0220 2011034 Vedtatt av Asker kommunestyre i møte 14.04.2015 i medhold av plan- og bygningslovens §§ 12-12. Asker kommune, 27. april 2015 For rådmannen Per Chr. Hauge REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR ROSENHAVEN - GBNR 92/208 Asker kommune Dato: 25.2.2015 Plankart datert 29.8.2013, sist revidert 24.2.2015 Illustrasjonsplan datert 4.9.2013, sist revidert 24.2.2015 Arkivsaksnr.: 10/6997 og 15/2238 § 1. PLANENS HENSIKT Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for etablering av småhusbebyggelse, samt opparbeidelse av teknisk infrastruktur og uteområder for rekreasjon og lek. Reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. § 2. REGULERINGSFORMÅL Bestemmelsene gjelder for det område som er vist med reguleringsgrense på plankartet. Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg (Pbl § 12-5 nr. 1) Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse, BF1 Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, BK1 Renovasjonsanlegg, RA Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl § 12-5 nr. 2) Kjøreveg, KV1 og o_KV2 Gang-/sykkelveg, o_GS1 Fortau, o_F Annen veigrunn - grøntareal, offentlig og annen eierform Holdeplass, o_KH Parkeringsanlegg, f_P1 Hensynssoner Frisikt, H140_1-H140_2 Linjesymbol Regulert støyskjerm Eiendomsgrense som skal oppheves RpSikringsGrense Byggegrense Bebyggelse som forutsettes fjernet Regulert senterlinje Regulert støyskjerm I tillegg til bestemmelsene for de enkelte områdene kommer fellesbestemmelser som gjelder hele planområdet. §3 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet § 3.1 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50 (Kulturminneloven) § 8. § 3.2 Støy Støynivået skal ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 (2012). Støynivåer må ikke overstige laveste verdier i Miljøverndepartementets støyretningslinje T-1442 (2012) tabell 2. Alle boenheter skal ha støynivå lavere enn Lden 55 dB på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk. Alle boenheters fasader som vender mot støykilden, skal ha støynivå lavere enn Lden 65 dB. Leke- og uteoppholdsareal jf. krav i reguleringsbestemmelsenes paragraf 4.9, skal ha støynivå lavere enn Lden 55 dB. § 3.3 Universell utforming Området skal opparbeides etter prinsipper om universell utforming så langt det ikke medfører en uforholdsmessig byrde. § 3.4 Anleggsperioden Det skal i anleggsperioden iverksettes tiltak for å unngå ulykker og forurensning. Samt begrense anleggsstøy i størst mulig grad. § 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG § 4.1 BK1 Område for boliger regulert til konsentrert småhusbebyggelse. § 4.2 Utnyttelse Grad av utnytting skal ikke overstige: %-BYA = 25 % for BK1 %-BYA = 20 % for BF1 %-BYA = 100 % for P1 Parkering for BK1 skal løses innenfor formål avsatt til parkeringsanlegg P1, jf. § 5.5 i beregningen av BYA medtas ikke parkering. § 4.3 Maksimal tillatt gesimshøyde Gesimshøyde skal måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, jfr. TEK 10 § 6-1. Maksimal tillatt gesimshøyde for felt BK1 er 9 meter (pipe unntatt). Byggehøyden har en definert differensiering: maksimalt 1/3 av øverste etasje (tredje etasje) kan bebygges, for de resterende 2/3 er maksimal byggehøyde 7,5 meter fra ferdig planert terreng til topp rekkverk. Differensieringen i maksimal høyde gjelder per boenhet. Det er ikke tillatt med pergola eller annen overbygging/konstruksjon på takterrassene. For BF1 tillates gesimshøyde på inntil 5 meter beregnet i henhold til TEK 10. Gesimshøyde skal ikke på noe punkt overstige 7 meter. For garasjer tillates gesimshøyde på inntil 2,8 meter beregnet i henhold til TEK10. Gesimshøyden skal ikke på noe punkt overstige 3,5 meter. § 4.4 Terrenginngrep Bebyggelsen skal plasseres og tilpasses eksisterende terreng slik at unødige terrenginngrep unngås. § 4.5 Byggegrenser Byggegrenser er inntegnet på plankartet. Byggegrensene for BK1 har avstand større enn 20 meter fra senterlinjen på fylkesvegen. Byggegrense mot snuhammer ved renovasjonsanlegg (RA) skal ha en avstand på 4 meter. § 4.6 Takvinkler Bebyggelsen kan ha pulttak med takvinkel ned mot 2 grader, eller saltak med takvinkel mellom 16 og 35 grader. § 4.7 Parkering Antall garasjeplasser og antall parkeringsplasser for bil, sykkel og forflytningshemmede skal være i henhold til kommunens gjeldende vei- og gatenormal. Dimensjoneringen og utformingen av parkeringsarealene skal også være i henhold til kommunens gjeldende vei- og gatenormal. § 4.8 Estetikk Ved utforming av ny bebyggelse skal det legges vekt på tilpasning til stedets karakter med hensyn til volum, materialvalg, farger og bygningstypologi. Ved søknad om rammetillatelse skal utbygger redegjøre for hvordan utforming av bebyggelsen og hensynet til fjernvirkning er ivaretatt. § 4.9 Felles uteoppholdsareal/lekeplass Innenfor planområdet skal det være minimum 80 m² uteopphold- / lekeareal pr. boenhet på bakkenivå. Minimum 25 m2 av fellesarealene pr bolig skal opparbeides som nærmiljøanlegg / lekeareal. Hver boenhet skal ha egen privat uteplass/ balkong eller terrasse med direkte adkomst. Lekeområdet skal opparbeides på en kvalitetsmessig god måte med egnet lekeutstyr samt sittemøbler for voksne. Plasseringen av område for nærlek skal tillegges stor vekt med hensyn til skjerming fra støy, tilgjengelighet, samt sol/klima. Nærlekeplassen skal tilpasses både små og store barn. Felles grønt-, leke- og uteoppholdsarealer skal være felles for alle eiendommene innenfor planen, og være universelt utformet så langt det ikke medfører en uforholdsmessig byrde. § 4.10 Terrengtilpasning Boligene skal tilpasses terrenget på selve tomten og omkringliggende omgivelser med hensyn på plassering av boligene og bygningstypologi. § 4.11 Avfallshåndtering Det skal innenfor planområdet settes av areal for kildesortering av avfall. § 4.12 Massehåndtering og massebalanse Det skal tilstrebes massebalanse ved utgraving og arbeider i planområdet. Det skal tilrettelegges for gjenbruk og tilbakeføring av lokale masser. § 4.13 Overvann Overvann skal håndteres lokalt i planområdet. Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for overvannshåndteringen. § 4.14 Belysning Belysning av planområdet skal inngå i utomhusplanen og skal ferdigstilles før det kan gis brukstillatelse. Teknisk anlegg for belysning (belysning, armatur og stolper) skal gis en helhetlig utforming og ikke være til sjenanse for bebyggelsen. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR § 5.1 Sikringssoner, Frisikt, H_140_1 – H140_2 I frisiktsonene skal det til enhver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende vegers plan. § 5.2 Privat kjørevei, KV1 Arealer vist med dette formålet skal benyttes som adkomstvei til boliger i planområdet. § 5.3 Renovasjonsanlegg, RA Renovasjonsanlegg til boligbebyggelsen skal etableres innen for felt RA. Det tillates etablering av nedgravd renovasjonsløsning. § 5.4 Annen veggrunn- grøntareal Områder avsatt til annen veggrunn- grøntareal. § 5.5 Parkeringsanlegg P1 Det skal etableres. minimum 2 biloppstillingsplasser per boenhet i felles parkeringsanlegg. Det skal regnes 18 m2 pr. biloppstillingsplass. Det skal settes av plass til 2 sykkelplasser pr. boenhet. Området P1 kan bebygges med % BYA= 100 %. Krav til antall parkeringsplasser i henhold til kommunens veinormal medtas med 18 m² pr. plass. Parkeringsanlegget skal maksimalt ha ett øvre plan. Parkeringsanlegget med oppkjøringsrampe og rekkverk skal tilpasses terrenget, samt tilliggende ny og eksisterende boligbebyggelse med hensyn til materiale og fargevalg. Ved søknad om rammetillatelse skal utbygger redegjøre for hvordan utforming av parkeringsanlegget med oppkjøringsrampe og hensynet til fjernvirkning er ivaretatt. Anlegget skal istandsettes med etterbehandling av masser for reduksjon av fjernvirkning og tilpasning til ny og eksisterende bebyggelse. Grå betongflater skal helt eller delvis dekkes ved hjelp av ny vegetasjon. § 5.6 Gang- og sykkelvei, o_GS Gang- og sykkelvei skal etableres med minimum 3 meter bredt tverrsnitt. § 5.7 Fortau, o_F o_F skal opparbeides i 2,5 meters bredde. Arealet skal opparbeides med kantstein og dekke slik at inn- og utkjøring til gnr/bnr 92/1 kan foretas. Inn- og utkjøring tillates kun i forbindelse med tømmerdrift, vegsperring/bom monteres for å regulere bruken og sikre et tydelig trafikkbilde for gående. §6 PLANKRAV OG REKKEFØLGEBESTEMMELSER § 6.1 Krav til samlet utomhusplan Før rammetillatelse gis skal det foreligge godkjent utomhusplan i egnet målestokk, i henhold til kommunens vedtatte retningslinjer. Utomhusplanen skal minimum vise; bruk og overflate for alt ubebygd areal, grøntstruktur, tekniske forhold som avrenning og håndtering av overflatevann, terrengforhold, avgrensning av planen, adkomst, parkering, samt trafikkforhold med kjøreveier, gang- og sykkelveier. Det skal ved utforming av utomhusplan, skal det spesielt legges vekt på å sikre gode felles uteoppholds- / og lekearealer slik at møteplasser og lekeområder innbyr alle til å benytte disse. § 6.2 Behandling av masser og svartlista arter Fremmede plantearter og masser som kan inneholde frø eller andre spiredyktige deler av fremmede plantearter skal fjernes fra området og destrueres før andre tiltak kan gjennomføres innenfor planområdet. Det skal hindres at masser fra området kan benyttes andre steder og på den måten spre svartlista arter. Tilførte masser skal ikke inneholde frø eller andre spiredyktige deler av fremmede plantearter Før igangsettingstillatelse gis, skal det foreligge dokumentasjon på forutsatt massehåndtering, godkjent av kommunen. Dokumentasjonen skal redegjøre for planlagt uttak, mellomlagring og permanent deponering av masser i eller utenfor planområdet. § 6.3 Byggeplaner Statens vegvesen skal godkjenne byggeplaner for tiltak som berører fylkesvegen før tiltak kan iverksettes og rammesøknad kan godkjennes av kommunen. Utbygging kan ikke gjennomføres før nødvendig teknisk infrastruktur er etablert, teknisk infrastruktur omfatter vannforsyning, avløpsanlegg og vegnett. Jf. Pbl § 12-7 nr. 10. § 6.4 Opparbeidelse av utearealer og brukstillatelse Planområdets lekeplasser skal være opparbeidet med apparater og sittebenker før første bolig tas i bruk, alternativt påfølgende vår dersom boligene blir ferdigstilt om vinteren. Boligene kan ikke tas i bruk før planområdet er tilfredsstillende støyskjermet, det er etablert tilfredsstillende støyskjerming mot Drammensveien/E18 og det kan dokumenteres at ny bebyggelse vil ligge innenfor grenseverdiene for innendørsstøy. Plasseringen av boligene må gjennomføres på en slik måte at fasadene fungerer som en støyskjerm mot støyen fra E18. Boligene kan ikke tas i bruk før o_GS og o_F er opparbeidet og fotgjengerkrysning over Drammensveien er etablert. Denne skal plasseres ved inn- og utkjøringen til området. Boligene kan ikke tas i bruk før det er etablert en snarvei fra BK1 til o_F i via en sluse eller port i vestre del av støyskjermen langs Drammensveien. Før det kan utstedes brukstillatelse må parkeringsanlegget være ferdigstilt, det skal tilsås og beplantes langs ytterkanten av parkeringsanlegg med tilhørende rampe for å redusere fjernvirkningen.