1. No category

Bedre fordelingstal i andelsforeninger
Af advokat i Bech-Bruun, Henrik Westermann
F
ordelingstallene i andelsboligforeninger
har typisk ikke den store bevågenhed.
Men for både udviklere af nye andelsboliger
og for rådgivere af eksisterende foreninger
kan der være god grund til at se nærmere
herpå.
De løbende omkostninger i andelsforeninger opkræves hos beboerne som andelsafgift.
I lighed med ejerforeninger sker fordelingen
mellem beboerne på grundlag af et fordelingstal.
I de mange foreninger, der har været udlejningsejendomme, er andelsafgiften typisk
baseret på den leje, som blev betalt for de enkelte lejligheder før stiftelsen.
Fordeling af andelsafgiften
I modsætning til ejerforeninger fordeler især
ældre andelsforeninger imidlertid ofte deres
formue efter et helt andet fordelingstal. Mange gange benyttes arealet som grundlag for
dette fordelingstal.
Lejen i udlejningsejendomme er ofte ikke
Det kan være svært at
rette op på, da ændringer
i ­fordelingen af andels­
afgiften typisk kræver
enighed. Hvis en forening
vil øge ­andelsafgiften for
en bestemt lejlighed, vil
det derfor i praksis kræve
tilslutning fra den
pågældende ejer
direkte relateret til værdien af det lejede,
og spredningen i lejen kan ofte være ganske stor.
Derfor er spredningen i andelsafgiften i
mange foreninger ganske betydelig, uden at
det skyldes forskelle i boligernes værdi.
Det kan være svært at rette op på, da ændringer i fordelingen af andelsafgiften typisk
kræver enighed. Hvis en forening vil øge andelsafgiften for en bestemt lejlighed, vil det
derfor i praksis kræve tilslutning fra den pågældende ejer.
Forening kan rette op på skævheder
Dette samtykke kan i sagens natur være vanskeligt at få, når den pågældendes afgift skal
stige.
Men i det nuværende marked, hvor mange
andele sælges til maksimalprisen, kan en
forening overveje simpelthen at købe en sådan andel ved salg – for som ny ejer først at
stemme for en forhøjelse og dernæst sælge
andelen til en ny beboer.
På den måde kan en forening over tid få rettet op på historisk betingede skævheder ved
fordeling af andelsafgiften.
Maksimalprisen for en andel opgøres i det
væsentligste som summen af de individuelle
forbedringer i lejligheden og lejlighedens andel af foreningens formue. Som nævnt benytter mange foreninger arealet til at fordele
foreningens formue.
Særligt uhensigtsmæssigt
Det er særligt uhensigtsmæssigt, når en forening ønsker at sælge arealer af mere sekundær værdi som f.eks. kælder- eller loftsarealer.
Sådanne arealer kan nemlig meget vel have
svært ved at indbringe den samme pris pr.
kvadratmeter som mere regulære arealer.
Hvis en forening i den situation ændrer sit
fordelingstal fra areal til et abstrakt fordelingstal, vil det ikke have direkte betydning
for beboerne, men det vil muliggøre salg af
arealer med sekundær værdi til en pris, som
passer bedre med de reelle værdier.