1. No category

BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer
Fagnotat
REGULERINGSFORSLAG TIL
OFFENTLIG ETTERSYN
Saksnr.:
Emnekode:
Saksbeh.:
Dato:
201426576/11
ESARK–5120
TEVI
17.09.2015
Ytrebygda, Nordås, gnr 121, bnr 23 og 359 m.fl.
Forslag til detaljregulering for Solbø og Høghaugen boligområde
Arealplan-ID 64250000
Vedtak om offentlig ettersyn
Kort om planforslaget
Arcoconsult AS fremmer på vegne av JC Utvikling AS planforslag for et område på 5,89
dekar ved Nordåstræet 89, i luftlinje ca. 400 m nord-nordvest for Kilden senter. Formålet er å
bygge 4 tomannsboliger og 1 enebolig. Eksisterende enebolig, garasje og løe forutsettes revet
for å gi plass til den nye bebyggelsen.
Side 1 av 10
Omtrentlig plassering av planområdet
Utnyttingsgraden er foreslått til %-BRA = 40 % ved eneboligen, 50 % ved en av
tomannsboligene og 60 % ved de 3 andre tomannsboligene. Samlet sett for planområdet
tilsvarer utnyttingsgraden en flateregulering på omtrent %-BRA = 61 %. De 5 delområdene
avsatt til boliger, varierer i størrelse fra 710 – 960 m². Planforslaget åpner totalt for 2070 m²
BRA boligareal. Byggene foreslås oppført med flate tak, i funksjonalistisk stil.
Forslaget inneholder en lekeplass på 450 m², sentralt plassert mellom boligene i feltet.
Planeringsnivået på lekeplassen vil variere fra kote 31,2 – 31,6 m.o.h. Husene vil ligge
omtrent på samme nivå. Eneboligen foreslås med 2 etasjer, mens tomannsboligene vil ha tre
etasjer, der øverste etasje er en liten loftsstue på 23 m². Maksimale byggehøyder er foreslått
som kotehøyder, varierende fra 36,8 – 38,5 m.o.h. I tillegg er det tatt inn en begrensning på 9
meter maksimal mønehøyde over ferdig planert terreng. Nedenfor den østlige delen av
planområdet er det en 5-10 meter høy bergskrent. Der må terrenget sannsynligvis sikres av
hensyn til eksisterende hus nedenfor.
Opprinnelig atkomst direkte fra sør erstattes av ny fra atkomst fra vestsiden av planområdet,
nær eksisterende løe. Videre kobles atkomsten via kommunal veg Nordåstræet sørover til
fylkesveg 180 Nordåsvegen. Den kommunale vegen er uten fortau de første 60 meterne fra
planområdet, og planforslaget endrer ikke dette. Gangavstand til Kilden senter er ca. 900
meter. Det foreslås overflateparkering på tomtene, med 2 plasser for hver av boenhetene i
tomannsboligene og 3 plasser for eneboligen, altså totalt 19 parkeringsplasser. Forslagsstiller
ønsker å bruke 30 m² av regulert friområde i vest til areal for post, renovasjon og
transformatorstasjon. I tillegg ønsker forslagsstiller å omregulere 165 m² av det regulerte
friområdet til grønnstruktur. For utfyllende opplysninger om planforslaget, viser fagetaten til
forslagsstillers planbeskrivelse og øvrige vedlegg.
Side 2 av 10
Innkomne merknader og uttalelser ved planoppstart
Oppstart av planarbeidet ble kunngjort 05.02.2015. Forslagsstiller mottok 11 uttalelser fra
høringsinstanser innen fristens utløp. Det kom ikke inn private merknader. Uttalelsene fra
høringsinstansene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjemaet
(vedlegg D). I hovedtrekk peker høringsinstansene på følgende:
• Grønn etat forutsetter at areal regulert til friområde videreføres med dette formålet i den nye
planen.
• Trafikketaten krever at eksisterende avkjørsel stenges og utgår fra planforslaget.
• BIR ønsker tilfredsstillende rekkefølgekrav knyttet til utarbeidelse av renovasjonsteknisk
avfallsplan, og at valgt avfallsløsning blir ferdigstilt før det kan gis ferdigattest.
• Byantikvaren ber om kulturminnedokumentasjon.
• Statens vegvesen vurderer området Nordås som egnet til fortetting gjennom reguleringsplan.
Fagetatens kommentarer
Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte
planmaterialet som tilfredsstillende for offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i
utgangspunktet til hovedformålet boliger og fortetting, slik planforslaget legger opp til.
Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest aktuelle problemstillinger, samt tema
som rutinemessig skal kommenteres. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som
tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse temaene
viser fagetaten til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C).
Hovedformål
Planområdet ligger i gangavstand til Kilden senter, ca. 300 meter utenfor avgrensningen av
senterområde S19 i kommuneplanen. Nærheten gjør at fagetaten i utgangspunktet er positiv til
en moderat fortetting.
Utnyttingsgrad og byggehøyder
Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at boenhetene samlet sett er på 1860 m² BRA.
Etter fagetatens beregning åpner planforslaget for inntil 2070 m² BRA.
Gjeldende reguleringsplan trådte i kraft i 1980. Dermed er den gammel nok til at den
overstyres av kommuneplanens arealdel når det blant annet gjelder utnyttingsgraden. Området
er for det meste avsatt til ordinært byggeområde i kommuneplanen, og utnyttingsgraden er da
i utgangspunktet begrenset til %-BRA = 60 %. Forslagsstiller opplyser innledningsvis i
planbeskrivelsen (s. 4) at foreslått utnyttingsgrad er på %-BRA = 35,26 %. Avslutningsvis i
planbeskrivelsen (s.17) nyanserer plankonsulenten dette. Fagetatens vurdering er at man ved å
regne ut hva utnyttingsgraden ville blitt ved en tenkt flateregulering av planområdet, får et
bedre inntrykk av omfanget av utbyggingen. Basert på tallene oppgitt i plankart og
planbeskrivelse, beregner fagetaten dette til en %-BRA på ca. 61 %. Planforslaget overstiger
dermed så vidt begrensningen i kommuneplanen. Fagetaten har ikke vesentlige innvendinger
til det.
Side 3 av 10
Barn og unge, samt grønne interesser
Fagetaten slutter seg i hovedsak til forslagsstillers kommentarer om dette temaet i
planbeskrivelsen. I tillegg til friområdet i nordvest, samt badevika Breivika og båthavn og
badevik i Skjoldabukta, ligger det flere statlig sikrede friluftsområder i nærområdene (se figur
under). I kommuneplanen er disse områdene vist som grønnstruktur, og gjennom eksisterende
reguleringsplaner er de i tillegg regulert til friområder.
Også en god del av de «grønne» arealene mellom de statlig sikrede friluftsområdene er sikret
gjennom regulering til friområder, eller
unntaksvis «almennyttig formål». Disse er
igjen knyttet sammen av stier og turveger. Det
er ikke funnet klare spor etter lek eller
aktivitet fra barn og unge i selve planområdet.
I tilknytning til rekkehusene sør for
planområdet, ligger det en lekeplass.
Planforslaget legger opp til at det skal være
god kontakt mellom denne og lekeplassen
som kommer i planområdet.
Langs planområdets sørlige grense (i f_GV1),
legges det til rette for en stiforbindelse østover
ned skråningen. Illustrasjonsplanen (vedlegg I)
viser stien med trapp i det bratteste partiet. I reguleringsbestemmelsene er det også sikret at
det kan etableres trapp der. Stiforbindelsen vil blant annet fungere som snarveg til
Skoldabukta og til den regulerte turvegen og stiene i kommunens grøntområde vest for
Nordås selegrend borettslag. Før 2. gangs behandling bør det gjennom rekkefølgekrav sikres
at stiforbindelsen faktisk blir etablert.
Bildet til høyre viser vegen som passerer
vest i planområdet. Arealet på venstre
side i bildet er regulert til friområde,
med underformål park/turveg. Dette
arealet er også avsatt til friområde i
kommuneplanen. Der ønsker
forslagsstiller å regulere inn 30 m² med
areal for renovasjon, post og
transformatorkiosk for den nye
Side 4 av 10
Gjeldende plan 5060000 til venstre og planforslaget til høyre
bebyggelsen. I tillegg foreslås 165 m² av knausen og skråningen i friområdet omregulert til
grønnstruktur med underformål vegetasjonsskjerm. I foreslåtte reguleringsbestemmelser
åpnes det der for rassikringstiltak og etabling av støttemurer.
I sin forhåndsuttalelse, forutsetter Grønn etat at areal regulert til friområde videreføres med
dette formålet i den nye planen.
Det er en rekke stiforbindelser i friområdene nær planområdet. Fagetaten vurderer det som
viktig å ta vare på og videreutvikle nettverket av stier og turveger. De bør gjøres godt synlige
der de munner ut i bebygde strøk. Tiltakene forslagsstiller foreslår kan bidra til å innsnevre en
av innfallsportene til friområdet vest for planområdet. I utgangspunktet anbefaler fagetaten
derfor at arealet bevares som urørt terreng. I motsatt fall vil det kunne skape presedens for en
videre innsnevring av friområdene. Det vil også virke uheldig i forhold til de som allerede har
fått avslag på delesøknader i dette friområdet. Det er en klar fordel om de aktuelle tiltakene
plasseres innenfor de delene av planområdet som er avsatt til byggeområde i kommuneplanen.
Fagetaten avventer innspillene ved offentlig ettersyn før endelig konklusjon på dette punktet.
Universell utforming, lekeareal og felles uteoppholdsareal
Gjeldende reguleringsplan er fra 1980 og suppleres/overstyres av kommuneplanens
bestemmelser. I planbeskrivelsen opplyser forslagsstiller at alle boligene er planlagt i henhold
til krav om tilgjengelighet med trinnfri atkomst og alle hovedfunksjoner på inngangsplanet.
Det er satt av 450 m² felles uteoppholdsareal sentralt mellom de planlagte husene. Det
framgår av planbeskrivelsen at deler av dette arealet vil være tilgjengelig for rullestolbrukere.
Fageataten påpeker at det i henhold til kommuneplanen skal være universell utforming på
minst halvparten av felles uteoppholdsareal (225 m² i dette tilfellet). Siden det er over 8
boenheter skal 100 m² av det universelt utformede lekearealet forbeholdes småbarn, jf.
kommuneplanen. Området har gode solforhold, jf. soldiagrammene (vedlegg G).
Side 5 av 10
Det ser ut til at forslagsstiller har mulighet til å kunne oppfylle både mengde- og
kvalitetskravene i kommuneplanen. Fagetaten vurderer dermed det aktuelle området som
egnet til kunne oppnå god universell utforming av boliger og uteoppholdsareal.
Parkering
Det legges som nevnt opp til overflateparkering på tomtene. I planbeskrivelsen baserer
forslagsstiller seg på at planforslaget åpner for 1860 m² BRA boligareal. Etter fagetatens
vurdering åpner planforslaget for 2070 m² BRA boligareal, noe som etter kommuneplanen
tilsier krav om 29 plasser. I planforslaget er det 19 parkeringsplasser. Fagetaten ser at det i
planforslaget ikke ligger til rette en parkeringsdekning i tråd med kommuneplanen, uten at det
går på bekostning av kvaliteten på uteoppholdsarealene. Parkeringskjeller, eksempelvis under
lekearealet, kunne vært et alternativ om man ville ha flere parkeringsplasser enn det som
foreslås nå.
Trafikkløsninger
På illustrasjonen under har forslagsstiller stiplet inn dagens kanskje mest naturlige atkomst til
eiendommen. Heltrukket linje er forslag til ny atkomst.
Historiske foto viser at hovedatkomsten gikk rett foran det som i dag er hagearealet til
rekkehusene Nordåstræet 73-79.
1951 til venstre. Til høyre: Utsnitt fra fotoillustrasjonen med markering av opprinnelig atkomst opp fra sjøen.
Side 6 av 10
1961
På grunn av krav fra Trafikketaten, ser forslagsstiller det nå som nødvendig å stenge
muligheten for innkjøring til eiendommen, med bom plassert som vist på illustrasjonen
nedenfor. Ved foreslått utbygging vil opprinnelig atkomst ende i en mur. De nye boligene vil
således være avhengig den nye atkomsten. Foreslått stenging med bom i krysset mot den
kommunale vegen, kan således virke noe overflødig.
Rassikring
Det er gjennomført ROS-analyse, jf. vedlegg E.
Nedenfor skrenten langs den østlige delen av planområdet, regner fagetaten med at det kan
være nødvendig å gjennomføre sikringstiltak for å trygge eiendommen gnr 121, bnr 326.
Foreslåtte bestemmelser §§ 6.1.1 og 6.1.2 ser ut til å ivareta dette.
Side 7 av 10
Eiendommen som må sikres mot ras som følge av planlagt utbygging ovenfor
Naturmangfold
Fagetaten slutter seg hovedsakelig til forslagsstillers kommentarer om dette temaet. Nordre
del av planområdet har vært skogkledd siden 50-tallet. Søndre del, som har vært hage og
dyrka mark, er nå tilgrodd med ulike typer løvtre. I de detaljerte arealressurskartene (AR5) fra
Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) er nordlig og østlig del av planområdet vist som
løvskog med svært høy bonitet. I Miljødirektoratets kartbase er det ikke registrert
verneområder, inngrepsfri natur eller kulturlandskap innenfor planområdet.
Deler av planområdet fortsatt i bruk til dyrka mark i 1992.
Det er ikke registrert kritisk eller sterkt truede rødlistearter i eller nær planområdet. Søk i
Artsdatabanken viser at det i skjoldabukta, 300 – 400 meter fra planområdet, er registrert en
del fuglearter som er i kategoriene sårbar (VU) eller nær truet (NT). Blant de nær truede er
eksempelvis følgende arter observert: fiskemåke, strandsnipe, stær, tårnseiler, hønsehauk og
storspove. Av disse er kun fiskemåke nevnt i planbeskrivelsen. Planbeskrivelsen bør
oppdateres på dette punktet før 2. gangs behandling.
Side 8 av 10
Annet
Illustrasjonsplanen må oppdateres med plannavnet i stedet for bare «Nordåstræet», slik det
står nå.
Konklusjon
Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boliger og moderat fortetting i dette
området. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette at
omregulering av eksisterende friområde bør unngås.
Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens
fagnotat til 2.gangs behandling.
Side 9 av 10
Fagetatens beslutning:
1. I medhold av plan- og bygningsloven § 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes
følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn:
Ytrebygda, Nordås, gnr 121, bnr 23 og 359 m.fl. Solbø og Høghaugen boligområde
 Siste revisjonsdato plankart: 25.08.2015
 Siste revisjonsdato bestemmelser: 25.08.2015
2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn:
 Areal for renovasjon, post og transformatorstasjon, f_BAK, bør plasseres innenfor
område avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel.
 Vegetasjonsskjerm f_GV2 før heller videreføres som friområde, i tråd med gjeldende
reguleringsplan.
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
Petter Wiberg
byggesakssjef
Ulf Sæterdal
seksjonsleder
Vedlegg:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.
L.
M.
N.
O.
Plankart datert 25.08.2015, dok. 32, fil 4
Reguleringsbestemmelser, datert 25.08.2015, dok. 32, fil 3
Planskildring datert 26.08.2015, dok. 32, fil 2
Merknadsskjema datert 28.05.2015 dok. 14, fil 10
ROS-analyse datert 06.06.2013, dok. 14, fil 5
Kulturminnedokumentasjon revidert 28.05.2015, dok. 14, fil 6
Soldiagrammer datert 2015, dok. 14, fil 7
VA-rammeplan datert 17.06.2015, dok. 14, fil 8
Illustrasjonsplan datert 26.08.2015, dok. 28, fil 3
Terrengsnitt datert 28.05.2015, dok. 20, fil 4
Fotomontasje sett fra nord, dok. 14, fil 16
Fotomontasje sett fra sør , dok. 14, fil 14
Fotomontasje sett fra vest , dok. 14, fil 18
Fotomontasje sett fra øst, dok. 14, fil 15
Fotomontasje sett fra øst-sørøst, dok. 14, fil 17
For fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201426576
Side 10 av 10