EIGERSUND KOMMUNE
Planteknisk utvalg TILLEGGSINNKALLING Utvalg: Møtested: Dato: Planteknisk utvalg Formannskapssalen 14.06.2016 Tidspunkt: Kl. 12:00 Saksliste: Sak nr. 172/16 Sakstittel Kostnads‐ og fordelingsnøkkel for forskuttering av nytt kryss på Hovlandsveien ved Svanavågveien
Åpen/Lukket Åpen Eigersund, 8. juni 2016 Kjell Vidar Nygård Utvalgsleder Randi Haugstad Utvalgsekretær Administrative meldinger – Innkalling av varamedlemmer: Vær oppmerksom på at den enkelte representant selv er ansvarlig for å følge med på eventuell inhabilitetsproblematikk i den enkelte sak. Den enkelte representant må selv kontrollere om det foreligger inhabilitet i noen saker og eventuelt varsle om dette til møtesekretæren. Dette uavhengig av om det har vært inhabilitet ved tidligere behandlinger av saken(e). ‐ Eventuelle forfall meldes til tlf. X til X Følgende vararepresentant kalles inn for fast medlem med forfall: Forfall Parti Følgende vara innkalles Parti Tove Helen Løyning AP Oddvar Amundsen AP Lilly Remme Brunel H Tommy Gunvaldsen H ‐ Arne Stapnes (H) for Kjell Vidar Nygård (H) i 2 saker. Møtet er åpent for publikum og holdes i formannskapssalen der det er installert teleslynge. Enkelte saker kan imidlertid, helt eller delvis, være unntatt offentlighet på grunn av lovbestemt taushetsplikt. Dette vil i så fall fremgå av sakslisten. Publikum som ønsker å følge en sak må beregne å være tilstede fra møtets start, da saksrekkefølgen kan bli endret uten varsel. Komplette saksdokumentene er utlagt i ekspedisjonen i Rådhusets 4 etasje, biblioteket og på kommunens internettsider www.eigersund.kommune.no/politisk. Kopi av saksdokumentene kan fås ved henvendelse til Politisk sekretariat i rådhusets 4.etasje. Eigersund kommune – Saksframlegg politisk sak Dato: 02.06.2016 Arkiv: : FA ‐ Q10 Arkivsaksnr.: 12/2047 Journalpostløpenr.: 16/10586 Avdeling:
Enhet: Saksbehandler: Stilling: Telefon: E‐post: Teknisk avdeling
Teknisk stab Mats Nergård Prosjektleder ‐ vei og utemiljøprosjekter 51 46 82 73 [email protected] Saksnummer Utvalg Møtedato 172/16 Planteknisk utvalg 14.06.2016 049/16 Formannskapet 16.06.2016 039/16 Kommunestyret 20.06.2016 Kostnads‐ og fordelingsnøkkel for forskuttering av nytt kryss på Hovlandsveien ved Svanavågveien Sammendrag: Næringstomtene som ligger i Svanavågen er underlagt rekkefølgekrav i gjeldende reguleringsplan 7‐
12. Disse rekkefølgekrav betyr at grunneiere må opparbeide nytt kryss med to venstresvingfelt (ett ned Svanavågveien og ett opp Uførfjellveien). Før disse kryss er bygget, kan Statens Vegvesen nekte grunneiere å gjennomføre tiltak iht plan og bygningsloven. Det er ikke mulig å bare bygge deler av krysset. Rådmannen er bedt om å utarbeide en sak der det skal gjøres rede for en kostnads‐ og fordelingsnøkkel for de berørte grunneiere. Rådmannen foreslår at det legges opp til en fordelingsnøkkel tilsvarende plan og bygningslovens paragraf 18, som omhandler refusjon. Dette innebærer at kostnad fordeles på grunneier ut ifra tomtens størrelse og utnyttelsesgrad innenfor planområdet. Følgende to modeller for forskutteringsprinsipp er utredet: · Refusjon etter plan og bygningsloven §18, der grunneierne må betale tilbake forskutterte midler 5 uker etter at byggeregnskap for krysset er oppgjort. · Refusjon etter plan og bygningsloven §18, der grunneierne betaler tilbake i takt med sine utbyggingsplaner. Det ble avholdt et drøftingsmøte med grunneierne 31.03.16. Grunneierne har gitt uttrykk for at forslaget med tilbakebetaling i takt med utbyggingsplaner er det eneste aktuelle. Det må likevel påpekes at en slik modell vil gi uforutsigbarhet for kommunen, da kostnadene må lånefinansieres og har en usikker tilbakebetalingstid. Rentekostnader som påløper over den tid forskutterte midler uteblir, vil legges på i tillegg til refusjonsbeløpet. Enkelte grunneiere har saker som ligger på vent hos byggesakskontoret i påvente av at denne sak skal opp til behandling. Vegvesenet vil ikke godkjenne byggeprosjekter før de evt har fått en kommunal garanti, da via et vedtak som forplikter kommunen til å forskuttere en utbygging av krysset. Det har ikke lyktes administrasjonen å få til en frivillig løsning, selv om grunneierne i utgangspunktet har vært positive til dette. Grunneierne er generelt av den oppfatning at Eigersund kommune skal betale for rekkefølgekravet som gjelder nytt kryss, selv om Eigersund kommune ikke har noen økonomiske forpliktelser eller fordeler av å få på plass krysset. Uten en frivillig løsning, slik som administrasjonen har foreslått, vil det ikke skje noe i Svanavågen. Rådmannen anbefaler at det ikke gis dispensasjoner til videre utbygging før avtale som sikrer bygging av krysset er på plass. Likevel kan en ved å tvinge gjennom en avtale om bygging av kryss iht plan og bygningslovens paragraf om refusjon få på plass krysset. Da vil det være fastsatte rater for fordeling av kostnad som er udiskutable. Om Eigersund kommune synes at krysset er av så stor viktighet at det må etableres med Eigersund kommune som byggherre/utbygger, vil dette være uheldig for de grunneiere som ikke har økonomisk styrke til å kunne betale krysset umiddelbart etter ferdigstillelse (da dette er et av virkemidlene ved refusjon). Om Eigersund kommune likevel skulle ta hele kostnaden med opparbeidelsen av krysset, vil dette skape presedens sammenliknet med tilsvarende situasjoner (eksempelvis krysset på Tengs inn mot Tengsareidveie, og krysset på Eigestad). Det vil være en uheldig konkurransevridning som gir en klar fordel til grunneierne i Svanavåg, sett opp mot andre aktører som har vært nødt til å betale for sine egne interne veier og kryss. På Slettebø ble det bygget et nytt kryss med venstresvingfelt og bussholdeplass/parkering, som var et rekkefølgekrav for Slettebøområdet. Her forskutterte Eigersund kommune krysset, og fikk inn finansiering gjennom salg av kommunale eiendommer på Slettebø. Anleggsbidrag for de eiendommer som ble solgt ble lagt i tillegg til takst på utsalgspris. Det vil derfor ikke være sammenlignbart å bruke Slettebøkrysset som modell for kostnadsfordeling. Når det gjelder selve opparbeidelsen av krysset, er det kostnadsberegnet bygging av regulert veikryss iht vegvesenets veinormal N100. Rådmannens forslag til vedtak:
1. Eigersund kommune står som utbygger av krysset, og kjører prosess mot Statens Vegvesen med tanke på godkjenning av planer og detaljprosjektering. Dette forutsetter at grunneiere i Svanavågen frivillig godtar kostnadsfordelingen som er foreslått. Dersom det ikke blir inngått en frivillig avtale om kostnadsfordeling med grunneierne, vil ikke Eigersund kommune forskuttere utgifter for utarbeidelse av krysset. 2. Det legges til grunn en forskutteringsmodell basert på refusjon etter plan og bygningsloven §18, der grunneierne betaler tilbake i takt med sine utbyggingsplaner. Kommunens renteutgifter for forskuttering belastes den enkelte grunneier ved igangsettelsestillatelse. Kostnader for grunneiere er nevnt under «investeringsmessige forhold grunneieres kostnad». Under forutsetning av at Eigersund kommune får momsrefusjon på prosjektet så vil refusjonskravet være basert på netto utgifter. Samlet kostnad for krysset er beregnet til ca kr 5.020.000 eks mva. 3. Det legges inn panteheftelse på de eiendommer som ikke velger å betale umiddelbart etter ferdigstillelse av krysset. Grunneierne må signere erklæring til Eigersund kommune på beløp og kompensasjon som skal betales for den enkelte eiendom. Denne erklæring skal tinglyses på den enkelte eiendom». 4. Eigersund kommune tar opp byggelån på kr 5.550.000 netto (for bygging av grunneieres andel av kryss, samt kommunens del av Svartamyrveien), under forutsetning av at det gis full momsrefusjon for prosjektet. Hele beløpet avsettes i 2016. Ubrukte midler overføres til 2017. 5. Eigersund kommune seg ansvaret for at krysset blir opparbeidet iht rekkefølgekrav i reguleringsplan 7‐12, noe som gir grunneiere mulighet til å få sine byggeprosjekter godkjent som midlertidige dispensasjoner inntil krysset er på plass. Dette vedtak vil umiddelbart fungere som en erklæring ovenfor Statens Vegvesen. Du finner oversikt over alle dokumenter i saken på kommunens nettsider, www.eigersund.kommune.no ‐ Politiske saksdokumenter: http://bit.ly/1IywnuF Velg møtedato, finn saken, velg Gå til arkivsaken. Saksgang: Planteknisk innstiller til Formannskapet. Formannskap innstiller så til kommunestyret. Eventuell tidligere politisk behandling: Andre opplysninger / fakta i saken: Strekningen der krysset ligger har fartsgrense 50km/t. Dette tilsier at iht vegvesenets håndbok N100 bør trafikkøyer opparbeides med kantstein. Noe som tilsier at innkjørsel til Svartamyrveien bør stenges, da denne ikke lenger vil fungere tilstrekkelig. Adkomst er sikret via reguleringsplan for Uførfjellveien, men mangler 100 meter opparbeidelse. En kan ikke pålegge grunneiere i Svanavåg kostnaden ved omlegging av Svartamyrveien, da den ikke er del av rekkefølgekravene. Denne kostnad må eventuelt kommunen dekke selv. Ved å bruke en refusjonsavtale der tiltakshavere/grunneier først betaler sin del av krysset når de skal i gang med tiltak, vil en få en uforutsigbarhet med tanke på låneopptaket som skal til for å finansiere krysset. Kommunen kan måtte sitte med lån i titalls år og i verste fall blir ikke tomtene noen gang realisert. Kommunen vil med dette risikere vesentlig kostnad i renter, noe som bør pålegges betalt av grunneier når tomten realiseres. Hvordan dette skal gjøres i praksis må utredes senere i prosessen. Refusjonsberegning basert på Plan‐ og bygningslovens prinsipper Kostnadene for opparbeidelse av infrastruktur kan i henhold til Plan‐ og bygningsloven (Pbl) kapittel 18 kreves refundert av utbygger. Refusjonen kan kreves fra grunneiere av ubebygd areal som blir byggeklart som følge tiltaket. Både kommunen og private kan stå som utbyggere og kreve utleggene refundert av refusjonspliktige grunneiere. Plan‐ og bygningslovens § 18‐3 definerer refusjonsberettigede tiltak på følgende måte: Den som vil legge, omlegge, fornye eller utvide godkjent offentlig veg eller godkjent offentlig hovedledning for vann og avløpsvann, herunder også særskilt overvann, kan kreve sine utlegg refundert. Private refusjonskrav er betinget av at tiltaket kan pålegges i medhold av § 18‐1. § 18‐1 er en bestemmelse som sier at grunn bare kan bebygges dersom offentlig vei er opparbeidet til og langs tomta og hovedavløpsledning og hovedvannledning fører til og langs eller over tomta. Refusjonspliktig areal er definert i Plan‐ og bygningslovens § 18‐6: Refusjon for tiltak som nevnt i § 18‐3 første ledd (vei, vann og avløp) belastes ubebygd areal som blir byggeklart etter §§ 18‐1 og 18‐2, enten tilknytningen til anlegget skjer direkte eller gjennom privat veg eller stikkledning. Som ubebygd areal regnes også ubebygd del av bebygd eiendom når den ubebygde del kan bebygges selvstendig. Det samme gjelder del av bebygd eiendom som ikke kan bebygges selvstendig, dersom eksisterende bebyggelse utgjør mindre enn 2/3 av tillatt utnytting. Areal med bebyggelse som etter kommunens skjønn er saneringsmoden eller som av andre grunner har en klart lavere verdi enn verdien av den tomt den beslaglegger, regnes også som ubebygd. Kommunen har funnet 23 eiendommer den mener er refusjonspliktige til utbygging av krysset ved Svanavågen. 15 av eiendommene regnes som ubebygd areal. 10 av eiendommene er bebygd, der eksisterende bebygelse utgjør mindre enn 2/3 av tillatt utnytting. To eiendommer har bebyggelse som utgjør mer enn 2/3 av tillatt utnytting, og skal dermed ikke betale. Til sammen er det definert i underkant av 150 dekar arealer som er refusjonspliktige til opparbeidelsen av krysset. I følge Plan‐ og bygningslovens § 18‐7 skal de utgifter som kan kreves refundert fordeles mellom de refusjonspliktige areal med en halvpart på hver av faktorene tomteareal og tillatt utnytting. De utgifter som kan kreves refundert, er i følge Pbl § 18‐5 samtlige utgifter som har vært nødvendige for å oppfylle de krav som er fastlagt i §§ 18‐1 (vei, vann og avløp) og 18‐2 (fellesareal og parkbelte i industriområde). Utgiftene kommunen har definert som nødvendige for utbygging av krysset, stammer fra rekkefølgekravet satt i bestemmelsene til reguleringsplanen: «Før områdene kan tillates videre utbygd til industriformål skal krysset med Rv. 502 være utbedret iht. vedtatt reguleringsplan.» Krysset definerer kommunen som hele området på Hovlandsveien fra starten av venstresvingefeltet mot Svanavågveien fra nord og til og med venstresvingefeltet mot Uførfjellveien fra sør. Hele krysset må bygges ut som en «sammenhengende opparbeidelse», slik Plan‐ og bygningsloven definerer refusjonsenheten. Statens vegvesen har konkludert med samme definisjon på krysset. Kostnadene til utbygging av krysset er beregnet til ca kr 5,02 millioner kroner eks mva. Beregningen er basert på enhetspriser for et nylig anlagt venstrevingefelt på Slettebø, og med standard prosjektkostnader som kommunen opererer med ved kostnadsberegning av investeringsprosjekter. Prosjektkostnadene omfatter i tillegg til ren entreprisekostnad også prosjekteringskostnader, byggeledelse, administrasjonskostnader, uforutsette utgifter og finanskostnader. Det gjøres oppmerksom på at kostnadene er et anslag. Det er det endelige prosjektregnskapet som legges til grunn ved endelig fordeling av kostnadene. Rådmannens vurderinger: Grunneiere har gitt uttrykk for at det ikke er aktuelt å gjennomføre en frivillig refusjonsordning der kommunen forskutterer bygging av krysset og krever tilbakebetalt kun 5 uker etter kryss er ferdig opparbeidet. Det grunneierne ønsker er tilbakebetaling ved tiltak på egen eiendom. Siden dette er den eneste løsningen grunneierne vil akseptere, er dette en løsning rådmannen foreslår. Siden det likevel ikke er kommet på plass en avtale basert på frivillighet, ser rådmannen det vanskelig å få gjennomført utbyggingen av krysset. Skulle det likevel bli en enighet, bør det for å få fortgang på arbeidet, umiddelbart etter vedtak tas kontakt med Statens Vegvesen for å få en dialog angående opparbeidelsesplanene. Administrasjonen har allerede laget et løsningsforslag som en mener skal være i tråd med de krav vegvesenet kommer til å sette til oppbygning av krysset. Dette forslaget vil en i første omgang få godkjent som prinsipp hos vegvesenet, før en igangsetter detaljprosjektering. På denne måten sparer en mye tid i forbindelse med brevkorrespondanse m.m. Universell utforming: Alle opparbeidelsesplaner vil bli prosjektert iht Statens vegvesens håndbok N100, veg og gateutforming. Dette ivaretar krav til universell utforming. Økonomiske konsekvenser: Driftsmessige forhold Inneværende Neste år År 3 år Finansieringskostnader (4,7%) årlig (grunneiers 120.000 240.000 240.000 kostnad) Sum Finansieringskostnaden vil først endre seg om noen av grunneierne realiserer sine eiendommer. Da vil en forholdsmessig andel av rentekostnadene gå ned. Det vil måtte bli et opplegg der rentekostnaden på et senere tidspunkt tillegges de resterende eiendommer ved realisering. Investeringsmessige forhold, grunneieres Inneværende Neste år SUM kostnader år Prosjektering 420.000 Administrasjon og byggeledelse 80.000 80.000 Bygging av kryss iht rekkefølgekrav 3.880.000 Uforutsett 10% 560.000 Sum eks mva 500.000 4.520.000 5.020.000 Sum inkl mva 625.000 5.650.000 6.275.000 Investeringsmessige forhold kommunal del av Inneværende Neste år SUM prosjekt år Bygging Svartamyrveien (kommunal boligvei) 500.000 Prosjektering Svartamyrveien 30.000 Sum eks mva 30.000 500.000 530.000 Sum inkl mva 37.500 625.000 662.500 Legg inn nye linjer/fjern tomme linjer ved behov. Detaljeringsnivå vil være avhengig av sakstype. Merk at samtlige saker som har økonomiske konsekvenser skal forelegges økonomisjefen før saken leveres til godkjenning/politisk sekretariat. Tabellene kan kun slettes dersom det er påført at det ikke er noen økonomiske konsekvenser. Alternative løsninger: 6. Kommunen påtar seg ansvar med utbygging av krysset uavhengig om det foreligger en frivillig avtale om kostnadsfordeling. Innkreving vil bli gjort med bakgrunn i plan og bygningslovens paragraf om refusjon. Eiendommer innenfor reguleringsplanen blir da nødt til å betale tilbake kommunens utlegg innen 5 uker etter ferdig anlegg. 7. Kommunen foretar seg ikke noe i saken vedrørende forskuttering for bygging av ny kryssløsning Svanavågveien/Hovlandsveien. 8. Eigersund kommune bygger krysset. Grunneiere betaler ingenting. Løsning legges til grunn ved fremtidige tilsvarende situasjoner. Dokumenter vedlagt saken DokID Tittel 471433 Kostnadskalkyle Venstresvingfelt Hovlandsveien-Uførfjellveien-Svanavågveien
Kapittel
0001 Grøfter
0004 Kummer rør og deler avløp
0005 Vei
Sum anleggsarbeider
Rigg 10%
SUM EKS MVA
mva
SUM INKL MVA
kr 350 000,00
kr 150 000,00
kr 3 000 000,00
kr 3 500 000,00
kr 350 000,00
kr 420 000,00
kr 160 000,00
kr 30 000,00
kr 560 000,00
kr 5 020 000,00
kr 1 255 000,00
kr 6 275 000,00
SAMLET PROSJEKTKOSTNAD
kr 6 275 000,00
Finansieringskostnader 4,7% årlig
kr 235 940,00
Konsulenthonorar (Prosjektering) 12,1%
Adm og byggeledelse 4,6%
Avgifter og gebyrer
Uforutsett 10%