ULLENSAKER
Kommune
SAKSUTSKRIFT
Utv.saksnr
125/15
38/15
Utvalg
Hovedutvalg for overordnet planlegging
Kommunestyret
Møtedato
08.06.2015
15.06.2015
DETALJREGULERINGSPLAN FOR GARDERMOEN NÆRINGSPARK
IIB OG C, KVARTAL K2, K6.1 OG K6.2 - SLUTTBEHANDLING
Vedtak
Med henvisning til plan- og bygningsloven § 12-12 vedtar Kommunestyret
detaljreguleringsplanen for Gardermoen Næringspark II b og c, kvartal K2, K6, plankart sist
revidert 21.05.2015 og bestemmelser sist revidert 21.05.2015, med vilkår om at planen endres
på dette punktet:
Det tilføyes i § 2.5 i bestemmelsene et rekkefølgekrav om at universell utformet gangbru med
tilstrekkelig bredde over veg V8 som forbinder G2 og G3 skal være bygd før brukstillatelse
gis for K6.1.
Rett utskrift
Kurt O. Kristoffersen
Formannskapssekretær
Sendt: Saksbehandler for videre forføyning.
Saksnr. 2014/5615-49
Side 1 av 12
Saksprotokoll i Kommunestyret - 15.06.2015
Repr. Asbjørn Gundersen (AP) ble enstemmig erklært inhabil i saken
Behandling:
Av 45 representanter var 44 til stede medregnet møtende vararepresentanter.
Votering:
Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt.
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 08.06.2015
Behandling:
Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter.
Votering:
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Vedtak
Med henvisning til plan- og bygningsloven § 12-12 vedtar Hovedutvalget for overordnet
planlegging-HOP detaljreguleringsplanen for Gardermoen Næringspark II b og c, kvartal K2,
K6, plankart sist revidert 21.05.2015 og bestemmelser sist revidert 21.05.2015, med vilkår om
at planen endres på dette punktet:
Det tilføyes i § 2.5 i bestemmelsene et rekkefølgekrav om at universell utformet gangbru med
tilstrekkelig bredde over veg V8 som forbinder G2 og G3 skal være bygd før brukstillatelse
gis for K6.1.
Saksnr. 2014/5615-49
Side 2 av 12
RÅDMANNENS INNSTILLING
Med henvisning til plan- og bygningsloven § 12-12 vedtar Hovedutvalget for overordnet
planlegging-HOP detaljreguleringsplanen for Gardermoen Næringspark II b og c, kvartal K2,
K6, plankart sist revidert 21.05.2015 og bestemmelser sist revidert 21.05.2015, med vilkår om
at planen endres på dette punktet:
Det tilføyes i § 2.5 i bestemmelsene et rekkefølgekrav om at universell utformet gangbru med
tilstrekkelig bredde over veg V8 som forbinder G2 og G3 skal være bygd før brukstillatelse
gis for K6.1.
Ullensaker, 22.05.2015
Tor Arne Gangsø
Rådmann
Saksnr. 2014/5615-49
Side 3 av 12
Saksbehandler:
Vedlegg:
Atle Sander
1. Plankart
2. Bestemmelser
3. Planbeskrivelse
4. Illustrasjonsplan
5. Trafikkanalyse, fra Norconsult
6. Trafikknotat, fra Norsam/Sweco
7. ROS-analyse
Saksdokumenter:
SAMMENDRAG:
Forslag til detaljreguleringsplan omfatter kvartal K2 og K6 i Gardermoen næringspark II B og
C. Det er tidligere utarbeidet detaljreguleringsplan for K2. Felt K6 detaljreguleres for å
klargjøre for utbygging. Forslaget følger arealbruken og reguleringsformål i
områdereguleringsplanen.
COOP har kjøpt ICA og har derfor behov for å utvide selve bygget for Østlandslageret. Det
foreslås å legge V2 i en bue mot vest for å få plass til dette. K6 og grøntbeltet G3 flyttes også
vestover. Detaljreguleringsplanen for K2 har vist seg å ha for detaljert angivelse av
byggeområdene. Det foreslås derfor å regulere kvartalene mer generelle.
Rekkefølgebestemmelsene for samferdselsanlegg utenfor planområdet, det vil si krav om
opparbeidelse av V23 og V24 før igangsettingstillatelse gis innenfor planområdet,
opprettholdes. Statens vegvesen fremmer innsigelse dersom rekkefølgekravet ikke endres.
SAKEN GJELDER
Forslagstiller og tiltakshaver
Detaljreguleringsplanforslaget fremmes av Arkitektene Astrup og Hellern AS på vegne av
COOP Norge Handel AS, Bergmoen AS og Håkon Gundersen.
Forhistorie
Planområdet til detaljreguleringsplanen ligger innenfor områdereguleringsplanen for
Gardermoen Næringspark II B og C og omfatter kvartal K6, grøntsone G3 og kvartal K2.
Områdeplanen var gjennom en omfattende prosess før vedtak i 2011, med forutgående
planprogram og konsekvensutredning i 2009/2010. Detaljreguleringsplan for kvartal K2 ble
vedtatt av HOP 20.06.11 sak 160/11. Den er senere vedtatt med en mindre endring.
Hensikten med planarbeidet:
1. Del av K6 ønskes detaljregulert med sikte på utbygging.
2. Coop ønsker å utvide Østlandslageret. Tomten er imidlertid for liten til den planlagte
utvidelsen. Det foreslås derfor å flytte V2 i en bue mot vest. Grense for utbygging
flyttes også noe mot vest. Byggegrense mot øst justeres også litt.
3. Når det ikke foreligger konkrete utbyggingsplaner, har det vist seg at de regulerte
utbyggingsområdene blir for spesifikke. Det foreslås at plankartet lages mer generelt
for å unngå endringsforslag i forbindelse med hvert utbyggingsprosjekt.
4. Grøntområde G3 flyttes vestover og K9.1 og K9.2 minker noe.
Det foreslås ingen endring i planformålet som for K2 og K6.2 er næring og industri og K6.1
er kontor. Planområdet kan etter utnyttelsesgrad basert på areal av kvartal/tomt bebygges med
308 000 m2 BRA næring og 19 000 m2 BRA kontor. Det oppgis at i praksis vil utnyttelsen
Saksnr. 2014/5615-49
Side 4 av 12
være en del lavere, til sammen 106 000 m2 lagerareal og 19 000 m2 kontorareal. For de
sistnevnte tallene er ikke parkering på bakken eller i hus inkludert.
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET
Beliggenhet
Detaljplanområdet omfatter felt K2, K6.1, K6.2, G3, G7, T2 og V2 i Gardermoen
næringspark II B og C. G3 går i en bue vestover innover kvartal K9. K2 og K6.2 er regulert til
næringsformål: næring, industri. K6.1 er regulert til kontor. Planområdet utgjør ca. 390 da.
Eksisterende bebyggelse
COOP har oppført sitt nye Østlandslager på K2. Anlegget utgjør i dag ca. 52 000 m2. På
COOPs Østlandslager arbeider i dag ca. 300 personer. Fullt utbygd vil området kunne omfatte
800 kontorarbeidsplasser og 1200 i lager.
Vei og trafikkforhold
V5, R1, V1 og R2 er i dag opparbeidet med to kjørefelt. V1 med svingefelt i midten. V2 er
under opparbeidelse som anleggsvei. Det aktuelle planområdet har i dag sin hovedtilknytning
mot sør via V1 til fv. 460/Jessheimvegen, men har også en tilknytning til Vilbergveien i øst
via V5. Hovedtrafikken til/fra planområdet vil følge fv. 460 mot øst med tilknytning til E6 og
fv. 174 i Jessheim nord-krysset.
SAKSGANG
Planoppstart:
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 08.11.14 i Eidsvoll Ullensaker blad og Romerikes
blad. Grunneiere og berørte parter ble varslet ved brev. Oppsummering og kommentarer til
uttalelsene til varselet ble omtalt i saksfremlegget til 1.gangsbehandling, sak 50/15 den
23.03.2015.
Offentlig ettersyn:
Basert på vedtak i HOP 23.03.2015, ble saken lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 28.03.18.05.2015. Kommunen mottok 5 uttalelser.
UTTALELSER
Uttalelsene til offentlig ettersyn er oppsummert og kommentert nedenfor med rådmannens
kommentarer:
1. Jernbaneverket, datert 14.04.2015
De vil opplyse om at Jernbaneverket arbeider med en utredning som ser på
kapasitetsforbedring på Hovedbanen, og i den forbindelse behovet for økende
godsaktivitet ved Gardermoen/Hauerseter. Har ellers ingen kommentarer til planforslaget.
Rådmannens kommentar:
Tas til orientering.
2. Gislevold Skog ANS, datert 13.05.2015
Selskapet eies av arvingene etter Gislevold gård, og grunneier på gnr 152/38 innenfor K9 i
Gardermoen Næringspark II. Planforslaget innebærer forskyving av veg V2 og dermed K6
Saksnr. 2014/5615-49
Side 5 av 12
og G3 vestover. Dette gir en reduksjon av bebyggbart areal i områdene K9.1 og K9.2,
beliggende på eiendommen gnr 152/38. Netto tap av arealer i K9.1 og K9.2 vil være ca.
6200 m² om forslaget til reguleringsplan vedtas. Egnetheten av gjenværende arealer
forringes også, ved at tomtedygden blir vesentlig redusert, fra ca. 160 m til ca. 95 m.
Planforslaget innebærer med andre ord en betydelig berikelse for eiere av byggegrunn i
K2, K6.1 og K6.2 på bekostning av eiere i K9.1 og K9.2. Om planforslaget vedtas vil eier
av gnr 152/38 kreve erstatning for verditap som følge av endring av gjeldende
områdereguleringsplan. Gislevold Skog mener saksfremlegget mangler redegjørelse for
økonomiske konsekvenser for tredjepart (gnr 152/38) som følge av planforslaget.
Det foreligger ingen avtale mellom Gislevold Skog ANS og Bergmoen AS om endret
bruk av gnr 152/38, utover leie av grunn til mellomlagring av grusmasser fra Cooputbyggingen. Det er heller ingen avtale om grunneierbidrag i forhold til infrastruktur.
I saksfremlegget antydes det en tvist om eierforhold til gnr 152/38. Dette henviser
sannsynligvis til Opplysningsvesenets fonds (OVF) mulighet for tilbakekjøp i henhold til
en makeskifteavtale ved utbygging av Hovedflyplassen. Både i Tingretten og
Lagmannsretten er det avsagt dom som sier at OVF ikke har overholdt foreldelsesfristen
for slike saker. Ankefrist i forhold til Høyesterett er i slutten av mai 2015.
I saksfremlegget drøftes ulike løsninger ved fremtidig detaljregulering av kvartal K9.
Enten en justering av grønnstruktur-G3 for å få en bedre arrondering av tomtene i K9 eller
legge vegen V15 inntil G3 slik at K9 kan slås sammen med K13 og gi bredere tomter.
Gislevold Skog stiller seg positivt til slike fremtidige løsninger. De foreslår at
planforslaget utvides vestover slik at disse endringene kan omreguleres i denne planen.
Gjeldende planforslag gir ingen juridisk garanti for fremtidige løsninger.
Rådmannens kommentar:
Planforslaget medfører at byggearealet og bredden på K9.1 og K9.2 reduseres. Etter
offentlig ettersyn justeres plankartet slik at G3 ikke beslaglegger mer areal av gnr 152/38
til Gislevold Skog enn i gjeldende områdereguleringsplan. Ved fremtidig regulering av K9
og eventuelt K15 kan det bli aktuelt å se på arronderingen mot G3 på nytt.
3. Statens vegvesen, datert 18.05.2015
Statens vegvesen fremmer innsigelse til planforslaget dersom ikke rekkefølgekravene
knyttet til opparbeidelse av E6-kryssene V23 og V24 vedtas. Rekkefølgekravene må sikre
at samferdselstiltakene i «detaljreguleringsplanen for E6 med kryssene V23 og V24, samt
vegtilknytninger på begge sider av E6 ved Jessheim», vedtatt 16.06.2014 opparbeides før
det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet. På plankartet må det i tillegg vises en
målsatt byggegrense på 30 m målt fra senter av nærmeste kjørebane for V12. De
forutsetter at internvegen som er vist mot V12 ligger i samme avstand som i vedtatt
detaljreguleringsplan for K2.
Rådmannens kommentar:
Rådmannen tar innsigelsen til følge. Rekkefølgekravene opprettholdes. Plankartet er
endret ved at byggeområdet for K2 er forskjøvet litt østover mot V12, slik at
formålsgrensen og byggegrensen tilsvarer 30 m fra nærmeste senter kjørefelt.
Saksnr. 2014/5615-49
Side 6 av 12
4. Akershus fylkeskommune, datert 18.05.2015
Fylkesrådmannen viser til uttalelse datert 19.12.2014 til varsel om planoppstart, og har
ingen ytterligere merknader. Angående fylkesveger vises det til Statens vegvesenet sin
uttalelse.
Rådmannens kommentar:
Tas til orientering.
5. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 19.05.2015
De viser til forventningsbrevet til kommunene. Har ellers ingen kommentarer.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Avgrensing av planområdet og reguleringsformål
Planområdet omfatter områdene for GNP II B og C med reguleringsformålene:
 Område K2 og K6.2 er regulert til næring (industri-, håndverks- og lagervirksomhet).
 Område K6.1 er regulert til kontor.
 Område G3 og G7 er regulert til grønnstruktur
 Område V2 er regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur med kjøreveg,
fortau, gang/sykkelveg, annen veggrunn og tekniske anlegg.
 Område T2 er regulert til kollektivterminal.
Utnyttingsgrad og høyde
Detaljreguleringsplanen benytter en utnyttingsgrad på maks bruksareal BRA=80 % innenfor
K2 og K6.2. Felt K6.1 reguleres med maks BRA=175% som angitt i
områdereguleringsplanen. Parkeringsareal under terreng skal ikke regnes med i bruksarealet
(BRA) til bebyggelsen. Utnyttelsesgraden regnes pr. tomt, inkludert internt grøntareal
/vegetasjonsskjerm og interne veger som vises i detaljreguleringsplanen.
Maks gesims/byggehøyde settes til henholdsvis kote 229 og kote 227 for K2 og K6,
tilsvarende som i områdereguleringsplanen. Det er restriksjoner på høyde og
bygningsutforming basert på sikkerhetskrav fra OSL. Alle plan- og byggesaker skal avklares
med OSL.
Bebyggelsens plassering
I eksisterende plankart er det regulert byggegrenser for tenkte bygninger. Erfaring med
utbygging av K2 viser at byggegrensene i plankartet er for spesifikke, og det har vært
nødvendig med reguleringsendring for hver byggesak. Plankartet lages mer generelt for å gi
en enklere byggesaksbehandling.
Vei og trafikkforhold
På grunn av spørsmål knyttet til finansiering av nytt kryss-V23 med tilknytning til
Gardermoen næringspark nord for krysset Jessheim nord, er det usikkert når dette krysset blir
bygget. Det innebærer at trafikk fra planområdet i denne reguleringsplanen inntil videre
knyttes til dagens vegnett. Planområdet vil inntil nytt kryss er på plass ha atkomst til
Vilbergvegen og til Jessheimvegen (fv.460). Rekkefølgekravet til nye E6-kryss ligger i
bestemmelsene, men det forutsettes at det gis dispensasjon fra dette mot vilkår satt fra Statens
vegvesen i en gjennomføringsavtale, slik Coop og LHL har fått tidligere.
Utbygger ser for seg en utbygging som omfatter til sammen inntil 106 000 m2 lagerareal og
19 000 m2 kontorareal. Foreløpige beregninger viser at aktiviteten innenfor planområdet da
Saksnr. 2014/5615-49
Side 7 av 12
vil generere til sammen ca. 3000 bilturer pr. døgn. Av disse turene er ca. 850 turer/døgn
knyttet til lageraktiviteten på K2 sør, slik at ny trafikk vil være ca. 2150 biler/døgn.
Kontorvirksomheten på K6.1 vil stå for 60 % av den nye trafikken. Dette gir tilleggstrafikk på
ca. 300 biler time til/fra planområdet. Av disse antas 250 biler/time å belaste rundkjøring vest
for E6 i krysset Jessheim nord, som er det mest belastede krysset i området. Foreløpige
kapasitetsberegninger viser at den beregnede tilleggstrafikken medfører belastning som ligger
tett opp til kapasitetsgrensen i denne rundkjøringen.
I de øvrige rundkjøringene på fv. 460 videre mot vest på strekningen mellom E6-krysset og
innkjøringen til planområdet, vil det ikke bli problemer med trafikkavviklingen på grunn av
denne utbyggingen, i følge trafikkutredningen fra Norconsult (datert 17.02.2015). Norsam AS
og Sweco AS har sammen vurdert midlertidig kryssløsning V23/V24 etter delvis utbygging
av LHL-prosjektet (notat datert 25.02.2015). Notatet konkluderer med at det etter utbygging
av 68 000 m2 i LHL-prosjektet fortsatt er mulig med en trafikkvekst på ca. 35% i
rundkjøringen ved E6. Utbygger ønsker at utbyggingen av kvartalene i K2 og K6 kan benytte
seg av denne restkapasiteten.
Rekkefølgebestemmelser
Det er rekkefølgebestemmelser innenfor temaene utbyggingsrekkefølge, massedisponering,
samferdselsanlegg innenfor og utenfor planområdet, grønnstruktur og vann- og avløpsanlegg.
Statens vegvesen stiller som krav at rekkefølgekravene sikrer at samferdselstiltakene i
«Detaljregulering for E6 med kryssene V23 og 24, samt vegtilknytning på begge sider av E6
ved Jessheim» vedtatt 16.06.14, opparbeides før det gis igangsettingstillatelse innen
planområdet. Dette er et svært omfattende krav, kostnadsberegnet til ca. 400 mill. kr. Ingen
enkeltstående utbygger eller grunneier har økonomi til å finansiere dette, slik at bestemmelsen
i praksis medfører stopp av all utbygging i området. Det har i alle byggesaker innenfor
planområdet vært søkt dispensasjon fra rekkefølge-bestemmelsene for samferdselsanlegg
utenfor planområdet.
Grunneierne har tatt initiativ til å danne foreningen Gardermoen Businesspark. Formålet er i
samarbeid med grunneiere, kommunen, fylkeskommunen og Statens vegvesen å komme fram
til et omforent konsept for finansiering, opparbeidelse og drift av felles infrastruktur i
Gardermoen næringspark. Utbyggingen skal reguleres i en utbyggingsavtale basert på
anleggsbidragsmodellen, der alle må betale andelsmessig etter fordelingsfaktorer i pbl §18.
Forutsetningen er at Staten dekker kostnadene ved riksveikrysset V23, de private dekker
kostnadene til opparbeidelse av sin forholdsmessige del av de øvrige veiene inklusive
fylkesveiene. Grunneierne på østsiden av E6 dekker kostnadene på østsiden og grunneierne på
vestsiden dekker kostnadene på vestsiden av E6.
Det har ikke kommet til noe enighet om en annen modell ennå, dermed videreføres
rekkefølgekravene slik Statens vegvesen har krevd. Hvis ikke, fremmer Vegvesenet
innsigelse.
Det vises ellers til planbeskrivelsen for mer utfyllende omtale av planforslaget og
konsekvensene.
ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN
Basert på drøftelser ved 1.gangsbehandlingen og uttalelser under offentlig ettersyn er det gjort
følgende forslag til endringer i plankart og bestemmelser:
1. Plankartet justeres slik at G3 ikke beslaglegger mer areal av gnr 152/38 til Gislevold Skog
enn i gjeldende områdereguleringsplan.
Saksnr. 2014/5615-49
Side 8 av 12
2. Byggegrense på 30 m til midten av nærmeste kjørefelt på V12 fastsettes ved at
byggeområdet for K2 forskyves østover. Formålsgrensen tilsvarer byggegrensen.
3. Det tilføyes i § 2.5 i bestemmelsene et rekkefølgekrav om at universell utformet gangbru
med tilstrekkelig bredde over veg V8 som forbinder G2 og G3 skal være bygd før
brukstillatelse gis for K6.1.
DRØFTINGER
Overordnede mål
Planforslaget er hovedsakelig i tråd med områdereguleringsplanen. Østlandslageret til Coop
ønskes utvidet, derfor blir det behov for å forskyve vegen V2 i en bue vestover. Det gir
konsekvenser for K6.1, K6.2 og grønnstrukturen G3, da de også forskyves vestover. Også K9
blir smalere. Felt K2 er tidligere regulert, men med mye detaljer som medfører dispensasjoner
eller mindre endringer hver gang en intern veg eller bygning ønskes justert. Derfor reguleres
både K2- og K6-feltene kun med formål i tillegg til grønnstruktur og atkomster.
Felt K6.1 er ment for hovedkontoret til Coop, mens K6.2 åpner for flere lagerbygg. Dette er i
tråd med områdereguleringsplanen og visjonene for Gardermoen Næringspark. Ferdig utbygd
vil dette planforslaget gi omtrent 2000 arbeidsplasser, hvorav ca. 800 kontorarbeidsplasser.
Dette er en ønsket utvikling i Ullensaker kommune.
Utforming og kvaliteter
Dagens Østlandslager for Coop er tenkt utvidet i begge ender. I tillegg viser
illustrasjonsplanen 6-7 bygg innenfor K2, med varierende utforming og plassering av
bygninger og parkering i forhold til hovedvegnettet. Innenfor K6.2 viser illustrasjonen to store
lagerbygg, med parkerings- og manøvreringsarealet plassert mot hovedvegen V2. Her bør
utbygger med fordel tenke på en annen arrondering som kan gi bedre utforming av
bygningsmassen og med parkeringsarealet på siden eller bak bygningen. Det vil bygge bedre
opp under en kvartalsstruktur.
Utnyttelse
Utnyttelsesgraden opprettholdes fra områdereguleringsplanen og fra gjeldende
detaljreguleringsplan for K2. Det vil her si 80 % BRA for K2 og K6.2 (lager/industri), og 175
% BRA for K6.1 (kontor). Dette inkluderer parkeringsplasser som ikke ligger i p-kjeller.
Dersom avstanden til grunnvannet tillater det, så anbefales parkering i kjeller. Det vil gi mer
bruksareal som kan utnyttes til næring. Utnyttelsesgraden regnes ut fra kvartalet/tomta. Areal
til intern grønnstruktur/vegetasjonsskjerm og atkomst/interne veger regnes med til tomta.
Dette for å kunne opprettholde de samme utnyttelsesgradene fra områdeplanen, der de vises
pr kvartal/felt.
Byggegrensene tilsvarer yttergrense for næringsformålet, og er 30 m til midten av nærmeste
kjørefelt. Det tilsvarer også minst 20 m til formåls-/plangrense. Denne sonen er regulert til
grønnstruktur/vegetasjons-skjerm, og det ønskes ikke p-plasser i denne sonen. Vegetasjonsskjermen kan inngå i kravet til minimum 15 % interne grøntarealer i hvert kvartal (ref § 3.1.7
i bestemmelsene). Det som er vist som vegetasjonsskjerm i plankartet, utgjør henholdsvis ca.
12 % for K2 og K6.1, og 32 % for K6.2.
Maksimal byggehøyder fra områdereguleringsplanen er styrt av restriksjonsplanen for
hovedflyplassen. I K2 er denne høyden satt til kote +229 mens det er kote +227 i K6. Nå
foreslås felt K6 sideforskyvet vestover, og OSL har ikke gitt noe uttalelse under offentlig
ettersyn. K9 har byggehøyde på kote +225 i områdeplanen.
Saksnr. 2014/5615-49
Side 9 av 12
Grønnstruktur, biologisk mangfold
Deler av den interne grønnstrukturen er regulert som vegetasjonsskjerm mot hovedvegene. I
tillegg kommer hovedgrønnstrukturene G7 mot V12 i øst og G3 i vest som nå går i en bue
fordi veg V2 og K6 er forskjøvet. G3 reguleres nå med varierende bredde for å skape
variasjon og for å ikke belaste naboeiendom. Landskapsplanen og områdeplanen åpnet for at
bredden på den gjennomgående grønnstrukturen med fordel kunne opparbeides med en
varierende bredde. Da kunne tilliggende grønnstruktur innenfor byggekvartalene bidra til
større og bredere parker, mens andre partier kunne bli smalere. Dermed beholdes det totale
arealet til grønnstruktur.
Nedenfor er det klippet fra kap. 5.6 Landskap og grønnstruktur i planbeskrivelsen (2010) til
områdereguleringsplanen:
Når G3 nå forskyves i en bue, gir det smalere tomter for kvartal K9. Ved regulering av kvartal
K9 kan det vurderes en justering av G3 for å gi bedre arrondering av tomtene. Alternativt kan
man legge vegen V15 inntil G3 slik at byggeområdene K9 og K13 slås sammen og dermed
blir bredere og mer tilpasset for moderne lagerbygninger. Ved regulering av K9 må man se på
muligheten for å utvide G3 til 75 m bredde hele veien, eller legge parker inntil som gir en
variasjon i bredde, tema og bruk.
Det er krav i bestemmelsene (§ 2.5) om opparbeidelse av grønnstrukturen G3 før
brukstillatelse gis innenfor K6.1 og K6.2. I § 6.2 beskrives innhold og hvordan
grønnstrukturen skal opparbeides. Grønnstrukturen skal beplantes og opparbeides for å
romme ulike typer utendørsaktiviteter. I tillegg brukes aktivt til overvannshåndteringen.
Det er viktig å sikre gjennomgående turveger og gang/sykkelveger, også skiløyper. Når
hovedvegene er ferdig utbygd, blir de 32 m brede. Da blir det viktig med planfrie krysninger.
Dette ble omtalt i temaplan for landskap og grønnstruktur. For å ivareta skiløyper, bør det
Saksnr. 2014/5615-49
Side 10 av 12
anlegges brede gangbruer som også sikrer gående og syklende om vinteren. Underganger vil
fort oppleves som lange, mørke og dermed kunne oppleves som utrygge.
Til sluttbehandling innstilles det derfor et tilleggsvilkår om rekkefølgekrav til gangbru med
universell utforming og tilstrekkelig bredde over veg V8 mellom G3 og G2 før det gis
brukstillatelse innenfor K6.1. Det samme kravet vil da bli stilt til kommende reguleringer ved
K5.1 og til Veidekke sitt planlagte nye sorteringsanlegg i GNP III. Gangbru mellom G2 og
G1 må tas ved regulering av kvartal K1. Planfrie krysninger videre nordover tas ved senere
detaljreguleringer. Kanskje kan det vise seg at det heller ikke blir behov for veg V9.
Det er viktig at Næringsparken tidligst mulig får en standard som bedriftene, brukerne og
kommunen ønsker. Ikke minst vil de kontoransatte stille krav til fasiliteter utenfor bedriften.
Muligheten for rekreasjon sommer og vinter i pausen eller rett etter jobb vil være et fortrinn
for Næringsparken. I tidligere snørike vintre ble det kjørt opp skiløyper over elgovergang ved
Midtskogen og i en runde ved Ringbanen. Etter hvert kan grønnstrukturen i Næringsparken
bli en erstatning for dette, samtidig som den leder ut mot Elstad Landskapsvernområde.
Trafikk
Det planlegges til sammen 106 000 m2 bebygd lagerareal og 19 000 m2 kontorareal i følge
forslagstiller. Rundkjøringene og vegene R1, V1, R2 og V5 er i dag opparbeidet med to
kjørefelt. Veg V1 har i tillegg et 3 m bredt svingefelt i midten. V2 er under opparbeidelse som
anleggsvei. Detaljreguleringsplanen innebærer å flytte deler av V2 i en bue mot vest.
Trafikkutredningene viser at planområdet medfører ca. 3000 bilturer/døgn. Av disse turene er
ca. 850 turer/døgn knyttet til dagens trafikk til Østlandslageret, slik at ny trafikk vil være ca.
2150 biler/døgn. Det er fortsatt usikkert når nytt Næringspark-kryss V23 på E6 blir bygd. Det
innebærer at trafikk knyttet til planområdet i denne reguleringsplanen inntil videre knyttes til
dagens vegnett, dersom det blir gitt en dispensasjon fra rekkefølgekravet Statens vegvesen har
krevd fastsatt i bestemmelsene. Det aktuelle området har sin hovedkobling til fv. 460 i sør,
men har også en tilknytning til Vilbergveien i øst. Hovedtrafikken til/fra planområdet vil følge
fv. 460 mot øst med tilknytning til E6 og fv. 174 i Jessheim nord-krysset.
Foreløpige kapasitetsberegninger viser at den beregnede tilleggstrafikken medfører belastning
som ligger tett opp til kapasitetsgrensen i rundkjøring vest for E6 i krysset Jessheim nord, som
er det mest belastede krysset i området. Det blir opp til Statens vegvesen å vurdere om det
skal settes vilkår om utbedring av flere av rundkjøringene ved E6 ved mulig dispensasjon fra
kravet om utbygging av V23-krysset.
Veg V2 reguleres der den går i en bue mot vest. Reguleringsbredden er totalt 32 m, slik den er
i områdeplanen. I henhold til bestemmelsene til områdeplanen og dispensasjonssaken om
vegprofiler på interne veger i GNP II b+c (HOP-sak 35/13 den 25.02.2013), reguleres
gang/sykkelvegene med 4 m bredde. Da veg V2 er endret i forhold til områdeplanen og denne
detaljreguleringsplanen også omfatter K6, så kreves en ny dispensasjon for opparbeidelsen av
V2. Det vil her være naturlig å tilrettelegge vegen med 2-felt og svingefelt i midten, slik figur
2A viser til HOP-sak 35/13. Da det blir næringsbebyggelse på begge sider av V2, og bussen
stopper i V1 og V5, så blir det påkrevd med gang/sykkelveg på begge sider for å sikre de
myke trafikantene.
Forslagstiller har vært i kontakt med Ruter for å undersøke deres planer med T1 og T2. Ruter
ønsket ikke å opprettholde disse, men har etablert kantstopp langs V1 og V5 på hver side av
R2. I planforslaget er det valgt å opprettholde arealet for T2, men uten å sette noe
Saksnr. 2014/5615-49
Side 11 av 12
opparbeidelseskrav til dette nå. Rute 855 Jessheim-Gardermoen-Maura kjører nå med
halvtimes intervall forbi Coop i V1 og V5.
Rekkefølgebestemmelser
Foruten rekkefølgekravet til G3 og vanlige krav til VA-anlegg, så kreves det driftsplaner for
grusressursene før igangsettingstillatelse gis innenfor planområdet (§ 2.2). Driftsplanen skal
godkjennes av Direktoratet for mineralforvaltning, og det er viktig at naturressursene fjernes
og utnyttes før området nedbygges. Deler av G3 ligger der grusen fra K2/Coop er midlertidig
lagret. Disse massene, sammen med det som må tas ut ned til cote 202/203, er det i følge
forslagstiller avtaler om at Veidekke skal benytte i sitt nye sorteringsanlegg.
Når det gjelder rekkefølgekrav til samferdselsanlegg innenfor GNP II b+c, så skal
veganleggene R1, V1, R2, V2 og tilliggende del av V5 og V6 være opparbeidet med
tilhørende infrastruktur i nødvendig lengde for å betjene området, før det gis
igangsettingstillatelse innenfor K2, K6.1 og K6.2. Når del av V6 opparbeides, skal V3
opparbeides samtidig. Veganleggene er da i henhold til områdeplanen og denne
detaljreguleringsplanen. Avvik fra dette krever dispensasjon. I områdereguleringsplanen er
det også krav til K6.1 og K6.2 at tilliggende del av vegen V8 og V9 skal opparbeides. Da
detaljreguleringsplanen ikke legger opp til atkomst til K6.1 og K6.2 fra V8 eller V9, så er
ikke dette kravet videreført i detaljreguleringsplanen.
Rekkefølgekrav til samferdselsanlegg utenfor GNP II b+c er det samme som andre planer i
området har fått, sist ved Jessheim Nord/LHL-planene. Dette har Statens vegvesen krevd.
Konklusjon:
Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas med de foreslåtte endringer.
Melding om vedtak sendes:
 Saksbehandler
Saksnr. 2014/5615-49
Side 12 av 12