1. No category

BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer
Fagnotat
Saksnr.:
Emnekode:
Saksbeh.:
Til:
Fra:
Dato:
201318846/61
ESARK–5120
MAYH
Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø
Etat for byggesak og private planer
28.04.2015
Bergenhus, gnr. 164, bnr. 336 Thormøhlens gate. Arealplan-ID 63550000
Forslag til detaljregulering. Fagnotat 2. gangs behandling
Kort om planforslaget
Artec AS fremmer på vegne av Stiftelsen Sankt Johanneshjemmet planforslag for et område
ved Puddefjordsbroen, Thormøhlens gate 5, i Bergenhus bydel. Planområdet er uregulert.
Formålet med planarbeidet er å legge til rette for ombygging og utvidelse av eksisterende
alders- og sykehjem for å tilfredsstille nye og fremtidige krav til eldreomsorg. Alders- og
sykehjemmet har i dag 46 beboerrom. Det antas at antallet vil ligge rundt 55 enheter etter
utvidelsen, men det kan bli endret som en konsekvens av boenhetenes størrelser i det endelige
prosjektet.
Figur1 Oversiktskart
Figur2 skråfoto over planområdet
Den 27.02.12 ble det gitt rammetillatelse og dispensasjon for å legge til rette for ombygging
og utvidelse av Sankt Johanneshjemmet på vilkår fra Etat for byggesak og private planer.
Vedtaket ble påklaget av berørte naboer i Thormøhlens gate. Fylkesmannen i Sogn og
Fjordane tok klagen til følge med begrunnelse om at tiltaket bør behandles gjennom en
planprosess og ikke som en dispensasjon.
Det legges i foreliggende planforslag opp til følgende endringer, se planbeskrivelsen (vedlegg
C):
- Etablere et tilbygg på sørvestsiden av eksisterende bygg (mot O.J. Brochs gate) og mot
Puddefjordsbroen. Maksimal byggehøyde er satt til kote + 22,5. Dette tilsvarer seks
etasjer inklusiv parkeringsanlegg i første etasje. Fasaden mot Thormøhlens gate skal
bevares.
Side 1 av 8
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318846/61
-
Felles uteoppholdsareal er foreslått på takterrasser. Totalt 387m2.
Ny inngang for varelevering er lagt til underetasje med avkjørsel fra O.J. Brochs gate.
For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller).
Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende.
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 28.9.2014 – 11.11.2014. Det kom inn 5
private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er
oppsummert og kommentert av plankonsulenten i (vedlegg D). Dette materialet er
gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende.
I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende:
 Grønnstruktur og eksisterende vegetasjon.
 Avstand til Puddefjordsbroen.
 Arkitektur og estetikk.
 Bevaring av eksisterende byggets fasade og andre originale kvaliteter.
 Støy og luftforurensing.
 Privatrettslige avtaler.
 Dårlige lysforhold, tap av utsikt, direkte innsyn.
 Gjeldende regler for varemottak.
Endringer etter offentlig ettersyn 28.9.14 – 11.11.14.
Planforslaget er endret etter offentlig ettersyn for blant annet å imøtekomme uttalelser/
merknader fra private, høringsinstanser samt tilbakemeldinger fra fagetaten.







Tilbygget mot sørvet senket med 1 etasje fra BH= k +25,5 til BH= k +22,25. Tilbygget
trekkes også inn ca. 5meter fra øst.
Maksimal % BRA blir redusert fra 460 % til 430 % BRA.
Det er lagt inn vareleveringsareal med 5 meter bredde og fri høyde ved inngang
varelevering fra O.J. Brochs gate.
Tilbygget foreslås visuelt skilt med en spalte fra den eksisterende bygningsmassen.
Felles uteoppholdsareal er økt fra 369m² til 387m2.
Det er tilrettelagt for en gangforbindelse/med trapp fra Thormøhlens gate til O.J.
Brochs gate.
I tillegg er plankart med tilhørende bestemmelser endret som følge av merknader, samt
behov for presiseringer.
Fagetatens vurdering
Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle
hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser,
universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til
forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C).
Utnyttelsesgrad
I kommunedelplan (KDP) Puddefjorden - Damsgårdsundet er utnyttelsesgraden satt til maks
225 % BRA. I kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 er tillatt utnyttelsesgrad for
senterområde S8 Sjøfronten satt til BRA 200 %. Dagens utnyttingsgrad er 156 % BRA.
Side 2 av 8
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318846/61
Ved offentlig ettersyn var det lagt opp til en maksimal % BRA på 460 %. Dette inkluderer
eksisterende bygg BRA 2230m2 (med ca. 46 beboerrom) og et nytt tilbygg med BRA 4053m2.
Maksimal % BRA redusert til 430 % BRA som følge av merknader fra høringsinstanser og
private. Ny utnyttelsesgrad er satt på grunnlag av revidert arealprogram, se side 34 i
planbeskrivelsen (vedlegg C).
Fagetaten har forståelse for foreslått utvidelse som sikrer areal til nye og fremtidige krav til
driften av Sankt Johanneshjemmet. Med disse arealene vil stiftelsen kunne gi beboerne et
bedre og mer variert tilbud samtidig som tilbudet av omsorgsboliger i Bergen sentrum vil øke.
Til tross for den relativt høye graden av utnytting har forslagsstiller etter fagetatens vurdering
i stor grad lykkes med å tilpasse tiltaket til omgivelsene uten at dette virker for dominerende.
Fagetaten har ikke noe kommentar utover dette.
Figur3 Dagens situasjon fra planbeskrivelsen
Figur4 Eksisterende bygg (fra planbeskrivelsen)
Figur5 Foreslått utbygging (fra planbeskrivelsen)
Byggehøyde
Maksimal byggehøyde er i KDP Puddefjorden - Damsgårdsundet satt til kote +18,5 (5 etg).
I KPA 2010 er maksimal byggehøyde (inkl. takoppbygg) 16 meter.
Den bratte og ubebygde skråningen ned mot O.J. Brochs gate foreslås regulert til bebyggelse
og anlegg, hvilket gjør det mulig å bygge et tilbygg til eksisterende bebyggelse.
Maksimal byggehøyde var ved offentlig ettersyn satt til kote +25,5. Forslagsstiller har tatt
innvendingene mot foreslått maksimal byggehøyde på tilbygget til følge og foreslår å redusere
det til maksimalt kote +22,25.
Tilbygget trapper seg oppover fra nabobygget Thormøhlens gate 9 og har sitt høyeste punkt
mot Puddefjordsbroen. Tatt i betrakting tomtens beskaffenhet vurderes de varierte
byggehøydene samt en utvidelse av byggets sokkel nedover mot O.J. Brochs gate å utgjøre
gode grep med hensyn til tomtens muligheter for utvidelse. Tilbygget vil være lavere enn
eksisterende bygg, noe som fremhever kvalitetene ved opprinnelig bygg. I tillegg vil de nå
foreslåtte høyder sikre mer lys og luft til nabobebyggelsen i Thormøhlens gate 9.
Side 3 av 8
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318846/61
Trafikkløsning
Sankt Johanneshjemmet har i dag hoved
adkomst fra Thormøhlens gate. Det
legges i planforslaget opp til en ny
kjøreadkomst fra O.J. Brochs gate.
Forslagstiller påpeker at et slikt grep vil
føre til en reduksjon av tungtrafikk i
Thormøhlens gate. Kjøreadkomsten er
lagt til underetasjen og skal dekke
varelevering, parkering og renovasjon.
Det har vært avholdt flere møter mellom
plankonsulent og Statens vegvesen i
forbindelse med at manglende areal på
bakkeplan medfører at avkjørselen ikke
tilfredsstiller alle retningslinjene i
Figur 6 Illustrasjon kjøreadkomst for varelevering
håndbok N100 Veg- og gateutforming.
Det følger av uttalelsen til offentlig
ettersyn datert 13.10.14 at Statens vegvesen har akseptert foreslått avkjørsel mot O.J. Brochs
gate selv om ikke alle tekniske krav i henhold til håndbok N100 er fullt ut oppfylt.
Fagetaten anbefaler at det i fasen frem mot søknad om rammetillatelse og innenfor rammene
av planforslaget arbeides videre med å sikre en best mulig løsning for varemottaket. Rygging
på arealer som skal benyttes av gående, bør unngås.
Parkering
Det legges opp til etablering av 14 parkeringsplasser i tilbyggets underetasje i samsvar med
parkeringsbestemmelsene i kommuneplanens arealdel. En av plassene blir reservert kjøretøy
for bevegelseshemmede, og det tas sikte på å etablere ladepunkt for elbil. Det skal etableres
egnet plassering for sykkelparkering i kjeller. Sankt Johanneshjemmet har i tillegg avtale om
bruksrett av 5 parkeringsplasser i Thormøhlens gate 9. Det er videre avgiftsbelagte
parkeringsplasser i Thormøhlens gate samt i nærliggende områder. Forslagsstiller anser
dagens parkeringsdekning for ansatte og pårørende som tilfredsstillende.
Det bør vurderes om andelen parkeringsplasser tilpasset bevegelseshemmede bør økes. Ut
over det har fagetaten ingen spesielle kommentarer til parkeringsdekningen.
Luftkvalitet
Planområdet ligger i hensynsone - faresone H-390-11/ gul sone luftkvalitet, jf. KPA 2010.
Relatert til at det er eldre som skal bo innenfor planområdet uttrykker Etat for helsetjenester i
sin uttalelse til offentlig ettersyn datert 11.11.14 bekymring for luftkvaliteten i og utenfor
aldershjemmet. Dette fordi de eldre kan ha ulike diagnoser som kroniske hjerte- og
lungesykdommer, diabetes og nedsatt immunforsvar, som gjør dem ekstra sårbare for dårlig
luftkvalitet. Etaten krever at faktisk luftkvalitet på uteområdet og eventuelle tiltak som kan
sikre god luftkvalitet innendørs utredes, og kan på et generelt grunnlag ikke anbefale en
utvidelse av aldershjemmet.
Det er i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget ikke foretatt målinger av luftkvaliteten i
området. Forslagsstiller argumenterer med at det skal opparbeides felles uteoppholdsareal
med beplanting på takterrasser og at det i tillegg skal installeres balansert ventilasjon for hele
tiltaket. Forslagsstiller argumenterer også med at det bygges nye boliger i sentrum og langs
Damsgårdsundet, og alle nye boliger vil ligge i luftforurensingssonen.
Side 4 av 8
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318846/61
Bortsett fra å passe på at kanalene for ventilasjonsanleggets utblåsningsluft ikke plasseres slik
at de kommer i konflikt med uteoppholdsarealene, er det vanskelig å gjøre noe med kvaliteten
på uteluften. Selv om fagetaten har forståelse for Etat for helsetjenester sitt synspunkt, finner
fagetaten det vanskelig ikke å anbefale planforslaget. Det bor i utgangspunktet mange eldre
og omsorgs- og pleietrengende i sentrum. Mange av disse ønsker fortsatt å kunne bo i sentrum
selv om de må flytte fra egen bolig, og det til tross for at lokaliseringen ikke er optimal i
forhold til deres helsetilstand. Fagetaten slutter seg derimot til Etat for helsetjenester sine
kommentarer i forhold til luftkvaliteten innendørs. Forslagsstiller har imøtekommet disse ved
å legge opp til balansert ventilasjon. For å sikre tilfredsstillende kvalitet på inneluften er det
også medtatt i planbestemmelsene en bestemmelse som sikrer at det før tillatelse til tiltak kan
gis, skal foreligge en tiltaksplan for sikring av et godt inneklima jf. Folkehelseinstituttets
rapport "Anbefalte faglige normer for inneklima" (Rapport 2015:1).
Støy
Deler av planområdet mot O.J. Brochs gate ligger i rød sone for vegtrafikkstøy. I henhold til
støyrapporten utarbeidet av Sweco Norge AS (vedlegg K) er vestfasaden utsatt for støynivå
fra veitrafikk opp mot Lden = 70 dB. Bakenforliggende områder ligger i gul sone. Mindre
deler blir også påvirket av støy fra Puddefjordsbroen. I følge KPA 2010 skal det ikke tillates
oppført ny støyfølsom bebyggelse, herunder sykehus/ pleieinstitusjoner, i områder som faller
innenfor rød støysone (over Lden = 65 dB). Det er imidlertid åpnet opp for at det i lokalsentra
kan vurderes å øke disse grenseverdiene til Lden = 70 dB og i øvrig sentrumsformål til Lden =
73 dB for støy fra vei. Nødvendige forutsetninger for dette er at det dokumenteres god kvalitet
på fasadetiltak, inneklima og stille side (støysituasjon, luftkvalitet og lysforhold), og at
nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og fastsettes gjennom
reguleringsplan. Av støyrapporten fremgår at effektiv støyskjerming av hele fasaden mot O.J.
Brochs gate slik at den får støynivå utenfor rød sone, er urealistisk.
Det følger av punkt 13 i bestemmelsene til KPA 2010 at boenheter skal være gjennomgående
og ha tilgang til en stille side med støynivå under Lden =55dB. Det er først og fremst en vanlig
boligsituasjon man tenker på her. Det stilles i tekniske forskrifter (TEK) ikke krav til støynivå
utenfor beboerrom i pleieinstitusjoner.
Støyutreder foreslår derfor Lden = 73 db ved fasader. Det forutsettes balansert ventilasjon.
Soverom på stille side ansees ikke som nødvendig, men det er viktig at kvaliteter med hensyn
til støy, lys, luft og temperatur blir ivaretatt. Kvalitet på fasade og vinduer må dokumenteres
slik at grenseverdier for innendørs støynivåer i NS8175 tilfredsstilles, jf. forslag til
planbestemmelse §§ 2.1.4 og 5.2.5. Når det gjelder utearealer vil støyskjermende
glassrekkverk som skissert i rapporten, sørge for tilfredsstillende støynivå Lden = 55dB eller
lavere som er kravet for å kunne godkjennes som uteoppholdsareal.
Vurdert mot aktuelle støykrav og grenseverdier konkluderer utreder at støyforholdene kan bli
tilfredsstillende. Basert på de føringer som følger av rammetillatelsen av 27.02.12, har ikke
fagetaten grunnlag for å imøtegå utreders vurderinger.
Konsekvenser for naboer
For å imøtekomme noen av merknadene fra nærmeste nabo Sameiet Thormøhlens gate 9 er
maksimal byggehøyde senket med 1 etasje fra BH= kote +25,5 til BH= kote +22,25. Laveste
punkt blir ved Thormøhlens gate 9, og tilbygget trappes oppover slik at avstanden til det
høyeste punktet blir størst mulig. Tilbygget trekkes også inn ca. 5meter fra øst. Som en
konsekvens av dette reduseres maksimal %-BRA fra 460 % - til 430 %.
Side 5 av 8
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318846/61
Den planlagte sansehagen på den laveste terrassen skal møbleres slik at den kan virke som en
buffer mellom planlagt utbygging og eksisterende bebyggelse i Thormøhlens gate 9.
Når det gjelder solforhold, har forslagsstiller utarbeidet en sol- og skyggeanalyse. Denne viser
konsekvensene for naboer før og etter tiltaket med inkludert skygge fra broen (vedlegg M,N).
Etter forslagsstillers vurdering vil ikke planforslaget føre til en vesentlig forringelse av
solforholdene da den høyeste delen vil ligge mot nord. Solanalysen viser at de nederste og
innerste leilighetene vil få litt dårligere solforhold fra klokken 1930. Fra klokken 21 vil de
andre leiligheter også få litt dårligere solforhold.
Det er liten tvil om at enkelte av beboerne i Thormøhlens gate 9 blir berørt av tiltakene som
følger av planforslaget, men i en trang bysituasjon har det vist seg vanskelig å tilfredsstille
kravene til en rasjonell drift av alders- og sykehjemmet og samtidig ivareta alle naboenes
ønsker. Antikvariske verdier, hensyn til naboer samt kravet fra Statens vegvesen om å beholde
minst10 m avstand til Puddefjordsbroen gjør at det er vanskelig å lokalisere og utforme et
tilbygg som tar hensyn til alle utfordringer.
Kulturminne
Planområdet er berørt av hensynssone H570_234 «Bevaring kulturmiljø» med følgende
retningslinje: Historisk senter: Sentrum: Kulturminneverdiene i området er betydelige, og må
vurderes spesielt i søknader om tiltak. Jf. retningslinje 27.3.5 i KPA 2010.
Reduksjonen i maksimal byggehøyde etter offentlig ettersyn fra BH= kote +25,5 til BH= kote
+22,25 innebærer at eksisterende bygg blir bedre ivaretatt, og det blir lesbart selv fra
baksiden. Endringen får sin tilslutning både fra Byantikvaren og fagetaten.
Det legges ikke opp til å endre fasaden mot Thormøhlens gate med unntak av gjeninnføring
av mindre detaljer og oppgradering av fasaden. Byantikvaren ba ved offentlig ettersyn om at
også fasaden mot nordvest ivaretas. Forslagsstiller ønsker ikke dette, men vil lage en spalte
mellom byggene, noe Byantikvaren finner lite ønskelig. Dersom luftekanalene oppe under
taket på den nordvestre fasaden bevares og forblir synlig, så er det bra. Byantikvaren ønsker
likevel å opprettholde merknaden fra offentlig ettersyn om at nybygget bør trekkes noe
tilbake mot gaten slik at det eksisterende bygget blir mer lesbart.
Etter fagetatens vurdering blir kulturminneinteressene knyttet til eksisterende bebyggelse
bedre ivaretatt når tilbyggets maksimale byggehøyde nå er redusert. Fagetaten slutter seg
også til Byantikvarens vurdering om at det er viktig å sikre at kvalitetene ved den
eksisterende bebyggelsen blir mest mulig lesbar også i fremtiden. Fagetaten er imidlertid ikke
overbevist om at dette best gjøres ved også å trekke tilbygget noe tilbake fra gaten. Dette
fordi et slikt grep vil svekke eksisterende gatelinje. En markering av overgangen mellom
gammelt og nytt kan skje på mange måter; som for eksempel gjennom ulik fargebruk, ulike
materialer, spalte og tilbaketrekking av fasadeliv. Etter fagetatens vurdering kan begge de
foreslåtte grepene forsvares, men etter en samlet vurdering slutter fagetaten seg til valget om
å skille gammelt fra nytt ved hjelp av en spalte.
Det er sikret i forslaget til planbestemmelser at Byantikvaren skal uttale seg til søknaden til
rammetillatelse før det gis tillatelse til tiltak.
Energi
Eiendommen er berørt av konsesjonsområdet for fjernvarme i Bergen. Forslagsstiller har
innhentet tillatelse for tilknytning til fjernvarmenettet, jf. vedlegg (O). Tilknytning er sikret
gjennom forslaget til planbestemmelser.
Side 6 av 8
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318846/61
Naturmangfold og vegetasjon
Forslagstiller opplyser at planområdet hovedsakelig består av krattvegetasjon med liten verdi,
og at tomten er ikke et naturlig habitat for dyreliv av den karakter naturmangfoldloven er
ment å ivareta. Fagetaten har ingen merknad utover dette.
Barn og unges interesser
Planområdet er ikke brukt av barn og unge i dag. Barn og unges interesser berøres verken av
planforslaget eller tiltaket som følger av det, da er det ikke lekeplasser eller egnete
oppholdsareal for disse brukergruppene innenfor planområdet.
Planforslaget medfører heller spesielle konsekvenser for barnehage- eller skolekapasiteten i
Bergenhus bydel.
Universell utforming
Det følger av foreslått tiltaks karakter at kravene til universell utforming vil bli lagt til grunn
for både planlegging, prosjektering og eventuell fremtidig realisering. I samsvar med de
signaler Fylkesmannen i Hordaland ga på plankonferansen høsten 2103, er det ikke medtatt
bestemmelser som sikrer ivaretakelse av universell utforming/tilgjengelighet for alle, da dette
ivaretas gjennom TEK10 og byggesaksbehandlingen.
Konklusjon
Fagetaten slutter seg til hovedformålet offentlig eller privat tjenesteyting og det planfaglige
grepet i planforslaget.
Det bør imidlertid i fasen frem mot søknad om rammetillatelse arbeides videre med å sikre en
best mulig løsning for varemottaket. Rygging på arealer som skal benyttes av gående, bør
unngås.
Anbefalt forslag fra fagetaten:
I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, jf. samme lovs § 12-11, vedtas følgende
forslag til detaljregulering:
1. Bergenhus, gnr.164, bnr.336 Thormøhlens gate, Reguleringsplan, Arealplan-ID
63550000, vist på plankart sist datert 27.4.2015.
2. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert 27.4.2015.
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
Petter Wiberg
byggesakssjef
Ulf Sæterdal
seksjonsleder
Side 7 av 8
Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201318846/61
Vedlegg:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.
L.
M.
N.
O.
P.
Plankart datert 27.4.2015, dok nr.65 fil nr.5.
Reguleringsbestemmelser, datert 27.4.2015, dok nr.66 fil nr.2.
Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 27.4.2015, dok nr.65 fil nr.3.
Merknadskommentarer og oppsummering /planoppstart, datert 12.3.2015, dok nr.65 fil nr.2.
Illustrasjonsplan, datert 10.6.2014, sist revidert 27.4.2015, dok nr.65 fil nr.8.
Snitt datert 5.2.2015, dok nr.55 fil nr.5 side 5,6,7.
Stedsanalyse datert 3.7.2014, dok nr.19 fil nr.20.
Kulturminnedokumentasjon datert 18.11.2013, dok nr.19 fil nr.8.
Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan Puddefjorden 2003, dok nr.19 fil nr.9.
VA rammeplan datert 11.6.2014, dok nr.63 fil nr. 2,3,4,5.
Støy rapport datert 11.6.2014, dok nr.19 fil nr.21.
Trafikk analyse datert 3.7.2014, dok nr.19 fil nr.6.
Sol skygge studie datert 5.2.2015, dok nr.55 fil nr.5 side1,2.
Sol skygge studie datert 23.4.2015, dok nr.64 fil nr.2,4.
Miljøtekniske undersøkelse for forurenset grunn datert 18.12.2013, dok nr.19 fil nr.12.
Uttalelse tilknytting til fjernvarme datert 1.7.2014, dok nr.21 fil nr.7.
Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201318846
Side 8 av 8