Planbeskrivelse ()
PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE 4. februar 2015 Oppdragsgiver: Nordbohus Gjøvik AS Rapportnavn: Planbeskrivelse ‐ Detaljreguleringsplan for Panoramavegen boligområde Dato: 4. februar 2015 Prosjektnr: 12134 Oppdragsbeskrivelse: Reguleringsendring fra frittliggende til konsentrert småhusbebyggelse samt leilighetsbygg/lavblokk. Oppdragsleder: Magnus Berget Sveum Kvalitetskontroll: Erik Sollien Areal+ AS ‐ www.arealpluss.no DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 2 ‐ av 39 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING .................................................................................................................................... ‐ 4 ‐ 1.1 Bakgrunn ................................................................................................................................... ‐ 4 ‐ 1.2 Planprosess (så langt) ............................................................................................................... ‐ 4 ‐ 2. RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET ............................................................................... ‐ 5 ‐ 2.1 Nasjonale føringer ..................................................................................................................... ‐ 5 ‐ 2.2 Kommunale føringer ................................................................................................................. ‐ 5 ‐ 2.3 Eksisterende reguleringsplaner i området ................................................................................ ‐ 6 ‐ 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET .................................................................................................... ‐ 8 ‐ 3.1 Beliggenhet og planavgrensning ............................................................................................... ‐ 8 ‐ 3.2 Topografi, landskapstrekk og vegetasjon ................................................................................. ‐ 8 ‐ 3.3 Eiendom og eierforhold ............................................................................................................ ‐ 9 ‐ 3.4 Eksisterende infrastruktur ........................................................................................................ ‐ 9 ‐ 3.5 Kjente registreringer ............................................................................................................... ‐ 12 ‐ 3.6 Lokaliseringsfaktorer ............................................................................................................... ‐ 15 ‐ 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ................................................................................................ ‐ 16 ‐ 4.1 Endringer i forhold til gjeldende planer .................................................................................. ‐ 16 ‐ 4.2 Bebyggelse og anlegg .............................................................................................................. ‐ 17 ‐ 4.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ............................................................................ ‐ 23 ‐ 4.4 Grønnstruktur ......................................................................................................................... ‐ 24 ‐ 4.5 Hensynssoner .......................................................................................................................... ‐ 24 ‐ 5. ENDRINGER AV PLANFORSLAGET UNDERVEIS .............................................................................. ‐ 24 ‐ 6. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ........................................................................................... ‐ 25 ‐ 6.1 Risiko og sårbarhet (ROS) ........................................................................................................ ‐ 25 ‐ 6.2 Vurdering av konsekvenser av planforslaget .......................................................................... ‐ 25 ‐ 6.3 Avbøtende tiltak ...................................................................................................................... ‐ 33 ‐ 7. VURDERING AV INNKOMNE MERKNADER .................................................................................... ‐ 34 ‐ 7.1 Forhåndsuttalelser .................................................................................................................. ‐ 34 ‐ 8. FORSLAGSSTILLERS EGNE VURDERINGER ..................................................................................... ‐ 37 ‐ 9. VEDLEGG ........................................................................................................................................ ‐ 38 ‐ DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 3 ‐ av 39 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Areal+ AS har på vegne av Nordbohus Gjøvik AS utarbeidet detaljreguleringsplan for boligområdet beliggende mellom Panoramavegen og Berg terrasse i Gjøvik kommune. Formålet med reguleringsarbeidet er å omregulere seks store eneboligtomter til konsentrert bebyggelse. Det legges opp til å kunne bygge både rekkehus, tomannsboliger og eneboliger, i tillegg til et flerfamiliehus/leilighetsbygg/terrasseblokk i nord. Planen gir bl.a. krav til utforming, byggegrenser, høyder og legger til rette for en moderne arkitektur. Området ligger i utkanten av byggesonen i Gjøvik, har flott utsikt og populære turområder i nærheten. Det er lagt vekt på å sikre gode uteoppholdsarealer og bevare karakteren til nærområdet. Det er i dag regulert en skiløypetrasé langs Panoramavegen som foreslås omregulert til boligformål. Arealet har aldri hatt funksjon som skiløype, og det er ingen forbindelse til løypenettet i nærområdet. Hovedformålet for størstedelen av planområdet vil fortsatt være boligbebyggelse, og regulert turveiforbindelse mellom Panoramavegen og Berg terrasse videreføres. Planforslaget er vurdert til å ikke utløse krav om konsekvensutredning. 1.2 Planprosess (så langt) Det ble avholdt oppstartsmøte i Gjøvik rådhus 7. februar 2014. Varsling av oppstart ble sendt naboer og aktuelle instanser 20.2.2014 og kunngjort i Oppland Arbeiderblad 22.2. og i Gjøviks Blad 26.2. Det kom inn fem uttalelser som er referert i kap. 7. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 4 ‐ av 39 2. RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET 2.1 Nasjonale føringer Rikspolitisk retningslinje for samordnet areal‐ og transportplanlegging (Rundskriv T‐5/93) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995) St. meld nr. 26 (2006‐2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand, Meld. St. 9 (2011‐2012) Landbruks‐ og matpolitikken samt Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2011): 2.2 Kommunale føringer Kommuneplanens arealdel, langtidsplan 2013 (vedtatt mars 2014) Figur 1: Kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til nåværende boligområde, grønnstruktur, veg, og arealer for turstiforbindelse og trafo. Planområdet ligger utenfor Bestemmelsesområde 1‐5, men flere av bestemmelsene for bestemmelsesområde 1 gjelder. Kap 4 Krav til nærmere angitte tekniske løsninger Kapittelet gir krav til både veger, vannforsyning, avløp, overvannshåndtering og avfallsløsninger. Det er bl.a. krav til at alle nye utbyggingstiltak skal ha lokal overvannshåndtering. Kap 9 Bebyggelse og anlegg §§ 9.2.5 og 9.2.6 gir føringer for minste areal for enebolig‐ og tomannsboligtomt, maks bebygd areal, byggehøyder for bolighus og garasjer. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 5 ‐ av 39 Kap 21 Retningslinjer for plan- og byggesaksbehandling § 21.7.2 Minste uteoppholdsareal (MUA) for private uteoppholdsarealer: a) MUA for eneboliger er 200 m2 pr boenhet. b) MUA for sekundærleilighet er 50 m2 pr boenhet. c) MUA for tomannsboliger er 150 m2 pr boenhet. d) MUA for rekkehus og flerfamiliehus er 30 m2 pr boenhet. e) MUA for blokkbebyggelse er 6 m2 pr boenhet. Veileder for leke- og aktivitetsområder (5.3.2014) Veilederen definerer plassering og utforming av lekeplasser (atkomst/tilgjengelighet, klimahensyn, oversiktlighet m.m.) Minst 25 % av uteområdet bør være solbelyst i 5 timer eller mer ved jevndøgn. Allergene vekster bør unngås (bjørk og hassel). En felles lekeplass for inntil 40 boenheter defineres som en nærlekeplass, og målgruppa er 1‐6 år. Ved frittliggende og konsentrert bebyggelse utenfor sentrum bør avstanden være maksimalt 100 m fra boliger. Arealkravet er minimum 200 m2. Figur 2: Anbefalte minstekrav (Gjøvik kommune) 2.3 Eksisterende reguleringsplaner i området Det eksisterer tre reguleringsplaner innenfor planområdet, listet opp i tabellen nedenfor. Reguleringsplanen for Panoramavegen boligområde vil erstatte deler av disse planene. Plan-ID Navn Ikrafttredelsesdato 05020212 Reguleringsplan for Østre del av Berg Gård 23.9.1999 05020338 Reguleringsplan for Berg terrasse II 26.9.2013 05020151 Reguleringsplan for Deler av Øverbymarka, Knapphaugen, Torke skog og Berg mm. 27.6.1991 (mindre endring 2.2.2006) Grensene mellom de ulike reguleringsplanene er vist med tykk svart strek i kartet til venstre under: DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 6 ‐ av 39 Figur 3: Venstre: digitalt plankart på Gjøvik kommunes innsynsløsning. Høyre: Opprinnelig vedtatt plankart for Østre del av Berg gard. Innenfor planområdet er det regulert seks eneboligtomter med utnyttelsesgrad BYA = 25 %. For de seks tomtene er det forutsatt at alle har atkomst fra Berg terrasse. Innenfor Reguleringsplan for Østre del av Berg gård omfatter planområdet for øvrig områder for felles avkjørsel, friområde, trafo og gangvei mellom Berg terrasse og Panoramavegen. I reguleringsplan for Berg terrasse II vil planforslaget erstatte boligformål og vegarealer i Berg terrasse. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 7 ‐ av 39 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet og planavgrensning Figur 4: Oversiktskart (Gjøvik kommune) Planområdet er avgrenset av Berg terrasse i vest, Panoramavegen i øst og eiendommene Panoramavegen 6 og 8 i nord. Totalarealet som nå skal reguleres utgjør totalt ca. 10,8 daa. 3.2 Topografi, landskapstrekk og vegetasjon Området ligger i en østvendt skråning med svært gode sol‐ og klimaforhold. Det er vid utsikt over Mjøsa, Gjøvik by og søndre del av Ringsaker. Området ligger i et jevnt skrånende landskap opp mot Bergstoppen, i randsonen av byområdet. Figur 5: Utsikt fra Berg terrasse DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 8 ‐ av 39 Figur 6: Området sett nordfra i Panoramavegen Planområdet består i dag av ung løvskog. Området er klassifisert med høy bonitet. Tilgrensende landbruksarealer i vest består av fulldyrka jord. 3.3 Eiendom og eierforhold Planområdet omfatter eiendommene med gnr./bnr.: 75/37 (Byggeområdet – Nordbo Mjøsa AS/Nordbohus Gjøvik AS), 75/28 (Trafostasjon – privat eiendom) 75/1 (Berg gård) kommunal veg (ingen gnr/bnr) Figur 7: Eiendomskart DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 9 ‐ av 39 3.4 Eksisterende infrastruktur Bebyggelse Planområdet er ubebygd bortsett fra trafo‐stasjon. I nord og vest er det tilgrensende småhusbebyggelse. Figur 8: Planområdets omfatter skråningen mellom husene i bildet (Panoramavegen 8 og Berg terrasse 12) og går ned langs hekken til venstre. Trafikk/atkomst Panoramavegen er opparbeidet med tilfredsstillende standard i asfaltert bredde ca. 5,5 m. Berg terrasse har ca. 3,5 m bredt grusdekke. Naturlig atkomst til området er via Berg terrasse, pga skråning ned mot Panoramavegen. Figur 9: Fra krysset Panoramavegen/Berg terrasse. Berg terrasse går opp til venstre. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 10 ‐ av 39 Vann- og avløpsnett Området ligger i ytterkant av forsyningssonen for vann, og planforslaget utløser investeringsbehov på det kommunale nettet. Det er ingen store utfordringer knyttet til spillvann, men tilkoblingspunkt må avklares. I turvegtraseen ligger i dag en privat spillvannsledning med kum og en vannledning (ikke i bruk). Overvann: Det kommunale nettet har ikke kapasitet til å ta imot overvann, og kommunen krever at dette løses gjennom fordrøyningsanlegg innenfor planområdet. Asplan Viak har utarbeidet notat som beskriver dagens situasjon og anbefalt metode for fordrøyning 1 basert på befaring og prøvegraving. Opprinnelig bekkeløp i grense mot naboeiendommen Panoramavegen 8 er tørrlagt. Bekkelukkingen er en del av et større ledningsnett som skal ta i mot drensvann fra jordet på oversiden. Overvann fra Berg terrasse, Panoramavegen og nedslagsfeltet oppstrøms samles i dag i et eldre kulvertsystem lokalisert nord‐øst for garasje hos Panoramavegen 8. Figur 10: Eksisterende overvannssystem i og ovenfor planområdet. (Asplan Viak) Ledningsnettet på oversiden/vestsiden er nå tett og drensvann fra jordet renner åpent i et mindre bekkeleie som ender i veigrøfta på vestsiden av Berg terrasse. Derfra renner vannet delvis gjennom en nyere stikkrenne under veien og inn i planområdet, og delvis i veigrøfta rundt hele planområdet (sørover i Berg terasse og nordover i Panoramavegen) Overvann sørfra ledes inn i stikkrenne sør for avkjørsel til Panoramavegen 23 (ikke på kartet) som ledes inn i overvannsledning og videre inn på avløpsnettet ned mot. Denne overvannsledningen er privat og ikke kartfestet. Den kan ikke ta unna mer overvann. 1 Asplan Viak, Overvannshåndtering Panoramavegen 26.5.2014 DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 11 ‐ av 39 For flere detaljer og kart for overvann og spillvann vises det til vedlagt notat fra Asplan Viak1 og VA‐ kart fra Gjøvik kommune. Strøm I planområdet ligger en trafostasjon ved Panoramavegen. Kapasitet i forhold til utbyggingsforslaget og eventuelt behov for utskifting må vurderes før utbygging. Fjernvarme Området ligger innenfor konsesjonsområdet til fjernvarme. Det er ikke planlagt fremføring eller tilknytning på kort sikt, og det er derfor lite aktuelt å tilrettelegge for dette. 3.5 Kjente registreringer Kulturmiljø / kulturminner/Sefrak-registreringer Det er ikke kjente automatisk fredete kulturminner i planområdet. Arealene er gjennom gjeldende regulering omdisponert til byggeområde. Kulturarvenheten har opprettholdt vurderingen fra 1999 om å ikke kreve kulturminneregistreringer. Biologisk mangfold Det er foretatt søk i eksisterende og tilgjengelig kunnskap gjennom Artsdatabankens artskart 2og Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning3. Det er ikke registrert truede, rødlistede eller svartelistede arter, eller prioriterte naturtyper i planområdet eller nærområdet. Ut fra en samlet vurdering blir ikke tiltaket ansett til å utgjøre negative konsekvenser for naturmangfoldet, og vi anser en ytterligere vurdering etter naturmangfoldloven å ikke være nødvendig. Skiløyper og stier Områdene rundt Berg gård og Bergstoppen er et populært turområde. Det er også kort vei til Eiktunet som har utfartsparkering for langrenn. 2 Artsdatabanken http://artskart.artsdatabanken.no, [24.9.2014] 3 Miljøstatus i Norge http://www.miljostatus.no/kart, [24.9.2014] DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 12 ‐ av 39 Figur 11: Kart hentet 5.3.2014 fra skiforeningen.no som viser løypenettet og stier i nærområdet. (Grønn: preparert i dag. Oransje: preparert i går). Rød og grå stiplet strek viser stier. Barnetråkk Den viktigste registreringen når det gjelder barns ferdsel i nærmiljøet er skoleveien. Nærmiljøet består av boliggater uten fortau. Området tilhører Fredheim skole, ca 1,6 km i gangavstand langs relativt lite trafikkerte boliggater. Det er to alternative veier ned fra Panoramavegen, og det er etablert en gangsti mellom Bergslia og Astrids veg. Figur 12: Naturlig skolevei markert med sort strek. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 13 ‐ av 39 Spesielle miljøforhold (støy, støv, stråling, vann- og grunnforurensning) Luftforurensning, støy, støv, lukt anses ikke som nødvendig å utrede. Det er lav trafikkmengde i Panoramavegen. Området ligger høyt og fritt og har dermed god luftkvalitet. Det er alunskifer i grunnen og det forutsettes at forskriftsmessige tiltak med radonsperre gir tilstrekkelig beskyttelse Skred- og flomfarekartlegging, grunnforhold Området har ikke bratte skrenter/fjellsider som tilsier skredfare. NVEs kartinnsynsløsning NVE Atlas er sjekket ut mtp. skredhendelser, faresoner og aktsomhet, men området er ikke kartlagt4 Det er foretatt prøvegraving i tre sjakter til ca 2 m dybde5. Det ble ikke påtruffet fjell, men påvist tykke jordmasser og følgende lagdeling: Øverste lag (0,5 – 1,0 m) består av matjord. Lag 2 (0,5/1,0 – 1,2/1,8 m) sandig grus med stein og noe finstoff. Lag 3 (1,2/1,8 – 1,8/1,9 m) består hovedsakelig av sandig silt. Figur 13: Plassering av sjakter ved prøvegraving (Asplan Viak) Ved sjakt 1 var det vannutslag på 1,9 m; ved sjakt 2 vannutslag på 0,7 m og ved sjakt 3 var det ingen vannutslag. 4 NVE Atlas: http://atlas.nve.no/SilverlightViewer/?Viewer=NVEAtlas, [29.1.2015] 5 Asplan Viak: Overvannshåndtering Panoramavegen (2014‐05‐26) DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 14 ‐ av 39 Rapporten konkluderer med at stedegne maser har begrenset kapasitet for infiltrasjon av overvann og at dette har betydning for utformingen av overvannshåndteringen. For flere detaljer samt beskrivelse av nedbørfelt og forutsetninger vises til vedlagt rapport fra Asplan Viak. 3.6 Lokaliseringsfaktorer Infrastruktur Området er innenfor det etablerte byområdet for Gjøvik. Veger og offentlig vann og avløp er etablert inntil planområdet, men det er dårlig kapasitet for overvann. Nærhet til skole og barnehage 1,6 km til Fredheim og Bjørnsveen skole. Barnehager: Eik Naturbarnehage (700 m), Solåsstua barnehage (1,7 km). Kollektivtransport Nærmeste bussholdeplass er i Andreas Nordlands vei, ca 100 m fra planområdet. Servicetilbud Nærmeste dagligvare: Rimi Tranberg (1,5 km). Rekreasjons- og friluftsområder Bergstoppen fra Berg terrasse Øverbymarka fra Eiktunet (700 m) Lokalklimatiske forhold Området har svært gode sol‐ og utsiktsforhold. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 15 ‐ av 39 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Endringer i forhold til gjeldende planer Endringene i korte trekk: I forhold til gjeldende reguleringsplaner økes antall boenheter, type boliger endres til konsentrert bebyggelse og blokkbebyggelse, men mulighet for eneboliger beholdes. Grad av utnytting økes fra 25 % til et intervall på 25 ‐ 45 % for konsentrert bebyggelse, mens den kan være mellom 30 og 50 % i det nordlige feltet. Skiløypearealet fjernes til fordel for boligareal, og det foreslås en ny intern atkomstveg. Arealregnskap Arealformål planforslag (felt) Areal (m2) Gjeldende regulering (ca.) Differanse Bebyggelse og anlegg Boligformål (BB) 1222,199 Boligformål: 6208,00 +116,333 Boligformål (BK1) 1959,542 Boligformål (BK2) 3142,592 Lekeplass (f_Lek) 297,373 0,00 +297,373 Energianlegg (T) 56,391 61,90 ‐5,509 Grønnstruktur Turveg (f_Tv) 225,481 Felles gangareal/felles avkjørsel: 272,00 ‐46,519 Skiløype: 1609,00 ‐1609,00 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (Veg 1) 548,696 Veg inkl annen veggrunn: +1232,231 2398,01 Kjøreveg (Veg 2) 808,362 Kjøreveg: (Veg 3) 538,280 Annen veggrunn grøntareal 1734,903 SUM 10539,055 10539,01 DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 16 ‐ av 39 4.2 Bebyggelse og anlegg Reguleringsplanforslaget legger opp til mellom 13 og 19 nye boligenheter totalt. Dette er fordelt på eneboliger, tomannsboliger, rekkehus/kjedede eneboliger og et leilighetsbygg/lavblokk hvor det legges opp til åtte boenheter. Endelig antall vil avhenge av boligtyper som velges. Med en gjennomgående sentral atkomstveg (Berghellinga) og en lekeplass i enden ut mot felles turvei etableres en bebyggelsesstruktur som gir god oversikt over fellesarealer. Bebyggelsen langs Panoramavegen får avkjørsel fra den nye internvegen (Berghellinga), mens bebyggelsen langs Berg terrasse får atkomst fra vest slik det også er regulert i dag. Det nordlige feltet BB får avkjørsel fra internvegen. Terrenget faller her ca. 10 m fra Berg terrasse ned til Panoramavegen 8. Det foreslås derfor et terrassert leilighetshus som kan ta opp høydeforskjellen i det sterkt skrånende terrenget uten at det er nødvendig med store permanente terrenginngrep. Det foreslås fleksible bestemmelser som også tillater konsentrert småhusbebyggelse (flermannsbolig). Det er utarbeidet rekkefølgebestemmelser angående opparbeidelse av veg, lekeplass, turveg mm. Ny bebyggelse skal utformes slik at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg når det gjelder volumer, takform, stiluttrykk, materialbruk og fargesetting. Det er gitt bestemmelse om byggehøyder ut fra vurdering av snitt, terreng‐ og høydeprofiler. Figur 14: Illustrasjonsplan med blokkbebyggelse i felt BB. Valg av takform er åpent, men kravet om Det er i tillegg utarbeidet illustrasjon med firemanns‐ og helhetlig preg for bebyggelsen gjør det naturlig tomannsbolig her. at takformen blir enhetlig innenfor feltene. Det kan etableres takterrasse på eneboliger og tomannsboliger. Felt BK1 ligger lavere og øst for øvrige felt. Takterrasser vil derfor styrke bokvaliteten spesielt her. Illustrasjonsplaner med andre alternativ for felt BB er vedlagt planforslaget. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 17 ‐ av 39 Figur 15: Reguleringsplankart Boligbebyggelse – konsentrert/frittliggende småhusbebyggelse, felt BK1-2 Innen området kan det oppføres rekkehus, eneboliger eller tomannsboliger. Det foreslås en fleksibel bestemmelse som tillater både konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse. Det forutsettes at det legges fram en samlet situasjonsplan for feltene sammen med byggesøknad. Nedre og øvre utnyttingsgrad foreslås til hhv. 25 og 45 % BYA. Det skal opparbeides minst to parkeringsplasser på egen tomt, inkludert garasjeplasser. Garasjer kan etableres som en integrert del DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 18 ‐ av 39 av boligen. Maksimal gesims‐ og mønehøyde over planert terreng foreslås til 10,0 m. Maksimal gesims‐ og mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng foreslås til 9,0 m. Dersom det bygges bolig med flatt tak, som i eksempelet under, skal tredje plan være tilbaketrukket. Figur 16: Nova fra Nordbohus er en aktuell eneboligtype. Tomannsboligene og leilighetsbygget i nord kan også få et tilsvarende formspråk. (Illustrasjon: Nordbohus Gjøvik AS) Figur 17: Skisse som viser prinsipp for planlagte takformer og utgangspunkt for høydebehov i bestemmelsene. Snitt Snittene under gir eksempler på hvordan byggene er tenkt plassert i terrenget. For detaljer vises det til snittene som er vedlagt planforslaget. Snittlinjene er vist i vedlagt illustrasjonsplan og på s. 17. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 19 ‐ av 39 Figur 18: Snitt A viser eksempel på bebyggelse sør i felt BK2 med internvegen til venstre og Panoramavegen til høyre. Figur 19: Snitt B viser eksempel på bebyggelse i felt BK1 (venstre) og BK2 (høyre). Det er utarbeidet et detaljsnitt (under) ved snitt B for å se på mulighet for framtidig fortau langs Panoramavegen. Eksempelet tar utgangspunkt i Håndbok 017: Samleveg SA1 med fartsgrense 50 km/t som gir 5,5 m kjørebredde. Vår vurdering er at Panoramavegen i framtida kan få lavere fartsgrense og muligens kan klassifiseres som vegklasse A1 med 5,0 m bredde. Fortausbredde 2,75 m gir plass til brøytetraktor og bør gi god nok plass for de gående. Man taper 0,5 m mellom byggegrense og murkant sammenliknet med opprinnelig forslag hvor mur kunne starte i formålsgrense. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 20 ‐ av 39 Figur 20: Detaljsnitt ved Panoramavegen i snitt B. Figur 21: Snitt C viser eksempel på bebyggelse i midtre del av felt BK1 (venstre) og BK2 (høyre). Figur 22: Snitt D viser eksempel på bebyggelse nord i felt BK1. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 21 ‐ av 39 Felt BK1 Boligene langs Berg terrasse kan få atkomst enten fra Berg terrasse eller fra den nye internvegen Berghellinga. Det kan bli behov for trappeløsning mellom garasje og inngangs‐nivå for enkelte av boligene i feltet., På grunn av terrengets helning er det sannsynlig at det blir behov for unntak fra krav om trinnfri atkomst jf. § 8‐6.1 i Teknisk forskrift. For de fire planlagte boligene ved Berg terrasse ønskes avkjørsel fra Berg terrasse slik at boligenes hovedfunksjoner i 1. etasje blir liggende på nivå nærmest mulig gårdsplassen. Dette prioriteres foran å få større uteoppholdsarealer mot vest, ettersom det tilrettelegges for takterrasser som inngår i beregning av uteoppholdsareal. Boligene kan utformes med flatt tak, takterrasse og hvor øverste plan eksempelvis trekkes tilbake fra fasadelivet. Det er ønskelig med en viss fleksibilitet og det tillates derfor både flate tak, saltak og pulttak. Felt BK2 Tre rekkehus/kjedede eneboliger i sør planlegges med pulttak eller flatt tak og en sammenbindende altan/veranda mellom bygningskroppene. Mellom boligene/husgruppene kan det bli nødvendig å avsette areal til rørmagasin for fordrøyning av overvann. Det kan også bli behov for en grunn pukkgrøft med drensrør på nedsiden av bebyggelsen, mot Panoramavegen. Denne skal ligge innenfor en eventuell støttemur og terrengtilpasning som tillates ut mot Panoramavegen. Figur 20 vises et snitt som inkluderer evt framtidig fortau på 2,5 m, Panoramavegen har bredde 5,5 m (klasse A1, 50 km/t). Boligbebyggelse –blokkbebyggelse (felt BB) Feltet er i utgangspunktet planlagt for lavblokkbebyggelse med tre boligplan og maksimalt 8 boenheter. Dersom bebyggelsen i feltet BB løses som konsentert småhusbebyggelse gjelder tilsvarende bestemmelser som for felt BK1‐2. Det vil da ikke bli mulig med trinnfri atkomst for alle boenheter. Nærmere redegjørelse forutsettes beskrevet i byggesøknad. Leilighetsbygget er planlagt med terrassert fasade mot øst. Utformingen av leilighetsbygget (høydebegrensninger og bestemmelse om nedtrapping) er planlagt ut fra hensynet til omgivelsene som i all hovedsak har småhusbebyggelse. Høyeste tillatte gesims‐ og mønehøyde er ved kote c+ 330,0, mens maksimal byggehøyde fra ferdig planert terreng er på 13 m. I tillegg kommer eventuelle tekniske installasjoner maks. 2,5 m over byggets maksimale høyde og gesimshøyde. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 22 ‐ av 39 Figur 23: Snitt E gjennom felt BB viser et eksempel på terrassert leilighetsbygg med til Panoramavegen 8 til høyre. Bestemmelsene gir føringer for arkitekturen som sikrer en utforming tilpasset bebyggelsen ellers i planområdet, samtidig som det innordner seg i de øvrige omgivelsene utenfor planområdet. Nedre og øvre utnyttingsgrad foreslås til hhv. 30 og 50 % BYA. Parkering for beboere skal legges til parkeringskjeller med atkomst via regulert intern atkomstveg. Sykkelparkering Det skal avsettes minimum 1 p‐plass pr. boenhet i garasjekjelleren. I tillegg kan det avsettes 0,5 p‐ plass på terreng som er tiltenkt som gjesteplasser. Rørmagasin for oppsamling av overvann er anbefalt plassert i feltets sørvestre hjørne. Lekeplass (Lek) Sentralt i området er det avsatt en romslig lekeplass (297,7 m2). Denne vil være oversiktlig og godt tilgjengelig fra alle boliger. Før første bolig tas i bruk skal lekeplassen opparbeides med lekeapparater, benker og annet utstyr iht. kommunens lekeplassveileder. Bestemmelsene tillater at lekeplassen kan opparbeides innen 1. juli dersom boligene ferdigstilles i vintersesongen. Energianlegg, trafo (T) Framføring av strøm vil skje via jordkabel fra eksisterende trafostasjon (felt T) inn til de enkelte tomtene. Energiforsyning Gjeldende teknisk forskrift stiller krav om alternativ energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker for bygg med beregnet varmebehov på over 15000 kWh/år. Fjernvarme vurderes som uaktuelt, og alternativ energiforsyning må løses lokalt. 4.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Tiltaket gir liten merbelastning på Berg terrasse, og det er ikke vurdert som nødvendig med fortau verken her eller på den nye internvegen Berghellinga som vil betjene maksimalt 19, sannsynligvis 15 boliger. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 23 ‐ av 39 Kjøreveg (Veg1 - 3) Veg 1: Panoramavegen er kommunal veg og det reguleres et tilsvarende areal av denne som i dag er regulert i Reguleringsplan for Østre del av Berg gård. Veg 2: Berg terrasse reguleres som felles/privat med tilsvarende bredde som i dag; mellom 4 og 4,5 meters kjørebanebredde som i gjeldende reguleringsplan. I tillegg kommer brede areal for annen veggrunn på opptil 4 m. Veg 3: Foreslås regulert som felles/privat veg med bredde 4,0 m + annen veggrunn 1 m på hver side. Det vurderes som unødvendig med fortau pga. liten trafikk. Annen veggrunn - grøntareal Langs Berg terrasse er det avsatt 4,0 meter bred sone hvor det kan etableres drensgrøft i nødvendig bredde. Her skal det tilsås og bearbeides på en tiltalende måte. Det kan anlegges støttemurer i eller ved annen veggrunn langs alle veger. Langs Panoramavegen varierer bredden mellom 2,0 og 4,5 m. Øvrige investeringer i infrastruktur Kostnader knyttet til ekstern infrastruktur forutsettes håndtert gjennom utbyggingsavtale mellom utbygger og Gjøvik kommune. Investeringsbehovet er av kommunen anslått til ca 1,5 millioner kr. I tillegg kommer intern infrastruktur. Renovasjon Det foreslås at renovasjonsbeholdere står ved den enkelte bolig. Dette kan vises i situasjonsplan tilknyttet senere byggesøknad. 4.4 Grønnstruktur Omfatter stien TS1 mellom kjøreveien og naboområdet T4 i sør. Stien vil være en del av en felles grønnstruktur med forbindelse til omkringliggende friluftsområder. 4.5 Hensynssoner Anlegg i grunnen, H190_1: Det er tegnet hensynssone for anlegg i grunnen som omfatter hele lekeplassen. Her kan det etableres anlegg som rørmagasin for fordrøyning av overvann. Frisiktssoner, H140_1-2: Det er avsatt frisiktssoner i kryssene Panoramavegen/Berg terrasse og i krysset Berg terrasse/veg 3. 5. ENDRINGER AV PLANFORSLAGET UNDERVEIS (ingen vesentlige endringer før førstegangs behandling) DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 24 ‐ av 39 6. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 6.1 Risiko og sårbarhet (ROS) Det er utarbeidet egen ROS‐analyse for planforslaget, i eget vedlegg. Konklusjonen gjengis her: På grunn av terrengforholdene anbefales å vie spesiell oppmerksomhet til prosjektering av støttemurer og skråninger. Overvann forutsettes håndtert iht. anbefalinger i rapport fra Asplan Viak (26.5.14). Ut fra sammenhengen mellom sannsynlighet og konsekvens kan det konkluderes med at det er liten eller moderat risiko knyttet til de seks aktuelle hendelsene som er vurdert ut fra gjennomgangen av sjekklista. Risikonivået er svært lavt (grønn rubrikk i matrisen) for alle hendelser bortsett fra evt. ulykke med myke trafikanter og hendelser i forbindelse med trafikk i anleggsperioden. Risikonivået tilsier at det ikke er nødvendig med tiltak utover de som er forutsatt i planen. Dette følger av at det er lite til mindre sannsynlig at hendelsene vil inntreffe. Konsekvensen av en trafikkulykke kan være alvorlig/kritisk, men dette kan skje uavhengig av planområdets utforming. 6.2 Vurdering av konsekvenser av planforslaget Barn og unges interesser Planområdet er i liten grad brukt til lek eller opphold i dag. Barn og unges interesser vurderes som godt ivaretatt ved plassering av lekeplassen langs den gjennomgående «snarveien» på tvers av planområdet. Lekeplassen vil få god tilgjengelighet og forventes å bli brukt også av beboere utenfor planområdet. Landskap og estetikk Ny bebyggelse skal utformes slik at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg når det gjelder volumer, takform, stiluttrykk, materialbruk og fargesetting. Leilighetsbygget i nord er gitt rammer med vekt på tilpasning til terreng og nabobebyggelse. Volumet gir ikke vesentlig større virkning i forhold til nabobebyggelsen enn en stor flermannsbolig (konsentrert småhusbebyggelse). Tomtene og plassering av bebyggelse er vurdert i felt og søkt arrondert for å unngå store terrenginngrep og uheldig eksponering mot omgivelsene. Grønnstrukturen i tilknytning til tomtene er foreslått regulert til lekeplass og turvei/sti. Disse arealene vil både fungere som viktige forbindelser til omkringliggende rekreasjonsområder og nabofelt, og bidra til luft og romslighet internt i feltet. Vedlagt planforslaget er 3D‐modell i pdf‐format hvor man kan se på perspektiver i alle vinkler. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 25 ‐ av 39 Figur 24: Bebyggelsen sett fra nordøst i fugleperspektiv, i sammenheng med eksisterende bebyggelse. Figur 25:3D‐illustrasjonen gir et inntrykk av hvordan planlagt bebyggelse oppleves i fjernvirkning (fugleperspektiv). Bebyggelsen er lite eksponert og gir ingen endring i silhuett. Universell utforming Det foreslås en bestemmelse om at 60 % av boenhetene skal være tilgjengelig, dvs. ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Både i felt BK1‐2 og BB kan det bli behov for unntak fra tilgjengelighetskravet på grunn av et delvis sterkt skrånende terreng, illustrert på snitt. Om trinnfrihet kan oppnås avhenger av hvilken boligtype som velges. Dersom det ikke kan oppnås trinnfri atkomst skal det framgå av byggesøknaden. Dersom det for eksempel bygges en firemannsbolig i felt BB med atkomst fra nedsiden kan ikke trinnfrihet oppnås. Reguleringsbestemmelsene viser til Byggteknisk forskrifts kapitel 8 og 12. Uteoppholdsarealer, parkeringsarealer, inngangspartier samt veger innad i planområdet skal, i den grad det er mulig, tilfredsstille kravene til universell utforming. Bestemmelsene fastsetter at felles nærlekeplass skal DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 26 ‐ av 39 inneholde møteplass på minimum 25 m2 med sitteplasser som er universelt utformet og elementer som stimulerer sansene, gir allsidig motorisk utvikling, stimulerer til fysisk aktivitet og sosial utvikling. Bruk av pollenrike trær og planter, som for eksempel or, bjørk og hassel skal unngås. Felles intern atkomstveg og kjørbar atkomst videre til boligene og lekeplassen får universell utforming. I felt BK1 er det valgt å legge avkjørslene fra Berg terrasse for å oppnå bedre tilgjengelighet (flere boliger kan oppnå trinnfri atkomst til hovedfunksjoner på inngangsplan) sammenliknet med å legge avkjørslene fra Bergshellinga (veg3) på østsiden/nedsiden av bebyggelsen. Grønnstruktur og allmennhetens tilgang til friluftsområder Planforslaget viderefører turstitraseen mellom Berg terrasse og Panoramavegen, men omregulerer skiløypetraseen til boligformål. Dette arealet har aldri vært opparbeidet som skiløype, og terrenget tilsier også at det er lite egnet. Omreguleringen vurderes derfor ikke å gi konsekvenser for allmennhetens tilgang til friluftsområder. Trafikk og parkering Planforslaget gir ikke vesentlige konsekvenser for situasjonen på tilgrensende veier. Løsningen med egen internvei bidrar til dette. Liten bredde (4,0 m) vil bidra til lav fart. Parkering er forutsatt etablert ved den enkelte bolig. Det planlegges 5 nye avkjørsler fra Berg terrasse, inkl. felles atkomst veg 3/Bergshellinga. Sol- og skyggeforhold Under vises sol‐/skyggeforhold 21. mars, 21. juni, 21. september og 21. desember. Beregningene viser bygninger med maksimale høyder (kotehøyde 330,0 m for øverste takflate på leilighetsbygg i felt BB) som vist på eksempelsnitt som følger planforslaget. Beregningene viser at den nye bebyggelsens plassering og struktur gir gode solforhold internt i planområdet og fortsatt gode eller akseptable solforhold for Panoramavegen 6 og 8. Ved Panoramavegen 6 får man redusert solinnfall ved spesielt ved høst‐ og vårjevndøgn midt på dagen, men får fortsatt ettermiddagssol og fortsatt gode solforhold i sommerstid. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 27 ‐ av 39 21. mars: 08.00 12.00 15:00 18:00 DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 28 ‐ av 39 21. juni: 08.00 12.00 15:00 18:00 DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 29 ‐ av 39 21. september 08.00 12.00 15:00 17.30 DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 30 ‐ av 39 21. desember: 10.00 12.00 13:30 18:00 DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 31 ‐ av 39 Overvannshåndtering På bakgrunn av de stedlige massenes begrensede infiltrasjonskapasitet og tilgjengelig areal er det anbefalt nedlegging av rørmagasin for fordrøyning av overvann6. Med utgangspunkt i en relativt høy andel (60 %) tette flater og forventede klimaendringer er det beregnet et totalt behov for rørmagasinering på 88‐103m3. Nærmere beregninger må gjennomføres når arealfordelingen foreligger. Beregningen forutsetter et påslipp til eksisterende bekkedrag på 4 l/s. For håndtering av drensvann fra grunnmurer må det etableres en pukksatt grøft i grøntareal (parallelt) med Panoramaveien. Om takvann kan føres til samme system, vil avhenge av tilgjengelig areal. Beregningene av systemets kapasitet er basert på at følgende tiltak må gjennomføres: Eksisterende rørsystem for bortledning av drensvann fra landbruksareal oppstrøms må utbedres. Omfatter: Etablering av ny inntakskum og etablering av nye rør/grøfter over gnr 75 bnr 38 og gjennom reguleringsplanområdet. Kapasiteten på nye rør må dimensjoneres iht. antall løpemeter/ dimensjon på oppsamlende landbruksdrenering. Nyere stikkrenne som leder grøftevannet langs Berg Terasse inn i planområdet må fjernes. Det etableres en avskjærende drensgrøft med pukk, drensrør og geomembran langs reguleringsplanens vestre grense for å hindre vann som renner i grunnen fra oppstrøms arealer å komme inn i grunnmursdreneringen til nye bygg (og videre inn i fordrøyningsanlegg). Etablering av avskjærende drensgrøft/‐er bør sees i sammenheng med utbygging av øvrig infrastruktur for VA og vei. I tillegg anbefales følgende tiltak: Man bør forsøke å minimere andelen tette flater, slik at naturlig vannbalanse oppnås og størrelsen på rørmagasin begrenses. Dette gjelder generelt for hele planområdet. Veiareal og p‐plasser bør vurderes anlagt med permeabelt dekke. Eksisterende tørrlagt bekkeløp bør opprettholdes. Bekkedraget forutsettes benyttet til bortleding av overvann (strupet utløp) fra rørmagasin. Bekkeløp bør sikres mot erosjon og ras i forbindelse med rehabilitering av landbruksdrenering (se kap. 2). Tiltak for å utbedre eksisterende kulvertsystem nedstrøms bør gjennomføres. Dette gjelder uavhengig av planforslaget. Men det nye planområdet er helt avhengig av dette rørsystemet for at bortleding av overvann . I Panoramaveien er vannet nå planlagt via fordrøyningsmagasin før det når veggrøfta og kulvertsystemene, så i utgangspunktet har man ikke endret på forutsetningene Overvann fra tette flater fra nedre (østre) byggeområde bør håndteres så nær kilden som mulig. Dette kan skje ved avledning av overvannnet til pukksatte grøfter med gresskledde overflater der det kan infiltrere. Kantstein og forsenkninger kan benyttes til å lede vannet. Unødvendig komprimering skal unngås og anleggskjøring bør forbys i arealene ned mot Panoramavegen (infiltrasjonsområder). Nærmere detaljprosjektering av fordrøyningløsninger må gjennomføres når arealbruk og utforming av bygg er fastsatt. Etablering av avskjærende drensgrøft/‐er bør gjennomføres i sammenheng med utbygging av øvrig infrastruktur for VA og vei. 6 Asplan Viak: Overvannshåndtering Panoramavegen (2014‐05‐26) DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 32 ‐ av 39 Foreslått plassering av fordrøyningsanlegg og ‐tiltak: Figur 26: Prinsipp for foreslått håndtering av overvann (tegnet på tidlig skisse) 6.3 Avbøtende tiltak Ingen spesielle avbøtende tiltak vurderes som nødvendig. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 33 ‐ av 39 7. VURDERING AV INNKOMNE MERKNADER 7.1 Forhåndsuttalelser Fylkesmannen i Oppland, brev av 21.3.2014 Fortetting innenfor byggesona er i tråd med Rikspolitisk retningslinje (RPR) for samordnet areal‐ og transportplanlegging. Utbyggingen må ikke gå på bekostning av viktige miljøkvaliteter (jf. veileder T‐ 1267). Planområdet grenser til dyrka mark av svært god kvalitet, og det bør legges opp til effektiv arealutnyttelse for å redusere omdisponeringsbehovet av tilgrensende jordbruksarealer. Det vises til St. meld nr. 26 (2006‐2007) og Meld. St. 9 (2011‐2012) og Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2011). Det forventes en arealutnyttelse på min. 4 boliger pr dekar i snitt for byggeområdet. Det må sikres gode utearealer for lek og opphold jf. MDs veileder T‐1267 og hverdagsaktivitet gjennom å sikre trygge atkomster til grønnstrukturer og gang‐ og sykkelveger. Det forventes at planen stiller krav til utforming av bygningsmiljø og uteområder jf. St. meld nr. 23 (2001‐2002), og for å følge opp RPR for barn og planlegging. Det minnes om krav til universell utforming jf. kap. 8 og 12 i TEK‐10, som bør innarbeides tidlig i planprosessen. Pga. forventet økt behov anbefales i utgangspunktet at sentrumsnære boliger utformes slik at boenhetene er tilgjengelige og har alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Reguleringsbestemmelsene må omtale andelen boenheter som skal være tilgjengelig for alle. Det skal sikres aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, ved at plandokumenter er universelt utformet og presenteres slik at reell medvirkning kan skje. Kommentar: Planarbeidet har fokus på de nevnte føringene, og det legges opp til en økning fra seks til ca. 19 boenheter totalt. Dette tilsvarer 2,6 boenheter pr daa byggeområde medregnet lekeplassen. Kommuneplanen har krav om 4 boenheter pr daa for sentrumsområdet, men ikke for dette planområdet. Planforslaget inneholder en lekeplass sentralt i området, og arealet overstiger kommunens minimumskrav til nærlekeplass. Forslagsstiller mener planforslaget tilfredsstiller nevnte veileder og RPR. Det er lagt opp til minimum 60 % andel tilgjengelige boenheter med trinnfri atkomst. Begrunnelsen for at det ikke kan oppnås 100 % tilgjengelighet er redegjort for i planbeskrivelsens kap 4 og 6. Det er fokusert på å oppnå god tilgengelighet, bl.a. ved at avkjørsel til BK1 foreslås fra Berg terrasse slik at gårdsplass kommer nærmest mulig boligenes hovedfunksjoner. Bestemmelsenes § 4.7 gir føringer både for boliger og felles uteoppholdsarealer, inkl. lekeplass. Kravet til universell utforming av plandokumenter håndteres gjennom bruk av kommunens maler for planmateriale og kommunens utlegging til offentlig ettersyn. Oppland fylkeskommune, brev av 26. mars 2014 Iht. RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen skal arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det forventes at bestemmelsene angir en prosentandel av boliger som skal være universelt utformet, og at alle hovedfunksjoner legges til inngangsplan. Planbeskrivelsen bør redegjøre for medvirkning fra grupper DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 34 ‐ av 39 som krever spesiell tilrettelegging for å delta. Det vises til gjeldende SOSI‐standard, produktspesifikasjon og forskrifter. Det vises til kulturarvenhetens uttalelse til gjeldende plan, vedtatt 1999. Planområdet ble vurdert å ha begrenset potensial for nyregistreringer av kulturminner, og det ble ikke krevet kulturminneregistreringer. Kulturarvenheten har ingen grunn til å gå tilbake på denne vurderingen. Kommentar: Det er tatt hensyn til relevante rikspolitiske retningslinjer, og det er stilt krav om 60 % andel boliger med tilgjengelig boenhet iht. TEK § 12‐2.2. Varsling av planoppstart er sendt kommunens råd for funksjonshemmede og Norges handikapforbund avd. Gjøvik. Det er fokusert på å oppnå god tilgengelighet, bl.a. ved at avkjørsel til BK1 foreslås fra Berg terrasse slik at gårdsplass kommer nærmest mulig boligenes hovedfunksjoner. Bestemmelsenes § 4.7 gir føringer både for boliger og felles uteoppholdsarealer, inkl. lekeplass. Bestemmelser vedr. funn av kulturminner er innarbeidet. NVE, e-post av 24.3.2014: Dersom det finnes vassdrag innenfor planområdet må det gjøres vurdering av flomfare og sikkerhet dersom det er relevant mhp. utbygging. Det vises til TEK‐10 § 7‐2. Inngrep direkte i eller langsmed vassdrag bør unngås. NVE mener at bekker i prinsippet bør være åpne og følge sine naturlige løp. Dette har verdi for biologisk mangfold, naturopplevelse og landskapselement, og gir mindre fare for flomskader. Nye bruer og kulverter bør dimensjoneres i forhold til 200‐årsflom + sikkerhetsmargin. (Avsnitt om marine avsetninger – kvikkleireskred: ikke relevant) Reell fare for skred skal være utredet, og tilstrekkelig sikkerhet skal være ivaretatt (jf TEK 10 § 7‐3) Det bes om at retningslinjer NVE 2/2011 «Retningslinjer for flaum‐ og skredfare i arealplanar» bes lagt til grunn i planarbeidet. Kommentar: Området inneholder en rørlagt bekk hvor løpet er intakt. Det renner også et mindre åpent bekkeleie i planområdet og delvis i grøfta langs Berg terrasse. Bekkerøret er del av større ledningsnett som tar i mot drensvann fra jordet i vest. Ledningsnettet oppstrøms planområdet er tett og må utbedres. Nyere stikkrenne som leder vann inn i planområdet forutsettes fjernet, og det skal etableres drensgrøft med pukk langs Berg terrasse for hindre vann som renner i grunnen oppstrøms å komme inn i dreneringssystem i planområdet. Det etableres anlegg for fordrøyning av overvann og stikkrenne med bekk gjennom søndre del legges om. Områdets nedbørsområde er beregnet og kapasitetsbehov angitt i notat fra Asplan Viak. Statens vegvesen, brev av 4.3.2014: Planområdet er allerede avsatt til boligbebyggelse og ligger i tilknytning til tettbebyggelse. Statens vegvesen har ingen merknader til høy arealutnytting. Det bes om at trafikksikkerhet vektlegges. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 35 ‐ av 39 Forsvarsbygg, e-post av 24.2.2014: Det kan ikke ses at reguleringsendringen har konsekvenser for Forsvarets eiendom, virksomhet eller arealbruksinteresser. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 36 ‐ av 39 8. FORSLAGSSTILLERS EGNE VURDERINGER Forslagsstiller mener det er viktig å utnytte attraktive arealer effektivt, samtidig som bebyggelsen forholder seg til terreng, landskap og omkringliggende bebyggelse på en god måte. Ved bl.a. å tillate takterrasser sikres boligene gode private uteoppholdsarealer, og lengre soltilgang i et østvendt terreng. Terrengforholdene gjør det naturlig med en sentral atkomstveg, og forslagsstillers ønske om god tilgjengelighet til boligenes hovedfunksjoner legges det opp til at alle boliger i BK1 og BK2 få atkomst ovenfra/vestfra og å legge inngangsplanet på plan 2. I nord er terrenget bratt (gjennomsnittlig stigning ca 30 %), og en terrassert bebyggelse vurderes derfor som mest hensiktsmessig. Dette vil kunne bidra til å minimere terrenginngrep samt nærvirkningen på nabobebyggelsen. Et leilighetshus kan utformes med oppdelte fasader og volumer som gjør det godt tilpasset eksisterende bebyggelse. Høydebestemmelsene er med på å sikre dette. Forslagsstiller fremmer et planforslag hvor det er lagt opp til fleksibilitet hvor andre vurderte alternativer enn de som er vist i illustrasjonene kan gjennomføres dersom markedet endres. DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 37 ‐ av 39 9. VEDLEGG • Reguleringsbestemmelser, 4.2.2015 • Plankart, 3.2.2015 • ROS‐analyse, 22.12.2014 • Varslingstekst, 20.2.2014 • Terrengsnitt A‐E, 3.2.2015 • Illustrasjonsplaner (tre alternativ for felt BB), 2.2.2015 • 3d‐modell (pdf), 3.2.2015 • Vegplan – internveg • Tverrprofiler, 19.12.2014 • Notat Overvannshåndtering Panoramavegen, 26.5.2014 DETALJREGULERINGSPLAN FOR PANORAMAVEGEN BOLIGOMRÅDE ‐ PLANBESKRIVELSE Side ‐ 38 ‐ av 39
© Copyright 2024