Planbeskrivelse - Gjerdrum kommune
GJERDRUM KOMMUNE DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA PLANBESKRIVELSE 13.04.2015 1. BAKGRUNN Planforslagsstiller Tiltakshaver er Kniplia Panorama AS. Planforslaget er utarbeidet av Plan1 AS i samarbeid med Arealtek AS. Sakens forhistorie Planområdet omfattes av reguleringsplan for Kulsrudhagan, del av gnr. 46 bnr. 23, vedtatt av kommunestyret i Gjerdrum den 29.09.2010. I vedtatt reguleringsplan er gnr. 46 bnr. 515 (tidligere del av gnr. 46 bnr. 23) regulert til byggeområde for kontor, industri, lager og felles avkjørsel. I bestemmelsene er det krav om vedtatt detaljregulering for hele eller deler av planområdet før utbygging. Det ble i mars 2013 varslet oppstart av detaljregulering for Kniplia næringsområde. Da planforslaget ble lagt fram for førstegangsbehandling i Formannskapet den 23.10.2013, vedtok Formannskapet å sende saken tilbake til administrasjonen for å gjennomgå krav i planen med hensyn til estetikk og bruk av området. Det ble også uttrykt ønske om en tett dialog med utbygger om muligheter for best mulig utnyttelse av arealet. Kommunestyret i Gjerdrum vedtok i møte den 29.10.2014, sak 125/14, at forslagsstiller tilrådes å sette i gang omregulering til boligformål. Videre at arbeidet med detaljplanen for boliger tar hensyn til Masterplan Åsen, og evt. ha parallell prosess med utvikling av Kniplia som boligområde. Planområdet Planområdet utgjør eiendommen gnr. 46/515, og er på ca. 34,5 dekar. Det ligger nord for Kniplia skianlegg, ca. 1 km fra Ask sentrum. Saksgang hittil Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt den 04.11.2014. Referat foreligger. Igangsetting av planarbeid ble varslet med brev datert 22.01.2015, og kunngjort i Romerikes Blad den 26.01.2015. Frist for eventuelle merknader og uttalelser ble satt til 09.03.2015. Det er mottatt 9 uttalelser til varsel om regulering. Uttalelsene er oppsummert og kommentert under del 6. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 2 2. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Rikspolitiske retningslinjer/Statlige planbestemmelser Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen(RPR-BU) Retningslinjene av 1989 forutsetter at barn og unges interesser synliggjøres i arealplansammenheng. Formålet med RPR-BU er å: - synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. - gi kommunen bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling. - gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn/interesser. Videre heter det under Krav til fysisk utforming at følgende skal vies spesiell oppmerksomhet: Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold - gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Planretningslinjene ble fastsatt ved kgl. res. av 26.09.2014. Hensikten med retningslinjene er å oppnå samordning av bolig-, areal- og transportplanleggingen og bidra til mer effektive planprosesser. Retningslinjene skal bidra til et godt og produktivt samspill mellom kommuner, stat og utbyggere for å sikre god steds- og byutvikling. Markaloven (Lov 2009-06-05-35 om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner) trådte i kraft 1. september 2009. Loven har til formål å: «fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Loven skal sikre Markas grenser og bevare et rikt og variert landskap og natur- og kulturmiljø med kulturminner. Det skal samtidig tas hensyn til bærekraftig bruk til andre formål.» Vanndirektivet er et EU-direktiv som legger rammene for forvaltningen av vann. Direktivet omfatter alt ferskvann (overflatevann og grunnvann) samt kystvannet. Innen utgangen av 2015 skal alle vannforekomster ha god kjemisk og økologisk tilstand. Et eget klassifiseringssystem for ulike vanntyper definerer grensene mellom de 5 klassene (svært god, god, moderat, dårlig og svært dårlig). Grensen mellom god-moderat definerer miljømålet for vannforekomsten. Utgangspunktet for klassifiseringssystemet er naturtilstanden (uten menneskelig påvirkning), systemet fastsetter hvor stort avvik fra naturtilstander som kan aksepteres. Generelt sett vil påvirkning av dyr og planter gjennom utslipp, inngrep og andre aktiviteter være akseptabelt så lenge artssammensetting og individtall kun i liten grad avviker fra det man finner under upåvirkede forhold. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 3 Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel for 2012-2024, vedtatt av Gjerdrum kommunestyre den 09.05.2012, er planområdet avsatt til framtidig næringsformål. Kulsrud Skog i nord, er avsatt til nåværende næringsformål. Sør for planområdet er det avsatt et større område til idrettsanlegg, der det i dag er flere fritidsaktiviteter. Området rett øst og vest for planområdet er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål. Barnehagen og eksisterende og planlagte boligområder er avsatt til byggeområder i nordøst. Det er ingen punkt i bestemmelsene eller retningslinjene til arealdelen som direkte går på dette området som nå detaljreguleres, men de mer generelle punktene gjelder også her. Gjeldende reguleringer Nordre del av planområdet var tidligere regulert til adkomstveg og felles isolasjons/ vegetasjonsbelte i reguleringsplanen for Industriområde "Kulsrud Skog, del av gnr. 46 bnr. 2", stadfestet 30.11.1979. Adkomstvegen hadde ingen funksjon knyttet til det regulerte industriområdet. I nordøst grenser planområdet til reguleringsplan for "Brådalsfjellet 2, gnr/bnr 37/6, 37/28, 46/1 m.fl.", vedtatt 29.09.2004. I denne planen er det nærmeste området regulert til barnehage, mens de øvrige områder er regulert til boligformål. Ulvedalsvegen er her regulert fra Fjellvegen og ca. 45m forbi krysset med adkomstvegen til boligområder og barnehage, Brådalsfjellet, med gang- og sykkelveg langs østsiden av vegen fram til krysset. Det var i planen uteglemt regulering av eksisterende kryss med Industrivegen og avkjørselen til gnr. 46/268 fra Ulvedalsvegen. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 4 I reguleringsplanen for "Kulsrudhagan, del av gnr. 46 bnr. 23", vedtatt av Gjerdrum kommunestyre den 29.09.2010, er planområdet regulert til kontor/industri og privat veg. Dette er en flatereguleringsplan som bare viser område regulert til byggeområde, offentlige trafikkområder, private veger, samt et mindre landbruksområde tilhørende eiendommen gnr. 46/25. Det går en høyspentledning som kommer innenfor planen i nordøst. Her er 7,5 meter til hver side av masterekkens senterlinje regulert til fareområde. Det er regulert 12,5 meter byggegrense fra midt av Ulvedalsvegen. Den tidligere regulerte adkomstvegen og felles isolasjons/ vegetasjonsbeltet ble omregulert i denne reguleringsplanen. I planen er nordre del av Ulvedalsvegen regulert offentlig slik reguleringsplanen for Brådalsfjellet 2 viser, og med samme bredder. Planen tar også med eksisterende kryssområde med Industrivegen, som var uteglemt i nevnte plan. Pga. den beskjedne trafikkmengden som blir på Ulvedalsvegen, ble det ikke sett behov for å innarbeide øy i krysset til Brådalsfjellet, som er sidevegen inn til barnehagen og boligområdene. Ulvedalsvegen videre sørover, FA1, er regulert som felles avkjørsel med gangareal fram til og med planområdets lengde. FA1 har en reguleringsbredde på 12,5 meter hvor det inngår et gangareal på 2,5 meter langs østsiden av kjørebanen. FA2, som er den interne felles adkomstvegen, har en regulert bredde på 10,5 meter. Den har vendehammer i enden. I bestemmelsene går det fram at innenfor byggeområdet kan det oppføres bygninger og anlegg for kontor- og lettere industrivirksomhet, lager og verksted. Det er tillatt maks. prosent bebygd areal %-BYA = 40%. Som et tillegg for å unngå for høy utnyttelse, sier bestemmelsene at totalt BRA (bruksareal for bebyggelse og parkeringsareal) i planområdet ikke skal overstige 15.000m². Bebyggelsen er tillatt oppført med maks. 9 meter gesims og mønehøyde på 13 meter over gjennomsnittlig planert terreng. I bestemmelsene er det krevd at før det gis byggetillatelse skal det foreligge vedtatt detaljreguleringsplan (tidligere benevnt bebyggelsesplan) for hele eller deler av byggeområdet. I samme møte som reguleringsplanen ble vedtatt, ble også en utbyggingsavtale tilknyttet Kulsrudhagan næringsområde vedtatt. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 5 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET I DAG Beliggenhet, størrelse, bruk Planområdet som utgjør eiendommen gnr. 46/515, er på ca. 34,5 dekar og ligger nord for Kniplia skianlegg, ca. 1 km fra Ask sentrum. Planområdet er opprinnelig en del av et større og sammenhengende skogområde. I nord grenser planområdet til det eksisterende næringsområdet Kulsrud Skog. I sør og vest grenser det til skogsområder, og også markagrensen i sør. Rett nordøst for planområdet og Ulvedalsvegen er det barnehage og boligområde. Skoler, offentlig og privat tjenesteyting og butikker er i tilknytning til Ask sentrum, som ligger ca. 1 km unna. Eiendomsforhold Eiendommen gnr. 46/515, som er fradelt gnr. 46/23, eies av Kniplia Panorama AS. Beskrivelse av området Området er i sin helhet ubebygd, og har heller ikke etablert avkjørsel. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 6 Landskap, vegetasjon Planområdet var bevokst med barskog av høg og middels bonitet, men hadde også innslag av lauvskog. Bunnvegetasjonen var i hovedsak blåbærlyng og røsslyng. Planområdet er nå avskoget, og det er bare noe bunnvegetasjon igjen. Området er kupert og nordvendt. Terrengforskjellene er på ca. 29m fra helt nord til sør i planområdet. Terrenget stiger videre mot sør utenfor plangrensen. Grunnforholdene er tynt moreneog humuslag over fjell, som består av gneiser. Områder for biologisk mangfold Firmaet Prevista gjennomførte i 2004 en kartlegging av natur- og miljøforhold for alle eiendommene Gjerdrum Almenning eier eller forvalter (dvs. bygdealmenning og statsalmenning). I alt dreide dette seg om ca 30.000 dekar. Det ble gjort 134 funn av nøkkelbiotoper m.v. Disse ble kartfestet, men ingen funn ble gjort innenfor reguleringsområdet. Det er sjekket ut artskart i Artsdatabanken, og fylt ut en egen sjekkliste i fht. Naturmangfoldsloven. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 7 Infrastruktur Trafikk Ulvedalsvegen knytter seg til fv. 427 Fjellvegen i et T-kryss med trafikkøy. Fv. 427 har en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 4500. Det er anlagt gang- og sykkelveg langs fv. 427 fra Bekkeberget og til Ask sentrum, og som knytter seg til gang- og sykkelveg langs fv. 120 gjennom Ask. I reguleringsplanen for Kulsrudhagan inngår Ulvedalsvegen fra krysset med vegen Brådalsfjellet og fram langs hele plangrensen, en lengde på ca. 240 meter. Vegen har en regulert bredde på 12,5 meter hvor det inngår et fortau på 2,5 meter langs østsiden av kjørebanen. Fortauet ble regulert for å minske inngrepet inne på barnehagetomta i forhold til en adskilt gang- og sykkelveg. Ulvedalsvegen er skiltet med 30km. I flg. Ruter går det bussruter langs Fjellvegen 2 ganger i timen med noen flere rushtidsavganger. Busslomme retning Ask ligger ca. 220 fra adkomsten til planområdet, og en busslomme retning fra Ask ca. 280m unna. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 8 Vann og avløp Området er ikke tilknyttet vann- og avløpsanlegg, men nord for området er det anlagt overvannsledning på 200 mm, spillvannsledning på 200 mm og vannledning på 160 mm i Fjellvegen og nordre del av Ulvedalsvegen. Høyspent Kartet under viser eksisterende høyspentlinje, kabler og nettstasjoner, mottatt fra Hafslund i fbm. varsling av regulering i 2007. Høyspentlinjen som passerer gjennom planområdet i nordøst er på 24-1 kV. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 9 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsforslagets hovedidé, hovedgrep Planforslaget baserer seg på vedtatt reguleringsplan for Kulsrudhagan. Det omfatter kun det regulerte byggeområdet for kontor/industri som nå utgjør eiendommen gnr. 46/515. Intern adkomstveg tar av i nytt kryss med Ulvedalsvegen. Vegen er lagt slik i terrenget at det blir akseptable stigningsforhold, og gir hele planområdet mulighet til å tilknytte seg denne. Planområdet deles inn i delområder som framkommer av vegens plassering, samt av terrengforholdene. De nordøstre og sørvestre deler av planområdet er kupert. Innenfor hvert av delområdene BKS1 - BKS4, er det behov for terrengbearbeiding og en mer samlet utbygging. Innenfor de mer flatere deler foreslås det tilrettelagt for ordinære boligtomter. Der terrenget i vest består av et kraftig drog foreslås dette regulert til grønnstruktur. Reguleringsformål Det reguleres til boligformål med frittliggende småhusbebyggelse og områder for konsentrert småhusbebyggelse. Det reguleres en lekeplass, som skal være felles for hele planområdet. Kjørevegen reguleres privat. Det reguleres inn to områder med grønnstruktur som deles av adkomstvegen, samt et vegetasjonsbelte langs Ulvedalsvegen. Disse skal være felles for hele planområdet. Regulerte hensynssoner gjelder frisikt i krysset med Ulvedalsvegen, samt annen fare i fht. høyspentlinjen. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 10 Type bebyggelse Det reguleres inn 11 tomter til frittliggende småhusbebyggelse, som kan være både ene- og tomannsboliger. Tomtene er fra 700-900m². I tillegg reguleres fire delområder for konsentrert småhusbebyggelse, som kan være kjedehus, rekkehus og terrassert bebyggelse. BKS1 er på 4,9 dekar, BKS2 på 3 dekar, BKS3 på 1,8 dekar, og BKS4 på 6 dekar. I tillegg til boligene inngår tilhørende garasje/carport, uthus eller bod, samt opplegg for renovasjon. Utnyttelse og høyder Det foreslås en utnyttelse som bebygd areal (BYA). For den frittliggende småhusbebyggelsen foreslås BYA=35%, og for den konsentrerte småhusbebyggelsen BYA=40%. Dette er tilsvarende som i detaljregulering for Brådalsfjellet 2, felt B6/7, vedtatt 27.08.2014. Den frittliggende småhusbebyggelsen kan tillates med gesimshøyde 7m og mønehøyde 9m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. For den konsentrerte bebyggelsen er det på dette planstadiet vanskelig å fastsette byggehøyder. det foreslås at bebyggelsen kan oppføres med inntil 3 etasjer. Første etasje vil nok pga. terrengforholdene kunne bli liggende delvis under terreng. Hele eller del av første etasje ser en for seg kan brukes til parkering og boder. I bestemmelsene er stilt krav om utarbeidelse av høydeplan for hvert delfelt, som inkluderer både høyder med angivelse av gesims/møne og ferdig bearbeidet terreng. Høydeplanen skal godkjennes av kommunen i fbm. søknad om tiltak. Illustrasjon, modell I fbm. reguleringen er det laget 3D-modell som illustrerer mulig bebyggelse innenfor planområdet, og som også viser nærliggende eksisterende bebyggelse. Eneboligtomtene er illustrert med hvite tilsvarende bolighus. Boligene vil nok likevel variere både i utforming og størrelse pga. terreng og tomtestørrelser, og med farger. Den konsentrerte bebyggelsen er illustrert med rekkehus med en første-/underetasje med parkering, samt mulighet for horiontaltdelte rekkehus. Også for denne bebyggelsen er det rom for variasjoner. Flere utsnitt av illustrasjonene følger vedlagt. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 11 Parkering For åpen småhusbebyggelse foreslås det tilrettelagt for 2 parkeringsplasser, hvorav minimum 1 plass i garasje/carport. Garasjer tillates oppført med bruksareal på inntil 50m². For konsentrert småhusbebyggelse foreslås at følgende veiledende norm legges til grunn: Leiligheter mindre enn 60m² skal ha 1,2 p.plass pr. leilighet. Leiligheter fra 60-100m² skal ha 1,5 p.plass og leiligheter større enn 100m² skal ha 2 p.plasser pr. leilighet, hvorav minimum 1 i garasje/carport. Det skal avsettes sykkelparkering ved inngangsparti, fortrinnsvis under tak. Utearealer Det foreslås samme krav til minste størrelse på uteoppholdsarealer som i kommuneplanbestemmelsene. Dette er 300m² for enebolig, 200m² pr. boenhet i tomannsbolig, og 150m² pr. boenhet i konsentrert småhusbebyggelse. Sol / skyggeforhold Området er nord og nordvestvendt. Det ligger åpent og fritt til, og har fine solforhold. Det er kun tilgrensende skog i sør som kan kaste litt skygge inn på nærmeste del av planområdet. Ny vegetasjon innenfor Grønnstruktur 1 og 2 foreslås i bestemmelsene holdt lav for å beholde utsikten og solinnfall for tilliggende boligtomter. Det er i bestemmelsene, i punktet om høydeplan for den konsentrerte bebyggelsen, også stilt krav om at den også skal vise sol/skyggeforhold uteoppholdsarealene. Støyskjerming Det er ikke behov for støyskjerming for boligområdet i fht. trafikken. Støy i fht. andre aktiviteter i nærområdene kan det vanskelig skjermes mot innenfor planområdet. På kommuneplankartet framgår støysoner i fht. ATV-banen. Planområdet berøres ikke av disse. Lekeplass Felles lekeplass på 400m² er plassert nord i planområdet. Den skal opparbeides med nødvendig planering, samt i henhold til gjeldende sikkerhetsforskrifter. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye boenheter innenfor planområdet skal lekeplassen være ferdig opparbeidet, eventuelt så snart årstiden tillater det. Kjøreadkomst Adkomstvegen har en bredde på 8 m, inkludert annen veggrunn (grøfter). Bratteste stigning er på 8%. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 12 Vegen deler seg i to i sør med hver sin vendehammer. Det er ikke ansett behov for eller foreslått fortau langs den interne adkomstvegen. Fra tidligere er det regulert fortau langs Ulvedalsvegen, fra krysset med Fjellvegen og fram til og langs planområdet. Fortauet vil kobles til gang- og sykkelvegen langs fv. 427 Fjellvegen. Vann, avløp, overvann Det ble i fbm. reguleringsplanen for Kulsrudhagan opplyst om at vannforsyningen ikke byr på problemer når det gjelder kapasitet og trykk. Eksisterende trykksone for vann tilfredsstiller feltets behov for forbruk og slukkevann. Alternativt kan reguleringsområdet forsynes via Brådalsfjellet 2 rett i øst, der det med de bestående to trykksonene er trykk nok. Vann og spillvann bygges med 160 mm PVC i Ulvedalsvegen og inn i planområdet langs den interne vegen. Det plasseres 3 stk. vannkummer med brannvannsuttak ved planområdet. Spillvann planlegges høydemessig tilpasset tomtene, slik at alle tomter kan tilknytte seg til denne med hjelp av selvfall. Det anbefales lokal overvannshåndtering på hver enkelt tomt. Overvann i vegarealet fra innkjøring til området og ned til tilknytningspunktet, tilknyttes overvannskum 6877. Drensvann fra planområdet og internt vegareal, føres ut til bekk ca. 35 meter øst for Ulvedalsvegen. Grønnstruktur Området Grønnstruktur 1 er på 4,2 dekar og ligger i retning nordvest-sørøst. Grønnstruktur 2 er på 1,3 dekar og ligger ut mot skogområdet helt i sør. Disse er opprinnelig del av et kraftig drog. Det foreslås i bestemmelsene at Grønnstruktur 1 tillates fylt opp med masser fra planområdet. Den nordre delen som er mest flat skal kunne tilrettelegges for ballspill. Grønnstruktur 2 skal gi turadkomst til friluftsområdene i sør og vest. Grønnstruktur 1 og 2 skal skjøttes og holdes ryddig, og være tilgjengelig for utendørs aktiviteter. Vegetasjonsskjermen som reguleres langs Ulvedalsvegen er ment å vokse til med naturlig vegetasjon for området. Tilgjengelighet Det stilles i bestemmelsene krav om at prinsippene om universell utforming skal legges til grunn så langt det er mulig innenfor planområdet. Bevaringsverdier Det er ingen særskilte bevaringsverdier i området, hverken av natur- eller kulturmessig art. Arkeologiske registreringer Det er i fbm. utarbeidelse av den opprinnelige reguleringsplanen foretatt arkeologisk registrering i hht. kulturminnelovens §9 i planområdet. Det vises til rapport datert Planbeskrivelse Kniplia Panorama 13 18. september 2006. Det ble ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner. Fylkeskommunen har underrettet om at undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens §9 anses som oppfylt. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er utarbeidet en egen ROS-analyse. Med unntak av punkt om mulig ulykke ved anleggsgjennomføring, viser analysen at det ikke er noen spesielle forhold som kan medføre nevneverdig ulemper eller risiko. Radon og støy/støv anses å gi ubetydelige konsekvenser, mens ulykker vil være mindre alvorlige med de trafikksikkerhetstiltak som inngår i denne og i tidligere vedtatte planer. Forutsetninger for gjennomføring Planområdet ligger ikke inne i det strategiske boligprogrammet for 2012 til 2024, som ble vedtatt i tilknytning til kommuneplanen i 2012. Dette fordi området da var avsatt til næringsformål i kommuneplanens arealdel. Kommunestyret behandlet i møte den 24.09.2014 en sak ang. Retningslinjer for boligbygging i Gjerdrum. Da ble det vedtatt følgende retningslinjer som erstatter boligprogrammet: "1. Innenfor områdeplanen for Ask behandles innkomne private reguleringsforslag fortløpende, allikevel med de begrensninger som fremgår av områdeplanens bestemmelser. 2. Utenfor områdeplanen for Ask er det ikke ønskelig å regulere nye boligområder. 3. Befolkningsutvikling i aldersgruppene 1-5 år, 6-12 og 13-15 år og kapasitet i barnehage og skole sammenholdes årlig. 4. Masterplan for Åsen og ny kommuneplan vil supplere og erstatte disse retningslinjene." Likevel behandlet kommunestyret i neste møte den 29.10.2014 en sak ang. Prinsippavklaring endring av næring til bolig Kniplia, der følgende ble vedtatt: "Forslagsstiller tilrådes å sette i gang omregulering til boligformål. Arbeidet med detaljplanen for boliger i Kniplia skal ta hensyn til «Masterplan Åsen», og eventuelt ha parallell prosess med utvikling av Kniplia som boligområde." Med sistnevnte vedtak forutsetter tiltakshaver at det blir gitt tillatelse til utbygging av boligområdet like i etterkant av et planvedtak, til tross for vedtaket fattet den 24.09.2014. Når det gjelder Masterplan for Åsen, foreligger det ikke noe konkret forslag til plan. En kan likevel ikke se at planforslaget vil kunne komme i konflikt med en slik plan. Området grenser i sør til markagrensen og avsatt idrettsområde for Kniplia. Bare en mindre del av planområdet grenser i vest til LNF-område. En kan vanskelig se at en evt. adkomst til områdene i vest skal kunne løses gjennom dette planområdet. Forslagsstillers begrunnelse for forslaget Forslaget legger til rette for en variert boligbebyggelse for både enslige, samboende og familier, med en relativt høy arealutnyttelse, som også harmonerer med boligfeltene i Brådalsfjellet. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 14 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Miljømessige konsekvenser Trafikkstøy Det ble i fbm. reguleringen vurdert at en trafikkmengde på ÅDT (årsdøgntrafikk) på rundt 250 som planforslaget vil kunne generere, og 30 km skiltet fartsgrense, ikke ville være stor nok til å utløse behov for støytiltak overfor barnehagen eller annen nærliggende boligbebyggelse. Barn og unge Foreslåtte utbygging anses ikke å gi endrede oppvekstvilkår for barn og unge. Planområdet har vært en del av en større skogeiendom, men er nå avskoget. Området anses ikke å være et naturlig utfartsområde. Grøntstruktur Planområdet har vært en del av et større sammenhengende skogsområde. Området sør for planområdet, Kniplia, har lyssatt slalåmbakke og skiheis, og også ATV-bane. En utbygging som foreslått og anses ikke å ville påvirke nærliggende grønnstruktur på en negativ måte. Estetikk Det er i bestemmelsene sagt at kommunen skal ved sin behandling av søknad om tiltak påse at bebyggelsen får god form og materialbehandling, og at bygninger får en harmonisk og god utførelse med hensyn til takvinkel og materialvalg. Det må gjøres vurderinger på hver enkelt tomt for best mulig terrengtilpasning. Trafikk Det er utført en enkel trafikkanalyse i fbm. utarbeidelsen av planforslaget. Utbygging av nytt boligfelt med ca. 75 boenheter vil medføre en noe økt trafikkbelastning på krysset Fv. 427 Fjellvegen og Ulvedalsvegen. Kartet viser dagens trafikkmengde, med tilført trafikkmengde fra det nye boligfeltet Kniplia Panorama. Analysen viser at trafikkmønsteret vil sammenfalle med dagens trafikkmønster, hvor trafikkmengden i Fv. 427 fra øst er mindre i perioden hvor Planbeskrivelse Kniplia Panorama 15 trafikkmengden fra vest og inn Ulvedalsvegen, venstresvingbevegelsen, er størst. Eksisterende kryss med dråpeøy i sekundærvegen og adskilt gang- og sykkelveg, er oversiktlig og vurderes som fortsatt tilfredsstillende uten at regulert boligfelt medfører behov for nye tiltak for å øke kapasitet eller trafikksikkerheten ved dette. Sol / skyggeforhold Utbygging av området vil ikke ha noen innvirkning på sol/skyggeforholdene på naboområdene. Luftforurensning Planforslaget vil ikke påføre nærområder med luftforurensinger. Tilgjengelighet Dette er et opprinnelig skogsområde med endel høydeforskjeller. Området vil med utbygging bli mer tilgjengelig for gjennomgang til fots til skogområdene i sør og vest. Andre miljømessige konsekvenser Utbygging av planområdet vil ikke utløse flom på naboområder. Drensvann fra planområdet og internt vegareal, planlegges ført ut til bekk ca. 35 meter øst for Ulvedalsvegen. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 16 6. FORHÅNDSUTTALELSER I fbm. varsel om oppstart av regulering kom det inn 9 uttalelser. De er referert og kommentert som følger: Ruter, 26.01.2015 Det er et omforent mål om at kollektivtrafikk, gange og sykkel skal ta transportveksten. Dette til tross for at det forventes en kraftig befolkningsvekst i Oslo og Akershus. For å nå dette målet, er det av stor betydning at nye boliger plasseres og utformes slik at det er naturlig at de aller fleste reiser kan foregå med gange, sykkel eller kollektivtrafikk. Planområdet er ca. 150m fra holdeplass som betjenes av buss 2 ganger i timen med noen flere rushtidsavganger. Ruter mener en beskjeden parkeringsnorm er riktig. Det bør legges ordentlig til rette for bruk av sykkel gjennom god tilrettelegging av sykkelparkering med høy kvalitet. Langs Ulvedalsvegen må det opparbeides en løsning der gående og syklende er separert fra øvrig trafikk og kan bevege seg trygt for hverandre. Det bør også sikres en trygg overgang over Fjellvegen for å gi boligområdet en tryggere og bedre tilknytning til nordgående kollektivtilbud på Kniplia holdeplass. Kommentar: Planområdet ligger bra til for både gange, sykling og bruk av buss til daglige gjøremål. Omfattende bruk av buss er likevel avhengig av arbeidssted og arbeidstider (skiftarbeid). Det er regulert fortau langs Ulvedalsvegen. For å få til en oppmerket overgang til bussholdeplassen, må farten på fylkesvegen settes ned og skiltes til 50 km. Arve Aardal, 28.01.2015 Vedlegger brev datert juli 2014 som tidligere er sendt til kommunen og andre interesserte og omtaler et forslag om ny skiløype/turvei i nærområdet. Brevet har et eget kapittel om mulig bruk av overskuddsmasse. Dette vil kunne gi utbyggerne en lettvint mulighet for å bli kvitt overskuddsmasse like i nærheten, samtidig som de kan yte et positivt bidrag til nærmiljøet. Løypeforslaget er kun fra han som privatperson, men har støtte fra Gjerdrum Idrettslag. Prosessen i kommunen har nok ikke kommet i gang, men skal være med i ”Masterplan for åsen”. Tillatelser for å dumpe overskuddsmassene slik som foreslått, må derfor undersøkes først. Overskuddsmasser fra industrifeltet? Hvis industrifeltet på Kulsrud skog skal utvides slik som det ser ut til, antas det at det blir mye overskuddsmasser med sprengsstein og jord. Det antas videre at utbygger vil være interessert i å bli kvitt disse i nærheten. Disse kan anvendes på minst tre steder hvis dette forslaget aksepteres: GMKs nye område som skissert ovenfor og vist med blå-skravering på kartet nedenfor. Utjevning av den bratteste delen av den foreslåtte skiløypa ned mot Kniplia på nordvest-siden av Brådalsfjellet. Deler av traséen nordover fra Kniplia, der det er en trang dal med myr i bunnen, og det også er et kort bratt parti for å komme opp ovenfor Kulsrudfjellet. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 17 Det er på vedlagt kart lagt inn forslag til skiløype over Brådalsfjellet, og videre nordover fra Kniplia: Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Det planlegges imidlertid for at det skal bli massebalanse innenfor planområdet i fbm. utbyggingen. Hafslund, 10.02.2015 Situasjon Hafslund Nett som nettselskap har elektriske anlegg i det omtalte reguleringsområdet. Bebyggelse eller tiltak som kommer i konflikt med våre anlegg må tas hensyn til i det videre planarbeidet. Avstand og andre forhold til eksisterende anlegg. Generelt Det må ikke iverksettes tiltak som medfører redusert adkomst til Hafslund Nett sine anlegg på området. Det må heller ikke gjøres inngrep i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler. Oppfylling av terreng under kraftledninger og tiltak som reduserer stabiliteten til fundamenteringen av kraftledningsmaster eller andre aktiviteter for øvrig som medfører brudd på gjeldende forskrifter om elektriske anlegg. Distribusjonsnett (24 > Spenning >1 kV) Høyspenningslinjen (24 - 1 kV) har et byggeforbudsbelte på 7,5 meter til nærmeste bygningsdel (terrasse, takutspring, vegg etc.) fra hver side fra masterekkenes senterlinje, totalt 15 meter (jf. gjeldende forskrifter for elektriske forsyningsanlegg anlegg FEF § 6.4 (6 meter fra ytterste leder). Ingen bebyggelse kan tillates innenfor definert byggeforbudssonen. Statens strålevern anbefaler videre at det ved nye tiltak i enkelte tilfeller benyttes større avstand til nærmeste bygning enn byggeforbudsbelte. Dersom det tillates tiltak innenfor de anbefalte avstandene, er dette ikke Nettselskapets ansvar. Avstand fra nettstasjon (transformator kiosk) til nærmeste bygningsdel er minimum 5 m. Omlegging av nett, kostnader Bebyggelse eller andre tiltak som planlegges/etableres slik at de kommer i konflikt med eksisterende elanlegg generer tiltak. Dersom elanlegg må endres, legges om eller flyttes, utføres dette etter nærmere avtale. Tiltakshaver må dekke alle kostnader i forbindelse med slike tiltak. Omlegg av elektrisk anlegg krever at Hafslund Nett varsles på et tidlig tidspunkt. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 18 Tiltakshaver skaffer rettigheter til fremføring av nettanleggene i ny trasé. Rettigheter til fremføring av nettanleggene foretas etter de standardvilkår Nettselskapet til enhver tid benytter. Kapasitet på eksisterende strømnett For planlegging av strømforsyning til nye anlegg, må det tas tidlig kontakt med Nettselskapet slik at nødvendige tiltak kan planlegges, for deretter å igangsettes. Det presiseres at det på nåværende tidspunkt ikke er tatt stilling til hvilke tiltak som må iverksettes eller om det er kapasitet i eksisterende nett. Dette gjøres først etter at konkrete effektbehov er meldt inn til Nettselskapet. Effektbehovets størrelse vil være avgjørende for om effekten kan hentes fra eksisterende nett eller om det er behov for avsettelse av plass/areal til ny nettstasjon eller nye lednings-/kabelanlegg. Nye strømforsyningsanlegg Generelt Alle nye, eller endring av eksisterende elanlegg skal bygges iht. gjeldende forskrifter, bransjepublikasjoner og Nettselskapets spesifikasjoner. Nettselskapet bestemmer plassering/sted for utbyggers tilknytningspunkt for strømforsyningen. Kommentar: Uttalelsen tas foreløpig til orientering. Det er lagt inn hensynssone på 7,5 meter til hver side for høyspentlinja. ROAF, 16.02.2015 ROAF anbefaler etablering av avfallsbrønner for nye boligområder hvor det planlegges oppført mer enn 10 boenheter. Det anbefales tilrettelagt for én type renovasjonsløsning i form av fellesløsning som gjennomføres i hele området, dette for å begrense antall renovasjonsbiler som må frekventere de interne veiene. ROAF yter fri konsulenthjelp relatert til renovasjon av husholdningsavfall i saker som berører deres eierkommuner. De må bli tatt med på råd så tidlig i prosessen som mulig. Kommentar: En ser foreløpig for seg felles renovasjonsanlegg for hvert av de konsentrerte områdene, og at eneboligtomtene har hver sine avfallsdunker. Statens vegvesen, 23.02.2015 Det må avklares gjennom en enkel trafikkanalyse om planlagt tiltak vil innebære behov for utbedring av krysset mellom Fv. 427 og Ulvedalsvegen. Vegvesenet tar forøvrig varselet til orientering, og forbeholder seg retten til å komme med ytterligere kommentarer i fbm. offentlig ettersyn. Kommentar: Det er gjennomført en enkel trafikkanalyse i fbm. reguleringen. Denne følger vedlagt. Analysen konkluderer med at eksisterende kryss med dråpeøy i sekundærvegen og adskilt gang- og sykkelveg, er oversiktlig og vurderes som fortsatt tilfredsstillende uten at utbyggingen til boliger medfører behov for nye tiltak for å øke kapasitet eller trafikksikkerheten ved dette. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 19 Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), 03.03.2015 Til orientering har NVE ingen spesielle merknader ved varsel om oppstart av planarbeidet. De legger imidlertid ved ei sjekkliste knyttet til NVEs ansvarsområder som kan benyttes i forbindelse med planarbeid. Sjekklista er ment brukt som et generelt hjelpemiddel til å sjekke ut aktuelle forhold, og for å sikre tilfredsstillende dokumentasjon av relevante forhold knyttet til fare for flom, erosjon eller skred. De viser også til våre retningslinjer NVE 2/2011 – Flaum- og skredfare i arealplanar og NVE 7/2014 – Sikkerhet mot kvikkleireskred. Deres retningslinjer og veiledere ligger tilgjengelig på www.nve.no/arealplan. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Ask Brodal AS v/Terje Brodal, 06.03.2015 Brådalsfjellet ble regulert i 2004 og har vært under utbygging siden 2005. Det er pr. i dag utbygget med nesten 100 boenheter, og vil bli videre utbygget de neste årene med minimum 100 boenheter til. Det foreligger godkjente detaljreguleringer for området med unntak av delfeltene B8, B9 og B10, som vil bli igangsatt nå i mars. I fbm. arealplanen i 2010 ble det søkt kommunen i brev datert 14.12.2010 om utvidelse av boligområdet vestover fra delfeltene B6 og B7. I tillegg er det søkt om fortetting av resterende del av Brådalsfjellet 2, som ennå ikke er detaljregulert. I utgangspunktet har de ikke innsigelser eller merknader til at Kniplia Panorama omreguleres fra næringsformål til boligformål. Men de vil ha innsigelser dersom dette får konsekvenser for videre utbygging og fortetting på Brådalsfjellet 2. Spesielt vil dette gjelde dersom det blir nye krav for krysset fra fv. 428 og evt. rekkefølgebestemmelser for videre utbygging av Brådalsfjellet 2 inkludert de tilleggsområdene som er omsøkt. For øvrig er det utbygger av Brådalsfjellet 2 som har bekostet krysset fra fv. 428 slik det er nå etter krav fra Statens vegvesen, og det vil derfor være riktig at utbygger av Kniplia Panorama må ta sin andel av disse kostnadene. Kommentarer: Uttalelsen tas til orientering. Det er kommunen som styrer arealplanleggingen og evt. rekkefølgekrav. I reguleringsplanen for Kulsrudhagan, vedtatt av kommunestyret i 2010, er det rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale knyttet til infrastruktur, som dette planforslaget forholder seg til. Akershus fylkeskommune, 09.03.2015 Planprosessen Medvirkning Plan- og bygningsloven legger vekt på medvirkning. Spesielt gjelder det grupper som ofte faller utenfor planprosessen. Fylkesrådmannen oppfordrer kommunen til å ta et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. For å sikre reell medvirkning er det viktig at disse gruppene blir involvert tidligst mulig i planprosessen. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 20 Konsekvensutredninger For reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og for planer som avviker vesentlig fra overordnet plan, jf. plan- og bygningsloven § 12–2 tredje ledd og § 12–3 tredje ledd, skal det foretas konsekvensutredning etter reglene i § 4–2. Fylkesrådmannen viser til forskrift FOR 2009-06-26 nr. 855 om konsekvensutredninger. Kommunen må som ansvarlig myndighet tidligst mulig ta stilling til om planen faller inn under forskriftens krav om utredningsplikt. I så fall må det utarbeides forslag til planprogram som sendes på høring. Nødvendige utredninger skal deretter gjennomføres som del av planprosessen og legges fram sammen med planforslaget ved offentlig ettersyn. Ansvarlig myndighet må før utleggelse til offentlig ettersyn, påse at utredningsplikten er oppfylt. Viktige regionale interesser Samordnet areal- og transportplanlegging Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus er under arbeid. Planarbeidet har som mål å bidra til et bærekraftig utbyggingsmønster og transportsystem. Planprogrammet, som ble vedtatt juni 2012, fastsetter at hovedutfordringen knyttet til areal- og transportplanlegging er å redusere det totale reisebehovet gjennom et mer areal- og transporteffektivt utbyggingsmønster, og øke andel reiser som skjer med gang-, sykkel- eller kollektivtransport. Området ligger nord for Kniplia skianlegg, og avstanden til Ask sentrum er ca. 1 km. Området innehar et relativt godt kollektivtilbud. Fylkesrådmannen mener det er viktig å legge opp til en høy arealutnyttelse for å bidra til å nå målene i det regionale planarbeidet. For forhold som gjelder fylkesveg viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen Region øst. Parkering Fylkesrådmannen mener begrensning i parkeringsdekning er et egnet virkemiddel for å stimulere til bruk av gange-, sykkel- og kollektivtransport fremfor bilbruk. Dette er særlig viktig for arbeids- og kundeintensive virksomheter, som genererer et stort transportbehov. Fylkesrådmannen anbefaler at det fastsettes parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer, også for boliger, og at disse er strenge. Fylkesrådmannen vil også anbefale at det i bestemmelsene stilles krav om anlegg for sykkelparkering (sykkelparkeringsplassene bør fortrinnsvis være under tak nær inngangspartiet). Automatisk fredete kulturminner Det ble gjennomført arkeologiske registreringer i planområdet i 2006, uten at det ble påvist automatisk fredete kulturminner. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven § 9 anses som oppfylt. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Barn og unges interesser Fylkesrådmannen viser til gjeldende bestemmelser og retningslinjer i Gjerdrum kommuneplan, som fastsetter at barn og unges interesser skal ivaretas gjennom hele planarbeidet og forutsetter dermed at dette føles opp videre. Fylkesrådmannen vil minne om ”Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen”. Her fremholdes i pkt 5: Planbeskrivelse Kniplia Panorama 21 ”Følgende skal vies spesiell oppmerksomhet når det gjelder krav til fysisk utforming: a) Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. b) I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - er store nok og egner seg for lek og opphold - gir mulighet for ulike typer lek til ulike årstider - kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, ungdom og voksne. c) Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt.” Fylkesrådmannen vil anbefale at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene. Leke- og fellesarealer bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Fylkesrådmannen vil anbefale at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt. Universell utforming Det er et nasjonalt mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Fylkesrådmannen viser til at prinsippet om universell utforming er nedfelt i formålsparagrafen i plan- og bygningsloven § 1-1, og § 12-7 nr. 4, som omhandler bestemmelser i reguleringsplaner. Det forutsettes at prinsippet om universell utforming følges opp i det videre arbeidet, i henhold til kommuneplanen. Kommunen bes å vurdere om det i planen skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. Fylkesrådmannens vurdering På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader. Kommentarer: Uttalelsen tas til orientering. Rådmannen har i Kommunestyrets sak 125/14, vurdert at planforslaget ikke medfører KU, da konsekvensene for boligområde har noe mindre påvirkning på miljø og samfunn enn ved etablering av næring. Samtidig har området vært igjennom flere planbehandlinger der forhold rundt miljø og samfunn er utredet, og hvor det ikke er avdekket særskilt forhold (som kulturminner eller rødliste arter, viktige biotoper). Det er i bestemmelsene stilt krav til både lekeområde og universell utforming. Deler av området vil etter at bygging av veg og terrengbehandling er foretatt, bli mer tilgjengelig enn i dag. Parkeringskravet er differensiert i fht. type bebyggelse. Det er satt krav til sykkelparkering i de konsentrerte boligområdene. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 22 Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 09.03.2015 Fylkesmannens rolle i planprosessen er å formidle overordnede føringer innenfor våre fagområder og se til at nasjonale og regionale mål og retningslinjer blir ivaretatt i planarbeidet. Fylkesmannen har vurdert varslet planarbeid ut ifra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på den oversendte informasjonen har vi ingen konkrete merknader. Aktuelle overordnede føringer for kommunal planlegging som for øvrig skal vurderes og ivaretas i planen, er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 10. april 2014 (www.fmoa.no, under ”plan og bygg, arealforvaltning”) samt ”Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging” av 24.6.2011 (www.planlegging.no). Kommentarer: Uttalelsen tas til orientering. Planbeskrivelse Kniplia Panorama 23 FORTEGNELSE OVER DE ENKELTE VEDLEGG SOM FØLGER PLANBESKRIVELSEN: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Plankart datert 13.04.2015 Bestemmelser datert 13.04.2015 ROS- analyse datert 13.04.2015 Sjekkliste naturmangfold datert 13.04.2015 Enkel trafikkanalyse datert 13.04.2015 Kopi av mottatte uttalelser 6 illustrasjoner Planbeskrivelse Kniplia Panorama 24
© Copyright 2024