1. No category

HØRINGSUTKAST, 23.9.2015
PLANPROGRAM 2015
OMRÅDEREGULERING FOR MIDTRE DEL AV HAVNEPARKEN
PLAN NR. 2015113
Sandnes – i sentrum for framtiden.
Romslig, modig og sunn
1
INNHOLDSFORTEGNELSE
1. Innledning .................................................................................................... 3
2. Formålet med planarbeidet ......................................................................... 4
3. Beskrivelse av planområdet ......................................................................... 4
4. Beskrivelse av konkurranseforslaget ............................................................ 7
5. Aktuelle overordnede rammer og premisser ............................................... 9
6. Behov for konsekvensutredning……………………………………………………………….13
7. Alternativsvurderinger ............................................................................... 13
8. Forslag til utredningstema ......................................................................... 15
8.1 Utredningsbehov ............................................................................................................................................................. 15
8.2 Utredningsprogram ........................................................................................................................................................ 18
Tema som inngår i KU ........................................................................................................................................................... 18
9. Organisering av planarbeidet ..................................................................... 25
Planprosess, medvirkning, framdrift ............................................................................................................................... 25
2
1. Innledning
Gjeldende områdeplan for Sandnes Indre Havn er vurdert å ikke være realiserbar. Det ønskes
derfor satt i gang arbeid med ny områdeplan for midtre delen av Havneparken for å finne
bedre og mer robuste løsninger som grunnlag for en urban utvikling av området.
I samråd med kommunens planavdeling gjennomførte Sandnes Tomteselskap KF i starten av
2014 et parallelloppdrag hvor tre ulike arkitektkontor utarbeidet idéskisser for alternative
konseptløsninger for utvikling av området. Det ble oppnevnt en bedømmelseskomité
sammensatt av sivilarkitekt Maria Molden (CUBUS), sivilarkitekt Ole Tonning (Sandnes
kommune – plan) og prosjektleder Erik Tjemsland (Sandnes Tomteselskap).
Bedømmelseskomiteen kom enstemmig fram til at Spacegroups bidrag på best mulig måte
viser potensialet for en god byutvikling og for nye gode sentrumsmiljøer i Sandnes sentrum.
De anbefaler at Spacegroup blir engasjert til å være med i det videre arbeidet. Spacegroups
planforslag blir lagt til grunn, men også gode innspill fra de andre planforslagene tas med inn
i planprosessen.
Konseptstudiene sammen med Sandnes Tomteselskap KF og plansjefens vurdering ble
behandlet i Utvalg for byutvikling i sak 119/14. Utvalget gjorde følgende vedtak:
Utvalg for byutvikling tar saken til orientering.
Utvalget ber om at det igangsettes regulering iht. denne orientering.
Kommunen er selv ansvarlig for utarbeiding av planprogrammet.
Sandnes Tomteselskap KF har ført forhandlinger med mulige utbyggere som kan ivareta
utbyggeransvaret for området og sammen med Kruse Smith AS har de dannet Sandnes
Byutvikling AS. Sandnes Byutvikling AS vil stå for utarbeidelsen av planforslaget. Dette gjøres
i samarbeid med arkitektkontoret Spacegroup.
I henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven er områdereguleringen en kommunal
plan som kommunen i siste instans fastsetter innhold og kvalitet på.
Sandnes Byutvikling AS ønsker at deler av planen utformes så detaljert at det kan søkes om
byggetillatelse med bakgrunn i planen.
3
2. Formålet med planarbeidet
Formålet med planarbeidet er å legge til rette for en utvikling av området
til et attraktivt bolig- og næringsområde som utnytter både den sentrale beliggenheten, men
også den nære kontakten med sjøen og havnen. Det ønskes at området utvikles med en tett
urban struktur som grunnlag for en bærekraftig utvikling.
Planen skal legge til rette for en bymessig utbygging med gode byrom og mangfold i
funksjoner og aktiviteter som ivaretar og styrker sentrum og den lokale tilhørighet for
dagens og fremtidens beboere og næringsliv.
Planen skal sikre:
 Bymessig struktur med gater og plasser.
 Et styrket sentrum – området skal knyttes til omkringliggende områder og byen på en
god måte.
 God tilgjengelighet og mobilitet for gående og syklende, området skal utvikles på de
myke trafikanters premisser.
 Attraktive bomiljø – tilrettelagt for en variert beboersammensetning.
 Et fullverdig urbant sted med bolig, arbeid, barnehage, handel og fritid.
 Tilgjengelig havnepromenade og sammenheng med gjennomgående grønne områder
og siktlinjer mot sjøen.
 Byrom og allment tilgjengelige og gode møteplasser. Steder for rekreasjon og
aktivitet skal være et sentralt element.
 Bygninger som henvender seg aktivt mot byrommene.
 Funksjonelt transportsystem – i tråd med visjonen om nullvekst.
 Området skal utformes med løsninger som tar hensyn til dagens og framtidens klima.
3. Beskrivelse av planområdet
Planavgrensning
Ny områdeplan omfatter den midtre delen av gjeldende områdeplan for Sandnes Indre
Havn.
Planområdet ligger mellom jernbanefyllingen i vest og havnebassenget i øst og er på ca
100 daa. Av dette er 37 daa arealer i sjø (o_VA1, T1 og o_VA3 i gjeldende områdeplan).
I nord grenser området til Tollbugata. Schanche-Olsenbygget i nord tas med for å sikre
sammenheng med ny plan.
I sør, mellom gjestehavnen og nytt planområde, utvikles i tråd med gjeldende områdeplan,
sentrumskvartaler. Det foreligger planutkast for detaljplaner med mulighet for hotell,
kontor, og boliger. I tillegg har det for vært arrangert arkitektkonkurranse for nytt rådhus for
et av kvartalene.
4
Områdene som inngår i ny plan er kvartal A8, NB1-NB4, N1, T1 og B/F/K1. I tillegg til
tilgrensende gater omfatter planen også parkområdene o_G1- o_G4 og havneområde o_H1,
havneområde i sjø VA1 og VA2 og område for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur S1
5
Planområdet
Planområdet er et industri- og havneområde og er derfor opparbeidet tilnærmet flatt.
Dagens bruk er havnerelatert virksomhet med tilhørende industrier i og utenfor
planområdet. Det finnes lagerbygninger, kontorbygg, garasje/parkering for busser innenfor
planområdet i dag. Det forutsettes at all eksisterende bebyggelse innenfor planområdet,
unntatt Schanche-Olsenbygget helt nord i området (B/F/K1 i gjeldende plan), skal rives.
Planområdet har gangavstand til kollektivknutepunktet Ruten med jernbane og
bussforbindelser, men det er ikke gode gang- og sykkelforbindelser fra Havneparken til
resten av sentrum i dag.
Næringsbygget «Havnespeilet» på område A5, er under oppføring. Detaljreguleringen for
kvartal A5 er den første, og hittil den eneste, godkjente detaljreguleringen innenfor
Havneparken.
6
Eierforholdene innenfor området som inngår i ny plan:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Privat
Privat
Privat
Jernbaneverket
Statens vegvesen/Rogaland Fylkeskommune
Sandnes kommune/ Sandnes Byutvikling AS
Privat
Privat
4. Beskrivelse av Spacegroups konkurranseforslag
I den gjeldende områdeplanen for Sandnes Indre Havn, plan 2009116, er det planlagt
mellom annet badeanlegg, undersjøisk parkeringsanlegg og hotell i nordre del av området.
Etter grundige markedsanalyser og teknisk/økonomiske vurderinger konkluderte Sandnes
Tomteselskap KF ar det ikke var tilrådelig å realisere parkeringsanlegget, og at hotellet burde
flyttes lenger syd mot Ruten. Med utgangspunkt i dette ble det gjennomført
mulighetsstudier for alternative konseptløsninger for de sentrale delene av Havneparken.
7
Illustrasjonsplan fra
Spacegroups
konkurranseforslag
Spacegroups planforslag tar utgangspunkt i en hovedstrukturering av området der de
tyngste sentrumsfunksjonene legges til området nærmest den indre vågen og en større
boligkonsentrasjon legges mot nord. Planforslaget gir innspill til nytenkning rundt muligheter
ved bilfrie områder og viser varierte boligområder med utekvaliteter, fellesområder og
byrom. Tanken med planforslagets er å skape et attraktivt bolignært område i havnen som
vil kunne tilby utendørs kvaliteter og programmer som vil være attraktive for mange av
Sandnes øvrige innbyggere. Forslaget viser muligheter i det å skape et område med andre
offentlige programmer på bakken mellom husene enn veier og ferdselsårer som vi kjenner
fra den tradisjonelle byen.
Utfordringer i dette planforslaget er å videreføre og sikre de kvalitetene som er introdusert
og som er nye med hensyn til urbane kvaliteter i en sjøfront. Spesielt gategulvet og de ulike
byrommenes kvalitet og egenart er viktige elementer som må sikres.
8
5. Aktuelle overordnede rammer og premisser
Statlige føringer
 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging
(26.09.2014)
Planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk
effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling.
Planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til
rette for verdiskaping og næringsutvikling, og fremme helse, miljø og livskvalitet.
Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer
og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og
miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten
i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og
gange.
 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen,
T-2/2008
Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot
trafikkfare, forurensning og støy. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn
kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter at arealene er store
nok for lek, samt muliggjør ulike typer lek på ulike årstider og at det legges til
rette for samhandling mellom barn, unge og voksne.
Regionale føringer

Regionalplan for Jæren 2013-2040
Et av hovedmålene i planen er å styrke byens og tettstedenes sentra som viktigste arena
for handel, kultur, service og næring.
For kombinerte områder i Sandnes sentrum er det stilt føringer om en boligtetthet på 612 boliger/daa og en utnyttelse på 70-160 % BRA.
Kommunale føringer
Kommuneplan for Sandnes 2015-2030, vedtatt 16.6.2015
Bussvei 2020:
Ved vedtak av ny kommuneplan for Sandnes 2015-2030 ble det valgt trasé for bussvei 2020
gjennom Strandgata.
9
Rød strek viser trasé for bussvei2020.
Forprosjekt for ulike alternativ for Bussvei 2020 vil starte opp august 2015 med målsetting
om fastsatt planprogram før jul. Arbeidet vil utføres i regi av Statens vegvesen.
Etablering av Bussvei 2020 vil få konsekvenser for de trafikale forholdene innenfor ny
områdeplan.
Kommunedelplan for Sandnes sentrum 2011-2025, vedtatt 6.september 2011
Hovedmålet i sentrumsutviklingen er fastsatt som:
Sandnes sentrum skal være et levende og attraktivt regionalt senter, med
kompetansekrevende virksomheter, undervisning, handel, boliger og kultur med gode
rammer for menneskelig felleskap og innovasjon.
Hovedmålet er brutt opp i følgende mål med særskilt relevans for utviklingen av området:
 Sandnes vil være en foretrukket forretningsadresse.
 Sandnes vil være et levende og attraktivt regionalt senter, med kompetansekrevende
virksomheter, undervisning, handel, kultur og boliger.
 Sandnes vil være et levende og attraktivt sentrum for kommunens innbyggere og
øvrige besøkende.
 Sandnes vil være et bærekraftig bysamfunn gjennom utbyggings- og
transportpolitikk.
10
Temakart kommunedelplan sentrum
Miljøplan for Sandnes 2015-2030, vedtatt 16. juni 2015.
Miljøplanen er kommunens viktigste styringsdokument for arbeidet med
miljøvernoppgavene. I miljøplanen er det formulert egne mål og strategier for arbeidet
med energi og klima. Det er beskrevet mål og strategier for arealbruk og transport,
stasjonær energibruk i bygg, forbruksmønster og avfall, og for klimatilpasning.
Velbevart i Sandnes - Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer 2005-2017
Registrerte kulturminner innenfor området er i gjeldende områdeplan regulert med
hensynssone bevaring kulturmiljø. Disse finnes innenfor eiendommene gnr./bnr. 111/894 og
111/981 og er regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor B/F/K1.
Gjeldende reguleringsplaner
Områderegulering for Sandnes indre havn – plan 2009116, vedtatt 18.10.2011
Ny plan vil innenfor planens avgrensning erstatte gjeldende områdeplan. Plan 2009116 vil
fortsatt være gjeldende for områder utenfor ny plans avgrensning.
Plan 2009316-01 - Detaljregulering for kvartal A5 Sandnes Indre Havn, gnr. 111 bnr. 253
Kvartal A5 innenfor områdeplanen, plan 2009316, er detaljregulert til kombinert formål
forretning, kontor og tjenesteyting.
11
Pågående / igangsatte planer helt eller delvis innenfor gjeldende områdeplan





Plan 2009316-03 Detaljregulering for kvartal A6, gnr. 111, bnr. 253, Sandnes
Indre Havn
- Kontor, bolig og forretning
Plan 2015104
Detaljregulering for kvartal A4, gnr.111, bnr.253, Sandnes Indre
havn
- Rådhus
Plan 2009316-04 Detaljregulering for kvartal A7, gnr. 111, bnr. 253, Sandnes
Indre Havn
- Hotell, bank
Plan 2009316-02 Detaljregulering for kvartalene NB5, NB6 og VA1, gnr. 111, bnr.
903 m.fl.
- Boligformål
Plan 2013111 Områderegulering for Ruten
12
Andre relevante utredninger og plandokumenter
Kvalitetsprogram
I tillegg til de juridiske dokumentene, plankart og bestemmelser, ble det sammen med
gjeldende områdeplan utarbeidet et kvalitetsprogram. Kvalitetsprogrammet har status
som retningslinje og er ment å gi mer inngående beskrivelse av visjoner og mål for
området, samt sette tydeligere krav til kvalitet. Kvalitetsprogrammet skal innarbeides og
hjemles i bestemmelsene for alle detaljreguleringsplaner innenfor områdeplanen.
Videre er det jobbet med et mer detaljert kvalitetsprogram for detaljreguleringen. Dette
er en videreføring av det overordnete kvalitetsprogrammet. Revidert program har vært
utlagt til høring, men er ikke endelig vedtatt.
Teknisk plan
Det er utarbeidet overordnet teknisk plan for Havneparken. Dette skal være
grunnlagsdokument for det videre arbeidet med detaljreguleringene for de enkelte
utbyggingsområdene.
6. Behov for konsekvensutredning
Behov for konsekvensutredning reguleres av Plan- og bygningsloven § 4-2 og Forskrift om
konsekvensutredning.
I henhold til forskrift om konsekvensutredning § 2 e), vedlegg I pkt. 1 er det vurdert at denne
planen skal konsekvensutredes.
7. Alternativsvurderinger
Formålet med konsekvensutredningen er å gi en oversikt over virkninger og konsekvenser
som planforslaget kan medføre slik at disse er kjent både under utarbeidelse av planen og
når det fattes vedtak. Resultatene av de enkelte fagutredningene og beskrivelsen av
eventuelle avbøtende tiltak legges til grunn for innholdet i planforslaget.
I henhold til § 5 i forskrift om konsekvensutredninger (ikraftsatt 01.01.2015), skal
planprogrammet redegjøre for relevante og realistiske alternativer.
Det legges opp til følgende alternativ:
1. 0-alternativet - dagens situasjon, det vil si vedtatt plan som er Kommunedelplan for
sentrum og gjeldende områdeplan for Sandnes Indre Havn.
2. Alternativ 1 – tar utgangspunkt i Spacegroups konseptforslag fra parallelloppdraget
0-alternativet – dagens regulerte situasjon
Godkjent områdereguleringsplan for Sandnes indre havn med tilhørende kvalitetsprogram
legges til grunn for 0-alternativet.
Planen inneholder følgende arealformål innenfor ny områdeplans avgrensning:
13








Kvartalene NB1- NB4 er regulert til næring/bolig hvor det innenfor formålet tillates
privat og offentlig tjenesteyting, kontor, forretning, bevertning og bolig.
Kvartal N1 er regulert til næring hvor det innenfor formålet tillates hotell med
tilhørende virksomheter, kontor og bevertning.
Område S1 er regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur hvor området
skal disponeres som adkomst til hotell, parkeringsanlegg og badeanlegg.
Område T1 er regulert til annen offentlig og privat tjenesteyting hvor det innenfor
formålet tillates badeanlegg/svømmehall, med underliggende parkeringsanlegg samt
næring tilknyttet områdets hovedfunksjon.
Kvartal B/F/K1 er regulert til bolig/forretning/kontor hvor det innenfor formålet
tillates kontor, forretning og bolig. Området ligger innenfor hensynssone for bevaring
av kulturmiljø. Bygningene må ikke rives eller endres.
Område VA2 og VA3 er regulert til havneområde i sjø.
Område G1-G4 er regulert til park. Områdene skal oppfylle funksjon som parkareal i
byen, som rekreasjonsområde for omkringliggende bebyggelse og som klimatisk og
biologisk faktor.
Område H1 er regulert til havn.
Utenom Strandgata og adkomstveier inn i området, er gatearealer regulert til
havnepromenade, gangareal og sykkelvei. Elvegata er tenkt opparbeidet for
gjennomgangstrafikk for syklende og gående, men er også tenkt utviklet som viktig
oppholdsrom.
Innenfor ny områdeplans avgrensning gir gjeldende områdeplan følgende føringer:
 Samlet er det satt av 26550 m2 til utbyggingsområder.
 Planen gir rom for en utbygging med totalt 67 000 m2 BRA.
 NB1-NB4 kan samlet ha en boligandel på inntil 15 000 m2 BRA, i tillegg er det åpnet
for noe boligformål innenfor A8.
 Parkering i anlegg under bakken.
 Det er krav om 20 m2 minste felles uteoppholdsareal per bolig innenfor NB1-NB4.
 Byggehøyder: A8 og NB1-NB4: Maks 21,5 meter. Byggehøyde skal varieres
T1: Maks 18 meter
N1: over 12 etasjer for inntil 1/3 av byggeområdet, maks 14,0 m for
resten
Alternativ 1 – Spacegroups konkurranseforslag
Alternativ 1 skal ta utgangspunkt i Space Groups konkurranseforslag.
Forslaget har omtrent samme utnyttelsesgrad som gjeldende områdeplan. I tillegg er areal til
offentlige gangarealer, plasser og parkområder tilsvarende som i gjeldende plan,
ca 14 000 m2. Men forslaget legger opp til en annen struktur og ulike bygningstypologier og
varierte byggehøyder og varierte uterom/byrom tilrettelagt for aktivitet.
Videre foreslåes en økt andel boligformål, ca 9000 m2 BRA mer enn i gjeldende områdeplan.
Alternativ 1 innebærer ellers følgende endringer i forhold til gjeldende områdeplan:
14
-
Vurdering av flytting av hovedsykkeltrasé – ut av Elvegata
Undersjøisk parkeringsanlegg innenfor T1 tas ut av planen. Det åpnes for vurdering av
parkeringsløsning hvor noe parkering løses i parkeringshus over bakken.
Hotellformål vurderes å ikke tas med videre i ny områdeplan. Innenfor tilgrensende
kvartal A7 i sør, planlegges det hotell.
Folkebad vurderes tatt ut. Det er i nylig vedtatt kommuneplan avsatt areal til
badeanlegg på Austrått.
Kommuneplanens krav til uteareal legges til grunn, det vil si minimum 16 m2 minste
felles uteoppholdsareal per bolig.
En skal i planprosessen vurdere behov for arealer til offentlige funksjoner, særlig barnehage
vurderes som aktuelt.
Det er også ønskelig å vurdere mulighet for småbåthavn innenfor VA3.
Det må settes av areal til ny pumpestasjon og det ønskes avklart en eventuell plassering av
energisentral på 250 m2 i planprosessen.
8. Forslag til utredningstema
8.1 Utredningsbehov
Dette kapittelet omhandler temaer som må utredes for å belyse viktige problemstillinger i
forhold til samfunn og miljø. For hvert tema skilles det mellom utredningsbehov og hensyn
som skal beskrives i planbeskrivelsen.
For relevante tema skal konsekvensene sammenlignes med 0-alternativet.
Det forutsettes at løsninger og innhold i gjeldende områdeplan er utredet. Nye utredninger
avgrenses dermed til å omfatte konsekvensene av endringene i nytt forslag.
Kap.
8.2.1
Tema
Kulturminner og kulturmiljø.
8.2.2
8.2.3
Naturmangfold, jf. relevante bestemmelser i
naturmangfoldloven.
Friluftsliv.
8.2.4
Landskap.
15
Utredningsbehov
Temaet er behandlet i gjeldende
plan. Området B/F/K1 er regulert
med hensynssone bevaring
kulturmiljø. Dette videreføres i ny
plan. Temaet vurderes derfor å ikke
måtte utredes, men belyses i
planbeskrivelsen.
Utredes ikke, tema belyses i
planbeskrivelsen
Utrede hvorvidt endringer i planen
får konsekvenser for friluftsliv.
Type aktiviteter som passer til
området, utforming av uteareal for
aktiv bruk av området og tilknytning
til andre områder.
Utrede hvorvidt annen
bebyggelsesstruktur enn forutsatt i
gjeldende plan får konsekvenser for
overordnet landskapsopplevelse.
Dette omfatter bebyggelsens
høyder volum- nær- og
KU
Plan
X
X
X
X
8.2.5
fjernvirkning, silhuett og
eksponering.
Siktlinjer mot sjø.
Konsekvenser ved eventuell
etablering av småbåthavn.
Prosjektets virkning på klima- og
miljø i bygge- og driftsfasen.
Støyutredninger for å kartlegge
støyskjerming av utearealer og
lydkrav til fasader må utføres.
Forurensning av grunn.
Forurensning (utslipp til luft, herunder
klimagassutslipp, forurensing av vann og
grunn, og støy).
8.2.6
Vannmiljø, jf. relevante bestemmelser i
vannforskriften.
8.2.7
Sikring av jordressurser (jordvern).
8.2.8
Samisk natur- og kulturgrunnlag.
8.2.9
Transportbehov, energiforbruk og
energiløsninger.
Miljø, klimagassutslipp har vært et
tema i gjeldende områdeplan, som
er pilotområde i Fremtidens byer.
Ny plan viderefører nivå gitt i
kvalitetsprogrammet og temaet
vurderes derfor ikke aktuelt å
utrede. Tema belyses i
planbeskrivelsen.
Utrede konsekvensene for
vannmiljø ved eventuell etablering
av småbåthavn
Temaet anses ikke som relevant for
KU og planforslaget.
Temaet anses ikke som relevant for
KU og planforslaget.
Konsekvenser for trafikknettet ved
endring av bygningsstruktur og
endring av formål og økt boligandel.
Konsekvenser ved endring av trasé
for hovedsykkelrute.
Vurdering av Jernbaneveiens rolle
for trafikk til/fra Havneparken.
X
X
X
Vurdere endringene i planen ellers
med hensyn til:
Trafikk/mobilitet
Gang- og sykkelforbindelser
Parkering
Tilknytning til sentrum
Fremkommelighet for store
kjøretøy
Trafikksikkerhet
Varelevering
Tilgjengelighet til
kollektivtilbud, holdeplasser
8.2.10
Eventuelle endringer av
energiløsninger i forhold til
gjeldende kvalitetsprogram
Utredes ikke, tema belyses i
planbeskrivelsen.
Det utarbeides ROS-analyse.
Strandgata er i dag beredskapsrute.
Beredskap og ulykkesrisiko, jf. plan- og
bygningsloven § 4-3.
16
X
X
8.2.11
Mulige trusler som følge av klimaendringer,
herunder risiko ved havnivåstigning,
stormflo, flom og skred.
8.2.12
Befolkningens helse og helsens fordeling i
befolkningen.
8.2.13
Tilgjengelighet for alle til uteområder og
gang- og sykkelveinett.
8.2.14
Barn og unges oppvekstvilkår.
8.2.15
Kriminalitetsforebygging.
8.2.16
En beskrivelse av arkitektonisk og estetisk
utforming, uttrykk og kvalitet.
Lokal overvannshåndtering,
flomveier i planområdet, anbefalt
høydeplassering for bygg, gater og
utearealer. Geotekniske
undersøkelser for å undersøke
grunnforhold og stabilitet i
byggegrunn, behov for
masseutskiftning.
Klimaendringers virkning på bygg.
Mulige helsemessige og sosiale
konsekvenser av framtidig
utbygging skal beskrives, hvordan
den fysiske planleggingen
tilrettelegger for fysisk aktivitet,
sosiale møtesteder/sosial aktivitet,
trygghet i forhold til trafikk og
kriminalitet, tilgjengelighet.
Hovedrute for sykkel skal ivaretas
innenfor planen. Endringer av trasé
i forhold til gjeldende plan utredes.
Tilkobling til sentrum og øvrig
områder.
Tilgjengelighet til uteområder
internt i planområdet og kobling til
områder utenfor planområdet.
Kartlegge hvorvidt endringen av
planen berører tilgjengelighet til
uteareal og lekeområder, gang- og
sykkelveinett, offentlig service og
trygg skolevei.
Spesielt tilgjengelighet for barn og
unge til sjønære uteområder før og
etter tiltak vurderes.
Ulykkesfare ved kryssing av vei og
på sjøpromenade må ivaretas.
Utredes ikke, tema belyses i
planbeskrivelsen.
Vurdere konsekvensene av endring
av form/struktur/volum/høyde.
Det skal redegjøres for totalt
utbyggingsvolum,
bebyggelsesstruktur, utnyttelse og
høyder i delområder. Det skal
vurderes ulik arkitektonisk og
estetisk utforming på bebyggelsen.
Vurdering av høyhus – volum,
plassering og innhold – vurdere om
hotellformål utgår. Vurdere
konsekvensene for bybildet ( de 3
høyhusene i gjeldende
sentrumsplan)om høyhus utgår
eller flyttes.
Bruk og utforming av bygningers
1.etasje og kontakten med
uteområder.
17
X
X
X
X
X
X
Kartlegge hvorvidt endringen av
planen berører kvalitet, funksjon,
tilgang på uteareal, byrom.
Avdekke om endring av funksjoner
innenfor planen vil få konsekvenser
for balansen bolig, næring,
tjenesteyting og andre interesser i
sentrum.
Sikt – og siktlinjer
8.2.17
For planer som kan føre til vesentlig
påvirkning av konkurranseforholdene skal
konsekvensutredningen omfatte vurderinger
av dette
Temaet anses ikke som relevant for
KU og planforslaget.
8.2 Utredningsprogram
Kapittelet presiserer hvilke metoder og problemstillinger som er aktuelle å se nærmere på i
forbindelse med videre konsekvensutredninger og planarbeid. Det gjøres også rede for
dokumentasjonskrav. Tema må vurderes både innenfor og utenfor planområdet.
Så langt som mulig skal utredningsarbeidet baseres på foreliggende kunnskap. Innhenting av
ny kunnskap skal begrenses til spørsmål som er relevante i forhold til behandlingen av
reguleringsplanen.
Tema som inngår i KU









Friluftsliv
Landskap
Vannmiljø
Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger
Mulige trusler som følge av klimaendringer, herunder risiko ved havstigning,
stormflo, flom og skred
Befolkningens helse og helsens fordeling i befolkningen
Tilgjengelighet for alle til uteområder og gang- og sykkelveinett
Barn og unges oppvekstvilkår
Beskrivelse av arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet.
18
8.2.3 Friluftsliv
Dagens situasjon
Området benyttes i dag til havnevirksomhet, kontor, lager, garasje/parkering for buss. Ubebygde områder er
i hovedsak asfaltert.
Dagens regulerte situasjon i gjeldende områdeplan legger opp til bymessig utbygging, havnepromenade,
badeanlegg og offentlige byrom og parkområder. Innenfor o_VA3 er det åpnet for mulighet for etablering av
bystrand.
Utredninger og avklaringer som foreligger
Miljø- &Folkehelseprofil for Sandnes kommune, versjon februar 2014
Miljøplan for Sandnes 2015-2030
Utredningsbehov
Metodebeskrivelse
Dokumentasjonskrav
Utrede hvorvidt endringer
For helsekonsekvensvurderingen
Illustrasjoner som viser
(badeanlegg, bystrand,
benyttes metoden i Veileder i
kvaliteter og mulige
promenade) i planen får
miljørettet helsevern (IS-1104) og
aktiviteter i planlagte
konsekvenser for friluftsliv.
sjekklister utarbeidet av
uterom, parkareal og
Type aktiviteter som passer til
Helsedirektoratet på «Helse i plan».
havnepromenade
området, utforming av uteareal og Illustrasjoner
Illustrasjoner som viser
havnepromenade for aktiv bruk av Beskrivelser
gangforbindelser internt i
området og tilknytning til andre
planområdet og kobling
områder.
mot tilgrensende områder
Beskrivelse
8.2.4 Landskap
Dagens situasjon
Planområdet er lokalisert i midtre del av Havneparken. Området avgrenses av jernbanen i vest og
Gandsfjorden i øst. Planområdet vil være spesielt synlig fra sjøsiden og andre siden av fjorden. Området er
også viktig ved innkjøringen, ved bil og tog, til Sandnes sentrum fra nord.
Gjeldende områdeplan legger opp til kvartalsbebyggelse med maks byggehøyde på 21,5 m. 1/3 av N1 skal
være min 12 etasjer, resten av N1 har maks byggehøyde 14 meter. T1 er regulert med byggehøyde 18 meter.
Utredninger og avklaringer som foreligger
Sandnes kommune har 3D-modell av sentrum hvor volumstudier kan settes inn.
Utredningsbehov
Utrede hvorvidt annen
bebyggelsesstruktur enn forutsatt
i gjeldende plan får konsekvenser
for overordnet
landskapsopplevelse. Dette
omfatter bebyggelsens
høyder,tak, volum- nær- og
fjernvirkning, silhuett og
eksponering.
Konsekvenser for siktlinjer mot
sjø.
Konsekvenser ved etablering av
eventuell småbåthavn.
Metodebeskrivelse
Befaring, kartmateriell og foto
Visuelle framstillinger av før,
dagens regulerte, og etter
situasjoner
Skriftlig beskrivelse av
området og tiltak.
Dokumentasjonskrav
Illustrasjoner som viser:
idé og konseptutvikling.
nær- og fjernvirkning, (også
utenfor sentrum).
siktlinjer
3D-modell
Beskrivelse av bebyggelsens
virkninger på opplevelsen av
landskapet.
19
8.2.6 Vannmiljø
Dagens situasjon
I henhold til vann-nett.no vurderes økologisk tilstand som moderat og kjemisk tilstand som dårlig for
Gandsfjorden indre.
I gjeldende regulering er det Innenfor o_VA3 åpnet for mulighet for etablering av flytende eller faste anlegg
for bad/rekreasjon, bevertning og lignende, herunder bystrand. Innenfor VA2 tillates ikke tiltak som bryter
vannspeilet mellom H1 og T1, eller som virker hindrende for båttrafikk til og fra H1.
Utredninger og avklaringer som foreligger
Vannforvaltningsplan for Rogaland (høringsutkast)
Miljøplan for Sandnes 2015-2030
Utredningsbehov
Metodebeskrivelse
Dokumentasjonskrav
Utrede hvorvidt endringer i
Analyse, rapport
Rapport
arealer i sjø, etablering av
småbåthavn, får konsekvenser for
vannmiljøet.
8.2.9 Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger
Dagens situasjon
Elvegata er stengt og all trafikk må kjøre rundt Jernbaneveien. Dette er en stor innfartsåre til sentrum. I
Elvegata er det registrert en ÅDT på ca 10400.
Langs Elvegata er det fortau og smale sykkelfelt på hver side. Det er lite annet tilbud for gående og syklende i
området i dag. Gang og sykkelforbindelser fra planområdet mot Langgata er begrenset til undergangene
under jernbanen som også deles med biltrafikken.
Det er en kollektivtrasé med høy bussfrekvens vest for området
Trasé for Bussvei2020 er vedtatt lagt til Strandgata. Dette vil få konsekvenser for trafikken for bil, sykkel og
gående utenfor og innenfor planområdet.
Gjeldende områdeplan har løsning med kombinert hovedsykkelrutetrasé og gatetun. Dette vurderes ikke som
en optimal løsning. Fremkommelighet for store kjøretøy er ikke tilfredsstillende løst i gjeldende områdeplan.
Det er regulert mulighet for offentlig parkeringsanlegg innenfor T1.
Det er gitt i kvalitetsprogrammet at ny bebyggelse skal ha passivhusstandard.
Det er politisk bestemt at det skal føres frem fjernvarme til området. Midtre del av Havneparken vil inngå i
konsesjonsområdet. I kommuneplanen er det gitt at byggverk innenfor konsesjonsområder skal knyttes til
fjernvarme. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at
bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning.
Utredninger og avklaringer som foreligger
Supplert konsekvensvurdering for lokalisering av bussveikorridor – kommuneplanen 2015-2030
Kvalitetsprogram tilhørende gjeldende områdeplan
Utredningsbehov
Metodebeskrivelse
Dokumentasjonskrav
20
Konsekvenser for trafikknettet
ved endring av bygningsstruktur
og endring av formål og økt
boligandel.
Konsekvenser ved endring av
trasé for hovedsykkelrute.
Konsekvenser ved endring av
parkeringsløsninger
Konsekvenser ved at
parkeringsanlegg innenfor T1
utgår.
Vurdere Jernbaneveiens rolle
for trafikken til/fra
Havneparken.
Vurdere overgangen til
Strandgata.
Transportanalyse
Målinger og beregninger
Tilrettelegge for ønsket
reisemiddelfordeling
Trafikkvurdering.
Visuelle fremstillinger.
Parkeringsbehov for bil og sykkel
beregner i forhold til kommunale
parkeringsnormer, herunder vurderes
mulighet for redusert dekning som følge
av sambruk mellom bolig og næring.
Estimat for hvor mange vareleveranser
pr. dag.
Tiltak innarbeides i bestemmelser.
Vurdere endringene i planen
ellers med hensyn til:
Trafikk/mobilitet
Gang- og
sykkelforbindelser
Tilknytning til sentrum
Fremkommelighet for
store kjøretøy
Trafikksikkerhet
Varelevering
Tilgjengelighet til
kollektivtilbud,
holdeplasser
Båttrafikk
Transportanalyse.
Mobilitetsplan
Avkjørselsplan
Trafikkskisse som viser
løsninger for:
Biladkomst
Gang- og sykkeltrafikk og
sykkelparkering
Varelevering
Renovasjon
Større kjøretøy
Parkering
Holdeplasser
Illustrasjonsplan
Beregninger
Antall parkeringsplasser
Beregning for antall
vareleveranser samt
behov for areal. Skisse av
løsning. Vurdering av
løsning ift.
trafikksikkerhet.
8.2.11 Mulige trusler som følge av klimaendringer, herunder risiko ved
havstigning, stormflo, flom og skred
Dagens situasjon
Planområdet ligger under vann ved en havstigning på 2 meter.
Reguleringsbestemmelsene til gjeldende områdeplan sier følgende:
«Alle nye bygninger og anlegg må utformes robuste for endret havnivå. Ferdig gulvnivå i alle bygninger og
anlegg må minimum være 2,1 m over middelvannstand (NN1954). Kravet gjeldet ikke for parkeringskjeller.»
Utredninger og avklaringer som foreligger
Kvalitetsprogram tilhørende gjeldende områdeplan
Miljøplan for Sandnes
VA-norm for Sandnes kommune.
Veileder for håndtering av overvannshåndtering for Rogaland fylkeskommune/ Jæren vannområde «på lag
med regnet», av COWI, fra 2013.
DSBs rapport «Havnivåstigning» - estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner (rev. 2009)
Utredningsbehov
Metodebeskrivelse
Dokumentasjonskrav
21
-
Lokal overvannshåndtering
Flomveier i planområdet
Havnivåstigning, stormflo
Anbefalt høydeplassering for
bygg, gater og uteareal
Klimaendringers virkning på
bygg og infrastruktur
Geotekniske undersøkelser
for å undersøke grunnforhold
og stabilitet i byggegrunn,
behov for masseutskiftning.
Flomkart
Kart over havnivå og havstigning.
Beregning av nedbørsmengder,
tette flater og avrenning før og
etter utbygging.
Vurdering av løsning og forslag til
tiltak.
Geotekniske undersøkelser,
prøvetaking, befaring.
Gjennomgang av foreliggende
rapporter og data.
Sikring av tiltak i bestemmelser.
KlimaGIS - simuleringer
Geoteknisk rapport.
Utredning/notat - flomveier og
overvannshåndtering
Løsninger for
overvannshåndtering beskrives
og illustreres.
Faresonekart
ROS-analyse
8.2.12 Befolkningens helse og helsens fordeling i befolkningen
Dagens situasjon
Området benyttes i dag til havnevirksomhet, kontor, lager, parkering/garasje for busser. Ubebygde områder
er i hovedsak asfaltert.
Dagens regulerte situasjon i gjeldende områdeplan legger opp til bymessig utbygging, havnepromenade,
badeanlegg og offentlige byrom og parkområder. Innenfor o_VA3 er det åpnet for mulighet for etablering av
bystrand.
Utredninger og avklaringer som foreligger
Miljø- &Folkehelseprofil for Sandnes kommune, versjon februar 2014
Miljøplan for Sandnes 2015-2030
Utredningsbehov
Metodebeskrivelse
Mulige helsemessige og sosiale
For helsekonsekvensvurderingen
konsekvenser av framtidig
benyttes metoden i Veileder i
utbygging, hvordan den fysiske
miljørettet helsevern (IS-1104) og
planleggingen tilrettelegger for
sjekklister utarbeidet av
fysisk aktivitet, godt bomiljø,
Helsedirektoratet på «Helse i plan».
sosiale møtesteder/sosial
aktivitet, trygghet i forhold til
trafikk og kriminalitet,
tilgjengelighet.
Dokumentasjonskrav
Støyrapport
Illustrasjon over tilkobling
til etablerte og fremtidige
gang- og sykkelveier og
tilkobling til viktige
målpunkt
Illustrasjonsplaner og snitt
Beskrivelse
Rapport, notat vedrørende
tap av badeanlegg,
bystrand
8.2.13 Tilgjengelighet for alle til uteområder og gang- og sykkelveinett
Dagens situasjon
Det mangler i dag gode forbindelser fra området til sentrum ellers. Det eksisterer undergang under
jernbanen som er viktig å sikre tilkopling til i ny plan.
I gjeldende områdeplan er hovedsykkeltrasé regulert gjennom Elvegata. Ellers er det regulert gatetun og
havnepromenade som forbindelser for myke trafikanter. Offentlig parkområde G4 er regulert i tilknytning til
eksisterende undergang under jernbanen.
Det er regulert offentlig byrom, parkområder og havnepromenade. I tillegg er det sikret opparbeidelse av
uteareal for boliger i bestemmelser.
Utredninger og avklaringer som foreligger
Miljøplan for Sandnes 2015-2030
22
Utredningsbehov
Hovedrute for sykkel skal
ivaretas innenfor planen.
Endringer av trasé i forhold
til gjeldende plan utredes.
Tilkobling til sentrum og
øvrig områder.
Tilgjengelighet til
uteområder internt i
planområdet og kobling til
områder utenfor
planområdet.
Metodebeskrivelse
Befaring
Visuelle fremstillinger
illustrasjoner, gang- og
sykkelveinettet.
Planlegging av uteområder for
ulike brukere og aktiviteter
Forlag til tiltak og ev. sikring
av disse i
reguleringsbestemmelser.
Dokumentasjonskrav
Illustrasjonsplan som viser
planlagte gang- og
sykkelforbindelser med
kopling mot eksisterende
gang- og sykkelveinett
Illustrasjon over
tilgjengelighet til
bussholdeplasser,
kollektivtilbud
Illustrasjoner som viser
kvaliteter og mulige
aktiviteter i planlagte
uterom, parkareal og
havnepromenade
Illustrasjoner som viser
gangforbindelser og
siktlinjer internt i
planområdet og kobling
mot tilgrensende områder
og byen
Illustrasjoner som viser
stigningsforhold
8.2.14 Barn og unges oppvekstsvilkår
Dagens situasjon
Området er ikke tilrettelagt for barn og unge i dag. Barn og unge har heller ikke noen grunn til å oppholde
seg i dette området i dag.
I gjeldende områdeplan er det regulert inn to større offentlige parkdrag i tilknytning til offentlig
havnepromenade. Store deler av gatene er planlagt mer eller mindre bilfrie. Det er lagt til rette for
badeanlegg innenfor T1 og åpnet for mulighet for etablering av bystrand innenfor o_VA3. For boligene
innenfor planen, i delområde NB1-NB4, er det krav om 20 m2 minste felles uteoppholdsareal per boenhet.
Kravet gjelder fellesareal inklusiv areal til lek og skal løses innenfor hvert byggeområde.
Utredninger og avklaringer som foreligger
Miljøplan for Sandnes 2015-2030
Utredningsbehov
Kartlegge hvorvidt endringen av
planen berører:
tilgjengelighet til og kvalitet
på uteareal og lekeområder.
gang- og sykkelveinett.
trygg skolevei.
Metodebeskrivelse
Befaring
Visuelle fremstillinger
Beregninger
Beskrivelse
Forslag til tiltak og evt. sikring
av disse i
reguleringsbestemmelsene
Spesielt tilgjengelighet for barn og
unge til sjønære uteområder før
og etter tiltak vurderes.
Ulykkesfare ved kryssing av vei og
på sjøpromenade må ivaretas.
23
Dokumentasjonskrav
-
Støyrapport
Vurdering av sikkerhet
innenfor området
illustrasjon over tilkobling
til viktige målpunkt
Arealregnskap for leke- og
uteoppholdsareal
sammenlignet med krav
gitt i kommuneplanen og
gjeldende områdeplan.
8.2.16 Beskrivelse av arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet
Dagens situasjon
Dagens bebyggelse er næringsbebyggelse med lave bygninger og store asfalterte utearealer.
Dagens regulerte situasjon i gjeldende områdeplan legger opp til en utvikling med bymessig utbygging med
kvartalsstruktur, høyhus og badeanlegg ved sjøen.
Utredninger og avklaringer som foreligger
Kvalitetsprogram tilhørende gjeldende områdeplan.
Foreløpig konsekvensutredning tilhørende pågående revisjon av Kommunedelplan for Sentrum
Utredningsbehov
Metodebeskrivelse
Dokumentasjonskrav
Vurdere konsekvensene av
Befaring
Illustrasjoner som viser idéendring av
Visuelle fremstillinger
og konseptutvikling.
form/struktur/volum/høyde.
Arealberegninger
Illustrasjoner som tydelig
Det skal redegjøres for totalt
Beskrivelse
viser størrelse på bygninger
utbyggingsvolum,
3D-visualiseringer
ift omgivelsene.
bebyggelsesstruktur, utnyttelse og Analyse
Snitt og planer som viser
høyder i delområder. Det skal
de ulike bruksformål over
vurderes ulik arkitektonisk og
og under bakken, samt
estetisk utforming på
uteareal og offentlig
bebyggelsen.
uterom.
Illustrasjoner som viser
Vurdering av høyhus – volum,
løsninger for overganger
plassering og innhold – vurdere
mellom private og
om hotellformål utgår. Vurdere
offentlige areal
konsekvensene for bybildet ( de 3
Illustrasjoner som viser
høyhusene i gjeldende
siktlinjer
sentrumsplan)om høyhus utgår
3D-modell
eller flyttes.
Arealoversikt
Sol- og skyggediagram,
Kartlegge hvorvidt endringen av
klimaanalyse
planen berører kvalitet, funksjon,
tilgang på uteareal, byrom.
Bruk og utforming av bygningers
1.etasje og kontakten med
uteområder, aktive fasader.
Avdekke om endring av funksjoner
innenfor planen vil få
konsekvenser for balansen bolig,
næring, tjenesteyting og andre
interesser i sentrum.
Sikt – og siktlinjer i og utenfor
planområdet
24
9. Organisering av planarbeidet
Planprosess, medvirkning, framdrift
MedvirkningDet legges opp til medvirkningsprosesser i samsvar med kravene i Plan- og
bygningsloven.
Det bør legges opp til et folkemøte i sammenheng med offentlig ettersyn og høring av
planforslaget.
Behov for folkemøter, samt møter med berørte parter/faginstanser vurderes fortløpende.
Framdrift
Aktivitet
Utarbeide planprogram
Varsel om planoppstart og høring av planprogram, varighet
min. 6 uker
Planprogram fastsettes av Utvalg for byutvikling
Konsekvensutredning og utarbeidelse av områdeplan
1.gangs behandling av områdeplan i Utvalg for byutvikling
Høring og offentlig ettersyn (min. 6 uker)
Oppfølging av planarbeid og oppsummering av merknader
Bearbeiding av planforslag
2.gangs behandling av områdeplan i Utvalg for byutvikling
Bystyret – vedtak av områdeplan
25
Omtrentlig tidsplan
Juni- august 2015
September- oktober2015
Nov.-des. 2015
November 2015 – mars
2016
juni 2016
Juni-Aug 2016
August -September2016
September-oktober 2016
November 2016
Desember 2016