1. No category

Forvaltet av:
Storebrand Eiendomsfond AS
Storebrand Privat Investor ASA
1. kvartal 2016
2 › Kvartalsrapport Q1 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS
Innhold
Side
Sammendrag
3
Avkastning og aksjekurs
4
Eiendomsporteføljen
5
Finansiering
7
Orientering om salg av eiendom
8
Regnskap
9
Markedskommentar
10
3
Sammendrag
•Fondet består ved utløpet av 1. kvartal av 10 eiendommer. 7 av fondets
eiendommer er solgt i løpet av kvartalet, med oppgjør i 2. kvartal.
•Etter salget i 1. kvartal består Fondets eiendomsportefølje
av eiendommene Kabelgata 40 i Oslo, Husnes Storsenter
samt Gunnar Knudsensvei 40 i Skien. Arbeid med salg av
Fondets resterende eiendommer følges løpende opp med
Fondets styre iht. selskapets vedtatte nedsalgsstrategi.
•Aksjekursen (VEK) i fondet er i kvartalet estimert til 2,29 kr per aksje.
•Netto yield på porteføljen er ca. 7,2 %.
•Selskapet har per 31.03.16 en eiendomsportefølje
med en verdi på ca. MNOK 1 565,6.
•Fondet har 4 336 aksjonærer.
4 › Kvartalsrapport Q1 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS
Avkastning og aksjekurs
Fondet leverer en avkastning på 1,3 % for 1. kvartal, sammenlignet
med verdijustert egenkapital per aksje i 4. kvartal 2015.
Avkastning i 1. kvartal 2016
Fondet leverer en avkastning på ca. 1,3 % i
1. kvartal 2016, sammenlignet med VEK per
aksje i 4. kvartal 2015.
Aksjekurs og avkastning
Periode
Kurs
Oppstart
9,04
-
Q4 06
12,15
7,0 %
Q1 07
12,35
8,8 %
Q2 07
12,73
3,0 %
Q3 07
13,36
5,0 %
Q4 07
13,47
0,8 %
Q1 08
12,15
-4,8 %
Q2 08
11,04
-9,1 %
Q3 08
8,86
-19,8 %
Q4 08
7,01
-20,8 %
Q1 09
6,92
-1,3 %
Q2 09
6,68
-3,4 %
Q3 09
6,78
1,4 %
Q4 09
7,81
15,2 %
Q1 10
7,69
-1,5 %
Q2 10
8,47
10,1 %
Q3 10
8,33
-1,7 %
Q4 10
9,70
16,4 %
Q1 11
9,98
2,9 %
Q2 11
10,36
7,4 %
Q3 11
9,98
-3,7 %
Q4 11
9,60
-0,8 %
1
2
1.Direkteavkastning
2.Verdiendring
3
4
9,72
1,3 %
Q2 12
8,50
-5,3 %
Q3 12
8,53
0,3 %
Q4 12
8,23
-3,5 %
Q1 13
8,29
0,7 %
Q2 13
7,74
-1,6 %
Q3 13
7,74
0,1 %
Q4 13
7,45
0,3 %
7
Q1 14
7,05
0,1 %
8
Q2 14
7,40
4,9 %
Q3 14
7,51
1,5 %
Q4 14
NA
NA
Q1 15
3,60
-10,1 %
Q2 15
3,45
-4,1 %
Q3 15
2,82
-18,3 %
Q4 15
2,26
-20,0 %
Q1 16
2,29
Utbytte på NOK 0,875 per aksje.
Utbytte på NOK 0,68 per aksje.
Utbytte på NOK 0,35 per aksje.
4
Utbytte på NOK 0,30 per aksje.
5
Utbytte på NOK 0,70 per aksje.
5
Utbytte på NOK 0,70 per aksje.
6
Utbytte på NOK 0,42 per aksje.
7
Utbytte på NOK 0,32 per aksje.
8
Utbytte på NOK 0,40 per aksje.
9
Utbytte på NOK 3,15 per aksje.
Totalt i utbytte 7,195
1,3 %
-28,0 %
Per 31.03.16 var verdijustert egenkapital
(VEK) per aksje NOK 2,29, ”aksjekursen”, der
man har hensyntatt fremtidige estimerte
transaksjonskostnader.
Hvordan beregnes avkastningen?
Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to
elementer:
Q1 12
Akkumulert
1
Avkastning
5
6
9
Direkteavkastning
Direkteavkastning kalkuleres ved å ta
brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket
eierkostnader 1 , dividert på vektet
verdijustert egenkapital for perioden.
Direkteavkastningen for Fondet i 1. kvartal
ble 0,9 %.
Verdiendring
Verdiendringene resulterte samlet sett i en
økning i aksjekursen på 0,4 %.
3 dager etter at kvartalsrapporten er sendt
til aksjonærene. Med primærinnsidere
menes styremedlemmer og daglig leder i
Fondet og ansatte hos forvalter, UNION
Eiendomskapital AS, samt selskaper
kontrollert av nevnte personer, som direkte
eller indirekte forestår arbeid for Fondet.
Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i
Fondet selv i denne perioden, dersom det
foreligger innsideinformasjon om aksjer i
Fondet. Definisjonen av innsideinformasjon
etter verdipapirhandelloven § 3-2 gjelder
tilsvarende. Primærinnsidere har i den
perioden det er tillatt å handle aksjer
undersøkelsesplikt med hensyn til om
det foreligger innsideinformasjon. Etter at
handelen er gjennomført skal primærinnsider
informere styret i SPI.
Utbytte
Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte
til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011,
2012, 2013, 2014 og 2015. Utbetalingene var
på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK
0,65, NOK 0,70, NOK 0,74 (samlet i 2013),
NOK 0,40 og NOK 3,15 per aksje.
Det er samlet utbetalt NOK 7,195 per
aksje siden oppstart i 2005.
Avkastning siden oppstart
Siden oppstart har Fondet levert en
akkumulert avkastning på -28 %2. Dette
baserer seg på kursen fondet hadde ved
oppstart i 1. kvartal 2005 som beregnet
i Norsk Eiendomsfondsindeks.
Omsetning i annenhåndsmarkedet
Aksjer i Fondet kan kun handles av
primærinnsidere i en periode på 4 uker etter
at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort
kjent for aksjonærene i Fondet.
2
3
Kvartalsresultatet ansees gjort kjent
Noter
1
Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m.
2
Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.
5
Eiendomsporteføljen
Eiendomsporteføljen består av 10 eiendommer med en markedsverdi på ca.
NOK 1 565,6 millioner1. Det er totalt 107 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på
porteføljen er ca. 7,2 % ved utgangen av 1. kvartal, og ledigheten er ca. 11 %2.
Fondets levetid
Fondet er inne i en avviklingsfase, der
forvalter fokuserer på aktiv forvaltning
samt klargjøring av eiendommer for salg.
Forvalter har en løpende dialog med
Fondets styre og investeringskomite
knyttet til gjennomføring av Fondets
nedsalgsstrategi.
Vektet yield, basert på siste
verdivurdering av porteføljen
var ca. 7,2 %
Eiendomsporteføljen
Per 31.03.16 bestod eiendomsporteføljen
av 10 eiendommer med en samlet verdi
på NOK 1 565,6 millioner. Porteføljen har
et samlet areal på ca. 145 400 m2 som
ved utgangen av kvartalet genererte
årlige leieinntekter på ca. NOK 119,9
millioner. Vektet yield3 , basert på siste
verdivurdering av porteføljen var ca. 7,2 %.
Leieforhold
Per 31.03.16 hadde eiendomsporteføljen
totalt 107 ulike leietakere. De tre største
leietakerne i porteføljen er Expert,
Universitetet i Oslo og Bohus. De største
og mest solide leietakerne er ansvarlige
for store deler av leien i porteføljen.
Eksempelvis var de 30 største leietakerne
per 31.03.16 ansvarlige for ca. 78,5 % av
de samlede leieinntektene i porteføljen.
Ledigheten i porteføljen er på ca.
11 %. Dette er basert på fondets leie,
sammenlignet med markedsleien på
ledige arealer vurdert av fondets to
verdivurderere.
Verdivurderinger
Det er ikke gjennomført verdivurdering av
Fondets eiendommer i 1. kvartal. Neste
Oversikt over Fondets eiendommer:
Eiendom
Beliggenhet
Kjellerholen 7
Skedsmo
Rabekkgata 6
Moss
Areal (m2)
Bruttoleie (NOK)
Leietid (År)
6 845
6 828 705
6,9
30 266
3 543 578
3,4
Kabelgata 40
Oslo
8 273
14 216 205
11,3
Gunnar Knudsens vei 90
Skien
16 512
11 999 817
1,8
Rabekkgata 4
Moss
7 055
3 240 766
3,8
Nyvegen 7
Gjøvik
1 170
-
Husnes Storsenter
Husnes
31 830
OTI-Senteret
Orkanger
12 450
9 379 831
3,6
Kjellerholen 9
Skedsmo
6 925
12 106 972
2,6
Barstølveien
Kristiansand
24 098
28 401 094
7,4
145 424
119 928 630
5,2
Total
30 211 662
3,0
Noter
1
Alle tall er justert for fondets eierandel
2
Faktisk leie mot gjennomsnittsmarkedsleie for porteføljen
3
Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som
leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket
eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir
en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).
Topp 10 investorer
% andel av
aksjene
1
STOREBRAND LIVSFORSIKRING
10,70 %
2
GOLDMAN SACHS & CO
2,06 %
3
ANDVARI INVESTMENT R
1,11 %
4
UNIFOR - FORVALTNING
1,11 %
5
LØRENSKOG KOMMUNE
0,77 %
6
KIKAMO AS
0,75 %
7
LAVO AS
0,65 %
8
STATE STREET NOMINEE
0,63 %
9
HEDALM HOLDING AS
0,62 %
10
AS BACKE
0,59 %
6 › Kvartalsrapport Q1 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS
Eiendomsporteføljen (forts)
Fordeling av eiendomsporteføljen per segment
verdivurdering vil bli gjennomført ved
utgangen av 2. kvartal.
basert på leieinntekter
2,6 % 2,4 %
17,1 %
56,0 %
21,9 %
Butikk
Lager
Annet
Kontor
Parkering
Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke
basert på leieinntekter
6,4 %
0,3 %
25,3 %
7,2 %
7,4 %
23,2 %
14,6 %
15,6 %
Hordaland
Akershus
Telemark
Vest-Agder
Sør-Trøndelag
Oppland
Oslo
Østfold
Reforhandlingspotensial
Andel leiekontrakter som utløper
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
15
16
17
18
19
20
21
Butikk
Servering
Kontor
Uteareal
Lager
Investering
Garasje
Undervisning
Parkering
Annet
22
Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om
de skulle omsettes i markedet på
verdivurderingstidspunk tet. I den
forbindelse blir en rekke forhold
rundt eiendommene hensyntatt. Det
være seg leietakerprofil, gjenværende
løpetid på eksisterende leiekontrakter,
behov for rehabilitering/oppussing,
vedlikeholdskostnader, eiendommens
beliggenhet, samt den generelle
bygningstekniske standarden. I tillegg
vurderes
andre
sammenlignbare
transaksjoner som er gjennomført i
nærområdet, finansieringskostnader,
tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet,
markedsnivået for nye leiekontrakter,
og de generelle makroøkonomiske
utsiktene for de kommende årene. I sum
gir dette et realistisk bilde av prisnivået
som kan oppnås om eiendommen
skulle omsettes fritt i markedet på
verdivurderingstidspunktet.
For verdivurdering av Fondets eiendommer
benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom,
som er to av de ledende aktørene innenfor
dette området i Norge.
7
Finansiering
Fondets belåningsgrad er 74,5 % ved utløp av 1. kvartal. Totalt har Fondet
rentebærende gjeld på ca. NOK 1 167 millioner, hvorav 52,9 % av dette er
rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 4,01 % ved utløp av kvartalet.
Per 31.03.16 hadde Fondet
totalt NOK 1 167 millioner i
langsiktig gjeld.
Rentekostnader
Den g jennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per 31.03.16 var
4,01 %, inklusiv lånemargin som er en
økning i rentekostnaden fra forrige
kvartal grunnet høyere marginer.
Postivt yield gap
Fondets gjennomsnittlige rentekostnad
per 31.03.16 var lavere enn den
gjennomsnittlige yielden1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den
g jennomsnittlige netto-yielden på
eiendomsporteføljen per 31.03.16 var
ca. 7,2 %. Dermed var det et positivt yield
gap2 på ca. 3,2 % mellom Fondets netto
leieinntekter og Fondets rentekostnader.
Rentesikring
Per 31.03.16 var 52,9 % av Fondets
langsiktige gjeld rentesikret. Andel
rentesikret gjeld er høyere enn forrige
kvartal, ettersom andel flytende gjeld har
blitt lavere.
Det er et positivt yield gap på
ca. 3,2 % i perioden.
Fondet
beny tter
seg
av
ulike
rentesik ring sinstrumenter
for
å
redusere renterisikoen i langsiktig
gjeld. Det vanligste instrumentet er
rentebytteavtaler. Per 31.03.16 har
Fondet 5 ulike rentebytteavtaler. Den
gjennomsnittlige rentekostnaden på disse
avtalene er 4,84 % inklusiv lånemargin,
og avtalene har en gjennomsnittlig
gjenværende løpetid på ca. 1,5 år.
Topp 10 Leietakere
% andel av
porteføljen
1
Expert AS
2
Universitetet i Oslo
10,0 %
9,3 %
3
Bohus Sørlandsparken AS
4,9 %
4
Elkjøp Norge AS
Org.nr 947054600
4,8 %
5
Mobile Kjeller AS
4,2 %
6
Optimera AS
4,1 %
7
Brynild Gruppen AS
4,0 %
8
XXL Sport & Villmark AS
3,5 %
9
Jula Norge AS
3,4 %
10
Motor Forum Detalj AS
3,2 %
Andre 97 ulike leietakere
Totalt
48,6 %
100,0 %
Utløpsprofil
Leieinntekter
Mill. NOK
140
120
100
Forklaring av rentesikring
Rentesikringsavtaler blir som nevnt
benyttet for å øke forutsigbarheten av
rentekostnader over en gitt periode.
Fondet minimerer således risikoen i
tilfelle rentene skulle stige kraftig og den
løpende kontantstrømmen ikke dekker
rentekostnadene.
Noter
1
Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på
fondets eiendommer. Se definisjonen av ”yield” i fotnote 1 på side 5.
2
Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.
80
60
40
20
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2020-2030
Belåningsgrad
Per 31.03.16 hadde Fondet totalt NOK
1 167 millioner i langsiktig gjeld, og
en belåningsgrad på 74,5 %. Fondets
samlede gjeld har gått ned i perioden på
grunn av betaling av avdrag. Fondet har
som målsetning å ha en gjennomsnittlig
belåningsgrad på 70 % over Fondets
levetid, men har anledning til å ha en
belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %.
8 › Kvartalsrapport Q1 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS
Orientering om salg av eiendom
Salgsprosesser initiert i 4. kvartal 2015 og 1. kvartal 2016 er
sluttført. Samlet er 7 av fondets 10 eiendommer solgt.
Storebrand Eiendomsfond AS (”Fondet”)
eide per 31.12.15 10 eiendommer,
etter at 30 eiendommer ble solgt
gjennom et porteføljesalg i mars 2015.
Forvalter har i samråd med fondets
styre og investeringskomité vurdert
ulike salgsstrategier, salg av enkelteiendommer, delporteføljer og salg
av samlet portefølje. Det har med
utgangspunkt i dette blitt gjennomført
salgsprosesser som ble initiert i 4. kvartal
2015 og 1. kvartal 2016. Disse prosessene
sluttføres i 2. kvartal 2016, og da vil
følgende eiendommer være solgt:
Salg av Fondets eiendommer:
Eiendom
Beliggenhet
Barstølveien
Kristiansand
Kjellerholen 7
Skedsmo
6 845
Kjellerholen 9
Skedsmo
6 925
Nyvegen 7
Gjøvik
1 170
OTI-Senteret
Orkanger
Rabekkgata 4
Moss
7 055
Rabekkgata 6
Moss
30 266
Total
Areal (m2)
24 098
12 450
88 808
Ovennevnte eiendommer er solgt for
en samlet verdi av MNOK 820 etter
fradrag for berettigede funn i kjøpers
due diligence (selskapsgjennomgang
og teknisk gjennomgang). Eiendommen
OTI- Senteret er solgt med virkning fra 2.
kvartal, hvor avtalen med kjøper innebærer
at det skal gjennomføres et etteroppgjør
hvor verdiskapning frem til 1.1.2018 skal
deles mellom selger og kjøper. Selger skal
motta 40 % av denne verdiskapningen.
I VEK pr. 31.03.16 er det hensyntatt et
estimat på denne verdiskapningen.
Etter at disse salgene er gjennomført har
Fondet en eiendomsportefølje bestående
av Kabelgata 40 i Oslo, Husnes Storsenter
og Gunnar Knudsensvei 90 i Skien.
Salg av gjenstående eiendommer i Fondet
Det ble vedtatt av generalforsamlingen i
2012 at Fondets resterende eiendommer
skulle være solgt senest 31.12.2018. I tråd
med dette vedtaket vil forvalter, styre og
investeringskomité fortsatt ha fokus på
å selge eiendom på et for eiendommene
og markedet gunstig tidspunkt. Det er
igangsatt prosesser for å selge flere av
Fondets gjenværende eiendommer.
Salgsproveny relatert til nedbetaling av
gjeld og utbetaling av utbytte
På grunn av begrensninger i Fondets
låneav taler, og for å begrense
likviditetsrisiko i resterende avviklingsperiode, vil salgsproveny fremover i
hovedsak benyttes til nedbetaling av gjeld.
Det er bedt om at generalforsamlingen
12. mai 2016 gir styret fullmakt til å
utdele utbytte basert på det godkjente
årsregnskapet for 2015. Styret vil etter at
ovennevnte salg er gjennomført, vurdere
størrelsen på utbyttet som kan deles
ut. Utbytte knyttet til dette forventes
utbetalt i slutten av Q2 2016 samt tidlig
i Q3 2016.
9
Regnskap
RESULTAT (Tall i MNOK)
Gevinst ved salg av bygg
Leieinntekter
Q1/ 2016
Hittil i år
-
-
2015
71,6
34,2
34,2
179,7
Øvrige inntekter
17,0
17,0
10,8
Sum inntekter
51,1
51,1
262,0
-204,3
Av og nedskrivninger varige driftsmidler
-7,6
-7,6
Annen driftskostnad
-7,8
-7,8
-64,8
Sum driftskostnader
-15,4
-15,4
-269,1
Driftsresultat
35,8
35,8
-7,1
Finansinntekter
Finanskostnader
Verdiendring finansielle derivater
0,2
0,2
4,8
-16,3
-16,3
-76,1
1,8
1,8
9,9
21,5
21,5
-68,4
Utsatt skattefordel
116,9
116,9
116,9
Varige driftsmidler
1 623,5
1 623,5
1 622,2
9,7
9,7
9,8
1 750,1
1 750,1
1 748,9
168,5
168,5
157,9
17,2
17,2
28,0
1 935,9
1 935,9
1 934,7
Innskutt egenkapital
183,6
183,6
183,6
Annen innskutt egenkapital
371,9
371,9
340,6
Sum egenkapital
555,4
555,4
524,1
1 321,3
1 321,3
1 327,3
59,2
59,2
83,4
Sum gjeld
1 380,5
1 380,5
1 410,6
Sum egenkapital og gjeld
1 935,9
1 935,9
1 934,7
Resultat
BALANSE (Tall i MNOK)
Eiendeler
Finansiell anleggsmidler
Sum anleggsmidler
Bank
Omløpsmidler
Sum eiendeler
Egenkapital og gjeld
Gjeld
Langsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld
10 › Kvartalsrapport Q1 2016 - Storebrand Eiendomsfond AS
Markedskommentar
Etter at alle transaksjonsrekorder ble slått i fjor, har 2016 så langt vært
betydelig roligere i transaksjonsmarkedet. I leiemarkedet venter vi at
kontorledigheten vil begynne å falle i løpet av det neste året grunnet lite
nybygging og betydelig konvertering parallelt med gradvis sterkere økonomisk
vekst. Vi forventer at leienivåene vil flate ut i år og deretter stige fra 2017.
Rammevilkår og konjunkturutsikter
Etter at vedvarende tilbudssideoverskudd og
usikkerhet knyttet til etterspørselen fra fremvoksende økonomier sendte oljeprisen ned til
bunnen på USD 27 pr. fat, har prisen steget mer
enn 60 prosent.
Prisen er imidlertid fortsatt på et nivå som
påvirker norsk økonomi negativt gjennom lavere
investeringsvilje hos aktørene i oljenæringen og
dermed lavere BNP-vekst.
Den kraftige kronesvekkelsen som har fulgt i
kjølvannet av oljenedturen bidrar til å motvirke
de negative effektene av oljeprisfallet ved at
eksportbedrifter og importkonkurrerende bedrifter
har blitt mer konkurransedyktige. Videre bidrar
ekspansiv penge- og finanspolitikk til å dempe
effektene av oljeprisfallet.
Så langt er det først og fremst oljerelaterte næringer
og de oljeeksponerte fylkene på Sør- og Vestlandet
som opplever svak vekst. Dette fremgår blant annet
av utviklingen i den registrerte arbeidsledigheten,
som viser at økningen på landsbasis siste to år kan
forklares i sin helhet ved økningen i oljefylkene på
Sør- og Vestlandet. I Oslo har arbeidsledigheten falt
noe de siste to årene.
Renter og lånefinansiering
Økte innlånskostnader for bankene kombinert med
den overraskende strenge linjen fra Finanstilsynet
høsten 2015 har gjort finansieringsmarkedet
vesentlig strammere enn på samme tid i fjor.
UNIONs Bankundersøkelse fra februar viste at den
gjennomsnittlige bankmarginen for nye 5-års lån til
sentralt beliggende eiendom i Oslo hadde kommet
opp 0,49 prosentpoeng siden Q2 2015.
Til tross for at bankmarginen har økt, holder samlet
finansieringskostnad seg på et attraktivt nivå.
Dette skyldes at lange renter kom ytterligere ned
i samme periode. Samlet finansieringskostnad i
standardcaset var opp fra 3,17 til 3,25 fra november
til februar.
De siste ukene har bankenes innlånskostnader
kommet noe ned igjen. Samtidig observerer vi at
bankene på kort tid har kommet langt i tilpasningen
til de nye og strengere kapitalkravene. Dette kan
bidra til å bedre situasjonen i bankmarkedet fremover.
Salgsmarkedet for næringseiendom
2015 var et ekstremt år i det norske eiendomsmarkedet,
med et samlet transaksjonsvolum på 128 mrd. kroner.
Det var særlig de mange store milliardtransaksjonene
som drev volumet. I segmentet med transaksjoner fra
50 – 600 mil. var volumet faktisk marginalt ned fra 2014.
Så langt i 2016 har markedet vært betydelig roligere.
Transaksjonsvolumet i første kvartal var på drøyt
8 milliarder kroner. Volumet er mer enn halvert
sammenlignet med første kvartal i fjor, men likevel
høyere enn i samme kvartal i 2013 og 2014. Markedet
er fortsatt preget av sterk etterspørsel etter
eiendomsinvesteringer fra norske og utenlandske
investorer, men så langt har det vært færre selgere
av store eiendommer og porteføljer.
Vi forventer et sterkt transaksjonsår også i 2016,
men volumene blir betydelig lavere enn i fjor. UNION
venter et volum på ca. 65 mrd. i år.
Priser / yielder
Til tross for en utfordrende makrosituasjon de siste
to årene, resulterte etterspørselsoverskuddet etter
eiendomsinvesteringer i at prime yield kom ned 0,5
prosentpoeng til rekordlave fire prosent i 2015. Så
langt i 2016 anslår vi at prime yield har holdt seg
på dette nivået.
Finansieringsmarkedet og utsiktene i leiemarkedet
er de største usikkerhetsmomentene for
prisutviklingen i eiendomsmarkedet på kort sikt.
Vi tror finansieringsmarkedet vil bedres gradvis
utover i 2016 og 2017 i takt med at bankene får
11
tilpasset seg strengere kapitalkrav. I tillegg har
bankenes innlånskost kommet noe ned igjen de
siste ukene.
Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum
Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum var
7,8 prosent i første kvartal, etter å ha steget med
om lag 100 000 m2 de siste to årene. Ledigheten har
imidlertid vært stabil de siste kvartalene.
I 2014 og 2015 økte ledigheten på Lysaker og
Fornebu til sammen med om lag 80 000 m2.
Ledighetsveksten i de andre områdene i Oslo har
med andre ord vært svært moderat.
Ferdigstillelse av nye kontorarealer forventes å
bli på om lag 80 000 m2 årlig i perioden 2016 til
2018. Til sammenligning har snittvolumet de siste
15 årene vært om lag 130 000 m2. I tillegg tas et
stigende volum kontorareal ut av markedet for å
konverteres til andre formål. Kontor konverteres i
hovedsak til leiligheter, men vi ser også eksempler
på konvertering til hotell, utdanning og asylmottak.
Vi estimerer at om lag 200 000 m2 kontor fjernes
fra tilbudssiden i perioden 2016 til 2018. Moderat
nybygging og mye konvertering fører til at det blir
nullvekst på tilbudssiden i 2016 og at byggmassen
krymper i 2017.
Vår prognose for kontorleiemarkedet i Oslo
innebærer at ledigheten har toppet ut og vil
gradvis begynne å falle. Lav nybygging og betydelig
konvertering bidrar til å balansere markedet i en
utfordrende tid og danner grunnlaget for en raskere
nedgang i ledigheten når etterspørselen tiltar. Vi
forventer en kontorledighet på om lag 6,5 prosent
ved utgangen av 2018.
Aktiviteten i leiemarkedet har tatt seg gradvis opp de
siste kvartalene. Signeringsvolumet på 12-måneders
basis var om lag 15 prosent høyere i første kvartal
i år enn i samme kvartal i fjor.
Leieprisene i nye kontrakter er i gjennomsnitt 5 til 10
prosent lavere enn på toppen i 2014. Vi ser imidlertid
klare tendenser til at leieprisfallet har flatet ut og
vi forventer at leieprisene i Oslo i hovedsak holder
seg stabile i 2016.
Den gunstige utviklingen på tilbudssiden bidrar til at
leieprisveksten kan komme relativt raskt tilbake. Vi
tror derfor at leieprisene i Oslo i snitt vil stige med
2 prosent i 2017 og 5 prosent i 2018.
Bergen, Trondheim og Stavanger
Rogaland og Hordaland er de to fylkene som har
hatt størst økning i arbeidsledigheten det siste
året. Den svake utviklingen i arbeidsmarkedet i
disse fylkene skyldes selvsagt den relativt høye
Noter
1
Kyte
2
EiendomsMegler1 Næring
3
Norion
eksponeringen mot oljeindustrien.
I 2015 ble det ferdigstilt 114 000 m2 nye kontorarealer
i Bergen, noe som tilsvarer en tilbudssidevekst
på hele 5,7 prosent. Svært høy nybyggaktivitet
kombinert svak utvikling i arbeidsmarkedet, har
bidratt til at kontorledigheten har steget med om
lag 3 prosentpoeng siden april 2014 til 10,5 prosent
i april i år. Beslutningene om å bygge er tatt i «gode
tider», mens byggene er realisert i «dårlig tider».
I 2016 er nybyggvolumet tilbake til mer normale
nivåer da det ferdigstilles om lag 32 000 m2. Kyte
forventer likevel at kontorledigheten skal holde seg
på et høyt nivå i flere år fremover.
Stigende kontorledighet og økt fremleieaktivitet
legger press på leieprisene. Det er særlig i de
oljeeksponerte områdene som Kokstad og Sandsli
at leieprisene er under sterkt press. Lokaler med
høy standard og sentral beliggenhet i sentrum har
kun hatt en moderat leiepriskorreksjon.
Etter å ha steget jevnt og trutt siden 2012, er
kontorledigheten i Stavanger redusert med
0,9 prosentpoeng til 9,2 prosent siden oktober i
fjor. Nedgangen i ledighet kan i stor grad relateres
til at Forusbeen 35 ble konvertert til asylmottak.
Ledigheten er forventet å stabilisere seg på rundt
ti prosent i overskuelig fremtid.
Leieprisene i Stavanger er fortsatt under press, noe
som særlig er merkbart for kontoreiendommer på
Forus og i enkelte områder i Stavanger randsone.
Leieprisene på Forus har falt om lag 20 prosent siden
toppen før oljeprisfallet. Svak kontoretterspørsel og
stigende kontorledighet vil sannsynligvis bidra til at
leieprisene fortsetter å falle i andre halvår, men det
største fallet er nok bak oss.
Arbeidsmarkedet i Trondheim er ganske differensiert
med hensyn til næringsstruktur og har en relativt
stor offentlig sektor sammenlignet med Bergen og
Stavanger. Arbeidsmarkedet har derfor vært mer
robust i kjølevannet av oljeprisfallet.
Det ble ferdigstilt 54 000 m2 nye kontorarealer i
Trondheim i 2015. Dette er det høyeste nivået de
siste 15 årene og mer enn dobbelt så mye som i
et gjennomsnittsår. Likevel har kontorledigheten
kun steget fra 8 prosent i februar i fjor til rundt 9
prosent på samme tidspunkt i år, noe som indikerer
at etterspørselen har holdt seg på et bra nivå i
2015. Det er imidlertid også en mulighet at dette
delvis skyldes en tidsforskyvningseffekt før vi ser
at det høye nybyggvolumet materialiserer seg i
ledighetstallene.
KNOWIT EXPERIENCE
Storebrand Eiendomsfond AS
c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, www.union.no
nr. 81570-B