‫לכבוד‬ ‫דו"ח מספר ‪5858 :‬‬ ‫מר ‪ – -----------‬סמנכ"ל כספים‬ ‫‪------‬‬ ‫תאריך ‪ 71 :‬יולי ‪2172‬‬ ‫ירושלים‬ ‫הערכת שווי סופרמרקט במרכז‬ ‫מסחרי ‪-------‬‬ ‫גוש ‪ ,81781‬חלקות ‪ -- ,-- ,--‬ו‪-- -‬‬ ‫רחוב ‪-----------‬‬ ‫‪ – -----‬בית הכרם‬ ‫ירושלים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫תוכן עניינים‬ ‫‪ .1‬פרטי הזמנת השומה ‪.3 ........................................................................................‬‬ ‫‪ .2‬רזומה ‪.3 ............................................................................................................‬‬ ‫‪ .3‬נשוא השומה ‪.4 ..................................................................................................‬‬ ‫‪ .3‬מטרת השומה ‪.4 .................................................................................................‬‬ ‫‪ .4‬תאריך קובע ותאריך ביקור ‪.4 ..............................................................................‬‬ ‫‪ .5‬פרטי הנכס ‪.4 .....................................................................................................‬‬ ‫‪ .6‬פרטי רישום ומצב משפטי ‪ 5 ................................................................................‬ו‪.6 -‬‬ ‫‪ .7‬מצב תכנוני ‪ 6 .....................................................................................................‬ן‪7 -‬‬ ‫‪ .8‬תיאור הסביבה ‪.7 ...............................................................................................‬‬ ‫‪ .9‬תיאור הנכס ‪ 8 ..................................................................................................‬עד ‪12‬‬ ‫‪ .11‬גישות השומה‪13. ...............................................................................................‬‬ ‫‪ .11‬גורמים ושיקולים ‪14. .........................................................................................‬‬ ‫‪ .12‬נתוני השוואה ותחשיבים ‪ 15 ...............................................................................‬ו‪16. -‬‬ ‫‪ .13‬הערכה ‪.17 ........................................................................................................‬‬ ‫‪ .14‬נספח ‪ -‬נסח טאבו ‪ 18 .........................................................................................‬עד ‪.31‬‬ ‫‪2‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫‪ .7‬פרטי הזמנת השומה‬ ‫נתבקשתי לחוות את דעתי לעניין שווי הנכס הנדון למכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון‬ ‫למועד ‪ ,31.12.2111‬זאת לצורך יישום תקני ‪ IFRS‬בדוחות הכספיים של ‪ ----‬ישראל ‪-‬‬ ‫‪ --- --- -‬בע"מ‪.‬‬‫שומה זו‪ ,‬המהווה "שומת מקרקעין מקיפה"‪ ,‬נערכה בהתאם לתקן ‪ 17‬של מועצת‬ ‫שמאי מקרקעין והועדה לתקינה שמאית (להלן‪ :‬התקן) גילוי נדרש בעבודת שמאות‬ ‫מקרקעין המבוצעות לצורך דיווחים על פי חוק ניירות ערך התשכ"ח‪.1968 -‬‬ ‫‪1.1‬‬ ‫שומה זו הוזמנה ע"י מר ‪ – -----------‬סמנכ"ל כספים של חברת ‪.----- ---‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫ההתקשרות לביצוע חוות הדעת נערכה בתאריך ‪.1861662112‬‬ ‫‪1.3‬‬ ‫שומה זו הוזמנה לצורך יישום תקני ‪ IFRS‬בדו"חות הכספיים של החברה‪.‬‬ ‫‪1.4‬‬ ‫‪1.5‬‬ ‫שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה‪.‬‬ ‫אין מניעה לפרסום שומתי בציבור‪.‬‬ ‫ואלה פרטי השכלתי וניסיוני‪:‬‬ ‫השכלה‪:‬‬ ‫‪1981-1984‬‬ ‫בוגר תואר ראשון בכלכלה באוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫‪1992-1991‬‬ ‫בוגר החוג לשמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫ניסיון מקצועי‪:‬‬ ‫‪ 2115‬עד בכלל‬ ‫מתחילת שנת ‪ 2115‬אני בעלים ומנהל של משרד העוסק בכלכלה‬ ‫ושמאות מקרקעין בעיקר בתחום בחינת ההיבטים הכלכליים של‬ ‫נכסי מקרקעין והערכת שווי נכסים‪.‬‬ ‫‪1996-2114‬‬ ‫‪-1561361996‬‬ ‫שמאי מוסמך ועובד במשרד פרץ את אגסי‪.‬‬ ‫הסמכה כשמאי מקרקעין– תעודת רישום בפנקס שמאי המקרקעין‬ ‫מספר ‪ – 461‬מטעם מועצת השמאים‪ ,‬משרד המשפטים‪ ,‬מדינת‬ ‫ישראל‪.‬‬ ‫‪1991-1996‬‬ ‫‪1991-1994‬‬ ‫טרום התמחות והתמחות במשרד יצחק פרץ‪.‬‬ ‫גזבר הרשות המקומית יהוד‪.‬‬ ‫‪1991-1985‬‬ ‫עבודה בתפקידים שונים ככלכלן‪.‬‬ ‫יחסי תלות‪:‬‬ ‫‪1986‬‬ ‫לא מתקיימת תלות בין השמאי לבין מזמיני השומה‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫‪ .2‬נשוא השומה‬ ‫נשוא שומה זו הנו נכס דלא ניידי‪ ,‬סופרמרקט‪ ,‬שנמצא במבנה הבנוי על חלקות ‪ -- ,-- ,--‬ו‪-- -‬‬ ‫‪ ,‬בגוש ‪ ,31151‬הממוקם במרכז מסחרי ‪ ,---- ---‬בקרן הרחובות ‪ ,--- --- ---- ---‬בשכונת בית‬‫הכרם‪ ,‬בירושלים (להלן "הנכס")‪.‬‬ ‫‪ .8‬מטרת השומה‬ ‫‪ 3.1‬להעריך את השווי הנוכחי של הנכס‪ ,‬כפנוי וחופשי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד ו‪6‬או זכויות‬ ‫לצד ג' כלשהן‪.‬‬ ‫‪3.2‬‬ ‫השווי הנוכחי של הנכס אמור לבטא את מחירי שוק הנדל"ן‪ ,‬שניתן לצפות להם‬ ‫ממכירתו בעסקת "קונה מרצון למוכר מרצון"‪.‬‬ ‫‪ .4‬התאריך הקובע להערכה‪ 31 :‬דצמבר ‪.2111‬‬ ‫‪ .8‬תאריך הביקור‪ :‬הביקור בנכס נערך‪ ,‬ע"י יוסי אגסי‪ ,‬בתאריך ‪ 14‬יולי ‪.2112‬‬ ‫‪ .6‬פרטי הנכס‪:‬‬ ‫גוש‬ ‫‪.31151 :‬‬ ‫חלקות‬ ‫תתי חלקות‬ ‫‪ -- ,-- ,-- :‬ו‪( -- -‬רשומות במשותף תחת חלקה ‪.)--‬‬ ‫‪ :‬תת חלקה ‪.1‬‬ ‫שטח רשום‬ ‫‪ :‬שטח המגרש‪ ,‬המהווה את חלקות ‪ ,----‬הנו כ‪ 3,964 -‬מ"ר‪ .‬השטח‬ ‫הרשום של תת חלקה ‪ 1‬הנו ‪ 1,356‬מ"ר בתוספת הצמדות של ‪ 677‬מ"ר‬ ‫שטח בנוי‬ ‫חלק קרקע‪ ,‬המיועד לצרכי ציבור וקרקע בשטח ‪ 1,174‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ :‬סה"כ השטח הבנוי בנכס נשוא השומה הנו‪:‬‬ ‫סופרמרקט‪ ,‬בקומת קרקע‪ ,‬בשטח כ‪ 1,225 -‬מ"ר ברוטו‪.‬‬ ‫שטח בקומת מרתף‪ ,‬המשמש בפועל כחדר מנהל ושטח אחסנה בשטח כ‪-‬‬ ‫‪ 111‬מ"ר ברוטו‬ ‫גלריה בנויה‪ ,‬בחלק מקומת הסופרמרקט‪ ,‬בשטח כ‪ 75 -‬מ"ר ברוטו‪.‬‬ ‫מיקום‬ ‫‪ :‬קרן הרחובות ‪ ,----- ---‬מרכז מסחרי ‪ ,---- ---‬בית הכרם‪ ,‬ירושלים‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫‪ .1‬פרטי רישום ומצב משפטי‬ ‫‪7.1‬‬ ‫בהתאם לנסח רישום מקרקעין‪ ,‬העתק מפנקס בתים משותפים‪ ,‬חלקות ‪ ---‬בגוש‬ ‫‪ 31151‬רשומות במשותף כבית משותף‪ .‬בהתאם לנסח הרישום תת חלקה ‪ 1‬רשומה‬ ‫בבעלות‪:‬‬ ‫‪ ---- ---- ----- ---‬בע"מ ‪-‬‬ ‫בשלמות‪.‬‬ ‫שטח רשום‪ 1,356 :‬מ"ר‪ .‬תיאור היחידה‪ :‬מחסן ‪ +‬חנות‪ .‬מיקום‪ :‬קרקע ‪ +‬מרתף‪.‬‬ ‫חלק ברכוש המשותף‪.5166991 :‬‬ ‫הערות רשם המקרקעין‪ :‬מחסן בן ‪ 6‬חדרים ‪ +‬חדר הסקה בן חדר אחד בקומת מרתף‪.‬‬ ‫חנות ‪ 9‬חדרים ‪ 2 +‬אולמות ‪ +‬שירותים בקומת קרקע‪.‬‬ ‫הצמדות‪:‬‬ ‫חלק קרקע המיועד לצורך ציבורי – ‪ 264‬מ"ר‪.‬‬ ‫חלק קרקע המיועד לצורך ציבורי – ‪ 413‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ 1,174‬מ"ר‪.‬‬ ‫חלק קרקע ‪-‬‬ ‫הערות לעניין הרכוש המשותף‪:‬‬ ‫שתי הערות על הפקעה לפי סעיפים ‪ 5‬ו‪.7 -‬‬ ‫הערה על הפקדת תכנית‪ ,‬לטובת הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים‪.‬‬ ‫הערה על הפקעה לפי סעיף ‪,19‬‬ ‫‪7.2‬‬ ‫תת חלקה ‪ 2‬רשומה בבעלות ‪.---- ---‬‬ ‫שטח רשום – ‪ 146.11‬מ"ר‪ .‬תיאור היחידה‪ :‬חדר הסקה ‪ +‬מדרגות ‪ +‬מחסן‪.‬‬ ‫הצמדות‪:‬‬ ‫חלק קרקע בשטח ‪ 114.11‬מ"ר‪.‬‬ ‫חלק גג בשטח ‪ 1,545.11‬מ"ר‪.‬‬ ‫חכירות‪:‬‬ ‫רשומים חוכרים רבים ושונים‪.‬‬ ‫הערות הזהרה‪:‬‬ ‫רשומת מספר רב של הערות שונות ובין היתר‪ :‬הערה לפי סעיף ‪ ,126‬לטובת ‪--- ---- ---‬‬ ‫‪ ----- -‬בע"מ‪ ,‬בגין הסכם מכר חנות מס' ‪ ,2‬על כל הבעלים‪.‬‬ ‫‪7.3‬‬ ‫תת חלקה ‪ ,3‬רשומה ע"ש חברת ככר ‪ ----‬בע"מ‪.‬‬ ‫שטח רשום ‪ 91.11‬מ"ר‪ .‬תיאור היחידה‪ :‬חנות ‪ +‬צריף‪.‬‬ ‫הערות רשם המקרקעין‪ :‬החנות במבנה ב' בשטח ‪ 83‬מ"ר‪ .‬הצריף במבנה ג' בן חדר‬ ‫בשטח ‪ 7‬מ"ר‪.‬‬ ‫הצמדות‪:‬‬ ‫חלק קרקע בשטח ‪ 412.11‬מ"ר ‪ +‬גג של מבנה ב בשטח ‪ 97.11‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫חכירות‪:‬‬ ‫רשומים חוכרים שונים ובין היתר‪ ---- ------ ------- ----- :‬בע"מ‪.‬‬ ‫‪7.4‬‬ ‫תת חלקה ‪ .4‬רשומה בבעלות ‪ ------ ------ ----- ----- ---‬בע"מ‪.‬‬ ‫שטח רשום‪ 15.11 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫תיאור‪ :‬חדר טרנספורמציה בקומת קרקע‪.‬‬ ‫חכירות‪:‬‬ ‫חברת חשמל לישראל בע"מ‪ ,‬על כל הבעלים‪.‬‬ ‫‪ . 5‬מצב תכנוני‬ ‫ע"פ אתר האינטרנט של עיריית ירושלים ‪ ,‬התכנית הרלוונטית‪ ,‬שחלה על‬ ‫המגרש נשוא השומה הנה‪:‬‬ ‫‪ 8.1‬תכנית בניין עיר מספ ר ‪ 54‬ב'‪ ,‬שפורסמה למתן תוקף בתאריך ‪.1767675‬‬ ‫בהתאם להוראות התכנית‪ ,‬המגרש עליו בנוי המבנה הנדון מסווג ביעוד אזור מגורים ‪2‬‬ ‫מיוחד‪.‬‬ ‫התכנית אושרה לאחר שהסופרמרקט היה קיים והתכנית דנה בזכויות הבניה למגורים‬ ‫מעל מבנה הסופרמרקט‪ .‬ע"פ התכנית זכויות הבניה לאזור מגורים ב' מיוחד יהיו‬ ‫בהתאם להוראות בתכנית מתאר ירושלים מס' ‪.62‬‬ ‫‪8.2‬‬ ‫תיק הבניין‬ ‫בתיק הבניין בארכיון ההיסטורי של עיריית ירושלים קיימים היתרי בניה כדלקמן‪:‬‬ ‫‪6‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫היתר בניה ‪ ,16875‬מתאריך ‪ ,6611676‬לבניית הסופרמרקט‪.‬‬ ‫היתר בניה לתוספת מגדל המגורים מעל לסופרמרקט‪.‬‬ ‫היתר בניה מספר ‪ ,7816‬מתאריך ‪ ,27611681‬לתוספת ‪ 71‬מ"ר בקומת קרקע‪.‬‬ ‫הבניה הקיימת בפועל תואמת את תשריטי ההגשה מלבד תוספות‪ ,‬שבוצעו בבניה קלה‪,‬‬ ‫בעורף המבנה לכיוון מזרח‪ ,‬המהווה סגירת שטח בעומק כ‪ 2.1 -‬מטר‪ ,‬המהווה חצר‬ ‫כלואה בין החזית המזרחית של קומת קרקע (מבנה הסופרמרקט) לגדר הבנויה בגבול‬ ‫המגרש‪.‬‬ ‫‪ .9‬תיאור הסביבה והנכס‬ ‫‪9.1‬‬ ‫תיאור הסביבה‬ ‫הנכס נשוא השומה ממוקם בחלק הדרומי של העיר ירושלים‪ ,‬במרכז המסחרי ‪,----- ----‬‬ ‫בשכונת בית הכרם‪ .‬האזור מאופיין כאזור מעורב‪ ,‬מגורים מסחר ועסקים עם בניינים בנויים‬ ‫בבניה רוויה ברובם‪ .‬הנכס נשוא השומה ממוקם בקרן הרחובות ‪ ,-------- -------‬בככר ‪.-----‬‬ ‫הככר מהווה שטח ציבורי פתוח‪ ,‬רחבה מחופה גרנוליט עם אדניות גינון‪ .‬רחוב ‪ ----‬דו‪-‬סטרי‪,‬‬ ‫סלול אספלט‪ ,‬עם מדרכות בשני הצדדים‪ ----- --- .‬מהווה עורק תחבורה ראשי‪ ,‬דו‪-‬סטרי‪ ,‬דו‬ ‫מסלולי לכל כיוון‪ ,‬עם מסילה לרכבת הקלה באמצע ומדרכות בשני הצדדים‪ .‬תנועת כלי‪-‬רכב‬ ‫והלכי‪-‬רגל ערה ברוב שעות היממה‪.‬‬ ‫הפיתוח והתשתיות העירוניות באזור מלאים‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫‪ 9.2‬תיאור המבנה‬ ‫הנכס נשוא השומה נמצא ברוב קומת הקרקע של מבנה בנוי בטון ובלוקים‪ ,‬גג בטון‬ ‫שטוח וקירות חוץ בחיפוי אבן ניסורה‪ .‬הבניין כולל קומת מרתף‪ ,‬שמשמשת ברובה‬ ‫לחניה‪ ,‬קומת קרקע ברובה מסחרית‪ ,‬הכוללת את הסופרמרקט נשוא השומה‪ ,‬קומת‬ ‫ביניים מסחרית‪ ,‬וקומות מגורים‪ .‬בקומת הקרקע של הבניין קיימת קולונדה‪,‬‬ ‫המקיפה את שטח הסופרמרקט בקומת הקרקע משלוש כיוונים‪ .‬הקלונודה פונה‬ ‫לרחוב ‪ .---- ---- --- ,----- ----‬בחלק המסחרי של הבניין קיים גרם מדרגות חיצוני‬ ‫אחד‪ ,‬לא מקורה‪ ,‬המחבר את מפלס ככר דניה עם קומת הביניים המסחרית‪ ,‬וגרם‬ ‫מדרגות פנימי אחד עם מעלית נוסעים‪ ,‬המחברים את הקולונדה בקומת קרקע‪ ,‬מכיוון‬ ‫רחוב == ‪ ,-----‬עם קומת הביניים המסחרית‪ .‬בנוסף קיים לובי כניסה וגרם מדרגות‬ ‫עם מעלית‪ ,‬נפרדים לקומות המגורים‪.‬‬ ‫רמת ה בניה והגמר במבנה טובה ‪ .‬ה מ צב הפיז י ו התחזוקה השוטפת‬ ‫תואמ ים את גיל המבנה ‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫הנכס‬ ‫הנכס נשוא השומה מהווה סופרמרקט ‪ ,‬הממוקם ברובו קומת הקרקע של‬ ‫הבניין‪ .‬בנוסף קיים שטח‪ ,‬המשמש נכון להיום חדר מנהל ושטח אחסנה‪,‬‬ ‫בקומת מרתף‪ ,‬ושטח נוסף בגלריה ‪.‬‬ ‫השטחים בנכס כוללים‪:‬‬ ‫קומת קרקע מסחרית בשטח כ ‪ 1,225 -‬מ"ר בקומת קרקע‪ ,‬הכולל ת את שטח‬ ‫המכירה של הסופרמרקט בשטח כ ‪ 1,125 -‬מ"ר ושטח שירות ע ורפי בשטח‬ ‫של כ ‪ 211 -‬מ"ר‪.‬‬ ‫שטח בקומת מרתף ‪ ,‬המשמש בפועל כחדר מנהל ושטח אחסנה‪ ,‬בשטח כ ‪-‬‬ ‫‪ 111‬מ"ר‪.‬‬ ‫חדר הסקה במרתף בשטח כ ‪ 31 -‬מ"ר‪.‬‬ ‫גלריה בשטח כ ‪ 75 -‬מ"ר‪ ,‬בנויה בתוך חלק משטח אולם המכירה‪.‬‬ ‫בנוסף קיימת חצר עורפית‪ ,‬בשטח כ ‪ 677 -‬מ"ר‪ ,‬כשטח ציבורי פתוח‪,‬‬ ‫המשמשת רחבת חניה לב אי הסופרמרקט‪ ,‬וחצר שירות וגישה לספקים של‬ ‫הסופרמרקט‪.‬‬ ‫תיאור הסופרמרקט‬ ‫שטח הסופרמרקט כולל את שטח המכירה‪ ,‬שטח שירות ואחסנה עורפי‪ ,‬חצר‬ ‫שירות עורפית‪ ,‬שטח שירות במרתף המשמש כחדר מנהל הסניף ושטח‬ ‫אחסנה וגלריה המשמ ש ת שטח התארגנות לעובדי הסופרמרקט ואחסנה ‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫אולם המכ ירה‬ ‫אולם המכירה‬ ‫אולם המכירה פונה בחזית דרומית לככר ‪ , ----‬חזית מזרחית לרחוב ‪---- ---‬‬ ‫וחזית מערבית ‪ . ----- ---‬ע י קר שטח המכירה בעל צורה מקורבת למלבן כחלל‬ ‫אחד גדול בלתי מחולק‪.‬‬ ‫בחלק משטח המכירה בנויה גלריה ‪ ,‬עם גישה באמצעות מדרגות פנימיות‪ ,‬בנויות‬ ‫בבניה קלה‪ ,‬מהלך אחד תלול‪ ,‬המחבר את רצפת אולם המכירה עם הגלריה‪,‬‬ ‫שנוצרה תוך הנמכת חלק קטן משטח המכירה לגובה נטו‪ ,‬מתחת לגלריה של כ ‪-‬‬ ‫‪ 2.1‬מטר‪ .‬הגלריה משמשת כשטח התארגנות לעובדי הסופרמרקט‪ ,‬כולל מטבחון‬ ‫וחדר אוכל‪ ,‬תא שירותים ושטח לאחסנה‬ ‫מתחת לאולם המכירה קיים שטח בקומת מרתף ‪ ,‬עם גישה באמצעות מדרגות‬ ‫בנויות בניה קשיחה‪ ,‬מהלך אחד תלול‪ ,‬היורד מרצפת אולם המכירה אל רצפת‬ ‫קומת המרתף‪.‬‬ ‫עבודות הגמר באולם המכירה ברמה טובה ‪ ,‬תואמ ו ת את השימוש כאו ל ם מכירה‬ ‫בסופרמרקט כולל‪:‬‬ ‫*‬ ‫דלת הכניסה הראשית וחלונות הראווה לאורך הקולונדה מזכוכית‬ ‫במסגרות אלומי ניום‪.‬‬ ‫*‬ ‫*‬ ‫הרצפה בחיפוי אריחי קרמיקה צבעונית ‪.‬‬ ‫התקרה אקוסטית מונמכת עם תאורה פלואורסצנטית שקועה‪ ,‬פתחי‬ ‫אוורור לפיזור מיזוג האוויר וחיישנים ונקודות התזה למערכת‬ ‫גילוי וכיבוי עשן ואש‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫עבודות הגמר בגלריה‪ ,‬ברמה פשוטה מותאמ ו ת לשימוש כשטח התארגנות‬ ‫לעובדים ולאחסנה‪.‬‬ ‫עבודות הגמר בשטח שנמצא במרתף ברמה סטנדרטית‪.‬‬ ‫שטח השירות‬ ‫שטח השירות‬ ‫בפינה הצפון ‪ -‬מזרחית ולאורך החזית הצפונית של קומת הקרקע אזור השירות‬ ‫ברובו שטח המשמש לאחסנה ושירות כולל חדרי קירור ‪ ,‬עם יציאה לחצר משק‬ ‫עורפית ‪ ,‬המשמשת רחבת חניה ציבורית וגישה לספקים של הסופ רמרקט ‪.‬‬ ‫עבודות הגמר בשטח השירות ברמה סטנדרטית ‪ ,‬תואמת את השימוש כשטח‬ ‫אחסנה ושירות בסופרמרקט כוללות‪:‬‬ ‫*‬ ‫הרצפה בחיפוי מאריחי קרמיקה צבעונית‪.‬‬ ‫*‬ ‫ה תאורה פלואורסצנטית תלויה ועם תשתיות וצנרת תשתיות תלויים על הקירות‬ ‫והתקרה‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫חצר משק עורפית‬ ‫חצר המשק העורפית (בפינה הצפון‪-‬מזרחית)‬ ‫שטח החצר העורפית לא מקורה‪ ,‬משמש חניה לבאי הסופרמרקט ורחבת גישה לספקים ‪.‬‬ ‫עבודות הגמר בחצר המשק העורפית ברמה סטנדרטית תואמות את השימוש כחצר וגישה‬ ‫עורפית לאספקה ושירות לסופרמרקט כוללות‪:‬‬ ‫*‬ ‫*‬ ‫החצר מתוחמת בגדר בנויה‪.‬‬ ‫שטח החצר מחופה אספלט‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫‪ .71‬גישות השומה‬ ‫קיימות שלוש גישות מקובלות להערכת שווי של נכסי דלא ניידי‪:‬‬ ‫גישת ההשוואה‪.‬‬ ‫גישת היוון הכנסות‬ ‫גישת העלויות (השווי השיורי‪6‬חילוץ)‪.‬‬ ‫‪11.1‬‬ ‫גישת ההשוואה‬ ‫בגישה זו‪ ,‬המועדפת בד"כ‪ ,‬מתבססת הערכת השווי על נתוני שווי של נכסים דומים‬ ‫ורלוונטיים הנמצאים בסביבה הקרובה לנכס הנישום‪.‬‬ ‫‪11.2‬‬ ‫גישת היוון הכנסות‬ ‫בגישה זו נוקטים בד"כ לנכסים מניבים המושכרים ע"י בעלים לשוכרים ודמי‬ ‫השכירות החופשית מהווים הכנסה לבעלי הזכויות בנכס‪ .‬בגישה זו מחשבים את שווי‬ ‫הנכס בהתאם לשווי הנוכחי של זרם ההכנסות מהנכס לאורך החיים הכלכליים שלו‪,‬‬ ‫דהיינו מהוונים את ההכנסות מהנכס‪ .‬לצורך היוון ההכנסות מחשבים את השווי‬ ‫הנוכחי של ההכנסות בשיעור היוון (מכפיל)‪ ,‬המבטא את הרבית הנהוגה בנכס בתוספת‬ ‫המבטאת את הסיכון הצפוי לאורך השנים‪.‬‬ ‫‪11.3‬‬ ‫גישות העלויות (השווי השיורי‪6‬החילוץ)‬ ‫בגישה זו מתייחסים להפרדה בין הרכיבים השונים של התרומה לשווי הנכס תוך‬ ‫חילוץ שווי כל מרכיב‪ .‬דהיינו מחלצים את שווי הקרקע מסך כל שווי הנכס לאחר‬ ‫הפחתת רכיבים כגון‪ :‬יזום ותקורה‪ ,‬עלות בניה ופיתוח וכו'‪.‬‬ ‫בגישה זו מחלצים בד"כ את שווי הקרקע בנכסים דומים ורלוונטיים משווים לקרקע‬ ‫בנכס המוערך ובונים חזרה את שווי הנכס לאחר תוספת הרכיבים הרלוונטיים כגון‬ ‫עלות בניה יזום ותקורה וכו'‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫‪.77‬‬ ‫שיקולים ועקרונות בשומה‬ ‫בשומה זו הבאתי בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את הגורמים והשיקולים הבאים‪:‬‬ ‫‪ 11.1‬הובא בחשבון אופי האזור ומיקום האזור‪ ,‬בית הכרם‪ ,‬במרקם הכללי של העיר‬ ‫ירושלים‪.‬‬ ‫‪ 11.2‬מיקום הנכס באזור‪.‬‬ ‫‪ 11.3‬שטח הנכס‪ .‬התכנון והחלוקה הפונקציונאלית‪.‬‬ ‫‪ 11.4‬הובאו בחשבון רמת הבנייה והגמר בבניין‪ .‬המצב הפיזי והתחזוקה‬ ‫השוטפת שלו‪.‬‬ ‫‪ 11.5‬הובא בחשבון רמת הבנייה והגמר‪ ,‬המצב הפיזי והתחזוקה השוטפת של‬ ‫הנכס ‪.‬‬ ‫‪ 11.6‬הובא בחשבון כי הבניין רשום כבית משותף וכי הזכויות בנכס הנן‬ ‫בעלות‪.‬‬ ‫‪ 11.7‬הובאו בחשבון המצב התכנוני והתכניות שחלות על החלקה הנדונה‪.‬‬ ‫‪ 11.8‬הובאו בחשבון מחירים של נכסים דומים ורלוונטיים באזור ובסמיכות‬ ‫לנכס תוך ההתאמות המתבקשות ממיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬מצב פיזי‪ ,‬מצב הזכויות‬ ‫וכו'‪ .‬בשומה זו חושב שווי הנכס בגיש ת ההשוואה‪.‬‬ ‫‪ 11.9‬המחיר שהיה משלם קונה מרצון עבור הנכס ‪.‬‬ ‫‪ 11.11‬השווי הנקוב כולל מע"מ‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫‪ 12‬נתוני השוואה ותחשיבים‪:‬‬ ‫נתוני השוואה לדמש"ח חנויות בבית הכרם‪:‬‬ ‫שטח בנוי (במ"ר)‬ ‫כתובת הנכס‬ ‫סוג הנתון‬ ‫דמש"ח נדרשים שווי מתואם למ"ר חנות‬ ‫רחוב ‪---- ---‬‬ ‫‪24‬‬ ‫עסקה‬ ‫‪₪ 3,811‬‬ ‫‪ ₪ 22,355‬למ"ר חנות‬ ‫רחוב ‪----- ---‬‬ ‫‪45‬‬ ‫עסקה‬ ‫‪₪ 2,851‬‬ ‫‪ ₪ 8,895‬למ"ר חנות‬ ‫‪31 ----- ----‬‬ ‫‪24‬‬ ‫דרישה‬ ‫‪₪ 2,511‬‬ ‫‪ ₪ 18,171‬למ"ר חנות‬ ‫‪ ₪ 16,425‬למ"ר חנות‬ ‫ממוצע של שווי מתואם של מ"ר חנות בבית הכרם (במעוגל)‬ ‫הערה‪ :‬דמש"ח מתואמים בין מחיר דרישה מכיר עסקה‪ .‬השווי חושב בגישת היוון‬ ‫הכנסות לפי מכפיל ‪.8.5%‬‬ ‫נתוני השוואה לשווי חנות בבית הכרם‪:‬‬ ‫כתובת הנכס‬ ‫‪31 ------ ---‬‬ ‫שטח בנוי (במ"ר)‬ ‫סוג הנתון‬ ‫דרישה‬ ‫‪24‬‬ ‫מחיר דרישה‬ ‫‪₪ 411,111‬‬ ‫ממוצע של שווי מתואם של מ"ר חנות בבית הכרם (במעוגל)‬ ‫שווי מתואם למ"ר חנות‬ ‫‪ ₪ 15,891‬למ"ר חנות‬ ‫‪ ₪ 15,891‬למ"ר חנות‬ ‫הערה‪ :‬שווי מתואם בין מחיר דרישה למחיר עסקה‪.‬‬ ‫תחשיבים‪:‬‬ ‫שווי ממוצע משוקלל למ"ר חנות בבית הכרם ‪-‬‬ ‫‪=)22,355 + 8,895 + 18,171 + 15,891( :4‬‬ ‫‪ ₪ 16,315‬למ"ר‪.‬‬ ‫התאמה לשטח ויחס חזית עורף (‪- )1.2‬‬ ‫‪ ₪ 13,585‬למ"ר‪.‬‬ ‫שווי למ"ר שטח שירות במרתף (‪- )31%‬‬ ‫‪ ₪ 4,175‬למ"ר‪.‬‬ ‫שווי החצר הצמודה‪:‬‬ ‫שווי למקום חניה פתוחה ‪-‬‬ ‫מספר מקומות החניה ‪-‬‬ ‫‪ ₪ 41,111‬למקום חניה‪.‬‬ ‫‪ 25‬מ"ר למקום ‪ 677 :‬מ"ר=‬ ‫‪15‬‬ ‫‪ 27‬מקומות‪.‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫שווי אולם בסופרמרקט ‪-‬‬ ‫‪.₪ 16,641,111‬‬ ‫‪ 1,225‬מ"ר ‪ ₪ 13,585 X‬למ"ר=‬ ‫שווי שטח שירות במרתף ‪ 111 -‬מ"ר ‪ ₪ 4,175 X‬למ"ר=‬ ‫שווי החצר הצמודה ‪-‬‬ ‫‪.₪ 411,111‬‬ ‫‪ ₪ 41,111‬למקום חניה ‪ 27 X‬מקומות=‬ ‫סה"כ שווי הנכס ‪-‬‬ ‫‪.₪ 1,181,111‬‬ ‫‪.₪ 18,131,111‬‬ ‫‪. ₪ 75,781,111‬‬ ‫שווי הנכס ‪-‬‬ ‫‪16‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬ ‫‪.78‬‬ ‫הערכה‬ ‫לאור כל האמור לעיל‪ ,‬תוך התייחסות למיקום הנכס‪ ,‬שטחו‪ ,‬רמת הביקוש באזור‪ ,‬וכל‬ ‫הנתונים הנזכרים בסעיף ‪ 9‬דלעיל‪ ,‬מנחים הנתונים‪ ,‬החישובים והשיקולים‪ ,‬שסביר‬ ‫לאמוד את השווי הנוכחי של הנכס במחיר‪ ,‬שהיה מתקבל לו נמכר בעסקת "קונה‬ ‫מרצון ממוכר מרצון" בסך של‪:‬‬ ‫‪₪ 75,781,111‬‬ ‫הכול כריק פנוי וחופשי מיסוי בגין מכירה אם בכלל‪.‬‬ ‫הערכה זו מבטאת את השווי ההוגן של הנכס הנדון כנכס נדל"ן להשקעה וזאת‬ ‫כמשמעותו בתקן חשבונאות בינלאומי ‪.IAS 40‬‬ ‫שומה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד‪ .‬אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין‬ ‫להסתמך עליה לכל מטרה אחרת‪ .‬השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אינו המזמין‬ ‫ועורך שומה לא יהא אחראי להסתמכות כלשהיא כאמור‪.‬‬ ‫הנני מצהיר בזה כי אין לי כל עניין פרטי בנכס הנדון וכי שומתי זו נערכה על פי מיטב הבנתי‬ ‫וניסיוני המקצועי וע"פ תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) והכללים המקצועיים של‬ ‫לשכת שמאי המקרקעין בישראל‪.‬‬ ‫ולראיה באתי על החתום‬ ‫________________‬ ‫יוסי אגסי‬ ‫כלכלן ושמאי מקרקעין‬ ‫‪17‬‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫מקרקעין בישראל‬