לחצו כאן - משרד המשפטים
מדינת ישראל – משרד המשפטים אגף שומת מקרקעין – הנהלת האגף 23ביוני 2016 סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים – מחצית שניה של שנת 2015 הקדמה שיעור התשואה הוא היחס שבין ההכנסה השנתית אשר נצמחת מהשכרת נכס לבין שוויו ,המבוטא באחוזים. שיעור התשואה יכול להימדד תוך התחשבות ביחס אי תפוסה או להימדד בהנחת תפוסה מלאה )"שיעור תשואה פוטנציאלי"(. "שיעור התשואה הפוטנציאלי" מכונה גם "שיעור היוון כולל "1והוא משמש ,בין היתר ,לעריכת שומות לנכסי מקרקעין בגישת היוון ההכנסות. גובה דמי השכירות וכן שווי הנכס מבטאים מפגש בין רצונות של צדדים לעסקה )שוכרים ומשכירים ,קונים ומוכרים( ולכן שיעור התשואה )או "שיעור ההיוון הכולל"( הוא ערך תוצאתי של כוחות הביקוש וההיצע בכל שוק נכסים ,בנקודת זמן נתונה. שיעור התשואה מנכס מקרקעין ,בדומה לנכסי השקעה אחרים ,מגלם מרכיבים שונים )ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון ,פרמיה בגין רמת נזילות נמוכה ,פחת ,פיצוי בגין תקופות אי תפוסה ,פיצוי בגין הוצאות למשכיר שים ,לנוכח הקושי שבהערכת חלק מהם. ועוד( .חישוב שיעור ההיוון על ידי סכימת המרכיבים הללו אינו י ֹ לפיכך ,לצורך קביעת שיעור ההיוון הכולל הראוי ,יש לאסוף ולנתח נתוני תשואה בשוק הנכסים הרלוונטי. סקירת שיעורי התשואה הנהוגים בשוק לנוכח הקושי הרב הקיים באיסוף נתוני תשואה בנכסים מניבים לצורך בחירת שיעור היוון כולל בשומה ספציפית אחת ,בוצעה באגף שומת מקרקעין סקירה מדגמית של שיעורי תשואה ,אשר עשויה לסייע לשמאי בקביעת שיעור ההיוון הכולל. בעבודה נסקרו נתוני התשואה בפועל בנכסים שבהם בוצעה עסקת שכירות ועסקת מכר במועדים סמוכים ,וכן נבדקו שיעורי תשואה ,ששמשו בסיס להערכת נכסים בגישת היוון הכנסות ,אשר נשומו לצורך הכללתם בדוחות הכספיים 2של פירמות לפי תקני החשבונאות. בתקופה הנסקרת )המחצית השניה של שנת ,(2015המשיך המשק הישראלי להיות חשוף למגמות כלכליות בעולם. ריבית בנק ישראל נשארה ברמתה הנמוכה ) .(0.10%הריבית הריאלית )הצמודה( למשכנתאות נעה בטווח שבין 1.96%לבין ) 2.58%כאשר מדד המחירים לצרכן ירד בתקופה הנסקרת בכ 0.4% -והתחזית לאינפלציה השנתית נעה בין .3((1.0% - 0.5% 1 מכונה גם "שיעור היוון לצמיתות" או בקיצור "שיעור היוון" .ערך זה למעשה אינו שיעור היוון במשמעותו הכלכלית הרגילה אלא מעין "מכפיל" המשמש למציאת שווי בהינתן דמי שכירות או לחלופין למציאת דמי שכירות בהינתן שווי. 2 כפי שמופיעות במערכת מגנ"א באתר הרשות לניירות ערך – http://www.magna.isa.gov.il 3 נתוני ריבית ואינפלציה לקוחים מדיווחי בנק ישראל – http://bankisrael.gov.ilומנתוני הלמ"ס http://www.cbs.gov.il ירושלים ,רחוב יפו 97בנין כלל מיקוד 94340טל' 02-6209420פקס 02-6467704 http://Shuma.justice.gov.il עמוד 1מתוך 3 מדינת ישראל משרד המשפטים אגף שומת מקרקעין הנהלת האגף בתקופה הנסקרת תשואות לפדיון של אג"ח ממשלתיות שמרו על יציבות עם ירידה קלה ,והן מציגות תשואות נמוכות יחסית ובוודאי שביחס לתשואות הנדל"ן המניב. נתונים אלה גורמים לניתוב לאפיקי השקעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב. קצב התחלות הבניה המסיבי של שטחי משרדים שנצפה החציון הקודם ירד 4.ולמרות שבשנים הקרובות צפוי עודף בשטחי המשרדים במיוחד באזור המרכז ,השפעתו לא ניכרת בתקופה הנסקרת. כמו כן לא ניכרת השפעת עבודות הבניה של הרכבת הקלה באזורים הרלוונטיים בתקופה הנסקרת. בתקופה הנסקרת אותרו ,נדגמו ונותחו נתונים של כ 70 -נכסים מניבים :משרדים ,מסחר ,מבני תעשיה ולוגיסטיקה .רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות ,ומבוססים בדרך כלל על יחס בין נתון שוק דמ"ש ידועים ,לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום. יצויין ,כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים )שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות( מהשכרת חלק מהמבנה )גג או קיר חיצוני( למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל ,רווח בגין אחזקת המבנה ,דמי ניהול וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים. להלן שיעורי התשואה )שיעור ההיוון הכולל( הממוצעים למחצית השניה של שנת :2015 8.0% בנכסי משרדים – 7.7% בנכסים מסחריים – 8.0% בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה – סיכום מהסקירה עולות המסקנות הכלליות הבאות: .1נצפו שינויים קלים בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית השניה של שנת 2015לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה )מחצית ראשונה של . (2015אלה נמצאו בטווח שבין 7.5%לבין .8.5% .2בענף המשרדים נמשכת ומתחזקת מעט מגמת היציבות. .3בענף הנכסים המסחריים נצפתה עליה קלה בשיעורי התשואה ,בין היתר כתוצאה מחשש מצמצום הפעילות הקמעונאית והביקוש לשטחי מסחר. 4 נתוני למ"ס ירושלים ,רחוב יפו 97בנין כלל מיקוד 94340טל' 02-6209420פקס 02-6467704 http://Shuma.justice.gov.il עמוד 2מתוך 3 מדינת ישראל משרד המשפטים אגף שומת מקרקעין הנהלת האגף .4בענף נכסי תעשיה ולוגיסטיקה נמשכת מגמת היציבות .נצפתה ירידה קלה בשיעורי התשואה בנכסים אלה. .5יצויין כי בנכסים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס ,כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך. בנוסף ,ניכר פער בשיעורי התשואה בשטחי מסחר בקניונים לבין שיעורי תשואה בחנויות קטנות ברחובות מרכזיים ,שבהן שיעורי תשואה נמוכים יותר. .6נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו .בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה .הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה )לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים ,יחס אי תפוסה ,סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו'(. טל אלדרוטי השמאי הממשלתי הראשי ירושלים ,רחוב יפו 97בנין כלל מיקוד 94340טל' 02-6209420פקס 02-6467704 http://Shuma.justice.gov.il עמוד 3מתוך 3
© Copyright 2024