Frederiksberg 1. august 2014 Notat omkring afstemning på generalforsamling i E/F Teglholmen Waterfront Nærværende notat er udarbejdet efter henvendelse fra ejerforeningens bestyrelse. Bestyrelsen har ønsket svar på følgende: - Hvad siger lovgivningen omkring ejerforeninger som indeholder en andelsboligforening, og hvordan er reglerne for stemmeafgivning ved generalforsamling i sådanne foreninger? - Er det muligt at vedtage at andelsboligforeningens medlemme afgiver deres stemme individuelt på ejerforeningens generalforsamling? Hvis muligt, hvad skal der til? Bestyrelsens henvendelse er afstedkommet af at A/B Essex Waterfront, ved stemmeafgivning under afholdelse af generalforsamling i E/F Teglholmen Waterfront, er repræsenteret ved én person, normalt andelsboligforeningens formand, som på vegne af andelsboligforeningen afgiver stemme. Grundlæggende forudsætninger Ved opslag i BBR kan det konstateres, at ejendommen beliggende Teglholm Tværvej 3-29, 2450 København SV (bygning 1-3), matr. nr. 363 Kongens Enghave, København, er opført i år 2004 og omfatter i alt 151 beboelseslejligheder. Tinglysningsmæssigt omfatter ejendommen 125 ejerlejligheder, hvilket svarer til antallet af ejerlejlighedsejere i foreningen. De 124 ejere har hver sin ejerlejlighed, med et samlet tinglyst fordelingstal på 9.763/11.422. Den sidste ejerlejlighed tilhører A/B Essex Waterfront, og har et tinglyst fordelingstal på 1.659/11.422. Andelsboligforeningens ejerlejlighed består af 27 andelsboliger, som ikke er selvstændigt matrikuleret. BOELSKIFTE ADVOKATER A/S CVR NR. 3460 3545 Lovgivning Opdeling med ejerlejligheder og andelsboliger under samme tag er ikke ukendt. Denne etableringsform har sin udbredelse flere steder i den ”nye boligmasse”, men også i den ”ældre boligmasse” har kombinationen af ejerboliger og andelsboliger været anvendt i særlige situationer. Ofte er konstruktionen så etableret senere – f.eks. i forbindelse med udvidelse i tagetagen eller nybyggeri/tilbygning. Lovgivningsmæssigt har det ingen betydning at denne opdeling er anvendt. Ejerlejligheder er fortsat underlagt ejerlejlighedsloven, ligesom andelsboliger fortsat er underlagt reglerne på andelsboligområdet. Herefter er udgangspunktet at normalvedtægten for ejerforeninger er gældende, med mindre ejerforeningen individuelt har oprettet en vedtægt. I ejerlejlighedslovens forstand er det andelsboligforeningen (den juridiske person) som er ejer. Dette ejerskab er sammenligneligt med en fysiske personers rettigheder. Som juridisk person har andelsboligforeningen altså samme rettigheder som de øvrige ejere fysiske/juridiske i ejerkredsen. Det er derfor også rigtigt, at andelsboligforeningen er repræsenteret ved den/dem som tegner andelsboligforeningen. Den klare forskel mellem ejerlejligheder og andelsboliger er den ”genstand” som bliver lovreguleret. Karakteristisk for ejerlejligheder er, at der sker en deling af selve ”genstanden”, den faste ejendom. En ejerlejlighedsejendom er opdelt i lejligheder, der hver for sig ejes særskilt. Den opdeling som er sket, er dog ikke fuldstændig. Det er kun lejlighederne som udlægges som særejendom, mens grunden, fælleslokaler m.v., betragters som sameje mellem ejerne. Den faste ejendom i andelsboligforeninger er ikke opdelt i lejligheder, og medlemmerne ejer ikke en lejlighed, men alene brugsret til en bestemt lejlighed. Andelsboligforeningens ejendom er én ejendom, som andelsboligforeningen ejer. Denne forskel fremgår tydeligt når man ser på ejerkredsen i E/F Teglholmen Waterfront. Der er samlet 125 ejere, og det er de 125 ejere som har stemmeret på generalforsamlingen. Foreningsretten Udover det lovgivningsmæssige, gælder det for både ejerforeninger og andelsboligforeninger, at foreningsretten har stor indvirkning på den individuelle foreningens forhold. Desværre indeholder den danske lovgivning ikke en egentlig foreningslov. Kilden til foreningsretten findes derfor særligt i foreningsvedtægten, i foreningens praksis og det sædvanlige i foreningsforhold. I den forbindelse kan lovregler fra andre områder i en vis udstrækning finde anvendelse, og ofte henvises til forholdets art og almindelige retsgrundsætninger. Vedtægterne for E/F Teglholmen Waterfront De oprindelige vedtægter for ejerforeningen ses at være tinglyst i oktober måned 2004, og er ændret et antal gange siden. Ændringen ses dog ikke at have betydning for vurderingen af nærværende spørgsmål, da formuleringen af §§ 3 og 6-9 er uændret. Fordelingstal Det følger af ejerforeningens § 3, ”at medlemmerne er berettiget og forpligtet overfor ejerforeningen i forhold til de tinglyste fordelingstal for ejerlejlighederne i de to medlemmers respektive foreninger”. Det er ikke udelukket at formuleringen af bestemmelsen i § 3, særligt når der ses på ovenstående understregning, sprogligt kan medvirke til tvivl om andelshavernes stilling i ejerforeningen, herunder specifikt ved afgivelse af stemmer på generalforsamlinger. Sammenholdes formuleringen med foreningens formål i § 2 samt den tinglyste opgørelse af fordelingstal, kan der dog ikke være tvivl. Andelsboligforeningen er ejer, og det er derfor også andelsboligforeningen som skal være repræsenteret på generalforsamlinger. I følge andelsboligforeningen vedtægter er det andelsboligforeningens formand og eet andet bestyrelsesmedlem, som tegner foreningen. Endvidere fremgår det klart af andelsboligforeningens vedtægter, at hver andel har én stemme. Der anvendes altså ikke differentieret stemmefordeling i andelsboligforeningen. Allerede af den grund vil de enkelte andelshavere ikke have mulighed for at afgive stemme efter fordelingstal på generalforsamlinger i ejerforeningen. Det ville stride mod andelsboligforeningens vedtægter. Skulle andelshaverne være berettiget til at afgive stemme efter fordelingstal i regi af ejerforeningen, ville det ikke kun være en fravigelse af vedtægterne for andelsboligforeningen, det vil også være en fravigelse af en meget lang og klar praksis indenfor andelsboligområdet. Udgangspunktet er, at hver andel giver én stemme. Ejerlejlighedslovens § 2, stk.4. Bestemmelsen angår forbud mod deltagelse i afstemning i en ejerforeningen for ejerlejligheder der er genudlejet efter udgangen af 1979. Bestemmelsen har ikke sin relevans overfor A/B Essex Waterfront, da de kun er ejer af én ejerlejlighed i tinglysningsmæssig forstand. Quorum regler Det følger af vedtægterne § 6, at ”beslutninger på generalforsamlingen træffes ved flertal efter fordelingstal”. Reglen må uden tvivl forstås således, at simpelt flertal efter fremmødt fordelingstal er udgangspunktet ved afstemninger på generalforsamlinger. Kvalificeret flertal skal opnås når ”beslutninger træffes om væsentlige forandringer af fælles bestanddele og tilbehør, eller om salg af væsentlige dele af disse, eller om vedtægtsændringer”. A/B Essex Waterfront råder over et fordelingstal på 1.659/11.422. Det svarer til ca. 14,5% af det samlede fordelingstal. Andelsboligforeningen besidder således ikke et fordelingstal, som alene kan gennemtrumfe forhold af væsentlig betydning for ejerforeningen. Her tænker jeg på vedtagelse af forslag, som kræver kvalificeret 2/3 flertal. Det er selvfølgelig klart at andelsboligforeningen råder over et stort fordelingstal, således at hvis der på en generalforsamling ”kun” møder ejere frem, svarende til et fordelingstal på mindre end 14,5%, så kan andelsboligforeningen have en afgørende stemme ved simpelt flertal. Konklusion Lovgivningsmæssigt er der ikke taget højde for ejerlejligheder med andelsboligforeningen som en del af ejerkredsen. Men som ejerlejlighedsloven og tinglysningssystemet er opbygget, er det heller ikke nødvendigt. Når det drejer sig om ejerskabet til ejerlejligheder vil det fremgå af tingbogen hvem der er tilskødet som ejer. I E/F Teglholmen Waterfront er det A/B Essex Waterfront som er ejer af én ejerlejlighed indeholdende 27 andelsboliger. Med hensyn til stemmeafgivelse i ejerforeninger vil dette klart fremgå af foreningens individuelle vedtægt. Er en sådan ikke vedtaget, gælder normalvedtægten. I vedtægten for E/F Teglholmen Waterfront afgives der stemme efter fordelingstal fra de til en hver tid værende tinglyste ejere. Det er altså andelsboligforeningen som afgiver stemme. Med hensyn til stemmeafgivelse fra andelshavere på ejerforeningens generalforsamling vil det ikke være lovligt. De 27 andelsboliger som A/B Essex Waterfront ejer, er matrikulært ikke tildelt fordelingstal, hvorfor der ikke er et fordelingstal at stemme efter. Derudover vil det stride mod andelsboligforeningens vedtægter såfremt andelshaverne kunne afgive differentieret stemme, da udgangspunktet i andelsboligforeningens vedtægt er en stemme pr. andel. Hvis der i ejerforeningen skulle afgives stemme efter fordelingstal ville det kræve en udmatrikulering af hver enkelt andelsbolig. Dette åbner dog nogle helt andre problemstillinger som dog ikke er relevant for nærværende spørgsmål. Det er min klare opfattelse, at bestyrelsen i E/F Teglholmen Waterfront ved generalforsamlinger anvender den korrekte fremgangsmåde, når man ved stemmeafgivelse lader andelsboligforeningen være repræsenteret ved én person som stemmeafgiver efter det tinglyste fordelingstal. Som en sidste ting skal det bemærkes, at alle beboere herunder også andelshavere jf. vedtægten har ret til at få et emne behandlet på dagsorden. Det betyder derfor også, at andelshavere skal indkaldes og har ret til at tage ordet på generalforsamlingen. Men når det kommer til afstemning, er det alene ejerne som har stemmeret. Af den grund er det også hensigtsmæssigt at andelsboligforeningen forinden generalforsamling i ejerforeningen har afklaret hvordan man stiller sig til forslag på dagsordenen, eventuelt på sin egen generalforsamling. Jacob Glistrup advokat