Merknader fra offentlige instanser:
1. Statens vegvesen, datert 11.04.2015: Har ingen merknader til planoppstart, men
det tas forbehold at det kan foreligge merknad når det kommer et konkret planforslag.
Kommentar: Tas til orientering.
2. Funksjonshemmedes råd, datert 30.04.2015: Ønsker universell utforming blir
ivaretatt i planforslaget.
Kommentar: Tas til orientering.
3. Fylkesmannen i Rogaland, datert 16.03.2015:
Fylkesmannen påpeker at Regionalplanen for Jæren vil være viktig i planleggingen
av området. Planområdet ligger mellom Sandnes og Stavanger og det er derfor viktig
å få en botetthet som samsvare med regionalplanen, samtidig som en sikrer at
bomiljøet for en god kvalitet. Dersom barn og unge mister areal i oppdateringen av
planen skal dette erstattes. Minner om at det er nye planretningslinjer for samordnet
bolig, areal og transport om kompakt byutvikling og mulighet for å bygge utypisk i
pressområder.
Kommentar: Tas til orientering. Reguleringsplanen minsker ikke barn og unges
uteareal.
4. Bymiljø og utbygging/ v. Oppvekst og levekår, datert 23.04.2015:
Har ingen merknader til oppstart av planarbeidet.
5. Kultur og byutvikling/v. Byantikvar datert 19.03. 2015:
Byantikvaren ser det er flere kvaliteter innen for planområdet, både i hus, hager,
steingarder og alleer som bør få videreført sitt eksisterende vern, eller vernes i en
oppdatert reguleringsplan.
Blant boliger er Knausen 6 (20/34) og Øvre Knausen 3 (20773), som er de første og
mest særegne byggene i planområdet på funksjonalistisk arkitektur. Byggene er i dag
vernet og dette må videreføres i ny plan.
I følge byantikvaren er Knausen 6 tegnet av Valdemar Hansteen( 1934-35) og er
relativt intakt. Karakteristiske trekk som inngangspartiet (trapp, dør, overlys og lykt)
ønskes her bevart. Boligen på Øvre Knausen 3 skal være tegnet av Hansteen og
Sørensen (1938-39) og fikk i 1953 et påbygg, av samme arkitekt, som tilpasser seg
resten av huset. Vinduene i edeltre, samt kobberdetaljer bør bevares /holdes stilriktig
i følge byantikvaren.
I tillegg til de to husene som i dag er vernet foreslås det bevaring av Eikebergveien
29 (20/35) som er et hus bygget i 1934, samt en flott opparbeidet eplehage.
Byantikvaren mener huset fremstår intakt og originalt, med unntak fra noen vinduer.
Hagen anses å gi kvaliteter til området, er vakker og en grønn lunge for området.
Huset og hagen bør bevares som en helhet i følge byantikvaren.
Det gjøres oppmerksom på at i tillegg til gjeldende bestemmelser i plan 2100 bør det
også stå en setning om at byggesaker i verneområdene skal forelegges byantikvaren.
Byantikvaren mener også at det bør presiseres at dører og vinduer må holdes
stilriktig utseende/tilbakeføres da disse er vesentlig del av arkitekturen. Det nevnes at
boligen på Knausen 2 som er i gjeldende plan, 2100, beskrevet som bevaringsverdig,
i dag er revet. Formuleringen om dette trenger derfor ikke å tas med i ny plan.
Steingard og allébeplantingen i Eikebergveien stammer fra en gammel gård, og bør
reguleres til bevaring. Geilen, som er beskrevet i eksistere reguleringsplan 1309, og
skal fortsatt være vernet. Det bør presiseres at denne veien ikke skal asfalteres, men
gruses siden dette har vert en tilbakevendende diskusjon. Byantikvaren har registrert
at deler av steingarden langs geilen er utrast/forsvunnet og bør derfor bygges
opp/rekonstrueres.
Kommentar: Geilen i Vårlibakken, Knausen 6 og Øvre Knausen 3 videreføres fra
gjeldende reguleringsplaner som bevaringsverdig i ny reguleringsplan. I tillegg
foreslås det bevaring av steingard og allébeplantningen ved Eikebergveien 8 og 10,
samt bevaring av skogen på Eikeberget. Planen vil derimot ikke foreslå vern av
eikebergveien 29.
6. Lyse, datert 14.04.2015:
Har ingen merknader til planoppstart. Lyse legger ved kart som viser eksisterende
nettstasjon, linjer og kabler i planområde. Det påpekes at det ligger 2 eksisterende
50kV kabler som krysser planområdet i nord. Ved omlegging av disse ledningene må
det avklares med Lyse i god tid, og omkostninger med flytting må bekostes av den
eller de som ønsker ledningene flyttet.
Kommentar: Tas til orientering.
7. Fylkeskommunen, Kulturavdelingen, datert 20.04.2015:
Rogaland fylkeskommune krever befaring og en eventuelt arkeologisk registrering i
planområdet. Ønsker ikke å komme med en uttalelse før området er befart.
Befaringen anses som viktig for å avgjøre om planforslaget kommer i konflikt med
ikke –registrerte synlige kulturminner, og avgjøre om planforslaget kommer i konflikt
med kulturminner under markoverflaten. Henviser til Kulturminneloven §9, 1. ledd.
Befaringen ønskes utført før planen legges ut til offentlig ettersyn. Det vil i følge
fylkesrådmannen ikke være kostnader ved første befaring, men at ved eventuelt
ytterligere registreringer betales av tiltakshaver. Henviser til hjemmel i Lov av 9. Juni
1978 nr. 50 om kulturminner §9, jfr. 10.
Etter befaring av planområdet er det krevd arkeologisk registrering av grøntområdet
ved Vårlibakken.
Kommentar: Kommunen endrer ikke formålet og ser derfor ikke behovet for
arkeologiske registreringer på nåværende tidspunkt. Området er tatt ut av planen.
8. Hillevåg bydelsutvalg, datert 27.03.2015:
Tar saken til orientering.
9. Bymiljø og utbygging/ v. Renovasjon, datert 22.04.2015
Informerer om at tiltakshaver plikter og vurdere og eventuelt undersøke om det er
forurenset grunn i området i forbindelse med tiltak. Renovasjon påpeker at ved
forurenset grunn må tiltakshaver utarbeide tiltaksplan som skal godkjennes av
kommunen ved fagavdeling renovasjon. Det henvises også til Veinormen for Jæren
som sier noe om siker adkomst for blant annet renovasjonsbilen.
Kommentar: Tas til orientering
Merknader fra private:
1. Bulos og Margit Odeh, Øvre Knausen 1, datert 23.03.2015:
Lekeplassen som ligger mellom Øvre Knausen /Knausen/ Øvre Sandvikvei brukes
ofte, men det trengs oppdatering av lekeplassen. Ønsker at det fylles på sand,
monterer flere lekeapparater og border og stoler.
Ønsker at det innføres maks trehøyde slik at ikke trær på private eiendommer vokser
vilt. Trær på privat eiendom som fører til skade og ulemper for naboen, i form av
mangel på sollys og løv på høsten er en av grunnene til at det bør være en
begrensning på høyden på trær. Grunneieren mener også at det er en rekke hekker
som er uforsvarlig høye for sikkerheten spesielt for gående og syklende. Henviser til
Grannelova §2 og §3.
Kommentar: Det anbefales at en tar kontakt med parkavdelingen i kommunen ved
ønske om oppdatering av eksisterende lekeplass. De vil kunne gi deg tilbakemelding
på om dette er en av de lekeplassene som skal oppdateres i nærmeste fremtid.
Kommunen gir ikke bestemmelser på trehøyde på privat eiendom. Grannelova §2 og
§3 er de lover som gjelder for slike saker. Det vil legges inn frisiksoner ved veikryss
og møtesikt langs vei for å øke trafikksikkerheten i området for bilister og myke
trafikanter. Frisiktsonene i plankartet er i henhold til krav gitt i Vegnormen for SørRogaland og Statens vegvesenets normal N100.
2. Elin Mauritzen og Jone Stangeland, Eikebergveien 29, datert 21.04.2015:
Er positiv til å bevare de eksisterende offentlige grønne kvalitetene i området som
danner et sammenhengende grøntdrag som binder «Vannasen», Eikebergert og
Gandsfjorden. Henviser til at planområdet er nær sentrale transportruter hvor det
ønskes en fortetning, og regner derfor med at området ikke blir regulert noe
annerledes i forhold til utnyttelsesgraden, utearealer og byggehøyder enn tilstøtende
områder til plan 2568.
Ønsker at Eikebergveien 29 opprettholder den fleksibiliteten det er i gjeldende
reguleringsplan i henhold til bebyggelse og utnyttelsesgrad. Henviser til at
planområdet har en høy andel grøntområder som er vesentlig høyere enn de andre
reguleringsområdene. Byggelinjene for Eikebergveien 29 er 12 meter, mot 4 eller
mindre som menes å være normalen i Stavanger Kommune. Grunneierne vet ikke
hvorfor det er en byggegrense her på 12 meter, men ønsker at denne byggegrensen
fjernes og erstattes av en standard byggelinje for Stavanger Kommune.
Kommentar: Planområdet er ikke et stort utbyggingsområdet, men et etablert
villaområde. En tomteutnyttelse på 45% BRA vil ikke kunne bevare området som
villaområde. En utnyttelsesgrad på 30% bebygd areal, er lik eller litt høyere
utnyttelsesgrad enn tilgrensende villaområder. Grøntområdene og grøntdraget skal
også kunne brukes av andre boligområder, og ikke bare for dem innenfor
reguleringsplanen. Med en økt andel boenheter innenfor og utenfor planområdet vil
slitasjen på grøntområdene bli større. Det er viktig å sikre at det også finnes
grøntområder innenfor eiendommene for blant annet å sikre god
overvannshåndtering, mindre forurensning og bidra til et biologisk mangfold. Når det
gjelder den 12 meters byggegrense vest på eiendommen, er det grunn til å tro at den
er satt for å sikre gode solrike utearealer. Det er nok ment at ved en eventuelt
oppdeling av eiendommen at boligene ikke skulle skygge for hverandres uteareal,
men at en sikret et godt uteareal med sol både fra vest og sør for flere enn en bolig
med byggegrensen. I flere andre reguleringsplaner er dette også blitt gjort. I planen
opprettholder vi avstand i vest, men setter den ned til 8 meter som er minimums
dybden på uteareal i dag.
3. Haver Advokatfirma Ans på vegne av selskapet Inger &Paul AS, Eikebergveien
17, datert 23.04.2015:
På vegne av selskapet Inger og Paul AS som er eier av Eikebergveien 17 (Gnr. 20
Bnr. 41) er det et ønsker om at deres eiendom fortsatt er regulert til bolig med
mulighet for oppføre to eneboliger på tomten.
Kommentar: Området vil fortsatt være regulert til bolig. Det er ikke vurdert i planen om
det er mulig å oppføre to eneboliger på tomten, men eiendommen er vanskelig å dele
ut fra terrenget. Reguleringsplanen vil ikke tillate to eneboliger på en tomt. Tomten
må derfor vurderes delt ved oppføring av to eneboliger. Ved delesøknad skal det
vises på et situasjonskart disponering av tomten til bolig, garasje, adkomst, parkering,
terrasse og beplantet hageareal (se krav til uteareal i bestemmelsene). Hvordan
boligene plasseres i terrenget og solforhold på egen eiendom og skyggelegging av
naboeiendom skal også belyses.
4. Byggefirma Kolbjørn Vagle As på vegne av tiltakshaver Geir J. Heggheim,
Nordlia 18, datert 23.04.2015:
Byggefirmaet og tiltakshaver har hat kontakt med byggesak angående ønske om å
bygge og legge til rette for 6 boenhet på Nordlia 18. Med boligblokk som en av
naboene, menes det at tomten er i likhet med denne godt egnet til høyutnyttelse. Det
nevnes at tomten er stor, med nok parkeringsplasser og er nær gode kollektivtilbud.
Kommentar: Planen legger opp til muligheten for mer utbygging for eiendommene i
Nordlia dersom alle tomtene innenfor et delfelt planlegges og bygges ut samlet. I
planen er Nordlia 18 og Nordlia 16A et delfelt. Ved utbygging av delfeltet åpnes det
opp for høyere utnyttelse og flere boenheter, forutsatt rivning av eksisterende bygg
og oppføring av nybygg innenfor byggegrensen. For utbygging av enkelttomter
innenfor delfeltene skal gjeldene krav under §7.1 for felt B1 følges.
5. Astri og Ivar Halvorsen, Øvre Sandvikvei 29, datert 22.04.2015:
Mener det er viktig å bevare og styrke de grøntområdet og samtidig gi en variert
sammensetninger av boliger. Det er i dag gode ferdselsårer til skolene i området,
men ønsker at utnyttelsesgraden langs disse er lavere enn 45%. Eksempel på dette
Vårlibakken som fremstår som en viktig grøntdrag. Gårdstunet nederst i Vårlibakken,
med hestehold, nevnes som en berikelse for miljøet i bydelen. Det ønskes at dette
området også tas med i planområdet. Nordvest i Vårlibakken er en redd for at engen
gror igjen og blir kratt og en ønsker derfor føringer for å bevare kulturlandskapet som
eng. Ønsker at skogen langs nordvestsiden av Vårlibakken fjernes og tilbakeføres
som eng for at områdets kulturlandskap kommer fram og gir et mindre dystert preg.
Kommentar: I villaområdet vil utnyttelsesgraden senkes. Dette innebærer også at
utnyttelsesgraden vil være lavere langs ferdselsårene til skolene i området.
Gårdstunet nede i Vårlibakken har tidligere blitt foreslått regulert i annen
reguleringsplan, som ble avist. Det er ikke på nåværende tidspunkt aktuelt å regulere
området inn i denne planen. Friområdet ved Vårlibakken er blitt tatt ut av planen
grunnet krav om arkeologisk registrering som kommunen ikke kan bekoste. Det
oppfordres til å ta kontakt med park og vei for høre om det er noen planer for
oppgradering eller bearbeiding av området som eng.
6. Christian Idsøe, Knausen 10, datert 12.04.2015:
Informerer om at kulverten og gangveien her funger godt og brukes ofte av gående,
syklende, skoler og barnehager. Forlengelsen av gangveien går over Knausen som
er en blindvei med lite trafikk. Dagen ordning mener grunneieren fungere godt. I
gjeldende regulering er det lagt en forlengelse av gangstien gjennom
Eikebergskogen. Dette mener grunneieren vil være kostbar for kommunen å
opparbeide og ikke minst vedlikeholde og vil derfor heler foreslå at dagens ordning
beholdes.
Kommentar: Skogen på Eikeberget er en viktig del av det offentlige grønndraget, og
derfor vil det være viktig at denne er tilgjengelig. I dag fremstår skogen lite
tilgjengelig, og derfor vil vi i likhet med reguleringsplanen fra 1991 opprettholde at det
etableres en gangsti/tursti gjennom skogen.
7. Jarle L Jensen, Knausen 14, datert 20.04.2015:
Mener områdets grønne kvaliteter må styrkes. I følge grunneieren er det skjedd en
forringelse for området på Eikeberget i senere tid. Det nevnes blant annet at store
deler av vegetasjonen til Eikeberget er blitt snauhogd på Gnr. 20 Bnr. 53 og i
forbindelse av vei til eiendommen. Det ønskes derfor at gangtrasen gjennom
Eikeberget styrkes i reguleringsplanen, at bevaring av skogen styrkes og at en
regulere kun en boenhet på Gnr. 20 Bnr. 53 for å unngå ytterligere fortetning og
belastning på området. Deler av Gnr. 21 Bnr 652 Bnr. 641 Bnr. 844 inngår som en del
av parken F3 men grunneier mener det er lite hensiktsmessig fordi det gjøres store
inngrep i eksisterende opparbeidede tomter og reduserer bostand som følge. Eier
mener gangtraseen bør ligge der den var planlagt å ligge i eksisterende kart.
Kommentar: Ny plan vil holde fast ved en offentlig turveien gjennom skogen på
Eikeberget, og vil bli vernet for å sikre vegetasjonen. De grønne kvalitetene vil ikke
styrkes dersom grunneierne som har fått deler av tomtene sine regulert til park
tidligere, nå skulle få regulert dem til boligformål. Når det gjelder Gnr. 20 Bnr. 53 så er
dette en eiendom som har vert regulert til boligformål, uten noe form for vern av trær,
og dermed muliggjør det at grunneier kan fjerne trærne på sin eiendom og bebygge
på denne. Planforslaget vil legge opp til muligheten for at eiendommen kan deles, slik
det er vist i plankartet. I likhet med resten av villaområde vil utnyttelsesgraden bli
lavere og dermed skape noe mer rom for vegetasjon og dermed bidra til å styrke
områdets grønne kvaliteter.
8. Vårlikroken Velforening, v/ formann Martin Borthne, datert 23.04.2015:
Velforeningen mener det vil være behov for samordning av denne planen med de
øvrige varslede og kommende planer. Det henvises blant annet til tidligere
kommentar fra Velforeningen v/Frank Nærland i forbindelse med varsel om endring
av regulering for maskinhuskvartalet, plan 2529P. En kan se at denne planen og
planen på Maskinhustomten har ulike saksbehandlere og forskjellige planer og
målsetninger som er tildeles motstridende. Bolig og fortetning på Maskinhustomten
og redusering av utnyttelsesgraden i denne planen.
Det informeres om at en hagen som er innenfor varslet plan, eier hver beboer 1/10
del av. Under møtet i velforeningen kunne det virke som om kun noen hadde mottatt
brev om dette. Alle husstandene ønsker brev med løpende informasjon om
utviklingen i det videre planarbeidet.
Kommentar: Villaområde består av mange små veier og eiendommer, og mange ulike
grunneiere. Det er ikke realistisk å kunne fortette et eksisterende villaområde på
samme måte som på Maskinhustomta. Det er fortsatt mulig å fortette enkelte steder
innenfor dette planområdet, men det vil være begrenset. For å bevare kvalitetene i
villaområdet bør utnyttelsen på eiendommen bli lavere, og mer lik nærliggende
villaområder. Alle de 10 eiendommer vil nå motta løpende informasjon om utviklingen
av planarbeidet.