MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2015
Har vi nådd toppen?
Påvirkes vi av trender og langvarig renteregime?
12. November 2015
UNION GRUPPEN – VI SKAPER VERDIER AV EIENDOM
Ledende kapitalforvalter av eiendomsinvesteringer i Norge
UNION Real Estate Fund
Norwegian Lights
UNION Eiendomsinvest
Norge
Storebrand
Eiendomsfond
Syndikater
* Tall oppdatert per Q2 2015
•
29 eiendommer
•
Porteføljeverdi NOK 2,6 mrd (60 % av kommitert EK)
•
Målsatt avkastning (IRR) 15 – 17 %
•
30 eiendommer
•
Porteføljeverdi NOK 3,7 mrd
•
Oppstart Q1 2015
•
10 eiendommer
•
Porteføljeverdi NOK 1,6 mrd
•
ROE 59,7%
•
10 eiendommer
•
Porteføljeverdi NOK 1,7 mrd
•
ROE 8,7%
•
10 eiendommer
•
Samlet verdi NOK 1,4 mrd
AKTIV FORVALTING
NOK 11 mrd
89 eiendommer
Norges største byer
Kontor – Handel/kjøpesenter –
Lager/logistikk/industri
ET KOMPLETT EIENDOMSHUS
Reinvestering
Analyse
Identifisering av
investeringsobjekter
Due
Diligence og
kjøp
Salgsmegling
Strukturering,
optimalisering
og prosjektutvikling
Utleiemegling
Fondsforvaltning og
Asset management
Teknisk
forvaltning
AGENDA
1. Har vi nådd toppen?
2. Påvirkes vi av trender og langvarig renteregime?
KONFIDENSIELT
4
WINTER IS COMING?
5
ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM?
Er eiendom dyrt?
Yield
8%
7%
6%
5%
4%
3%
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Kilde: UNION
6
ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM?
..eller er eiendom billig?
Yieldgap (prime kontor – 10 års swap)
3%
2%
1%
0%
-1 %
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Kilde: UNION , Bloomberg
7
INVESTERING I PRIME EIENDOM I 2007 SAMMENLIGNET MED 2015
2007: Prime yield 5,25 %
2015: Prime yield 4,0 %
• Belåningsgrad 70 %
• Belåningsgrad 70 %
• Lånerente inkl. margin 3,2 %
• Startavkastning på EK c. 6,0 %
• Lånerente inkl. margin 5,8 %
• Startavkastning på EK c. 4,0 %
I 2007 var det et negativt yield gap i markedet (lånerente høyere enn yield) og
en investering i dag gir en betydelig sterkere kontantstrøm sammenlignet med 2007
som følge av det lave rentenivået
HVEM HAR KJØPT OG SOLGT I ÅR?
Internasjonale investorer kjøper og eiendomsselskapene selger
Internasjonale investorer
Liv- og pensjonsselskap
Private investorer
Andre eller konfidensielt
Syndikeringsaktører
Bruker av eiendommen
Norske fond
Salg
Kjøp
Eiendomsselskap
35
25
15
5
5
15
25
35
45
Kilde: UNION
9
KAPITALSTRØMMER FRA INTERNASJONALE INVESTORER PREGER MARKEDENE
Hva legger utlendingene vekt på?
1. Befolkningsvekst
3. Investorvennlig forretningsklima
1,0 %
“Oslo is the fastest growing city
in Europe, and is expected to
grow 28 % by 2030”
0,5 %
Stockholms Handelskammer
1,5 %
Norway’s merits on international rankings:
0,0 %
-0,5 %
•
The least vulnerable country on the Economist’s Political
Instability Index
•
1st on the UN’s Human Development Index
•
2nd highest GDP pr. capita in the world
•
6th highest purchasing power adjusted GDP pr. capita
•
5th least corrupt country, according to Transparency International
•
6th on the World Bank’s ranking Easiest Countries to do Business in
25
“Oil fund”
EUR 800bn.
+
<4%
Norwegian Budget
Styringsrente > 0
4. Lav arbeidsledighet og gode vekstutsikter
Hundreder
2. Muligheter til å stimulere økonomien
12%
9%
6%
3%
0%
2002
2005
2008
Norge
2011
2014
Eurosonen
2017E
ER DET ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM?
Hva er alternativene?
Renter
• Negativ realavkastning på kort sikt
• ”Fri risikofri avkastning til avkastningsfri risiko”
• Mange usikkerhetsmomenter
Aksjer
• Belånt eiendom gir svært konkurransedyktig
avkastning
11
TRANSAKSJONSVOLUM MOT NOK 100 MRD I 2015
All time high i 2015
Norske
Internasjonale
120
100+
100
80
80
68
60
64
40
20
0
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015E
Kilde: UNION
12
BERGEN, TRONDHEIM OG STAVANGER
Ulik næringsstruktur og ulik dynamikk
Transaksjonsvolum siste 3 år
16
14
12
10
8
Utenlandsk kapital
6
Norsk kapital
4
2
0
Stavanger
Trondheim
Bergen
Kilde: UNION
13
KRONESVEKKELSEN MEDFØRER ØKT INTERESSE FRA UTENLANDSKE INVESTORER
Kronesvekkelsen er en viktig støtdemper for fallet i oljeprisen
Oljepris
Valuta
140
800
120
700
600
100
500
80
10
9
8
400
60
300
40
7
200
6
20
100
0
2005
0
2007
Oljepris $ (v.a.)
2009
2011
Oljepris NOK
2013
2015
Snittpris NOK siste 10 år
5
2005
2007
2009
USD/NOK
2011
2013
2015
EUR/NOK
Kilder: Bloomberg og Norges Bank
14
KAPITALSTRØMMER FRA INTERNASJONALE INVESTORER
Mer enn 2 000 mrd. skal investeres de neste årene
Tørt krutt i internasjonale eiendomsfond
190 mrd.
2500
NOK 2 050 mrd
2000
50 mrd.
1500
1000
20 mrd.
500
0
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015*
Kilde: Preqin
…dette er kun fondsstrukturene. I tillegg kommer selskap som Citycon, Hemfosa etc.
15
YIELD OG RENTENIVÅ
Etterspørselsoverskuddet forventes å holde yielden lav
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
2005
2007
10-år swap
2009
Prime yield
2011
2013
Sekundær yield
2015
2017
Spread sekundær vs. prime
Kilde: UNION
16
AGENDA
1. Har vi nådd toppen?
2. Påvirkes vi av trender og langvarig renteregime?
KONFIDENSIELT
17
AVKASTNINGSPROGNOSER UBELÅNT AVKASTNING
Sammenheng mellom avkastning på eiendom og vekst i BNP
20 %
5%
15 %
3%
10 %
5%
1%
0%
-1 %
-5 %
-3 %
-10 %
2000
2002
2004
Løpende avkastning
2006
2008
Verdiendring
2010
2012
2014
UNIONs prognose
2016E
BNP
Kilde: IPD, SSB, UNION
18
TILBUDSSIDEN ER MODERAT
Moderat nybygging og betydelig konvertering gir lavt netto tilbud
350
300
250
200
150
100
50
-50
2000
2002
Nybygg
2004
2006
2008
Netto nybygg
2010
2012
Konvertering
2014
2016E
2018E
Gjennomsnitt
Kilde: UNION
19
FORTSATT ATTRAKTIV FINANSIERING
Strammere bankmarked, men attraktiv samlet finansieringskostnad
6%
5%
4%
3,23%
3,11%
3%
2%
1%
0%
Q2
2010
Q4
2010
Q2
2011
Q4
2011
Q2
2012
5-års swap
Q4
2012
Q2
2013
Q4
2013
Q2
2014
Q4
2014
Q2
2015
Q3
2015*
Bankmargin nytt 5-års lån
* Ekstraordinær bankundersøkelse medio oktober
Kilde: UNION
20
BERGEN, TRONDHEIM OG STAVANGER
Ulik næringsstruktur og ulik dynamikk
Endring i antall registrert ledige siste år
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
-1 000
Kilde: NAV
21
PROFESJONALISERING AV NÆRINGSEIENDOM
Økt konkurranse og internasjonalisering av transaksjonsmarkedene
DIGITALISERING PÅVIRKER SEGMENTENE
Utfordring for handel, men positivt for logistikk?
Arealbehov for handelsbedrift m/ omsetning på NOK 8,5 mrd.
300 000
250 000
E-handel i Norge
200 000
•
150 000
•
Handelsareal
•
100 000
Logistikkareal
•
22 % av omsetningen av klær/sko
Økt ca. 50 % siste 3 år
•
50 000
0
6 % av detaljhandelsomsetningen
16 % siste 12 mnd
55 % av alle butikkjeder har e-handelsplattform
Logistikkareal
Tradisjonell handel
E-handelsaktør
Kilde: Prologis
Kilde: Virke
ENDREDE KAPITALKRAV FOR BANKENE PÅVIRKER BANKENES UTLÅNSEVNE
HVOR VIKTIG ER FINANSIERING VED SYNDIKERING?
Syndikering – 70 % LTV
Syndikering – 60 % LTV
• Kjøpsyield 6,25 %
• Kjøpsyield 6,75 % - 7,25 %
• Normale eierkostnader
• Normale eierkostnader
• Lang leiekontrakt med solid leietaker
• Lang leiekontrakt med solid leietaker
• Margin 200 pkt og avdrag 2,5 %
• Margin 200 pkt og avdrag 1,5 %
• Beregnet IRR på c. 12,5 %
• Beregnet IRR på c. 12,5 %
En reduksjon av låneutmåling fra 70% til 60 % for et syndikeringsprosjekt vil
normalt medføre 50 - 100 pkt på yielden gitt samme exit yield / samme salgsverdi
OPPSUMMERING
• Stor interesse fra norske og utenlandske investorer på kjøp av eiendom i Norge
• Utfordrende for investorer å hente konkurransedyktig avkastning fra andre
aktivaklasser enn eiendom i dagens marked
• Styrking av bankenes Kapitaldekning kan påvirke bankenes utlånsvolum og få
priskonsekvenser for eiendom
• Bankene arbeider proaktivt med balansestyring for å fortsatt kunne tilby
konkurransedyktige betingelser på utlån
VI SKAPER VERDIER AV EIENDOM
KORTVARIG NEDTUR?
Svak vekst på kort sikt
…men nedturen er kortvarig?
BNP Vekst
Sysselsettingsvekst
8%
6%
6%
4%
4%
2%
2%
0%
0%
-2 %
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E 2017E
BNP Fastlandet
Snittvekst i perioden
-2 %
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E 2017E
Sysselsetting
Snittvekst i perioden
Kilde: SSB
28
SVAKERE VEKSTUTSIKTER
Bedriftslederne er mer pessimistiske
50
40
30
20
10
0
-10
-20
Q3
2005
Q3
2006
Q3
2007
Q3
2008
Norges Bank
Q3
2009
Q3
2010
Q3
2011
Q3
2012
Q3
2013
Q3
2014
Q3
2015
Dagens Næringsliv
Kilde: Norges Bank, Dagens Næringsliv
29
HVA PÅVIRKER VERDIFASTSETTELSE AV EIENDOM?
Eiendomsverdi
Nettoleie
Tilbud
Avkastning / yield
Etterspørsel
Renter og
inflasjon
• Nybygging
• Sysselsetting
• Realrente
• Rivning
• Arealbruk per ansatt
• Leietakers inntjening
• Finanskostnad
Etterspørsel
• Alt. investeringer
• Transperens