1. No category

M2
UNION Markedsrapport | HØST 2015
Vi skaper verdier av eiendom
4 | M2 | HØST 2015
Overblikk
"Det er liten tvil om at vi har opplevd en
priskorreksjon i kontorleiemarkedet.
Vi tror imidlertid det meste nå er tatt ut
og at nedturen, i likhet med korreksjonen
under finanskrisen, blir relativt kortvarig"
Jo W. Gullhaugen, Leder Analyse
5 | M2 | www.union.no
KONTOR
LOGISTIKK
HANDEL
YIELD
YIELD
YIELD
4,00
6,00
4,50
Prime yield for kontor har kommet ned
0,5 prosentpoeng så langt i år. Det er
fortsatt sterke drivkrefter som opprettholder etterspørselsoverskuddet, men vi
venter at yielden vil være stabil på dette
nivået i minst to år fremover.
Yielden for logistikk har kommet ned
0,25 prosentpoeng i år. Lange og sikre
kontrakter er attraktivt for mange investorer. Vi tror at etterspørselen vil holde
seg sterk, men at yielden vil flate ut på
dagens nivå. Eiendom med ekstraordinært lange kontrakter vil kunne omsettes for lavere yield.
Vi vurderer prime yield for kjøpesenter
til 4,50 prosent, mens de beste gatehandelseiendommene vil kunne oppnå en
yield som er marginalt lavere enn kontoryielden på 4 prosent. De beste handelsboksene oppnår typisk en yield på rundt
6 prosent.
→
→
BERGEN
Prime yield: 5,25 %
Kontorledighet: 9,5 %
Trend:
Leiepris
Ledighet
TRANSAKSJONSVOLUM
120
80
69
68
40
→
OSLO
Prime yield: 4,00 %
Kontorledighet: 7,7 %
Trend:
Leiepris
Ledighet
→
→
100
60
→
STAVANGER
Prime yield: 6,00 %
Kontorledighet: 10,0 %
Trend:
Leiepris
Ledighet
100
→
→
TRONDHEIM
Prime yield: 5,50 %
Kontorledighet: 10,0 %
Trend:
Leiepris
Ledighet
20
Tall i milliarder kroner. Kun
transaksjoner med verdi over
50 millioner kroner er inkludert.
0
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
7 | M2 | www.union.no
Innhold
Overblikk4
Innhold7
Leder9
2/ Makro
Makro12
Arbeidsmarkedet14
Finansiering16
3/ Transaksjonsmarkedet
20
4/ Segmenter
Kontor26
Handel28
Logistikk30
Hotell32
5/ Områder
Bergen36
Trondheim38
Stavanger40
6/ Avkastning
44
7/ Kontorleiemarkedet i Oslo
Tilbudssiden48
Etterspørsel50
Leiepriser52
Prognoser for leieprisvekst
54
Kontorområder56
9 | M2 | www.union.no
Leder
Jo W. Gullhaugen
UNION Gruppen
Leder Analyse
Grunn til bekymring?
Utenlandsk kapital flommer inn i norsk eiendom og bidrar til å presse prisene oppover. Samtidig opplever norsk økonomi, og dermed
kontorleiemarkedet, sin tøffeste periode siden finanskrisen. Norske
investorer har nettosolgt norsk eiendom for 30 mrd. så langt i år, og
bankene signaliserer en viss skepsis til markedet. Er det grunn til
bekymring?
Ja, men det er det alltid for en dyktig investor. Spørsmålet er om
driverne bak etterspørselsoverskuddet etter eiendom skal svekkes
eller i verste fall reverseres.
Det er lite som tyder på noen snarlig renteoppgang. Dette innebærer at to viktige drivere fortsatt vil stimulere markedet; attraktiv
finansiering og attraktiv løpende avkastning i forhold til renteinvesteringer.
I tillegg vil Norge fortsatt være attraktivt for internasjonale investorer. Norge har gått fra å være ansett som et lukket og illikvid marked
til å komme på menyen til verdens største eiendomsinvestorer. At
utlendingenes interesse for Norge har eksplodert samtidig som olje-
prisen har stupt viser at utlendingene vektlegger strukturelle forhold
som demografi, finansiell styrke og politisk stabilitet fremfor kortsiktige svingninger i økonomien. Det er liten grunn til å tro at disse
strukturelle forholdene skal endre seg vesentlig de neste årene.
Utsiktene i kontorleiemarkedet er naturligvis også en viktig driver,
og det er liten tvil om at vi har opplevd en priskorreksjon i år. Vi
tror imidlertid det meste nå er tatt ut, og at nedturen, i likhet med
priskorreksjonen under finanskrisen, blir relativt kortvarig.
Virkningene av svært lav netto tilførsel av nytt kontorareal kombinert med gradvis bedring av makrobildet de neste årene, vil bidra til
at situasjonen i leiemarkedet bedrer seg. Vi venter flat leieprisutvikling i 2016 og leieprisvekst i 2017.
Så, hvor skal eiendomsprisene? Vi forventer ikke at direkteavkastningen for de beste eiendommene skal lavere enn i dag, men vi
forventer heller ingen snarlig yield-oppgang. Dyktige investorer
med en selektiv tilnærming vil oppnå sterk avkastning også i årene
som kommer.
2/ Makro
"Direkteavkastningen for de beste
eiendommene er i samme periode
redusert med 1,25 prosentpoeng,
slik at yieldgapet har økt betydelig.
Dette gir store utslag for den løpende
avkastningen for belånt eiendom"
Makro
12 | M2 | HØST 2015
Makro
13 | M2 | www.union.no
Makro
Hovedtall for norsk økonomi
Årlige prosentuelle endringer
Oljedrevet konjunkturnedgang
2012
2013
2014
2015E
2016E
2017E
BNP (fastlandet)
3,8
2,3
BNP
2,7
0,7
KPI
0,8
Privat forbruk
Offentlig forbruk
2018E
2,2
1,3
1,8
2,9
2,5
2,2
1,4
1,2
2,2
2,0
2,1
2,0
2,1
2,9
2,0
1,8
3,5
2,1
2,0
2,6
1,8
3,0
2,7
1,6
1,7
2,7
2,3
2,6
2,2
2,3
Oljeinvesteringer
15,1
17,1
-1,7
-11.6
-10.3
-8.5
-5.5
Tradisjonell eksport
3,3
-0.2
1,0
2,7
5,8
4,4
3,6
Sysselsetting
2,1
1,2
1,1
0,2
0,5
1,3
1,1
Arbeidsledige AKU (nivå)
3,2
3,5
3,5
4,4
4,6
4,2
4,1
2018E
Kilde: SSB, september 2015
Etter at oljeprisen hentet seg noe inn i første halvår falt den igjen
under USD 50 per fat i sommer. Økte oljelagre og fortsatt tilbudsoverskudd bidrar til den svake prisutviklingen. Usikkerhet knyttet til
etterspørselen fra fremvoksende økonomier legger også en demper på oljeprisen.
Den lave oljeprisen påvirker oljeinvesteringene og dermed veksten i norsk økonomi. BNP-veksten forventes følgelig å være svak
i år og neste år, før den normaliseres i 2017 og 2018. Effektene av
oljeprisnedgangen i Norge motvirkes til en viss grad av den kraftige kronesvekkelsen det siste året, som gir bedre rammevilkår for
konkurranseutsatte næringer.
Veksten internasjonalt forventes å utvikle seg i positiv retning de
kommende årene. USA leder an, men også i eurosonen forventes
veksten å styrke seg. I Kina derimot viser veksten tegn til å avta,
og det er stor usikkerhet knyttet til utviklingen fremover.
Norges Banks rapport fra regionalt nettverk i august viste svak
utvikling i produksjonsveksten. Ikke uventet er det særlig oljeleverandørene som melder om produksjonsfall. Norges Banks forventningsundersøkelse for tredje kvartal viser også at fremtidstroen til
norske bedrifter er svekket. For første gang siden finanskrisen er
det flere bedrifter som svarer at de forventer å redusere bemanningen enn bedrifter som forventer å ansette flere. De svake vekstutsiktene resulterte i at styringsrenten ble kuttet med 25 basispunkter til 0,75 prosent i september. Markedet forventer ytterligere ett
rentekutt det kommende året.
Et viktig spørsmål for norsk økonomi fremover er hvordan forbrukerne reagerer på usikkerheten i økonomien. Dersom nordmenn
øker sparingen og reduserer forbruket vil det kunne ha betydelige
negative konsekvenser for økonomien. Detaljhandelen i juli og
august samlet økte med 3,9 prosent sammenliknet med samme
periode i fjor, så foreløpig er det ingen klare tegn til at forbruket
stopper opp.
Opinions forbrukertillitsundersøkelse viser imidlertid at stemningen blant konsumentene er på det laveste nivået siden målingen
startet. Men det er viktig å merke seg at dette primært skyldes
bekymring knyttet til landets økonomi. Når det gjelder troen på
egen økonomi er nordmenn fortsatt relativt positive, og historisk er
det store endringer i denne størrelsen som har varslet betydelige
endringer i forbruket.
BNP-vekst for Norges handelspartnere
Årlige prosentuelle endringer
2012
2013
2014
2015E
2016E
2017E
2,3
2,2
2,4
2,5
2,8
2,8
2,3
N/A
3,2
2,7
1,0
2,3
3,8
4,0
7,5
7,7
7,3
6,8
6,5
6,3
6,0
Eurosonen
-0.5
-0.4
0,9
1,5
1,5
1,8
1,8
UK
0,0
1,7
3,0
2,5
2,5
2,5
2,3
Norge (fastlandet)
3,4
2,3
2,2
1,3
1,3
2,0
2,3
Sverige
1,3
1,3
2,4
3,3
3,0
2,8
2,3
Norges handelspartnere
0,8
1,3
2,1
2,3
2,3
2,5
2,5
USA
Fremvoksende økonomier
Kina
Kilde: Norges Bank, september 2015
14 | M2 | HØST 2015
Makro
Arbeidsmarkedet
Svak men positiv sysselsettingsvekst på kort sikt
15 | M2 | www.union.no
Makro
Sysselsettingsvekst i Norge
Årlige prosentuelle endringer
2012
2013
2014
2015E
2016E
2017E
2018E
DNB Markets - august 2015
2,1
1,2
1,1
0,7
0,2
0,5
0,7
Norges Bank - september 2015
2,1
1,2
1,1
0,5
0,5
0,8
1,0
SSB - september 2015
2,1
1,2
1,1
0,2
0,5
1,3
1,1
Konsensus
2,1
1,2
1,1
0,5
0,4
0,9
0,9
55 595
33 336
31 011
12 914
11 121
24 192
26 278
Endring i antall sysselsatte
Sysselsettingsvekst i Oslo
16 000
Gjennomsnittlig sysselsettingsvekst har vært om lag 1,1 prosent
de siste fem årene. For 2015 og 2016 anslår konsensus betydelig
svakere utvikling med en vekst på henholdsvis 0,5 og 0,4 prosent.
Samlet vekst i antall sysselsatte i perioden 2015 til 2018 forventes
å bli om lag 75 000 personer.
Fra 2017 forventes sysselsettingsveksten å nærme seg et mer normalt nivå, men det er stor variasjon i estimatene fra de ulike prognosemiljøene. Det er også verdt å merke seg at sysselsettingen
normalt vokser betydelig raskere i storbyene enn i Norge forøvrig,
og at kontorsysselsettingen vokser raskere enn sysselsettingen i
øvrige bransjer.
NHO sin konjunkturrapport «Økonomisk Overblikk» fra september
2015 viser at bedriftene nå er mer negative til sysselsettingsveksten enn i forrige kvartal. Bedriftene forventer en sysselsettingsvekst på 0,2 prosent i 2015. Petroleumsintensiv industri er ikke
uventet mest negativ, med en forventet negativ sysselsettingsvekst
på 3,1 prosent i 2015.
Manpower sitt arbeidsmarkedsbarometer for tredje kvartal viser
forventninger om svak positiv bemanningsvekst. Om lag 9 prosent
av bedriftene planlegger å øke bemanningen, mens 4 prosent planlegger å redusere antall ansatte. Selskap med mer enn 250 ansatte
er mest negative, mens selskap basert i Oslo-regionen i snitt er mer
positive enn resten av landet.
Fra januar til august 2015 har norske arbeidsgivere varslet om oppsigelse eller permittering av om lag 30 000 personer. Dette er høyere enn for hele 2014. Bedrifter som planlegger å si opp flere enn 10
ansatte er pålagt å varsle NAV minst 30 dager i forkant. Tallene viser store geografiske forskjeller, og de oljetunge fylkene Rogaland,
Vest-Agder og Hordaland står for om lag halvparten av de varslede
oppsigelsene. Oslo-bedriftene synes å være mer skjermet og har
varslet 2 400 oppsigelser eller permitteringer. Til sammenlikning
ventet NAV Oslo ved inngangen til året at sysselsettingsveksten i
hovedstaden ville tilsvare 5 000 personer i 2015.
12 000
8 000
1,1 %
4 000
0
-4 000
-8 000
- 12 000
2001
2003
2005
2007
2009
Kilde: NAV Oslo, SSB før 2010
2011
2013
2015E
Makro
16 | M2 | HØST 2015
Finansiering
17 | M2 | www.union.no
Makro
Renteprognoser
Fortsatt attraktiv finansiering
Styringsrenten
Spot
des. 15
jun. 16
des. 16
des. 17
0,75
0,75
0,50
0,50
0,50
3 mnd. NIBOR
1,07
0,95
0,75
0,75
0,75
10-års swap
1,93
2,00
2,10
2,30
2,85
Differanse: 10-års swap - 3 mnd. NIBOR
0,86
1,05
1,35
1,55
2,10
Kilde: Nordea Markets, september 2015 Lånefinansieringsrente
7%
Svakere vekstutsikter for norsk økonomi førte til at styringsrenten
ble kuttet med 25 basispunkter til 0,75 prosent i september. Nordea
Markets venter at styringsrenten reduseres ytterligere 25 basispunkter i løpet av det kommende året.
I perioden mellom UNION Bankundersøkelse for andre og tredje
kvartal kom samlet lånefinansieringsrente i nye 5-års lån ned 34
basispunkter til 3,11 prosent. Den gjennomsnittlige bankmarginen
økte riktignok med 3 basispunkter til 1,68 prosent, men ettersom
rentenivået har kommet ned igjen er samlet finansieringsrente ned.
Laveste tilbudte margin fra de syv bankene i undersøkelsen var 110
punkter, hvilket ga en samlet finansieringsrente på 2,53 prosent.
Bankmarginen var i begynnelsen av september om lag ett prosentpoeng lavere enn i første kvartal 2013. I samme periode har
rentenivået kommet betydelig ned slik at samlet finansieringsrente er ned mer enn to prosentpoeng. Direkteavkastningen for de
beste eiendommene (prime) er i samme periode redusert med 1,25
prosentpoeng, slik at det såkalte yieldgapet har økt. Dette gir store
utslag for den løpende avkastningen for belånt eiendom, og bidrar
til å gjøre eiendomsinvesteringer attraktivt for mange.
Siden gjennomføringen av bankundersøkelsen har kredittpåslaget
i obligasjonsmarkedet og bankenes innlånskostnader kommet opp,
og det er grunn til å tro at bankmarginene også er i en stigende
trend. Samtidig har rentenivået kommet ytterligere ned slik at
samlet finansieringsrente fortsatt er på et attraktivt nivå.
6%
Ingen av bankene i undersøkelsen har gjort formelle endringer i
sin utlånspraksis, men det fremgår tydelig at de følger situasjonen
i oljebransjen tett. Flere av bankene fremhever Rogaland og vestkorridoren i Oslo-området som områder der de er særlig varsomme
om dagen. I tillegg uttrykker bankene en viss bekymring knyttet til
prisnivået for næringseiendom generelt.
5%
Eiendomsaktørene velger nå å sikre en større andel av sine lån på
dagens lave rentenivåer. Andelen har økt fra 49 til 58 prosent så
langt i 2015. Undersøkelsen viser også at utlendingene i større grad
binder rentenivået og velger lavere belåning enn norske investorer.
2%
1%
5-års swap
Med unntak av én bank, mener samtlige at BN Banks beslutning om
å avvikle satsningen på næringslån vil ha en innvirkning på lånevilkårene. Bankene mener det vil kunne bli utfordrende for flere av
kundene å refinansiere hos andre banker til tilsvarende betingelser.
Særlig blant mindre aktører, der BN Bank hadde en viktig rolle, vil
konkurransen bli lavere. Dette forventes å føre til noe høyere marginer i dette segmentet.
0%
Bankmargin nytt
5-års lån
4%
3%
Q1
2010
Q3
2010
Q1
2011
Q3
2011
Q1
2012
Q3
2012
Q1
2013
Q3
2013
Gjelder for nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt beliggende i Oslo,
med full rentesikring og forutsatt 70 % belåningsgrad.
Kilde: UNION
Q1
2014
Q3
2014
Q1
2015
Q3
2015
3/ Transaksjonsmarkedet
"Norge har gått fra å være ansett som et
lukket og illikvid marked til å komme på
menyen til verdens største eiendomsinvestorer. At utlendingenes interesse for Norge
har eksplodert samtidig som oljeprisen
har stupt viser at utlendingene vektlegger
strukturelle forhold som demografi,
finansiell styrke og politisk stabilitet (..)"
20 | M2 | HØST 2015
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsmarkedet
Ketchup-effekt blant internasjonale investorer
21 | M2 | www.union.no
Transaksjonsmarkedet
Aktørenes kjøps- og salgsvolum hittil i år
Utlendinger
Liv- og pensjonsselskap
Private investorer
Andre eller konfidensielt
Syndikeringsaktører
Bruker av eiendommen
Norske fond
Kjøp
Eiendomsselskap
Salg
35
25
15
5
5
15
25
35
Aktørene er sorter fra største til minste netto kjøper. Tall i milliarder kroner.
Kilde: UNION
Transaksjonsvolum
120
UNION har registrert 126 transaksjoner på til sammen NOK 69 mrd.
så langt i 2015. Rekorden fra 2006 er dermed allerede slått. Siste
kvartal er normalt en periode med stor aktivitet ettersom mange
vil sluttføre transaksjoner før årsskiftet. I tillegg kjenner vi til store
volumer som fortsatt er i spill. Derfor tror vi samlet volum vil nå
NOK 100 mrd. i 2015.
En trend som har preget markedet i stor grad er internasjonale
investorers inntog i Norge. Etter mange år med svært beskjeden
interesse entret utlendingene for alvor det norske markedet i 2014,
da de sto for om lag 20 prosent av transaksjonsvolumet. I 2015 har
interessen eskalert, og utlendingene har så langt i år kjøpt norsk
eiendom for NOK 34 mrd., tilsvarende 50 prosent av totalvolumet.
Internasjonale investorer står bak mange av de aller største transaksjonene i år. De har både kjøpt store porteføljer, som Sektor og Storebrand Eiendomsfond, så vel som enkeltbygg som Statoils hovedkontor i Stavanger. I tillegg kjøpte Meyer Bergman nylig Søylen
Eiendom og Madison Internationals «high street shopping»-område
rundt Egertorget.
En annen viktig trend er salget av fondsporteføljer. Flere av de store
eiendomsfondene som ble etablert før finanskrisen har solgt sine
porteføljer i år. Disse har vært ettertraktet både blant internasjonale
og norske kjøpere.
Vi observerer at mange av transaksjonene i markedet initieres av
kjøperne. Særlig internasjonale aktører jobber aktivt gjennom lokale rådgivere for å finne norsk eiendom. Markedet preges fortsatt av
et etterspørselsoverskudd, men det er stor dynamikk, og mange
selgere velger å benytte det sterke markedet til å ta gevinst. Eiendomsselskapene har blant annet netto solgt eiendom for NOK
18 mrd. i år.
UNION venter at etterspørselen etter eiendom vil holde seg høy
de neste årene. De viktigste årsakene til dette er fortsatt gunstig
finansiering, attraktivitet i forhold til andre aktivaklasser og stor
interesse for Norge blant utenlandske investorer.
100
100
80
69
68
60
40
20
0
2003
2005
2007
2009
2011
Tall i milliarder kroner. Kun transaksjoner med verdi over 50 millioner kroner er inkludert.
Kilde: UNION, DNB Næringsmegling for årene før 2008
2013
2015
22 | M2 | HØST 2015
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsmarkedet
23 | M2 | www.union.no
Transaksjonsmarkedet
Transaksjonsvolum hittil i år – Segmenter
Handel (43 %)
Porteføljesalg gir rekordvolum i handel
Kontor (36 %)
Logistikk / Kombi (8 %)
Annet (5 %)
Boligrelatert (4 %)
69 mrd.
Helse, undervisning og omsorg (4 %)
Hotell (1 %)
Kilde: UNION
Oslo og Akershus dominerer som vanlig transaksjonsmarkedet og
har stått for om lag halvparten av volumet i 2015. Østlandsområdet
for øvrig har også hatt høyt omsetningsvolum, ettersom flere av de
store porteføljesalgene har betydelig eksponering mot sekundære
lokasjoner på Østlandet.
Etter at omsetningsvolumet innen handel var beskjedent i 2014, er
situasjonen motsatt i år. Handel står for 43 prosent av volumet og
er dermed større enn kontor. Citycons kjøp av Sektor for om lag
NOK 12 mrd. bidrar naturligvis sterkt til det høye volumet. Andre
betydelige bidrag er Meyer Bergmans kjøp av Søylens handelsportefølje, Schage Eiendoms kjøp av Salto-porteføljen, samt flere
handelseiendommer som inngår i de store fondsporteføljene som
er omsatt i 2015. Internasjonale investorer står bak over 80 prosent
av transaksjonsvolumet i handelssegmentet.
De internasjonale investorene har også vært toneangivende i
Stavanger-markedet så langt i år. Lange kontrakter med anerkjente
internasjonale selskap fremstår attraktivt til tross for at leiemarkedet i regionen er preget av situasjonen i oljebransjen. Salget av
Statoils kontor til Colony Capital for om lag NOK 2,5 mrd. er ett
eksempel som har bidratt sterkt til det høye transaksjonsvolumet
i Stavanger på ca. NOK 5,5 mrd. så langt i år. Til sammenlikning er
volumet i Bergen og Trondheim samlet ca. NOK 6 mrd.
Transaksjonsvolum hittil i år – Områder
Oslo / Akershus (49 %)
Sør- og Vestlandet (26 %)
Porteføljer / Annet (14 %)
Øvrige Sørøst-landet (6 %)
Logistikk er fortsatt ansett som et attraktivt segment, og eiendommer med lange og sikre kontrakter er av interesse både for norske
og internasjonale aktører. Syndikatører og utlendinger har vært
aktive kjøpere, mens eiendomsselskap og fond har vært største
netto selgere. Transaksjonsvolumet innen logistikk er om lag NOK 5
mrd så langt i år, hvilket betyr at andelen logistikk er noe lavere enn i
fjor. 2014 var imidlertid et år med unormalt høy andel logistikktransaksjoner, med blant annet tre enkelteiendommer som ble solgt for
over NOK 1 mrd.
Midt- og Nord-Norge (5 %)
69 mrd.
Kilde: UNION
4/ Segmenter
"Det er imidlertid lite som tyder på at
privat forbruk er i ferd med å stoppe
opp. Dette kan skyldes at det er troen
på norsk økonomi som trekker indeksen ned, mens troen på egen økonomi
er relativt stabil."
26 | M2 | HØST 2015
Segmenter
27 | M2 | www.union.no
Segmenter
Kontortransaksjoner i Norge
Kontor
35
98
30
84
Rekordlav prime yield, men fortsatt attraktivt yieldgap
25
70
20
56
15
42
10
28
5
14
UNION anslår prime yield i kontorsegmentet til 4 prosent. Dette
innebærer en reduksjon på 0,5 prosentpoeng så langt i 2015, og en
nedgang på 1,25 prosentpoeng i løpet av de siste to årene. Det er
særlig tre viktige drivere i transaksjonsmarkedet som forklarer det
massive etterspørselsoverskuddet som har presset direkteavkastningen til dagens lave nivåer.
For det første er differansen mellom direkteavkastningen og samlet
finansieringsrente på et svært høyt nivå. Finansieringsrenten har
falt mer enn direkteavkastningen, så det såkalte yieldgapet har økt.
Dette gir store utslag for løpende avkastning for belånt eiendom,
og bidrar til den høye etterspørselen etter eiendom som investeringsobjekt.
For det andre fremstår eiendom som en attraktiv investering
sammenliknet med andre aktivaklasser. Det historisk lave rentenivået betyr at store investorer som pensjonsfond og livselskap har
problemer med å nå målsatt avkastning ettersom avkastningen fra
renteinvesteringene er svært lav. Vurderer man eiendom opp mot
obligasjoner finner man at løpende avkastning fra eiendom i dag er
høy i historisk sammenheng relativt til obligasjoner med lav risiko.
Vi tror også belånt eiendom fremstår som et interessant alternativ
til aksjer for mange. Høy løpende egenkapitalavkastning og stor
usikkerhet i aksjemarkedene bidrar til dette.
En tredje hoveddriver som stadig blir viktigere i det norske markedet er attraktiviteten til Norge som investeringsdestinasjon
for internasjonale investorer. Til tross for oljeprisnedgangen har
interessen fra utlandet økt kraftig. De internasjonale investorene
legger stor vekt på andre faktorer som attraktiv demografi, finansiell styrke, og lav politisk risiko. I tillegg fører ekstremt lav direkteavkastning i internasjonale storbyer til at investorene i økende
grad ser etter mer sekundære lokasjoner som Oslo for å nå sine
avkastningsmål.
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0
Milliarder kroner
Antall transaksjoner (h.a)
Tallene for 2015 er per september.
Etter hvert som stadig flere anerkjente investorer tar steget inn i
Norge, opplever vi også en ”ketchup-effekt”. Norge har gått fra å
bli vurdert som et lukket, illikvid og marginalt marked til å komme
på menyen hos mange av verdens største eiendomsinvestorer.
Når utlendingene står bak halvparten av transaksjonsvolumet i
rekordåret 2015 forstår vi hvordan dette har bidratt til etterspørselsoverskuddet. Mange av de internasjonale investeringene gjøres
i fondsstrukturer med en definert levetid på 8-10 år. Dette bidrar til
å øke likviditeten i det norske eiendomsmarkedet, også på lengre
sikt. Den store etterspørselen fra utlandet representerer også en
risiko dersom kapitalflyten skulle reverseres. Men når oljeprisfallet
tilsynelatende ikke stagger interessen, har vi vanskelig for å se at
utlendingene skal snu ryggen til Norge i de kommende årene.
Kilde: UNION
Utvikling for prime og sekundær yield
9%
8%
7%
6%
UNION tror de tre ovennevnte driverne vil prege prisene i markedet
også fremover. Et noe svakere leiemarked på kort sikt kombinert
med en forventning om at lange renter med tiden skal noe opp
virker i motsatt retning. Vi mener yieldbunnen er nådd for prime
eiendom, men forventer ingen snarlig oppgang i yieldene. Prime
yield forventes å holde seg på dagens nivå i minst to år.
UNION anslår at yielden for normal eiendom er 6,25 prosent. Et
betydelig etterspørselsoverskudd og relativt få selgere i prime
segmentet forventes å føre til at flere tar steget over i sekundær
eiendom. Yieldutviklingen for normaleiendom har hengt etter prime
segmentet, og differansen mellom de to har økt jevnt og trutt de
siste årene. Vi forventer at sekundæryielden skal ned ytterligere 25
punkter i løpet av det neste året.
5%
4%
3%
10-års swap
2%
Prime yield
Sekundær yield
1%
Differanse:
sekundær og
prime yield
0%
2005
2007
2009
2011
2013
Kilde: UNION. Renteprognoser fra Nordea Markets. 2015
2017E
28 | M2 | HØST 2015
Segmenter
Handel
29 | M2 | www.union.no
Segmenter
Aktørenes kjøps- og salgsvolum hittil i år
Utlendinger
Hett transaksjonsmarked – usikre forbrukere
Liv- og pensjonsselskap
Bruker av eiendommen
Andre eller konfidensielt
Syndikeringsaktører
Private investorer
Norske fond
Transaksjonsmarkedet
Så langt i år har vi registrert et transaksjonsvolum innen handel
på NOK 28,3 milliarder, hvorav over NOK 25 milliarder er knyttet
til større porteføljesalg. Årets omsetning er allerede mer enn tre
ganger så høy som i hele 2014.
Først ute blant de store porteføljetransaksjonene var Niam som
solgte seg ut av Sektor Gruppen, før hele Sektor ble solgt til finske
Citycon tre måneder senere for NOK 12,3 mrd. I tillegg har Scala
Retail Property kjøpt fire kjøpesentre fra NorgesGruppen, Ragde
Eiendom har sikret seg en portefølje med 21 handelseiendommer
fra Pareto, Schage Eiendom har kjøpt ut øvrige aksjonærer i Salto
Eiendom og Meyer Bergman har kjøpt Søylen og Madisons handelsportefølje. Nedsalg i norske eiendomsfond, der handel har vært del
av porteføljen har også bidratt.
UNION opplever at etterspørselen etter gode handelseiendommer
er sterk på tvers av handelssegmentene. Prime yield for high street
shopping vurderes å være på linje med, eller marginalt lavere enn,
kontor-yielden på 4 prosent. Gode kjøpesentre omsettes på yielder
rundt 4,50 prosent, mens de beste handelsboksene typisk oppnår
en yield på rundt 6 prosent.
Leiemarkedet
Hvordan norske forbrukere responderer på avkjølningen i norsk
økonomi, er et av de store usikkerhetsmomentene for øyeblikket.
Vi er inne i en utvikling der arbeidsledigheten stiger og reallønnsveksten er svært lav, noe som demper kjøpekraften til norske
forbrukere. I tillegg kan økt usikkerhet i seg selv føre til at flere
velger å spare mer. På den annen side så er spareraten i Norge
allerede på et svært høyt nivå historisk sett og kjøpekraften
trekkes opp av lavere boligrenter.
Norsk forbrukertillitsindeks (CCI) har falt betydelig hittil i år og
målingen i september var på det laveste nivået siden indeksens
oppstart i 2007. Det er imidlertid lite som tyder på at privat forbruk
er i ferd med å stoppe opp. Dette kan skyldes at den samme indeksen viser at det er troen på norsk økonomi som trekker indeksen
ned, mens troen på egen økonomi er relativt stabil.
Omsetningen til detaljhandelsbedriftene gikk ned med 0,4 prosent
fra juli til august. Detaljhandelstallene varierer imidlertid mye fra
måned til måned, og påvirkes av faktorer som vind og vær. I juli
steg volumet med 0,5 prosent, og samlet vekst i perioden juliaugust var 3,9 prosent, sammenlignet med samme periode i fjor.
Både SSB og Norges Bank forventer at veksten i privat forbruk
blir moderat til neste år med en anslått vekst på rundt 1,8 prosent.
Begge institusjonene forventer imidlertid at forbruksveksten skal ta
seg opp til rundt tre prosent i 2017.
Kjøp
Eiendomsselskap
Salg
35
25
15
5
5
15
25
35
Aktørene er sorter fra største til minste netto kjøper. Tall i milliarder kroner.
Kilde: UNION
Årlig omsetningsvekst for ulike butikksegmenter
Årlige prosentuelle endringer
Virke forventer at detaljhandelen skal holde seg sterk med en vekst
på fire prosent neste år. Veksten er delvis drevet av høyere inflasjon, noe som blant annet kan relateres til at kronen har svekket
seg det siste året. Kjøpesentrene har økt omsetningen med 5,7
prosent hittil i år. Dersom vi justerer for endringer i areal og handelsdager har omsetningen kun økt med 1,6 prosent.
Dagligvare/Kiosk
Vi forventer at eiendom med et betydelig innslag av omsetningsbasert leie får en svært moderat utvikling i leieprisene til neste år, og
i mange tilfeller vil leieveksten bli svakere enn KPI. Det er imidlertid
store variasjoner mellom ulike handelseiendommer, og vi forventer
blant annet fortsatt positiv utvikling for gode sentrumseiendommer.
2012
2013
2014
2015E
2016E
3,6
3,3
4.2
2,5
3,5
4,0
Klær
2,5
0,8
1.2
3,0
Sko
-0.5
-5.3
-1.2
3,0
3,0
4,5
-0.4
0,8
6,0
5,0
5,0
Møbler
Elektronikk
1,9
1,2
2,6
3,0
Byggevarer
6,8
3,4
6,0
5,0
3,0
Sportsutstyr
2,8
2,7
3,2
6,0
5,0
Kosmetikk
4,5
3,6
5,9
3,0
3,0
Bredt utvalg ellers
11,9
3,5
6,0
6,0
5,0
Totalt - Handel
3,6
2,4
4,0
4,0
4,0
Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, september 2015 Segmenter
30 | M2 | HØST 2015
Logistikk
31 | M2 | www.union.no
Segmenter
Aktørenes kjøps- og salgsvolum hittil i år
Utlendinger
Fortsatt god interesse for logistikk
Liv- og pensjonsselskap
Syndikeringsaktører
Andre eller konfidensielt
Bruker av eiendommen
Private investorer
Eiendomsselskap
Kjøp
Norske fond
Salg
3
2
1
0
1
2
3
Aktørene er sorter fra største til minste netto kjøper. Tall i milliarder kroner.
Kilde: UNION
Transaksjonsmarkedet
Så langt i år har det vært omsatt logistikkeiendom for NOK 5,2 mrd.
fordelt på 23 transaksjoner. Til sammenlikning har det årlige snittvolumet de siste fem årene vært NOK 6,5 mrd. 2014 var et rekordår
for logistikkeiendom, med en omsetning på ca. NOK 10 mrd.
Omsetningen i 2015 trekkes opp av flere store porteføljesalg, hvor
blant annet Aberdeen Eiendomsfond II og Storebrand Eiendomsfond inneholdt betydelige logistikkarealer.
Vi vurderer prime yield for logistikkbygg til 6 prosent, ned 25
basispunkter hittil i 2015. Eiendommer med ekstraordinært lange
leiekontrakter kan likevel gå vesentlig lavere enn 6 prosent. Logistikkeiendom som selges er ofte «lang og sikker», noe som alltid er
attraktivt for mange investorer.
Som tidligere har eiendomsselskap og syndikeringsaktører vært
de mest aktive aktørene i transaksjonsmarkedet for logistikk.
Eiendomsselskapene er aktive både på kjøps- og salgssiden mens
syndikatørene har vært klart største nettokjøper av logistikkeiendom de siste tre årene. Eiendom med lange kontrakter og stabilt
utbytte passer godt for syndikatørene.
Leiemarkedet
Leiemarkedet for lager- og logistikkeiendom har kommet i bedre
balanse i løpet av de siste årene og etterspørselen holder seg fortsatt oppe. Vår telling viser at det nå er annonsert rundt 250 000 m2
ledige arealer, fordelt på 128 annonser. Dette er rundt 100 000 m2
lavere enn for ett år siden.
Nybyggpotensialet langs motorveiene inn til Oslo er imidlertid
stort. I september var det annonsert til sammen hele 420 000 m2 i
prosjekterte logistikkbygg i Akershus.
Leieprisene i lagersegmentet avhenger i stor grad av byggekostnad
og spesialtilpasninger i hvert enkelt bygg. Normalt ligger leienivået
i Groruddalen i intervallet 800 til 1 000 kr/m²/år. For nybygg i de
beste områdene med kjølelager og stor grad av skreddersøm, blir
kvadratmeterprisene gjerne et par hundre kroner høyere.
Langs E6 sørover (Vestby) og nordover (Gardermoen) ligger typisk
leienivået på om lag 600 til 700 kr/m2/år.
Det har blitt et større skille mellom moderne effektive logistikkbygg,
og eldre bygg med dårligere kvalitet. Flere leietakere ønsker dessuten å skille kontordelen og logistikkdelen, slik at kombinasjonseiendommer som er lite fleksible kan være vanskelig å leie ut.
Antall ledige logistikkarealer i Oslo og Akershus
250
200
150
100
50
Antall annonser
12-mnd trend
0
Q1 2010
Q1 2011
Q1 2012
Q1 2013
Kilde: UNION/FINN
Q1 2014
Q1 2015
Segmenter
32 | M2 | HØST 2015
33 | M2 | www.union.no
Segmenter
Omsetning per rom (NOK)
700
Hotell
600
Etterlengtet løft for hotellnæringen
500
400
Oslo
Rogaland
Hordaland
Sør-Trøndelag
300
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tallene viser utviklingen i RevPAR hittil i år i de respektive årene (januar til juli).
Kilde: SSB En stor begivenhet i hotellmarkedet i år har vært børsnoteringen av
hotellselskapet Pandox på Stockholm-børsen rett før sommeren.
Christian Ringnes og Sundt-familien solgte ut 40 prosent av sine
eierandeler i børsnoteringen som priset egenkapitalen i Pandox
til rett over NOK 15 milliarder. I porteføljen lå blant annet Hotell
Alexandria og 13 andre norske hoteller verdsatt til i overkant av 2,5
milliarder kroner. Disse er imidlertid ikke inkludert når vi summerer
opp transaksjonsvolumet.
Leiemarkedet
Hotellnæringen har i 2015 fått et etterlengtet løft med høyere
romutnyttelse og marginalt høyere priser. Til sammen har dette ført
til en økning i RevPAR på 3,5 prosent på landsbasis.
I juli ble det satt ny rekord for antall overnattingsdøgn med en
økning på 13 prosent mot juli i fjor. Den svake kronen har resultert
i økt omsetning fra utlendinger, men også nordmenn har i større
grad valgt å feriere i hjemlandet i år.
Utvikling i omsetning per rom i Norge
15 %
10 %
Romkapasiteten har vokst med 1 600 nye rom på landsbasis siden
juli i fjor, tilsvarende en vekstrate på 2 prosent. Dette er på linje med
snittet de siste fem årene. Omsetningen på landsbasis har økt med
7 prosent de siste 12 månedene.
Romkapasiteten i Oslo økte med 3,5 prosent mot juli i fjor, men
vekstraten er nå lavere enn snittet de siste fem årene (5 prosent).
Hotellmarkedet i Oslo har sett en omsetningsvekst på hele 18,7
prosent hittil i år. Veksten er drevet av høyere priser, flere rom og
høyere romutnyttelse. RevPAR har steget med hele 12 prosent det
siste året.
5%
0%
-5 %
-10 %
Pris
▷ ▷ ▷
Transaksjonsmarkedet
Det har vært få hotelltransaksjoner så langt i år. Salget av Quality
Expo på Fornebu fra et Pareto-syndikat til DNB Scandinavian Property Fund er den største enkelttransaksjonen så langt i år. I tillegg har
Øgreid Eiendom solgt Scandic City i Stavanger til et DNB-syndikat.
Vi venter at flere store hotelltransaksjoner vil bli gjennomført innen
utløpet av året, blant annet er Avinors Radisson Blu Airport Hotel
på Gardermoen i markedet.
Belegg
RevPAR
-15 %
På landsbasis er realprisene ned i underkant av 9 prosent siden
2007. Med en økning i romprisene på 3,5 prosent hittil i år, ligger
det an til en etterlengtet realprisvekst i 2015.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Grafen viser årlig endring i de tre parametrene basert på perioden januar til juli.
Kilde: SSB 2013
2014
2015
5/ O
mråder
"Risikopremien mot Oslo har økt
betydelig. Stavangerområdets
sterke tilknytning til oljesektoren
gjør investorene mer selektive. Vi
tror imidlertid at Stavangermarkedet byr på mange muligheter (..)"
36 | M2 | HØST 2015
Områder
Bergen
37 | M2 | www.union.no
Områder
Transaksjoner
4
20
3
15
2
10
1
5
Høy nybygging legger press på leieprisene
Antall transaksjoner (h.a)
0
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tallene for 2015 er per september
Kilde: UNION
Transaksjonsmarkedet
Så langt i år er det omsatt eiendom i Bergen for NOK 3 mrd. fordelt
på 14 transaksjoner. Da inkluderer vi kjøpesenteret Oasen som
Citycon kjøpte som en del av Sektorporteføljen.
Blant de største enkeltomsetningene finner vi Aibel-bygget på Kokstad som Ferd solgte til et Pareto-syndikat. Den mest aktive kjøperen så langt i år er det Bergensbaserte eiendomsselskapet Midgard
Gruppen, som har kjøpt tre eiendommer for ca. NOK 730 mill. Den
største av de tre transaksjonene var en portefølje med mer enn 200
utleieboliger som ble kjøpt fra BOB BBL.
Også i år er det lokale investorer som står bak majoriteten av eiendomskjøpene. Vi opplever imidlertid at det er interesse fra finansielle investorer utenfor Bergen for visse objekter.
UNION vurderer prime yield for kontor i Bergen til 5,25 prosent, ned
50 basispunkter hittil i 2015.
Kontorleiemarkedet
Hordaland er et av fylkene som har hatt størst økning i arbeidsledigheten det siste året. Arbeidsledigheten har totalt steget med 1 400
personer det siste året, tilsvarende en økning på drøyt 20 prosent.
Den svake utviklingen i arbeidsmarkedet bidrar til å dempe kontoretterspørselen.
Leiepris for kontorer med god til høy standard
2 400
Samtidig blir det tilført om lag 75 000 m2 nye kontorarealer i 2015.
Svakere etterspørsel og relativt høy nybygging har bidratt til at kontorledigheten i Bergen har steget med to prosentpoeng til 9,5 prosent det siste året*. Det ferdigstilles også betydelige volumer nybygg
neste år, noe som bidrar til at kontorledigheten vil fortsette å stige.
Stigende kontorledighet og økt fremleieaktivitet legger press på leieprisene. På generell basis forventer vi en nedgang i kontorleienivåene
i Bergen. Lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet
å stå seg best i et tøffere leiemarked. Bygg med lavere standard og
sekundær beliggenhet får sannsynligvis en betydelig reduksjon i
markedsleien, mens eldre bygg uten dagens krav til standard vil være
vanskelige å leie ut.
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
Sentrum
Marineholmen
Fyllingsdalen
Sandsli
* Kilde: Kyte Næringsmegling
Kilde: UNION/Kyte Næringsmegling Kokstad
Milliarder kroner
38 | M2 | HØST 2015
Områder
Trondheim
39 | M2 | www.union.no
Områder
Transaksjoner
Store porteføljetransaksjoner drar opp volumet
5
25
4
20
3
15
2
10
1
5
0
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tallene for 2015 er per september.
Kilde: UNION
Transaksjonsmarkedet
Ser vi bort fra porteføljetransaksjoner har transaksjonsvolumet i
Trondheim vært beskjedne NOK 0,9 mrd. hittil i år, fordelt på seks
transaksjoner over NOK 50 mill.
Den største enkelttransaksjonen er Aberdeen-forvaltede AP Nordic
Investments kjøp av Residence-kvartalet fra et Clarkson Platou-syndikat for om lag NOK 370 mill.
Inkluderer vi eiendommer i Trondheim som er solgt som en del av
større porteføljer, blir samlet volum ca. NOK 3 mrd. Blant annet ble
kjøpesenteret Solsiden solgt med resten av Aberdeen Eiendom
Norge II til KLP, mens en handelseiendom på Lade fulgte med i
Sektor-porteføljen. UNION vurderer prime yield for kontor i Trondheim til 5,5 prosent.
* Kilde: Norion Næringsmegling
Kontorleiemarkedet
Arbeidsledigheten i Sør-Trøndelag har kun steget svakt det siste
året. Trondheim-området kjennetegnes ved at næringsstrukturen
er fragmentert og at offentlig sektor er relativt stor sammenlignet
med Bergen og Stavanger. Etterspørselen etter kontorlokaler er
derfor ikke like sensitiv for oljeprisen. Kontormarkedet i Trondheim
er likevel ikke upåvirket av en svakere veksttakt i norsk økonomi.
Vi kjenner til flere oljeaktører som forsøker å fremleie arealer også i
Trondheim (bl.a. Aker Solutions og Aibel).
Det ferdigstilles i alt 54 000 m2 nye kontorarealer i Trondheim i
løpet av 2015*. Nybyggingen er for høy i forhold til etterspørselen,
og derfor er kontorledigheten i en stigende trend. Ledigheten har
steget fra 8 prosent i februar til 10 prosent i juli. Kontorledigheten
forventes å stige videre. Vi forventer derfor at leieprisene generelt
kommer under press.
Leiepris for kontor med god til høy standard
2 400
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
Sentrum
Lade
Sydkorridoren
Sluppen
Kilde: Norion Næringsmegling
Øst
Antall transaksjoner (h.a)
Milliarder kroner
Områder
40 | M2 | HØST 2015
Stavanger
Transaksjoner
Oljebremsen preger leiemarkedet
Transaksjonsmarkedet
Etter et rekordår i 2014, har transaksjonsvolumet i Stavanger holdt
seg høyt også i 2015. Volumet så langt i år er om lag NOK 5,5 mrd.
og dermed på samme nivå som for hele 2014. Stavanger vil altså, i
likhet med landet som helhet, nå ”all-time high” i år.
Til tross for oljebremsen i leiemarkedet, er interessen fra utenlandske investorer fortsatt høy. Lange kontrakter med solide internasjonale selskap er attraktivt for mange investorer. Et eksempel på
dette er Statoil-bygget på Forus som ble kjøpt av amerikanske
Colony Capital for om lag 2,5 mrd., tilsvarende en yield på ca. 5,6
prosent. Leiekontrakten, som har en varighet på 15 år, og leietakerens soliditet gjør at yielden er lavere enn det vi vurderer som prime
yield i Stavanger.
Også den nest og tredje største transaksjonen i Stavanger i år
hadde utenlandsk kjøper. Dermed står internasjonal kapital bak 75
prosent av volumet hittil i år.
Vi vurderer prime yield for kontor til samme nivå som ved årsskiftet,
altså 6 prosent. Det betyr at risikopremien mot Oslo har økt betydelig ettersom prime yield i Oslo er ned 50 basispunkter i samme
periode. Stavanger-områdets sterke tilknytning til oljesektoren gjør
at investorene er mer selektive. Vi tror imidlertid fortsatt at Stavangermarkedet byr på mange muligheter, og at bygg med lange
kontrakter og solide leietagere vil være attraktive.
* Kilde: EiendomsMegler1 Næringsmegling
41 | M2 | www.union.no
Områder
Kontorleiemarkedet
En rapport fra IRIS (International Research Institute of Stavanger)
indikerer at om lag en fjerdedel av alle sysselsatte i Rogaland
arbeider i oljebransjen. I tillegg anslås det at ytterligere 15 prosent
av sysselsettingen er indirekte knyttet til oljebransjen. Derfor er
etterspørselen etter kontorlokaler naturligvis svært sensitiv for
svingninger i oljeprisen. Som en konsekvens steg kontorledigheten
fra 8 prosent i fjor høst til 10 prosent i vår. Ledigheten varierer fra 13
prosent på Forus, til i underkant av 7 prosent i sentrum.*
Ledighetsøkningen på Forus er også en konsekvens av den høye
nybyggaktiviteten de siste årene. I perioden 2011 til 2014 ble det
ferdigstilt til sammen rundt 200 000 m2 kontorareal på Forus. Dette
tilsvarer en tilbudssidevekst på rundt 30 prosent.
Markedsleien på Forus har typisk kommet ned 100 til 150 kr/m2,
tilsvarende rundt 10 prosent. Det er særlig i fremleieforhold at
leieprisene presses betydelig ned. I Stavanger sentrum har korreksjonen vært mer moderat.
Nybyggaktiviteten har kommet betraktelig ned i Stavanger-regionen og det ferdigstilles kun 25 000 m2 kontorarealer per år i 2015
og 2016.
Vi forventer at leieprisene fortsetter å falle på kort sikt. Ettersom
veksten på tilbudssiden blir lav fremover og vi etter hvert venter å
se en normalisering i oljebransjen, tror vi at leiemarkedet vil komme
i bedre balanse i 2017 og 2018.
7
28
6
24
5
20
4
16
3
12
2
8
1
4
0
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Tallene for 2015 er per september.
Kilde: UNION
Leiepris for kontor med god til høy standard
2 800
2 500
2 200
1 900
1 600
1 300
1 000
Sentrum
Randsone
Hinna Park
Forus
Kilde: EiendomsMegler1 Næringsmegling
Sandnes
Antall transaksjoner (h.a)
Milliarder kroner
6/ Avkastning
"Eiendomsavkastningen samvarierer
over tid med veksten i norsk økonomi,
men til tross for beskjeden BNP-vekst
i 2015 forventer vi sterk avkastning.
Den brede yieldnedgangen gjør at vi
forventer en totalavkastning på 8,4
prosent"
Avkastning
44 | M2 | HØST 2015
Avkastning
45 | M2 | www.union.no
Avkastning
Prognoser for ubelånt totalavkastning
Høy avkastning i 2015
8%
20 %
6%
15 %
4%
10 %
2%
5%
0%
0%
-2 %
-5 %
Løpende avkastning (h.a)
Verdiutvikling (h.a)
UNION prognose (h.a)
-4 %
-10 %
2000
2002
Kilde: IPD/UNION
2004
2006
2008
2010
2012
2014
BNP-vekst
2016E
Eiendom på børs 140
130
Direkteinvesteringer
IPD-indeksen, som viser avkastningen for en bred norsk eiendomsportefølje uten belåning, har hatt en årlig avkastning på 8,8
prosent i snitt siden 2000. Oslo børs har i samme periode gitt en
avkastning på 7,6 prosent p.a.
Eiendomsavkastningen samvarierer med veksten i norsk økonomi,
men til tross for beskjeden BNP-vekst i 2015, forventer vi sterk avkastning. Den brede yieldnedgangen gjør at vi forventer en totalavkastning på 8,4 prosent til tross for at leieprisene har kommet ned.
Fra 2016 legger vi til grunn at yieldene i hovedsak flater ut. Vi
forventer at de fleste kontorleiemarkedene utvikler seg relativt
flatt i 2016 før leieprisene igjen stiger noe i 2017. Handel, som er en
viktig komponent i en diversifisert portefølje, preges av lavere vekst
i norsk økonomi og dermed svak reallønnsvekst. Totalt forventer vi
derfor en totalavkastning på linje med direkteavkastningen i 2016
og 2017 – altså om lag 5,5 prosent årlig.
Børsnotert eiendom
Hittil i år har både eiendomsindeksen og hovedindeksen på Oslo
Børs utviklet seg relativt flatt, med en avkastning på henholdsvis
-0,1 og -1,6 prosent. Utviklingen har variert kraftig mellom selskapene, og mens Entra har falt 11 prosent, har Olav Thon gitt en avkastning på 10 prosent hittil i år.
I 2014 hadde eiendomsaksjene et meget sterkt år med en avkastning på 25 prosent, mens hovedindeksen kun la på seg 5 prosent.
Fallende renter, yieldreduksjon og sterk interesse for eiendom bidro
til den sterke avkastningen i 2014 og i første kvartal i år. I 2015 har
en svakere utvikling i leiemarkedene kombinert med større usikkerhet i aksjemarkedene generelt lagt en demper på utviklingen.
120
110
100
90
80
70
Eiendomsindeksen (OSE 4040)
Hovedindeksen (OSEBX)
60
Q3 2014
Q4 2014
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
Eiendomsindeksen (OSE 4040 Real Estate) består av selskapene Entra, Norwegian Property,
Olav Thon, Selvaag Bolig og Storm Real Estate.
Kilde: Oslo Børs, september 2015
7/ Kontorleiemarkedet i Oslo
"Til tross for at vi venter svak etterspørsel de nærmeste årene, vil svært
moderat tilførsel på tilbudssiden føre
til at markedet stabiliserer seg relativt
raskt. Vi forventer derfor at det blir
nullvekst i snittleien neste år, før vi får
en svak oppgang fra 2017"
Kontorleiemarkedet
48 | M2 | HØST 2015
Tilbudssiden
49 | M2 | www.union.no
Kontorleiemarkedet
Kontorledighet
Konvertering balanserer markedet
100
9%
75
8%
50
7%
25
6%
0
5%
-25
4%
-50
3%
Q4
2011
Q2
2012
Q4
2012
Q2
2013
Q4
2013
Q2
2014
Q4
2014
Q2
2015
Q4
2015E
Q2
2016E
Kontorledighet (h.a)
Endring i kontorledighet
(´000 m2)
Q4
2016E
Kilde: UNION
Nybyggvolum
Kontorledigheten Oslo, Asker og Bærum er i dag 7,7 prosent. Etter
å ha steget med om lag 80 000 m2 gjennom fjoråret, er ledigheten
kun marginalt opp hittil i 2015. Kontorledigheten varierer fortsatt
mye mellom de ulike områdene. Høyest kontorledighet er det på
Lysaker og Fornebu hvor ledigheten er rundt 15 prosent.
Våre prognoser innebærer at kontorledigheten topper ut på rundt
åtte prosent i første halvår av 2016. Årsaken til at kontorledigheten
kun stiger marginalt til tross for svak etterspørsel, er at nybyggaktiviteten er på et moderat nivå, samtidig som vi erfarer at stadig
større kontorvolumer tas ut av markedet for å konverteres til andre
formål. Dette bidrar til å balansere markedet i en utfordrende tid.
Vi forventer et samlet nybyggvolum på 285 000 m2 i perioden 2016
til 2018, tilsvarende 95 000 m2 årlig. Dette er betydelig lavere enn
historisk volum, som de siste 15 årene har vært om lag 130 000 m2
årlig. Vi tror imidlertid at byggeaktiviteten tar seg opp fra og med
2018. Veksten i norsk økonomi er ventet å tilta utover i perioden,
mange nybyggprosjekter «regnes hjem» på konkurransedyktige
leienivåer, og det er flere store bedrifter som har kontraktsutløp i
2018/19. I sum vil dette bidra til at flere utviklere vil lykkes med å
lande leietakere i nybyggprosjekter litt frem i tid.
350
300
Vi anslår at konverteringsvolumet blir om lag 200 000 m2 i perioden 2016 til 2018. Dette fører til at netto tilførsel av kontorarealer
blir svært moderat. I 2017 ligger det faktisk an til at netto tilførsel
av kontorarealer blir negativ. Det er i hovedsak to drivere bak den
økende konverteringstrenden. For det første har den sterke boligprisveksten de siste årene ført til at verdigapet mellom kontor og
bolig har blitt stort. For det andre er leietakerne stadig mer kresne
med tanke på beliggenhet og standard. Kontorbygg som ligger
usentralt til (gjerne i nærheten av etablerte boligstrøk), og som er
vanskelig å leie ut, blir attraktive konverteringsobjekter.
For eksempel har Selvaag Bolig kjøpt Lørenvangen 22 av Aberdeen
Eiendomsfond Norge II. Kontorbygget er på om lag 12 000 m2 og
har vist seg å være vanskelig å leie ut etter at nettopp Selvaag besluttet å flytte derfra. Eiendommen vil derfor etter all sannsynlighet
bli konvertert til boliger.
250
200
150
100
Gjennomsnitt
50
Konvertering
Netto nybygg
0
Nybygg (´000 m2)
-50
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Kilde: UNION
2012
2014
2016E
2018E
50 | M2 | HØST 2015
Kontorleiemarkedet
51 | M2 | www.union.no
Kontorleiemarkedet
Etterspørsel
Fra oljesmurt etterspørsel til oljebrems
Utvikling i arealabsorpsjon, nybygg og ledighet
Sterk investeringsvekst på norsk sokkel i årene frem mot 2014
bidro i betydelig grad til etterspørselsvekst etter kontorlokaler i
Oslo-området, og da særlig i Asker og Bærum. Beregninger vi har
gjort på data fra Rystad Energy og SSB indikerer at om lag en tredjedel av veksten i utleid areal i perioden 2006 til 2012 kan relateres
til leietakere i oljebransjen. Nå har denne vekstimpulsen snudd. I
tillegg ser vi ringvirkninger til andre bransjer, og flere beslutningstakere er preget av et negativt sentiment.
Vi forventer at etterspørselen etter kontor fortsetter å være svak
inn i 2016. Våre prognoser innebærer en netto arealabsorpsjon på
kun 60 000 m2 samlet i 2015 og 2016. Vi forventer at etterspørselen tiltar sakte fra og med 2017.
Signeringsvolumet steg med rundt ti prosent i første halvår, sammenlignet med samme periode i fjor. Aktiviteten i første halvår er
likevel 22 og 29 prosent lavere enn nivåene i henholdsvis 2012 og
2013, ifølge Arealstatistikk. Videre ser vi at snittarealet i nye leiekontrakter har kommet betydelig ned gjennom det siste året. Dette
skyldes nok delvis at færre store leietakere har skrevet leiekontrakt
i denne perioden. Fallende snittareal kan imidlertid også tyde på at
beslutningstakernes pessimisme slår ut i form av at de leier mindre
arealer fordi de venter lavere vekst fremover.
Vi erfarer at aktiviteten i utleiemarkedet har tiltatt i høst. Vi tror
imidlertid at økt aktivitet skyldes tilfeldigheter og strukturelle
årsaker, heller enn at markedet har blitt vesentlig bedre. Markedet
går typisk litt i rykk og napp, og i tillegg har leietakernes kontraktsutløp mye å si for signeringsaktiviteten. Samtidig erfarer vi at flere
bedrifter velger å fremskynde prosessen med å skaffe seg nye
lokaler fordi de oppfatter at markedet er gunstig for øyeblikket, noe
også søkemeglerne bidrar til gjennom sin rådgivning.
350
9%
300
8%
250
7%
200
6%
150
5%
100
4%
50
3%
0
2 %
-50
1%
Netto absorpsjon
(´000 m2)
-100
0%
Kontorledighet
(h.a)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Kilde: UNION
2015
2016E
2017E
2018E
Netto nybygg
(´000 m2)
52 | M2 | HØST 2015
Kontorleiemarkedet
53 | M2 | www.union.no
Kontorleiemarkedet
Leiepriser
Fall i markedsleien, men det meste er tatt ut
Kontorledighet og leieprisutvikling
Etter flere år med leieprisvekst, har pilene pekt nedover i 2015. Vi
erfarer at gjennomsnittlig markedsleie i Oslo har falt med 5 til 10
prosent siden toppen i fjor sommer. Data fra Arealstatistikk, som
riktignok er volatile, indikerer samme tendens med en nedgang i
snittleien i Oslo på snaut 8 prosent siden tredje kvartal i fjor.
Vi erfarer store variasjoner i leieprisutviklingen mellom de ulike
områdene, og også mellom ulike produkter i samme område. På
Lysaker og Fornebu har leieprisene allerede falt om lag 10 prosent,
mens leieprisene i sentrumsområdene typisk er ned i størrelsesorden 5 prosent.
Norsk økonomi utsettes nå for et stort, men skjevt sjokk, som rammer oljebransjen. Derfor rammer nedturen først og fremst områder
med høyt innslag av oljerelaterte leietakere. Dette har ført til høyere
kontorledighet blant annet på Lysaker og Fornebu. I kombinasjon
med økt fremleieaktivitet bidrar dette til å legge et betydelig press
på leieprisene i området.
Vi forventer at leieprisene skal fortsette ned i vestkorridoren, men
ikke i like stor grad som vi hittil har sett. I sentrumsområdene tror vi
at leieprisfallet i stor grad er tatt ut. Korreksjonen vi nå ser i leiemarkedet er i tråd med våre forventinger fra i vinter, men leieprisfallet har kommet noe raskere enn tidligere antatt. Vi tror imidlertid at
leieprisbunnen snart er nådd i de fleste områder, slik at leieprisene
også flater ut raskere enn antatt.
Til tross for at vi forventer svak etterspørsel de nærmeste årene, vil
svært moderat tilførsel på tilbudssiden føre til at markedet stabiliserer seg relativt raskt. Vi forventer derfor at det blir nullvekst i
snittleien til neste år, før vi får en svak oppgang i 2017. Den største
risikofaktoren for kontorleiemarkedet fremover er at oljebremsen i
større grad sprer til andre deler av norsk økonomi.
12 %
2 400
10 %
2 000
8%
1 600
6%
1 200
4%
800
2%
400
0%
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Kilde: UNION
2012
2014
2016E
2018E
Kontorledighet
Nominell
leiepris (h.a)
54 | M2 | HØST 2015
Kontorleiemarkedet
55 | M2 | www.union.no
Kontorleiemarkedet
Prognoser for leieprisvekst
Nominell endring i markedsleien
Nydalen
Ytre vest
Økern/Løren/Hasle
Indre nord
Skøyen
Lysaker
Oslo vest
Asker/Bærum
Bryn/Helsfyr
Øvrige sentrum
Indre øst
CBD
Fornebu
Ytre syd
2016
2015
-4 til - 2 %
(-12 til -9 %)
-1 til 1 %
(-8 til -6 %)
0 til 3 %
(-5 til -3 %)
Ytre nord/øst
Kontorleiemarkedet
56 | M2 | HØST 2015
57 | M2 | www.union.no
Kontorleiemarkedet
Kontorområder
Stor variasjon i leieprisutvikling
Leiepristabell
I CBD er kontorledigheten 8,7 prosent etter å ha steget med et par
prosentpoeng gjennom det siste året. Norwegian Property har fylt
opp alle større flater på Aker Brygge, men det gjenstår fortsatt noen
mindre arealer som summerer seg til rundt 5 000 m2. Videre er det
ledigstilt om lag 5 000 m2 i Fjordallèen 16 etter at flere selskaper i
Aker-systemet har flyttet til Fornebuporten.
Ruseløkkveien 26 er i ferd med å tømmes og flere arealer er ute
i markedet for kortidsleie, noe som bidrar til økt kontorledighet.
Storebrand skal oppgradere eiendommen og har søkt kommunen om
tillatelse til å rive eksisterende byggmasse for å bygge nytt. Selskapet
har en viktig rolle i revitaliseringen av Vika og dermed den videre
utviklingen av CBD.
I høst har det blitt klart at Wikborg Rein flytter fra Kronprinsesse
Märthas plass 1 til Dronning Mauds gate 11, hvor de skal leie 8 500 m2.
Vestre Vika skal totalrehabilitere og utvide bygget før advokatfirmaet
flytter inn.
I likhet med Oslo som helhet, har vi sett en reduksjon i leieprisene i
CBD. Historisk har leienivået i CBD fått den hardeste støyten i nedgangstider. Vi tror imidlertid at leienivået i CBD står seg bedre denne
gangen fordi nedturen i norsk økonomi rammer skjevt. Det er særlig
områder med mange oljeleietakere, og områder der nybyggaktiviteten
har vært høy de siste årene, som rammes hardt.
Kontorledigheten i Øvrige sentrum er 6,7 prosent, og ledigheten har
vært stabil de siste årene. Vi har imidlertid registrert at antall annonserte flater har økt betydelig siden første halvår. Dette innebærer at
snittarealet i annonsene har gått ned. Samtidig har konkurranseintensiteten blant gårdeierne tiltatt i segmentet som konkurrerer om
små og mellomstore sentrumsleietakere.
I kvadraturen er det fortsatt ledig snaut 10 000 m2 i Kirkegaten 15
etter at Kunnskapsdepartement har flyttet tilbake til Kirkegaten 18.
Kongens gate 6 (sjøfartsbygningen) er i ferd med å fylles opp etter at
det er skrevet leiekontrakter med flere mindre brukere.
I Bjørvika har Oslo S Utvikling (OSU) satt i gang bygging av 4 200
m2 i Dronning Eufemias gate 42 uten leietakere. Bygget forventes
ferdigstilt i 2016.
Etter fem år med stigende leiepriser, ser vi nå en mindre priskorreksjon i sentrumsområdene. Svakere utvikling i norsk økonomi og
negativt sentiment blant beslutningstakerne har bidratt til å legge
press på leieprisene. Vi tror imidlertid at leieprisnedgangen i sentrum
i hovedsak er tatt ut, og at vi får en flat utvikling i 2016. Sentrum har
lav eksponering mot oljebransjen, moderat ledighet og veksten på
tilbudssiden blir beskjeden fremover. I tillegg etterspør leietakerne
fortsatt i stor grad ”sentrumskvaliteter”.
Leiepriser (NOK/m2/år)
Toppleie
Høy standard
Moderat standard
# Ledige lokaler
Ledighet i %
∆ siste år %-poeng
Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen
4 500
3 900 - 3 400
2 500
64
8,7
2,0
Bjørvika
3 400
2 800 - 2 500
N/A
Øvrige sentrum
2 900
2 600 - 2 200
1 750
170
6,7
0,5
Oslo vest
2 800
2 200 - 1 800
1 500
84
7,5
1,7
Indre nord
2 200
1 800 - 1 600
1 250
41
2,7
-2,3
Indre øst
2 200
1 700 - 1 500
1 150
19
2,8
-0,9
Skøyen
3 000
2 700 - 2 400
1 850
44
9,6
-1,6
Lysaker
2 200
1 800 - 1 600
1 400
67*
13,7*
3,6
Fornebu
2 000
1 700 - 1 500
1 300
Nydalen
2 250
1 900 - 1 600
1 450
19
5.6
-3,9
Bryn / Helsfyr
2 100
1 800 - 1 500
1 300
37
10,0
0,9
Ytre vest
1 900
1 650 - 1 500
1 350
11
4,1
-0,1
Økern, Hasle, Løren & Ulven
2 150
1 700 - 1 500
1 200
Ytre nord & øst
1 700
1 600 - 1 350
1 150
117**
10,4**
-1,5
Ytre syd
1 700
1 550 - 1 300
1 150
22
5,2
-1,0
Asker & Bærum
2 000
1 800 - 1 450
1 200
95
6,0
-0,6
* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu
** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern, Hasle, Løren & Ulven
Kilde: UNION
Kontorleiemarkedet
Det er skrevet flere store kontrakter i Indre vest i høst. Blant annet
har Arntzen de Besche forlenget leieforholdet i Bygdøy Allé 2,
mens Norad skal leie 9 000 m2 i samme eiendom når de flytter fra
Ruseløkkveien 26 til våren. Videre skal Steenstrup Stordrange flytte
fra Haakon VIIs gate 5 til Cort Adelers gate 33, hvor de skal leie 6
300 m2.
I Indre øst har Manpower inngått en leieavtale på 4 500 m2 i Vahls
gate 4 (Sundtkvartalet). Bemanningsbyrået flytter inn når Entra og
Skanska ferdigstiller nybygget ved årsskriftet 2016/17. Det er for øvrig
fortsatt rundt 17 000 m2 ledige arealer i bygget.
I Indre nord har høy- og fagskolen Noroff signert en leieavtale på 3
500 m2 i Møllerparken 4. Dette viser hvordan undervisningsaktører
forsetter å absorbere kontorarealer.
Kontorledigheten i ”beltet rundt sentrum” er fortsatt svært moderat,
selv om ledigheten har kommet noe opp i Indre vest i løpet av det
siste året.
På Skøyen fortsetter Norwegian Property å fylle opp Verkstedveien 1.
Selskapet inngikk kontrakter for over 10 000 m2 før sommeren, hvor
den største kontrakten var med Helsedirektoratets E-helse-tjeneste
(7 500 m2). Dette har bidratt til at kontorledigheten på Skøyen har
kommet ned med om lag 10 000 m2 i løpet av det siste året. Kontorledigheten er nå 9,7 prosent.
58 | M2 | HØST 2015
Veidekke har kjøpt Nedre Skøyen vei 24-26 av Norwegian Property,
og eiendommen skal utvikles når Evry flytter ut i 2019. Bruksområdet
blir i hovedsak omgjort til bolig, men Veidekke planlegger også å
utvikle nytt hovedkontor til seg selv.
Kontorleiemarkedet på Skøyen er i betydelig grad påvirket av den
svake utviklingen i vestkorridoren. I kombinasjon med et høyt leienivå
i forhold til mange andre områder, bidrar dette til en korreksjon av
leieprisene på Skøyen. Vi tror imidlertid at leieprisene på Skøyen
stabiliserer seg raskere enn i resten av vestkorridoren.
Kontorleiemarkedet
Kontorledigheten i Ytre vest holder seg stabil på rundt 4 prosent.
Selvaag tilbyr fortsatt 7 000 m2 i nybygget i Silurveien 2, mens KLP
tilbyr ca. 8 000 m2 i Slemdalsveien 37 etter at Statens Pensjonskasse
har flyttet til Verkstedveien 1 på Skøyen. Sistnevnte eiendom er for
øvrig en sterk kandidat til boligkonvertering.
I resten av Asker og Bærum er eksponeringen mot oljebransjen også
betydelig, men i motsetning til på Lysaker og Fornebu, har kontorledigheten holdt seg overraskende stabil gjennom det siste året. Blant
annet har Entra lykkes med å leie ut betydelige arealer til Asplan Viak
etter at Technip flyttet fra Kjørbo.
Lysaker og Fornebu er hardest rammet av nedturen i kontorleiemarkedet, fordi området har en stor andel leietakere knyttet til
oljebransjen. Kontorledigheten har steget med nesten 40 000 m2
siden i vinter, og ledigheten i det samlede området er nå på om lag
14 prosent. Vi forventer at kontorledigheten fortsetter å stige, blant
annet fordi neste trinn av Fornebuporten (bygg A) ferdigstilles til
sommeren.
Attivo skal bygge et nytt bygg med 7 000 m2 kontor i Sandvika (Elias
Smiths vei 14-26), etter at de lyktes med å signere en leiekontrakt
med Skatt øst på 3 000 m2. DNV bygger et nytt kontorbygg på 10
000 m2 til seg selv ved siden av sitt eksisterende hovedkontor i
Veritasveien 1.
Høy kontorledighet og stor fremleieaktivitet legger press på
leieprisene som allerede har falt om lag 10 prosent. Vi venter at leieprisene skal videre ned i 2016, men ikke i like stor grad som i 2015.
Kontorledigheten i Nydalen har kommet betydelig ned gjennom
i 2015, blant annet fordi Avantor gradvis er i ferd med å fylle opp
Nydalsveien 28. Avantor har også inngått en avtale med Dagslys (ni
private selskaper som leverer filmteknikk) om å utvikle 4 000 m2 med
filmrelaterte lokaler i Gjerdrumsvei 6.
På litt lengre sikt er vi mer positive til Lysaker og Fornebu. Områdets
gunstige beliggenhet i skjæringspunktet mellom Oslo og Bærum,
tilgang til tog og etter hvert Fornebu-banen, skaper gode rammebetingelser på sikt.
Selv om utviklingen i Nydalen isolert sett er positiv, preges området
av at kontorleiemarket i Oslo er svakere og konkurransen fra Økern
hardere. Dette bidrar til å legge press på markedsleien i Nydalen.
59 | M2 | www.union.no
På Bryn/Helsfyr har kontorledigheten holdt seg stabil på rundt 10
prosent det siste året. Blant eiendommer med redusert ledighet er
Entra-eide Fredrik Selmers vei 4, hvor Skattedirektoratet utvidet sitt
leieforhold med 3 700 m2 før sommeren. Samtidig nærmer det seg
ledigstilling av om lag 7 000 m2 i Grenseveien 88 når COWI flytter til
HasleLinje i løpet av sommeren 2016.
Vi opplever en justering i leieprisene også på Bryn/Helsfyr. Samtidig
har området lav eksponering mot oljebransjen, noe som i kombinasjon med et konkurransedyktig prisnivå i utgangspunktet bidrar til at
leiemarkedet står seg relativt godt
I Ytre nord/øst er kontorledigheten på litt over 10 prosent – et nivå
som har vært relativt stabilt lenge. Området har tradisjonelt tiltrukket
seg få leietakere i oljebransjen, og vi har heller ikke sett noen økning
i ledigheten i kjølevannet av oljeprisfallet. Ytre nord/øst omfatter et
stort geografisk område som er under stor utvikling med transformasjon fra logistikk og industri til bolig, kontor og annen næringsvirksomhet. Höegh Eiendom har leid ut 7 000 m2 i et nybygg på Hasle til
Securitas.
Kontorledigheten i Ytre syd er på drøyt 5 prosent. Stort tilbud i
konkurrerende områder som Økern, Bryn/Helsfyr og Ytre nord/øst
bidrar likevel til at det er sterk konkurranse om leietakerne.
Referanser
Emne
Salg:
Ullevål Stadion, Oslo
UNION har håndtert salget på vegne av
DNB Næringseiendom AS.
Areal: 57 800 m2
Utleie:
Hieronymus Heyerdahlsgate 1
UNION har håndtert utleie på vegne av
Bendixen Eiendom AS.
Areal: 1 700 m2
Utleie:
Schweigaardsgate 16
UNION har håndtert utleie på vegne av
Entra Eiendom AS.
Areal: 3 400 m2
Salg:
UNION har håndtert salget av seks
bilforhandlereiendommer og en tomt på
vegne av Møller Eiendom AS.
Samlet areal: 20 800 m2
UNION Gruppen AS
CEO Øystein A. Landvik
Analyse
UNION Norsk Næringsmegling
Trond Aslaksen
Transaksjon
Utleie
UNION Eiendomskapital
Bjørn Henningsen/Lars Even Moe
Kapitalforvaltning
Eiendomsforvaltning
UNION Corporate
Hroar Nilsen
Investorservice
Et komplett eiendomshus
UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom.
Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 52 mrd, og de seks
siste årene har vi leid ut 700 000 m². På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for
NOK 11 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. Selskapet er 100 %
eid av fire aktive partnere, og består av totalt 50 ansatte.
Vi skaper verdier av eiendom
Corporate
Finance
Equity
Sales