må også tillegges avgjørende vekt i saken. Teknisk sjefs vurdering: Planområdet omfatter et viktig sentrumsområde i Åkrehamn og vil dermed danne presedens for fremtidige utviklingsprosjekter i Åkrehamn og andre tettsteder i Karmøy kommune. Teknisk sjef mener at et sentrumsområde skal ha høy utnyttelse, men at dette likevel ikke skal ha store konsekvenser for barn- og unges interesser samt øvrige kvaliteter som skaper et godt bomiljø. Slik planforslaget foreligger, vil kvaliteter som bidrar til et godt bomiljø være nedprioritert til fordel for en høyere utnyttelse. Teknisk sjef har derfor vurdert at planforslaget slik det nå foreligger ikke kan godkjennes uten en vesentlig forbedring av lek- og uteoppholdsareal samt utforming av bygningsmassen Teknisk sjef vil for øvrig vise til teknisk sjefs vurdering og konklusjon. 3. Kommuneoverlege, her: Det kan etter vårt syn ikke aksepteres et så stort avvik fra kommunal lekeplassnorm. Foreslått areal til lek er 150m2, mens normen tilsier 1935 m2 og krav om kvartalslekeplass ettersom det blir over 25 boenheter. Det vil si at det foreslås et areal til lekeplass som er under 8 % av det som er anbefalt i normen. Formålet til normen er: - Godt bomiljø skal tilrettelegges gjennom attraktive fellesarealer, grønne lunger, lekemuligheter og trygge trafikkforhold. Barn skal sikres gode oppvekstsvilkår. - Boligområdene og tette fritidsboligområder skal ha møteplasser for sosial kontakt for både barn og voksne. - Nærmiljøet skal stimulere til fysisk aktivitet, rekreasjon og sosialt samvær. Med så store avvik vil det være åpenbart at høyere kvalitet på lekeområdet ikke kan kompensere for avviket. Teknisk sjefs vurdering: Teknisk sjef er enig at areal vist til lek ikke er i tråd med kommunens normer for leke- og uteoppholdsareal. Konsekvensene av et så omfattende avvik vil ikke være i tråd med barn- og unges interesser, samt bomiljøet for beboerne. Teknisk sjef mener derfor at planforslaget ikke kan godkjennes slik det nå foreligger. B. Private merknader: 1. Marie og Arne Birger Ytreland: Det reageres på oppføring av bygg på 4 etasjer i Rådhusgaten. Sol- og utsiktsforhold vil forsvinne helt. Det vil også komme et støpt plan som går like inntil vår terrasse. Beboerne vil kunne bevege seg rundt og bruke denne plassen inntil vår terrasse. Disse planene var ikke bekjent ved kjøp av leilighet. Teknisk sjefs vurdering: Teknisk sjef vil vise til teknisk sjefs vurdering og konklusjon angående sol- og utsiktsforhold. For øvrig vil resterende innhold i merknaden være av privatrettslig karakter. 2. Sameiere i Sameiet Esebjørgarden, Karmøy: Undertegnede sameiere vil protestere på at det tillates byggehøyde på inntil 12,5 meter for den del av planen som gjelder oppføring av bygg på arealet som tidligere var Klara Flotves eiendom. Dersom det kommer et bygg som er høyere enn nærværende eiendom mot Rådhusgata, vil dette medføre verdiforringelse for alle leilighetene som ligger i den delen av sameiet som vender mot nord. En etasje over dagens høyde vil medføre tap av sollys både høst og vår og således bidra til å svekke livsstandarden for eierne. Teknisk sjefs vurdering: Teknisk vil påpeke at planforslaget legger opp til tillatt byggehøyde til kote 24,5 meter. Dette betyr i praksis ca. 14,5 meter byggehøyde av nevnte areal. Teknisk sjef er enig at eksisterende boenheter vil miste store deler av sine solforhold, særlig på vår og høstparten. Utformingen av bygningsmassen går på bekostning av kvaliteter som leke- og uteoppholdsareal, samt solforhold. Etter teknisk sjefs vurdering er ikke disse kvalitetene gode nok til å sikre et godt bomiljø for beboerne. Teknisk sjef vil derfor vise til teknisk sjefs vurdering og konklusjon. Dokid 14089670 (0512148-29) MERKNAD FRA SAMEIERE I SAMEIET ESEBJØRGARDEN 21 10 14 - PLAN 2023 DETALIREGULERING FOR ESEBJØR SAME1ERE 1 SAME1ET ESEBJØRGARDEN, KARMØY ost(1/4(8-.297,33 Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND Postboks /y BREKKE AS .2?0,23 29 5501 HAUGESUND Åkrehamn, Merknader til videreføring av reguleringsarbeid Ry.47 og Rådhushata Undertegnede 12,5 meter sameiere i Åkrehamn vil protestere for den del av planen Flotves eiendom. det opplyste Vi er av den oppfatning at dersom vil dette medføre som vender mot nord. vår og så-ledes bidra Vi ser av meldingen to leilighetene men utvidelse større enn 240 soni tidligere av bygget var Klara undertegnede det her kommer for alle leilighetene som ligger En etasje over dagens høyde vil medføre er vedtekter i Sameiet, 5 stk leiligheter vedrørende stiller tap at sollys både hest og på toppen takterrassens terrassen av eksisterende og fellesarealet størrelse. Den fysisk til en annen vi også spørsmål om terrassens 15,brnr. 137 Gr.nr 15,brnr. 137 Harald Nielsen ,/,‘ Else Solveig Nielsen areal burde it 5"'" ( ,(9 Lund skal være minst plass på taket. Ved Olaf Lund Gudny bygg. De både vår og høst. m2. Gr.nr eiendom i den delen av for eierne. nr 27 har rett til å flytte leiligheter et bygg som er høyere enn nærværende verdiforringelse liste Eier av seksjon Seksjon nr 2 av bygg på arealet hilsen Eier av seksjon Seksjon nr på inntil bli en forlengelse bygg vil ta all sol fra terrassen om Sameiets av antall llfg vedlagte nordvest kf.1 byggehøyde oppføring vil dette bygget om at det også er planlagt av seksjon eier Med vennlig på at det tillates til å svekke livsstandarden i øst på "vårt" Vi vil også minne m2, (0 i. mot Rådhusgata, sameiet i området datert som gjelder Etter seksjonseiere 2014 av reguleringsarbeid Viser til brev om videreføring av krysset 21.oktober ha vært 240 Seksjon nr 3 Arne Birger Ytreland Seksjon nr 4 Marie Ytreland Anne Karin Fagerland a d - Einar Fagerland Seksjon nr 5 Bjarni Johann Sverrisson Seksjon nr 6 Ingibjørg Tli Sverrisson Peder Jakob Sverdrupsen Seksjon nr 7 Astrid Valle Seksjon nr 8 f Inger Margot Sjøen Seksjon nr 9 Lovise Valle Seksjon nr 10 Sigmund Baldersheim UtiA 7A kL ( Orzr7,Å12, 4/4,1,4 Brit Jorunn Balderse eim Seksjon nr 11,v Margot Valhammer Seksjon nr 12‘i Norunn Mannes Seksjon nr 13 Hilda Johanne Grindhaug Seksjon nr 14 John Knutsen Seksjon nr 15 Torleiv Torbjørnsen Seksjon nr 16 Randi Torbjørnsen Anne-Kirsten Eliassen 1-16L, 6f.2 . c"--v1/14 /. tp.4.1.3~ Mannes Seksjon nr 17 Malena Seksjon nr 18 Kristen Lund Seksjon nr 19 Nils lngleiv Mannes ti' Sigbjørg Mann 1-1 ,,,,ø4,arriet Seksjon nr 20 gne Sørensen Seksjon nr 21 Liv Sigrun Stenberg Seksjon nr 22/ Lilly Mannes Seksjon nr 23 Alma Gundersen Seksjon nr 24 Doris Larsen Seksjon nr 25 Anne Kathrine (94-1A Mannes ki .Ce..-‘1-11(1)2' SAKSPROTOKOLL - KLAGE PÅ GODKJENNING AV PLAN 2023 DETALJREGULERING FOR ESEBJØR - ÅKRA - DEL AV 15/137,695 Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 27.08.2015, saksnr. 105/15 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Hovedutvalg for tekniske saker viser til klage fra Ingibjørg Th. Sverrisson på vegne av Sameiet datert 03.08.14, på godkjenning av reguleringsplan for Esebjør – Åkra – del av 15/137,695. 2. Hovedutvalg for tekniske saker viser til teknisk sjefs saksforberedelse og finner at klagen ikke inneholder momenter som gir grunn for å ta klagen til følge. 3. Saken oversendes Fylkesmannen. Jf plan- og bygningslovens § 1-9.
© Copyright 2024