v/Lars Even Moe, Union
MIDT-NORSK EIENDOMSKONFERANSE 2015 Har vi nådd toppen? Påvirkes vi av trender og langvarig renteregime? 12. November 2015 UNION GRUPPEN – VI SKAPER VERDIER AV EIENDOM Ledende kapitalforvalter av eiendomsinvesteringer i Norge UNION Real Estate Fund Norwegian Lights UNION Eiendomsinvest Norge Storebrand Eiendomsfond Syndikater * Tall oppdatert per Q2 2015 • 29 eiendommer • Porteføljeverdi NOK 2,6 mrd (60 % av kommitert EK) • Målsatt avkastning (IRR) 15 – 17 % • 30 eiendommer • Porteføljeverdi NOK 3,7 mrd • Oppstart Q1 2015 • 10 eiendommer • Porteføljeverdi NOK 1,6 mrd • ROE 59,7% • 10 eiendommer • Porteføljeverdi NOK 1,7 mrd • ROE 8,7% • 10 eiendommer • Samlet verdi NOK 1,4 mrd AKTIV FORVALTING NOK 11 mrd 89 eiendommer Norges største byer Kontor – Handel/kjøpesenter – Lager/logistikk/industri ET KOMPLETT EIENDOMSHUS Reinvestering Analyse Identifisering av investeringsobjekter Due Diligence og kjøp Salgsmegling Strukturering, optimalisering og prosjektutvikling Utleiemegling Fondsforvaltning og Asset management Teknisk forvaltning AGENDA 1. Har vi nådd toppen? 2. Påvirkes vi av trender og langvarig renteregime? KONFIDENSIELT 4 WINTER IS COMING? 5 ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM? Er eiendom dyrt? Yield 8% 7% 6% 5% 4% 3% 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Kilde: UNION 6 ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM? ..eller er eiendom billig? Yieldgap (prime kontor – 10 års swap) 3% 2% 1% 0% -1 % 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Kilde: UNION , Bloomberg 7 INVESTERING I PRIME EIENDOM I 2007 SAMMENLIGNET MED 2015 2007: Prime yield 5,25 % 2015: Prime yield 4,0 % • Belåningsgrad 70 % • Belåningsgrad 70 % • Lånerente inkl. margin 3,2 % • Startavkastning på EK c. 6,0 % • Lånerente inkl. margin 5,8 % • Startavkastning på EK c. 4,0 % I 2007 var det et negativt yield gap i markedet (lånerente høyere enn yield) og en investering i dag gir en betydelig sterkere kontantstrøm sammenlignet med 2007 som følge av det lave rentenivået HVEM HAR KJØPT OG SOLGT I ÅR? Internasjonale investorer kjøper og eiendomsselskapene selger Internasjonale investorer Liv- og pensjonsselskap Private investorer Andre eller konfidensielt Syndikeringsaktører Bruker av eiendommen Norske fond Salg Kjøp Eiendomsselskap 35 25 15 5 5 15 25 35 45 Kilde: UNION 9 KAPITALSTRØMMER FRA INTERNASJONALE INVESTORER PREGER MARKEDENE Hva legger utlendingene vekt på? 1. Befolkningsvekst 3. Investorvennlig forretningsklima 1,0 % “Oslo is the fastest growing city in Europe, and is expected to grow 28 % by 2030” 0,5 % Stockholms Handelskammer 1,5 % Norway’s merits on international rankings: 0,0 % -0,5 % • The least vulnerable country on the Economist’s Political Instability Index • 1st on the UN’s Human Development Index • 2nd highest GDP pr. capita in the world • 6th highest purchasing power adjusted GDP pr. capita • 5th least corrupt country, according to Transparency International • 6th on the World Bank’s ranking Easiest Countries to do Business in 25 “Oil fund” EUR 800bn. + <4% Norwegian Budget Styringsrente > 0 4. Lav arbeidsledighet og gode vekstutsikter Hundreder 2. Muligheter til å stimulere økonomien 12% 9% 6% 3% 0% 2002 2005 2008 Norge 2011 2014 Eurosonen 2017E ER DET ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM? Hva er alternativene? Renter • Negativ realavkastning på kort sikt • ”Fri risikofri avkastning til avkastningsfri risiko” • Mange usikkerhetsmomenter Aksjer • Belånt eiendom gir svært konkurransedyktig avkastning 11 TRANSAKSJONSVOLUM MOT NOK 100 MRD I 2015 All time high i 2015 Norske Internasjonale 120 100+ 100 80 80 68 60 64 40 20 0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E Kilde: UNION 12 BERGEN, TRONDHEIM OG STAVANGER Ulik næringsstruktur og ulik dynamikk Transaksjonsvolum siste 3 år 16 14 12 10 8 Utenlandsk kapital 6 Norsk kapital 4 2 0 Stavanger Trondheim Bergen Kilde: UNION 13 KRONESVEKKELSEN MEDFØRER ØKT INTERESSE FRA UTENLANDSKE INVESTORER Kronesvekkelsen er en viktig støtdemper for fallet i oljeprisen Oljepris Valuta 140 800 120 700 600 100 500 80 10 9 8 400 60 300 40 7 200 6 20 100 0 2005 0 2007 Oljepris $ (v.a.) 2009 2011 Oljepris NOK 2013 2015 Snittpris NOK siste 10 år 5 2005 2007 2009 USD/NOK 2011 2013 2015 EUR/NOK Kilder: Bloomberg og Norges Bank 14 KAPITALSTRØMMER FRA INTERNASJONALE INVESTORER Mer enn 2 000 mrd. skal investeres de neste årene Tørt krutt i internasjonale eiendomsfond 190 mrd. 2500 NOK 2 050 mrd 2000 50 mrd. 1500 1000 20 mrd. 500 0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015* Kilde: Preqin …dette er kun fondsstrukturene. I tillegg kommer selskap som Citycon, Hemfosa etc. 15 YIELD OG RENTENIVÅ Etterspørselsoverskuddet forventes å holde yielden lav 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 2005 2007 10-år swap 2009 Prime yield 2011 2013 Sekundær yield 2015 2017 Spread sekundær vs. prime Kilde: UNION 16 AGENDA 1. Har vi nådd toppen? 2. Påvirkes vi av trender og langvarig renteregime? KONFIDENSIELT 17 AVKASTNINGSPROGNOSER UBELÅNT AVKASTNING Sammenheng mellom avkastning på eiendom og vekst i BNP 20 % 5% 15 % 3% 10 % 5% 1% 0% -1 % -5 % -3 % -10 % 2000 2002 2004 Løpende avkastning 2006 2008 Verdiendring 2010 2012 2014 UNIONs prognose 2016E BNP Kilde: IPD, SSB, UNION 18 TILBUDSSIDEN ER MODERAT Moderat nybygging og betydelig konvertering gir lavt netto tilbud 350 300 250 200 150 100 50 -50 2000 2002 Nybygg 2004 2006 2008 Netto nybygg 2010 2012 Konvertering 2014 2016E 2018E Gjennomsnitt Kilde: UNION 19 FORTSATT ATTRAKTIV FINANSIERING Strammere bankmarked, men attraktiv samlet finansieringskostnad 6% 5% 4% 3,23% 3,11% 3% 2% 1% 0% Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q4 2011 Q2 2012 5-års swap Q4 2012 Q2 2013 Q4 2013 Q2 2014 Q4 2014 Q2 2015 Q3 2015* Bankmargin nytt 5-års lån * Ekstraordinær bankundersøkelse medio oktober Kilde: UNION 20 BERGEN, TRONDHEIM OG STAVANGER Ulik næringsstruktur og ulik dynamikk Endring i antall registrert ledige siste år 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 -1 000 Kilde: NAV 21 PROFESJONALISERING AV NÆRINGSEIENDOM Økt konkurranse og internasjonalisering av transaksjonsmarkedene DIGITALISERING PÅVIRKER SEGMENTENE Utfordring for handel, men positivt for logistikk? Arealbehov for handelsbedrift m/ omsetning på NOK 8,5 mrd. 300 000 250 000 E-handel i Norge 200 000 • 150 000 • Handelsareal • 100 000 Logistikkareal • 22 % av omsetningen av klær/sko Økt ca. 50 % siste 3 år • 50 000 0 6 % av detaljhandelsomsetningen 16 % siste 12 mnd 55 % av alle butikkjeder har e-handelsplattform Logistikkareal Tradisjonell handel E-handelsaktør Kilde: Prologis Kilde: Virke ENDREDE KAPITALKRAV FOR BANKENE PÅVIRKER BANKENES UTLÅNSEVNE HVOR VIKTIG ER FINANSIERING VED SYNDIKERING? Syndikering – 70 % LTV Syndikering – 60 % LTV • Kjøpsyield 6,25 % • Kjøpsyield 6,75 % - 7,25 % • Normale eierkostnader • Normale eierkostnader • Lang leiekontrakt med solid leietaker • Lang leiekontrakt med solid leietaker • Margin 200 pkt og avdrag 2,5 % • Margin 200 pkt og avdrag 1,5 % • Beregnet IRR på c. 12,5 % • Beregnet IRR på c. 12,5 % En reduksjon av låneutmåling fra 70% til 60 % for et syndikeringsprosjekt vil normalt medføre 50 - 100 pkt på yielden gitt samme exit yield / samme salgsverdi OPPSUMMERING • Stor interesse fra norske og utenlandske investorer på kjøp av eiendom i Norge • Utfordrende for investorer å hente konkurransedyktig avkastning fra andre aktivaklasser enn eiendom i dagens marked • Styrking av bankenes Kapitaldekning kan påvirke bankenes utlånsvolum og få priskonsekvenser for eiendom • Bankene arbeider proaktivt med balansestyring for å fortsatt kunne tilby konkurransedyktige betingelser på utlån VI SKAPER VERDIER AV EIENDOM KORTVARIG NEDTUR? Svak vekst på kort sikt …men nedturen er kortvarig? BNP Vekst Sysselsettingsvekst 8% 6% 6% 4% 4% 2% 2% 0% 0% -2 % 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E 2017E BNP Fastlandet Snittvekst i perioden -2 % 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E 2017E Sysselsetting Snittvekst i perioden Kilde: SSB 28 SVAKERE VEKSTUTSIKTER Bedriftslederne er mer pessimistiske 50 40 30 20 10 0 -10 -20 Q3 2005 Q3 2006 Q3 2007 Q3 2008 Norges Bank Q3 2009 Q3 2010 Q3 2011 Q3 2012 Q3 2013 Q3 2014 Q3 2015 Dagens Næringsliv Kilde: Norges Bank, Dagens Næringsliv 29 HVA PÅVIRKER VERDIFASTSETTELSE AV EIENDOM? Eiendomsverdi Nettoleie Tilbud Avkastning / yield Etterspørsel Renter og inflasjon • Nybygging • Sysselsetting • Realrente • Rivning • Arealbruk per ansatt • Leietakers inntjening • Finanskostnad Etterspørsel • Alt. investeringer • Transperens
© Copyright 2024