1. No category

S O L L E N T U N A S J Ö S T Ö V E L N 13
Steglitsvägen 11A
Överlåtelsebesiktning för Säljare
31 maj 2016
Adress
Telefon
Fax
Org nr
E-post
WibomsVäg 23
171 60 Solna
08-696 00 85
08 400 127 49
556418-3324
[email protected]
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR
SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJARNA .................................................2
2 OKULÄR BESIKTNING ...................................................................3
3 RISKANALYS .............................................................................10
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING .................................................10
BILAGOR
BILAGA I Allmänna villkor för
överlåtelsebesiktningsuppdraget
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE
OBJEKT
Fastighetsbeteckning
Adress
Postnummer/Ort
Kommun
Fastighetsägare
Sjöstöveln 13
Steglitsvägen 11A
192 55 Sollentuna
Sollentuna
Ingrid Porrvik & Mats Eriksson
Beställare
Se ovan
Telefon:
E-post:
070-612 12 27
[email protected]
Beställningsnummer
2016-018
Besiktningsman
Jan Tägt
av SITAC certifierad besiktningsman SBR
certifieringsnummer 0941/04
Telefon: 0709-250 898
E-post:
[email protected]
Besiktningsmannen är medlem i Svenska
Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är
registrerad i SBR:s förteckning över
besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser.
Besiktningsdag
2016-05-31
Med början ca kl: 7:30
Närvarande
Ingrid Porrvik & Mats Eriksson
Besiktningens genomförande
och omfattning
2016-05-24 mailades en uppdragsbekräftelse till
beställaren. Beställaren har läst igenom och
skrivit på uppdragsbekräftelsen innan
besiktningen påbörjades. Besiktningsmannen
ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala
för krav som reklamerats respektive framställts
senare än två år efter att uppdraget avslutats.
Besiktningen omfattar huvudbyggnaden.
1
BESIKTNING
1
GRANSKNING
AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T
I N F O R M AT I O N F R Å N S Ä L J A R E
Tillhandahållna
handlingar
Diverse ritningar, radonprotokoll, sotning och
brandskyddskontroll tillhandahölls vid besiktningstillfället.
Säljarinformation
Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av
fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte
kontrollerade av besiktningsmannen. Vi köpte fastigheten i
maj 2004.
-Byggnad från Sidensjöhus ca 1996. Förre ägaren inredde
övervåningen i egen regi.
-Tvättstuga från byggåret 1996.
-Duschrum på övervåningen från ca 2003.
Kvalitetsdokument saknas.
-Duschrum på nedre plan renoverat ca 2009.
Kvalitetsdokument finns.
-Byggnaden målades om hösten 2014.
-El, vatten och avlopp har fungerat bra. Förutom för ca 5 år
sedan gick avloppsledningen isär i gatan. Åtgärdat via
försäkringsbolag. Nydragen el till bastun.
-Inga bygglovspliktiga byggnationer har utförts under vår tid.
-Grannen ovan skall förlänga sin altan mot bubbelpoolen.
-Fastigheten tillhör Gemensamhetsanläggning Sjöstöveln
GA:1 som gäller väg och avlopp. Snöröjning delas med
grannen. Det finns även ett äldre servitut villa från 1942
inskriven.
-Eldstad från 2003. Godkänt och provtryckt vid installation.
Senast sotats och brandskyddskontrollerats 2016-02-10.
-Frånluftvärmepumpen är från byggåret men har fungerat
bra. Den börjar bli gammal. Ventilationen har fungerat bra.
Har dammsugit en bit in i ventilationskanalerna och rengjort
don.
-Inga skadedjur eller avvikande lukter har upplevts.
-Eget larm finns.
-Fiber finns indraget i tvättstugan.
-Samma nyckel till fönsterlåsen.
2
2
OKUL ÄR
BESIKTNING
Särskilda
förutsättningar vid
besiktningen
Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad, förråd
nyttjade etc. Besiktning (in- och utvändigt) har skett av de
delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av ev.
förvaring, möbler, mattor, växter etc. För ytor, utrymmen
och byggnadsdelar som inte varit besiktningsbara har
besiktningsmannen inget ansvar.
Följande byggdelar var inte besiktningsbara (av andra skäl
än förvaring etc.):
Parallelltaket mellan inner- och yttertaket på övervåningen.
Delar av grundsockel mm är täckt under altan och förråd.
Delvis slutna katt/sidovindar
Ytor under trädäck,
Ej besiktningsbara byggdelar kan (beroende på
omständigheterna) ändå ingå i köparens
undersökningsplikt.
Besiktningsmannen genomför besiktningen delvis med
stickprovskontroll ex. av fönster, takpannor eller andra
delar.
Notering ”--” innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i
normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och
byggnadssätt.
Väderlek
Ca 20-25 ºC och sol.
3
Huvudbyggnad
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår
1 ½ - plans villa.
Undergrund
Berg/morän/sprängsten
Grundläggning
Uteluftventilerad krypgrund
Hussockel
Prefabricerade betongelement
Stomme
Trä
Bjälklag
Trä.
Fasad
Trä.
Fönster/dörrar
Fönster har isolerglaskassetter med karmar och bågar av
trä. Dörrar av trä.
Tak
Sadeltak med reglar, masonite och betongpannor på
brantare delar. Läkt, papp och pannor på takkupor
Uppvärmning
Elradiatorer, kamin och frånluftsvärmepump för varmvatten.
Ventilation
Mekanisk frånluft med återvinning.
Vatten & avlopp
Kommunalt
1996
4
Noteringar
Huvudbyggnad
Utvändigt
Mark etc.
Äldre träaltan, träentrétrapp och räcke runt byggnad med
normalt slitage, sprickor, uttorkning, någon bräda sviktar
etc.
Marknivå på entrésidan i nivå med ventil i grundbalk – risk
för vatteninträngning vid skyfall.
Förråd
Bakre gavel har vidbyggt förrådsutrymme (kallutrymme):
Mur mot slänt av lecasten som delvis ansluter mot berg i
sydväst. Mindre fuktgenomträngning noteras nära berget. I
övrigt noterades inga direkta sprickor eller fuktgenomslag i
mur. Muren ej putsad. Platonmatta noteras som fuktskydd –
knappt synlig.
Övre del av taket ligger nästan i marken. Hängrännan har
glidit isär och har rensningsbehov. Trädetaljer som ligger
nära takfot/marken är fuktpåverkade. Viktigt att rensa denna
del av marken – risk för vatteninträngning och fuktskador på
yttre delar av tak. Oklart var stupröret försvinner – förbyggt
med trä.
Betongpannor utan underliggande tak. Pannor ligger direkt
på läkt. Mossa bör rensas bort. Lite otätheter mot fasad och
löv etc blåser in. En bit plåtbleck saknas mot det västra
hörnet.
Grundsockel/balk
Stora delar täckt av trädäck och förråd.
Fasad
Fasad målad 2014. Normalt underhållsintervall ca 10-15 år.
En mindre träbit saknas under elskåpet på träfasaden.
Några plåtbleck har blekt färg och färgsläpp. .
Fönster/dörrar
Det förekommer mindre otätheter/sprickor runt vissa
fönstersmygar.
5
Yttertak
Taket har stickprovsbesiktigats och består av betongpannor
ovan reglar och masonitskivor. På takkuporna ligger
betongpannor papp och läkt.
En normal teknisk livslängd för det brantare taket
uppskattas till ca 40-50 år och något lägre på de flackare
takkuporna ca 30-35 år. Detta under förutsättning att
pannorna är hela och ligger ordnat på plats.
Vid masonitskivor som underlag är det extra viktigt att
regelbundet kontrollera om pannorna är hela. Vid en längre
tid (ett flertal år) utan hela pannor kan vatten tränga igenom
skivorna och orsaka skada.
På den övre nocken täcker nockpannorna inte spikhålen på
betongpannorna. Det rekommenderas att nockband
monteras för att täcka hålen.
Några passbitar av betongtakpannor saknas vid ränndalar,
ca 10 bitar. Passbitarna är lite kort skurna och slutar på
plåten på bakre kupa. Det finns blyplåtar som extra tätning.
Dessa har delvis rubbats ur sitt läge. Vattplåt sticker ut över
pannor mot entrésidan. En panna är spräckt vid bakre
takkupan mot sydväst. Bör åtgärdas – risk för
vatteninträngning.
Vid vattplåtar på vindskivor sticker spikskallar upp – spika
ned dessa.
På takkupan vid entré har pannradera dåligt överlapp vilket
bidrar till kapillärsugning och risk för att vatten letar sig ned
på läkt och papp med minskad livslängd som följd.
Avluftningsrör troligen till avloppet sticker ut ur väggen på
entrétakkupa.
Takfönster kan vara en känslig konstruktion för läckage
Takfönster kräver yttre underhåll/skötsel. Rensa bort löv
etc. med jämna mellanrum så att vatten rinner där det är
avsett att rinna.
6
Grundläggning
Uteluftventilerad krypgrund är en riskkonstruktion för
avvikande lukter – mögel - och rötskador kan uppstå.
Se riskanalys.
En av orsakerna till att just utomhusventilerade grunder är
riskkonstruktioner för fuktrelaterade skador, är att det i vårt
klimat, blir temperaturskillnader mellan utomhusluften och
luften i krypgrunden. Under sommaren är temperaturen i
krypgrunden oftast lägre än utomhusluften. Vid varmt och
relativt fuktigt klimat så kondenserar vatteninnehållet i luften
på de kallare ytorna i krypgrunden (berg, grundmurar,
bjälklag etc.). Under delar av sommarhalvåret är ånghalten /
luftfuktigheten så pass hög att den påverkar överliggande
träkonstruktioner. Under vintertid sker oftast en uttorkning.
En annan orsak kan vara att markfukt sprids upp i
överliggande konstruktioner. För att förhindra att markfukt
tränger upp i utrymmet skall en åldersbeständig plastfolie
täcka marken ovan ett kapillärbrytande skikt (singel,
makadam, lecakulor) ej jord.
Noteringar: Inga lukter upplevdes och klimatet upplevdes
som relativt torrt vid besiktningstillfället. Plastfolie ligger på
mark. Täcker dock inte fullt ut mot grundbalkar.
Blindbotten (undersidan av golvet) består av
fuktbehandlade grönaktiga plywoodskivor. På dessa skivor
noteras mindre svarta prickar och lite vitaktig beläggning.
Vid ett avloppsrör och bakom nedstigningsluckan finns
otätheter mot blindbotten vilka kan leda in möss etc. Täta
runt rör.
En av lösningarna är att installera en avfuktare i utrymmet
(med fuktvakt), för att begränsa risken för att det ska bli
förhöjd ånghalt och skaderisk i utrymmet.
7
Invändigt
Entré
Det saknas några spjälor i trapp.
Inre hall
--
Duschrum
Utrymme från 2009. Klinkergolv (elvärme) och kakel på
vägg. Teknisk livslängd på liknande utrymmen uppskattas
normalt till ca 25-30 år.
Golv har lite svackor. Det bildas lite kvarstående vatten
bredvid golvbrunnen.
Duschsarg sluter tät mot golv, mindre öppning har utförts
under dörren. Vatten bedöms ha svårt att rinna mot
golvbrunnen om eventuellt läckage inträffar utanför
duschplatsen.
Vid golvbrunn noterades utstickande brunnsmanschett
under klämring. Otät runt avloppsrör genom vägg under
tvättställ. Ej korrekt – ökad risk för läckage och en
begränsning i försäkringsskydd.
Bastu
Inspektionslucka för vattenkopplingar i vägg mot duschen är
förbyggd med inredning. Svår att nå utan ingrepp.
Det fattas ett ventilgaller under bastulav till ventilationen.
Sovrum 1
Tilluftsventil saknas i detta rum.
Sovrum 2
Dörrblad tar i tröskel.
Vardagsrum
--
Kök
Diskbänkskran är trög. Lampskydd i köksfläkt saknas.
Vattentät botten i saknas i diskbänksskåp men träskivan är
tätad mot rör. Droppskydd saknas under kyl/frys. Detta bör
finnas för att i tid upptäcka och hindra skador från läckage
från rör/maskiner m.m.
Diskmaskinens avloppsslang bör fästas fast över utlopp i ho
för att minska belastningen på infästningen på avloppsröret.
8
Tvättstuga
Plastmatta på golv och plasttapet på vägg. Standard från
1996. Normal livslängd ca 20-30 år.
Kärvande dörrbroms på fönsterdörr. Tvättmaskinens
avloppsslang bör fästas fast över utlopp i ho för att minska
belastningen på infästningen mot avloppsröret.
Blandararmen på ho saknar spärrat läge. Risk för
överspolning på bänkskiva.
Övervåning
Allrum
--
Kattvind
Mot sydväst: fuktrinnmärke på masonitskiva. Hål i
masonitskiva mot takkupans yttervägg – bör åtgärdas.
Lite svälld isolering mot luftspalt tak.
Kattvind mot entrésidan: lucka finns bakom hylla – ej
kontrollerad.
Sovrum 3
Tejpmärken på dörr. Lös väv på fönsterbänk.
Duschrum/
bastu
Utrymme från ca 2003. Klinkergolv (elvärme) och kakel på
vägg. Teknisk livslängd på liknande utrymmen uppskattas
normalt till ca 20-30 år.
Ojämnt golv och det förekommer bakfall på golv vid wc.
Duschsarg sluter tät mot golv. Vid eventuellt läckage
utanför duschplatsen kommer vatten rinna ut genom
dörren. Risk för begränsning i försäkringsskydd.
Golvbrunnen är placerad för nära vägg skall vara 20 cm.
Mindre fogsprickor på vägg i duschplatsen. Vatten letar sig
ut något vid kanter vid duschhörnan. Mindre vattensamling
bredvid golvbrunn.
Sovrum 4
--
Klädkammare
Belamrat.
Kattvind
Mot entré: fuktfläckar på masonitskiva.
Inspektionslucka mot sydväst saknas. Ser ut som det finns
en lucka vid sovalkoven i sovrum 3 – ej kontrollerad.
9
Vind
3
Trångt utrymme nås från allrum. Blåser in lite damm och
björkfrön vid nock. Egentillverkade takstolar vid takkupor.
Inga tecken på nedböjning. Fuktros på takskiva mot bakre
takkupa.
R I S K A N A LY S
Uteluftventilerad krypgrund är en allmän känd riskkonstruktion för lukter – mögel och rötskador kan uppstå i kryputrymmet och ovanliggande golv- och
väggkonstruktioner samt eventuell luktspridning till boutrymmet. Fukten kommer
dels från luftfuktighet som kondenserar i utrymmet (värst under
sommarmånaderna). Dels underskjutande markfukt och eventuellt utifrån
kommande vatten. Fukten kan skada organiskt materiel på/i marken. Fuktskador
kan även uppstå i ovanliggande bjälklag av trä etc. Det kan även uppstå andra
skador som deformationer, fläckar etc.
4
F O R T S AT T
TEKNISK UTREDNING
-_________________________________________________________________
Nacka 2016-06-02
Värderingshuset Småhus AB
Jan Tägt
av SP SITAC certifierad besiktningsman
10
11
12
13
14