1. No category

PLANBESKRIVELSE
16.03.2015
DETALJREGULERINGSPLAN 353 I ULLENSAKER,
SAGA TERRASSE - 1. GANGS BEHANDLING
1. gangs behandling: 04.05.2015
Vedtatt:
xx.xx.2015
SAMMENDRAG:
Saga Terrasse ligger i Sagabyen, en ny bydel øst for jernbanen ved Jessheim stasjon.
Sagabyen består av delområdene Saga Senter, Saga Atrium, Saga Terrasse, Saga Nord og
Sagaparken. Hovedadkomst er Dampsagalléen som forbinder Algarheimsvegen med Tverrvegen.
Saga senter er bygget, bygging av Saga Atrium med opparbeidelse av Sagaparken er under
forberedelse og bygging av Dampsagalléen til Tverrvegen er igangsatt.
Reguleringsplan for Saga Nord er godkjent.
Det er regulert felles gatetun inn mot jernbanelinjen med stasjonsområdet i vest. Bestemmelsene
sikrer allmenn universell adkomst gjennom området til mulig fremtidig plattform øst til Jessheim
stasjon samt for opphold, aktiviteter og gjennomgående ferdsel i retning syd/ nord og nødvendig
adkomst for vedlikehold og drift av jernbane.
Bebyggelsen i Saga Terrasse vil være en 1. etasje med parkeringsanlegg innenfor næringslokaler
mot Dampsagalleen og Sagaparken samt mot gatetun i vest. Del av parkeringen er nedsenket for
automater med parkering i 2 plan. Over 1. etasje ligger boligblokker og utearealer med gang- og
oppholdssoner. Planforslaget sikrer allmenn universell adkomst og ferdsel i alle retninger gjennom
kvartalet på hageplan over 1. etasje.
Bebyggelsens høyde varierer fra 5 til 8 etasjer i alternativ 1. I alternativ 2 ligger et høyhus på 16
etasjer i kvartalets nord-vestre hjørne. Høyhuset vil bli et signalbygg i kvartalet og et av flere
identitetsbygg i den fremtidige byen «Jessheim». Høyhuset er innpasset som et attraktivt botilbud
og viktig element for identitet, variasjon og orientering i byen.
Boligsammensetningen er ennå ikke definert, men Jessheim Byutvikling AS har vurdert boligtallet
til å kunne bli fra 550 til 630 boenheter. Endelig boligtall bestemmes av boligmiks i rammesøknad.
Versjon av 21.03.12
saksnr. 2014/1005
Side 1 av 21
Figur 1
Oversiktsplansje Sagabyen med nære omgivelser.
BAKGRUNN:
EIDSVOLL ARKITEKTEN v/ Erik Ruud har ledet planarbeidet og fremmer planforslaget på vegne
av tiltakshaver Jessheim Byutvikling AS.
Øvrig fagteam for utredninger og illustrasjoner er:
ARK
ØKAW AS Arkitekter MNAL
LARK
Grindaker AS Landskapsarkitekter MNLA
RIBR
BrannSafe AS Jessheim
AKU
Brekke & Strand Akustikk AS
GEO
MULTICONSULT AS, LØVLIEN GEORÅD og ØRP
Planområdet er del av reguleringsplan Dampsaga Sør som ble godkjent i 2007 og med mindre
endring i 2010. Planen tillot at søndre del av planområdet, BFK1, kunne bygges ut uten ytterligere
plankrav. Dette er gjennomført som Saga Senter. Da utbygging av dette nærmet seg ferdigstilling,
ble forberedelse av neste trinn igangsatt i 2011. Godkjent plan krevde utarbeidelse av
bebyggelsesplan iht. tidligere lovverk. Men i 2008 ble ny planlov med forventningsdokumenter
gjort gjeldende. I oppstartmøtet ble det derfor bestemt at detaljregulering skal gjennomføres iht.
planlov av 2008. Detaljplan for Saga Atrium er utarbeidet i henhold til dette. Godkjent plan for
Saga Atrium dekker felt BFK3 samt Park og resterende del av Dampsagalléen til Tverrvegen.
Planforslaget legger derfor til rette for oppføring av ny bebyggelse med boliger og innslag av
næring i felt BFK2 i gjeldende plan som ledd i utvidelse av Jessheim sentrum på del av Sagabyen
øst for jernbanen. Planen legger også til rette for senere gjennomføring av ny plattform til Jessheim
stasjon mot øst med adkomst for togreisende.
Planforslaget er bearbeidet gjennom lang tid i samråd med planmyndighet og berørte og fremmes i
2 alternativer. Alternativ 1 er ønsket av kommunen. Alternativ 2 er forslagsstillers alternativ.
Saksnr. 2014/1005
Side 2 av 21
Figur 2
Gjeldende reguleringsplan som sist godkjent 2010.
SAKSGANG
I oppstartmøte 17/10-2011 ble det avtalt at det igangsettes arbeid med detaljplan i hht ny planlov
2008.
Kunngjøring
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 05.11.2011 i Eidsvoll Ullensaker Blad og 07.11.2011 i
Romerikes Blad. Grunneiere, rettighetshavere og myndigheter ble varslet ved brev.
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram.
Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningsloven § 4-2 ”Planbeskrivelse og konsekvensutredninger”, med tilhørende forskrift. Tiltaket er vurdert i henhold til Forskrift om
konsekvensutredning Kapittel II § 3 punkt d, men kommer ikke i konflikt med noen av kriteriene i
§4 punkt a til k og skal derfor ikke konsekvensutredes.
UTTALELSER
1. E-post 9/11-11 Råd for funksjonshemmede
Opplysning fra tidligere leder Ørum om at ny leder er Eva Munthe-Kaas.
Forslagstillers kommentar:
Steinar Ørum bekreftet i telefon at han videresender varsel som mottatt til ny leder.
2. Brev datert 17/11-11 fra Gardermoregionens Interkommunale Brannvesen IKS (GRIB)
Mottatt 19/11-11. Brevet inneholder innspill vedr. tilrettelegging for rednings- og
slokkemannskaper til og i bygning og evt. ytterligere vannbehov ute.
Forslagstillers kommentar:
Kontakt er etablert med GRIB og møte er avholdt. Retningslinjer og kontakt er gjengitt i rapport for
brann og redning fra BrannSafe AS.
Saksnr. 2014/1005
Side 3 av 21
3. Brev datert 7/12-11 fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus (FMOA)
Mottatt 10/12-11. Fylkesmannen har ingen konkrete merknader, men viser til Fylkesmannens
forventningsbrev av 13. mai 2011 til Ullensaker kommune samt Nasjonale forventninger av
24.06.2011 til regional og kommunal planlegging.
Forslagstillers kommentar:
Siste utgave av nevnte dokumenter er benyttet som grunnlag for planarbeidet.
4. Brev datert 15/12-11 fra Statens vegvesen Region øst (SVRØ)
Mottatt 20/12-11. SVRØ forutsetter at gjeldende rekkefølgekrav for Dampsaga Syd videreføres i
bestemmelsene til detaljplan som varslet. Forbeholder seg retten til ytterligere kommentar under
offentlig ettersyn.
Forslagstillers kommentar:
Tas til etterretning.
5. Brev datert 22/12-11 fra Akershus fylkeskommune (AFK)
Mottatt 24/12-11. Minner på plassering av Administrasjonsbygg i hht avtale av 15/4/2010.
Viser til rullering av kommunedelplan Byplan Jessheim og nyttige innspill til detaljreguleringen.
Fylkesrådmannen ser positivt på økt utnyttelse og redusert parkeringsdekning.
Viser til RPR for Barn og unges interesser og fremhever pkt. 5 a og b.
Ber om at krav i gjeldende regulering om at uteoppholdsarealer skal være opparbeidet før tilhørende
bebyggelse tas i bruk, videreføres i detaljplan og at leke- og fellesarealer anlegges på steder med
gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Anbefaler at det etableres trygge
ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbygging er ferdigstilt. Inkluderende planlegging er
Nasjonalt mål. Følge opp UU i detaljplan.
Forslagstillers kommentar:
Er fulgt opp gjennom planarbeidet i samråd med planmyndighet.
6. E-post 29/12-11 fra Jernbaneverket (JBV)
Nevner at ny Jessheim stasjon blir integrert del av Dampsagområdet. Detaljplan må ivareta gode og
logiske forbindelser inn mot undergangene og til sideplattformen. Legge til rette for trafikksikker og
logisk biladkomst til stasjonen med plass til av- og påstigning. Offentlig G/S langs vestsiden av
planområdet bør vurderes på nytt. 2-sidig stasjon medfører økt aktivitet med mer trafikk av gående,
syklende og ventende på plattformen langs planområdet. Plattformen blir belyst. Lokalisering og
utforming av ulike arealbruksområder må derfor gjøres med ekstra stor omtanke med hensyn på
støy og innsyn. Videre planarbeid for stasjonen kan avdekke økt arealbehov langs
reguleringsgrensen.
Forslagstillers kommentar:
Er fulgt opp i planarbeidet. Forslagsstiller har hatt samrådsmøter med JBV og planmyndighet.
7. Telefon 22/11-11 fra eier av Jacobsgata 24
Han spurte hva ”vurdering av forholdet til Jacobsgata” betyr.
Forslagstillers kommentar:
Nabo ble orienterte om at eksisterende del av Jacobsgata blir liggende parallelt med ny gate,
Dampsagalléen og at det er viktig å vurdere dette forholdet i planprosessen. Nabo varslet en skriftlig
tilbakemelding sammen med andre grunneiere i gata innen 22.12.11, men ingenting mottatt.
Saksnr. 2014/1005
Side 4 av 21
EIERFORHOLD
Gnr/Bnr
Gnr/Bnr
135/36
135/515
eier : Jessheim Byutvikling AS.
eier : ROM / disponeres av Jernbaneverket.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Planområdet ligger i Jessheim sentrum øst for jernbanelinjen ved stasjonen og er ca 23 daa.
Det er kort avstand til kollektivknutepunkt, rådhus og offentlig service, barnehager og skoler
samt annen service og forretninger.
Grunnundersøkelser er gjennomført og rapportert av Multiconsult og Løvlien Georåd.
Undersøkelsene viser at grunnen består av sedimenter som leire og sand/ silt. Grunnen er telefarlig
og har liten bæreevne. Fundamentering med peler til fjell er derfor nødvendig. Dybde til fjell er 5 10 m i øst og øker mot vest. Grunnvannstanden er meget høy og kan ikke senkes uten risiko for
uoversiktlige og skadelige følger for omgivelsene og jernbanen. Geotekniske rapporter advarer
mot å senke grunnvannstanden. Laveste cote over grunnvann er ca C+200,0. Geotekniske
rapporter vedlegges planforslaget.
Planområdet er flatt og ligger i dag brakk uten bebyggelse eller vegetasjon av verdi.
Landskapsrommet gir maksimalt gode solforhold med betydelig refleks fra himmel og omgivelser.
Området har innlandsklima med fremherskende vinder fra nord og sydvest.
Planområdet berøres av støy fra veg og jernbane. Støyutredning er utført og støyrapport vedlegges
planforslaget. Rapporten er forelagt Jernbaneverket som har gitt sin tilslutning til støyutredningen
og forutsetningene i beregningene.
TILSTØTENDE OMRÅDER
I syd opparbeides offentlig park, Sagaparken, mellom eksisterende Saga Senter og planområdet.
I vest ligger Hovedbanen med Jessheim stasjon med 3 spor forbi planområdet.
I nord bygges Tverrvegen mellom planområdet og Dampsaga Nord, som er regulert for bolig,
forretning og kontor. Mot øst bygges Dampsagalléen ferdig mellom planområdet og det
eksisterende småhusområdet i Jacobsgata samt nye Saga Atrium. Dampsagalléen vil forbinde
Algarheimvegen og Tverrvegen.
Planområdet ligger inntil Jessheim sentrum med stort utvalg av forretninger og private og offentlige
tjenester/ service. I Saga Senter finnes også forskjellig næringsvirksomheter og forretninger.
Planområdet ligger inntil Jessheim stasjon med kort avstand til jernbane, buss og drosje.
Jessheim ligger ca 10 km fra Gardermoen hovedflyplass.
Saga Terrasse sogner til Gystadmarka skolekrets. Gystadmarka skole sto ferdig 2008 med kapasitet
for 400 elever og er utvidet i 2014 med kapasitet for 750 elever. Utvikling av skolekapasitet og
barnehagedekning ansees å være god i kretsen.
Saksnr. 2014/1005
Side 5 av 21
PLANSTATUS
Hovedutvalget for overordnet planlegging vedtok den 05.01.2015 å legge forslag til ny
kommuneplan ut til offentlig ettersyn. I kommuneplankartet er planområdet Saga Terrasse definert
som framtidig sentrumsformål og ligger i området med særlige bestemmelser for sentrale deler av
Jessheim. Kommuneplanens arealstrategi er å videreutvikle Jessheim som et tydelig avgrenset,
bærekraftig og funksjonelt by og regionsenter for sterk befolkningsvekst. Strategien bidrar til
gjennomføring av en konsentrert utbygging med boliger for alle grupper i befolkningen. Dette er
nødvendig for å begrense transportbehovet, ivareta jordvernhensyn, sikre kulturlandskap- og
friluftsområder. I sum bidrar dette til en utvikling som er i samsvar med kravene til å løse
klimautfordringene i henhold til kommunens kommunedelplan for klima- og energi.
Byplan Jessheim (kommunedelplan) ble vedtatt av Kommunestyret den 16.6.2014 (sak 53/14).
Kommunestyret bekreftet at endringene var i samsvar med vedtaket den 16.6.2014 gjennom vedtak
i møte den 1.9.2014 (sak 64/14). Lovlighetskontroll av vedtaket iht. Kommunelovens §59 er
oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for behandling uten krav om oppsettende virkning.
I byplanen er planområdet avsatt til sentrumsområde S3 med utnyttelse ca 200 - 300 %_BRA.
I byplanen er det knyttet rekkefølgekrav til planområdet, disse omfatter opparbeidelse av
utomhusareal, jernbanekrysning og infrastruktur. Byplanen setter også krav til høyder og normer for
parkering, støy, andel uteareal og sol på utearealer.
Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging er fastsatt ved kgl.
res. av 26.09 2014, jf. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, § 6-2.
Hovedhensikten i retningslinjene er å oppnå samordning av bolig-, areal- og transportplanleggingen med høy utnyttelse i knutepunktprosjekter for å effektivisere bruk av fellesressurser,
redusere transportbehov og redusere behov for omdisponering av dyrkbare arealer eller viktige
arealer for naturmangfold, grøntstruktur og friluftsinteresser.
RPR for barn og unges interesser i planleggingen er vedtatt i statsråd 1. september 1989 med
rundskriv T-2/08 publisert 12.06.2008. Det angis retningslinjer for at arealer og anlegg som skal
brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare og at
det i nærmiljøet skal finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, med store
nok arealer som egner seg for lek og opphold på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper og
gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. RPR og rundskriv sikrer også at
representant for barn og unge deltar i planprosessen og gir sin vurdering av planforslag før
godkjenning.
Reguleringsplan for Dampsaga Syd, vedtatt 11.06.2007 og 07.06.2010 (Plan ID 00235-270).
Planen legger i felt BFK2 til rette for bebyggelse til bolig, barnehage, forretning og kontor med
tillatt utnyttelse %_TU=160% med høyde gesims cote +219 og møne inntil cote +222. Lokaler
under terreng og parkering var unntatt fra beregning av utnyttelse. Området skal utvikles fra syd
mot nord. Barnehage er definert som 4-avdeling og skal ligge mot Sagaparken syd i BFK2.
Plan for Saga Nord er godkjent i februar 2013 (endring av vedtatt plan fra februar 2009).
Endret plan for Saga Atrium er godkjent desember 2014.
Regulering av Jessheim stasjonsområde pågår. Koordineringsmøte avholdt 16.09.2014.
Utbyggingsavtale Dampsaga Syd ble inngått 23.07.2007 mellom utbygger og UK.
Det er avtalt kontakt for vurdering av eventuelt behov for tilleggsavtale.
I tillegg foreligger avtale vedr. det bevaringsverdige administrasjonshuset, datert 15.04.2010 og
avtale mellom JB og UK om infrastruktur underskrevet 28.08.2008.
Saksnr. 2014/1005
Side 6 av 21
Utbygging av Saga Terrasse er hjemlet i boligbyggeprogram som ble vedtatt i kommunestyret
03.11.2014, Sak 76/14. Der er vedtatt 70 boenheter i perioden 2014-16, 210 boenheter i perioden
2017-19 og 210 boenheter i perioden 2020-22.
Krav til parkering ved utvikling av Sagaområdet er fastsatt til 1,0 p-plass pr boenhet inkl. 0,2P for
gjesteparkering – ref. HOP-sak 148/13 17.06.2013.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Figur 3
Plankart Saga Terrasse 16.03.2015.
Plankart D1001 er datert 16.03.2015 og definerer formålene:
§ 12-5, Nr. 1 -Bebyggelse og anlegg
BB1 til 7
Boligbebyggelse - blokkbebyggelse
f_R1 til 3
Renovasjonsanlegg
f_U1 til 6
Utomhusareal
BFK1 til 6
Bolig/ forretning/ kontor
§ 12-5, Nr. 2 -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
f_V1 til 2
Kjøreveg privat
o_F1 til 3
Fortau
f_GT1
Gatetun/ gågate felles
f_GT2
Gatetun/ gågate felles
f_G1-2
Gangveg/ gangareal
JBV
Holdeplass/ plattform
§ 12-6 -Hensynssoner
410_1
Krav vedrørende infrastruktur
Saksnr. 2014/1005
Side 7 av 21
Areal/ utnyttelse
Planområdet er ca 23,0 daa. Av dette utgjør :
§ 12-5, Nr. 1 -Bebyggelse og anlegg
Av dette er byggeområder for bolig/ næring/ forretning/ kontor i alt
Øvrig areal er utomhusareal og renovasjon i alt
§ 12-5, Nr. 2 -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Av dette er felles gatetun/ gågate og gangarealer på hageplan i 2. etasje
o_F1-3 er
f_GT1 er
JBV er
14,1 daa.
9,1 daa.
5,0 daa.
8,9 daa.
3,6 daa.
1,2 daa.
3,1 daa.
1,0 daa.
Samlet utomhusareal er beregnet til min. 10.000 m2 og maks. 12.490 m2.
Saga Terrasse vil bli bygget ut innen byggefelt som angitt i plankartet i henhold til gjeldende
bygningslov med tilhørende forskrift. Planforslaget definerer felt med byggegrenser for plassering
av ny bebyggelse som følger formålsgrensen i mange felt. Plassering er grundig vurdert og illustrert
av arkitekt, men endelig plassering bestemmes ved rammesøknad. Balkonger kan krages ut over
byggegrense i alle etasjer fra 2. plan over omgivende terreng.
Utbyggingen er tenkt gjennomført i min. 4 hovedbyggetrinn fra syd mot nord. Byggetrinn er
illustrasjon på etasjeplaner fra ØKAW datert 18.02.2015. Markering av byggetrinn definerer i
hovedsak bygging av 1. etasje, men innen hvert hovedtrinn er det rom for deltrinn ved utbygging av
bebyggelsen over 1. etasje. Endelige byggetrinn defineres ved søknad om rammetillatelse.
Bestemmelsene til planforslaget angir en samlet tillatt utnyttelse for alle etasjer fra og med 1. etasje.
Tillatt utnyttelse er min. BRA=57.200 m2 i alternativ 1 og maks. BRA=59.500 m2 i alternativ 2.
Plankartet angir også tillatt utnyttelse som m2_BRA innen hvert byggeområde. Utnyttelser m2_BRA
gir en entydig arealramme for hele kvartalet som kan beregnes uten usikkerhet og diskusjon. Samlet
areal m2_BRA i plankart ALT1 er 44.200 m2. Samlet areal m2_BRA i plankart ALT2 er 46.500 m2.
Tillatt utnyttelse dekker i tillegg samlet areal BRA for parkeringsanlegg, boder og tekniske rom i
1.etasje. Dette areal er beregnet til m2_BRA=13.000 m2.
Utnyttelse som angitt over gir omregnet en samlet utnyttelse på min. 270% og maks 281 % i forhold
til areal for BFK2 i gjeldende plan. Balkonger som innglasses skal inngå i beregning av m2_BRA.
Forslag til utnyttelse tillater noe innglassing av balkonger. Utnyttelse som foreslått er
overensstemmende med målsettingen i byplanen samt lover, forventninger og statlige
planretningslinjer og er illustrert i plansjer fra ØKAW datert 18.02.2015.
Byggehøyder
Byplanen har angitt veiledende høyder, men vi forutsetter at byggehøyder bestemmes i henhold til
krav i TEK10. Etasjehøyde for bolig bør ifølge dette være 3 m fra ok dekke til ok dekke. I tillegg
må beregnes høyde for nødvendig gesims på tak og egne høydeangivelser for oppbygg på tak.
I planforslaget er det valgt høyde 4 m i 1. etasje. Dette også av hensyn til at kontakten mellom
terrassen i plan 2, hageplan, og omgivende gang- og bruksarealer på terreng i 1. etasje skal være
best mulig. Tillatte byggehøyder er påført hvert område i plankartet med tekst. Terreng er C+202,5
og foreslått høyde for terreng mellom byggefeltene på hageplan over 1. etasje er C+206,5. Tillatt
høyde i byggefeltene varierer mellom gesims C+219,5 for 5 etasjer og øker med 3 m for hver etasje
til gesims C+229,0 og C+230,0 for 8 etasjer m/ gesims i alternativ 1 og til C+254,0 for 16 etasjer m/
gesims i alternativ 2. Takoppbygg for heisoppbygg og nødvendig teknisk installasjon er tillatt med
høyde 3,0 m over cote for gesims.
Saksnr. 2014/1005
Side 8 av 21
Høyde for nybygg innen feltene BFK3-6 skal variere med 2 etasjer fra 6 til 8 etasjer. Utnyttelse som
foreslått er tilpasset dette.
Byggehøyde kan også varieres innen andre byggefelt, men variasjon i byggehøyde, fasadeuttrykk
og behov for innglassede balkonger vurderes og bestemmes til rammesøknad.
Høyhuset nord i felt BB6 er illustrert med 16 etasjer og er smalt for ikke å ta utsikt og for å kaste
mindre skygge. Høyere bevissthet om samfunnsutviklingen, bidrar til å hindre byspredning,
nedbygging av naturområder og dyrkbar mark samt redusere behovet for transport. Høyhus er et
virkemiddel i denne sammenheng og bidrar positivt til mangfold i bylandskapet og økt utnyttelse i
sentrum og ved knutepunktet. Gardermoen hovedflyplass åpnet i 1998. Byvedtaket var i juni 2012.
Ullensaker har hatt en gjennomsnittlig befolkningsvekst på ca 4 % de siste 10 årene.
Høyhuset vil gi utsikt fra boligene til det veldige landskapsrommet som lokale terrengformasjoner
og vegetasjon skjuler fra lavere bebyggelse. Dette er en kvalitet som ikke er tilgjengelig i Jessheim i
dag, men som hører med til fremtiden. Høyhusets gir også orientering om beliggenheten til
Sagabyen og plassering ved Tverrvegen bidrar til at krysningspunktet under jernbanen blir lett å
finne for alle trafikanter.
Jessheim er ny som by og høyhus på Jessheim gjør det naturlig med grundig prosess ved innføring
av et slikt byelement. Jessheim vil vokse raskt til en størrelse hvor det er naturlig med høyhus i flere
strategiske posisjoner i bylandskapet og som ledd i etablering av portaler og markører. Sagabyen er
den første helhetlige planlagte bydel med urbane kvaliteter og høyhuset representerer identitet og
bokvalitet som et viktig byelement på Jessheim.
Byplandokumentet reiser viktige spørsmål og holder åpent for videre drøfting av høyhus.
Eksempler på gode høyhus i by finnes nasjonalt og internasjonalt og tilsvarende vurderinger for
fremtidige høyhus pågår også i hele landet. Dokumentasjon fra tilsvarende prosesser i Oslo, Asker
og Hamar m.fl. er samlet og forslagsstiller mener det er viktig å få dette belyst videre gjennom
offentlig ettersyn.
Forslagsstiller legger til grunn at administrasjonens forslag uten høyhus, ikke endres på annen måte
enn at høyhuset på 16 etasjer erstattes av et punkthus på 8 etasjer. Det foreslås ikke å øke
utbyggingsareal i andre byggefelt ved endring av høyde.
Kjøreadkomst
Kjøreadkomst til bebyggelsen er regulert med 2 avkjørsler, f_V1 og f_V2, fra Dampsagalléen til
felles parkeringsanlegg. I tillegg er det foreslått adgang for kjøring via rampe i nordvest til
hagenivå/ terrassen over parkeringen med flyttelass til innganger samt for drift/ vedlikehold og all
beredskapskjøring. Varelevering til forretninger vil skje fra parkeringsfeltene langs Dampsagalléen.
Gangadkomst
Gangadkomst er fra fortau langs Dampsagalléen og gjennom gangveier med trapper, rampe og heis.
Det blir offentlig tilgjengelig heis mellom gangarealer på terreng og hageplan over 1. etasje i syd,
øst, nord og vest.
Parkering
Biler: Parkeringsanlegget som illustrert ligger i 1. etasje under hele kvartalet med kjøreadkomst
gjennom f_V1 og f_V2 fra Dampsagalléen og adkomst for beboerne gjennom trapp og heis fra/ til
alle etasjer i alle bygg. Det er vist 7 m bredde i kjøre- og manøvreringssonen mellom P-plassene.
Saksnr. 2014/1005
Side 9 av 21
Netto høyde er 2,4 m på nivå 1. I midtsonen er det parkering i to høyder med automater som senker
bilene ned under gulv 1. etasje. Dybde i nedre parkering, U1, er 2,3 m og nedre gulv ligger på cote
C+200,0 som er over registrert grunnvannstand. Dette vurderes svært viktig for å hindre påvirkning
av grunnvannet og unngå setninger på jernbanesporet og omgivelsene.
Krav er 1,0P pr boenhet for utvikling av Sagabyen inkl. 0,2P for gjester, og for forretning min./
max. 0,5/1P pr. 50 m2 BRA og 0,5/1P pr. 100 m2 BRA kontor. 5% av p-plassene og / min. 2P skal
være P-HC og min. 5% være P-EL. Illustrasjon fra ØKAW datert 18.02.2015 viser i alt 579P.
Figur 4 Plan nybygg 1. etasje med parkeringsanlegg innenfor omliggende brukssoner med fasade mot omgivelser.
Det er beregnet at næring som illustrert krever 34P. I tillegg skal Saga Atrium disponere inntil 24P i
parkeringsanlegget for Saga Terrasse dersom ikke annen løsning finnes. Saga Terrasse og
parkeringsanlegget dekker etter dette ca 521 boenheter med full parkeringsdekning inkl. gjester i
henhold til gjeldende parkeringsnorm. Parkeringen har imidlertid ikke utnyttet parkeringskapasitet
under parkeringsfeltene til hver side i parkeringsanlegget. Dette er det mulig å vurdere ved
utarbeidelse av søknad om rammetillatelse. Bestemmelsene åpner for dette.
Sykler: I byplanen er det krav til 2 sykkelplasser pr bolig og 2 plasser pr 100 m2 BRA næring.
Dette oppfylles ved at det i hvert bygg er egne rom for sykkeloppstilling i stativ med dobbel høyde.
I tillegg tillater bestemmelsene plassering av sykkel i bod.
Sykkelparkering ute anlegges primært ved hvert gårdsrom i tilknytning til inngangssoner. Det
etableres også noen plasser på gateplan i forbindelse med innganger til boliger og næringsarealer i
første etasje. Angivelse av dette vil inngå i detaljert utomhusplan for hver rammesøknad.
Planforslaget oppfyller gjeldende krav til oppstilling for sykler.
Rom for innendørs sykkelparkering og boder er illustrert i plan 1. etasje fra ØKAW datert
18.02.2015. Sykkelparkering ute vises i oversiktsplan og landskapsplan fra Grindaker,
begge datert 18.02.2015.
Erfaring fra Saga Senter viser at et betydelig antall oppstillingsplasser for sykler står tomme både
inne og ute. Årsaken antas å være tyveri og hærverk.
Utomhus og bomiljø
Illustrasjoner fra ØKAW datert 18.02.2015 og Grindaker datert 18.02.2015 dokumenterer at
boligenes bomiljø og bokvalitet blir høy med gode planløsninger, god orientering, bekvem og
romslig adkomst og god tilgjengelighet til omgivelsene med gode og velutstyrte utearealer med
godt dagslys og belysning.
Kjøreveg og gangarealer vil sikre gående og syklende et trafikksikkert og oversiktlig vegnett.
Saksnr. 2014/1005
Side 10 av 21
Planen sikrer alle brukere attraktive og allment tilgjengelige adkomster til stasjonsområdet samt
fremkommelighet for drift og vedlikehold.
Figur 5
Illustrasjon av landskap/ utearealer m/ gang-/ sykkeltrasé.
Alle næringslokaler ligger i 1. etasje mot Dampsagalléen og Sagaparken, og vil sammen med
passasjer mellom bebyggelsen, bidra til et levende og aktivt gatebilde og sikre bruk av parken som
oppholds- og forbindelsessone.
Uttrykk og utforming er tilpasset utvikling av Jessheim som by med arkitektoniske kvaliteter som
inviterer til videreutvikling av fremtidige bydeler i denne del av byen. Bebyggelsens hovedform og
organisering er tydelig og enkel med åpenhet som gir godt lys til fasader og utearealer. Formen gir
også mulighet for variasjon av uttrykk gjennom detaljering og material-/ fargebruk. Det er et mål å
gi spesielt fasader mot Dampsagalléen variasjon og liv. Illustrasjoner fra ØKAW datert 18.02.2015
viser mange muligheter som vil videreutvikles i rammesøknaden. Illustrasjonene er foreløpige.
Endelig valg av fasader, form, materialer og farge gjøres i rammesøknad. Rammesøknad vil også
dokumentere endelig plan for utvendig lyssetting og skilt samt detaljert angivelse for opparbeidelse
av utearealer med vegetasjon/ beplantning.
Uteoppholdsareal
I uteoppholdsarealene tilrettelegges det for forskjellig type lek, aktivitet og opphold. Man skal
kunne velge mellom intime, skjermede, rolige hagerom eller større rom i større grad preget mere av
aktivitet. Rolige aktiviteter foregår primært i uterom på hageplan over 1. etasje og på gateplan mot
sør, godt skjermet fra støy og trafikk, (samt stedvis mot sol og nedbør). Mere støyende aktiviteter
forsøkes lagt til Actiongata, f_GT1. For de voksne/eldre legges det til rette for trening og dyrking av
nyttevekster i kjøkkenhage/parsellhager.
Uteoppholdsarealene ligger på to hovedplan; et nedre gateplan og et øvre hageplan. Arealene på det
nedre planet ligger i tilknytning/ henvender seg til Dampsagparken i syd, felles gatetun og
jernbanen/ plattform i vest, Dampsagalleen med fortau og sykkelveier i øst og Tverrvegen i nord.
Det øvre hageplanet ligger i tilknytning til boligbyggene, men henvender seg også utover med god
utsikt til omgivelsene med Jessheim sentrum og til det større landskapsrommet. I tillegg etableres
takhager i forbindelse med bygg mot Dampsagalléen. Utearealene i planområdet er også knyttet
med gode forbindelser mot Sagaparken i syd, som blir et felles uteareal i Sagabyen.
Det er regulert 4 store felles utearealer på nytt terreng over parkering, hageplan, med god
forbindelse for alle beboere/ brukere til felles gatetun, f_GT1, på terreng mot vest.
Saksnr. 2014/1005
Side 11 av 21
Det skal avsettes minimum 25 m2 uteoppholdsareal per 100 m2 BRA bolig.
Maksimum 5 m2 av privat balkong/hage som ikke er innglasset kan inngå i utregningen.
Samlet netto areal BRA for boliger er beregnet til ca. 40.000 m2 avhengig av antall innglassede
balkonger. Krav om utearealer gir etter dette ca 10.000 m2. Uteoppholdsarealer er definert og
beregnet i forhold til dette og illustrert med beregning i plansje fra Grindaker. Alternativ plansje
med beregning av maks. tilgjengelige utearealer fra Grindaker bekrefter også at i alt 12.490 m2 i
planområdet kan opparbeides til lekbart areal i kombinasjon med opphold og forbindelsessoner.
Uteareal som kan opparbeides til lekbart areal er i henhold til dette 31 m2 pr 100 m2 BRA bolig.
Illustrasjoner fra Grindaker med beregning datert 24.03.2015 vedlegges.
For de voksne/ eldre legges det til rette for trening i Aktivitetsgata, dyrking av nyttevekster i
kjøkkenhage/ parsellhager.
Figur 6
Maks. tilgjengelig uteoppholdsareal.
Felles utearealer på hageplan over 1. etasje oppfyller krav til dimensjon og proporsjon samt
jorddybde for planting av trær. Utearealenes størrelse og kvalitet oppfyller byplanens krav.
Området skal fremstå som frodig med variert beplantning i alle sjikt (gressplen, bunndekkende
stauder, klatreplanter, busker og hekker samt trær). Da det ikke finnes vegetasjon med særlig verdi i
området fra før vil i prinsippet all vegetasjon bli ny. I hovedsak skal det benyttes stedegen
vegetasjon, men for å skape spenning og variasjon introduseres enkelte innslag av mere eksotiske
arter og forskjellige nyttevekster som frukt og bær for lukt- og smaksopplevelser. For å skape
ytterligere frodighet i uterommene plantes klatreplanter på vertikale elementer som murer, vegger,
pergolaer og i forbindelse med støyskjerm. I hvert gårdsrom tilrettelegges det for kjøkkenhage/
nyttehage. I forbindelse med felles uteområde på gateplan i sør kan det også etableres parsellhage/
kjøkkenhage i tilknytning til serveringssted/ fellesrom i bebyggelsens 1. etasje. Hvert gårdsrom får
hver sin karakter med tre-lunder med forskjellige trær for hvert gårdsrom.
Fra gateplan er det god forbindelse til hageplanet via trapper, ramper, amfier og heiser. Disse er
hensiktsmessig plassert i forhold til de viktigste forbindelseslinjene gjennom området, som
tilrettelegges med brede gågater. Alle beboere har direkte utgang til uteoppholdsareal på hageplanet
via heis/trapperom.
Saksnr. 2014/1005
Side 12 av 21
Beboere i alle bygg, unntatt bygg i feltene BB1, BB3 og BB5, har også direkte utgang via
heis/trapperom til uteoppholdsareal på gateplan, men disse har mulighet til å gå gjennom
P-anlegget.
I hver ende og på hver side av kvartalet etableres offentlig tilgjengelig heis mellom arealene på nivå
1 og terrassen på nivå 2. Gågatene gjennom hageplanet vil også fremstå som allment tilgjengelige.
Ellers fremstår hageplanet/ terrassen mere som et halvoffentlig område, tilgjengelig for alle, men
med noen mere private soner for beboere.
Actiongata er del av f_GT1. Området er lokalisert vest i planområdet, på gateplan mellom
bebyggelsen og jernbaneområdet/ plattform. For å ivareta krav fra Jernbaneverket om å sikre
offentlig tilgjengelighet til plattformområdet, vil det bli krav om en tinglyst avtale som sikrer en
evigvarende plikt for eier til å opprettholde tilfredsstillende tilgjengelighet til plattformen når
plattform øst blir etablert.
Dette vil sikre allmenn universell adkomst til fremtidig plattform øst til Jessheim stasjon samt for
opphold, aktiviteter og gjennomgående ferdsel i retning syd/ nord og nødvendig adkomst for
vedlikehold og drift av jernbane. Uteoppholdsarealet (Actiongata) er et langstrakt areal med
varierende bredde. Området skal fungere som gang-/ sykkelvei og vil være en forbindelse nord-syd,
men også øst-vest mellom bebyggelsen og jernbaneområdet/plattform. Fra området er det gode
forbindelser til hageplanet via trapper, heis, ramper og amfier. Langs strekningen er det flere
plassdannelser med forskjellig størrelse og innhold. Her kan det tilrettelegges for aktiviteter som
klatring, sykling, trening, skating, amfi m.m. som inviterer til utfoldelse og opphold.
Mot plattformen i øst etableres støyskjerm. For å aktivisere skjermen knyttes den evt. opp til
aktiviteter som klatrevegg, sitteplasser o.l. i henhold til inngått avtale.
Adkomstområde sør. Området er lokalisert på gateplan sør for bebyggelsen med nær tilknytning til
parken. Uteoppholdsarealene tilrettelegges som fellesområde med lekeplass, bord og benker for
oppholdsplasser. I området er det også gode muligheter for etablering av for eksempel byhage/
parsellhager. Ved det sørøstre hjørnet av bebyggelsen anlegges et trappeamfi som henvender seg
mot forplass og park i sør. Anlegget markerer hovedadkomsten til området og blir et egnet sted for
opphold/ møte.
Adkomstområde øst. Området er fortau o_F1 – 3 som lokalisert på gateplan øst for bebyggelsen mot
Dampsagalleen. (Området er ikke medtatt i beregningen av uteoppholdsareal). Fra dette området
skjer hovedatkomsten til gatehusene. Området får et urbant preg ved bl.a. at det faste belegget i
fortauet legges helt inn til fasadene. Tre steder, ved trappeanleggene for adkomst og passasjer på
tvers av bebyggelsen, får vi plassdannelser som bidrar til å skape oppdeling i fasader og variasjon i
bebyggelsen.
Adkomstområde nord er del av f_GT1. Området er lokalisert på gateplan nord for bebyggelsen og
blir primært adkomstområde til boliger i nord, samt adkomstområde til stasjonsplattform og
hageplan.
Gågate på hageplan er f_GT2. Området er lokalisert på hageplan over 1. etasje og går på langs
gjennom hele området mellom gatehus og hagehus i retning syd - nord, og på tvers gjennom et av
gårdsrommene for offentlig forbindelse gjennom området i retning øst - vest. Gågaten knytter de
ulike uterommene sammen på hageplan og gir allmenn og universell forbindelse med alle
omgivelser.
Saksnr. 2014/1005
Side 13 av 21
Gårdsrom på hageplan er f_U3 - 6. Gårdsrommene er lokalisert på hageplan over 1. etasje.
Bebyggelsen er strukturert rundt fire gårdsrom som tilrettelegges for forskjellig type lek og
opphold.
I alle utesoner skal det etableres plasser for kjøring og oppstilling av utrykningskjøretøy og utstyr
ved brann og redning. Dette er illustrert i plansje som viser tilgjengelighet for brann og redning fra
Grindaker datert 18.02.2015.
Detaljutformingen av arealene vil følge standard for universell utforming.
Bestemmelse i byplanen krever 50 % sol på felles uteareal kl. 15 den 1. mai.
Andel uteareal med sollys er beregnet til 55,7 % og oppfyller derved dette kravet.
Arkitektens grundige vurdering av bebyggelsens plassering og variasjon i høyde gir oppnådd krav
til sol på utearealer med høy bysenterutnyttelse. Sol og skygge illustreres også i plansjer for 21.
mars, 1. mai og 21. juni kl. 08, 10, 12, 14, 16, og 18. Plansje som viser alle illustrasjoner av sollys
med beregning vedlegges i illustrasjoner fra ØKAW datert 25.03.2015. Ingen uteareal ligger i gul
støysone.
Alle utearealer skal ha god belysning som ikke blender men bidrar til sikker og trygg ferdsel,
samtidig som omgivelsene oppleves som estetisk gode. Fotgjengerstrøk og møteplasser bør ha en
lokal og intim lyssetting som skaper en trivelig atmosfære. De viktigste ganglinjene fremheves.
Det søkes innarbeidet en moderne og energiøkonomisk belysning.
Som definert i byplanens §9, legges retningslinjer i T-1442/2012 til grunn for vurdering av
støytiltak. Støyrapport fra Brekke&Strand er datert 1.12.2012 og sist revidert 09.09.2014.
Rapporten redegjør for alle støykilder og støyforhold i alle etasjer og utearealer for ny bebyggelse.
Det dokumenteres at fasader mot øst, nord og vest får støyverdier godt over anbefalt grenseverdi.
Saga Terrasse er imidlertid et knutepunktsprosjekt med høy utnyttelse. Planforslaget oppfyller
tilhørende krav om avbøtende tiltak som angitt i støyrapporten. Vi forutsetter da at
planmyndigheten velger å akseptere avvikene med denne begrunnelse.
Gul støysone er ikke regnet som uteoppholdsareal.
Infrastruktur
All infrastruktur blir ny. Denne opparbeides samtidig med ferdigstilling av Dampsagalleen som skal
stå ferdig før igangsetting av byggetrinn 1 i Saga Terrasse. Veg og infrastruktur gjennomføres i
henhold til egen utbyggingsavtale for dette.
Overvann
Overvann håndteres lokalt. Overvann inngår som et estetisk element i utearealer ved at overvann
ledes via åpne vannrenner til åpne bassenger/ regnbed hvor vann som ikke infiltreres ledes videre til
fordrøyningsbasseng.
Renovasjon
Områdene for renovasjon skal opparbeides iht. detaljplan med beskrivelse. Detaljplanen skal
godkjennes av kommunens VARV-enhet senest i forbindelse med rammesøknad. Kommunens
renovasjonsforskrift skal følges. Før det gis igangsettingstillatelse skal renovasjonsløsning med
plassering og dimensjonering godkjennes av kommunen. Det legges opp til mobilt system for
avfallssug i planforslaget.
Saksnr. 2014/1005
Side 14 av 21
Løsning og kapasitetsberegning er utarbeidet av Envac AS og ble presentert for og drøftet med
VARV i møte 03.09.2014. Det er referat fra møtet. Mobilt avfallssug vil kreve bruk av spesialiserte
sugebiler og kommunens nåværende avtale inneholder ikke denne typen løsning. Dette må derfor
innføres parallelt med planbehandling/ godkjenning og før rammetillatelse for byggetrinn 1.
Det var forståelse for at renovasjonsløsning som foreslått egner seg godt for Saga Terrasse og kan
fremmes til 1. gangs behandling og ettersyn.
Illustrasjon av renovasjon for boligene er illustrert i plansje for mobilt avfallssug fra GRINDAKER
datert 18.02.2015. Plansjen viser mulig prinsipp for innpassing av nedkast og tømmepunkter.
Envac baserer sitt forslag på at det sorteres for fraksjonene : restavfall, plast og papir. Brukere
kaster avfall i innkast for hver fraksjon på 3 steder, f_R1-3, sentralt plassert ved trappeadkomstene
mot øst på hageplanet. Illustrasjon av plan 1 fra ØKAW datert 18.02.2015, viser hvordan avfallsrom
etableres i parkeringsplanet under innkastene med plass til lukkede tanker. Det etableres 6 tanker
under hvert nedkast (totalt 18 stk.). Her lagres avfallet midlertidig mellom hver tømming. Et rørnett
under bakken fører avfallet fra lagringstankene til et dokkingspunkt for en sugebil som står plassert
på gateplan sørøst for området. Envac foreslår henting 1 gang pr uke.
Avfallet hentes av en spesialkonstruert sugebil. Et styresystem på sugebilen passer på at rette
fraksjon tømmes.
Det må i tillegg plasseres strategiske hentepunkter med beholder/ brønn for metall og glass.
Næringsvirksomheter er pålagt å ha egen avfallsordning. Ordning for næringsavfall skal
tilrettelegges etter gjeldende regelverk for næringsavfall og det skal synliggjøres hvordan ordning
for boliger og næring holdes adskilt.
Energi/ varme
Kvartalet får 3 nye trafoer for å dekke energiforsyning. Kabler for tele / IT blir nye.
Bebyggelsen får oppvarming og varmtvann fra et lokalt fjernvarmeanlegg.
ROS-analyse
Alle forhold som kan representere risiko og nødvendig vurdering av sikkerhet og sårbarhet (ROSanalyse) er gjennomgått i eget vedlegg. Analysen omfatter vurdering av naturrisiko, teknisk og
sosial infrastruktur, virksomhetsrisiko/ menneskeskapte forhold og gjennomføring av planen.
Av de viktigste forhold kan nevnes fare ved kraftig nedbør/ overvann under naturrisiko og i forhold
til ny teknisk infrastruktur med fordrøyning og avløp. Risiko og sikkerhet ved brann og behov for
annen utrykning er vurdert i forhold til teknisk og sosial infrastruktur samt i forhold til større
branner under virksomhetsrisiko. Ellers er grunnforhold og grunnvannstand undersøkt og vurdert i
forhold til bæreevne og endring ved utbygging. Analysen finner at faren for ulykke med gående og
syklende er til stede innen planområdet og krever overvåking og registrering for eventuell utbedring
av farlige forhold. Det er ellers bare høyt grunnvann og svak byggegrunn som representerer risiko
og sårbarhet i planområdet. All bebyggelse må fundamenteres på peler til fjell og grunnvannstand
må ikke endres. I byggeperioden vil anleggstrafikk, støy og støvplage kreve organisering og tiltak
for å begrense fare og ulemper.
Trafikksikkerhet
Gjeldende trafikksikkerhetsplan for 2012-25 angir ingen alvorlige eller dødelige trafikkuhell nær
planområdet. De registrerte uhell med alvorlig skade eller død er i hovedsak i forbindelse med
hovedveger og kryss. Kun en lettere skade er registrert på Algarheimsvegen syd for Saga Senter.
Bebyggelse og utearealer opparbeides i henhold til TEK10. Dette gir alle brukere tilgjengelighet til
alle plan med trapp og heis. I hver ende og på hver side av kvartalet i f_GT2, etableres offentlig
tilgjengelig heis mellom terreng og terrassen over 1. etasje. Øvrige adkomster til hageplan har
trapper. Tiltak for bevegelses- og orienteringshemmede blir innarbeidet i bebyggelse, utearealer og
anlegg.
Saksnr. 2014/1005
Side 15 av 21
ILLUSTRASJONSPLAN
Vedlagte illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, er
eksempel på det grunnlag som planforslaget er utarbeidet etter og viser en mulig maksimal
utbygging iht. planforslagets rammer. Planforslag for Saga Terrasse er basert på illustrasjoner fra
ØKAW og Grindaker. Firmaene vant i 2012 arkitektkonkurranse om utvikling av Saga Terrasse, og
har samarbeidet om utvikling av prosjektet som vedlagt planforslaget. Plansjer med alle planer,
snitt, oppriss og planstudier av leilighetstyper er vedlagt og utvalg vist under.
Illustrasjonene viser i alt 15 nybygg inntil og over parkeringsetasjen i 1. etasje.
Byggene er organisert i 3 soner hvor bygg i sone mot Dampsagalléen i øst betegnes «Gatehusene»,
hus i midtsonen er «Hagehusene» og hus mot vest er «Linjehusene». Det er 4 Gatehus, 5 Hagehus
og 6 Linjehus. Leilighetsinndeling i planene er kun foreløpig og eksempler på mulig inndeling, men
boligmiks bestemmes ikke før til rammesøknad. Det er imidlertid antatt at bebyggelsen kan romme
fra 550 til 630 boenheter med størrelse 1-roms til 5-roms.
Figur 7
Plan nybygg 2. etasje v/ ØKAW.
Figur 8
Planprinsipper for boenheter.
Saksnr. 2014/1005
Side 16 av 21
Figur 9 Tverrsnitt VEST - ØST.
Figur 10
Fasade mot ØST.
Figur 11
Fasade mot VEST.
Innad defineres gang- og adkomstsoner samt felles utearealer på hagenivå over parkeringsetasje.
Trapper og heiser i uterommene mellom bebyggelsen gir god gangforbindelse internt og utad på
langs og tvers i kvartalet. Illustrasjonene viser hvordan lokaler for adkomst og næring i 1. etasje
skjuler parkeringsanlegget mot omgivelsene.
Illustrasjoner og utredninger er forøvrig nevnt og innhold gjengitt under beskrivelse av
planforslaget. Alt planmateriale som innsendt er også angitt i følgebrev.
MODELL
Figur 12
Modellfoto av Saga Terrasse m/ høyhus og nære omgivelser v/ ØKAW.
Saksnr. 2014/1005
Side 17 av 21
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål
Planforslaget understøtter mål i både kommuneplan og byplan om utvikling av Jessheim som by.
Saga Terrasse vil bidra til at Jessheim får et mer levende sentrum med bymessig karakter. Det gir en
tiltalende sentrumsbebyggelse med gårdsrom, forplasser, bygater, bypark og byhager med en
behagelig menneskelig skala. De forskjellige uterommene vil med sine ulike kvaliteter, invitere til
forskjellig type opphold og lek for alle brukergrupper, og sammen skape et aktivt byliv. Plassering
av felles utearealer på hageplan over 1. etasje, vil også gi brukerne full visuell kontakt med
eksisterende bysenter og derved langt på vei bidra til å oppveie den barrieren som jernbanelinjen er.
Planen bidrar til å avlaste behov for omdisponering av verdifulle landbruks- og naturareal. Den
bidrar også til å styrke grunnlaget for kollektivtransporten og legge til rette for mer bruk av sykkel
og redusere behovet for bilkjøring.
Konsekvenser for natur og miljø
Planforslaget endrer dagens arealbruk fra ubebygd brakkland til bydel med bolig og næring.
Utbygging av Saga Terrasse vil skjerme boligområder mot øst for støy fra jernbane.
Støybelastning er angitt i støyrapport som vedlagt.
Saga Terrasse erstatter eksisterende natur/ vegetasjon med ny bymessig beplantning langs veg og i
utearealer. Landskapet endres fra flatt gjengrodd skogsområde til bylandskap med veger,
bebyggelse, hager og parker. Landskapsplanen illustrerer opparbeidelse av nytt landskap med
vegetasjon. Hvert uterom i planen får sin egen karakter og innhold som oppholds- og
aktivitetssoner.
Figur 13
Beregning av andel sol i utearealer.
Saksnr. 2014/1005
Side 18 av 21
Plansje fra ØKAW med beregning for sol-/ skyggstudie av ny bebyggelse i Saga Terrasse viser at
krav til sol på utearealer 1. mai kan oppfylles. Endelig beregning av sol i utearealer tilpasset
endelige byggehøyder og støysoner i forhold til endelig utforming av støyskjerm, utarbeides til
rammesøknader.
Solplansjer for kl. 8, 10, 12, 14, 16 og 18 den 21/3 (23/9), 1/5 (12/8) og 21/6 er utarbeidet med og
uten høyhus og vedlegges planforslaget.
Figur 14
Solplansje for 1. mai kl. 8, 10, 12, 14, 16 og 18.
Plansjene viser at boliger i Jacobsgata vil få endret sikt mot vest og solforhold fra Saga Terrasse om
ettermiddagen fra ca kl. 16. Orientering om dette ble gitt i møte med beboere i Jacobsgata
03.02.2014 vedr. all planlegging i SAGA-området, men med spesiell fokus på Saga Atrium som da
var inne i høringsperioden. Beboerne i Jacobsgata har i dag kun bolig- og næringsbygget i
Jacobsgata 2 som begrenser sol og utsikt til nærmeste omgivelser. Ny bybebyggelse endrer dette
forhold som angitt i solplansjer fra ØKAW.
Sol og sikt ble grundig utredet også i plan for Saga Atrium og protester mot utbyggingen ble ikke
tatt til følge med begrunnelsen at Saga Atrium inngår i et område der fortetting og transformasjon
av eksisterende bebyggelse pågår nå og i årene som kommer. Vi antar at samme argument gjelder
for Saga Terrasse.
Byggegrensene i Saga Terrasse mot nabobebyggelse er i tråd med gjeldende reguleringsplan for
Dampsaga. Områdene like ved jernbanestasjonen vil de kommende år bli transformert med høyere
utnyttelse. Beklageligvis vil utbygging i sentrum av Jessheim medføre økt trafikk og endrede
solforhold/utsikt for naboer inntil de også er omdannet til tidsmessige bydeler i nye «Jessheim».
Utbygging av Saga Terrasse berører ikke kulturmiljø/ vern.
Det var ingen naturverdier som biologisk mangfold, verdifull vegetasjon, vilt eller økologiske
funksjoner innen planområdet. Utbygging av Saga Terrasse berører derfor ikke forhold som
kommer inn under naturmangfoldloven.
Saksnr. 2014/1005
Side 19 av 21
Samfunnsmessige konsekvenser
Saga Terrasse er inne i gjeldende program for boligbygging med en kvote på totalt
490 boenheter, men boligtallet i planforslaget er ikke endelig bestemt. Etasjeplaner for bebyggelsen
er derfor illustrert skjematisk med omriss av hvert bygg og plassering av trapp/ heis samt symbolsk
inndeling med adkomst. Samlet boligareal i planforslaget er ca maks. 44.000 m2 BRA inkl.
fellesarealer. Krav om 1,0P pr boenhet gir 521 boliger. Gjennomsnittlig leilighetsstørrelse blir da ca
84 m2 inkl. andel fellesarealer og evt. innglasset balkong. Dette tilsier at boligtilbudet i kvartalet blir
bare store 3- til 4-roms leiligheter. Saga Terrasse ligger sentralt og nær kollektivknutepunkt. I
forhold til dette synes det ikke å være hensiktsmessig å tilby kun store leiligheter i Saga Terrasse.
Boligmiks må også kunne omfatte 1- og 2-roms boenheter ned til ca 35 m2. Kombinasjon av kravet
til parkering og tilgjengelig parkeringsareal, fører med andre ord til en ikke markedstilpasset
leilighetsløsning. Forslagsstiller mener dette er lite optimalt, men viser det i planforslaget.
Illustrasjon av etasjeplaner er utarbeidet skjematisk. Men etasjeplanene er supplert med studier i
større målestokk som viser mulige leilighetsstørrelser og planløsninger som grunnlag for videre
studier av leilighetsstørrelser og endelig valg av boligmiks.
Areal for næring ligger i 1. etasje mot Dampsagalleen. Illustrasjon av 1. etasje fra ØKAW viser at
næringsarealene er oppdelt av inngang med trapp og heis samt nødvendig oppstilling for sykler og
tekniske rom for boligene. Dette gir lokaler for mindre virksomheter med 1 til 2 ansatte. Antall
næringslokaler er 9 og samlet næringsareal er beregnet til ca 1.200 m2. Boligene i Saga Terrasse vil
styrke tilgang på kvalifisert arbeidskraft i regionen.
Saga Terrasse blir en tidsmessig bydel med varige kvaliteter som er enkle å drive og opprettholde,
samt at bebyggelsen bidrar til å styrke grunnlaget for en varig byutvikling.
Konsekvenser for trafikk og infrastruktur
Bebyggelsen i planområdet betjenes av Dampsagalléen. Trafikk i det nye vegsystemet er beregnet i
rapport fra trafikkanalyse 2012. Algarheimsvegen, Tverrvegen og Dampsagalleen er opprustet og
nybygd vegsystem som i rapporten er vurdert å få tilstrekkelig kapasitet til 2030. Fremtidig trafikk i
Dampsagalléen som benyttet i støyvurderingen er angitt til ca ÅDT 3000 i 2027. Tverrvegen er
anslått til ÅDT 7000 samme år.
Utbyggingen forventes å øke behov for dekkende kollektivtilbud både med tog og buss.
Byutviklingen kan på sikt kreve utbygging av fellesanlegg for gjesteparkering.
Saga Terrasse vil bidra til å styrke næringsgrunnlaget i Jessheim by og øke trafikkgrunnlaget for
kollektivtilbudet samt bidra til å styrke grunnlag for utdanning og tilbud av kvalifisert arbeidskraft i
regionen.
Saga Terrasse får forsyning av EL og lokal fjernvarme. Det avsettes 3 trafo-rom i 1. etasje mot
Dampsagalléen samt tekniske rom for vann/ avløp, fjernvarme og kommunikasjon.
Juridiske konsekvenser
Behov for tinglyst avtale for å sikre offentlig tilgjengelighet til den fremtidige jernbaneplattformen.
Konsekvenser for barn og unge
Tiltak for barn og unge blir innarbeidet i bebyggelse, utearealer og anlegg. For de minste barna,
legges det opp til allsidig lek i nærlekeplasser i gårdsrommene, med aktiviteter tilpasset den minste
aldersgruppen som vippedyr, klatrestativ, husker, sklier, sandlek mm. I nær tilknytning til disse
etableres oppholdsplasser med bord/ benk for voksne.
Saksnr. 2014/1005
Side 20 av 21
For de litt større barna blir det i tillegg aktuelt å ta i bruk større deler av gårdsrommene, hvor det
blir rom for ballspill på gressplener, sykling på gangstier, aktiviteter på terrengformer, gjemsel i de
forskjellige uterommene osv. Større barn finner egnede leke- og aktivitetsområder utenfor
planområdet når de vokser fra mulige aktiviteter i område f_GT1.
Risiko og sårbarhetsanalyse
Alle forhold som kan representere risiko og nødvendig vurdering av sikkerhet er gjennomgått i eget
vedlegg. ROS-analysen er vurdert i henhold til de spesielle forhold som berører planområdet.
De viktigste forhold er grunnvannstand, nærhet til jernbanelinje og gang-/sykkeltrafikk.
I analysen finner vi ingen forhold som krever spesielle tiltak ut over de forutsetninger og betingelser
som angitt i vår kommentar til punktene i analysen.
Figur 15
Oppsummering fra analyse av risiko og sikkerhet. ROS.
Saksnr. 2014/1005
Side 21 av 21