Side 1 av 8
SAMLET SAKSFRAMSTILLING
Arkivsak: 14/4061
SS - DETALJREGULERING HUNSRØDSTUBBEN - GBNR 35/1, 3 OG 35/2, 8 –
1. GANGSBEHANDLING
Saksbehandler:
Saksnr.:
28/15
/
114/15
Dag Yttri
Utvalg
Rådet for funksjonshemmede
Ungdomsrådet
Plan- og utbyggingsutvalget
Arkiv: 611 L13
Møtedato
15.10.2015
19.10.2015
21.10.2015
Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget:
Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak:
Forslag til detaljregulering for Hunsrødstubben med plankart, bestemmelser og
planbeskrivelse, alle datert 8.9.2015, legges ut til offentlig ettersyn med følgende
endringer, jf. plan- og bygningsloven §§ 12-10 og 11:
Vendehammer O_V2 forskyves mot sør slik at den ikke er i direkte kontakt med
lekeplass f_Lek.
Møtebehandling:
Rådet for funksjonshemmede behandlet saken i møte den 15.10.2015:
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Rådet for funksjonshemmede spiller inn at det bør tas inn i planleggingen tema om tilgang til
offentlig kommunikasjon.
Under universell utforming forutsettes det at dette legges til grunn også ved utforming av stier
i det regulerte området.
Det oppfordres at kommunen er kritisk til formulering omkring universell utforming i
reguleringer. Rådet viser til saksutredning der universell utforming beskrives kun som
høydeforskjeller.
Rådet for funksjonshemmedes uttalelse:
Rådet for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling.
Forslag til detaljregulering for Hunsrødstubben med plankart, bestemmelser og
planbeskrivelse, alle datert 8.9.2015, legges ut til offentlig ettersyn med følgende
endringer, jf. plan- og bygningsloven §§ 12-10 og 11:
Side 2 av 8
Vendehammer O_V2 forskyves mot sør slik at den ikke er i direkte kontakt med
lekeplass f_Lek.
Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 21.10.2015:
Tor Steinar Mathiassen H, fremmet følgende endringsforslag til 1. avsnitt i rådmannens
innstilling:
1. Forslag til detaljregulering for Hunsrødstubben med plankart, bestemmelser og
planbeskrivelse, alle datert 8.9.2015, legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og
bygningsloven §§ 12-10 og 11.
Det ble først votert over rådmannens innstilling og forslag fremmet av Tor Steinar Mathiassen
til 1. avsnitt:
 forslag fremmet av Tor Steinar Mathiassen ble vedtatt med 10 mot 1 stemme.
Mindretallet besto av Arne Larsen SV.
 det ble deretter votert over rådmannens innstilling til 2. avsnitt som falt med 10 mot 1
stemme. Mindretallet besto av Arne Larsen SV.
Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak:
Forslag til detaljregulering for Hunsrødstubben med plankart, bestemmelser og
planbeskrivelse, alle datert 8.9.2015, legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og
bygningsloven §§ 12-10 og 11.
Side 3 av 8
SAKSUTREDNING:
Bakgrunn:
PV arkitekter AS fremmer på vegne av Ra utvikling Sandefjord AS og Hunsrød bolig AS
forslag til reguleringsplan for Hunsrødstubben. Hensikten med planen er å legge til rette for
boligbebyggelse.
Planområdet
Planområdet er på ca. 20 daa. og ligger på Hunsrød. Hoveddelen av planområdet består av
dyrket mark, inklusive et lite gårdstun med våningshus og driftsbygning.
Eiendomsforhold
Følgende areal og eiendommer inngår i planområdet:
Gbnr
Arealbruk
Areal i daa.
Hjemmelshaver
35/17
Tursti og hage knyttet til bolig
0, 3.
Privat
Del av 35/1, 3
Dyrket mark, gårdstun og adkomstvei
10, 5
Privat
Del av 35/2, 8
Dyrket mark
6, 5
Privat
Del av 35/10
Buffersone/utmark og veiareal
1, 8
Sandefjord kommune
Del av 35/184
Plen/uteoppholdsareal
0, 1
Privat
35/119
Vei
0, 1
Sandefjord kommune
Planstatus
Hoveddelen av planområdet er uregulert. En mindre del, ca. 2, 7 daa, inngår i vedtatt
reguleringsplan 19940001 for Hunsrød øst der det er regulert til spesialområde /buffersone
med turvei samt trafikkareal. Disse arealene i nevnte reguleringsplan oppheves.
I kommuneplanens arealdel vedtatt 2014 er hoveddelen av planområdet avsatt til
byggeområde for bolig. Mindre areal mot nord og øst er avsatt til grønnstruktur.
Planforslaget
Hoveddelen av planområdet foreslås regulert til byggeområde for frittliggende og/eller
konsentrert småhusbebyggelse. Planforslaget forutsetter at det oppføres minimum 38 og
maksimum 47 boenheter innenfor planområdet. Boligene kan oppføres i inntil to etasjer.
Adkomst til vestre del av planområdet foreslås fra Hunsrødsvingen, mens adkomst til østre del
foreslås fra Hunsrødstubben. Bebyggelsen foreslås organisert i et større sammenhengende
byggeområde mot vest og flere mindre smalere byggeområder mot øst. Foreslått
utnyttelsesgrad varierer mellom de ulike delområde fra 40 til 55 % BYA. Sør på planområdet
foreslås felles lekeplass på ca. 700 m2 og mot øst en buffersone av 15 m bredde.
Side 4 av 8
Merknader til varselet om planoppstart
Oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i Sandefjord blad 6.12.2014. Naboer, grunneiere
og berørte ble varslet ved brev. Frist for å komme med uttalelser til varselet var 12.1.2015.
Det kom inn uttalelser fra i alt 7 parter. Forslagsstiller oppsummering og kommentar til
uttalelsene fremgår av vedlagt planbeskrivelse. Rådmannen oppsummerer uttalelsene som
følger:
Norges vassdrag- og energidirektorat anbefaler i brev datert 6.1.2015 at det gjøres en konkret
vurdering av faren for kvikkleirskred da grunnen innenfor planområdet i stor grad består av
marine strandavsettinger. NVE minner om kravet til ROS-analyse. Der analysen viser behov
for tiltak, må dette innarbeides i planen.
Fylkesmannen i Vestfold forutsetter i brev datert 8.1.2015 at det gjennomføres
grunnundersøkelser for å avklare grunnforholdene nærmere. Støysituasjonen bør drøftes i
planarbeidet da en stor del av planområdet inngår i gul sone for skytestøy fra leirduebana på
Fokserød.
Fylkesmannen ber om at det avsettes en flerskiktet buffersone mellom ny bebyggelse og
landbruksarealet i syd. Dersom eksisterende lekeareal omdisponeres må det stilles fullverdige
erstatningsarealer til disposisjon. Overflatevann bør håndteres på en måte som demper
belastningen på kommunens overvannsystemet.
Vestfold fylkeskommune anbefaler i brev datert 12.1.2015 at planområdet bygges ut med
tetthet tilsvarende minimum 3 boliger pr daa. Høy tetthet må likevel ikke sette til side
hensynet til god bokvalitet. Dersom eksisterende lekeareal eller skogsarealet mot øst
omdisponeres , må det stilles fullverdige erstatningsarealer til disposisjon, jf. RPR for barn og
unge. Gangforbindelsen fra eksisterende boligområde til buffersonen må opprettholdes, jf.
bestemmelsene i kommuneplanen vedtatt 2014.
Fylkeskommunen minner om regional plan for bærekraftig arealpolitikk som forutsetter at
matjordlaget ved utbygging på dyrket mark skal benyttes til forbedring av annen dyrket eller
dyrkbar mark i bruk til matproduksjon.
Kulturarv er ikke kjent med kulturminner fra nyere tid innenfor planområdet. Sannsynligheten
for funn av automatisk freda kulturminner og forminner innenfor planområdet vurderes som
stor. For at undersøkelsesplikten etter kulturminneloven skal være oppfylt, må det foretas en
arkeologisk registrering.
Statens vegvesen påpeker i brev datert 19.1.2015 at tiltaket vil gi økt trafikkbelastning i
krysset Raveien – Hunsrødveien. Om morgenen oppstår det i dag periodevis kø i dette
krysset. Økt trafikkbelastning kan derfor gi redusert trafikksikkerhet.
19 beboere på Hunsrød protesterer i brev datert 3.1.2015 mot den planlagte boligutbyggingen.
Protesten begrunnes med at tiltaket beslaglegger dyrket mark, gir økt trafikkbelastning lokalt
og redusert areal til rekreasjon og friluftsliv. Beboerne ber om at det avholdes nytt
informasjonsmøte om planarbeidet da invitasjonen til møtet 9.12.2014 var mangelfull og ble
mottatt kort tid før møtet.
Side 5 av 8
Pål Ekeland og Grethe Reizer , Hunsrødstubben 19, mener i brev datert 9.12.2014 at
kommunen ikke bør tillate utbygging på dyrket mark. Lokalveinett på Hunsrød er etter
Ekelund og Reizers syn ikke dimensjonert for den trafikkøkningen tiltaket vil medføre.
Tiltaket vil også være ødeleggende for dagens lekeplass. Det bes om nytt informasjonsmøte
om planarbeidet da invitasjonen til møte 9.12.2014 var mangelfull.
Naturvernforbundet i Sandefjord v/Robert Houtman mener i brev datert 22.1.2015 at
kommunen ikke bør tillate utbyggingen da den beslaglegger et stort dyrket areal.
Naturvernforbundet oppfordrer kommunen til å finne alternative arealer til utbygging.
Konsekvenser
Landbruk
Tiltaket medfører at ca. 12, 5 daa dyrket mark klasse B tas ut av produksjon. Det er utarbeidet
plan (vedlagt) som forplikter tiltakshaver til å fjerne matjordlaget på minimum 50% av det
dyrkede arealet innenfor planområdet og tilføre massene til tilgrensende landbruksarealer i
syd. Flytting av matjord er regulert av lov om matproduksjon og mattrygghet (matloven),
forskrift om plantehelse og forskrift om floghavre.
I henhold til kommuneplanen vedtatt 2014 skal byggegrense mot dyrket mark være minimum
4 m. Planforslaget ivaretar dette.
Landskap
Det er ikke registrert viktige landskapskvaliteter innenfor planområdet. Konsekvensene for
landskapsopplevelsen vurderes som små.
Rekreasjon og friluftsliv
Dagens gårdstun og østre del av planområdet er registrert med verdi A på kommuneplanens
temakart for rekreasjon. Hoveddelen av dette arealet foreslås regulert til
grønnstruktur/buffersone. Det foreslås regulert tursti nord i planområdet. Turstien knytter
eksisterende og planlagt boligbebyggelse til skogsområdene øst for planområdet.
Barn og unge
Foreslått lekeplass sør i planområdet og øvrige krav til leke- og uteoppholdsareal oppfyller
kravene i kommuneplanens arealdel. Boligene vil ha tilgang til eksisterende kommunale
lekeplasser ved Hunsrødsvingen.
Skole og barnehage
Området tilhører opptaksområdet for Fevang skole som har ledig kapasitet i dag. Nærmeste
barnehage ligger ca. 300 m fra planområdet.
Natur og biologisk mangfold
Det er ikke registrert utvalgte naturtyper, rødelistede naturtyper eller rødelistede arter innenfor
planområdet. Det foreligger heller ikke annen kunnskap som tyder på at planforslaget vil ha
negativ virkning for viktig naturmangfold. Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag
og vurderinger ansees for oppfylt.
Universell utforming
Side 6 av 8
Det ligger godt til rette for at kravene til universell utforming i teknisk forskrift kan ivaretas
da planområdet har lite terrengfall.
Energi og miljø
Netteier har bekreftet at eksisterende nettstasjon har kapasitet til å betjene området. Planen
forutsetter at flere ulike energikilder skal vurderes for den nye bebyggelsen, men stiller ingen
krav utover lov og forskrift. Planområdet er middels bilavhengig, da tilknytting til sentrum er
perifer og avstanden til en del fritidstilbud og servicefunksjoner er ganske lang.
Kulturminner
Det er ingen kjente kulturminner fra nyere tid innenfor planområdet. Det er gjennomført
arkeologiske registreringer uten at det er gjort betydelige funn. Rapport fra registreringene vil
foreligge ved andregangs behandling.
Støy
Det foreligger detaljert støyutredning som viser at hele planområdet ligger utenfor gul
støysone for skytestøy fra leirduebana på Fokserød.
Grunnforhold
Det er gjennomført grunnundersøkelser som viser kritisk fare ved dype gravearbeider.
Nødvendige tiltak for å ivareta sikkerheten mot utgliding og skred i byggeperioden og ved
fundamentering er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene.
Vei og trafikk
Det er gjennomført trafikktekniske vurderinger. I rapporten konkluderes det med at
Hunsrødstubben må utbedres. Dette er ivaretatt i planforslaget. Ut over dette er det ikke pekt
på behov for tiltak på lokalveinettet, heller ikke i krysset Hunsrødstubben – Raveien.
Adkomstveier og kryssløsning er utformet i henhold til kommunal standard. Unntak fra dette
er søndre del av østre adkomstvei (Hunsrødstubben), som foreslås med redusert bredde.
Hunsrødstubben foreslås forlenget helt til søndre plangrense. Dette legger til rette for at gangog sykkelforbindelse fra Lingelemveien kan knyttes til Hunsrødstubben. Konsesjonsvilkårene
for gbnr 34/1,3 (SAK 49/13) forutsetter at det opparbeides gang- og sykkelsti fra
Lingelemveien til Hunsrød.
Vann og avløp
Eksisterende ledningsnett over planområdet forutsettes lagt om. Kapasiteten på vannforsyning
i området er god. Planforslaget forutsetter at det utarbeides helhetlig plan for
overvanndisponering som godkjennes av kommunen.
Rådmannens merknader
Planens hovedgrep legger til rette for at de to hovedeiendommene innenfor planområdet, gbnr
35/2, 8 og 35/1,3, kan utvikles uavhengig av hverandre. Dette er i tråd med de to
tiltakshavernes ulike byggeplaner, og bidrar til å styrke planens gjennomføringsevne.
Ulempen med det valgte hovedgrepet kan være at det vanskeliggjør en optimal utnyttelse av
planområdet som helhet.
Side 7 av 8
Illustrasjonsplanen viser en utbygging der en stor del av det målbare uteoppholdsarealet så
vidt oppfyller kommuneplanens minimumskrav til 6 m bredde. Store arealer går også med til
smalere grøntareal med lav bruksverdi. Et mer helhetlig plangrep ville mest sannsynlig heve
planens kvalitet og gi fordeler knyttet til både uteoppholdsarealets kvalitet og
bebyggelsesstruktur. Dette ville imidlertid kreve et nærmere samarbeid mellom de to
tiltakshaverne. Rådmannen ser at grunnlaget for dette er svakt.
Planforslaget åpner for utnyttelsesgrad ned til ca. 2, 5 boliger pr. daa for planområdet som
helhet. Dette er lavere enn anslaget i kommuneplanen vedtatt 2014, som legger til grunn
minimum 3 boliger pr. daa. for planområdet.
Ifølge retningslinje til kommuneplanen vedtatt 2014 bør alle boliger ha tilgang til privat
uteoppholdsareal. Foreslått utnyttelsesgrad for delfelt B2 (55 % BYA) ville i dette tilfellet
isolert sett vært i konflikt med retningslinjen. Planforslaget omfatter derfor en bestemmelse
som sikrer at alle horisontaldelte boliger skal ha tilgang til minimum 30 m2 felles
uteoppholdsareal på egen tomt. Rådmannen mener dette bidrar til å sikre tilstrekkelig privat
uteoppholdsareal, og har derfor ingen innvendinger til foreslåtte utnyttelsesgrad.
Planforslaget legger til rette for at garasjer kan oppføres i tomtegrense og hovedbygg inntil 2
m fra tomtegrense innenfor samme felt. Dette muliggjør eneboliger på svært små tomter.
Illustrasjonsplanen viser 6 eneboliger på felt B3 med tomtestørrelser på rundt 375 m2. Etter
rådmannens syn er eneboliger mindre egent på så små tomter. Rekkehus eller lignende
bygningstyper ville i dette tilfellet gi fordeler knyttet til arealeffektivitet, uteoppholdsareal,
energiforbruk i bygningene, materialkostnader og vedlikehold. Rådmannen har imidlertid
forståelse for foreslått løsning da eneboliger generelt er attraktive på boligmarkedet.
Vendehammer på østre adkomstvei (Hunsrødstubben) er lokalisert i tilknytting til lekearealet.
Rygging med store kjøretøyer inn på vendehammeren samtidig som det pågår lek på og ved
lekeplassen kan skape farlige situasjoner og usikkerhet. Løsningen kan også bidra til å
redusere bruken av lekeplassen. Inngjerding som foreslått i planforslaget vil bidra til å bedre
situasjonen noe. Rådmannen kan likevel ikke anbefale løsningen da barns sikkerhet er et svært
viktig hensyn. Vendehammeren anbefales derfor flyttet mot sør slik at den ikke grenser til
lekeplassen. Planen anbefales tilpasset dette. Etter rådmannens vurdering medfører endringen
ikke nødvendigvis redusert utbyggingspotensiale for planområdet som helhet.
Øst på planområdet foreslås grensa mellom bolig og grønnstruktur forskjøvet 5 m mot øst
sammenlignet med kommuneplanens arealdel. Dette gir økt boligareal, men fører også til at
buffersona reduseres fra 20 til 15 m bredde. Rådmannen mener et skogsareal av 15 meters
bredde gir boligene tilfredsstillende avskjerming samtidig som det gir god arealøkonomi, og
har ingen innvendinger til løsningen.
Foreslått turvei nord i planområdet gir gangadkomst til buffersonen, som antas å ha verdi for
lek og rekreasjon. En gangforbindelse til buffersonen lengre sør i planområdet, eksempelvis
mellom BF1 og B3 ville bedre forbindelsen til buffersonen, bidra til å knytte lekeplassen til
buffersonen og styrket planens grønnstruktur.
Det ble avholdt informasjonsmøte om planarbeidet i desember 2014 med noe mangelfull
informasjon til naboer og berørte. Rådmannen vil derfor ta initiativ til nytt informasjonsmøte i
høringsperioden.
Side 8 av 8
Konklusjon
Planforslaget anbefales lagt ut på høring og offentlig ettersyn på vilkår om at vendehammer
øst på planområdet flyttes mot sør og planen tilpasses dette.
Befaring
Vedlegg:
1. Plankart
2. Planbestemmelser
3. Planbeskrivelse
4. Illustrasjon
5. Plan for disponering av matjord
6. Uttalelser til varselet
 Norges vassdrag- og energidirektorat
 Fylkesmannen i Vestfold
 Vestfold fylkeskommune
 Statens vegvesen
 Brev undertegnet av 19 beboere på Hunsrød
 Pål Ekeland og Grethe Reizer, Hunsrødstubben 19
 Naturvernforbundet i Vestfold v/Robert Houtman,
Dåpløkka 59
datert 08.09.2015
datert 08.09.2015
datert 08.09.2015
datert 01.09.2015
datert 23.09.2015
datert 06.01.2015
datert 08.01.2015
datert 13.01.2015
datert 19.01.2015
datert 03.01.2015
datert 09.12.2014
datert 08.01.2015
datert 22.01.2015