1. No category

BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer
Fagnotat
REGULERINGSFORSLAG TIL
OFFENTLIG ETTERSYN
Saksnr.:
Emnekode:
Saksbeh.:
Dato:
201421730/27
ESARK–5120
MAYH
15.9.2015
Årstad, Gnr. 159, Bnr. 419 mfl., Leaparken, barnehage, Arealplan-ID 64260000
Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn
Kort om planforslaget
Asplan Viak fremmer på vegne av Bergen kommune v/ etat for utbygging planforslag for et
område i Årstad bydel. Planområdet utgjør i hovedsak Leaparken, et offentlig parkområde
lokalisert mellom Mindemyren og Finnbergåsen med etablert bygningsmasse.
Figur 1- Foto over område for reguleringsplan
Figur 2- Utsnitt av gjeldende kommuneplan fra planbeskrivelse
Planområdet foreslås regulert til barnehage og offentlig park med tilhørende infrastruktur.
Barnehagen skal lokaliseres i deler av eksisterende bygningsmasse (hovedhus og
«gymbygget») på eiendommen. Et mindre skur foreslås revet. Øvrig bygningsmasse i
planområdet vil ikke berøres direkte av planforslaget.
Hovedhuset Villa Solhaug har vært brukt til ulike former for undervisning siden 1922. Siste
leietaker som drev skole i bygningen, var da Vinci Bergen Montesorri skole som flyttet ut i
2013.
Barnehageformål planlegges innenfor rammene av "Bybarnehagestandard for Bergen
kommune" vedtatt av Bergen bystyre 28.05.2015, sak 119/15. Den nye
bybarnehagestandarden er et virkemiddel for å få etablert tilstrekkelig antall barnehageplasser
i sentrumsnære bydeler (Bergenhus og Årstad) med særlige utfordringer i forhold til uteareal
og parkering.
Planområdet er totalt på ca. 36,94 daa. Av dette er 3,10 daa foreslått regulert til barnehage
(offentlig). Maksimalt bruksareal (BRA) for arealet avsatt til barnehage er satt til % BRA =
40 %. I tråd med vedtaket om Bybarnehagestandard er det ikke avsatt areal for parkering i
tilknytning til barnehagen, hverken for hente- og bringetjeneste eller for ansatte.
Side 1 av 6
Planområdet er avgrenset i nord av boligbebyggelse langs Søren Jaabæks vei, i øst av
boligbebyggelse langs Finnbergåsen. Mot vest ligger næringsområde på Mindemyren, og sør
for planområdet ligger boligbebyggelse i Svaneviksveien/Hjelms vei.
For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget
samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers
planbeskrivelse, vedlegg C.
Fagetatens kommentarer
Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte
planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet barnehage/ offentlig park og
hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest
sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende
løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse
(vedlegg C).
Utnyttelsesgrad og byggehøyde
Det er i planforslaget satt av maksimal utnyttelsesgrad på % BRA=40 % til formål offentlig
barnehage. For å etablere tilfredsstillende lokaler for barnehage er det behov for en mindre
utvidelse av eksisterende bygningsmasse. Utvidelsen etableres i tilknytning til hovedbygget
på eiendommen og det tidligere gymnastikkbygget. Bygningsmassen foreslås økt med ca. 280
m2, fra ca. 960 m2 til ca. 1240 m2. Eksisterende bygningsmasse lokalisert innenfor arealet
avsatt til barnehageformål, har en utnyttingsgrad på ca. 31 % BRA.
Eksisterende hovedbygning i planområdet (Villa Solhaug) har klare arkitektoniske kvaliteter
samt antikvarisk verdi. Intensjonen i planforslaget er i størst mulig grad å hensynta/
underordne seg de eksisterende kvaliteter. Nødvendige bygningstekniske endringer og
tilpasninger til ny bruk vil skje innenfor de eksisterende rammer. Det er ikke foreslått
endringer i byggehøyder for Villa Storhaug, kun for tilbygget som skal rives og erstattes med
nytt tilbygg. Ut over dette er foreslått maksimal byggehøyde for hver enkelt bygningskropp
(eksisterende og ny) som følger: «Gymbygget» er foreslått hevet med 0,98 m i forhold til
dagens situasjon, dvs fra kote +58,52 til +59,50. For nybygg (vognskur/lager) er makshøyde
hevet med 1,52 m (fra kote +55,98 til +57,50).
For tilbygg til Villa Solhaug er maksimal byggehøyde satt til kote +60,15. Det er 2,25 m
høyere enn laveste punkt på skråtak over tilbygg som skal erstattes.
Figur 3- Foto av hovedbygget Solhaug villa fra kulturminnedokumentasjon
Side 2 av 6
Forslagsstiller har kommet med en redegjørelse som beskriver begrunnelsen og omfanget av
høydeendringene, se vedlegg K.
Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot de foreslåtte endringer som sådan, men vil
påpeke at nytt tilbygg i størst mulig grad tilpasses kvalitetene ved eksisterende bygg.
Fagetaten ønsker tilbakemeldinger angående nytt planforslag for høydeendringene gjennom
offentlig ettersyn.
Leke og uteareal
Det legges i planforslaget opp til at ca. 88 % av planområdets areal reguleres til offentlig park.
Forslagsstiller presiserer i planbeskrivelsen at det er satt av nødvendig leke- og
uteoppholdsareal i henhold til de krav som gjelder for barnehager, og at lekearealene vil være
tilgjengelig for allmennheten utenom barnehagens åpningstid.
I følge uttalelsen til planoppstart fra etat for helsetjeneste skal det planlegges inngjerdet
uteareal som minimum tilsvarer 6 ganger planlagt innendørs leke og oppholdsarealet.
Det kommer ikke tydelig frem i planforslaget hvor stort det innvendige og utvendige netto
leke- og uteoppholdsarealet er, kun at planforslaget er basert på den nye
bybarnehagestandarden for Bergen kommune. Antall barn og ansatte vil være tilpasset
byggenes og uteområdets kapasitet innenfor rammene av nylig vedtatt bybarnehagestandard.
Standarden er vedtatt som et virkemiddel for å få opprettet nødvendige barnehageplasser i
Bergenhus og Årstad byområder. I disse bydelene er det særlige utfordringer i forhold til
uteareal og parkering. Byrådet anbefaler i nevnte sak å sette veiledende norm for uteareal til
24 m2 per barn for alle aldersgrupper i de kommunale barnehager i Bergen kommune. I saken
til bystyret foreslås det at størrelsen på utearealet i barnehager etter bybarnehagestandard
normalt ikke skal gå under 40 % av den nye normen på 24 m² per barn. I dette tilfellet kan
foreslått barnehage i stor grad benytte Leaparken som et utfyllende uteoppholdsareal.
I og med at Leaparken ligger i Årstad bydel har ikke fagetaten noen spesielle innvendinger
mot at den nye bybarnehagestandarden legges til grunn for å fastsette uteoppholdsarealet i
tillegg til bruk av parken som utfyllende uteoppholdsareal.
Trafikkløsninger
For å sikre at dagens adkomstforhold for myke trafikanter er tilfredsstillende, legges det i
planforslaget til rette for etablering av 2,5 m bredt fortau langs Jacob Aalls vei fra
Finnbergåsen og frem til Leaparken. I enden av Jacob Aalls vei reguleres det snuhammer. Ut
over dette er det ikke endringer av trafikkarealet. Eksisterende atkomst til private eiendommer
endres ikke. Etablering av fortau og snuhammer medfører at ca. 165 m² av parken
omreguleres til samferdselsanlegg. Fagetatens slutter seg til de foreslåtte tiltakene.
Parkering
Forslagsstiller legger opp til at bringe- og henteaktivitet til barnehagen skal skje ved bruk av
kollektiv transport eller ved gang/sykkeltransport fra nærområdet.
Det legges i planforslaget opp til å etablere én ny parkeringsplass for bevegelseshemmede
lokalisert ved barnehagens inngangsparti. Ut over dette etableres det ingen nye permanente
parkeringsplasser for ansatte eller aktiviteter knyttet til barnehagens funksjon. I tillegg skal
det avsettes areal til 15 sykkelparkeringsplasser.
Planområdet ligger ca. 350 m fra nærmeste bybanestopp og busstopp i Fjøsangerveien.
Fagetaten viser også til nylig vedtatt samfunnsdel til kommuneplanen. Byrådets visjon for
fremtiden er en aktiv og attraktiv by ved å utvikle en mer kompakt og velfungerende by. Dette
kan realiseres gjennom prioriterering av utbygging og etablering av tjenestetilbud som gjør
det lettere for folk å gå i hverdagen. Etablering av barnehage uten parkeringsplasser kan være
et slikt virkemiddel for at nærmiljøbrukere blir mer aktive.
Side 3 av 6
Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot de foreslåtte løsninger da planforslaget
baserer seg på vedtatt bybarnehagestandard.
Fagetaten anbefaler at det gjennom forslaget til planbestemmelser sikres en tilfredsstillende
belysning på utearealene, herunder adkomst og parkeringsplass, og at varelevering skjer
utenom barnehagetid.
Støy
I henhold til foreliggende støyrapport utarbeidet av Asplan Viak ligger del av utomhusarealene i gul støysone hva gjelder støy fra trafikken i Fjøsangerveien.
Utomhusarealet vest og nordvest for barnehagen vil ha støynivå over grenseverdi for gul
støysone. For å skjerme hele uteoppholdsarealet bør det etableres en støyskjerm med høyde
1,7 meter over terreng langs avgrensningen av uteoppholdsarealet mot vest og mellom gymsal
og hovedbygning. Det er sikret i forslag til planbestemmelser at forslaget til støyskjerming
skal sendes Byantikvaren og Grønn etat til uttale i forbindelse med søknad om
rammetillatelsen for å sikre en god arkitektonisk utforming/ plassering. Fagetaten slutter seg
til Asplan Viak sin vurdering.
Luftkvalitet
Planområdet ligger i hensynsone - faresone H-390-11/ gul sone luftkvalitet, jf. KPA 2010.
Forslagsstiller presiserer at forurensningskildene som påvirker luftkvaliteten i Leaparken,
antas i all hovedsak å være knyttet til inversjonsproblematikken i Bergensdalen samt utslipp
fra veitrafikk og ulik aktivitet knyttet til bolig- og næringsområdet vest for Leaparken.
Videre peker forslagsstiller på at det er vanskelig å gjøre tiltak lokalt innenfor planområdet
som kan påvirke luftkvaliteten. Innomhus vil luftkvaliteten ivaretas i henhold til gjeldende
byggetekniske forskrifter. For å sikre tilfredsstillende kvalitet på inneluften anbefaler
fagetaten at det i forslag til bestemmelser medtas en bestemmelse som sier at før det gis
tillatelse til tiltak, skal det foreligge en tiltaksplan for sikring av et godt inneklima jf.
Folkehelseinstituttets rapport "Anbefalte faglige normer for inneklima" (Rapport 2015:1).
Fagetaten har ingen kommentarer ut over dette.
Barns og unges interesser
Planområdet er i bruk av barna i nærområdet. Nærværende forslag til detaljregulering vil
videreføre den aktivitet som har vært i tilknytning til bygningsmassens bruk som skole.
Barnehagens uteområde vil være tilgjengelig for allmennheten utover barnehagens åpningstid.
Reguleringsplan antas ikke å påvirke dagens bruk av selve Leaparken. Fagetaten har ingen
kommentarer ut over dette.
Naturmangfold
Fagetaten er ikke kjent med at de tiltak som vil følge av nærværende planforslag, vil være i
konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta.
ROS-analyse
Forslagsstiller har utarbeidet en ROS-analyse som inneholder et oversiktlig risikobilde, og
peker på hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre at risikoen for hendelser i planområdet
blir så lav som mulig. Fagetaten har ingen kommentarer.
Side 4 av 6
Privatrettslige avtaler
Leaparken Velforening har leieavtale med Bergen kommune som sikrer bruk av eksisterende
arbeiderbolig til grendahus. Av velforeningens hjemmeside, www.http://leaparken.no/
fremgår at:
"Velforeningen disponerer eget hus; Grendahuset her i Leaparken (Solhaug park). Huset
leies av Bergen kommune, og velforeningen er ansvarlig for alt vedlikehold. Som medlem i
velforeningen kan man låne huset til forskjellige aktiviteter."
Etablert næringsvirksomhet i vertikalnivå under planområdet, deriblant Geitanger Bygg, vil
ikke påvirkes ved gjennomføring av reguleringsplanen. Dette er også søkt forankret i forslag
til bestemmelser punkt 8. Fagetaten stiller spørsmål ved at det foreslås bestemmelser om rene
økonomiske - og privatrettslige forhold og foreslår at bestemmelsen utgår til 2. gangs
behandling.
Konklusjon
Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet barnehage og hovedgrepet i
planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader slik det fremgår av utredningen
ovenfor.
Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens
fagnotat til 2.gangs behandling.
Fagetatens beslutning:
1. I medhold av plan- og bygningslovens § 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes
følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn:
Årstad, Gnr.159, Bnr. 419 mfl., Leaparken, barnehage, Reguleringsplan
 Siste revisjonsdato plankart:17.8.2015
 Siste revisjonsdato bestemmelser:15.9.2015
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
Petter Wiberg
byggesakssjef
Ulf Sæterdal
seksjonsleder
Side 5 av 6
Vedlegg:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.
L.
M.
N.
O.
P.
Q.
R.
S.
Plankart datert 17.8.2015, dok nr.28 fil nr.28.
Reguleringsbestemmelser, datert 15.9.2015, dok nr.32 fil nr.2.
Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 14.9.2014, dok nr.31 fil nr.2.
Merknadskommentarer og oppsummering /planoppstart, datert/revidert 5.1.2015/11.5.2015,
dok nr.28 fil nr.13.
Merknadskart datert 17.4.2015, dok nr.28 fil nr.12.
Merknader etter varsel om utvidet plangrense datert 26.2.2015, dok nr.28 fil nr.11.
Illustrasjonsplan, datert 17.8.2015, dok nr.30 fil nr.6.
Fotomontasje, dok nr.28 fil nr.24.
Snitt eksisterende datert 8.9.2015, dok nr.30 fil nr.4.
Snitt etter endring datert 9.9.2015, dok nr.30 fil nr.5.
Kommentarer til foreslåtte høyder datert 3.9.2015, dok nr.30 fil nr.7.
Kulturminnedokumentasjon datert 22.6.2015, dok nr.28 fil nr.17.
Ros analyse datert 30.1.2015, dok nr.28 fil nr.18.
VA rammeplan datert 22.6.2015, dok nr.28 fil nr.20.
Støy rapport datert 19.12.2013, dok nr.28 fil nr.9.
Trafikknotat datert 6.5.2015, dok nr.28 fil nr.8.
Sol skygge studie datert 13.5.2015, dok nr.28 fil nr.29.
Vegprofiler datert 1.6.2015, dok nr.28 fil nr.6.
Vegprofiler datert 1.6.2015, dok nr.28 fil nr.7.
Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ , snr 201421730
Kopi:
Asplan Viak AS, Postboks 2304 Solheimsviken, 5824 Bergen
Etat for utbygging, Postboks 7700, 5020 Bergen
Side 6 av 6