‫‪-1-‬‬ ‫הסכם לפינוי ובינוי‬ ‫)רח' ירושלים ___ בראשון לציון‪ ,‬גוש ‪ 3930‬חלקה _____(‬ ‫שנחתם בתל אביב ביום __ לחודש ________ שנת ‪2011‬‬ ‫בין‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫_____________________________________‬ ‫)להלן‪" :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫_____________________________________‬ ‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫_____________________________________‬ ‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫_____________________________________‬ ‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("4‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫_____________________________________‬ ‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("5‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫_____________________________________‬ ‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("6‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫_____________________________________‬ ‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("7‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫_____________________________________‬ ‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("8‬‬ ‫שכתובתם לצורך הסכם זה‪ :‬אצל עו"ד אילן יונש‬ ‫רחוב הארבעה ‪ ,21‬תל‪-‬אביב ‪64739‬‬ ‫טל'‪ ;03-6966330 :‬פקס‪03-6966350 :‬‬ ‫)שיקראו להלן כולם ביחד וכל אחד לחוד‪" :‬הבעלים" או "הדיירים"(‬ ‫מצד אחד;‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪-2-‬‬ ‫לבין‪:‬‬ ‫מנרב פרויקטים בע"מ‪ ,‬ח‪.‬פ‪511301665.‬‬ ‫באמצעות מנהלה ומורשי חתימה מטעמה‬ ‫דרור קוזניצקי בעל ת‪.‬ז‪024389868 .‬‬ ‫וחגי וילנסקי בעל ת‪.‬ז‪023681885 .‬‬ ‫מרחוב הבושם ‪ 3‬אשדוד‬ ‫)שתכונה להלן‪" :‬הקבלן"(‬ ‫מצד שני;‬ ‫הואיל‪:‬‬ ‫והבעלים מצהירים‪ ,‬כי הם כל בעלי זכויות החכירה של דירות מגורים הידועות‬ ‫כתתי חלקות ‪ __ - 1‬בחלקה ‪ 338/340/346‬בגוש ‪) 3930‬להלן‪" :‬החלקה"( הנמצאות‬ ‫ברחוב ירושלים ‪ 50-66‬בראשון לציון‪ ,‬המהוות יחדיו את כלל הדירות‪ __ ,‬דירות‬ ‫במספר‪ ,‬בבית משותף )להלן‪" :‬דירת‪/‬דירות הבעלים" ו‪/‬או "הדירה הנוכחית"(‪,‬‬ ‫בהתאם לרישומן על שם יחידי הבעלים בנסח הרישום של הבית המשותף בלשכת‬ ‫רישום המקרקעין;‬ ‫נסח רישום מרוכז של החלקה‪ ,‬מצורף כנספח "א" להסכם זה ומהווה חלק בלתי‬ ‫נפרד הימנו;‬ ‫והואיל‪ :‬ועל החלקה בנוי כיום בניין הכולל __ דירות מגורים;‬ ‫והואיל‪ :‬והקבלן הציע לבעלים‪ ,‬להתקשר עמם בעסקה מסוג פינוי בינוי‪ ,‬לפיה הקבלן ירכוש‬ ‫מהבעלים את דירותיהם הנוכחיות בתנאי הסכם זה ואת כל זכויותיהם בדירות‬ ‫ובחלקה בשלמות‪ ,‬כשהם פנויים מכל מחזיק וחפץ ונקיים מכל עיקול ו‪/‬או זכויות‬ ‫צדדים שלישיים כלשהם ובתמורה לכך ייתן הקבלן לבעלים שרותי בניה ויבנה‬ ‫עבורם בבנין החדש שייבנה על ידי הקבלן בחלקה )להלן‪" :‬הבית החדש" ו‪/‬או‬ ‫"הבניין החדש"( דירה חדשה כמפורט להלן בהסכם זה‪ ,‬בהתאם למפרט הטכני‬ ‫העקרוני המצורף להסכם זה כנספח "ב" להסכם זה )להלן‪" :‬הדירה החלופית" או‬ ‫"הדירה החדשה"(;‬ ‫והואיל‪ :‬והבעלים מקבל את הצעת הקבלן בהתאם לקבוע בהסכם זה;‬ ‫והואיל‪ :‬והצדדים מצהירים כי אין כל מניעה משפטית ו‪/‬או כלכלית ו‪/‬או אחרת כלשהי‬ ‫להתקשרותם בהסכם זה ולמילוי כל התחייבויותיהם על פיו במלואן ובמועדן‬ ‫ובכפוף להוראות הסכם זה להלן;‬ ‫והואיל‪ :‬ומוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי כל אחד מיחידי הבעלים אחראי לחוד ובנפרד להצהרותיו‬ ‫ולהתחייבויותיו בהסכם זה;‬ ‫אשר על כן‪ ,‬הוסכם והוצהר בין הצדדים‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬ ‫מבוא‪:‬‬ ‫המבוא להסכם זה מהווה חלק עיקרי ובלתי נפרד הימנו וייקרא בכפיפה אחת עם יתר‬ ‫הוראותיו‪.‬‬ ‫כותרות ההסכם הינן לצורכי נוחות בלבד ואין לעשות בהן כל שימוש בפרשנות ההסכם‪.‬‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪-3-‬‬ ‫הגדרות‪:‬‬ ‫בהסכם זה יהיו למונחים המפורטים להלן הפירושים שבצידם‪:‬‬ ‫"המתחם" – חלקות ‪ 340 ,338‬ו‪ 346-‬בגוש ‪ ,3930‬כמסומן וכמתוחם בתשריט נספח "ג"‬ ‫להסכם זה‪ ,‬עליהן בנויים ‪ 10‬בניינים ובהם ‪ 136‬יח"ד בסה"כ‪ ,‬וכן שטחים נוספים שיכול‬ ‫ויצורפו למתחם‪.‬‬ ‫"הועדה המקומית" – הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון או ועדת משנה לה‪ ,‬או‬ ‫רשות הרישוי שלה‪ ,‬הכל לפי העניין‪.‬‬ ‫"יפוי הכח" – יפוי הכח שייחתם במעמד חתימת חוזה זה על ידי הבעלים להסמכת עורכי‬ ‫הדין והקבלן‪ ,‬בהתאם לנספח "ד" להסכם זה‪.‬‬ ‫"הבניין" או "הבניין הקיים" – הבניין הקיים כיום במתחם בו ליחידי הבעלים זכויות חכירה‬ ‫בדירת הבעלים ובחלקים הצמודים אליה וברכוש המשותף לכלל הבעלים וכן כל בניין קיים‬ ‫נוסף במתחם אשר הריסתו נדרשת לשם הקמת הבניין החדש במתחם‪ .‬במידה וכתנאי לבניית‬ ‫הבניין החדש יש להרוס מספר בניינים קיימים‪ ,‬הרי לצורך הסכם זה כל אותם בניינים‬ ‫קיימים יכונו יחדיו "הבניין" או "הבניין הקיים"‪ ,‬לפי העניין‪.‬‬ ‫"הפרויקט" – פרויקט בניה מסוג פינוי‪-‬בינוי שאותו יתכנן ויבנה הקבלן במתחם במקום‬ ‫הבניין הקיים ובניינים נוספים הכלולים במתחם‪ ,‬במסגרתו יפנו הבעלים‪ ,‬על פי התנאים‬ ‫הקבועים בהסכם זה‪ ,‬את כל הדירות הנוכחיות‪ ,‬הקבלן יהרוס את הבניין הקיים ובניינים‬ ‫נוספים‪ ,‬ובמקומם יבנה הקבלן במתחם בניין חדש ובניינים נוספים וייתן לכל אחד מהבעלים‬ ‫תמורה בהתאם להוראות הסכם זה ולמפרט‪ ,‬וכשכנגד קבלת התמורה על ידי כל אחד ואחד‬ ‫מהבעלים‪ ,‬הבעלים מוותרים על כל הזכויות האחרות הנובעות או הקשורות בדירותיהם‬ ‫הנוכחיות‪ ,‬קיימות או עתידיות‪ ,‬ככל שהן בבעלותם ו‪/‬או הם רשאים למכרן‪ ,‬והם מעבירים‬ ‫אותן לקבלן ו‪/‬או לפקודתו‪.‬‬ ‫"שטח דירה נטו" – שטח קונטור הדירה כשהוא כולל מלוא עובי קירות חיצוניים‪ ,‬מחצית‬ ‫עובי קירות משותפים עם דירות צמודות‪ ,‬ללא שטחים ציבוריים‪ ,‬ללא לובי קומתי או שטחי‬ ‫כניסה לבניין‪ ,‬ללא חדרי מדרגות וכיוצא בזה‪.‬‬ ‫"נציג הבעלים" – נציג‪/‬ות מוסמך‪/‬ת שימונה‪/‬תמונה על ידי הבעלים לייצגם בכל הקשור‬ ‫להסכם זה ולביצועו‪ ,‬על כל הכרוך והנובע מכך‪.‬‬ ‫"עורכי הדין" – יניב זלסקי ושות' – עורכי דין ונוטריון‪ ,‬מרח' ריב"ל ‪ 7‬תל אביב‪.‬‬ ‫"ב"כ הבעלים" – יקיר‪ ,‬יונש ושות' – עורכי דין ונוטריון מרח' הארבעה ‪ 21‬תל אביב‪.‬‬ ‫"התכנית החדשה" ו‪/‬או "התב"ע" – תכנית מתאר מחוזית‪ ,‬מקומית או מפורטת‪ ,‬שאישורה‬ ‫נדרש לשם ביצוע הפרויקט‪.‬‬ ‫"המינהל" – מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫"עמידר" – עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ‪.‬‬ ‫הצהרות הצדדים‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫הקבלן מצהיר‪ ,‬כי בדק את המתחם ואת הפרויקט‪ ,‬ואת כל הפרטים העובדתיים‪,‬‬ ‫התכנוניים והמשפטיים הנוגעים להם ומצא את המתחם והפרויקט מתאימים לו‬ ‫ולהתחייבויותיו על פי הסכם זה‪ ,‬בכפוף להצהרות הבעלים בהסכם זה‪.‬‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪-4-‬‬ ‫הקבלן מצהיר ומתחייב‪ ,‬כי הוא ימלא אחר החיובים המוטלים עליו על פי הסכם זה‪,‬‬ ‫לרבות‪ ,‬אך לא רק בכל הנוגע לבנייה‪ ,‬בעצמו או באמצעות קבלני משנה בעלי סיווג‬ ‫קבלני מתאים‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫הקבלן מסכים ומתחייב‪ ,‬כי בתמורה לרכישת דירות הבעלים מהבעלים וכן לרכישת‬ ‫כל זכויותיהם בחלקה‪ ,‬כשהם פנויים מכל מחזיק וחפץ ונקיים מכל שעבוד ו‪/‬או‬ ‫משכנתא ו‪/‬או עיקול ו‪/‬או זכויות צדדים שלישיים כלשהם‪ ,‬יעניק לבעלים שרותי בניה‬ ‫וייבנה עבורם את הדירה החלופית בבניין החדש שייבנה על החלקה‪ ,‬או במתחם‪ ,‬על‬ ‫פי התכנית החדשה שתאושר למתחם ובהתאם להוראות חוזה זה‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר ומתחייב כי זכויות החכירה שלו בדירתו וכלפי המינהל‬ ‫ו‪/‬או עמידר )לפי הענין( נקיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪ ,‬משכנתא‪ ,‬עיקול‪ ,‬הערה‪ ,‬או זכויות צד‬ ‫שלישי‪ ,‬למעט אלה אשר יפורטו בנספח ההגבלות הרצ"ב כחלק בלתי נפרד מהסכם זה‬ ‫ומסומן כנספח ה'‪ .‬כ"א מיחידי הבעלים מצהיר לגבי זכות החכירה שלו בדירתו כי‬ ‫הינה מהוונת ‪ /‬לא מהוונת‪ ,‬כמפורט בנספח ה' הנ"ל‪ .‬כ"א מיחידי הבעלים שזכות‬ ‫החכירה שלו בדירתו אינה מהוונת‪ ,‬מתחייב להוון את החכירה באחריותו ועל חשבונו‬ ‫לפי תנאי המינהל באופן שתהא לבעלים זכות חכירה מהוונת לתקופה של לפחות ‪15‬‬ ‫שנה ממועד חתימת הסכם זה )ככל שהזכויות טרם הוונו(‪.‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר ומאשר כי לא הפר את הסכם החכירה שנחתם בינו לבין‬ ‫המינהל‪ ,‬כי לא ידוע לו כי קיימת עילה כלשהי לביטולו והוא מתחייב שלא יפר את‬ ‫הסכם החכירה‪.‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫כ"א מהבעלים‪ ,‬אשר זכויותיהם בדירות הבעלים אינן חופשיות ביום חתימת הסכם‬ ‫זה כמפורט בסעיף ‪ 3‬לעיל )למעט משכנתאות שאופן הסרתן מוסכם בסעיף ‪ 70‬להלן(‪,‬‬ ‫מתחייב ‪ -‬כ"א בנפרד לגבי ההגבלה הרובצת על זכויותיו ‪ -‬לנקוט בכל הפעולות‬ ‫הדרושות להסרת ההגבלה הרובצת על זכויותיו‪ ,‬באופן שמוקדם ככל הניתן ובכל‬ ‫מקרה עד ולא יאוחר מ‪ 12 -‬חודשים מיום חתימת הסכם זה‪ ,‬יהיו זכויותיו במקרקעין‬ ‫חופשיות מזכויות צדדים שלישיים כלשהם )למעט משכנתאות כאמור לעיל ולמעט‬ ‫זכויות של שוכרים‪ ,‬המחזיקים בדירות מטעם הבעלים כשוכרים בהסכמי שכירות‬ ‫חופשית אשר אין חלים עליה חוקי הגנת הדייר(‪.‬‬ ‫מוסכם‪ ,‬כי היה ומי מיחידי הבעלים לא יסיר את השעבודים ו‪/‬או העיקולים ו‪/‬או‬ ‫ההערות הקיימות והרשומות על זכויותיו – ו‪/‬או כאלה אשר יירשמו על זכויותיו‬ ‫לאחר חתימת הסכם זה ואשר אינן קשורות בקבלן – בהתאם להוראות הסכם זה‬ ‫ולא יאוחר מתום ‪ 12‬חודשים ממועד חתימת ההסכם‪ ,‬יהא הקבלן רשאי להסירם‪,‬‬ ‫לאחר שנתן התראה בכתב לבעלים בת שלושים )‪ (30‬יום‪ .‬אין באמור בסעיף זה לעיל‬ ‫כדי לגרוע מהוראות הסכם זה בדבר גרירת משכנתא הרשומה כיום על זכויות איזה‬ ‫מהבעלים לטובת בנק משכנתאות או מוסד פיננסי אחר שהעמיד הלוואה מובטחת‬ ‫במשכנתא לטובת איזה מהבעלים‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר‪ ,‬כי הוא המחזיק הבלעדי בעצמו או באמצעות שוכר‬ ‫חופשי מטעמו בדירת הבעלים‪ ,‬בהתאם למפורט בכותרת הסכם זה‪ ,‬וכי אין בכפוף‬ ‫לאמור בסעיף ‪ 3‬לעיל כל זכות לצד שלישי כלשהו בדירה‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מתחייב לשמור על הבניין הקיים נקי מכל פולש‪ ,‬עד למסירת‬ ‫החזקה בבניין הקיים לידי הקבלן‪ ,‬ומתחייב שלא להתחייב בכל התחייבות המנוגדת‬ ‫להוראות הסכם זה‪ .‬כמו כן מתחייב כ"א מיחידי הבעלים למסור את החזקה בדירה‬ ‫לידי הקבלן כאשר היא כוללת את המחוברים לה חיבור של קבע‪ ,‬ובכלל זה דלת‬ ‫כניסה ודלתות פנים‪ ,‬ארונות מטבח‪ ,‬סורגים‪ ,‬חלונות מסגרות אלומיניום וכד'‪.‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר‪ ,‬מאשר ומתחייב‪ ,‬כי אין מצידו כל התקשרות ו‪/‬או‬ ‫התחייבות למסור את הקמת הפרויקט ו‪/‬או חלק הימנו לצד שלישי כלשהו וכי אין‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪-5-‬‬ ‫עליו חובה ו‪/‬או התחייבות כלשהיא להעסיק אדם ו‪/‬או גוף כלשהם‪ ,‬בקשר לכך‪ ,‬וכי‬ ‫אין כל מחויבות שלקח על עצמו אשר עומדת בניגוד להוראות הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫היה ועל איזה מיחידי הבעלים להשלים רישום הזכויות בדירת הבעלים על שמו‪,‬‬ ‫ישלים את הרישום בתוך שנה )‪ 12‬חודשים( ממועד חתימת הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מסכים ומתחייב למכור לקבלן את דירת הבעלים ואת מלוא‬ ‫זכויותיו בה ובחלקה ולהעבירם לידי הקבלן על מנת שהקבלן יוכל לבנות ולנצל אותן‬ ‫עד תומן ולפעול למען שיווק היחידות של הקבלן שתיבנינה לצדדים שלישיים‪,‬‬ ‫בהתאם להוראות הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.10‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מתחייב שלא לפעול לשינוי תכנית מתאר מקומית ו‪/‬או מפורטת‬ ‫החלה על המתחם‪ ,‬ולא לפעול לשינוי המצב התכנוני של המתחם )לרבות איחוד או‬ ‫פיצול חלקות(‪.‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מתחייב שלא להתנגד להליכי אישור התכנית החדשה שיזום‬ ‫הקבלן בנוגע למתחם ולא לפעול נגדה‪ ,‬לרבות נגד בקשות לקבלת הקלות כלשהן ו‪/‬או‬ ‫שינויים לתכנית ולא לגרום לעיכובים כלשהם באישור התוכנית‪ ,‬כל עוד הוראותיה‬ ‫אינן עומדות בניגוד לאמור בהסכם זה‪.‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים יסכים ולא יתנגד‪ ,‬שבמסגרת התכנית החדשה תיכללנה הוראות‬ ‫ויוקצו שטחים לציבור‪ ,‬להולכי רגל‪ ,‬למעבר‪ ,‬להקצאה ולרישום של זכויות מעבר‪,‬‬ ‫זיקות הנאה וזכויות לרשויות וצדדים שלישיים‪ ,‬לשינוי תכנית הבינוי לפני ואחרי‬ ‫אישור התכנית החדשה‪ ,‬וייפה את כוחו של עוה"ד לחתום על כל מסמך ושטר בנוגע‬ ‫לכך‪.‬‬ ‫‪.13‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מתחייב שלא להגיש תביעה לקבלת פיצוי )בין על פי סעיף ‪197‬‬ ‫לחוק התכנון והבניה או על פי עילה אחרת( בגין אישור התכנית החדשה שיזום‬ ‫הקבלן בנוגע למתחם ו‪/‬או בגין הקלות ושינויים בתכניות שיתבקשו על ידי הקבלן‪.‬‬ ‫מובהר ומוסכם לעניין זה כי הבעלים לא ידרשו לחתום על כתב שיפוי ביחס לתביעות‬ ‫לפי סעיף ‪ 197‬לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ .1965-‬הקבלן יהיה אחראי כלפי הבעלים‬ ‫לכל חיוב שידרש מן הבעלים בתביעה מסוג זה ויחתום על כתב שיפוי ביחס לתביעות‬ ‫מכח סעיף ‪ 197‬לחוק הנ"ל‪ ,‬למעט כאלה שיוגשו ע"י הבעלים ו‪/‬או מי מיחידי הבעלים‬ ‫בניגוד להתחייבותם כאמור‪.‬‬ ‫‪.14‬‬ ‫כל זכויות הבניה‪ ,‬גגות הבניינים החדשים וזכויות הבנייה על הגגות האמורים‪,‬‬ ‫מחסנים‪ ,‬חניות וכל חלק ברכוש המשותף שאינו חלק מהדירות החלופיות או שלא‬ ‫הוצמד לדירות החלופיות בהתאם להוראות הסכם זה‪ ,‬יהיו שייכים לקבלן‪ ,‬שיוכל‬ ‫להוציאם מהרכוש המשותף ולהצמידם לכל יחידה שהיא ולמוכרם לכל צד שלישי‪.‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬הקבלן לא יוכל להוציא מהרכוש המשותף שטחים משותפים האסורים‬ ‫בהצמדה על פי דין‪ ,‬כדוגמת חדרי מדרגות וחלק הגג המשמש למתקנים משותפים‪.‬‬ ‫זכות ביטול הסכם‪ ,‬תנאים מתלים ותנאים מפסיקים‬ ‫‪.15‬‬ ‫הסכם זה יחתם תחילה ע"י הבעלים ויכנס לתוקף רק עם חתימתו ע"י הקבלן וע"י כל‬ ‫בעלי הזכויות בדירות הבעלים בחלקה‪ ,‬וזאת בכפוף לכל תנאי מתלה‪ ,‬תנאי מפסיק או‬ ‫זכות לביטול כמפורט בהסכם זה‪.‬‬ ‫‪.16‬‬ ‫מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל‪ ,‬בכל אחד מהמקרים הבאים יהא הקבלן רשאי‪,‬‬ ‫לפי שיקול דעתו הבלעדי‪ ,‬לבטל הסכם זה‪ ,‬מבלי שתהא לבעלים טענה או תביעה מסוג‬ ‫כלשהו כלפי הקבלן )להלן‪" :‬ברירת הביטול"(‪ ,‬או להאריך מפעם לפעם את המועד‬ ‫לקיומם‪:‬‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪-6-‬‬ ‫א‪.‬‬ ‫לא נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם לפחות ‪ 80%‬מכלל בעלי הזכויות במתחם‪,‬‬ ‫להצטרפותם לפרויקט נשוא הסכם זה‪ ,‬תוך ‪ 12‬חודשים מיום חתימת ראשון‬ ‫הדיירים על הסכם פינוי בינוי ביחס למתחם‪ .‬חרף האמור לעיל‪ ,‬הקבלן יהיה‬ ‫רשאי לפי שיקול דעתו הבלעדי‪ ,‬לקיים את ההסכם ביחס לחלק מהמתחם‬ ‫בלבד‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫לא נתקבלה הסכמת מינהל מקרקעי ישראל לביצוע הפרויקט‪ ,‬לרבות‬ ‫התקשרות בהסכמי חכירה עם בעלי‪/‬רוכשי הדירות בפרויקט למשך תקופה‬ ‫שלא תקצר מ‪ 49-‬שנים מהמועד שיקבע ע"י המינהל‪ ,‬ללא הגבלה בהעברה‬ ‫ובירושה בכפוף לכל דין שיחול על דירות המתקבלות במסגרת הסכם פינוי‪-‬‬ ‫בינוי‪ ,‬תוך ‪ 12‬חודשים מחתימת ‪ 80%‬מכלל בעלי הזכויות במתחם‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫הקבלן פעל לפי סעיף ‪49‬כח)ב( לחוק מיסוי מקרקעין‪ ,‬אולם עד לאחר ‪12‬‬ ‫חודשים ממועד חתימת הסכם זה ע"י אחרון הבעלים במתחם‪ ,‬לא הוכרז‬ ‫המתחם כ"מתחם" כהגדרתו בסעיף ‪49‬יט לחוק מיסוי מקרקעין )שבח‪,‬‬ ‫מכירה ורכישה(‪ ,‬תשכ"ג‪.1963-‬‬ ‫‪.17‬‬ ‫תנאי מתלה לעסקה על פי הסכם זה הוא שתאושר התכנית החדשה‪ ,‬שתחול בין היתר‬ ‫על החלקה‪ ,‬ושעל פיה ניתן יהיה לבנות במתחם לפחות ‪ 476‬יחידות דיור במקום ה‪-‬‬ ‫‪ 136‬הקיימות‪ ,‬בשטח של לפחות ‪ 100‬מ"ר עיקרי בממוצע‪ ,‬ללא חיוב בהיטל השבחה‪,‬‬ ‫וזאת לא יאוחר מ‪ 24-‬חודשים מיום חתימת אחרון הבעלים במתחם על הסכם בנוסח‬ ‫הסכם זה )להלן‪" :‬התנאי המתלה"(‪.‬‬ ‫‪.18‬‬ ‫אושרה תכנית חדשה לפינוי בינוי במתחם אולם מספר יחידות הדיור שניתן להקים‬ ‫על פיה במתחם קטן מ‪ 476 -‬ו‪/‬או שטחן הממוצע של הדירות נמוך מ‪ 100 -‬מ"ר שטח‬ ‫עיקרי‪ ,‬רשאי הקבלן‪ ,‬בהודעה בכתב לב"כ הבעלים‪ ,‬להכניס הסכם זה לתוקף‪ ,‬על אף‬ ‫אי‪-‬קיומו של התנאי המתלה‪.‬‬ ‫‪.19‬‬ ‫החליט הקבלן לנצל את ברירת הביטול הנתונה לו בהסכם זה‪ ,‬יעשה כן בהודעה‬ ‫לבעלים‪ .‬לבעלים לא תהיינה טענות ו‪/‬או תביעות כלשהן כלפי הקבלן בכל הקשור‬ ‫והנובע במישרין ו‪/‬או בעקיפין מהסכם זה והצדדים יחתמו על מסמכי ביטול ההסכם‬ ‫הנדרשים‪ .‬הבעלים מסמיך את עוה"ד לעשות שימוש ביפויי הכוח לצורך חתימה‬ ‫בשמו על כל מסמך לשם כך‪.‬‬ ‫במקרה כאמור עוה"ד יבטל את הערות האזהרה ו‪/‬או כל רישום אחר שנעשה בגין‬ ‫הסכם זה לטובת הקבלן וזאת על חשבון הקבלן‪.‬‬ ‫החליט הקבלן שלא לנצל את ברירת הביטול בחלוף ‪ 90‬יום מהמועד בו התגבשה עילת‬ ‫הביטול‪ ,‬תחשב העסקה כתקפה‪.‬‬ ‫‪.20‬‬ ‫היה ולא יתקיימו התנאים המתלים הנקובים בסעיפים ‪)16‬א(‪)16 ,‬ב( ו‪ 17-‬לעיל‪ ,‬כולם‬ ‫או חלקם‪ ,‬כל אחד מהם בתוך המועדים הקצובים לו ובתוספת של ‪ 90‬יום לכל מועד‪,‬‬ ‫לא יהיה בכך משום הפרת חוזה מצד הקבלן אולם הבעלים יהיו רשאים‪ ,‬בהחלטה של‬ ‫בעלי רוב הזכויות במתחם‪ ,‬להודיע על ביטול חוזה זה )להלן‪" :‬הודעת הביטול"(‪,‬‬ ‫והביטול יכנס לתוקף תוך ‪ 60‬יום ממועד משלוח הודעת הביטול לקבלן‪ ,‬ככל שעד אז‬ ‫לא התקיים התנאי שהיווה עילה להודעת הביטול‪ .‬במקרה כזה‪ ,‬יהא החוזה מבוטל‬ ‫כאמור לעיל מבלי שתעמוד למי מהצדדים כלפי משנהו כל טענה ו‪/‬או דרישה מעבר‬ ‫לביטול ההתקשרות בין הצדדים‪.‬‬ ‫‪.21‬‬ ‫לאחר חתימת מחצית מהדיירים במתחם על הסכם פינוי בינוי עם הקבלן‪ ,‬הקבלן‬ ‫יפנה בבקשה לפי סעיף ‪49‬כח לחוק מיסוי מקרקעין להכריז על מתחם הקרקע כעל‬ ‫מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי‪.‬‬ ‫הצדדים ידווחו על העסקה למנהל מס שבח בהתאם להוראות הדין‪ .‬לפי שיקול דעת‬ ‫הקבלן‪ ,‬אפשר והדיווח ייעשה במועד קודם למועדים הקבועים בדין‪.‬‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪-7-‬‬ ‫התמורה‬ ‫‪.22‬‬ ‫כנגד רכישת דירות הבעלים הנוכחיות וכנגד רכישת כל זכויותיהם בחלקה‪ ,‬כשהן‬ ‫פנויות מכל מחזיק וחפץ ונקיות מכל שעבוד ו‪/‬או משכנתא ו‪/‬או עיקול ו‪/‬או זכויות‬ ‫צדדים שלישיים כלשהם‪ ,‬מתחייב בזה הקבלן לתת לבעלים שירותי בניה‪ ,‬ולמסור‬ ‫לכל אחד מהבעלים כדלקמן‪:‬‬ ‫א( דירה חדשה ששטחה נטו יעלה ב‪ 25-‬מ"ר לפחות על שטח הדירה הקיימת‪.‬‬ ‫ב( שטח הדירות החדשות המצויין לעיל כולל ממ"ד‪ .‬כמו כן תוצמד לכל דירה‬ ‫מרפסת שמש בשטח של כ‪ 10 -‬מ"ר )בכפוף לאישור רשויות התכנון(‪.‬‬ ‫ג(‬ ‫לכל דירה חדשה תוצמד חניה מבין החניות שיועמדו ליחידי הבעלים כמפורט‬ ‫להלן‪ ,‬בהתאם להוראות הסכם זה ולמפרט הטכני העקרוני המצורף אליו וכן‬ ‫מחסן בשטח מינימלי של ‪ 4‬מ"ר‪.‬‬ ‫ד( הדירות החדשות שתימסרנה לבעלים תהיינה זהות ובאותו מפרט סטנדרט‬ ‫של דירות מאותו סוג שתימכרנה על ידי הקבלן לצדדים שלישיים באותו בנין‬ ‫חדש‪ ,‬למעט פריטים אשר יוספו ליחידות שתימכרנה לצדדים שלישיים כנגד‬ ‫תשלום במסגרת שינויים שיערכו רוכשי יחידות אלו באותן יחידות או כנגד‬ ‫מבצעי שיווק אשר יבצע היזם לקידום מכירת הדירות‪.‬‬ ‫ה( לדירת הבעלים יוצמד גם חלק יחסי בלתי מסוים מהרכוש המשותף שיוותר‬ ‫בבנין החדש‪.‬‬ ‫ו(‬ ‫דירות הבעלים החדשות תמוקמנה בקומות בבניינים החדשים אשר יוקמו‬ ‫על החלקה‪.‬‬ ‫לבעלים ידוע‪ ,‬כי ככל שבמתחם יכללו שטחים נוספים מעבר לחלקות עליהן‬ ‫בנויים הבניינים הקיימים‪ ,‬לפי שיקול דעת הקבלן יתכן והדירות החדשות‬ ‫ימוקמו בבניינים שיבנו בשטחים הנוספים‪.‬‬ ‫דירות הבעלים יהיו בבנינים החדשים בקומות החל מהקומה ה‪ 3-‬ברצף‪,‬‬ ‫ולכל היותר עד לקומה ה‪ ,10 -‬לפי החלטת החברה‪ .‬בעלים שיעדיפו דירות‬ ‫בקומות ‪ 1-2‬יוכלו לקבל את דירתם החדשה בקומות אלה על בסיס "כל‬ ‫הקודם זוכה"‪.‬‬ ‫ז( כל השטחים האמורים בסעיף זה יחושבו על‪-‬פי כללי החישוב המפורטים‬ ‫בצו מכר דירות )טופס של מפרט( )תיקון(‪ ,‬תשס"ח‪.2008-‬‬ ‫‪.23‬‬ ‫)בוטל(‬ ‫‪.24‬‬ ‫)בוטל(‬ ‫‪.25‬‬ ‫מובהר בזאת‪ ,‬כי דירות הבעלים והצמוד אליהן יחולקו בין הבעלים‪ ,‬בינם לבין עצמם‪,‬‬ ‫בהתאם להסכם זה בלא שלקבלן תהא מעורבות מסוג כלשהו בהליך חלוקת דירות‬ ‫הבעלים בינם לבין עצמם ומבלי שלבעלים תהא דרישה ו‪/‬או תביעה מסוג כלשהו כלפי‬ ‫הקבלן‪ .‬תוך ‪ 45‬ימים מיום שהעביר הקבלן לבעלים את תוכנית הבנין כפי שתוגש‬ ‫לועדה המקומית לצורך קבלת היתר הבניה‪ ,‬יעבירו הבעלים לקבלן רשימת חלוקת‬ ‫דירות מוסכמת ביניהם )להלן‪" :‬רשימת חלוקת דירות הבעלים"(‪ .‬לא הועברה‬ ‫רשימת חלוקת דירות הבעלים תוך המועד הנ"ל או בהיעדר הסכמה בין הבעלים‪,‬‬ ‫ימנה ב"כ הבעלים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת דירות הבעלים‪ .‬השמאי יעביר‬ ‫לקבלן ולב"כ הבעלים את רשימת חלוקת דירות הבעלים תוך ‪ 30‬יום מהמועד בו היה‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪-8-‬‬ ‫על הבעלים לעשות כן‪ .‬החלטת השמאי בענין תהא סופית ומכרעת‪ ,‬ולבעלים לא תהא‬ ‫כל טענה בענין מינוי השמאי ו‪/‬או החלטתו בדבר אופן חלוקת הדירות ביניהם ו‪/‬או כל‬ ‫ענין הקשור בכך‪.‬‬ ‫השמאי יחלק את דירות הבעלים באופן הבא‪ :‬דירות הבעלים הקיימות והחדשות‬ ‫יחולקו לקבוצות לפי טיפוסי דירות‪ ,‬שטחים‪ ,‬קומות וכיווני אויר‪ .‬בכל קבוצת דירות‬ ‫ידורגו הדירות לפי דירוגן שיקבע על ידי השמאי‪ .‬כ"א מהבעלים יקבל את הדירה‬ ‫החדשה שהדירוג שלה יהא מקביל לדירוג של דירתו הישנה בקבוצת הדירות‬ ‫המקבילה‪.‬‬ ‫שכרו של השמאי ישולם על ידי הקבלן בהתאם לדרישתו וזאת עד לסך של ‪₪ 15,000‬‬ ‫‪ +‬מע"מ‪.‬‬ ‫‪.26‬‬ ‫החניה שתוצמד לכל אחת מדירות הבעלים‪ ,‬תבחר על ידי הבעלים מתוך תוכניות‬ ‫הבניה או תכניות ההיתר עם הוצאת היתר לבניית הבניין החדש‪ ,‬כמפורט להלן‪.‬‬ ‫לקבלן תינתן זכות לבחור ראשון מחצית מכמות החניות בבניין ולאחר בחירה‬ ‫ראשונית זו‪ ,‬תינתן לבעלים זכות לבחור החניות שיוצמדו לדירותיהם‪ .‬יתר החניות‬ ‫יהיו לקבלן‪ .‬הדיירים יחלקו בינם לבין עצמם את החניות בדרך של הגרלה או בכל‬ ‫דרך אחרת‪ ,‬ללא מעורבות הקבלן‪.‬‬ ‫‪.27‬‬ ‫מוסכם בזאת בין הצדדים‪ ,‬כי בכפוף לכל מגבלה על פי דין‪ ,‬רשאי כל אחד מיחידי‬ ‫הבעלים להמיר את זכותו לקבלת דירה כאמור‪ ,‬בדירה בעלת שווי גבוה יותר‪ ,‬כנגד‬ ‫תשלום ההפרש בין שווי הדירה לה הוא זכאי לבין שווי הדירה בה בחר‪ ,‬לפי העניין‬ ‫ובלבד שהקבלן הסכים לכך‪ .‬למען הסר ספק‪ ,‬היה וינבע מיסוי כל שהוא על המרת‬ ‫הדירה או הוספת תוספות לדירה‪ ,‬תחול תוספת מיסוי זה על אותו יחיד בעלים‬ ‫שיבקש ההמרה או התוספת‪.‬‬ ‫‪.28‬‬ ‫הקבלן מתחייב להקים את המבנים בשטח הפרויקט בהתאם לתוכניות‪ ,‬וכן לשינויים‬ ‫נוספים שידרשו על ידי רשויות התכנון המוסמכות‪.‬‬ ‫‪.29‬‬ ‫יתרת הדירות‪ ,‬למעט דירות הבעלים‪ ,‬יהיו דירות הקבלן שזכויות החכירה לגביהן‬ ‫תירשם על שמו או על שם רוכשי דירות עימם הקבלן יתקשר‪.‬‬ ‫תוכנית הדירה ושינויים‬ ‫‪.31‬‬ ‫דירת הבעלים תיבנה על פי המפרט העקרוני‪ ,‬נספח "ב" להסכם זה‪ .‬הדירה תיבנה‬ ‫בהתאם לסטנדרט הבניה בפרויקט "מנרב הצעירה" שהקים הקבלן בראשון לציון‪.‬‬ ‫‪.32‬‬ ‫הבעלים רשאי להזמין בתמורה נוספת שינויים פנימיים בדירתו על פי תכנית שתוגש‬ ‫על ידו לקבלן‪ ,‬בתנאי שמדובר בשינויים שיתבקשו לפחות תשעים ימים לפני יציקת‬ ‫התקרה המהווה רצפה לדירתו של הבעלים ואשר לא ידרשו שינוי באינסטלציה‬ ‫הכללית‪ ,‬בחשמל ובקונסטרוקציית המבנה ולא יהיו טעונים תיקון של היתר הבניה‪.‬‬ ‫השינויים יתומחרו על‪-‬פי מחירון השינויים הנהוג אצל הקבלן במועד ההזמנה‬ ‫ובהנחה של ‪.10%‬‬ ‫התחייבויות הקבלן‬ ‫‪.33‬‬ ‫הקבלן מתחייב להכין ולהגיש לועדה המקומית לתו"ב ראשון לציון‪ ,‬לא יאוחר מ‪6 -‬‬ ‫חודשים לאחר המועד בו חתמו ‪ 66%‬מכלל בעלי הזכויות במתחם )בעלי ‪ 90‬דירות( על‬ ‫הסכם פינוי בינוי בנוסח הסכם זה‪ ,‬את התוכנית החדשה לפינוי בינוי המתחם‪ .‬בתוך‬ ‫פרק זמן זה תוצג התוכנית בפני נציגי הבעלים לצורך קבלת הערות הבעלים של כל‬ ‫המתחם‪ .‬תימסר הודעה‪ ,‬כי אין בפי הבעלים הערות‪ ,‬תוגש מיד התכנית לוועדה‬ ‫המקומית‪ .‬היה ותוך ‪ 10‬ימים לא יועברו הערות מאת נציגי הבעלים ו‪/‬או לא תימסר‬ ‫לקבלן הודעה לפיה אין בפי הבעלים הערות‪ ,‬תוגש התוכנית לוועדה המקומית ללא‬ ‫הערות הבעלים‪.‬‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪-9-‬‬ ‫‪.34‬‬ ‫במהלך ההליכים לאישור התב"ע‪ ,‬הקבלן יחל בהכנת תוכניות עקרונית למתחם‬ ‫ולבניינים וישלח העתק מהן לנציגי הבעלים טרם הגשתן לוועדה המקומית‪ .‬היה ויהיו‬ ‫לנציג בעלים הערות לתוכניות‪ ,‬יימסרו הבעלים לקבלן הערותיהם‪ .‬היה ותוך ‪ 21‬ימים‬ ‫לא יועברו הערות מאת נציגי הבעלים ו‪/‬או לא תימסר לקבלן הודעה לפיה אין בפי‬ ‫הבעלים הערות‪ ,‬תוגשנה התוכניות לוועדה המקומית ללא הערות הבעלים‪ ,‬והקבלן‬ ‫יחתום בשם הבעלים על הבקשה להיתר‪ ,‬כאשר במקרה זה לא תהא למי מיחידי‬ ‫הבעלים כל טענה כלפי הקבלן בנוגע לתוכניות המוגשות‪.‬‬ ‫‪.35‬‬ ‫מוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי סמכות ההכרעה בענייני תכנון בכל הקשור לתכנית החדשה‪,‬‬ ‫לרבות בנוגע לתוכנית בינוי‪ ,‬לבקשות להיתרי בניה‪ ,‬לבקשות להקלות ולכל עניין‬ ‫תכנוני אחר‪ ,‬לרבות קביעת סדר ההקמה של הבניינים‪ ,‬נתונה לקבלן‪ ,‬לפי מיטב‬ ‫ניסיונו ומקצועיותו‪.‬‬ ‫‪.36‬‬ ‫בהתקיים כל התנאים המתלים להסכם זה‪ ,‬הקבלן מתחייב להוציא היתר בניה לבניין‬ ‫החדש הראשון בתוך ‪ 12‬חודשים מיום פרסום אישור התב"ע ברשומות למתן תוקף‪,‬‬ ‫ולכל בנין נוסף עד ‪ 10‬חודשים ממועד הוצאת ההיתר לבניין שקדם לו וזאת בכפוף‬ ‫לפינוי כל הדיירים המתגוררים בבניינים שפינויים יהיה תנאי למתן היתר בניה‪,‬‬ ‫ולהתחיל בעבודות ההריסה והבניה להקמת הבית החדש בתוך ‪ 60‬יום מיום שנתקבל‬ ‫היתר בנייה‪ .‬סדר הקמת הבניינים החדשים ייקבע על ידי הקבלן לפי שיקול דעתו‪.‬‬ ‫‪.37‬‬ ‫הקבלן מתחייב להמשיך בבניה של הבניין החדש בצורה רציפה ולסיימה לא יאוחר מ‪-‬‬ ‫‪ 36‬חודשים מיום הוצאת היתר הבניה או פינוי אחרון הדיירים מהבניין‪ ,‬לפי המאוחר‬ ‫מביניהם‪ .‬סיום הבנייה בתוך ‪ 4‬חודשים מתום המועד הנ"ל לא יהווה הפרה של הסכם‬ ‫זה‪ .‬פיתוח סביבתי של החצר והשטחים המשותפים יהיה הקבלן רשאי להשלים בתוך‬ ‫‪ 12‬חודשים מסיום בניית כל הבניינים במתחם ובלבד שתתאפשר גישה סבירה למבנה‬ ‫ולדירות הבעלים‪ .‬בניית הבניין הראשון במתחם על ידי הקבלן בתוך ‪ 36‬חודש כאמור‪,‬‬ ‫תחשב כמילוי התחייבויות הקבלן להשלמת הבניה‪ ,‬ובניית כל בניין אחר במתחם‬ ‫תסתיים על ידי הקבלן בתוך ‪ 36‬חודש מעת הוצאת היתר בניה לאותו בנין ובהתאם‬ ‫ליתר התנאים הקבועים בהסכם זה‪.‬‬ ‫‪.38‬‬ ‫מועד סיום הבנייה יהיה ניתן לדחייה על ידי הקבלן לתקופה נוספת מעבר לכל עיכוב‬ ‫ו‪/‬או דחייה המותרים על פי הסכם זה‪ ,‬בשל עיכובים אשר אינם תלויים בקבלן או‬ ‫שאין לקבלן שליטה עליהם‪ ,‬לרבות‪ ,‬ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל‪ ,‬כוח עליון‪,‬‬ ‫מחסור ארצי בעובדים ו‪/‬או חומרים‪ ,‬פעילות מלחמתית ו‪/‬או מעשי טרור אשר תהא‬ ‫להם השפעה על אתר הבנייה‪ ,‬פגעי טבע באתר הבנייה‪ ,‬שביתות ו‪/‬או עיצומים אשר‬ ‫יעכבו את הבניה‪ ,‬הקפאת בנייה על פי דין שלא באשמת הקבלן‪ ,‬צווים שיפוטיים ו‪/‬או‬ ‫של רשות מוסמכת שלא באשמת הקבלן‪ ,‬הפרעה בביצוע העבודות שנגרמה בניגוד‬ ‫להתחייבויות הבעלים לפי הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.39‬‬ ‫ככל שהבעלים יזמין ביצוע של שינויים ו‪/‬או תוספות בדירה‪ ,‬הרי שמועד המסירה של‬ ‫דירתו יידחה בהתאם לפרק הזמן שידרוש הקבלן לביצוע השינויים ו‪/‬או תוספות‬ ‫שבוצעו בדירת הבעלים לפי הודעת הקבלן שתימסר בכתב לאחר הזמנת השינויים‬ ‫ובכל מקרה לפני ביצוע השינויים‪.‬‬ ‫‪.40‬‬ ‫הקבלן מתחייב לרשום באמצעות עוה"ד את הבניין החדש כבית משותף ולרשום כ"א‬ ‫מדירות הבעלים‪ ,‬על שם הבעלים בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬בהתאם לתקופות‬ ‫הנקובות לענין זה בחוק המכר )דירות(‪ ,‬תשל"ג‪ ,1973-‬בתנאי שהבעלים מילאו את כל‬ ‫התחייבויותיהם לענין זה‪ .‬בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו‬ ‫במניין תקופות שהקבלן הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות‬ ‫שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן‪ .‬לאחר רישום הבית המשותף‬ ‫תיוחד על ידי הקבלן דירת הבעלים לכ"א מיחידי הבעלים‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬ודירות הקבלן‬ ‫לקבלן או לכל צדדים שלישיים שרכשו ממנו הזכויות‪.‬‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 10 -‬‬ ‫‪.41‬‬ ‫פנה הקבלן למי מיחידי הבעלים בבקשה שימסור לו מסמכים לשם קידום הליך‬ ‫רישום זכויותיו‪ ,‬ואותו יחיד בעלים לא השיב לפניית הקבלן בכתב בתוך ‪ 30‬ימים‬ ‫מיום קבלת הפנייה‪ ,‬יהיה פטור הקבלן מלרשום זכותו של אותו יחיד הבעלים ואותו‬ ‫יחיד הבעלים יבצע רישום זה בכוחות עצמו ויהא מנוע מלטעון כל טענה כלפי הקבלן‬ ‫בעניין זה‪ ,‬ובלבד שפניית הקבלן נעשתה בכתב‪.‬‬ ‫‪.42‬‬ ‫עיכובים בביצוע עבודות הבניה על‪-‬ידי הקבלן ו‪/‬או איחור במועד אחר הקשור למילוי‬ ‫התחייבות אחרת של הקבלן המפורטת בהסכם זה‪ ,‬הנובעים מהפרות של יחידי‬ ‫בעלים את הוראות ההסכם ו‪/‬או אי עמידה של הבעלים בהתחייבויותיהם לפי‬ ‫ההסכם ו‪/‬או מסיבות אשר אינן בשליטתו של הקבלן – כאמור בסעיף ‪ 38‬לעיל‪ ,‬לא‬ ‫ייחשבו כהפרה של הקבלן את לוחות הזמנים הקבועים בהסכם זה ומשכו של כל‬ ‫עיכוב כאמור‪ ,‬ככל שיחול‪ ,‬יתווסף לתקופה הרלוונטית בלוחות הזמנים הנ"ל‪.‬‬ ‫שילוט‬ ‫‪.43‬‬ ‫לאחר חתימת ‪ 50%‬מכלל בעלי הזכויות במתחם‪ ,‬יציב הקבלן במקרקעין שילוט‬ ‫פרסומי ביחס לפרויקט ויהא רשאי להקים משרד מכירות במתחם‪ .‬לאחר אישור‬ ‫התוכנית החדשה יציב הקבלן שילוט בהתאם לתקנות רישום קבלנים לעבודות‬ ‫הנדסה בנאיות )הצבת שלטים ע"י קבלנים רשומים ושלטי פרסום(‪.‬‬ ‫פינוי דירת הבעלים ומסירת הדירה החדשה‬ ‫‪.44‬‬ ‫תוך ‪ 14‬יום ממועד קבלת היתר בניה יודיע הקבלן לבעלים בכתב‪ ,‬על קבלת ההיתר‬ ‫ועל רצונו לקבל לידיו את החזקה בדירות הבעלים במועד בו ינקוב‪ ,‬שלא יפחת מ‪60 -‬‬ ‫יום ממועד מסירת ההודעה בכתב‪ .‬הבעלים מתחייב לפנות את דירת הבעלים וכן את‬ ‫כל צמודותיה כך שהדירה וכל הצמוד לה יהיו ריקים מכל חפץ ואדם‪ ,‬במועד הנקוב‬ ‫בהודעת הקבלן ובתנאי שכנגד הפנוי ימסור הקבלן לב"כ הבעלים את הערבות‬ ‫הבנקאית כמפורט בהסכם זה לעיל ולהלן בסעיף ‪ 66 - 65‬להסכם זה‪ ,‬וזאת בכפוף‬ ‫לכך‪ ,‬כי בעת הפנוי ימסור הבעלים לקבלן את ייפוי הכוח אותו מחוייב הוא למסור על‬ ‫פי הוראות הסכם זה‪ .‬היה ומי מהבעלים לא יפנה דירתו או יסרב להתפנות‪ ,‬לא יהיה‬ ‫הקבלן חייב בפינוי יתר הדיירים במבנה עד להתפנות הדייר המסרב להתפנות‪,‬‬ ‫והמועדים הקבועים בהסכם זה למילוי התחייבויות הקבלן‪ ,‬יידחו בהתאמה בתקופת‬ ‫העיכוב שייגרם בגין אותו דייר המסרב להתפנות‪ .‬הקבלן ימסור לב"כ הדיירים הודעה‬ ‫על דיירים שלא פינו דירותיהם בהתאם לאמור לעיל‪ ,‬ככל שיהיו כאלו‪.‬‬ ‫היה ומי מהבעלים משכיר את דירתו בשכירות חופשית לצד ג'‪ ,‬מצהיר אותו בעלים כי‬ ‫לא התקשר בהסכם שכירות שיש בו כדי למנוע את מסירת דירתו לקבלן במועד הקבוע‬ ‫בהסכם זה‪ ,‬וכן מתחייב אותו בעלים לכלול בהסכמי השכירות אותם יערוך בנוגע‬ ‫לדירה ממועד חתימת הסכם זה ואילך‪ ,‬הוראות מתאימות לסיום מוקדם של תקופת‬ ‫השכירות ופינוי השוכר מהדירה בהתאמה להוראות הסכם זה‪.‬‬ ‫ידוע לכ"א מיחידי הבעלים‪ ,‬ומוסכם עליהם‪ ,‬כי האחריות לפינוי כל דירות הבעלים‬ ‫ומסירתן לקבלן לפי הוראות הסכם זה חלה עליהם בלבד‪ ,‬וכי כל ההוצאות‬ ‫המשפטיות הכרוכות בנקיטת הליכים כלפי דיירים המסרבים להתפנות יחולו עליהם‪.‬‬ ‫במקרה בו דייר מדיירי הבניין הקיים לא יפנה את דירתו בתוך ‪ 120‬יום נוספים מהמועד‬ ‫הנקוב בהודעת הקבלן‪ ,‬יהא הקבלן רשאי לבטל את הסכם זה מבלי שתהא לצד מן‬ ‫הצדדים‪ ,‬לרבות לאלה שפינו דירתם במועד וכנדרש‪ ,‬טענה או תביעה כלפי הקבלן‪.‬‬ ‫במקרה שהעסקה תבוטל בנסיבות אלו‪ ,‬ישיבו הבעלים לקבלן את כל הערבויות שניתנו‬ ‫עד למועד זה לבעלים והקבלן ישיב את החזקה בדירה לבעלים במצב בו נמסרה לקבלן‪.‬‬ ‫במקרה כזה הבעלים שלא פינה את דירתו במועד כאמור לעיל יחוב בכל ההוצאות‬ ‫והנזקים שנגרמו ליתר הבעלים ולקבלן עקב אי פינויו במועד‪ .‬יובהר כי כל אחד‬ ‫מהבעלים יהיה אחראי לפינוי דירתו אף אם זו מוחזקת על ידי צד שלישי‪ .‬היה והקבלן‬ ‫יבחר שלא לבטל את ההסכם על פי הזכות המסורה לו בסעיף זה לעיל‪ ,‬הרי שהמועדים‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 11 -‬‬ ‫הקבועים בהסכם זה למילוי התחייבויות הקבלן‪ ,‬יידחו בהתאמה ועד למועד פינוי‬ ‫הדירה על ידי הדייר האמור‪.‬‬ ‫מוסכם‪ ,‬כי בכל מקרה‪ ,‬אף אם לא ניצל הקבלן את זכות הביטול המסורה לו לפי סעיף‬ ‫זה‪ ,‬ככל שלא פונו כל דירות הבעלים תוך ‪ 120‬יום מהמועד הנקוב בהודעת הקבלן‪,‬‬ ‫יופסקו תשלומי דמי השכירות לבעלים‪ ,‬ואלו יוכלו לשוב לדירותיהם בכפוף להשבת‬ ‫הערבויות לידי הקבלן‪ ,‬עד אשר יוסדר פינוי הדייר‪/‬ים הסרבן‪/‬ים‪ .‬תשלום דמי‬ ‫השכירות כמפורט בהסכם זה יחודש אך ורק אם יושלם פינוין של כל היחידות‬ ‫הרלוונטיות‪ ,‬החל ממועד השלמת הפינוי‪.‬‬ ‫‪.45‬‬ ‫בעת מסירת החזקה בדירת הבעלים לקבלן‪ ,‬כ"א מיחידי הבעלים יפנה את כל הציוד‬ ‫השייך לו ו‪/‬או למי מבאי ביתו שנמצא בגבולות המקרקעין ויותיר את דירתו ריקה‬ ‫מכל אדם וחפץ כך שהקבלן יוכל להורסה על אתר‪ .‬לא מילא מי מיחידי הבעלים את‬ ‫התחייבותו על פי סעיף זה‪ ,‬לא תהא לבעלים טענה או תביעה כלפי הקבלן בגין נזק או‬ ‫אובדן לציוד‪.‬‬ ‫‪.46‬‬ ‫ידוע לבעלים‪ ,‬כי כל עוד לא פינו כל הדיירים בבניין הקיים את דירותיהם לא חייב‬ ‫הקבלן להתחיל בעבודות הבנייה אלא רק בחלוף ‪ 60‬ימים ממועד התפנות אחרון‬ ‫הדיירים מן הבניין או מכל בניין סמוך שפינויו נדרש לשם ביצוע הבניה‪ .‬כמו כן ידוע‬ ‫לבעלים שאי מסירת החזקה על ידו ואי‪-‬קיום ההסכם בכלל מצידו‪ ,‬עלולים לפגוע‬ ‫ביתר הבעלים‪ .‬עוד ידוע לבעלים‪ ,‬כי אפילו אם דייר אחד בבניין יסרב להתפנות‬ ‫ולמסור את החזקה‪ ,‬לא יוכל הקבלן להתחיל בעבודות הבנייה אלא בחלוף ‪ 60‬ימים‬ ‫מפינויו בפועל‪ ,‬והכול מבלי לגרוע מכל הוראה אחרת ומזכות הקבלן לביטול ההסכם‬ ‫בהתאם להוראת הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.47‬‬ ‫הקבלן מתחייב למסור לבעלים את דירת הבעלים החדשה שתיבנה עבור הבעלים‪,‬‬ ‫כנגד השבת הערבויות הבנקאיות לידי הקבלן‪ ,‬לאחר סיום בנייתה כשהיא גמורה‬ ‫ומוכנה לאכלוס במועד הקבוע בהסכם זה‪ ,‬לרבות כל דחיה המותרת על פיו‪.‬‬ ‫‪.48‬‬ ‫סיים הקבלן את בניית דירת הבעלים‪ ,‬יודיע לבעלים בכתב או אישית על מועד‬ ‫המסירה ‪ 14‬יום מראש‪ ,‬והבעלים חייב להגיע לדירה במועד המסירה ולקבל את‬ ‫החזקה בדירה לידיו‪ .‬במועד המסירה ייערך פרטיכל מסירה‪ ,‬אשר יירשמו בו כל‬ ‫הליקויים הנראים לעין‪ ,‬אשר על הקבלן מוטלת האחריות לתקנם על פי הוראות חוק‬ ‫המכר )דירות(‪ ,‬תשל"ג‪ .1973-‬לא הגיע הבעלים לקבל הדירה במועד האמור ייקבע‬ ‫מועד נדחה‪ ,‬ככל הניתן בתיאום עם הבעלים‪ ,‬שיחול לא יאוחר מ‪ 7-‬ימים לאחר מועד‬ ‫המסירה המקורי )להלן‪" :‬המועד הנדחה"( ואם לא יגיע הבעלים אף למועד הנדחה‪,‬‬ ‫הרי שיראו במועד הנדחה כמועד המסירה לעניין כל המסים‪ ,‬האגרות וההיטלים‬ ‫החלים על הבעלים ממועד המסירה וכן ייחשב מועד זה כמסירה לעניין הפסקת‬ ‫החובה לתשלום שכר דירה לבעלים ולעניין ההסדרים בדבר החזרת הערבות‬ ‫הבנקאית‪.‬‬ ‫ממועד זה ואילך‪ ,‬תחול על הבעלים האחריות לכל דבר ועניין שהיה חל אילו נמסרה‬ ‫החזקה באותו מועד‪ .‬למרות האמור בסעיף זה‪ ,‬ככל שהקבלן יסיים את הבנייה לפני‬ ‫תום המועדים הקבועים בהסכם זה‪ ,‬יודיע הקבלן לדייר על סיום הבנייה והמסירה‪,‬‬ ‫והבעלים מתחייב כאמור להתייצב ולקבל את החזקה במועד שיתואם עימו‬ ‫וההוראות דלעיל יחולו בשינויים המחוייבים‪.‬‬ ‫תשלומים ומסים‬ ‫‪.49‬‬ ‫הקבלן מתחייב בפני הבעלים‪ ,‬כי הבעלים לא ישלמו‪ ,‬בין במישרין ובין בעקיפין‪ ,‬כל‬ ‫תשלום מכל סוג ומין שהוא בקשר להסכם זה‪ ,‬יישומו והוצאתו לפועל‪ ,‬לרבות מסים‬ ‫החלים על הקבלן‪ ,‬תשלומים למינהל מקרקעי ישראל ‪ -‬למעט תשלום דמי היוון‬ ‫למינהל באופן שתהא לבעלים זכות חכירה מהוונת לתקופה של לפחות ‪ 15‬שנה ממועד‬ ‫חתימת הסכם זה )ככל שהזכויות טרם הוונו( בו ישאו הבעלים‪ ,‬אגרות והיטלים‪ .‬כמו‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 12 -‬‬ ‫כן לא ישלמו הבעלים כל הוצאה כגון שכר יועצים‪ ,‬מתכננים וכיו"ב שיועסקו ע"י‬ ‫הקבלן בקשר לפרויקט‪ ,‬למעט תשלומים המפורטים במפורש בהסכם זה‪ ,‬וכי הקבלן‬ ‫ישא בכל התשלומים הנ"ל והכל בהתאם להוראות הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.50‬‬ ‫מבלי לגרוע מהאמור לעיל‪ ,‬הקבלן מתחייב לשלם על חשבונו את כל ההוצאות בקשר‬ ‫לבנייה‪ ,‬לרבות‪ ,‬אך לא רק‪ ,‬מים וחשמל לבניה‪ ,‬ביטוח קבלנים‪ ,‬חומרים‪ ,‬עבודה‪,‬‬ ‫גידור‪ ,‬שילוט‪ ,‬מהנדסים‪ ,‬אדריכלים‪ ,‬מתכננים‪ ,‬יועצים‪ ,‬מודדים וכו'‪ ,‬וכן כל ההוצאות‬ ‫בגין הריסת הבית‪ ,‬פינוי ובניה‪.‬‬ ‫‪.51‬‬ ‫)בוטל(‬ ‫‪.52‬‬ ‫הקבלן ישא בתשלומי מע"מ בגין שירותי הבנייה הניתנים לבעלים‪ ,‬ככל שיחול מע"מ‬ ‫בגין כך‪.‬‬ ‫‪.53‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר‪ ,‬כי הוא עומד בכל התנאים שנקבעו בחוק מס שבח‬ ‫לצורך קבלת פטור ממס בגין מכירת דירת מגורים לפי סעיף ‪ 49‬כב' לחוק‪ ,‬ובכלל זה‬ ‫כי לא רכש או קיבל את הדירה מקרוב לו ב‪ 24 -‬החודשים שקדמו לחתימתו על הסכם‬ ‫זה‪ .‬במידה והמתחם יוכרז כמתחם לפינוי לשם בינוי לפי פרק חמישי ‪ 4‬לחוק מיסוי‬ ‫מקרקעין‪ ,‬התשכ"ג‪ ,1963-‬מתחייב כ"א מיחידי הבעלים לעשות שימוש בפטורים‬ ‫ממס הקבועים בסעיף ‪ 49‬כב' לצורך העסקה על פי הסכם זה‪ .‬היה ואיזה מיחידי‬ ‫הבעלים לא יהיה זכאי לפטור לפי סעיף זה או יסרב לעשות שימוש בפטורים ממס‬ ‫הקבועים בסעיף ‪49‬כב כאמור לעיל ו‪/‬או בכל פטור אחר לו הוא זכאי לפי כל דין‪,‬‬ ‫ישלם אותו יחיד בעלים את המס החל עליו‪.‬‬ ‫‪.54‬‬ ‫הקבלן ישלם לבעלים דמי שכירות בגין התקופה שמהיום בו פינה הבעלים את הדירה‬ ‫הנוכחית )בהתאם לדרישת הקבלן( ומסר את החזקה בה לקבלן ועד למועד מסירת‬ ‫החזקה בדירת הבעלים החדשה לבעלים כמפורט להלן‪ ₪ 2800 :‬לחודש לבעל דירת ‪2‬‬ ‫חדרים כיום; ‪ ₪ 3200‬לחודש לבעל דירת ‪ 3‬חדרים כיום‪ .‬דמי השכירות ישולמו‬ ‫לבעלים בשיק שיימסר לבעלים כל רבעון‪ .‬במקרה בו תדחה מסירת הדירה החדשה‬ ‫מסיבות הקשורות בקונה‪ ,‬לרבות שינויים ותוספות שיוזמנו על ידו מהקבלן‪ ,‬ישולם‬ ‫שכר דירה רק עד למועד בו היה הקבלן מוכן למסור את הדירה אלמלא אותם‬ ‫עיכובים‪ ,‬ובלבד שהקבלן הודיע לבעלים בסמוך לאחר הזמנת השינויים ובטרם‬ ‫אישורם הסופי מהי תקופת העיכוב בשל אותם שינויים‪.‬‬ ‫בכל מקרה שבו תועלה טענה על ידי לא פחות מ‪ 20% -‬מיחידי הבעלים במקרקעין‪ ,‬כי‬ ‫במועד הדרישה לפינוי הדירה חל שינוי בדמי השכירות המקובלים באזור ביחס‬ ‫לדירה הנוכחית‪ ,‬אזי יקבע סכום דמי השכירות החודשיים על ידי שמאי מקרקעין‪,‬‬ ‫שימונה במיוחד לצורך כך על ידי באי כוח הצדדים והכרעתו תהיה סופית ומוחלטת‪.‬‬ ‫מובהר‪ ,‬כי דמי השכירות המעודכנים כאמור יקבעו על ידי השמאי על פי שטח הדירה‬ ‫בהתאם לטיפוסי הדירות הקיימים במקרקעין‪ ,‬כדירה ראויה למגורים‪ ,‬וללא קשר‬ ‫למצב הדירה בפועל‪ .‬שכר הטרחה של השמאי כאמור ישולם על הקבלן‪.‬‬ ‫הקבלן יספק לכל אחד מן הבעלים ערבות בנקאית אוטונומית בגובה השווה לדמי‬ ‫שכירות לתקופה של ‪ 18‬חודשים‪ .‬לאחר ‪ 18‬חודשים‪ ,‬תפחת הערבות מדי רבעון בסכום‬ ‫השווה ל‪ 3-‬חודשי שכירות‪ ,‬ובלבד שלא הוגשה בקשה למימושה )כולה או חלקה(‪,‬‬ ‫ובכפוף לאמור להלן‪ .‬המשך הפחתת הערבות מסכום השווה ל‪ 12 -‬חודשי שכירות‬ ‫מותנית בקבלת אישורו בכתב של מנהל הפרויקט לפיו על פי הערכתו ובהתאם לשלב‬ ‫הביצוע בו מצוי הפרויקט‪ ,‬תושלם הבניה בתוך לא יותר מ‪ 12 -‬חודשים‪ .‬התקבל‬ ‫אישור מנהל הפרויקט כאמור לעיל‪ ,‬הערבות תמשיך ותפחת עד לסכום ‪ 6‬חודשי‬ ‫שכירות‪ .‬במידה שהתשובה שלילית‪ ,‬תשאר הערבות בסכום ‪ 12‬חודשי שכירות ולא‬ ‫תפחת עוד עד להשבתה לקבלן‪.‬‬ ‫הערבות תוחזק בנאמנות בידי עוה"ד הבעלים‪ ,‬והצדדים נותנים בזה הוראה בלתי‬ ‫חוזרת לעוה"ד הבעלים לממש את הערבות במקרה בו הקבלן איחר בתשלום דמי‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 13 -‬‬ ‫השכירות מעבר ל‪ 14-‬ימי עסקים‪ ,‬מיום שקיבל הקבלן התראה בכתב על כך‪ ,‬וזאת עד‬ ‫לסכום דמי השכירות שלא שולמו‪.‬‬ ‫במקרה בו תושלם בניית דירת הבעלים החדשה בטרם הריסת הבנין הקיים‪ ,‬לא יחול‬ ‫האמור לעיל והבעלים לא יהיו זכאים לתשלום דמי שכירות אולם יהיו זכאים‬ ‫לתשלום דמי הובלה כאמור בסעיף ‪ 55‬להלן‪ ,‬וזאת בגין הובלה מדירתם הקיימת‬ ‫לדירה החדשה‪.‬‬ ‫‪.55‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬ישא הקבלן בעלויות הובלת מיטלטלי הבעלים מדירותיהם הנוכחיות אל‬ ‫הדירות בהן ישהו בתקופת בניית הפרויקט )להלן‪" :‬הדירות הזמניות"(‪ ,‬ומן הדירות‬ ‫הזמניות אל הדירות החדשות במועד מסירת החזקה‪ .‬נשיאת הקבלן בעלויות ההובלה‬ ‫לפי סעיף זה תבוצע בדרך של העמדת חברת הובלות לרשות הבעלים על חשבון הקבלן‬ ‫לצורך הובלת המיטלטלין כאמור לעיל‪.‬‬ ‫‪.56‬‬ ‫כ"א מיחידי הבעלים יהיו חייבים בתשלום כל התשלומים והמסים העירונים ו‪/‬או‬ ‫ממשלתיים החלים על דירת הבעלים‪ ,‬עד למועד בו פינה את דירת הבעלים שבבניין‬ ‫הקיים‪ ,‬לרבות אך לא רק‪ ,‬גז‪ ,‬חשמל‪ ,‬מים‪ ,‬ארנונה עירונית‪ ,‬היטלים‪ ,‬מס רכוש‪,‬‬ ‫וכיו"ב תשלומים בהם היה נושא הבעלים אף אילולי היה נכרת הסכם זה‪ .‬הבעלים‬ ‫ידאג לניתוק שירותי הגז‪ ,‬הטלפון‪ ,‬טלוויזיה בכבלים‪/‬לווין והחשמל עד למועד פינוי‬ ‫הנכס‪.‬‬ ‫‪.57‬‬ ‫כן ישאו הבעלים בכל התשלומים ו‪/‬או המסים ו‪/‬או ההיטלים שיחולו על הדירה‬ ‫החדשה אותה יקבלו מהקבלן לאחר בנייתה‪ ,‬מיום המסירה בפועל של הדירות ליחידי‬ ‫הבעלים ו‪/‬או מהיום שנקבע לקבלת החזקה )במקרה בו הבעלים לא הגיע לקבל‬ ‫החזקה כאמור בסעיף ‪ 45‬לעיל(‪.‬‬ ‫למען הסר ספק מובהר בזאת‪ ,‬כי כל אחד מיחידי הבעלים ישלם את כל המיסים‬ ‫העירוניים והתשלומים השוטפים עבור גז‪ ,‬חשמל מים וכיו"ב בגין הדירה אותה‬ ‫ישכור בתקופת הבניה‪ ,‬מעת מסירת דירת הבעלים לקבלן ועד למעבר לדירה החדשה‪,‬‬ ‫היה ואכן מי מיחידי הבעלים ישכרו דירה שכזו‪.‬‬ ‫‪.57‬‬ ‫הבעלים אחראי להתקשר עם הרשויות בקשר עם חיבור דירתו החדשה לרשת המים‪,‬‬ ‫חשמל‪ ,‬גז‪ ,‬בזק‪ ,‬כבלים וכו'‪ .‬עלות החיבורים למערכות החשמל‪ ,‬המים‪ ,‬גז‪ ,‬בזק‪,‬‬ ‫כבלים וכו' ישולמו על ידי הקבלן‪ ,‬למעט דמי פיקדון שיחולו על הבעלים‪.‬‬ ‫‪.58‬‬ ‫הוצאות משפטיות הכרוכות בנקיטת הליכים כלפי דיירים המסרבים להתפנות ו‪/‬או‬ ‫הוצאות משפטיות הכרוכות בנקיטת הליכים מכח חוק פינוי ובינוי )פיצויים(‪ ,‬תשס"ו‪-‬‬ ‫‪ ,2006‬ככל שיהיו‪ ,‬יחולו על הבעלים‪ ,‬והבעלים מתחייבים לפעול על פי הוראות החוק‬ ‫דנן‪ ,‬לפי דרישת הקבלן לאחר שיתקיימו התנאים המוקדמים שנקבעו בחוק לשם‬ ‫הגשת תביעה נגד דייר המסרב להתקשר בהסכם זה‪.‬‬ ‫‪.60‬‬ ‫שילם הקבלן אגרות‪ ,‬מיסים‪ ,‬היטלים וכיוב' תשלומים לרשות כלשהי‪ ,‬יהיה זכאי‬ ‫הקבלן‪ ,‬לפנות לגופים או לרשויות להם שילם הסכומים‪ ,‬ולדרוש ולקבל לידיו את דמי‬ ‫ההחזר או ההשבה ‪ -‬ככל שיהיו כאלו ‪ -‬במידה ושילם סכומים אלה‪ .‬סעיף זה מהווה‬ ‫המחאה מלאה וגמורה לקבלן של הזכות להשבת התשלומים‪.‬‬ ‫ערבויות בנקאיות לבעלים‬ ‫‪.61‬‬ ‫להבטחת חיוביו של הקבלן על פי הסכם זה‪ ,‬לרבות בנייתו של הפרויקט ומסירת‬ ‫דירות הדיירים החדשות לדיירים על פי הסכם זה‪ ,‬וכנגד שעבוד החלקות לטובת בנק‬ ‫מלווה ופינוי דירות הבעלים ומסירתן לקבלן‪ ,‬ימציא הקבלן לכל אחד מן הבעלים‪,‬‬ ‫ערבות בנקאית בנוסח תואם את הוראות סעיף ‪ (1) 2‬לחוק המכר )דירות( )הבטחת‬ ‫השקעות של רוכשי דירות(‪ ,‬התשל"ה ‪) 1974 -‬לעיל ולהלן‪" :‬ערבות חוק מכר"(‪ ,‬לפי‬ ‫הנוסח המצ"ב כנספח "ו" להסכם זה‪.‬‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 14 -‬‬ ‫‪.62‬‬ ‫כן ימציא הקבלן לכל אחד מהבעלים במעמד מסירת דירת הבעלים לקבלן‪ ,‬מכתב‬ ‫החרגה עתידי מותנה ביחס לדירות הדיירים החדשות )להלן‪" :‬מכתב ההחרגה‬ ‫המותנה"(‪ .‬הערבות תהיה ניתנת להסבה והמחאה לטובת בנקים ו‪/‬או גופים אחרים‬ ‫שלטובתם רשומות משכנתאות על דירות הבעלים‪ ,‬וזאת לצורך קבלת הסכמתם‬ ‫לרישום השעבוד לטובת הבנק המלווה‪ ,‬ולמחיקת המשכנתא הרשומה לטובתם‪.‬‬ ‫‪.63‬‬ ‫בכפוף לאמור בסעיף ‪ 71‬להלן‪ ,‬סכום ערבות חוק מכר שימסור הקבלן לבעלים יהיה‬ ‫בשווי דירת הבעלים החדשה בהתאם לדוח השמאי מטעם הבנק המלווה ובהתאם‬ ‫להוראות הסכם זה נכון למועד הוצאת הערבויות‪ ,‬בהתאם למחירון הקבלן‪.‬‬ ‫‪.64‬‬ ‫ערבות בנוסח חוק המכר תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן‪ ,‬החל מיום הוצאתה‪.‬‬ ‫‪.65‬‬ ‫ערבות חוק המכר ומכתב ההחרגה המותנה יוצאו לזכות הדיירים לפחות ‪ 15‬ימים‬ ‫לפני מועד פינוי דירת הבעלים ומסירתה לקבלן‪ ,‬ויופקדו בנאמנות אצל עורכי הדין‪.‬‬ ‫עורכי הדין ימסרו לבעלים את ערבות חוק המכר‪ ,‬רק עם פינוי אחרונת דירות‬ ‫הבעלים בחלקה ומסירתה לקבלן‪.‬‬ ‫‪.66‬‬ ‫א‪ .‬במידה והפינוי בפועל יתעכב מעל ‪ 30‬יום מהמועד אשר נקבע לכך‪ ,‬עקב סיבה‬ ‫שאינה קשורה בקבלן‪ ,‬יהיה הקבלן רשאי לבטל הסכם זה ע"י מתן הודעה בכתב‬ ‫לנציגי הבעלים‪ ,‬ואז יחזיר עוה"ד את הערבויות הבנקאיות לקבלן‪ ,‬בתנאי שלפני‬ ‫החזרת הערבויות ישיב הקבלן החזקה בדירות לכל אחד מהבעלים ובתנאי נוסף‬ ‫שהקבלן ידאג למחוק את השעבודים וההערות שנרשמו על ידו‪ ,‬ככל שנרשמו‪ ,‬על‬ ‫זכויות הבעלים‪ ,‬בד בבד עם החזרת הערבויות‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫במידה ויופר ההסכם על ידי מי מיחידי הבעלים באופן שמזכה את הקבלן‬ ‫באפשרות לבטל את ההסכם‪ ,‬אזי מתחייבים כל הבעלים להחזיר את הערבויות‬ ‫מבלי שנדרש פרעונן כנגד קבלת החזקה בדירות‪ ,‬ויהיו מנועים לעשות שימוש‬ ‫בערבויות‪.‬‬ ‫‪.67‬‬ ‫ההוצאות הכרוכות בהוצאת הערבויות הבנקאיות‪ ,‬יחולו על הקבלן‪.‬‬ ‫‪.68‬‬ ‫ערבות חוק המכר‪ ,‬שהעתקה מצורף כנספח "ו" להסכם זה‪ ,‬תהיה ניתנת למימוש על‬ ‫ידי כל אחד ואחד מיחידי הבעלים בהתאם לעילות ולתנאים הקבועים בערבות נספח‬ ‫"ו" בלבד‪.‬‬ ‫‪.69‬‬ ‫כל אחד ואחד מיחידי הבעלים מאשר בזאת‪ ,‬כי בכל מקרה בו תמומש הערבות‬ ‫וכספיה יועברו לידיו במלואם‪ ,‬יהיה הוא חייב לפנות את הקרקע ו‪/‬או הדירה החדשה‬ ‫מבלי שתיוותר בידו כל זכות שהיא בקשר לקרקע ובקשר לדירה וכן לשתף פעולה על‬ ‫מנת להעביר זכויותיו בקרקע לטובת המוסד המלווה או לטובת מי שיורה לו המוסד‬ ‫המלווה‪.‬‬ ‫ליווי פיננסי ומשכנתאות הבעלים‬ ‫‪.70‬‬ ‫הבעלים מצהיר‪ ,‬כי ידוע לו שבכוונת הקבלן לממן את בניית הפרויקט באמצעות ליווי‬ ‫בנקאי ו‪/‬או פיננסי והוא מתחייב לאפשר לקבלן לשעבד בשעבוד ראשון את כל זכויות‬ ‫הבעלים בקרקע לטובת המוסד המלווה‪ .‬לצורך ביצוע האמור‪ ,‬יחתמו הבעלים על‬ ‫ייפויי כח המסמיכים את עוה"ד לחתום בשמם על מסמכי הבנק המלווה‪ .‬אין בייפויי‬ ‫הכח הנ"ל בכדי לגרוע מהתחייבויות הבעלים לביצוע הנ"ל באופן אישי‪ .‬הבעלים‬ ‫מתחייב לחתום ולשתף פעולה על מנת להסדיר את העמדת השעבודים לטובת המוסד‬ ‫המלווה‪ ,‬ולצורך זה יחתום על כל מסמך נדרש לשם מישכון זכויותיו למוסד המלווה‬ ‫לרבות רישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין לטובת המוסד המלווה‪ .‬יובהר‪ ,‬כי‬ ‫הקבלן לא יהא רשאי לרשום שעבוד לטובת המוסד המלווה אלא כנגד המצאת‬ ‫הערבויות הבנקאיות לידי עוה"ד והעתק צילומי מהן לב"כ הבעלים‪.‬‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 15 -‬‬ ‫‪.71‬‬ ‫לקבלן ידוע‪ ,‬כי במידה ומי מיחידי הבעלים משכן זכויותיו לטובת בנק למשכנתאות‪,‬‬ ‫השעבוד לטובת הבנק המלווה יהיה כרוך בהסדרים בדבר "גרירת המשכנתא" )קרי‪,‬‬ ‫מחיקת המשכנתא הרשומה לטובת הבנק למשכנתאות‪ ,‬כנגד התחייבות הבנק‬ ‫המלווה להעמיד ערבות בנקאית מוסבת לטובת הבנק למשכנתאות בגובה סכום‬ ‫ההלוואה‪ ,‬עם מחיקת המשכנתא ושיעבוד הזכויות על פי הסכם זה לטובת הבנק‬ ‫למשכנתאות(‪ .‬לפיכך מוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי כל אחד מהבעלים שעל זכויותיו בחלקה‬ ‫רשומה משכנתא‪ ,‬יהיה רשאי להסב ולשעבד את ערבות חוק המכר לטובת הבנק‬ ‫שהעמיד או יעמיד לו הלוואה מובטחת במשכנתא‪ ,‬בגובה סכום ההלוואה‪ ,‬כנגד‬ ‫מחיקת המשכנתא הרשומה כך שלא תהיה מניעה לרשום משכנתא לטובת הבנק‬ ‫המלווה‪ .‬הבעלים מסכימים ומתחייבים לנקוט בפעולות ולחתום על המסמכים‬ ‫הנדרשים לצורך ביצוע האמור ולא יהיה בעיכוב בגרירת המשכנתא בשל עיכובים‬ ‫מצד הבנק המלווה‪ ,‬כדי להוות הפרת הסכם זה ע"י הבעלים‪ ,‬ובלבד שהדברים יעשו‬ ‫עד למועד הפינוי‪.‬‬ ‫‪.72‬‬ ‫עם מסירת החזקה בדירות החדשות לכל אחד מיחידי הבעלים‪ ,‬ובכפוף להחזרת‬ ‫הערבויות הבנקאיות לידי הקבלן או הבנק המלווה‪ ,‬יימסור הקבלן לכל אחד מיחידי‬ ‫הבעלים מכתב החרגה מאת הבנק המלווה אשר לו ישועבדו המקרקעין‪ ,‬ביחס לדירה‬ ‫החדשה )להלן‪" :‬מכתב ההחרגה"(‪ ,‬לפיו שעבוד המקרקעין‪ ,‬אם ימומש‪ ,‬לא ימומש‬ ‫מתוך יחידות הדיירים המפורטות בו‪.‬‬ ‫‪.73‬‬ ‫למען הסר ספק מובהר ומוצהר בין הצדדים‪ ,‬כי הבעלים אינם קשורים בכל צורה‬ ‫שהיא לליווי הפיננסי של הפרויקט‪ ,‬לעלויות הנלוות לליווי זה‪ ,‬להחזרי ההלוואות‬ ‫שיעמיד הבנק המלווה לטובת הקבלן‪ .‬כמו כן מובהר ומוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי‬ ‫במסמכי הליווי ו‪/‬או המשכנתא יצויין במפורש שהבעלים אינם לווים או ערבים‪.‬‬ ‫‪.74‬‬ ‫ככל שאיזה מיחידי הבעלים יבקש ‪ -‬לאחר מסירת דירת הבעלים לקבלן וקבלת‬ ‫ערבות חוק מכר ‪ -‬לשעבד את זכויותיו על פי הסכם זה ו‪/‬או להסב את הערבות שקיבל‬ ‫לטובת מוסד מממן מוכר בישראל‪ ,‬ישתף עמו הקבלן פעולה ויחתום על המסמכים‬ ‫המקובלים בעניין‪ ,‬ובלבד שלא תפגענה זכויות הקבלן או הבנק המלווה על פי הסכם‬ ‫זה‪.‬‬ ‫בדק ואחריות‬ ‫‪.75‬‬ ‫על הצדדים יחול האמור בחוק המכר דירות‪ ,‬תשל"ג – ‪ ,1973‬כאילו הקבלן הינו‬ ‫ה"מוכר" של הדירה שתיבנה עבור הבעלים‪ ,‬הכול לעניין תקופות הבדק והאחריות‪,‬‬ ‫מתן הודעות על ליקויים וכיו"ב‪.‬‬ ‫מכירת דירות הקבלן‬ ‫‪.76‬‬ ‫מלבד דירת הבעלים והחלק הצמוד לה ברכוש המשותף שיוותר בבית החדש ומלבד‬ ‫יתר הדירות והשטחים שלגביהם יתחייב הקבלן בהסכם עם דיירי הבניינים הנוספים‬ ‫במתחם‪ ,‬הרי שהקבלן יהיה רשאי למכור את כל הדירות שתיוותרנה וכל הצמוד להן‬ ‫ו‪/‬או כל זכות אחרת בבניין לרוכשים שונים הכול לפי שיקול דעתו ומבלי התערבות‬ ‫הבעלים‪ .‬עד שתימכרנה הדירות )או יחידות אחרות( וצמודותיהן‪ ,‬תיוותרנה הן‬ ‫בבעלות הקבלן ו‪/‬או מי מטעמו‪ .‬ככל שהדבר תלוי בו‪ ,‬הקבלן לא יתיר הקמת אנטנות‬ ‫סלולאריות‪ ,‬מג"א וכד' בשטח הפרויקט‪.‬‬ ‫‪.77‬‬ ‫במידה וידרוש זאת הקבלן‪ ,‬יסכימו הבעלים לרישום הערות אזהרה על זכויותיהם‬ ‫לטובת רוכשי הדירות מאת הקבלן‪ ,‬ובלבד שהערות האזהרה ייוחדו לדירות‬ ‫ספציפיות שנרכשו מאת הקבלן ושמנגד יאשרו רוכשי הדירות בכתב‪ ,‬כי אין בהערת‬ ‫האזהרה כדי להטיל חיוב כלשהו או חובה כלשהי על הבעלים לטובת רוכשי הדירות‪.‬‬ ‫הרישום והרכוש משותף‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 16 -‬‬ ‫‪.78‬‬ ‫הקבלן ירשום באמצעות עוה"ד את הבניין החדש שיוקם כבית משותף בפני עצמו או‬ ‫באופן אחר כפי הנדרש והמתאים בנסיבות העניין וכן ירשום על שם כל אחד מיחידי‬ ‫הבעלים את זכויות החכירה בדירה החלופית המגיעה לו בהתאם להסכם זה‪,‬‬ ‫בהתאמה‪ .‬הקבלן יהיה רשאי לפי שיקול דעתו ולאחר הריסת כל בניין קיים‪ ,‬למחוק‬ ‫את רישום הבית המשותף ולרשום את זכויות הבעלים לפי חלקם ברכוש המשותף‬ ‫כמופיע בנסח רישום המקרקעין‪.‬‬ ‫‪.79‬‬ ‫הקבלן יערוך תקנון מוסכם לבית המשותף‪ ,‬בהתאם לתקנון המצוי הקבוע בחוק‬ ‫המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט ‪ ,1969 -‬ובתוספת הסכם זה‪ .‬בשנתיים הראשונות מהשלמתו של‬ ‫כל בנין יהיה הקבלן רשאי למנות חברת ניהול ו‪/‬או לקבוע בכל דרך אחרת את אופן‬ ‫ניהול הבנין ואחזקתו השוטפת‪ ,‬לרבות קביעת השירותים הנדרשים באופן סביר‬ ‫לאחזקתו התקינה של הבית המשותף‪ ,‬וגובה דמי ההשתתפות הנדרשים לצורך כיסוי‬ ‫הוצאות אלה‪.‬‬ ‫‪.80‬‬ ‫לדירות הבעלים החדשות שיבנו‪ ,‬ואשר זכות החכירה בכ"א מהן תירשם‪ ,‬כאמור‪ ,‬על‬ ‫שם יחידי הבעלים הרלבנטיים‪ ,‬יוצמדו חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף‪ ,‬וזאת‬ ‫בשיעור יחסי בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של כ"א מדירות הבעלים לבין סך‬ ‫שטח הרצפות של כל דירות הבית המשותף )כפי שירשם( ופרט לאותם חלקים‬ ‫שהוצאו או שיוצאו על ידי הקבלן לפי הסכם זה ממסגרת הרכוש המשותף ויוצמדו‬ ‫בצמידות מיוחדת ליחידה או ליחידות אחרות‪.‬‬ ‫הערת אזהרה‬ ‫‪.81‬‬ ‫הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה על זכויות הבעלים בגין קיומו של הסכם זה‬ ‫לאחר חתימת ראשון יחידי הבעלים על הסכם זה‪.‬‬ ‫הבעלים יחתמו במעמד חתימת הסכם זה על כל המסמכים הנדרשים לרישום הערת‬ ‫אזהרה כאמור‪.‬‬ ‫הקבלן יחתום על ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את ב"כ הבעלים לבטל את הערות‬ ‫האזהרה שנרשמו לטובת הקבלן בגין הסכם זה אך ורק במקרה בו ההסכם בוטל‬ ‫כדין‪ ,‬לאחר שהקבלן הפר הסכם זה וההפרה לא תוקנה תוך ‪ 30‬יום מיום שקיבל‬ ‫הקבלן התראה על כך בכתב‪.‬‬ ‫ב"כ הבעלים יוכלו לעשות שימוש בייפוי הכח הנ"ל אך ורק במקרה המתואר לעיל‬ ‫וזאת עד לשעבוד החלקה לטובת הבנק המלווה‪ ,‬ולאחר מכן יוחזר ייפוי הכח הנ"ל‬ ‫לידי הקבלן‪.‬‬ ‫ביטול‪ ,‬הפרות ותרופות‬ ‫‪.82‬‬ ‫ביטול חוזה זה מכל סיבה שהיא ע"י הבעלים‪ ,‬יעשה בהחלטה של רוב בעלי הזכויות‬ ‫במתחם בלבד‪.‬‬ ‫‪.83‬‬ ‫איחר הקבלן במועד מסירת יחידת הבעלים לבעלים מעבר לעיכובים המותרים על פי‬ ‫הסכם זה וככל שהעיכוב לא נבע בשל מעשה או מחדל של הבעלים‪ ,‬יהיה זכאי‬ ‫הבעלים לפיצוי מוסכם בסך של ‪) $10‬עשרה דולר ארה"ב( ליום בגין כל יום איחור‬ ‫מעבר לתקופת העיכוב המותרת‪ ,‬לפי שער ‪ 4‬ש"ח לדולר‪ .‬תשלום הסכומים האמורים‬ ‫בסעיף זה לא יבוא במקום דמי השכירות המשולמים ע"י הקבלן לבעלים אלא בנוסף‬ ‫להם‪.‬‬ ‫‪.83‬‬ ‫מבלי לגרוע מכל סעד אחר העומד לקבלן על פי כל דין ו‪/‬או על פי הסכם זה‪ ,‬איחר מי‬ ‫מיחידי הבעלים בפינוי דירת הבעלים‪ ,‬ישא אותו יחיד בעלים במישרין בכל נזקי‬ ‫הקבלן ובכל נזקי יתר יחידי הבעלים בגין האיחור‪ .‬אין באמור לעיל כדי לגרוע מחובת‬ ‫הבעלים לפנות את דירתו ומזכות הקבלן להשתמש בכל אמצעי חוקי על מנת לפנות‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 17 -‬‬ ‫את הדייר מהדירה הנוכחית וכן מזכות הקבלן לפיצוי בגין כל נזק אשר ייגרם לו‪.‬‬ ‫התחייבות הדייר לפנות את דירתו הינה אף התחייבות לטובת צד שלישי‪ ,‬קרי –‬ ‫לטובת כל דיירי הבניין הקיים‪.‬‬ ‫‪.84‬‬ ‫לא נתקיים תנאי מתלה‪ ,‬או נתקיים תנאי מפסיק‪ ,‬או שהקבלן עשה שימוש בברירת‬ ‫הביטול‪ ,‬לא יוכל אף צד לתבוע פיצויים או השבת הוצאותיו‪ .‬היה הביטול כתוצאה‬ ‫מהפרת ההסכם על ידי מי מהצדדים‪ ,‬זכאי הצד שכנגד למלוא הסעדים בגין הפרת‬ ‫ההסכם מהצד שהפר ההסכם‪.‬‬ ‫ייפוי כוח‬ ‫‪.85‬‬ ‫להבטחת התחייבויותיו על פי הסכם זה יחתום כל אחד מיחידי הבעלים במעמד‬ ‫חתימת הסכם זה על ייפוי כוח בלתי חוזר‪ ,‬בנוסח המצ"ב כנספח "ד"‪ ,‬המייפה את‬ ‫כוחו של הקבלן לחתום בשם הבעלים על כל מסמך ולעשות כל פעולה לשם קיומו של‬ ‫הסכם זה‪ ,‬לרבות ייצוג הבעלים בפני כל רשות‪ ,‬ובכלל זה בפני העירייה‪ ,‬שלטונות‬ ‫המס‪ ,‬המפקח על בתים משותפים והועדות השונות לתכנון ובניה‪ ,‬לרבות חתימה בשם‬ ‫בעלי הזכויות על בקשה להיתר‪ ,‬וזאת מבלי לגרוע מחובת הבעלים לעשות זאת‬ ‫בעצמם‪ .‬ייפוי הכוח יוחזק בנאמנות ע"י עוה"ד ויימסר לקבלן רק במועד פינוי דירת‬ ‫הבעלים וכנגד קבלת הערבויות הבנקאיות ע"י הבעלים‪ ,‬וייעשה בו שימוש אך ורק‬ ‫בהתאם ובכפוף להוראות הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.86‬‬ ‫עם חתימת הסכם זה יחתום הדייר על ייפוי כוח בנוסח המצ"ב להסכם זה כנספח‬ ‫"ז" המייפה את כוחו של הקבלן‪ ,‬ולפיו יוכל הקבלן מיד לאחר חתימת הסכם זה‬ ‫לקבל כל מידע בקשר לזכויות הדייר מכל רשות שהיא ולפעול בשמו לשם קידום‬ ‫הליכי תכנון‪ ,‬הבאת תכנית מתאר לאישור הוועדות וקידום הליכי רישוי הבנייה‪ .‬יפויי‬ ‫הכח יימסר לקבלן במעמד חתימת ההסכם ע"י כל אחד ואחד מהבעלים‪.‬‬ ‫כללי‬ ‫‪.87‬‬ ‫הקבלן יהיה רשאי להסב או להעביר לאדם או גוף אחר את זכויותיו ו‪/‬או חובותיו‬ ‫בקשר לביצוע הפרויקט על פי הסכם זה‪ ,‬כולם או מקצתם‪ ,‬בכפוף להסכמת הבעלים‬ ‫אשר לא יסרבו אלא מטעם סביר ללא הסכמה מראש ובכתב של הבעלים ובתנאי שלא‬ ‫יפגעו זכויותיהם‪.‬‬ ‫‪.88‬‬ ‫מוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי תנאי הסכם זה משקפים במלואם את המותנה והמוסכם בין‬ ‫הצדדים לגבי העסקה נשוא הסכם זה והצדדים לא יהיו קשורים בכל הבטחות‪,‬‬ ‫הצהרות‪ ,‬מצגים‪ ,‬התחייבויות‪ ,‬הסכמים בעל פה שאינם נכללים בהסכם זה ושנעשו‪,‬‬ ‫אם בכלל‪ ,‬לפני חתימתו‪ ,‬ע"י כל גורם שהוא‪ .‬כל תוספת ו‪/‬או שינוי ו‪/‬או תיקון של‬ ‫הסכם זה על כל נספחיו לא יהיו תקפים אלא אם כן נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני‬ ‫הצדדים‪.‬‬ ‫הדיירים מאשרים בזאת כי המארגנים מקבוצת קייזר‪-‬נטע )להלן‪" :‬המארגנים"(‬ ‫קיימו את כל התחייבויותיהם כלפיהם לשביעות רצונם המלאה של הדיירים‪ ,‬וכי אין‬ ‫ולא תהיה להם כל טענה כלפי ו‪/‬או בקשר למארגנים‪ ,‬לרבות ומבלי לגרוע מכלליות‬ ‫האמור לעיל – בקשר למצגים ו‪/‬או הבטחות ו‪/‬או התחייבויות שניתנו‪ ,‬אם ניתנו‬ ‫שאינם כלולים בהסכם זה‪.‬‬ ‫‪.89‬‬ ‫הבעלים מצהירים‪ ,‬כי התחייבויותיהם על פי הסכם זה תקיפות גם לגבי חליפיהם של‬ ‫הבעלים כולל יורשיהם או רוכשי היחידות מהם וכי הוא לא ימכור ולא יעביר זכויות‬ ‫בדירה אלא בכפוף להסכם זה‪.‬‬ ‫ככל שהבעלים יבקש להעביר זכויותיו על פי הסכם זה לצד שלישי‪ ,‬יוכל הוא לעשות‬ ‫כן‪ ,‬בכפוף לאישור הבנק המלווה‪ ,‬רק לאחר שהצד השלישי חתם בפני ב"כ הבעלים על‬ ‫כל המסמכים הנדרשים‪ ,‬לרבות על הסכם זה וכן על ייפויי הכוח הבלתי חוזרים‪,‬‬ ‫ובשינויים המתחייבים מן המצב בו מצוי הפרויקט‪ ,‬הכול על מנת לבוא בנעלי הבעלים‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 18 -‬‬ ‫לצרכי הסכם זה‪.‬‬ ‫ידוע לבעלים‪ ,‬כי במקרה של העברת זכויות כאמור בתקופת הפרויקט ‪ -‬שלא לקבלן ‪-‬‬ ‫יהיה על הדייר להסדיר ענייני חבות מס שבח בגין מכירת דירת המגורים לצד ג'‬ ‫ולקבלן לא תהיה כל אחריות או חבות תשלום מס שבח במקרה כזה רק בגין מכירת‬ ‫הדירה לצד ג'‪ ,‬מבלי לגרוע מהתחייבויות הקבלן בהתאם להסכם זה לשלם את‬ ‫המיסים שיחולו בהתאם להסכם זה‪.‬‬ ‫בכפוף לאמור לעיל‪ ,‬יחתום הקבלן על הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת הצד‬ ‫השלישי ו‪/‬או בנק מממן מטעמו על זכויות הבעלים הרלוונטי‪.‬‬ ‫עבור העברת זכויות כאמור בסעיף זה ישולם סך של ‪ 0.5%‬ממחיר המכירה לב"כ‬ ‫הבעלים בגין הפעולות הנדרשות כאמור בסעיף זה‪.‬‬ ‫ידוע לבעלים‪ ,‬כי במקרה של העברת זכויות כאמור בתקופת הפרויקט ‪ -‬שלא לקבלן ‪-‬‬ ‫יהיה על הדייר להסדיר ענייני חבות מס שבח בגין מכירת דירת מגורים ולקבלן לא‬ ‫תהיה כל אחריות או חבות תשלום מס שבח במקרה כזה‪.‬‬ ‫‪.90‬‬ ‫מבלי לגרוע מהוראות הסכם זה בקשר למועדים‪ ,‬חתימת צד אחד בלבד על הסכם זה‬ ‫לא תחייב את הצד שכנגד בדבר ותיחשב להצעה בלבד‪ .‬רק עם חתימת כל הצדדים‬ ‫יחייב ההסכם את הצדדים‪ ,‬בכפוף לתנאים המתלים‪.‬‬ ‫בכל מקום בהסכם זה בו מצוין מספר ו‪/‬או מנה המצויינת באחוזים מן הבעלים‪ ,‬אזי‬ ‫הכוונה הינה לכמות דירות מתוך דירות הבעלים ולא לכמות או שיעור יחידי הבעלים‪.‬‬ ‫‪.91‬‬ ‫כל אחד מיחידי הבעלים מאשר בזה באופן בלתי חוזר‪ ,‬כי בכל מקום בו נדרש אישור‬ ‫הבעלים למתן ארכת זמן לקבלן‪ ,‬יהיה די אף במתן אישור על ידי נציג הבעלים‪.‬‬ ‫‪.92‬‬ ‫אם יבקש הבעלים לבקר באתר הבנייה במהלך הבנייה‪ ,‬יוכל הוא לעשות כן בכפוף‬ ‫לאישור מוקדם עם הקבלן ותוך שמירה על כל כללי הבטיחות הנדרשים באתר בניה‬ ‫על פי כל דין‪ ,‬אך לא יהא רשאי להכניס חפצים לדירה החלופית‪ ,‬לקבל חזקה כלשהי‬ ‫או לבצע עבודות כלשהן בדירה החלופית בטרם יקבל את החזקה בהתאם להוראות‬ ‫הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.93‬‬ ‫הקבלן יהא רשאי לשלם במקום הבעלים כל תשלום שחל על הבעלים לפי הסכם זה‬ ‫ולא שולם על ידם באופן שיש בו בכדי לגרום לעיכוב ביצועו של הסכם זה או כל חלק‬ ‫ממנו‪ ,‬ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל ‪ -‬תשלומי היוון למינהל‪ ,‬לאחר שנתן‬ ‫לבעלים התראה בכתב ‪ 7‬ימים מראש לעשות כן‪ .‬כל תשלום ששולם ע"י הקבלן‬ ‫כאמור לעיל יהיה ניתן לקיזוז מכל תשלום לו זכאים הבעלים לפי הסכם זה‪ ,‬בצירוף‬ ‫הפרשי הצמדה וריבית כדין‪ ,‬וזאת מבלי לגרוע מכל זכות העומדת לקבלן לפי הסכם‬ ‫זה ו‪/‬או לפי כל דין‪.‬‬ ‫‪.94‬‬ ‫הסכם זה ייחשב אף כהסכם לטובת צד שלישי ביחס לכל יתר הבעלים בשטח‬ ‫הפרויקט‪ .‬הפר הבעלים הוראה מהוראות הסכם זה באופן העלול לגרום או הגורם‬ ‫בפועל נזק למי מיתר הבעלים בשטח הפרויקט‪ ,‬יעמדו לאותם בעלים כל הסעדים בגין‬ ‫הפרת הסכם‪.‬‬ ‫‪.95‬‬ ‫הנספחים להסכם זה המפורטים להלן‪ ,‬הינם חלק בלתי נפרד מהסכם זה‪:‬‬ ‫"א" ‪ -‬נסח רישום מקרקעין‬ ‫"ב" ‪ -‬מפרט טכני‬ ‫"ג" ‪ -‬תשריט המתחם‬ ‫"ד" ‪ -‬יפויי כח בלתי חוזר להסמכת עוה"ד והקבלן‬ ‫"ה" ‪ -‬נספח הגבלות על זכויות הבעלים‬ ‫"ו" ‪ -‬נוסח ערבות בנקאית )יצורף בהמשך(‬ ‫"ז" ‪ -‬ייפוי כח בעלים לקבלן בענייני תכנון‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫‪- 19 -‬‬ ‫כל צד מתחייב לשתף פעולה עם משנהו ולחתום על כל מסמך שיידרש לשם קידום‬ ‫הפרויקט‪ ,‬אף שלא נזכר מפורשות בהסכם זה‪ ,‬ובלבד שלא תפגענה זכויותיו על פי‬ ‫הסכם זה‪.‬‬ ‫‪.96‬‬ ‫יישוב סכסוכים‬ ‫‪.97‬‬ ‫בכל מחלוקת בין הצדדים בקשר להוראות הסכם זה ולפרשנותו )שאינו נוגע לעניינים‬ ‫תכנוניים‪ /‬הנדסיים( יכריע אך ורק בית המשפט המוסמך עניינית במחוז תל אביב‪.‬‬ ‫‪.98‬‬ ‫בכל מחלוקת בין הבעלים‪ ,‬בינם לבין עצמם‪ ,‬בין אם בנוגע לחלוקת דירות התמורה‬ ‫ובין אם בעניין אחר‪ ,‬יכריע בורר ו‪/‬או מגשר שימונה בהסכמת הבעלים‪ .‬מחלוקות‬ ‫בעניין חלוקת דירות התמורה בין הדיירים לבין עצמם‪ ,‬תוכרע ע"י שמאי מוסכם‬ ‫שימונה ע"י הבעלים ובהעדר הסכמה‪ ,‬ימונה השמאי על ידי השמאי מטעם הבנק‬ ‫המלווה‪ ,‬בתוך ‪ 7‬ימים מיום פניה אליו‪ .‬סמכויות השמאי הבורר יהיו לפי חוק‬ ‫הבוררות והבורר יהיה חייב לנמק את החלטתו‪.‬‬ ‫‪.99‬‬ ‫בכל מחלוקת בעניין תכנוני‪/‬הנדסי הכרוך בהסכם זה‪ ,‬יכריע בדבר מהנדס שימונה‬ ‫בהסכמת הצדדים )להלן‪" :‬הפוסק"(‪ ,‬שיהיה בעל ניסיון מוכח בניהול ופיקוח על‬ ‫פרויקטים ציבוריים גדולים ואשר הכרעתו תהא סופית ומכרעת‪ .‬לא הגיעו הצדדים‬ ‫להסכמה באשר לזהות הפוסק בתוך ‪ 7‬ימים מיום פניית צד אחד למשנהו‪ ,‬ימונה‬ ‫הפוסק על ידי השמאי מטעם הבנק המלווה‪.‬‬ ‫הודעות‬ ‫‪.100‬‬ ‫כתובות הצדדים לצרכי הסכם זה הן כנזכר במבוא‪ .‬לאחר מועד הפינוי תהיה‬ ‫כתובתם של הבעלים זו שיודיעו עליה לקבלן מיד עם הפנוי וממועד מסירת הדירה‬ ‫החלופית תהיה כתובת הבעלים בדירה החלופית‪ .‬כל הודעה שתשלח בדואר רשום‬ ‫לכתובת הנ"ל‪ ,‬עם העתק לעוה"ד ולנציג הבעלים‪ ,‬תחשב כאילו הגיעה לידיעתו‬ ‫ולרשותו של הצד הנשגר בתום ‪) 5‬חמישה( ימים מעת שנשלחה אליו‪.‬‬ ‫‪.101‬‬ ‫הודעה שתימסר במסירה אישית תחשב כאילו הגיעה לידיעתו ולרשותו של הצד השני‬ ‫מיד בעת מסירתה‪.‬‬ ‫‪.102‬‬ ‫לא הודיעו הבעלים לקבלן על כתובתם בתקופת פינוי הדירה‪ ,‬כל הודעה שתוצב על גבי‬ ‫לוח מודעות ארעי בשטח הפרויקט ושנמסרה לנציג הבעלים‪ ,‬תחשב כאילו נמסרה‬ ‫להם באופן אישי‪.‬‬ ‫ולראיה באו הצדדים על החתום;‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫_______________________________‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫מנרב פרויקטים בע"מ‪ ,‬ח‪.‬פ‪511301665 .‬‬ ‫באמצעות מנהלה ומורשי חתימה מטעמה‪,‬‬ ‫דרור קוזניצקי בעל ת‪.‬ז‪ 024389868 .‬וחגי‬ ‫וילנסקי‪ ,‬בעל ת‪.‬ז‪023681885 .‬‬ ‫אני הח"מ‪ ,‬יעקב יניב‪ ,‬עו"ד מאשר בזאת כי‬ ‫הסכם זה‪ ,‬נחתם כדין בפני ע"י מנרב‬ ‫פרויקטים בע"מ‪ ,‬ע"פ תקנונה‪ ,‬וזאת ע"י‬ ‫מורשי החתימה של החברה המורשים‬ ‫לחתום בשמה על הסכם זה ולחייבה בו‪.‬‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬ ‫ ‪- 20‬‬‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫________‬ ‫תאריך‬ ‫___________________‬ ‫יעקב יניב‪ ,‬עו"ד‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫___________‬ ‫___________‬ ‫שם‬ ‫חתימה‬ ‫‪_____________.1‬‬ ‫‪______________.2‬‬ ‫‪_____________.3‬‬ ‫‪________________.4‬‬ ‫‪_____________.5‬‬ ‫‪______________.6‬‬ ‫‪_____________.7‬‬ ‫‪________________.8‬‬