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PAYS : France
DIFFUSION : 123636
PAGE(S) : 1-4
JOURNALISTE : Caroline Racapé
SURFACE : 84 %
PERIODICITE : Quotidien
10 avril 2015 - N°21916 - Patrimoine
Evaluation Comment estimer un bien immobilier
.4
est semblable à un autre .
il agisse de vendre ou d acheter , une bonne
estimation est essentielle . Alors , décote ou surcote ? Les professionnels nous ont donné leurs recettes.
ÉVALUATION!!Aucun logement
'
n'
Qu'
s'
Les règles pour estimer en toute
objectivité un bien immobilier
évaluer un bien
Mal
immobilier
peut coûter cher . Ce
est pas ce cadre
supérieur
qui va nous contredire . En
juin 2008 , ce quinqua met en vente
sa jolie villa de 200 m2à Courbevoie
pour 1,15million d euros , sans
écouter
l agent immobilier qui l estime à
900 .000 euros . Peu de visites .
Personne
ose faire d offre tant le
montant
demandé est élevé . Les mois
passent ,la crise passe par là, les prix
n'
'
'
'
'
n'
de la pierre lâchent 15%% . La valeur
de la maison
à
réelle
tombe
800 .000 euros . En mars 2009 , un
acquéreur culotté , qui a repéré le
bien depuis longtemps
, offre
680 .000 euros . Jean-Claude , qui a
déjà acheté ailleurs , est obligé
d accepter.
Côté acheteur , mal jauger un
logement est aussi risqué : en
, on expose à une
surpayant
ultérieure
douloureuse
moins-value
.A
l inverse , avec une offre basse , on
peut rater un bien pour lequel on a
'
s'
'
eu un coup de coeur
comment
viser juste
... Alors ,
SE
RENSEIGNER
SUR LES PRIX MOYENS
Avant de vendre ou d acheter , tout le
monde commence par se
sur les prix moyens .Consultez
renseigner
les études régulières dans la presse
et les publications des notaires sur
.com (province)
ou
Immoprix
. paris-idf
.fr ( 11e-deNotaires
10 euros , ce
France) . Moyennant
dernier site vous donnera même
des exemples de transactions
similaires
récentes . En province , pour
obtenir des exemples , il faut pour
l instant passer par son notaire » ,
rappelle Thierry Thomas , notaire à
Rezé. Ou faire une recherche dans
la base de données de l
administration
fiscale , accessible via votre
espace personnel sur Impôt .gouv .fr
comme pour déclarer vos revenus.
Faites le détour par Meilleurs-
(adresse , état , époque , etc .) : un bon
indicateur , à condition de
renouveler
le test . Prenez cette demeure
1890 ,vendue1 ,46 million d euros fin
2014 à Chatou , dans les Yvelines
(4 chambres , 550 m2 de terrain) .
nous
l a évaluée
Efficity
823 .000 euros , Lacoteimmo .com
entre 1,1million et 1,27 million ,
Au même endroit donné , un bien
part de 5 à 15 %% plus cher selon
l exposition . «A Levallois , un
donnant sur la bruyante rue
deuxpièces
vient de partir pour
Victor-Hugo
6.000 euros le mètre carré . En même
temps , dans l immeuble , un
logement
similaire sur jardin et cour a
changé de mains pour 35 .000 euros
Drimki
entre
1,23 et 1,28 million , et
MeilleursAgents
, près du but , à
1.413.000
de plus ( 7000 euros le mètre carré) »,
constate Olivier Decamus ,
du réseau Imax . Là encore ,rien
fondateur
de systématique
: A certaines
AJUSTER EN FONCTION
DES PARAMÈTRES
Pour juger la valeur d un bien , les
pros surcotent ou décotent les prix
moyens suivant des critères précis
(tableau ci-contre) . Mais à l inverse
adresses-rue deRivolipar exemple à
Paris - le prestige efface la décote liée
au bruit », détaille Jacqueline
Monteil
, du service évaluation de Pap .fr.
'
'
'
'
des calculettes automatiques
, ils
au cas par cas . Pour
procèdent
l emplacement , par exemple ,
està-dire
le paramètre le plus
« être dans le secteur de bonnes
important:
écoles valorise un
appartementfamilial
( + 15 %%) , mais ne change pas le
prix d un studio , détaille Pascal
'
c'
'
, cofondateur
de
Boulenger
.com . Quel que
MeilleursAgents
soit le type de bien , la proximité des
transports , commerces , espaces
'
'
Les pros surcotent
ou décotent les prix
moyens suivant
des critères précis.
Mais à l inverse
des calculettes
automatiques ,
ils procèdent
au cas par cas.
'
'
Agents .com , Drimki .com ,
.com , Lacoteimmo .com , etc .,
Efficity
'
qui proposent des calculettes d
évaluation
. Pour estimer un bien , ces
sites intègrent plusieurs critères
'
'
LE
TYPE DE CONSTRUCTION
Les immeubles
neufs ou récents
affichent souvent une surcote d au
moins 10 %%. A l inverse , les
'
'
résidences
des années 1960 et 1970 , mal
insonorisées
et au look démodé ,
sont boudées ( de -10 %% à -15 %%) .
« Entre les deux , par ordre
de prix , on trouve le beau pierre
décroissant
de taille ( + 5 %%) , le pierre et brique ,
la brique , puis le simple enduit
,
résume Olivier Decamus.
Du côté de la situation
du
logement
ou
, le rez-de-chaussée
premier
étage affichent une décote de
-
%% à- 20 %% (rez-de-chaussée
sur
rue) . Mais tenez compte des cas
particuliers : « Un studio au premier
est peu décoté. Et un rez-de-chaussée
sur jolie cour pavée peut même
être surcoté , prévient Jacqueline
Monteil.
ÉTAT DE LA COPROPRIÉTÉ"
L état de la copropriétéascenseur
toiture , etc . - reste important.
Comme pour ce trois-pièces cédé4
Montreuil 20 .000 euros en deçà
L
'
'
de
son prix en raison du ravalement
prochain.
L absence d ascenseur doit être
jaugée au cas par cas : elle pénalise
beaucoup une surface familiale (de
-5 à-15
) , pas un studio.
'
verts compte en revanche
. Dans un même quartier , les
beaucoup
des
prix baissent en éloignant
. Regardez ce T3 de
transports
s'
54 m2, bien agencé, à quinze minutes
à pied du RER d Antony , proposé
190.000 euros . A cinq minutes de la
station , il vaudrait 220 .000 euros »,
'
illustre Pascal Boulenger.
'
LESCARACTÉRISTIQUES
DU LOGEMENT
Agencement , état , isolation
du logement
caractéristiques
: les
ont
Tous droits de reproduction réservés
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JOURNALISTE : Caroline Racapé
SURFACE : 84 %
PERIODICITE : Quotidien
10 avril 2015 - N°21916 - Patrimoine
le dernier mot
Tout le monde connaît la règle
les petites surfaces partent plus.
cher au mètre carré . Il faudra
pourtant ajuster votre calculette au
contexte . « A Levallois ,par exemple ,
ancienne ville ouvrière , les
appartements
familiaux demeurent rares . A
compter de trois chambres , les
lâchée pour 460 .000 euros . Sans
travaux , elle serait partie pour
600 000 euros », raconte
Thierry
Thomas ( l électricité , l isolation , le
étaient
chauffage et la distribution
logements
partent à prix d or , illustre
Sa rubrique
'
'
à revoir) .
Prudence avec le DPE : effectué
d après factures énergétiques
, il
dépend de l utilisation du logement
'
'
'
Decamus . « Un 118 m2 au
étage, rue Aristide-Briand ,vient de
arracher
en 24 heures pour
1,21 million d euros . Dans le même
immeuble
, un F2 vaudrait
Olivier
s'
'
8.500 euros le mètre carré . »
L agencement se révèle capital :
un 100 m2 avec trois chambres est
dopé de 5 à 15 %% par rapport à la
même surface avec deux chambres.
L état du bien reste déterminant.
Selon Logic-Immo
, les travaux
'
'
effraient
52 %% des acquéreurs
( étude de mars 2015) . La décote
atteint parfois de 15 à 20 %% : « rue
Saint-Donatien , au coeur de Nantes ,
une jolie maison de 180 m2 sur
90 mètres de jardinet
vient d être
'
finale , qui résume les
à apporter , permet
améliorations
toutefois de chiffrer les dépenses
nécessaires . Les acheteurs
observent
enfin à la loupe le diagnose_
électricité (DEE) . Selon une étudé
récente de l Observatoire national:
de la sécurité électrique , 51 %% des#
DEE ont influencé le prix.
- Caroline
Racapé
'
Surface Carrez
Pour
les caves , parkings
,
balcons et terrasses ,
mais pas les vérandas et
sous-sols aménagés.
En cas d erreur d au moins
5 %%, l acheteur
dispose
d un an pour demander
la restitution
au vendeur
de l écart de prix . La
nouveauté
? La Cour de
a considéré , le 28
cassation
janvier
2015 , que le vendeur
à son
peut se retourner
tour contre le
ou le géomètre.
diagnostiqueur
« Nous conseillons
donc aux
, dès qu' une
professionnels
se profile , d
ambiguïté
les différents
indiquer
possibles . Par exemple ,
mesurages
avec la prise en compte ou
non d un sous-sol à moitié
aménagé ou de parties
communes
annexées au bien » ,
Bruno Dumont
explique
Saint-Priest
, délégué
général
de la Fédération
du
immobilier
diagnostic
(Fidi) .
'
'
'
'
'
'
'
céder un lot en
, le mesurage
copropriété
Carrez
est obligatoire
. exclut
les surfaces dont le plafond
atteint pas 1,80 mètre ,
n'
« Jevends, achète», mode d emploi
'
j'
Quels intermédiaires
pour
céder un bien , pour acheter
Quels frais ? Six questions
souvent posées.
pratiques
?
COMBIEN
L ESTIMATION D UN BIEN PAR UN PRO?
Les agents immobiliers
se
déplacent
sans problème pour estimer
un bien gratuitement
, même si
vous ne leur confiez ensuite pas de
mandat . Ceux qui fuient les agences
pourront demander une évaluation
aux experts de Pap .fr : sur visite (en
région parisienne) ou sur dossier ,
moyennant 200 à 300 euros . Un
notaire peut aussi estimer un bien
(comptez de 150à 400 euros selon la
difficulté) .
'
'
COMMENT CHOISIR UNE
AGENCE IMMOBILIÈRE ?
Vendeurs , optez pas toujours
pour l agence qui délivré l
estimation
la plus haute !Certaines dopent
le calcul pour décrocher les
mandats
, d autres le sous-estiment pour
vendre vite (d où l importance de
faire soi-même une première
estimation
, lire ci-dessus) . Choisissez
une officine accompagnant
de transactions : elle connaî
beaucoup
n'
'
'
'
'
'
tra bien le marché , et souvent
même des acheteurs intéressés.
À COMBIEN
ÉLÈVE
LA COMMISSION
DE NÉGOCIATION ?
Les frais d agence sont à régler par
l acheteur , mais négociés par le
vendeur
à la signature du mandat . Ils
varient de 3 à 7%% TTC du prix (5%%
via
par exemple
.com) . Si vous vendez via un
Meilleursagents
notaire , sa commission est encadrée.
Soit 5,98%% du prix TTC , jusqu'
à
45 .735euros et 2,99 %%au-delà ,
précise
Christophe Raffaillac , d
Immonot
.com . Soit , par exemple , 3,17 %%
pour un bien de 800 .000 euros
( 25 .372 euros) ou 3 ,9 %% pour
150.000 euros ( 5.872 euros) .
S'
'
sans discussion préalable au
. Si vous craignez de ne pas
téléphone
savoir vérifier le sérieux des
acquéreurs
, des sociétés comme
.com ou Immo-neo .com
Mapetiteagence
filtreront les candidats moyennant
1.000 euros.
'
'
COMMENT ACHETER
OU VENDRE SEUL ?
Des sites d annonces de particulier
à particulier permettent de se
d agence . Les plus fréquentés ?
passer
Pap .fr et Leboncoin .fr . « Si vous
choisissez ce moyen pour vendre , ce
est pas une raison pour surestimer
votre bien », rappelle Jacqueline
Monteil , du service évaluation de
PAP .fr . acceptez aucune visite
'
'
COMBIEN CO?TENT LES
DIAGNOSTICS TECHNIQUES ?
Mesurage Carrez , recherche du
plomb , de l amiante , de termites ,
examen des installations de gaz ,
d électricité , état des risques
naturels
et technologiques ,DPE (
performance
énergétique) . Pour vendre
un logement , huit diagnostics sont
obligatoires . Le tarif ? Selon la
surface
et le diagnostic , entre 40 et
150 euros l unité ( le Carrez étant
obligatoire qu' en copropriété) . Si
'
'
'
n'
Pour vendre
un logement ,
huit diagnostics
sont obligatoires.
n'
N'
Le tarif ? Entre 40
et 150 euros l unité.
'
vous les confiez au même
prestataire
, vous économiserez de 30 à
45%% sur l addition (l état des risques
naturels sera alors souvent offert) .
Certains réseaux d agences ont
noué des partenariats à tarifs
préférentiels
. Pour sept diagnostics
(hors gaz) , nos vendeurs paient
192 euros pour un studio , 264 euros
pour un trois-pièces , 360 euros pour
une petite maison » , illustre par
exemple Olivier Decamus ,
'
'
'
QUEL BUDGET PRÉVOIR
POUR LES FRAIS
DE NOTAIRE ?
Emoluments , taxes , frais divers ...
l acquéreur paie des droits de
mutations
(appelés courammentfrais de
notaire) de 7 8 %%dans l ancien et de
2 à 4%% dans le neuf Ils varient
légèrement
selon les départements . A
Paris , pour un logement ancien de
500 . 000 euros
, comptez
32 .354 euros ( dont 5.444 euros
pour les émoluments du notaire et
25 .450 euros pour les droits de
mutation) . Pour estimer ces frais ,
vous trouverez facilement en ligne
une calculette , par exemple sur
Immonot .fr ou PARfr.
- C. R.
'
'
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Votre
check-list» pour évaluer un bien
Variation
par rapport
dit
au prix de vente
Emplacement
Proche des transports
écoles
, commerces ,
Près d une nuisance (voie de RER ,
de circulation bruyant , déchetterie
etc )
à + 20%%
5%%
à
'
Jusqu'
-30%%
+ 5%%à + 15%%
Rue calme
Zone rurale
isolée
-10%%
à-15%%
Pour évaluer
un bien , bannissez
l affect Et
les surcotes
appliquez
ou décotes au cas
par cas l absence
d ascenseur , par
exemple pénalise
une surface
'
Construction
et copropriété
+ 5%%
'
Immeuble
récent ou BBC
à
'
Résidence 1960 à 1980
-5%% à-15%%
Gros travaux
à prévoir
-5%%
dans la copropriété
à
-15%%
enétage
élevé,
un
studio
»
pas
Présence de mauvais payeurs
dans une ( petite) copropriété
Situation
dans
RDC ou premier
'
l immeuble
-20%%
étage
OLIVIER DECAMIJS
Fondateur du réseau
d agences linax
+ 5%%
Etage élevé
Etage élevé sans ascenseur
-5%%
a-10%%
Lnement
Bien distribué , par exemple 3
dans 100 m2 ou 2 dans 45 rn2
Bon état
+ 5%%à + 15%%
Jolie vue , bonne exposition
+ 5%%à
Vue exceptionnelle , par exemple
sur un port ou un monument
Electricité
- 5 .000
refaire
Gros travaux à prévoir
ravalement , plomberie
Déco à revoir
Terrasse
, ou logement
Euro
100%%
à -30 .000Euro
-5%%
-20%%
-5%%à
+ 10%%
)
peinture , papiers pein
Double orientation
traversant
Vis-à-vis
(toiture ,
isolation
à+
Jusqu'
2%%
Ajouter 1/ 2
de sa surface aux
gênant
-5%%
à
LESÉCHOS
Des sites d annonces de
particulier
à particulier
permettent
de se passer d agence.
PhotoPhilippeHuguen/ P
'
'
Tous droits de reproduction réservés