1. No category

Arkivsak-dok.
Saksbehandler
15/02508-27
Maria Falch Holm
Saksgang
Teknisk utvalg 2015-2019
Møtedato
OMREGULERING AV DEL AV EIK-KORSALEN, GNR. 27 BNR. 100,
12, 8 - 1.GANGS BEHANDLING
Rådmannens innstilling
Teknisk utvalg anbefaler forslag til Omregulering av del av Eik-Korsalen, gbnr. 27/12,
27/100 og 27/8, med følgende tillegg:
1. Presisering av forslag til bestemmelser § 2.1 Rekkefølgekrav: ny kryssløsning
mellom adkomstveg og fylkesvegen skal være etablert og frisiktkrav skal være
oppfylt før det gis igangsettingstillatelse for boliger.
2. Forslag til bestemmelser utvides med: gangvei skal være ferdigstilt samtidig
med boliger.
3. Forslag til bestemmelser utvides med:
Etter at planen er egengodkjent er det ikke tillatt med private servitutter som vil
kunne stride mot planen og dens formål.
Kommunens planutvalg, kan dersom særlige grunner taler for det, tillate
mindre vesentlige endringer.
4. Byggetiltak må tegnes med blått rundt havneanlegg. Eksempelplaner til
bryggeanlegg skal vises i detalj.
Etter at planen, planbeskrivelse og bestemmelse er justert, legges planen med
tilhørende dokumenter ut på høring etter plan- og bygningslovens regler.
Vedlegg
1. Forslag til planbeskrivelse datert 8.1.2016
2. Forslag til plankart datert 18.12.2015
3. Forslag til bestemmelser datert 22.12.2015
4. ROS-analyse datert 15.12.2015
5. Vedtak Teknisk utvalg sak 73/15 datert 17.6.2015
6. Varslingsannonse datert 17.7.2015
7. Varslingskart datert 17.7.2015
8. Referat fra oppstartsmøte datert 30.6.2015
9. Brev fra Statens Vegvesen vedr. tillatelse adkomst/avkjørsel datert 16.12.2014
10. Brev fra Statens Vegvesen vedr. tillatelse adkomst/avkjørsel – rettelse datert
2.1.2015
11. Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 7.9.2015
12. Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 26.10.2015
1
13. Uttalelse fra Telemark fylkeskommune, datert 20.8.2015
14. Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, datert 27.8.2015
15. Uttalelse fra Bamble kommune, ingeniørvesenet, datert 7.9.2015
16. Uttalelse fra Ulf Wold datert 27.8.2015
17. Epost fra Statens vegvesen datert 6.11.2015
Referanser i saken
1. Plan- og bygningsloven
2. Kommuneplanens arealdel
3. Reguleringsplan 35 Eik-Korsalen
Bakgrunn
Saken gjelder regulering av gnr. 27 bnr. 100, 12, 8 og deler av gnr. 200 bnr. 1. Saken
har bakgrunn i vedtak fattet i Teknisk utvalg sak 73/15. Det stilles i vedtaket krav om
regulering med varsling av oppstart. Saken fremmes nå til 1.gangs behandling.
Tiltakshaver: Jan Erik Tandberg og Bente Tandberg
Planansvarlig: Asplan Viak v/Lars Krugerud
Planprosess
Oppstartsmøte/forhåndskonferanse
Møte ble avholdt 30.6.2015. I møte deltok May Bente Tandberg, Jan Erik Tandberg
og Christopher Knutsen fra forslagsstiller, Henry Hvalvik og Maria F. Holm fra
Bamble kommune. Det framgår av referatet at intensjonen med planarbeidet er
fortetting av boligområde.
Forhåndsvarsling
Igangsetting av reguleringsarbeidet ble kunngjort i TA 17.7.2015 og sendt til berørte
naboer og offentlige etater 17.7.2015 med frist 7.9.2015. Varslingsområdet er vist
nedenfor.
Det er kommet inn 5 merknader til varsel om planoppstart.
2
Figur 1. Varslingsområde.
Saksfremstilling
Hensikten med planen er detaljregulering for tilrettelegging for 3-4 nye boliger i
området med forbedret adkomstløsning, og tilrettelegge for endret brygge og sjøbod.
Planområdet omfatter eiendommene 27/100, 27/12 (to parseller), 27/8 og deler av
200/1.
3
Figur 2. Eiendomsforhold.
Forhold til gjeldende planer
Kommuneplan
Planområdet er i kommuneplan (vedtatt 18.06.2015) vist som areal er der gjeldende
reguleringsplan skal gjelde.
4
Figur 3. Utsnitt av kommuneplan.
Reguleringsplan
Planområdet oppfattes av reguleringsplanen «Eik-Korsalen», vedtatt 27.9.1977.
Utsnitt av planen er vist i figur 3 nedenfor.
5
Figur 4. Gjeldende reguleringsplan.
Planområdet er vist som boligformål. Det er regulert fortau langs fylkesveien.
Adkomst er vist fra syd til felles p-plass.
Beskrivelse av planområdet
Beliggenhet
Planområdet ligger i Bamble kommune på Eikstrand syd for Stathelle.
6
Figur 5. Planområdets beliggenhet.
Avgrensning
Planområdet omfatter eiendommene 27/100, 27/12, 27/8, del av 200/1 + noe
sjøgrunn.
Planen
Planens navn er: «Omreguleing av del av Eik-Korsalen, gnr 27 bnr 100, 12, 8», plan
id 280. Planen vil erstatte deler av plan «Eik-Korsalen» plan id 35.
Planforslaget består av:




Plankart med målestokk datert 18.12.2015
Reguleringsbestemmelser datert 22.12.2015
Planbeskrivelse datert 22.12.2015
ROS-analyse datert 15.12.2015
I tillegg er referat fra oppstartsmøte, tidligere vedtak, varslingsbrev,
varslingsannonse, avkjørselstillatelse fra Statens vegvesen og kopi av innkomne
merknader vedlagt saken.
7
Figur 6. Planforslag
Planen er todelt. Område syd for Langesundvegen reguleres til boliger. Delområde i
nord reguleres til båtanlegg. Plangrense følger i vest mot gbnr. 27/45, gbnr. 200/1 og
27/100, i nord mot Langesundvegen, i øst mot gbnr. 27/8, i syd mot gbnr. 27/61,
27/374 og 27/116.
Arealbruk
Planområdet består i dag av noen eksisterende bygninger med tilhørende hage.
Landskap
Arealet ligger i skråning mot nordøst. Arealet ligger innimellom eksisterende
bebyggelse. Det er fin sjøutsikt fra hele arealet.
Kulturminner
Det er ikke kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet
(www.kulturminnesøk.no).
Naturverdier
Det er ikke registrerte naturverdier innenfor selve planområdet på land eller i sjø i
Naturbase.
Arealer for utbygging består i hovedsak av gressarealer med enkelte frukttrær.
8
Rekreasjonsverdi og barns interesser
Det er ikke spesielle allment viktige rekreasjonsverdier i planområdet eller arealer
som benyttes av barn og unge. Men veien gjennom området er en snarveg. Arealene
ned mot sjøen er private arealer.
Infrastruktur og kommunalteknikk
Det ligger både spillvannsledning og vannledning langs fylkesvegen. Bamble
kommune har bekreftet at eksisterende ledningsnett har kapasitet til å tilkople flere
boliger.
Det er ikke noe eget for overvann og kommunen har informert om at det må sjekkes
nærmere om det kan koples på overvannskum nede ved veien på tomt 27/8
Trafikkforhold
Bolig i planområdet har i dag adkomst fra Fv 200, Langesundsveien. Det er ikke
etablert fortau eller gs-veg langs fylkesvegen.
Figur 7. Dagens avkjørsel.
Grunnforhold
NGUs løsmassekart viser at løsmassene i planområdet består disse av tynn hav- og
strandavsetning. Omkringliggende arealer er vist som forvitringsmateriale.
Sosial infrastruktur
Planområdet ligger i Stathelle skolekrets. Barneskolen ligger ca 650m i luftavstand
fra planområdet.
9
INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER – kommentert av forslagsstiller:
Offentlige høringsinstanser
Statens vegvesen, brev datert 7.9.2015 og 26.10.2015
Viser til at formålet med reguleringen er å tilrettelegge for boliger og endre avkjørsel
fra eiendommen. SVV viser til brev datert 16. desember 2014 og 2. januar 2015 hvor
de setter krav til sikt og flytting av mur i forbindelse med avkjørselen.
SVV ønsker videre at det reguleres inn et fortau langsmed sørvestre side fv. 200.
Fortauet må være 2,5m bredt og ha en grøft på 0,5 meter.
I brev av 26.10.15 supplerer SVV med at de ikke setter noe rekkefølgekrav til
opparbeidelse av fortauet, derimot forventer de at en fortausløsning vises på
plankartet. Gjør oppmerksom på at kravene satt i avkjørselstillatelsen fra 16.12.2014.
Minner om at muren øst for avkjørselen må fjernes, og en evt. reetablering av muren
må skje utenfor siktsonen. Viser også til henvendelse av 23.okt.15 angående
avkjørselssøknad for eiendom 27/116. SVV mener plangrensen for
reguleringsplanen for Eik – Korsalen bør utvides til å omfatte også denne
eiendommen. Avkjørselsløsning bør vises i reguleringsplan.
Forslagsstillers kommentar
SVVs krav er fulgt opp i planen. Det er regulert inn frisikt ihht SVV anbefaling og det
er regulert inn areal til fortausløsning. Det er stilt rekkefølgekrav i forhold til ny
kryssløsning. Mur må endres for å få siktforhold og for å kunne etablere fortau i
fremtiden. Gbnr 27/116 omfattes ikke av planen, men planen gir rom for avkjørsel for
inntil 4 nye boenheter. Gbnr 27/116 kan få adkomst fra syd, men tomten er vurdert
som mindre bebyggbar grunnet terrengforholdene på tomten.
Telemark fylkeskommune, brev datert 20.8.2015
Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i
konflikt med omreguleringen, men gjør likevel oppmerksom på meldeplikten etter kml
§8 andre ledd. Anbefaler at meldeplikten innarbeides i fellesbestemmelsene.
Fylkeskommunen er ikke kjent med at det finnes nyere tids kulturminner av nasjonal
eller regional verdi innenfor planområdet. Kommunen må selv ta hensyn til eventuelle
lokale kulturminneverdier.
Trafikksikkerhet må vurderes som utredningstema i planprosessen.
Reguleringsplanen må, hvis det er nødvendig, sørge for at det etableres trygge og
oversiktlige gang- og sykkelmuligheter og trygge krysningspunkt.
Forslagsstillers kommentar
Trafikksikkerhet er omtalt i planbeskrivelsen og tema er diskutert med SVV i forhold
til utvidet bruk av avkjørselen. Det er regulert inn frisikt og fortau i planen.
10
Fylkesmannen i Telemark, brev av 27.8.2015
Uttaler at det i forbindelse med etablering av nye boligområder må gjøres en
vurdering av behov for leke- og uteoppholdareal.
Det må også gjøres en konkret vurdering av om det planlagt omdisponerte området
er i bruk som lekeområde og om det dermed vil kreves at det skaffes
erstatningsareal.
Fylkesmannen uttaler ar pbl §1-8 hjemler et forbud mot tiltak mv. langs sjø og at
utgangspunktet i §1-8 er at det er forbud mot tiltak i 100-metersbeltet, og ivaretakelse
av strandsonen betraktes som en nasjonal interesse. Uttaler at 100-metersbeltet
strekker seg i gjeldende planområdet helt opp til nordligste ende av eiendom 27/100,
men fordi dette området allerede er utbygd kan Fylkesmannen godta en videre
fortetting i området bak Langesundveien. Området nedenfor Langesundsveien mener
Fylkesmannen bør utelates fra planområdet da de ikke ser noen grunn til at dette
arealet inkluderes i reguleringsplanen. Området er allerede utbygd og det bør ikke
legges til rette for en tettere utbygging langs sjøen. Om hensikten er å regulere for en
«opprydding» i strandsone og allmennhetens tilgang til sjøen forbedres, er
Fylkesmannen positiv til at området inkluderes i reguleringsplanen.
Fylkesmannen viser til prinsippet om universell utforming og forventer at det i
utforming av både område og bygninger blir tatt hensyn til alle brukergrupper, og at
lokalisering av ulike funksjoner sees i sammenheng slik at ferdsel og tilkomst blir
enklest mulig.
Viser til Landskapskonvensjonen og viktigheten av å begrense energibruk.
Forslagsstillers kommentar
Krav til leke- og uteoppholdsarealer er i tråd med nylig vedtatt kommuneplan for
Bamble. Det er ikke krav til felles lekeareal ved bygging av inntil 3 boliger. Krav til
uteoppholdsareal er fulgt opp i bestemmelsene. Arealene er regulert til boligformål og
fremstår i dag som en del av hagearealene til Langesundsveien 133. Benyttes ikke
som lekearealer i dag og det er derfor ikke behov for erstatningsarealer.
I gjeldende plan er strandsonen regulert til boligformål. Formålet med at deler av
arealene mot sjøen inngår i planen er ikke en ytterligere utbygging av boliger, men
kun for å gjøre det mulig å erstatte eksisterende bod med en ny og å forlenge den
ene brygga noe. Den delen av strandsonen som inngår i planen er også i dag private
arealer, slik at det blir ingen endring i tilgjengeligheten. Utvidelse av brygge er for å
kunne tilby båtplass til nye boliger som planen legger til rette for, på den måten får
flere tilgang til strandområdet. Eksisterende sjøbod er veldig liten og
uhensiktsmessig, ny bod vil ha samme plassering inne i hjørnet av arealet lengst
vekk fra vannet med lite sjenanse for noen.
Arealene i planområdet er relativt bratte, men det legges opp til en ny adkomstveg
med så gode stigningsforhold som mulig. Adkomst for en trafikksikkerhetsmessig
forbedring.
Teknisk forskrift styrer tilgjengelighet og energikrav i bygg.
11
Bamble kommune, ingeniørvesenet, brev av 7.9.2015
Har følgende kommentarer:
- Det forutsettes at areal til gang- og sykkelveg settes av langs fylkesvegen gjennom
hele planområdet
- Det må settes av standplass for renovasjonsbeholdere.
Forslagsstillers kommentar
Det er SVV/Fylkeskommunen som er veieier av fylkesvegen og SVV har stilt krav om
at det avsettes areal til fortausløsning. Dette er fulgt opp i planforslaget.
Det er regulert areal for felles renovasjonsstasjon ved fylkesvegen.
Direkte berørte parter og naboer
Ulf Wold Johnsen, epost av 27.8.2015
Viser til telefonsamtale med Advokathuset v/Christopher Knutsen. I samtalen kom
det frem at varselet i hovedsak gjaldt eiendommen og fremtidige tomter på oversiden
av Langesundsveien. Johnsen har tidligere skrevet og mener fremdeles at de ikke
har noen innsigelser på dette.
Uttaler at som nevnt i telefonsamtale og i tidligere korrespondanse er deres
interesser i hovedsak bryggeanlegg, strand og resterende tomt ved sjøen. Fikk
forståelse av at dette skulle tas opp ved en senere anledning med de berørte parter.
Forslagsstillers kommentar
Arealene ned mot vannet inngår i planen, men gir kun åpning for erstatning av
eksisterende bod og en mindre utvidelse av en av bryggene. Johnsens tinglyste rett
til bryggeplass blir ikke endret som følge av planen. Forslagsstiller har god dialog
med Johnsen og bryggeløsning osv. vil tas opp blant partene når tiltak blir aktuelle å
gjennomføre.
Avklaringer med regionale myndigheter
Det er søkt om utvidet bruk av eksisterende avkjørsel og SVV har gitt tillatelse i brev
av 16.12.2014, med en presisering om at tillatelsen gjelder 3 boliger i tillegg til
eksisterende bolig i brev av 02.01.2015. SVV presiserer at stigning på adkomstveg
skal være maksimalt 1:8 (12,5%).
Det er senere søkt om å benytte ny avkjørsel for ytterligere en tomt/boenhet.
Tillatelse til dette er gitt i epost av 06.nov. 2015.
12
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
Reguleringsformål, utnyttingsgrader og byggehøyder
På foreliggende planforslag er det valgt å regulere planområdet i hovedsak til
Bebyggelse og anlegg – boligbebyggelse og renovasjonsanlegg, samt kjøreveg og
fortau. Deler av planområdet reguleres også til Bruk og vern av sjø og vassdrag –
Småbåtanlegg.
Bebyggelse og anleggsformål – boligbebyggelse
Innenfor feltet BFS1 og BFS2 legges det til rette for frittliggende småhusbebyggelse i
form av eneboliger og tomannsbolig. Tomtene er nummerert fra 1-2 i de to feltene,
der BFS1 tomt er tomt med eksisterende bebyggelse.
Maksimal utnyttelsesgrad innenfor tomtene er satt til % BYA= 35 %.
Maksimal gesimshøyde settes til 6 meter og maksimal mønehøyde 8,5 meter over
gjennomsnittlig planert terreng. For pulttak er øvre gesims maksimalt 7 meter over
gjennomsnittlig planert terreng. Det er i tillegg gitt maksimal kotehøyde for den
enkelte tomt for å sikre at ny bebyggelse tilpasses området. Det tillates saltak/valmet
tak og pulttak. Det er gitt at nye bygg på BFS1 tomt 2 og BFS2 tomt 1 og 2 skal ha
samme takform.
Det er satt begrensning i høyde på støttemurer på 2 meter, med unntak for mur mot
fylkesvegen.
Bebyggelse og anleggsformål – miljøstasjon/renovasjon
Innenfor arealet er det tenkt felles miljøstasjon.
Bebyggelse og anleggsformål - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med
tilhørende strandsone.
VS1 er regulert til privat småbåtanlegg. Det legges til rette for mindre utvidelse av
eksisterende brygge. Ny bryggeløsning er skissert i skisse nedenfor. På land tillates
bod på inntil 10 kvm som erstatning for eksisterende.
13
Figur 8. Nytt bryggeanlegg og ny sjøbod
Samferdsel og teknisk infrastruktur – kjøreveg
Kjøreveg skal være felles privat veg. Vegen skal opparbeides med min. bredde på 3
meter inkl. skuldre. Det er regulert inn passeringslomme ved renovasjonsanlegget.
Samferdsel og teknisk infrastruktur – Fortau
Det er regulert 2,5 meter bredt fortau langs fylkesvegen.
Virkninger av planforslaget
Planfaglige vurderinger
Pbl. §1-8 og Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av
strandsonen langs sjøen
I gjeldende reguleringsplan er planområdet vist som byggeområde for boliger helt
ned til strandlinjen. Dette betyr at arealet etter gjeldende planer er privat område.
Arealene er etter gjeldende plan ikke allment tilgjengelige arealer.
Planforslaget er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, men formålet i
strandsonen endres fra bolig til småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende
strandsone. Det tillates at eksisterende bod erstattes med ny på inntil 10 kvm og en
mindre utvidelse av eksisterende brygge. Planen utløser ikke krav om
konsekvensutredning.
14
Landskap/fjernvirkning
Det er sammenhengende bebyggelse i området og utbyggingen får liten/ingen
betydning for fjernvirkning sett fra sjøen. Begrenset byggehøyde i form av maksimal
kotehøyde for de nye byggene og begrensning for forstøtningsmur.
Naturgrunnlaget
Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser i planområdet, men grunnforhold er
omtalt i ROS-analysen. Det er fjell i dagen i kjeller i eksisterende bolighus og høyere
opp i planområdet. Løsmasse tykkelse antas å være begrenset.
Lokaliseringsfaktorer
Planområdet sokner til Stathelle skolekrets. Avstand til barneskolen er ca 650m i
luftlinje. En kan gå til skolen via boliggater syd for planområdet.
Estetikk
Det legges kun opp til en begrenset utbygging med frittliggende småhus.
Grad av utnytting og byggehøyder er vurdert i forhold til planområdets plassering og
reguleringsbestemmelser for omkringliggende boligarealer. Byggehøyder som er gitt
med maksimal kotehøyde for den enkelte tomt.
Administrasjonens kommentar:
Vi registrerer at byggeskikken er tilpasset øvrig bebyggelse. Tiltaket er positivt, det er
snakk om en myk gjentetting.
Utbyggingsrekkefølge
Det er gitt rekkefølgekrav i forhold til opparbeidelse av ny avkjørsel til fv 200.
Naturmangfoldloven §§8-12
Naturmangfoldloven §§ 8-12 er utredet i planbeskrivelse. Naturmangfold og
økosystemer vil ikke bli nevneverdig påvirket av planforslaget.
Strandsone
Planområdet ligger i strandsonen, men er i gjeldende reguleringsplan vist som
boligformål.
Vann, avløp og renovasjon
Det er kommunalt vann og spillvannsnett i fylkesvegen. Det er avklart at dette kan
benyttes for ytterligere bebyggelse. Det er stilt krav om kommunalteknisk plan for å
sikre hensyn til VA-anlegg og overvannsløsning
Det er satt av areal til renovasjonsstasjon ved fv 200.
Kommentar fra Ingeniørvesenet i Bamble kommune:
I reguleringsplanen må det langs veg settes av areal for standplass for
renovasjonsbeholdere. Renovasjonsforskriften i Bamble omhandler krav til plassering
av renovasjonsbeholdere.
15
ROS-analyse
Det foreligger ROS-analyse.
Barn/unge-, funksjonshemmede- og eldres interesser
Tilgjengelighet
Det er relativt bratt terreng i planområdet, men det er gitt bestemmelse om at boliger
som kan ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan skal bygges med trinnløs adkomst
fra parkering hvis terrenget tillater det.
Leke- og oppholdsareal
Det er gitt krav til oppholdsareal i tråd med bestemmelsene i kommuneplanen.
Veg- og vegtekniske forhold/trafikksikkerhet
Trafikkforhold/veiutforming
Trafikkmengden på Fv 200, Stathelleveien er ÅDT på 3100. Det er i dag ikke
fortau/gs-vei langs fylkesvegen. Utvidet bruk av avkjørsel av avklart med SVV. Det er
gitt tillatelse til inntil 4 ny boliger. Det er stilt krav til endring av avkjørsel og til frisikt
som er fulgt opp i planen. Det er også regulert inn fortau på strekning som er innenfor
planområdet.
Ingeniørvesenet i Bamble kommune:
Det forutsettes at areal til gang- og sykkelveg settes av langs fylkesvegen gjennom
hele planområdet.
16
Figur 9. Mulig løsning for ny adkomstveg.
Figur 9 viser at en får etablert adkomst veg med stigning under 1:8 (12,5%) slik SVV
har anbefalt.
17
Rådmannens vurdering
Planområdet ligger i et felt med sammenhengende bebyggelse. Gjentetting med
boligformål i bybåndet er i tråd med ATP.
Miljøkonsekvenser
Det vises til utredningene.
Økonomikonsekvenser
Det kan være aktuelt med utbyggingsavtale. En forutsetter VA-nett tilkopling.
Andre konsekvenser
En må forutsette rekkefølgekrav. Ved en eventuell godkjennelse av denne
planen, forutsettes det at del av gjeldende plan opphører.
Konklusjon:
Planen anbefales for 1.gangsbehandling.
18