‫מוגש ע"י נציגות הדיירים‪ ,‬נובמבר ‪4102‬‬ ‫שכנ‪/‬ה יקר‪/‬ה!‬ ‫בשנתיים האחרונות פועלת במרץ יוזמת דיירים לקידום תמ"א ‪ 83‬במתחם‬ ‫הרופאים (הציונות ‪ .)9,8,5,3,1‬בקרוב‪ ,‬תונח לפתחם של הדיירים טיוטת חוזה‬ ‫מפורטת שהיא תוצאה של מו"מ עם היזם רוני צברי‪ ,‬טיוטה שאנו מאמינים כי היא‬ ‫מהווה את הפתרון המיטבי לתמ"א בבניינים שלנו‪.‬‬ ‫לקראת הגעתה של הטיוטה המפורטת לדיון‪ ,‬חשבנו שיהיה נכון לסכם את‬ ‫העבודה שנעשתה עד כה‪ ,‬ולהציג לדיירים את עיקרי הפרויקט ועיקרי החוזה‬ ‫המתגבש‪ .‬בימים אלה מתקיים סבב שיחות אישיות בין הנציגים לבין הדיירים‬ ‫בבניינים השונים‪ ,‬וכן סבב שיחות אישיות בין הדיירים לבין היזם‪ .‬לאחר שיחות‬ ‫אלה תוצג הטיוטה המפורטת בפני הדיירים‪ ,‬ויכונסו אסיפות בניינים במטרה לדון‬ ‫בה‪.‬‬ ‫השיחות האישיות‪ ,‬העדכונים השוטפים ואסיפות הדיירים הם צעדים‬ ‫נוספים בתהליך שיתוף הדיירים בתכנון הפרויקט‪ ,‬תהליך שבו אנו מנסים לשקלל‬ ‫את כלל הרצונות של כולנו ולגבש אותם לכדי תכנית קונקרטית וניתנת למימוש‪,‬‬ ‫העונה בצורה מיטבית על הדרישות שלנו‪ .‬חשוב לזכור כי ההצעה דורשת עדיין את‬ ‫אישור הדיירים והרשויות בטרם תמומש‪ .‬במהלך השבועות והחודשים הקרובים‬ ‫יתאפשר לכל דייר לשאול שאלות‪ ,‬להעלות חששות‪ ,‬להציע הצעות וכמובן ‪ -‬לקבל‬ ‫תשובות‪.‬‬ ‫המטרה של המסמך שלפניכם היא לשמש בסיס לדיון בהצעה‪ :‬לסכם מידע‬ ‫בסיסי לגבי הפרויקט המתוכנן‪ ,‬לתאר את התהליך שהתרחש עד היום‪ ,‬ואת מה‬ ‫שצפוי בהמשך‪ .‬זהו סיכום קצר‪ ,‬שלא ניתן לכלול בו את כל הפרטים‪ .‬במידה ותרצו‬ ‫מידע נוסף‪ ,‬כל המידע שיש בידי הנציגות ‪ -‬סיכומי פגישות‪ ,‬הצעות יזמים‪ ,‬סיורים‪,‬‬ ‫ייעוץ משפטי ועוד ‪ -‬זמין לכל הדיירים ברשת (פנו לניר ינובסקי דגן מבניין ‪ 9‬במידה‬ ‫ואתם מתקשים למצוא מסמך מסוים)‪ .‬עוד מידע ועדכונים שוטפים ניתן למצוא‬ ‫באתר שהקמנו לטובת הפרויקט‪ ,‬שכתובתו ‪ .http://zionot-tama38.org‬אם תרצו‬ ‫לקבל עוד מידע‪ ,‬לחדד נקודות לא ברורות‪ ,‬לשאול‪ ,‬להבהיר‪ ,‬או להציע הצעה או‬ ‫רעיון‪ ,‬תוכלו תמיד לפנות לנציגי הדיירים‪ ,‬שפרטיהם מופיעים בסוף החוברת‪.‬‬ ‫בברכת חורף חם‪,‬‬ ‫נציגות הדיירים‪.‬‬ ‫‪ .1‬אז מה אנחנו רוצים בעצם?‬ ‫הפרויקט הוא יוזמה של הדיירים לביצוע חיזוק‪ ,‬שיפוץ והרחבת המבנים לפי‬ ‫תמ"א ‪ ,83‬תוך שימור האיכויות הרבות של מתחם הרופאים (נוף‪ ,‬איכות חיים‪,‬‬ ‫קהילתיות ושטח פתוח)‪ ,‬וללא עלות כספית מצד הדיירים‪ .‬תמ"א ‪ 83‬היא תכנית‬ ‫ארצית לחיזוק מבנים שלא עומדים בתקן ‪ 398‬לעמידות בפני רעידות אדמה‪,‬‬ ‫שבמהלכה החיזוק ממומן על ידי הוספת דירות חדשות ומכירתן‪.‬‬ ‫‪ .2‬באמת יש סיכוי שתתרחש פה רעידת אדמה?‬ ‫בהחלט‪ .‬ירושלים נמצאת קרוב לשבר הסורי אפריקני‪ ,‬בו מתרחשות רעידות‬ ‫אדמה גדולות בערך אחת למאה שנה‪ .‬הרעידה הגדולה האחרונה התרחשה בשנת‬ ‫‪ ,9193‬שגבתה ‪ 981‬הרוגים‪ ,‬החריבה חלקים מהעיר העתיקה ובניינים בהר הזיתים‬ ‫ובמתחם אוגוסטה ויקטוריה‪ ,‬ופגעה בבנייני האוניברסיטה בהר הצופים‪ .‬דו"ח‬ ‫מבקר המדינה לשנת ‪ 9111‬קובע כי בעשורים הקרובים צפויה רעידת אדמה‬ ‫משמעותית אחת לפחות‪ .‬זוהי בדיוק הסיבה שהממשלה החליטה על יישום תכנית‬ ‫תמ"א ‪ .83‬לצערנו‪ ,‬הבניינים שלנו‪ ,‬הבנויים על עמודים‪ ,‬נמצאים בקבוצת סיכון גבוה‬ ‫במקרה של רעידת אדמה‪ .‬בדיקת מהנדס לבניין ‪ 3‬קבעה חד משמעית כי הבניינים‬ ‫זקוקים לחיזוק‪.‬‬ ‫‪ .3‬האם באמת אפשר לחזק את הבניין שלנו? כיצד עושים זאת בפועל?‬ ‫על מנת לוודא שהבניין מחוזק ועומד בתקנים המחמירים ביותר‪ ,‬הדיירים‬ ‫משתמשים בשירותיה של חברת קים לוסטיגמן‪ ,‬שתשמש כמפקחת על הבנייה‬ ‫מטעם הדיירים‪ .‬לדברי ניצן לוי‪ ,‬מהנדס החברה‪ ,‬אין בניין שלא ניתן לחזקו‬ ‫ולהתאימו לתקן משתנה של רעידות אדמה או פיקוד העורף‪ .‬לכל בניין ההיסטוריה‬ ‫שלו והצורה בא נבנה כאשר נבנה‪ .‬ניתן לדעת ע"פ צורת הבניין את הדרך בה בוצעה‬ ‫הבנייה‪ :‬כיוון קורות‪ ,‬תקרות‪ ,‬עמודים וחדר המדרגות‪ ,‬וע"פ זאת לתכנן את חיזוק‬ ‫המבנה‪ .‬כמובן שחיזוק המבנה משתנה מבניין לבניין אך בעיקרון מתבצע – יסודות‬ ‫חדשים לכל הרחבה‪ ,‬ובטח כאשר מדובר בממ"דים‪.‬‬ ‫כחלק מן החיזוק‪ ,‬מתבצעת עליית קירות הבטון ע"פ תקן לרעידות האדמה‬ ‫ופיקוד העורף במקרה של תוספת ממ"ד‪ .‬זיון הברזל נעשה ע"פ התקן‪ .‬החיבור בין‬ ‫חדש לקיים מצריך קצת יותר מחשבה‪ ,‬משום שלמעשה‪ ,‬כל אלמנט ( חדש וישן)‬ ‫מתנהג קצת אחרת‪ .‬באמצעות תכנון נכון‪ ,‬יוצרים מצב בו האלמנט החדש עוזר‬ ‫ותומך בחלקו הישן של הבניין‪.‬‬ ‫מניסיונו של ניצן‪ ,‬עיקר הבעיה בבנייה הישנה יותר שאינה יודעת לקבל‬ ‫כוחות אופקיים הנגרמים בזמן רעידת אדמה ואילו התוספת ו‪/‬או החיזוק מחזקים‬ ‫את הבניין הקיים ומקבלים כוחות אלה‪ .‬ישנם פרטים ידועים ומקובלים‪ ,‬וניתן‬ ‫לפתור בקלות את בעיית הכוחות האופקיים‪.‬‬ ‫כמובן שכל חיזוק נבדק ע"י מהנדס קונסטרוקציה המחשב את חוזק הבניין‬ ‫והתוספת‪ ,‬ומוודא כי אכן הבניין המחודש מתאים לקבל את השפעות רעידת‬ ‫האדמה ו‪/‬או פיצוץ אפשרי עקב מצב ביטחוני חו"ח‪.‬‬ ‫‪ .4‬מה עשתה הנציגות עד היום?‬ ‫היוזמה הנוכחית החלה להתגלגל לפני כשנתיים‪ ,‬לאחר שבניין ‪ 3‬הגיע להסכמה‬ ‫עם יזם‪ ,‬ועמד לצאת לפרויקט לבדו‪ .‬בעקבות פנייה של שאר הבניינים‪ ,‬החליטו‬ ‫בבניין ‪ 3‬להשהות את היוזמה שלהם ולבחון אפשרות ללכת לפרויקט משותף של כל‬ ‫המתחם‪ .‬לפרויקט משותף יש יתרונות רבים על פני הליכה בנפרד‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫יתרון הגודל‪ :‬בנייה משותפת מורידה עלויות ומאפשרת הזרמה של כספים‬ ‫אלה לטובת הדיירים‪.‬‬ ‫חנייה‪ :‬על פי החוק‪ ,‬היזם מחויב לבנות חניות לדירות החדשות שהוא בונה‪.‬‬ ‫אם כל בניין ילך בנפרד‪ ,‬האופציה היחידה היא הפיכת השטחים הירוקים‬ ‫למגרשי חנייה‪ .‬כשהולכים ביחד ניתן לבנות חניון תת קרקעי שישמור על‬ ‫השטחים הירוקים‪ ,‬ויפתור את בעיית החנייה ברחוב‪.‬‬ ‫תקופת הבנייה‪ :‬אם כל בניין יבצע שיפוץ לבדו‪ ,‬תקופת הבנייה בפועל יכולה‬ ‫להמשך שנים‪ .‬בפרויקט משותף נוכל לבנות במקביל‪ ,‬ולהקטין למינימום את‬ ‫זמן הבנייה‪.‬‬ ‫שמירה על אופי המתחם‪ :‬תכנון משותף יכול לתת פתרון הוליסטי לשטחים‬ ‫המשותפים‪ ,‬לשמור על האחידות התכנונית‪,‬על אופיו הייחודי של המתחם‬ ‫ולחזק את הקהילתיות‪.‬‬ ‫לאחר החבירה בין הבניינים‪ ,‬נבחרה הנציגות הממונה של המתחם‪ .‬הנציגות‬ ‫עמלה במשך חודשים ארוכים כדי להביא בפני הדיירים את ההצעה הטובה ביותר‬ ‫שניתן לקבל‪ ,‬ואת היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט‪ .‬לצורך כך‪ ,‬צירפנו אלינו ‪9‬‬ ‫אנשי מקצוע‪ ,‬מהמובילים בתחום‪ .‬ראשית‪ ,‬בחרנו את עו"ד אמיר קדרי ממשרד שר‪-‬‬ ‫קדרי ושות' שייתן לנו ליווי וייעוץ משפטי במהלך המו"מ מול היזם‪ ,‬כתיבת החוזה‬ ‫ופיקוח על ביצועו‪ .‬בנוסף‪ ,‬התקשרנו עם בני עדוי‪ ,‬מנכ"ל חברת קים לוסטיגמן‪,‬‬ ‫שישמש כמפקח על הפרויקט מטעם הדיירים‪ .‬שני המשרדים נבחרו לאחר סקר שוק‬ ‫מקיף ובחינת חלופות רבות‪.‬‬ ‫לאחר בחירת עוה"ד‪ ,‬יצרנו קשר עם ‪ 93‬חברות יזמיות וקבלניות והצגנו בפניהם‬ ‫את היוזמה ואת הדרישות שעליהן צריכה לענות הצעה לביצוע הפרויקט‪ .‬מתוך‬ ‫ההצעות שקיבלנו‪ ,‬בחרנו את ההצעה הטובה ביותר‪ ,‬ואף ביקשנו שיפורים בהצעה‬ ‫זו‪ ,‬המבוססים על אלמנטים מוצלחים מן ההצעות האחרות‪ .‬הצעה זו‪ ,‬שהוצגה‬ ‫לראשונה לדיירים באוגוסט ‪ ,9198‬ההצעה של היזם רוני צברי‪ ,‬ועותק עדכני ממנה‬ ‫נמצא בחוברת המצורפת‪.‬‬ ‫לאחר שהיזם והצעתו הראשונית הוצגו בפני הדיירים‪ ,‬הגיע זמנו של המו"מ‬ ‫להשגת חוזה מפורט‪ .‬מו"מ זה התרחש במשך השנה האחרונה בין עורכי דיננו ובין‬ ‫עורכי הדין של היזם‪ ,‬כאשר בימים אלה אנו קרובים לסיומו ולהצגתה של טיוטה‬ ‫מוסכמת לאישור הדיירים‪ .‬במהלך תקופה זו התרחשו גם מהלכים מסייעים‬ ‫נוספים‪ :‬הוועדה המחוזית אישרה את תכנית ‪ 91183‬המהווה את הבסיס לפרויקט‬ ‫שלנו‪ ,‬הוועדה המקומית העניקה לפרויקט שלנו אישור ראשוני לאחר שבחנה את‬ ‫התכניות שהציג בפנינו היזם‪ ,‬ובפעילות נמרצת מול מינהל מקרקעי ישראל הוארכו‬ ‫החכירות במתחם והושגו ההבנות הנדרשות על מנת שהפרויקט יוכל להתממש‪.‬‬ ‫חשוב לציין שפעילותם של נציגי הדיירים‪ ,‬שכוללת מאות שעות עבודה ופגישות‬ ‫ברחבי הארץ‪ ,‬נעשית בהתנדבות מלאה‪ ,‬והנציגים לא יקבלו כל תמורה לעבודתם‬ ‫מלבד התמורה שאותה יקבל כל דייר ודייר במסגרת הפרויקט‪ .‬כמו כן‪ ,‬חשוב לציין‬ ‫כי נציגי הדיירים קיבלו ייפוי כוח לצרכי המו"מ וגיבוש ההתקשרות עם היזם‪ ,‬אולם‬ ‫מי שחותם בפועל על החוזה הם הדיירים עצמם (כל בעל דירה לגבי דירתו שלו)‪,‬‬ ‫וקולם של הנציגים שווה לקולו של כל בעל דירה אחר במתחם‪.‬‬ ‫‪ .5‬מה אני כבעל‪/‬ת דירה מקבל‪/‬ת מהפרויקט?‬ ‫‪ .9‬חיזוק‪ :‬חמשת הבניינים יחוזקו‪ ,‬ומהנדס מטעמנו‪ ,‬שילווה את הפרויקט‬ ‫לאורך כל שלביו‪ ,‬יוודא שחיזוק זה נעשה באופן איכותי‪ ,‬שיבטיח את‬ ‫עמידותו של הבניין‪.‬‬ ‫‪ .9‬רכוש פרטי‪ :‬כל דירה תורחב ב‪ 95-‬מ"ר הכוללים ממ"ד‪ ,‬ויתווספו לה מרפסת‬ ‫שמש ומרפסת שירות‪ .‬בנוסף תוחלף מערכת ההסקה במערכת דירתית‬ ‫(כלומר – כל דירה תשלוט על ההסקה שלה בלי תלות בשאר הדירות)‪.‬‬ ‫‪ .8‬בשטחים המשותפים‪ :‬כחלק מן הפרויקט‪ ,‬התשתיות המשותפות של כל בניין‬ ‫(מים‪ ,‬חשמל‪ ,‬ביוב‪ ,‬גז) תוחלפנה (אין הכוונה לתשתית הפנים דירתית‪ ,‬אלא‬ ‫לאותן התשתיות המצויות בשטח המשותף)‪ .‬בנוסף‪ ,‬כל בניין יחופה באבן‪,‬‬ ‫יותקנו בו מעליות‪ ,‬והשטחים המשותפים יחודשו (לובי‪ ,‬חדר מדרגות‪,‬‬ ‫מחסנים)‪ .‬בין הבניינים ייבנה חניון תת קרקעי‪ ,‬שמעליו שטח ירוק שיפותח‬ ‫ויותקנו בו מתקנים לרווחת הדיירים‪.‬‬ ‫במונחים כלכליים‪ ,‬עלות ההטבות הניתנות לדיירים נאמדת במאות אלפי‬ ‫שקלים לדירה‪ .‬עליית ערך הדירה כתוצאה מהשיפוץ תלויה בקומה ובמצב הדירה‬ ‫כיום‪ ,‬ואם ניתן ללמוד מפרויקטים דומים שהתקיימו ברחבי הארץ‪ ,‬צפויה להסתכם‬ ‫בכ ‪ 51%-95%‬מערכה המקורי של הדירה‪.‬‬ ‫‪ .6‬וכמה זה עולה לי?‬ ‫אפס‪ .‬הדיירים לא נדרשים להוציא שקל מכיסם‪ .‬הפרויקט כולו‪ ,‬כולל עלויות‬ ‫הייעוץ המשפטי שלנו והפיקוח מטעם הדיירים ממומן על ידי היזם‪ ,‬באמצעות‬ ‫הכסף שמתקבל ממכירת הדירות החדשות‪ .‬כמובן שדיירים שיהיו מעוניינים לנצל‬ ‫את ההזדמנות על מנת לבצע שיפוץ פנימי בדירותיהם יוכלו לעשות זאת‪ ,‬והיזם אף‬ ‫יציע חבילה מיוחדת לדיירים אלה‪ ,‬אולם חשוב להדגיש כי שיפוץ פנימי בדירה אינו‬ ‫הכרחי‪.‬‬ ‫בעוד שהדיירים לא ישאו באף הוצאה ישירה‪ ,‬חשוב לזכור שכתוצאה מהגדלת‬ ‫הדירה תשלומי הארנונה יעלו‪ ,‬וכן תשלומי ועד הבית שיצטרכו לכסות את עלויות‬ ‫התפעול של החניון והמעליות‪ .‬עם זאת‪ ,‬כדי למתן את העליה בתשלומים השוטפים‬ ‫יקציב היזם סכום חודשי של ‪ ₪ 8111‬לבניין שיועבר לוועד הבית ויקטין את העלות‬ ‫לדייר‪ .‬בנוסף‪ ,‬מערכת ההסקה הבזבזנית תבוטל ותוחלף במערכת דירתית‪ ,‬מה‬ ‫שיוריד משמעותית את הרכיב העיקרי של תשלומי ועד הבית כיום‪.‬‬ ‫‪ .7‬זה נשמע טוב מדי‪ .‬מה החסרונות?‬ ‫החיסרון המרכזי של הפרויקט הוא תקופת הבנייה‪ ,‬שבמהלכה המתחם יהיה גם‬ ‫אתר בנייה וגם מבנה מגורים‪ .‬חשוב להדגיש כי ניתן יהיה להתגורר בבניין במהלך‬ ‫כל תקופת הבנייה‪ ,‬אך המגורים ילוו באי נוחות‪ :‬רעש‪ ,‬אבק‪ ,‬ופיגומים על הבית‬ ‫ובחלונות‪ .‬כמו כן‪ ,‬סביר שבעלי דירה המשכירים את הנכס יוכלו לגבות שכר דירה‬ ‫מופחת במהלך הבנייה‪ .‬כדי להקטין את אי הנוחות בזמן הבנייה‪ ,‬נהלי העבודה‬ ‫מסוכמים מראש בין הדיירים ליזם כחלק מחוזה ההתקשרות‪ .‬היזם התחייב כי‬ ‫הבנייה לא תארך יותר משנתיים וחצי למתחם כולו‪ ,‬ולא יותר משנתיים לכל בניין‪.‬‬ ‫זהו גבול עליון‪ ,‬והניסיון מלמד כי אם אין תקלות מיוחדות ניתן לסיים את הבנייה‬ ‫בפרק זמן קצר יותר‪.‬‬ ‫חסרון נוסף הנוגע לשלב הסופי של הפרויקט הוא כי עם סיום העבודות‪ ,‬המתחם‬ ‫יוכל לאכלס דיירים רבים יותר ודירות רבות יותר‪ ,‬מה שיגדיל את כמות הדיירים‬ ‫המשתמשים בתשתיות הציבוריות‪ .‬על מנת להתמודד עם האתגר שיוצרת הוספת‬ ‫הדירות‪ ,‬הפרויקט מחדש ומחזק את התשתיות הציבוריות‪ ,‬כולל תוספת חנייה‬ ‫ומתקנים ציבוריים‪ ,‬והשקעה בשטחים הפתוחים‪.‬‬ ‫‪ .8‬מה לוח הזמנים הצפוי?‬ ‫בזמן הקרוב צפוי להסתיים המו"מ על החוזה המפורט‪ ,‬ותוצג לדיירים טיוטה‬ ‫מפורטת המוסכמת על היזם ועל הנציגות‪ .‬לאחר שיסתיים הדיון בטיוטה זו וייערכו‬ ‫בה שינויים שהדיירים מעוניינים בהם‪ ,‬יחל שלב החתימות‪ ,‬במהלכו חותמים‬ ‫הדיירים מול היזם על הטיוטה‪ .‬משך הזמן שיוקדש לשלבים אלה תלוי בעיקר בנו‪,‬‬ ‫הדיירים‪ ,‬ואנו מקווים שעד סיום האביב הקרוב נימצא כבר בשלב שבו הדיירים‬ ‫אישרו את הפרויקט בחוזה חתום‪.‬‬ ‫לאחר החתימה על החוזה‪ ,‬היזם יידרש להוציא היתר בניה‪ ,‬תהליך הצפוי לארוך‬ ‫כשנה‪ .‬העבודות במתחם צפויה להתחיל זמן קצר לאחר קבלת ההיתר‪ ,‬ולהסתיים‬ ‫שנתיים וחצי לאחר מכן‪ ,‬לכל המאוחר‪ .‬פירושו של לוח הזמנים הנ"ל הוא כי במידה‬ ‫והדיירים יהיו מעוניינים בכך‪ ,‬הפרויקט יכול להגיע לקו הגמר‪ ,‬שבו הדירות‬ ‫החדשות מוכנות‪ ,‬החניון עומד ושמיש‪ ,‬והמתקנים שמעליו מוכנים‪ ,‬בתוך ארבע‬ ‫שנים מהיום‪.‬‬ ‫לאחר מכן‪ ,‬במשך ‪ 91‬שנים מיום סיום הפרויקט‪ ,‬יסבסד היזם את עלויות‬ ‫הניהול של המתחם ב ‪ 8111‬ש"ח לבניין לחודש‪ .‬עלות זו נועדה להבטיח שהבניינים‬ ‫יתוחזקו כיאות מבלי שהדבר יגרור עלייה קיצונית בהוצאות הדיירים‪.‬‬ ‫‪ .9‬אילו הסדרים כלולים בחוזה שיוצע לכל הדיירים לחתימה?‬ ‫קשה לתמצת חוזה בן עשרות רבות של עמודים ועוד נספחים רבים לכדי כמה‬ ‫שורות וזה יהיה נכון עבור כל דייר ודייר לקרוא את החוזה עד תומו‪ .‬באופן " לא‬ ‫משפטי" ניתן לומר שמדובר בהסכם הכולל הסדרים אשר אמורים להבטיח מסגרת‬ ‫נאותה לביצוע הפרויקט‪ ,‬לרבות‪:‬‬ ‫(א) בהסכם מפורשת מהי התמורה לה זכאים הדיירים (חיזוק המבנה‪ ,‬הרחבת‬ ‫הדירות‪ ,‬הוספת מעלית וחניון ושיפור פני הבנין) וכן מהי התמורה שמקבל‬ ‫היזם (כל זכויות הבניה הנוספות המגיעות מכוח פרויקט התמ"א ‪ 83‬אשר‬ ‫תאפשרנה ליזם להקים יחידות דיור נוספות בכל בנין )‪.‬‬ ‫(ב) ההסכם קובע במפורש שכל העלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט חלות על‬ ‫היזם‪.‬‬ ‫(ג) בהסכם נכללים תנאים מתלים (כאלה שבלעדיהם ההסכם לא נכנס לתוקף)‬ ‫ותנאים מפסיקים להסכם‪ .‬למשל‪ ,‬ההסכם לא ייכנס לתוקף ללא שיחתמו‬ ‫עליו רוב גבוה מבין הדיירים; ההסכם מותנה בכך שהיזם ישיג היתר בניה‬ ‫בלוח הזמנים הקבוע בהסכם; שהיזם ישיג ליווי בנקאי לפרויקט ועוד‪.‬‬ ‫(ד) ההסכם מגדיר לוח זמנים לביצוע‪ .‬המועד הקובע להתחלת מירוץ הזמנים‬ ‫הינו חתימת כל הדיירים בכל אחד מהבניינים על ההסכם (כאשר מעבר לרוב‬ ‫מסויים ניתן על פי חוק לפנות למפקח על המקרקעין אשר בכוחו לתת אישור‬ ‫לפרויקט במקום מיעוט דיירים סרבנים‪ ,‬שאנו מקווים שכמובן לא יהיו‬ ‫כאלה); על הקבלן להגיש בקשה להיתר בניה ולקבלו בתוך ‪ 95‬חודשים מו‬ ‫המועד שבו חתמו כל הדיירים ולסיים את ביצוע העבודות בתוך ‪( 81‬ועוד ‪8‬‬ ‫חודשי התארגנות) חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה‪ .‬היזם התחייב כי‬ ‫העבודות בכל בניין לא יארכו יותר מ‪ 93 -‬חודשים‪ .‬זהו תיאור סכימטי בלבד‬ ‫וכמובן שבהסכם ישנו פירוט לרבות ביחס למקרים בהם יוארכו המועדים‪.‬‬ ‫(ה) ההסכם מגדיר את זכויות הפיקוח של הדירים על עבודת היזם וכן את‬ ‫סמכויות המפקח מטעם הדיירים אשר אמון על כך שהיזם ומועבקיו יבצעו‬ ‫את הפרויקט כנדרש‪.‬‬ ‫(ו) ההסכם קובע בטוחות וערובות שעל היזם ליתן על מנת להבטיח את ביצוע‬ ‫הפרויקט ואת מתן התמורות לדיירים‪.‬‬ ‫(ז) ההסכם מחייב את הקבלן לעדכן את הרישום במרשם המקרקעין באופן‬ ‫שישקף את תוספת ההרחבות ותוספת היחידות החדשות‪.‬‬ ‫(ח) ההסכם קובע מנגנונים למקרה שבו היזם לא יוכל להמשיך בעבודות ויהא‬ ‫מקום להחליפו בגורם אחר‪.‬‬ ‫(ט) ההסכם כולל הוראות למקרה של הפרות ההסכם‪ ,‬על ידי הדייירים או על ידי‬ ‫היזם ומהן התרופות שכל צד יהא זכאי לקבל בשל הפרות הצד האחר‪.‬‬ ‫‪ .01‬אילו זכויות מוענקות ליזם כחלק מן הפרויקט?‬ ‫היזם מקבל את זכויות הבניה הנוספות הניתנות לבניין כחלק מן התמ"א‪.‬‬ ‫המדובר באפשרות לבנות דירות חדשות על גגות הבניינים (תוספת של ‪ 9.5‬קומות)‬ ‫ובקומת העמודים בכפוף ובהתאם להוראות ההסכם‪ .‬התכנון הנוכחי כולל הוספה‬ ‫של ‪ 31‬דירות חדשות למתחם‪ ,‬והחוזה מתיר סטייה של ‪ 91%‬לכל כיוון ממספר‬ ‫דירות זה (כתוצאה משינוי בחלוקה הפנימית בין הדירות)‪.‬‬ ‫‪ .00‬כיצד נראה תהליך האישור של הפרויקט ע"י הרשויות?‬ ‫הפרויקט עבר אישור עקרוני ע"י צוות תכנון בעיריית ירושלים‪ ,‬לאחר שנציגת‬ ‫הצוות בדקה את הטיוטות הראשונות שהוצגו בפני הדיירים ואישרה כי הן עולות‬ ‫בקנה אחד עם מדיניות הרשויות בתחומים כמו חנייה‪ ,‬השתלבות במרקם העירוני‪,‬‬ ‫ופרמטרים הנדסיים וחברתיים נוספים‪.‬‬ ‫לאחר שהדיירים יאשרו את הפרויקט ויחתמו על חוזה מפורט מול היזם‪ ,‬יוכל‬ ‫היזם להגיש לעירייה תכניות מפורטות‪ ,‬על מנת שיתקבל היתר בנייה שיאפשר את‬ ‫תחילת העבודות לביצוע הפרויקט‪ .‬ע"פ הערכת הגורמים הרלוונטיים בעיריית‬ ‫ירושלים‪ ,‬תהליך הוצאת היתר הבנייה עשוי לקחת כ ‪ 99‬חודשים מיום הגשת‬ ‫הבקשה להיתר‪.‬‬ ‫‪ .01‬כיצד ניתן להבטיח שהעבודות שיבוצעו בבניינים השונים תהיינה באיכות‬ ‫גבוהה?‬ ‫ההסכם כולל מפרט טכני ורשימת תגמירים לביצוע העבודות ולתוספות לכל‬ ‫דירה אשר המפקח מטעם הדירים עבר עליו ואישר כי הוא עומד בסטנדרטים‬ ‫נאותים‪ .‬המפקח גם יפקח מטעם הדיירים כי הקבלן אכן עומד בהתחייבויותיו בעת‬ ‫ביצוע העבודות ובעת מסירת ההרחבות לידי הדיירים‪.‬‬ ‫‪ .98‬ומי מבטיח לי שהיזם לא יפשוט רגל או יברח באמצע הפרויקט‪ ,‬וישאיר אותנו‬ ‫לחיות באתר בנייה?‬ ‫לא ניתן להבטיח זאת אבל ניתן לעשות הרבה על מנת לוודא שזה אכן לא יקרה‪.‬‬ ‫היזם מחויב לקבל ליווי בנקאי לפרויקט ממוסד בנקאי מוכר‪ .‬המשמעות היא שישנו‬ ‫גורם מממן וגורם נוסף שיפקח על התנהלותו הכספית של היזם‪ .‬היזם מחוייב‬ ‫במקרה כזה להביא הון עצמי לפרויקט כשרק לאחריו ניתן לו המימון (בדרך כלל‬ ‫‪ 81 -95‬אחוזים)‪ .‬כמו כן ישנו חשבון ליווי כשכל סכום שמתקבל ממכירת הדירות‬ ‫החדשות מוכנס ישירות אליו‪ ,‬כדי להבטיח שיהיו כספים להשלמת הבניה‪.‬‬ ‫במהלך הבנייה היזם יעבוד עם ליווי בנקאי צמוד שמפקח על הוצאת הכספים‬ ‫ואיתנותו הפיננסית של היזם‪.‬‬ ‫בחוזה מפורטות ערבויות ובטחונות שהיזם מעמיד לטובת הדיירים בכל שלב‬ ‫של הפרויקט‪ ,‬ובפרט ערבות בנקאית שתותיר בידי הדיירים מספיק משאבים‬ ‫למקרה שיידרשו‪ ,‬חו"ח‪ ,‬להמשיך בפרויקט ללא היזם המקורי‪ .‬לא יתאפשר ליזם‬ ‫להתחיל ביצוע בעבודות בטרם נמסרו הערבויות והביטחונות הקבועים בהסכם‪.‬‬ ‫מפקח בנייה מטעם הדיירים יפקח על עבודות החיזוק והשיפוץ ויוודא כי הבנייה‬ ‫עומדת בתקן‪.‬‬ ‫‪ .01‬אני משכיר את הדירה‪ .‬איך אתמודד עם ירידת שכר הדירה בזמן הבנייה?‬ ‫אין ספק שבזמן הבנייה שכר הדירה במתחם יירד‪ .‬ישנן מספר דרכים להתמודד עם‬ ‫המצב‪:‬‬ ‫‪ ‬ראשית‪ ,‬לאחר סיום הבנייה ערך הנכס צפוי לעלות משמעותית‪ ,‬ובהתאם גם‬ ‫שכר הדירה‪ .‬בעוד הדירות במתחם כיום מושכרות בסכומים הנעים בין‬ ‫‪ 9,611‬ל‪ 3,911-‬ש"ח בחודש‪ ,‬על פי ההערכות‪ ,‬לאחר סיום הפרויקט יעלה‬ ‫שכר הדירה ב‪ ..91%-51%-‬בעלי דירות שיוכלו לספוג את ירידת המחירים‬ ‫בזמן הבנייה‪ ,‬יוכלו להשלים את ההפסד תוך זמן קצר יחסית‪ ,‬ולהגדיל‬ ‫משמעותית את התשואה על הנכס‪. .‬‬ ‫‪ ‬שנית‪ ,‬במתחמים אחרים בהם בוצעה תמ"א ‪ ,83‬בחרו חלק מבעלי הדירה‬ ‫במתווה של השכרה לטווח ארוך‪ .‬במתווה כזה‪ ,‬דייר הנמצא בדירה ערב‬ ‫הפרויקט‪ ,‬או דייר הנכנס לדירה עם תחילת הבנייה‪ ,‬חותם עם בעל הבית על‬ ‫חוזה לתקופה ממושכת (בד"כ ‪ 5-3‬שנים)‪ ,‬במהלכה מתחייב הדייר לשלם‬ ‫שכר דירה קבוע הדומה לשכר הדירה טרם הפרויקט‪ ,‬בעוד שבעל הבית‬ ‫מתחייב שלא להעלות את שכר הדירה לאורך התקופה‪ .‬עבור הדייר‪ ,‬עסקה‬ ‫שכזו היא משתלמת‪ ,‬משום שאף שבמהלך תקופת הבנייה נאלץ הדייר לשלם‬ ‫הרבה יחסית על דירה הנמצאת בשיפוצים‪ ,‬הרי שמיד בתום התקופה הוא‬ ‫מרוויח דירה מרווחת במחיר נמוך יחסית‪ .‬עבור בעל הבית‪ ,‬מתווה שכזה‬ ‫מבטיח יציבות כלכלית‪.‬‬ ‫‪ ‬בנוסף‪ ,‬הנציגות יצרה קשר עם עמותת "רוח חדשה" המפעילה כפרי‬ ‫סטודנטים בעיר‪ .‬מטבע הדברים‪ ,‬בשלב זה טרם נחתם חוזה בין הצדדים‬ ‫המפרט את אופי ההתקשרות‪ ,‬אולם ישנו רצון של "רוח חדשה" לשכור‬ ‫באופן מרוכז חלק משמעותי מהדירות במהלך הבנייה‪ ,‬ולהשכירן‬ ‫לסטודנטים וצעירים המתנדבים בשכונה במחיר מוזל‪ .‬עבור "רוח חדשה"‪,‬‬ ‫מדובר בהזדמנות לייצר סביבה קהילתית צעירה ולאפשר מגורים קהילתיים‬ ‫לסטודנטים בשכונה‪ .‬עבור בעלי הדירות שיהיו מעוניינים בכך‪ ,‬מדובר‬ ‫בהזדמנות להשכיר את הדירה לגורם אחראי ואמין במהלך תקופת הבנייה‪.‬‬ ‫‪ .15‬ואם אני רוצה לקנות את אחת הדירות החדשות שייבנו?‬ ‫מעולה‪ .‬היזם התחייב לתת זכות ראשונים לדיירים או שוכרים שירצו לקנות‬ ‫דירה מהדירות החדשות‪ ,‬ואף התחייב להעניק הנחה מיוחדת לקבוצת רוכשים‪,‬‬ ‫במידה ונגבש קבוצה שכזו‪ .‬באופן זה‪ ,‬אנחנו מקווים לאפשר לכמה שיותר דיירים‬ ‫המתגוררים במתחם כיום להמשיך ולהתגורר בו לעוד שנים רבות נוספות‪.‬‬ ‫‪ .01‬התכנית נשמעת לי טובה‪ ,‬אבל יש לי הסתייגות מפרט מסויים‪ ,‬הצעה לשיפור‬ ‫או שאלה‪.‬‬ ‫נשמח לשמוע! רוב הרעיונות שמופיעים בחוברת הם רעיונות שעלו מדיירים‪,‬‬ ‫והדיאלוג היומיומי עם הדיירים‪ ,‬ובעיקר עם אלה שאינם חלק מן הנציגות‪ ,‬הוא‬ ‫הערובה הטובה ביותר לכך שהנוסחה שתושג תהיה הטובה ביותר עבור הדיירים‪.‬‬ ‫בשבועות האחרונים אנחנו עובדים על קיום שיחות אישיות עם כמה שיותר דיירים‪,‬‬ ‫אבל גם בלי קשר לשיחות הללו‪ ,‬אפשר תמיד ליצור קשר עם הנציגים במייל‪,‬‬ ‫בטלפון‪ ,‬וכמובן‪ ,‬בחדר המדרגות ובחצר המשותפת‪.‬‬ ‫תודה על האמון שנתתם בנו עד כה‪ ,‬על המעורבות והאכפתיות‪,‬‬ ‫הנציגות‪.‬‬ ‫נציגות הדיירים לקידום תמ"א ‪ 38‬במתחם הרופאים‪:‬‬ ‫בניין‬ ‫דירה‬ ‫שם‬ ‫יוני יודיץ‬ ‫‪1‬‬ ‫‪5‬‬ ‫ניר ינובסקי דגן‬ ‫(‪)[email protected] ,050-7878878‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪8‬‬ ‫יוסי בורשטיין‬ ‫‪3‬‬ ‫‪12‬‬ ‫יעל גבאי‬ ‫‪3‬‬ ‫‪15‬‬ ‫שי גולוביצ'ר‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מרגרטה וולצ'אק‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫יונתן וויטפילד צורף‬ ‫‪5‬‬ ‫‪15‬‬ ‫יאיר הראל‬ ‫‪7‬‬ ‫‪4‬‬ ‫אילן דנש‬ ‫‪7‬‬ ‫‪9‬‬ ‫לודמילה סנין‬ ‫‪7‬‬ ‫‪11‬‬ ‫פיני צוקרמן‬ ‫‪7‬‬ ‫‪15‬‬ ‫נועה אפיק ריבוש‬ ‫(‪)[email protected] ,050-8785788‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪6‬‬ ‫יוחאי בר סיני‬ ‫(‪)[email protected] ,058-8917886‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪7‬‬ ‫אבי משאלי‬ ‫‪9‬‬ ‫‪10‬‬