חוברת מידע – שכונות העוני של תל-אביב וירושלים
התחדשות עירונית - סיור שכונות עוני המכון לרפורמות מבניות בשיתוף המועצה הלאומית לכלכלה 11.11.11 אוגדן הנתונים הוכן על ידי מורן דהן וצוותה: ינאי שנן דן דרך ועמנואל מרקו 1 תוכן עניינים .1אודות המכון לרפורמות מבניות .2מסלול הסיור .3 רשימת משתתפים .4טיוטת הצעת החוק של עו"ד שרגא בירן ודברי הסבר להצעת החוק ' .5שיקום שכונות -ו -והתכנית להתחדשות עירונית של משרד השיכון – רקע היסטורי ומחדלי הפרויקט .6נתונים על שכונות העוני לפי מסלול הסיור: 6.1תל אביב מפת תל אביב עם מיפוי של מתחמי פינוי בינוי לעומת שיקום שכונות. שכונות העוני של דרום תל אביב :כפר שלם ,שכונת התקווה ,שפירא ,עזרא וארגזים פרויקט פינוי בינוי פעיל בשכונת ערבי נחל (גבעתיים) .7ירושלים מפת ירושלים עם מיפוי של מתחמי פינוי בינוי לעומת שיקום שכונות. שכונות עוני בירושלים :קטמונים ,קרית יובל וקרית מנחם .8נספחים 2 כתב מינוי של כוח משימה להתחדשות עירונית השוואה בין -לאומית מצגת התחדשות עירונית פרופיל לוד פרופיל רמלה .1אודות המכון לרפורמות מבניות המכון לרפורמות מבניות הוקם בשנת 0202כחברה לתועלת הציבור ללא מטרות רווח וממוקם ברחוב ברקוביץ 4בתל אביב .המכון מהווה את התשתית הרעיונית מחקרית בנושאים של רפורמות מבניות וכלכלת המוסדות. הנהלת המכון ינון פלדהיים – מנהל כללי של המכון בוגר תואר ראשון במדעי המחשב בטכניון בהצטיינות ובוגר תואר שני בניהול בהתמחות בטכנולוגיה עילית בהצטיינות יתרה ,אוניברסיטת בוסטון מורן דהן – מנהלת תחום מחקר. בוגרת תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים בהצטיינות ,האוניברסיטה העברית בירושלים ומוסמכת תואר שני בכלכלה פיננסית ,תכנית בראשותו של פרופ' יוג'ין קנדל ,האוניברסיטה העברית בירושלים. צוות המחקר ינאי שנן – כלכלן בוגר תואר ראשון בפילוסופיה כלכלה ומדע המדינה ,האוניברסיטה העברית בירושלים .כיום סטודנט לתואר שני בכלכלה ,אוניברסיטת תל אביב. עוזרי מחקר שסייעו בעיבוד ואיסוף הנתונים בנושא של מדיניות דיור והתחדשות עירונית: דן דרך -סטודנט לתואר ראשון בכלכלה ,אוניברסיטת תל אביב עמנואל מרקו -סטודנט לתואר שני בכלכלה ,אוניברסיטת תל אביב. נושאים מחקר מרכזיים רפורמות מבניות והמעמד היצירתי התחדשות עירונית ומדיניות דיור הפרטה חברתית וריכוזיות ההון קניין רוחני מטרות להוות גוף ידע מחקר בינלאומי בכלכלה מדינית חברתית וכלכלת המוסדות. לפתח גישות ייחודיות לקידום רפורמות מבניות בתחום החברתי מדיני. ללמוד ולחקור את תחומי המחקר של כלכלת המוסדות. לעורר דיון בין תחומי על נושאים בשיח הציבורי כלכלי פוליטי. 3 פעילות המכון יבצע מחקרי מדיניות כלכלית חברתית ויפרסם ניירות עמדה על נושאים מרכזיים בתחומי המכון שעולים לדיון בשיח הציבורי ולקדם רפורמות מבניות שיובילו לשינויים המיוחלים המכון ישתף פעולה עם מוסדות מחקר בין -לאומיים לגיבוש פרויקטים ליישום הגישות החדשניות בשיתוף של חוקרים ואורחים מרחבי העולם. הוצאה לאור של ספרות מקור וספרות מתורגמת בתחומי הפעילות של המכון. פעילות לציבור על ידי כנסים ,הרצאות וימי עיון בשיתופם של אנשי אקדמיה מתחומים של כלכלה מדינית כלכלה חברתית ,כלכלה פוליטית ,משפטים ועוד. 4 .2מסלול הסיור - 18:40נקודת איסוף רכבת מרכז (רכבת ארלוזורוב) -11:11-11:31סיור בשכונות עוני בתל אביב כפר שלם רחוב יוסף צוברי; רחוב מעפילי אגוז ורחובות סמוכים שכונת התקווה תצפית מתוך הרכב על הרחובות הבאים: ההגנה ,תדהר ,אגמון ,גואל שפירא רחוב הקונגרס ,שכונת ידידיה עזרא וארגזים רחוב חירותנו והרחובות הסמוכים. ערבי נחל – גבעתיים סיור במתחם פינוי בינוי 11:31-11:11נסיעה ללוד ורמלה 11:11-11:40 לוד ורמלה - 11:40-12:10נסיעה לירושלים 12:10-13:10סיור בשכונות עוני של ירושלים קטמונים -רחוב סן מרטין ורחוב בר –יוחאי קריית יובל – רחוב שטרן רחוב הנורית ,קריית מנחם -תצפית על ברזיל אולסוונגר סיור בתוך הרחובות ברזיל ואולסנווגר. 13:10-14:11סיכום הסיור והפסקת צהריים" -קפית" בגן הבוטני - 14:11נסיעה חזרה לתל אביב 5 .3רשימת משתתפים המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' יוג'ין קנדל ,יו"ר המועצה יוליה איתן ,כלכלנית בכירה שירה ברלינר ,כלכלנית בכירה אורי גבאי ,כלכלן בכיר שגיא דגן ,כלכלן בכיר מוריס דורפמן ,כלכלן בכיר חגי לוין ,כלכלן בכיר רוני הכהן ,עוזר מחקר אוניברסיטת תל אביב פרופ' אשר טישלר ,דיקן הפקולטה לניהול פרופ' נטע זיו ,מנהלת התכניות לחינוך משפטי קליני בפקולטה למשפטים משרד השיכון ד"ר צבי ויינשטיין ,מנהל פרויקט שיקום-שכונות -תחום חברתי במחוז המרכז בנימין וייל ,מנהל מחלקת פרוגרמות ,מחוז ירושלים מכון מילקן פרופ' גלן יאגו ,ראש המרכז לישראל ,מכון מילקן אורחים נוספים גדעון חתוכה ,עו"ד ,משרד עו"ד שרגא בירן ושות עזרי לוי ,מנהל הרשות לפיתוח ירושלים לשעבר דינה יאגו ,בתו של פרופ' גלן יאגו ירום אריאב ,מנכ"ל משרד האוצר לשעבר עו"ד אביב וסמרמן ,מייסד ומנכ"ל הקרן לפיתוח לוד המכון לרפורמות מבניות 6 שרגא בירן ,מייסד המכון .4 ינון ,מנהל כללי מורן דהן ,מנהלת תחום מחקר טיוטת הצעת חוק התחדשות עירונית לישראל ,תשס"ט2111- טיוטת הצעה לדיון פנימי בלבד ,ינואר 2111 פרק א' – הגדרות .0 הגדרות בחוק זה – "מקרקעי ישראל" – כמשמעותם בחוק יסוד :מקרקעי ישראל; "המינהל" ו"מועצת מקרקעי ישראל" – כמשמעותם בחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך;0692- "חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין ,התשכ"ט;0696- "חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה ,התשכ"ה;0695- "חוק מיסוי מקרקעין" -חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ,התשכ"ג – ;0691 "בית המשפט" – בית המשפט המחוזי בתחום השיפוט בו מצוי המתחם להתחדשות עירונית; "השר" -שר הבינוי והשיכון; "מתחם להתחדשות עירונית" – מתחם שנקבע כמתחם להתחדשות עירונית בהתאם להוראות חוק זה; "בעל זכות" -כל אחד מאלה: ()0 הבעלים של מקרקעין או מי שזכאי להיות הבעלים ,למעט המדינה; ()0 זכאי ,כהגדרתו בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי ,התשנ"ח- ;0661 ()1 בעל זכות חכירה או מי שזכאי לזכות חכירה במקרקעין שהינם מקרקעי ישראל; ()4 המחזיק במקרקעין במשך תקופה העולה על תקופת ההתיישנות הקבועה בדין לתביעת זכות באותם המקרקעין .סעיף זה יחול על אף האמור בכל דין אחר; ()5 בעל זכות במקרקעין כהגדרתו בתקנה )0(05לתקנות חובת המכרזים התשנ"ג ,0661-אשר שילם את התשלום המגיע ממנו תמורת זכותו ,בהתאם לתקנה 12לאותן התקנות. 7 "תושב זכאי" – בעל זכות במתחם להתחדשות עירונית; "שכירות"" ,חכירה" ו"חכירה לדורות" – כמשמעותם בסעיף 1לחוק המקרקעין; "ועדה להתחדשות עירונית" -כמשמעותה בחוק זה; "ועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית" – כמשמעותה בחוק זה; "יזם התחדשות" – מי שלצורך פינוי מתחם להתחדשות עירונית ובינויו ,רוכש זכויות באותו המתחם; פרק ב' -הכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית .0 מתחמים להתחדשות עירונית מתחם להתחדשות עירונית הינו אחד מאלה: (א) המתחמים המפורטים בתוספת הראשונה לחוק זה; (ב ) מתחם 'פינוי ובינוי' שהוכרז ע"י הממשלה בצו על פי סעיף 11א לחוק התכנון והבניה ,טרם תחילתו של חוק זה; .1 (ג) מתחם 'פינוי ובינוי' במסלול מיסוי שהוכרז בצו על פי סעיף 46 כח' לחוק מיסוי מקרקעין ,טרם תחילתו של חוק זה; (ד ) מתחם להתחדשות עירונית שיוכרז על פי חוק זה. הכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית הממשלה רשאית ,בהמלצת הועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג)( ,להלן: (א) "הועדה להתחדשות עירונית") ,להכריז בצו על מתחמים נוספים להתחדשות עירונית מעבר לאלו הקבועים בתוספת הראשונה (להלן" :צו הכרזה"). (ב) הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון ,להרחיב ,לצמצם או לשנות בצו ,על פי המלצת הועדה להתחדשות עירונית ,את גבולותיו של שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו הכרזה ,כעל מתחם התחדשות עירונית. (ג) הממשלה תמנה ועדה להתחדשות עירונית ואלה חבריה: ()0 נציג שר הבינוי והשיכון ,והוא יהיה היושב ראש; ()0 נציג שר הפנים; ()1 נציג שר האוצר; ()4 נציג השר לאיכות הסביבה; ()5 נציג שר התחבורה; ()9 נציג ראש הממשלה; ()7 נציג מינהל מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות. 8 (ד) הועדה להתחדשות עירונית תדון בבקשות למתן צו הכרזה אשר יוגשו לה על ידי כל אחד מאלה: (ה) ()0 רשות מקומית שבתחומה נמצא המתחם נשוא ההכרזה; ()0 ועדה מקומית שבתחומה נמצא המתחם נשוא ההכרזה; ()1 ועדה מחוזית שבתחומה נמצא המתחם נשוא ההכרזה; ()4 ועדה להתחדשות עירונית שבתחומה נמצא המתחם נשוא ההכרזה; ()5 בעל זכות במתחם נשוא ההכרזה; ()9 יזם להתחדשות. החל ממועד תחילת תוקפו של חוק זה ,הכרזה על מתחם 'פינוי בינוי' תבוצע בהתאם להוראות חוק זה בלבד. פרק ג' – ועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית .4 ועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית הועדה המקומית לתכנון ולבניה כמשמעותה בחוק התכנון והבניה תשמש גם כועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית במרחב התכנון המקומי בו היא פועלת ,כאשר בתפקידה זה יתווספו להרכב הועדה החברים הבאים: ()0 נציג שר הבינוי והשיכון; ()0 נציג שר הפנים; ()1 נציג שר האוצר; ()4 נציג שר המשפטים; ()5 שלושה נציגי ציבור – תושבי המתחם להתחדשות עירונית נשוא הדיון; ()9 מתכנן המחוז בו מצוי המתחם להתחדשות עירונית נשוא הדיון; (להלן" :ועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית") .5 מהנדס מקומי בועדת התכנון להתחדשות עירונית כל אימת שועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית דנה בתכנית להתחדשות עירונית שבתחום רשות מקומית ,תזמין את מהנדס הרשות המקומית – אם ישנו –לבוא לפניה, ואם בא – תתן לו הזדמנות להשמיע את דברו לפני שתחליט בענין. .9 תפקידי ועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית וסמכויותיה 9 (א) ועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית תהיה בעלת הסמכות לדון בתכניות שנועדו לחול על מתחמים להתחדשות עירונית (להלן" :תכנית להתחדשות עירונית") ולאשרן ,ויחולו לעניין זה הוראות חוק התכנון והבניה בשינויים המחויבים. (ב) ועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית תהיה מוסמכת לדון בתכניות למימוש זכויות בניה ופיתוח שמקורן בניוד זכויות כמשמעותו בסעיף 01לחוק זה (להלן" :תכנית למימוש ניוד זכויות") ,ולאשרן. (ג) על אף האמור בפרק ה' לחוק התכנון והבניה ,לעניין מתן היתר לפי אותו פרק על פי תכנית להתחדשות עירונית או תכנית למימוש ניוד זכויות ,תהיה - (ד ) ()0 רשות הרישוי -יושב ראש הועדה להתחדשות עירונית ומהנדס הרשות המקומית; ()0 הועדה המקומית – ועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית; ואולם הוראות סעיף (050א) לחוק התכנון והבניה לא יחולו. דין החלטות שיתקבלו בועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית כדין החלטות ועדה מקומית וועדת מחוזית כמשמעותן בחוק התכנון והבניה. פרק ד' – תכנית מקומית להתחדשות עירונית .7 הגשת תכניות מקומיות להתחדשות עירונית הזכאים להגיש תכנית להתחדשות עירונית הינם: (א) תושב זכאי. (ב ) הרשות המקומית ו/או הועדה המקומית לתכנון ולבניה שבתחומן ממוקם מתחם להתחדשות עירונית. .1 (ג) מינהל מקרקעי ישראל כבעלים של מרבית מקרקעי המתחם. (ד ) יזם התחדשות. הוראותיה של תכנית מקומית להתחדשות עירונית תכנית מקומית להתחדשות עירונית תכלול בנוסף להוראות החלות על תכנית מכח חוק התכנון והבניה גם הוראות בנושאים שלהלן: (א) הגברת ניצולת הקרקע במתחם להתחדשות עירונית ,תוך הגדלה משמעותית של צפיפות הבניה בשיעור של 122%לפחות לעומת הזכויות הקיימות ו/או המנוצלות בפועל ותוך ניצול המרחב התת-קרקעי שבו; הועדה להתחדשות עירונית תהא רשאית לאשר צפיפות נמוכה מזו ,במקרים מיוחדים בהתאם לקריטריונים ולנהלים שיקבעו על ידה לשם כך. 11 (ב) קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ולהקצאת זכויות שוויונית בין בעלי הזכויות במתחם להתחדשות עירונית ,בהתאם להוראות חוק זה .הוראות האיחוד והחלוקה והקצאת הזכויות יקבעו בהתאם לסעיף 000לחוק התכנון והבניה. (ג) הועדה להתחדשות עירונית תהא רשאית לכלול במתחם להתחדשות עירונית מקרקעין סמוכים שבבעלות המדינה אשר במצב התכנוני הקיים ישנו קושי ממשי לפתחם כשלעצמם בשל מגבלות תכנון ומיקום (להלן" :השלמה קרקעית") ,ככל שהדבר דרוש לשם קידום התכנית. פרק ה' -הענקת זכויות וניוד זכויות לצורכי התחדשות עירונית .6 הענקת זכויות בעלות במקרקעין חלף זכויות חכירה אישרה הועדה להתחדשות עירונית תכנית להתחדשות עירונית במקרקעי ישראל ,יוענקו לתושב זכאי זכויות הבעלות במקרקעין נשוא החכירה ,בשיעור חלקו במקרקעי המתחם להתחדשות עירונית כאמור בחוק זה. .02 הענקת זכויות בהשלמה קרקעית נכללו במתחם להתחדשות עירונית מקרקעין להשלמה קרקעית ,כי אז תהווה (א). ההשלמה הקרקעית חלק בלתי נפרד מהמתחם להתחדשות עירונית. (ב). .00 .00 במועד אישורה של תכנית להתחדשות עירונית ,יוענקו מלוא זכויות הבעלות בהשלמה הקרקעית לרבות זכויות הבניה והפיתוח לתושבים הזכאים במתחם להתחדשות עירונית ,בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 00ב' לחוק זה. הענקת זכויות בניה לתושבים הזכאים במתחם להתחדשות עירונית (א) אישרה הועדה להתחדשות עירונית תכנית להתחדשות עירונית ,יוענקו לתושבים הזכאים שבמתחם להתחדשות עירונית נשוא התכנית כל זכויות הבניה בה ,ללא כל תמורה. (ב) הענקת הזכויות תהיה לפי שיעור חלקו של התושב הזכאי לבין כלל השטח של הדירות הבנויות במתחם להתחדשות עירונית ,ערב אישורה של התכנית להתחדשות עירונית ויחולו עליה הוראות סעיף 000לחוק התכנון והבניה בשינויים המחויבים. ביטול סעיפים ( 1ב) ו(-ג) לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט 1118 - סעיפים ( 6ב) ו(-ג) לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט – 0661יבוטלו ובמקומם יבוא סעיף ( 6ב) כלהלן: 11 "בעל הזכויות בדירה יהיה גם בעל הזכות לעשות שימוש בזכויות הבניה". .01 ניוד זכויות בניה (א) תושב זכאי אשר בשל מגבלות תכנוניות לא יוכל לנצל את מלוא זכויות הבניה במתחם להתחדשות עירונית בהתאם לשיעור נצולת הקרקע שנקבעה בתכנית להתחדשות עירונית או כפי שקבעה הועדה להתחדשות מכח סעיף ( 1א) לחוק זה, יהא רשאי להעביר זכויות אלו לנכס מקרקעין אחר ולממשן בו על פי תכניות והיתרים ,כנדרש על פי כל דין. (ב) מימוש זכויות בניה שמקורן בניוד זכויות כאמור בס"ק (א) לעיל יבוצע אך ורק בתחום השיפוט של אותה הרשות המוניציפלית בתחומה בוצע ניוד הזכויות. פרק ו' – ועדת מעקב .04 ועדת מעקב הועדה להתחדשות עירונית תשמש כועדת מעקב לפיקוח על מימוש חוק זה (להלן" :ועדת המעקב"). .05 תפקידי ועדת המעקב וסמכויותיה ועדת המעקב תפקח על מימושו של חוק זה כדי השגת מטרותיו להתחדשות (א) עירונית ושמירה על זכויותיהם של התושבים הזכאים בהתאם להוראות חוק זה. (ב) הסכם להעברת זכויותיו של בעל זכות במתחם להתחדשות עירונית יחייב אישורה של ועדת המעקב כתנאי לתוקפו. "העברת זכויות" בחוק זה -במישרין או בעקיפין ,לרבות על דרך של המחאה, שיעבוד ,משכון ו/או בכל דרך אחרת. (ג) בבואה לדון באישור העברת זכויות במתחם להתחדשות עירונית ,תהא ועדת המעקב רשאית ומוסמכת כדלקמן: ()0 לנקוט בצעדים שיבטיחו כי הובא לידיעתו של בעל הזכות המעביר המצב התכנוני לאשורו וכן היקפן המלא של זכויותיו במתחם להתחדשות עירונית. ()0 לחייב את הצד המתקשר עם בעל הזכות לקיים הוראות ולבצע צעדים שמטרתם הבטחת זכויותיו של בעל הזכות כתנאי לביצוע העסקה. ()1 לחייב את בעל הזכות לכלול בהסכם ההתקשרות עם בעל הזכות תנאים שיקבעו על ידי ועדת המעקב ו/או לשנות תנאי מהתנאים בהסכם ההתקשרות ו/או להוסיף עליהם ,כתנאי לתוקפו וכן לנקוט בצעדים שיבטיחו התקיימותם של אותם התנאים. 12 פרק ז' – פטור ממיסי מקרקעין .05 בפרק זה: "מסי מקרקעין" – מס שבח מקרקעין ומס רכישה ,כמשמעותם בחוק מיסוי מקרקעין; "היטל השבחה" - כמשמעותו בחוק התכנון והבניה; "דמי היתר'"- כהגדרתם בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. .09 מכירת זכויות ליזם במתחם להתחדשות עירונית בתקופה של 5שנים טרם אישורה של תכנית להתחדשות עירונית ,תהיה פטורה ממסי מקרקעין. .07 רכישת זכויות בהשלמה קרקעית על ידי תושב זכאי בתחום תכנית להתחדשות עירונית שקיבלה תוקף תהיה פטורה ממסי מקרקעין; .01 תושב זכאי יהיה פטור ממס שבח בגין מכירתה של דירת מגורים מזכה אחת במתחם להתחדשות עירונית. .06 על אף האמור בחוק התכנון והבניה תושב זכאי במתחם להתחדשות עירונית שאושרה לגביו תכנית להתחדשות עירונית שקיבלה תוקף יהיו פטור מתשלום היטל השבחה הנובע מתכנית להתחדשות עירונית. .02 תושב זכאי במקרקעי ישראל במתחם להתחדשות עירונית שאושרה לגביו תכנית להתחדשות עירונית שקיבלה תוקף ,יהיה פטור מתשלום דמי היתר. פרק ח' – הוראות שונות .00 שמירת זכויות אין באמור בפרק זה כדי לגרוע מכל זכות קיימת של חוכר ,ובכלל זה זכויות חכירה על פי חוזה שנחתם בין החוכר לבין קרן קיימת לישראל ,מינהל מקרקעי ישראל או גוף מיישב אחר. .00 ביצוע ותקנות השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות לביצועו. .01 תיקוני חקיקה סעיף 11א' לחוק התכנון והבניה – בטל. _________ תחילה תחילתו של חוק זה ביום _____________. .04 13 מתחמים להתחדשות עירונית: .0 ; .0 ; תוספת ראשונה (סעיף ( 4א)) דברי הסבר להצעת חוק התחדשות עירונית לישראל התשס"ח 2118 - בתאריך 18.1.2118שר השיכון והבינוי לשנת ,2118זאב בוים ,מינה את עו"ד שרגא בירן ליו"ר הצוות "כוח משימה להתחדשות עירונית" בהשתתפותם של נציגי ממשלה ממשרד השיכון ומשרד האוצר .לצוות הוגדרו מספר מטרות כדלקמן: .0בחינת החלטות עבר וכלים קיימים בתחום התחדשות עירונית. .0הגדרת כלים עדכניים להתחדשות עירונית. .1גיבוש הצעה להחלטת ממשלה שמטרתה לפרט מתווה לקיצור תהליכים ולשחרור חסמים בירוקרטיים בסוגיית ההתחדשות העירונית ,על רבדיה השונים. בתום פעילותו ,הצוות הציג את מסקנותיו וגיבש טיוטה של הצעת חוק להתחדשות עירונית – להלן דברי ההסבר של הצעת החוק האמורה: הצעת החוק נועדה לרכז בדבר חקיקה אחד את הוראות החקיקה לגבי התחדשות עירונית, להכריז על מתחמים חדשים כמתחמי התחדשות עירונית וליצור מנגנון להכרזה על מתחמים נוספים .במתחמי ההתחדשות העירונית בחוק זה יוענקו מלוא זכויות הקניין בדירה ובזכויות הפיתוח לתושבים זכאים .במקרה הצורך ,מאפשר החוק את ניוד זכויות הבניה למקומות אחרים. יוקם מנגנון לתכנון מקרקעי המתחמים להתחדשות והקרקעות המשלימות באופן שיביא להאצת הליכי התכנון והאישור של מתחמי ההתחדשות. החוק מקנה זכויות קנייניות באופן המשדרג את השכונות ומעניק ערכים גבוהים יותר לנכסים הממוקמים בהן. באמצעות תהליך ההתחדשות העירונית ,יתאפשר לאוכלוסיית המצוקה ,להחיות את הקניין בדירת המגורים ולהעצימו כמנוף לשדרוג רמת החיים ופתיחת חלון הזדמנויות לניידות אישית, הצבר הוני ,רכישת השכלה גבוהה ,שירותי בריאות איכותיים והתחדשות הסביבה .כפועל יוצא של הצלחת התהליך יצאו משפחות רבות ממעגל העוני. 14 החוק מסדיר את האצת הליכי התכנון במתחמי ההתחדשות העירונית על בסיס מדיניות של אפליה מתקנת ,הענקת זכויות בניה מפליגות ויצירת תמריצים מתאימים להשגת מטרות ההתחדשות העירונית ולפריצת מעגל העוני. .0פרויקט שיקום שכונות והתכנית להתחדשות עירונית של משרד השיכון התמודדות המדינה עם הנושא של שכונות מצוקה ואזורי שיקום -רקע היסטורי מאז הקמת המדינה ניסתה המדינה להתמודד עם הנושא של שיקום השכונות במספר דרכים: א. חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום – תשכ"ה – 0695על פי דרישת החוק הוקמה "הרשות לפינוי ובינוי של אזורי שיקום" 1שהייתה לה הסמכות להכריז על אזור שיקום -הכרזה המאפשרת להפקיע קרקע ומבנים לצרכי ציבור ולפנות את התושבים לדיור חלופי .שכונת "ימין משה" בירושלים ,שהיום נחשבת לשכונת יוקרה ,היא אחת הדוגמאות לכישלון 'פינוי בינוי' מהפן החברתי – המפונים נאלצו לחזור ולהתקבץ בשכונות עוני "חדשות" ובפריפריות. דוגמא נוספת היא "כפר שלם" -בשנת 0696הוכרזה שכונת 'כפר שלם' כאזור שיקום – התושבים פונו בניגוד לרצונם -מרבית התושבים לא הסכימו לפינוי ,לשיכון ציבורי שנבנה עבורם -נווה אליעזר –התוצאה הייתה הנצחת מעמדם של תושבי כפר שלם כאוכלוסייה חלשה וענייה שהפכה את נווה אליעזר לשכונת מצוקה .הקיפוח החברתי והתעלמות של הרשות לפינוי בינוי מאוכלוסיית המצוקה הביאה למחאה שהונהגה על ידי תנועת "הפנתרים השחורים" בשנת .0670 ב. פרויקט שיקום השכונות של ממשלת בגין בשנת - 0677ההתייחסות לפן החברתי של אוכלוסיית המצוקה הייתה בהכרזתו של ראש הממשלה דאז ,מנחם בגין ,על פרויקט שיקום של 092שכונות עוני כאשר היעד המוצהר של הפרויקט היה פתרון מקיף לאזורי מצוקה באמצעות שיקום פיזי ,חברתי וכלכלי .בחירת השכונות נעשתה על קריטריונים של מאפיינים פיזיים ומאפיינים חברתיים .בין המאפיינים הפיזיים של השכונות נמנו :מצב בלוי של מבנים ותשתיות ,צפיפות דיור ושירותים ציבוריים ברמה תת – תקנית .על המאפיינים החברתיים נמנו :הכנסה נמוכה לנפש ,ריבוי משפחות נתמכות ,רמת השכלה נמוכה של אוכלוסייה בוגרת, שיעור גבוה של פשע ועבריינות .משרד השיכון מופקד על הטיפול של פרויקט שיקום השכונות על ידי שני אגפים– האגף הפיזי והאגף החברתי .מאז 0677נוספו שכונות נוספות ועד שנת 0220הקיף הפרויקט כ 096-שכונות .בכ 92-שכונות הסתיים השיקום הפיזי שהתבטא בעיקר בהרחבת דירות ,בשיפוץ מבנים וחידושם ובשיפור תשתיות ציבוריות .מחד ,פרויקט השיקום 1אוניברסיטת בר-אילן ,מחלקה הגיאוגרפית ,דמויות ואירועים בשנותיה הראשונות של מדינת ישראל, http://faculty.biu.ac.il/~amitcoi/Course5/lectures/lecture8.doc 15 שדרג במעט את הקיים ,מאידך ,הוא נכשל בהשגת היעד של העצמת האוכלוסיות בפן החברתי משום שהשיקום שבוצע סייע להנצחתן כשכונות מצוקה .מבקר המדינה בדוח שהציג בשנת 20221מגדיש את משך הזמן הארוך של פעילות השיקום הפיזי שנמשכת למעלה מעשור .עוד מוסיף הדוח כי משנת 0220לא הוצאו שכונות מהפרויקט ולא נוספו אליו שכונות חדשות וכי שכונות רבות שמצבן החברתי – כלכלי קשה עדיין אינן כלולות בפרויקט .למותר לציין כי לאור השינויים הדמוגרפיים כלכלים חברתיים שחלו בישראל בשני עשורים אחרונים ,יש לערוך מיון מחדש של שכונות השיקום בישראל. פרויקט 'התחדשות עירונית' של משרד השיכון והבינוי. כללי בשנת ,0665ציפוף הערים הפך ליעד לאומי שקבל ביטוי בהחלטת ממשלה (" :)9272/0665לאפשר תוספת בנייה בקרקע מבונה בטווחי זמן שונים וניצול יעיל של מלאי הבינוי הקיים" ,אחת המטרות הייתה התחדשות המלאי הבנוי למניעת ההידרדרות של שכונות העוני הן בפן הפיזי והן בפן החברתי .על מנת לקדם את היעדים והמטרות ,הקימה הממשלה בשנת 0669ועדת היגוי "לעידוד השיקום הפיזי של מרכזי ערים בישראל" (ועדת אייגס) אשר הגישה את המלצותיה בשנת . 0661פרויקט "פינוי בינוי" הוא חלק מהמלצות אותה ועדה יחד עם פרויקט "עיבוי – בינוי" הם מרכיבים את פרויקט "ההתחדשות העירונית" של משרד השיכון 3 .בין המלצות הוועדה לקידום הפרויקט ) 0 :יצירת תנאים שיובילו לתהליך פינוי ובינוי מתוך רצון ובחירה של התושבים; )0 קידום תכנון סטטוטורי לתוספות זכויות בנייה ויצירת ודאות תכנונית; )1הבטחת מימון ציבורי למרכיבי התכנון לשינוי זכויות; )4הגדלת השטח הבנוי במתחם פי שלושה לפחות; )5מזעור שינויים במערכת התשתיות. מסלול 'פינוי בינוי' ומסלול 'עיבוי בינוי' -מורכבים משני תהליכים מרכזיים .0 :הליך תכנוני (אישור) בו נקבעות זכויות הבנייה האפשריות במתחם ,והליך המסדיר את הבנייה החדשה המפוקח על ידי העיריות.0 .ההליך הקנייני (ביצוע) של המרת זכויות הבנייה לדיור חלופי תמורת הדיור הקיים המתקיים בין בעלי הדירה והיזמים ללא התערבות ממשלתית ,כלומר בניגוד לעבר מדובר פה על הליך של יוזמה פרטית .במסלולים אלו משתתפים שלושה גורמי מפתח.0 : הממשלה הקובעת את הקריטריונים למתחמים ,מכריזה על מתחמים זוכים ומקנה הטבות במס; .0הרשות המקומית אחראית להכנת תכניות מפורטות לתוספות זכויות בנייה ,להשלמת התכניות על ידי חידוש מערכות אורבאניות כגון :כבישים ,תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות .הרשות 2אתר מבקר המדינה :דוח שנתי 54ב' לשנת 0221 3 מתוך אתר משרד השיכון משרד הבינו והשיכון ,אגף תכנון ובינוי ערים " ,תקציר מסלולים קיימים". 16 המקומית מסתייעת בחברה מנהלת (מנהל פרויקט) שמלווה את הן את התהליך התכנוני והן את התהליך הקנייני .1בעלי הנכסים. רוב המתחמים הם במסלול 'פינוי בינוי' ומיעוטם במסלול 'עיבוי בינוי ' ההבדל ביניהם הוא כי במסלול הראשון ,הדיירים מפנים את בתיהם לצורך הריסתם ובנייה של מבנים חדשים במקומם, בשונה מהמסלול השני הנועד לאפשר תוספת בנייה במתחמים מבונים בעיקר על בסיס תשתיות קיימות וללא צורך בפעילות בינוי. בנוסף קיים מסלול נוסף' ,מסלול מיסוי' הפועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין .במסלול זה היוזמה היא של היזמים – יש להם אחריות לאיתור המתחמים ולקידום הסטטוטורי של התכניות בידי היזם .במסגרת מסלול זה היזמים פונים לוועדה הבין -משרדית להתחדשות עירונית על מנת לבקש את המלצתה להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי או מתחם עיבוי בינוי .אם הממשלה 4 אכן מכריזה על המתחם לפי המלצת היזמים אזי הם זכאים להטבות במס שבח ,מס רכש ,במע"מ על שירותי הבנייה לדיירים המפונים ,ודחיית המועד הקובע את חבות המס .יצוין כי מידת ההתחדשות ומידת הצפיפות הגבוהה ביותר מושגת במסלול של 'פינוי בינוי' בו יש אפשרות לחדש את כל המתחם ולהשביח גם "נכסים מתים" על ידי השלמות קרקעיות. מחדלי הפרויקט בישראל אין הרבה דוגמאות לפרויקטים של "פינוי – בינוי" כהתחדשות עירונית ממגוון סיבות הגורמות לכך שהפרויקטים מעוכבים למעלה מעשור משום שהם תקועים בשלבים התכנוניים ובין היזמים והתושבים .נציג מספר בעיות מרכזיות בתהליך: א. בחירת מתחמים על פי ערך הקרקע בלבד -לשם יישום התכנית הקימה הממשלה ועדה בין משרדית להתחדשות עירונית -הוועדה מיפתה כ 000-מתחמים המתאימים למסלול "פינוי בינוי" ולמסלול "עיבוי בינוי" 5האתרים מופו בעיקר על פי המשתנה של ערך הקרקע ,כך למשל הקריטריונים לבחירת המתחמים המועדפים נותנים עדיפות למתחמים המצריכים השקעה נמוכה יחסית בתשתית ,מתחמים עם ישימות פיזית לביצוע (מספר יחידות בממוצע אותן נדרש לפנות לצורך הקמת מבנה חדש) ומידת הכדאיות הכלכלית. בהתאם לכך ,תועדפו מתחמים שמידת הציפוף המושגת בהם גדולה יותר .תכנית הפינוי - בינוי ,בשונה מתכניות עבר ,מבוססת על יוזמה פרטית המאפשרת יותר חופש ליזמים לתכנן ,יחד עם זאת היזמים מעדיפים אזורים עם פחות דיירים כי יש קושי להשיג את תמיכתם דבר המוביל לכדאיות כלכלית נמוכה. ב. 4 השכונות שהוכרזו כשיקום שכונות בתקופתו של מנחם בגין ,ראש הממשלה דאז ,אינן נכללות במתחמי פינוי הבינוי של משרד השיכון -מטרת התכנית של פרויקט שיקום השכונות שהוכרז בשנת 0677הייתה התמודדות עם מוקדי מצוקה חברתית ואזורי רשימת מתחמים של המסלולים – באדיבות צבי וינשטיין ממשרד השיכון 5להוסיף מקור של האוגדנים= 17 התדרדרות פיסיים במרכזים עירוניים על מנת להקטין פערי אי שוויון בחברה הישראלית. בעוד שמטרת התכנית של "פינוי – בינוי" שמה דגש על ערך הקרקע העירונית -עיקרי התכנית כפי שהם מוצגים בתאוריה אינם באים לידי ביטוי בפועל מהבחינה החברתית, המטרות החברתיות הנוגעות להיבטים חברתיים -קהילתיים היו בעדיפות נמוכה .הקו שהנחה את הוועדה לבחירת מתחמים פוטנציאליים הוא הפן התכנוני יישומי של ניצול יעיל של הקרקע ללא בחינה של שכונות עניות הזקוקות להתחדשות עירונית על מנת להיחלץ מהעוני הבין דורי( .ראה נספח _) ג. אין תכנון אסטרטגי כתבנון אורבאני במתחמים האמורים -אין ראיה תכנונית ומערכתית אורבאנית בעלת יעדים ומטרות מוגדרות -אין בחינה של "כושר נשיאה" 6המתאים לצפיפות של העיר. ד. 7 עיכובים בהליכי התכנון שנמשכים למעלה מעשור -משנת 0222הכריזה הממשלה על 026מתחמי פינוי ובינוי מתוכם רק ל 12-תכניות מאושרות כאשר בשום פרויקט פינוי בינוי במסלול הרשויות המקומיות לא הסתיימה הבנייה של המבנים החדשים 8.תהליך הפרויקט במסלול "פינוי -בינוי" כולל את השלבים הבאים :מיון ראשוני ,מיון מעמיק, המלצת ועדה ,החלטת ממשלה וועדת תכנון סטטוטורית–זה החלק הראשון של התכנית לפני התארגנות הדיירים .צוואר הבקבוק בחלק זה הוא משך הזמן של השלבים שלוקחים 9 למעלה מחמש שנים ה. קושי להשיג את תמיכת הדיירים -לאחר שלב התכנון מתחיל השלב הקשה יותר בכל התהליך ,בו היזמים מתקשרים עם הדיירים .ניסיון העבר בישראל מוכיח כי הפרויקטים של התחדשות עירונית בדמות פינוי בינוי נכשלו בשלב של המשא ומתן עם הדיירים .על מנת שהפרויקט יצליח יש לשתף פעלה עם התושבים ולדאוג לכך שהפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלי גם להם .כיום יש נציג מטעם משרד השיכון ,עורך דין ,המסייע בתהליך אך ייתכן כי פונקציה זו לבדה אינה מספיקה ויש לבדוק מעורבותם של ארגונים קהילתיים חברתיים שיסייעו בתהליך. 6 כמות האוכלוסייה המקסימלית שניתן לשאת לאורך זמן מבלי לפגוע בסביבה 7 שיחה עם פרופ' נעמי כרמון בתאריך 04.00.02 8מתוך מסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת :פרויקט פינוי -בינוי שנכתב על ידי אורי טל ביולי 0221 9 מיד ע מפגישה עם חיים פיאלקוב ,מנכ"ל משרד השיכון לשעבר בתאריך ___ 18 .6נתונים על שכונות עוני בהתאם למסלול הסיור הערות מקדימות: 19 הנתונים הכמותיים להלן מסתמכים על המקורות הבאים: oמפקד אוכלוסין ,0221הלמ"ס – נתונים חלקיים. oמפקד אוכלוסין ,0665הלמ"ס. oשנתון סטטיסטי לת"א .0226 oשנתון סטטיסטי לירושלים .0226 oסקר הוצאות משקי בית ,0221הלמ"ס. oשנתונים סטטיסטיים לישראל ,0220-0202הלמ"ס. oחוקי עזר עירוניים ,עיריית תל אביב. oחוקי עזר עירוניים ,עיריית ירושלים. 21 אומדני המחירים שמוצגים להלן מבוססים על ממוצעי העשור האחרון ,ועל כן שונים מהותית ממחירי השוק כיום. נשמח לשמוע הערות מכם בנוגע לטיב הנתונים המוצגים ומאפייניו של המודל .הערות שכבר ניתנו על ידי מי מכם בימים שקדמו לסיור לא הובילו לשינויים בנתונים המוצגים כאן ,אך יילקחו בחשבון לטובת המשך בניית בסיס הנתונים והמודל. 6.1תל אביב יפו -מפה ונתוני שכונות עוני 21 עיר :תל אביב –יפו סה"כ דירות מוגרים 184,826 : סה"כ אוכלוסייה 392.5 :אלף שכונה :אזור כפר שלם -למעט נווה ברבור ,נווה חן ,ניר אביב (נווה אליעזר וכפר שלם מזרח, כפיר) אזור סטטיסטי 641,640 : אזור סטטיסטי מעודכן641-644 ,640 : אוכלוסייה 6,522 מספר משקי בית 1222 אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם 74.2% ממוצע נפשות למשק בית 3.1 שטח השכונה (קמ"ר) - דירות למגורים 2,791 שטח דירות מגורים (מ"ר) 211,887 שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר) 75.9 צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר) - צפיפות דיור ממוצעת במשק בית 0.9 דת עיקרית יהודים ( ) 65.6% אחוז בני 10ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי 56.1% אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם 1110 1.31% אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה 613,793 ₪ אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר התחדשות עירונית מ"ר למגורים לאחר תוספת 311%זכויות בנייה סה"כ דירות חדשות בנות 121מ"ר שארית דירות למכירה 1,412,000 ₪ פוטנציאל התחדשות עירונית : 847,548 7,063 4,272 במקום בו ניצבת שכונת כפר שלם התקיים עד לשנת 0641חלק מהכפר הערבי סלמה .במבצע חמץ שהתקיים ב 00-באפריל ,0641נכבש הכפר סלמה ,ובעקבות זאת נותר ריק מתושביו .מיד לאחר נטישתו יושבו בכפר עולים חדשים ,בעיקר משפחות שהגיעו מעליית מבצע על כנפי נשרים (עלייה מתימן) ,וכן חסרי-בית בעקבות המלחמה. ב 0695-נחקק חוק פינוי-בינוי והחל תהליך פינויים של התושבים מהשכונה .תהליך זה ידע עליות ומורדות בסוגיית היחס תושבים-ממסד ,כאשר אחד מאירועי המריבה הקשים אירע בדצמבר , 0610כשתושב השכונה ,שמעון יהושע ,שניסה למנוע את הריסת ביתו נורה למוות בידי שוטר. בתחילת שנות ה ,62-פונו מאות משפחות שקיבלו פיצויים .רבות מהן קיבלו דיור בשיכונים רבי קומות באזור ,שהפכו עד מהרה ,עקב צפיפות הדיור ,למה שהתושבים כינו "סלאמס על עמודים". לחלק מן המשפחות אפשרה עיריית תל אביב להמשיך לגור בבניינים צמודי קרקע .כל שתי משפחות קיבלו מגרש של חצי דונם ,ורשות לבנות בית דו-משפחתי .עקב נדירות בתים צמודי 22 קרקע ,ומדיניות חילופי האוכלוסין בתל אביב ,החליטה עיריית תל אביב שכל הבתים צמודי הקרקע בתל אביב ישלמו ארנונה אחידה ,בלי קשר לשירותים האחרים הניתנים במקום .כ122- משפחות שלא נכללו בהסדרי שנות ה ,62-גרות כיום במתחמים המיועדים להריסה. כנגד 12משפחות מתוך כ 122-המשפחות הגרות במתחמים המיועדים להריסה ,הוצא צו פינוי ללא פיצויים של התושבים ,מאחר שנטען כי האדמות עליהן עומדים בתי התושבים אינן שייכות למדינה (במסגרת אפוטרופוס על נכסי נפקדים) ,אלא הן בבעלות פרטית .נטען כי מאחר שהאדמות היו שייכות ב 0641-למשקיע בריטי שלא נחשב נפקד ,הן לא הופקעו על ידי המדינה ,הן אינן בבעלותה ולכן אין חובה עלייה לפצות את התושבים .בית המשפט העליון קיבל טענה זו, והפינוי בכוח התבצע ב 05-בדצמבר .0227פעילים וארגונים חברתיים ביקרו פסיקה זו על בסיס הטענה של צדק חלוקתי ואי-שוויון אתנו-מעמדי .כך ,למשל ,טען המשפטן ד"ר סנדי קדר ,כי על אף שייתכן שבהיבט המשפטי הצר בית המשפט העליון צדק בפסיקתו ,הרי "אם מסתכלים מה קורה בכפר שלם בהשוואה ,לדוגמה ,לקיבוץ גליל ים ,אפשר לטעון שזאת מדיניות מפלה הגובלת באי-חוקיות". _____________________________________________________________________ _________ עיר :תל אביב –יפו סה"כ אוכלוסייה 392.5 :אלף סה"כ דירות מוגרים 184,826 : שכונה :התקווה אזור סטטיסטי 615-610 : אוכלוסייה 00,022 מספר משקי בית 4922 אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם 40.1% ממוצע נפשות למשק בית 2.4 שטח השכונה (קמ"ר) 0.821 סך דירות למגורים 5,176 סך שטח דירות מגורים (מ"ר) 288,773 שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר) 55.8 צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר) 13,304.5 צפיפות דיור ממוצעת במשק בית 1.0 דת עיקרית יהודים ( ) 19.4% אחוז בני 10ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי 54.3% אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם 1110 3.49% פוטנציאל התחדשות עירונית : 23 אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה 613,793 ₪ אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר התחדשות עירונית מ"ר למגורים לאחר תוספת 311%זכויות בנייה סה"כ דירות חדשות בנות 121מ"ר 1,412,000₪ 1,155,092 9,626 שארית דירות למכירה 4,450 שכונת התקווה נוסדה ב 0615-על ידי עובדי עיריית תל אביב יוצאי עדות המזרח ,ביוזמתו ובמימונו של יהושע ליכטר .המקימים קנו חלקת אדמה מיושבי הכפר הערבי סלמה הסמוך ,ובשל כך שימשה השכונה חיץ בין תושבי הכפר הערבים לבין תל אביב במהלך מלחמת העצמאות .לאחר הקמת מדינת ישראל הועברו יושבי השכונה למעברות שיוחדו לעולים מארצות המזרח. עד קום המדינה סירבה עיריית תל אביב לספח את השכונה לתחום שיפוטה ,וכתוצאה מכך נאלצו התושבים לספק את צרכיהם בכוחות עצמם .הם יצרו מערכת חברתית נבדלת ,עד כי בשנות ה92- (כ 05-שנים לאחר הסיפוח) עדיין ניכרה מגמת התבדלות רבה יחסית של תושבי השכונה (לפי מחקר של דגני.)0676 , _____________________________________________________________________ _________ עיר :תל אביב –יפו סה"כ אוכלוסייה 392.5 :אלף סה"כ דירות מוגרים 184,826 : שכונה :שפירא והסביבה אזור סטטיסטי 100-109 : אוכלוסייה 6,222 מספר משקי בית 4022 אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם 07.0% ממוצע נפשות למשק בית 2.3 שטח השכונה (קמ"ר) 0.82 סך דירות למגורים 4,712 סך שטח דירות מגורים (מ"ר) 270,962 שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר) 57.5 צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר) 11,041.5 צפיפות דיור ממוצעת במשק בית 1.1 דת עיקרית יהודים ( ) 12.1% אחוז בני 10ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי 69.9% אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם 1110 2.09% אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה 613,793 ₪ אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר התחדשות עירונית מ"ר למגורים לאחר תוספת 311%זכויות בנייה סה"כ דירות חדשות בנות 121מ"ר שארית דירות למכירה 1,412,000₪ פוטנציאל התחדשות עירונית : 24 1,083,848 9,032 4,320 שטחה המקורי של שכונת שפירא היה קטן מהאזור שנקרא בשם זה כיום .גבולותיה שונו מספר רב של פעמים מאז כינונה .בעשור הראשון להקמת המדינה ,עם סיפוחה של יפו לתל אביב ,צורפו לתחומה של שכונת שפירא שכונות ותתי-שכונות סמוכות ,כגון שכונת פרדס-קטן ,כרם-חמד, שכונת שפיר-קליין ,שכונת העובד ,גבעת משה א' וגבעת משה ב' .שכונת שפירא ,כמרבית שכונות הדרום העבריות שצורפו לתל אביב ,הפכה לחצר האחורית של העיר ,ואליה נקזה האחרונה את כל המטרדים. יותר ממחצית המבנים נבנו לפני קום המדינה ובשנות החמישים .הבניה התמקדה בחלק הצפון מערבי של השכונה .מבנים אלה מאופיינים בבניה צמודת קרקע ומבנים של עד 3קומות .מצבם הפיזי של רוב המבנים ירוד מאוד .בתקופה מאוחרת יותר נבנו בחלק הדרום-מזרחי של השכונה שיכונים ציבוריים ,רובם מבנים בני 2קומות צמודי קרקע של 4יחידות דיור בכל בנין ובחלקו מבנים בני 4קומות על עמודים .מצב המבנים ורמת הפיתוח בחלק זה ,יחסית טוב .בשנים האחרונות נבנים בניני מגורים חדשים ,בעיקר בחלק הצפוני של השכונה קיימת תופעה של חלוקת דירות ליחידות קטנות מיד לאחר הבניה וללא היתר. _____________________________________________________________________ _________ עיר :תל אביב –יפו סה"כ אוכלוסייה 392.5 :אלף סה"כ דירות מוגרים 184,826 : שכונה :עזרא ,ארגזים אזור סטטיסטי 619 : אוכלוסייה 0,522 מספר משקי בית 122 אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם 40.6% ממוצע נפשות למשק בית 2.9 שטח השכונה (קמ"ר) 0.765 סך דירות למגורים 811 סך שטח דירות מגורים (מ"ר) 55,158 שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר) 68.0 צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר) 3,576.5 צפיפות דיור ממוצעת במשק בית 1.1 דת עיקרית יהודים ( ) 11.7% אחוז בני 10ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי 51.1% אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם 1110 0.03% פוטנציאל התחדשות עירונית : 25 אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה 613,793 ₪ אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר התחדשות עירונית מ"ר למגורים לאחר תוספת 311%זכויות בנייה 1,412,000₪ 220,632 סה"כ דירות חדשות בנות 121מ"ר שארית דירות למכירה 1,839 1,028 שכונת עזרה מתאפיינת בבתים נמוכי קומה ובאוכלוסייה הנחשבת לחלשה במונחים סוציו- אקונומיים .עד למלחמת המפרץ הראשונה סבלה השכונה מתשתית ירודה ,אולם לאחר שנפגעה מטיל סקאד וחלק מבתיה נהרסו או ניזוקו הוחלט על שיקומה ,והתשתיות והבתים חודשו. תושביה הראשונים של שכונת הארגזים לא הורשו לרשום את נכסיהם ,ולא הוכרה כל זכות קניין שלהם בבתים .התושבים שהגיעו בהמשך התיישבו במקום ללא היתר לכך ,ומשכך ,גם הם נעדרי זכויות קניין במקום .התרחבות השכונה נעשתה באופן עצמאי ,ללא שהוקמו התשתיות לכך. מרבית רחובותיה אינם אלא שבילים צרים ולא סלולים ,אין בה בתי ספר או גני ילדים ,פינוי אשפה מוסדר החל רק בראשית המאה ה ,00-ובהיעדר מערכת ניקוז מסודרת היא סובלת מהצפות כמעט מדי חורף .בביקורו בשכונה ב ,0660-אמר ראש הממשלה יצחק רבין כי השכונה מזכירה לו את מחנה הפליטים ג'בליה. ב 0661-המליץ מנהל מקרקעי ישראל על ביצוע תכנית פינוי-בינוי בשכונת הארגזים .תכנית זו נכשלה ,לאחר שרק תושבים בודדים נענו להצעה שניתנה להם ,וחלקם אף שבו ותפסו קרקעות בשכונה .בעקבות כישלון התוכנית ,פרסמו ב 0664-המנהל והעירייה מכרז למכירת הקרקע וזכויות להקמת 192יחידות דיור .לאחר שהתב"ע שונתה כך שתאפשר הקמת 0,022יחידות דיור, פורסם מכרז חדש ב .0669-שתי התארגנויות מקומיות של תושבים עתרו לבג"ץ נגד קיום המכרז, ודרשו לאפש ר להן למכור את הקרקעות בעצמן .במהלך הדיונים בעתירות שונו תנאי המכרז, והפיצוי המוצע למפונים הוגדל .במכרז שיצא לפועל בסופו של דבר זכתה חברת "נידר" ,אך היא נסוגה ממנו לאחר שמטען חבלה הונח מתחת לרכבו של הבעלים .חברת "מצלאווי חברה לבניין", שבאה בעקבותיה ,החלה בהחתמת התושבים על חוזי הפינוי ,אך בסופו של דבר גם היא חזרה בה. בעקבות זאת ,פורסם ב 0661-מכרז חדש .שני קבלנים ניגשו למכרז החדש ,והזוכה היה ישעיהו חכשורי ,שהציע סכום של 0.0מיליון שקלים חדשים עבור הקרקע ,ששוויה הוערך עבור מס רכישה בכ 62-מיליון ש"ח ,תוך שהוא לוקח על עצמו לממן את הפיצויים לתושבים (הקבלן השני הציע לא לשלם כלל) .בראשית 0220החל הקבלן החדש בהחתמת התושבים על חוזים ,ונגד תושבים שסירבו לחתום על החוזים הוגשו תביעות לסילוק יד .לאחרונים לא הוצעו עוד החוזים המשופרים ,כי אם פיצויים בשיעור נמוך יותר ,התואם את המכרזים מ .0661-החברה של חכשורי הגיעה להסכם פינוי עם 15משפחות ,ובניין מגורים ראשון ובו 07קומות ו 99-יחידות דיור הוקם בחלקה הדרומי של השכונה .מאז ,הואט הפינוי ,ובניינים חדשים לא הוקמו .בשנת 0227מכר חכשורי את הקרקע לקבוצת דנקנר. 26 עיר :גבעתיים תכנית פינוי בינוי "ערבי נחל" הפרויקט של חברת משה"ב ,המשתרע על שטח של כ 06-דונם ,יכלול את הריסתם של 7בנייני רכבת בני כ 92-שנה הכוללים 009יחידות דיור ,כאשר במקומם ייבנו 501יחידות דיור ב 1 -מגדלי דירות בני 01קומות כל אחד ,ומגדל אחד בן 06קומות. התוכנית עברה מספר גלגולים ,כאשר עם הגשתה לראשונה בשנת 0220כללה 4מגדלים ,אחד בן 09קומות ו 1-מגדלים נוספים בני 00קומות הכוללים 171יחידות דיור בשטח של 17,122מ"ר. התוכנית השנייה שהוגשה בשנת 0229כבר הציעה 0מגדלים בני 06קומות ושני מגדלים נוספים בני 04קומות ללא שינוי בשטח העיקרי והתוכנית האחרונה שאושרה מציעה מגדל בן 06קומות, מגדל בן 19קומות ,מגדל בן 00קומות ומגדל נוסף בן 04קומות עם תוספת של 021יחידות דיור ושטח עיקרי של 51,512מ"ר ,המשקף גידול של 54%בשטח התוכנית מאז הוגשה לראשונה. ע"פ נתוני התוכנית הראשונה ,בה תוכננו 402יחידות דיור בלבד ,תשלם משה"ב לעירייה 42מיליון שקל בגין היטלי פיתוח ו 92-מיליון שקל בגין היטלי השבחה .הפרויקט גם צפוי להגדיל את הכנסות העירייה מארנונה מהמתחם פי ( 1כיום מסתכמות ההכנסות מארנונה מהבניינים הקיימים בחצי מיליון שקלים בשנה -ולאחר הקמת הפרויקט צפויות להגיע ללמעלה מ 4-מיליון שקלים בשנה). מחירי הדירות בפרויקט על פי נתוני החברה עומדים על כ 422-אלף דולר לדירת 1חדרים ,כ522- אלף דולר לדירת 4חדרים ,ודירות 5חדרים ימכרו החל מ 922-אלף דולר. שווי הפרויקט כולו מוערך בכ 622-מיליון שקל. נכון לשנת 0221נמסר כי דיירי הבניינים הישנים שיפונו יקבלו מהחברה דמי שכירות חודשיים בגובה של 0,022דולר או דיור חלופי ,על פי העדפתם .כמו כן ,בתמורה לדירות הקיימות המשתרעות על שטח של 92מ"ר ,יקבלו הדיירים דירות בנות 001מ"ר בבניינים החדשים 27 28 7ירושלים -מפה ונתוני שכונות עוני 29 עיר :ירושלים סה"כ דירות מוגרים 192,639 : סה"כ אוכלוסייה 763.6 :אלף שכונה :קטמון ח' ,ט' אזור סטטיסטי 400,400 : אזור סטטיסטי מעודכן0000-0000 : אוכלוסייה 5,622 מספר משקי בית 0122 אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם 50.2% ממוצע נפשות למשק בית 2.7 שטח השכונה (קמ"ר) 0.45 סך דירות למגורים 2,283 סך שטח דירות מגורים (מ"ר) 119,481 שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר) 52.3 צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר) 12,206.7 צפיפות דיור ממוצעת במשק בית 0.9 דת עיקרית יהודים ( ) 022% אחוז בני 10ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי 63.0% אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם 1110 2.69% אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה 441,700₪ אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר התחדשות עירונית מ"ר למגורים לאחר תוספת 311%זכויות בנייה סה"כ דירות חדשות בנות 121מ"ר שארית דירות למכירה 1,063,000₪ פוטנציאל התחדשות עירונית : 477,924 3,983 0,722 שכונת קטמון ח' נבנתה בסוף שנות ה 52-במתכונת של בתים דו משפחתיים או ארבע משפחתיים קטנים (בדרך כלל עד 10ממ''ר ,עם שטחי קרקע נדיבים למדי ,במגמה לסייע לעולים לקיים מידה מסוימת של חקלאות עזר ליד הבית .רוב הבתים היו שייכים לחברות האכלוס הממשלתיות עמידר ופרזות אבל רוב הדירות נמכרו לדיירים החל משנות ה.72- שכונת קטמון ט' נבנתה במחצית הראשונה של שנות ה 92-בצורת שיכונים ובשונה משאר שכונות הגוננים מספר רב של דירות נשארו עד היום בבעלות החברות המשכנות ומשמשות מגורים לאוכלוסייה חלשה מבחינה כלכלית כולל גל העלייה מחבר העמים ומאתיופיה בשנות ה.62- למרות ההשקעה הרבה של שיקום שכונות בשיפור המבנים בקטמון ח'-ט' ב 02-השנים האחרונות לא חל שינוי באפיוני האוכלוסייה אם כי דירות קטנות חוברו ו/או הורחבו ליצור שטחי מגורים גדולים יותר (בעיקר בקטמון ח') ולצמצום מספר המשפחות הגרים בכל בנין. 31 עיר :ירושלים סה"כ דירות מוגרים 192,639 : סה"כ אוכלוסייה 763.6 :אלף שכונה :עיר גנים ג' -רח' הנורית אזור סטטיסטי 111 : אזור סטטיסטי מעודכן0041 : אוכלוסייה 1,522 מספר משקי בית 0022 אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם 94.0% ממוצע נפשות למשק בית 3.1 שטח השכונה (קמ"ר) 0.2 סך דירות למגורים 1,257 סך שטח דירות מגורים (מ"ר) 67,010 שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר) 53.3 צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר) 16,480.0 צפיפות דיור ממוצעת במשק בית 0.2 דת עיקרית יהודים אחוז בני 10ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי 56.1% אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם 1110 3.49% אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה 441,700 ₪ אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר התחדשות עירונית מ"ר למגורים לאחר תוספת 311%זכויות בנייה סה"כ דירות חדשות בנות 121מ"ר שארית דירות למכירה 1,063,000₪ פוטנציאל התחדשות עירונית : 268,040 2,234 977 שכונת עיר גנים מחולקת לשלושה חלקים :עיר גנים א' ,בין הרחובות מקסיקו והחלמית ,ממערב לעמק המפריד בינה לבין קריית היובל .בשכונה זו בתים צמודי קרקע בעלי שטחי גינה .עיר גנים ב' בין הרחובות פנמה ,דהומיי החלמית והאביבית ,ועיר גנים ג' התחומה בפרסה של רחוב קוסטה ריקה .בשתי שכונות אלה נבנו שיכונים ,בבנייה צפופה פחות מאשר בקריית מנחם הסמוכה. השכונה הוקמה בשנת 0657לצורך פינוי יושבי מעברות ,ברובה על אדמות הקרן הקיימת לישראל על ידי חברת רסקו וחברת "שיכון" של ההסתדרות. 31 עיר :ירושלים סה"כ דירות מוגרים 192,639 : סה"כ אוכלוסייה 763.6 :אלף שכונה :קריית יובל מערב – ברזיל ,אולסוונגר והסביבה אזור סטטיסטי 104 : אזור סטטיסטי מעודכן0000 : אוכלוסייה 0,022 מספר משקי בית 0022 אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם 51.0% ממוצע נפשות למשק בית 2.1 שטח השכונה (קמ"ר) 0.446 סך דירות למגורים 808 סך שטח דירות מגורים (מ"ר) 46,933 שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר) 58.1 צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר) 4,123.3 צפיפות דיור ממוצעת במשק בית 0.7 דת עיקרית יהודים ( ) 60.2% אחוז בני 10ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי 60.0% אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם 1110 0.02% פוטנציאל התחדשות עירונית : אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה 441,700 ₪ אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר התחדשות עירונית מ"ר למגורים לאחר תוספת 311%זכויות בנייה סה"כ דירות חדשות בנות 121מ"ר שארית דירות למכירה 1,063,000₪ 187,732 1,564 756 ב 0650-חל יובל הקרן הקיימת ולשכונה שביקשו להקים על אדמות הקרן הקיימת בבית מזמיל ביקשו לקרוא בשם" :קריית היובל" ,אבל ההקמה התעכבה והשכונה קמה רק ב .0654-בתחילת שנותיה נבנו בשכונה בתים דו-קומתיים כשבכל בית יש ארבע יחידות דיור על שטח של פחות מחצי דונם .הבתים היו מצופי אבן "דבש" פראית ובשל כך הוענק להם הכינוי" :בתי אבן", יחידות הדיור הללו היו קטנות (כ 11-מ"ר) .יותר מאוחר הצטרפו אל בתי האבן צריפים עשויים עץ ואזבסט שכונו בשם "אזבסטונים" .נבנו שתי שכונות כאלו :האחת ממערב לבתי השכונה בכיוון עין כרם והשנייה מסביב לערוץ הנחל שמערב דרום-מערב לקריית היובל ,בינה לשכונת עיר גנים. בהמשך ,נבנו שיכונים עבור האנשים שישבו באזבסטונים .בכלל נבנו בשכונה שיכונים רבים: 32 שיכון ותיקי ההסתדרות ,שיכון עובדי המדינה ,שיכון עובדי משרד העבודה ,שיכון אזרחי של חברי הציונים הכלליים ועוד שיכונים .במשך שנותיה הראשונות ,נחשבה השכונה לשכונת עוני .לעזרתה באו שיכוני העולים שנבנו במרכזה (שיכוני רח' שטרן). שינוי בהרכב האוכלוסייה בשכונה נוצר בעקבות מעבר של תושבים חרדים לשכונה ,דבר שהביא אף למתיחת חוטי עירוב פרטי נוסף בשכונה .בצפונה של קריית היובל יש הגירה פנימית מתמדת של אוכלוסייה חרדית משכונת בית וגן היקרה לשכונת קריית היובל הזולה יותר .כיום מונה הקהילה החרדית בשכונה כ 522-משפחות .הקהילה מרוכזת בשלושה אזורים עיקריים; רחוב זנגוויל והסביבה ,רחוב ברזיל והסביבה ,רחוב שטרן והסביבה. 33 נספחים 34 35 36 37 התחדשות עירונית– השוואה בין – לאומית שבדיה 10 .1המודל השוודי: במקום מודל השוק החופשי ,או מודל התכנון המרכזי ,בשוודיה שוק הדיור הונהג בהכוונת מודל מדינת רווחה :בתקופה המקבילה לדור הראשון של התחדשות עירונית ,11שוודיה התמודדה לראשונה עם תופעת העיור .המדיניות הייתה סבסוד הוצאה על דיור ,הלוואות לטובת בניה חדשה ,ופיקוח מחירי שכירות ונכסים ,כדי לסייע במעבר לעיר .התוצאה הייתה הפיכת סטנדרט הבניה בשוודיה לגבוה בעולם ,וחיסול המגורים ה"דלים" .החסרון היה חוסר יעילות בשוק ,שיצר מחסור בדירות .לכן ב 95הוכרזה "תכנית המיליון" -בניית 022,222יח"ד בשנה ,למשך 02שנים .התוכנית הייתה מוצלחת שכן העלתה משמעותית את היצע הדירות השוודי ,אם כי לא יושמה במלואה .העקרון השוודי- חלוקה מחדש של ההכנסה דרך סבסוד מעלימה את אזורי המצוקה ,על חשבון יעילות/רווחיות ושיווי משקל בשוק. 12 .2דוגמאות לאזורים בשבדיה שעברו התחדשות עירונית רינקבי ( )Rinkebyמהווה דוגמה לחשיבות של שירותים חברתיים והתמיכה "לצאת לשוק העבודה" בקהילה שתלויה מאוד בתשלומי רווחה. בזלטציובדן ( – )Saltsjobadenהתאגדו התושבים לכדי יצירת תכנית לבניית מרכז פנאי ותרבות המכבד ומנציח מורשת לאומית שבדית .זוהי דוגמה להעצמת התושבים לכדי קבלת החלטות הנוגעות להם. 13 .3נקודות נוספות על מדיניות דיור והתחדשות בשבדיה שבדיה מאופיינת בכך שמרבית התכנון הפיזי של דיור נקבע ברמה המוניציפלית ,ולא ברמת הממשלה. מרבית המשאבים המופנים למטרות התחדשות עירונית הם בדמות סובסידיות שיפוץ בצד ההיצע (מתן מענקים לקבלנים המשפצים דיור המשרת בעיקר את שכבות ההכנסה הנמוכות). ב ,0611-יצאה לדרה תכנית "שיפוץ ,הסבה והרחבה של בניינים" ( .)ROTמטרותיה היו: .aקיומו של מאגר גדול מספיק של דיור באיכות סבירה ,נגיש לכל שכבות האוכלוסייה. .bיישום סטנדרטים חדשים בבינוי לבניינים הקיימים .בעיקר מדובר בחידושים בתחום יעילות האנרגיה ובינוי ירוק ,והתאמת הדיור לקשישים ומוגבלים. .cניצול אופטימלי של קיבולת הבנייה הלאומית. הולנד Ingemar Elander "Policy Network and Housing Regeneration in England and Sweden", Urban Studies, 1995, 32:913. Roger Andersson, " 'Breaking Segregation'- Rhetorical Construct or Effective Policy? The Case of the ' 11דור הראשון של התחדשות עירונית בישראל – שיקום פיזי בלבד שנות ה 61-הריסה של כפר שלם. Mega, V. (2000). Cities Inventing the Civilization of Sustainability: an Odyssey in the Urban Archipelago of the European 12 Union. Cities 17(3): 227-236. Metselaar, G. and Priemus, H. (1993). Urban Renewal Policy in a European Perspective. Journal of Housing and the Built 13 Environment 8(4): 447-470 38 10 "מדיניות ישנה של התחדשות עירונית" -במהלך שנות השבעים החל גל מחשבתי חדש ברעיון ההתחדשות העירונית בהולנד .במסגרת זו ,הדגש הוסב לשיפוץ וחידוש מבנים בניגוד להריסתם .בתקופה זו נרשם המהפך בבעלות מהשכרה פרטית להשכרה בדמות דיור סוציאלי .התוצאות היו מעורבות :אמנם איכות הדיור השתפרה ברמה משמעותית ודיור ברמה טובה הפך לדיור בר-השגה לקבוצות רבות מהאוכלוסייה אשר נאלצו להסתפק בדיור ברמה נמוכה מאוד .מצד שני ,הדבר הסב מעמסה כבדה מנשוא 14 על תקציב הממשלה. "מדיניות חדשה של התחדשות עירונית" בשנת 0667פירסם משרד הדיור ,התכנון המרחבי והסביבה ההולנדי מזכר בנושא התחדשות עירונית ( ,)Urban Renewal Memorandumאשר סימן את פתיחתה של תקופת התחדשות העירונית החדשה .קיים קשר ישיר בין המזכר ובין מדיניות שהונהגה מאז 0664בשם "מדיניות הערים הגדולות" (.)Major Cities Policy נקודה מעניינת היא שנכון למזכר הנ"ל ,הדיור הסוציאלי נחשב כמכשול להשגת יעדי התחדשות עירונית ולכן קובעי המדיניות היו מעוניינים להוריד את שיעור הדיור הסוציאלי ולהגדיל את אחוז הבעלות על דירות .זהו תהליך דומה לזה שקרה בארה"ב בתקופת קלינטון .הנימוק הוא שכאשר הכלכלה צומחת ,גדל הביקוש לדיור איכותי יותר .בערים או שכונות שבהם יש אחוז גבוה של דיור סוציאלי ,קטן הסיכוי למצוא דיור איכותי יותר .התוצאה היא עזיבה מסיבית של בעלי הכנסה בינונית-גבוהה ולמעשה מניעת ג'נטריפיקציה. בשנים - 1118-2112הוחלט כי יש לבחון את ההתחדשות העירונית בשלושה היבטים: .0ההיבט הפיזי/חיצוני – בעיקר חידוש בתים ,שיקום שכונות והגדלת השונות בין בניינים. .0ההיבט הכלכלי – בעיקר בתחום כלכלת העבודה ,יצירת מקומות עבודה. .1ההיבט החברתי – חינוך ,איכות הסביבה ,בטיחות ותברואתיות. בשנת 0666הגדיר שר הדיור ,התכנון המרחבי והסביבה את מושג ההתחדשות העירונית כדלקמן "יצירת התנאים לשיפור באיכות הדיור ,העבודה ,הייצור וסביבת המגורים בערים או מסביב להן על-ידי אמצעים שמכוונים בעיקר לטבע/סביבה וניהול סביבת המגורים המרחבית". דרך בה מאורגן המימון של תכניות התחדשות עירונית מקומיות הוא מאוד דינמי וגמיש .זאת משום שהעריות הן אלו המתכננות תכניות התחדשות עירונית המקבלות אישור ממשלתי ועם אישור התכנית העירייה מקבלת מימון לכל הפרויקט ולא בחלקים על פני זמן ,דבר המקל את התהליך ומזרז אותו .שם סובסידיה/מענק זה הוא Investment Budget for Urban Renewal ).(ISVבשנים 0222-0226קיבלו עיריות בהולנד 4.1מיליארד יורו במענקים מסוג .ISVיש לציין שמדובר בסכום גדול מאוד לכל עירייה ,שכן הולנד היא מדינה קטנה מאוד. :2111-2111 בשנת 0222הוציא משרד הדיור ,התכנון המרחבי והסביבה מסמך מדיניות בשם "מה אנשים רוצים ,איפה אנשים גרים 15".במאמר זה נקבע דפוס מדיניות הדיור וההתחדשות העירונית לשנים .0222-0202המטרות המוצהרות :איכות גבוהה יותר של דיור וסביבת הדיור ,מעבר משכירות לבעלות על הדירות ,דיור מרווח יותר ,התחדשות עירונית וביטול ההפרדה המרחבית. אחת המטרות המרכזיות של התחדשות עירונית היא ביטול ההפרדה המרחבית (בין קבוצות הכנסה שונות ,בין קבוצות אתניות שונות) .בשנים שקדמו ל 0222-נחשבה הג'נטריפיקציה למדיניות התחדשות עירונית מקובלת ,ומיעוטים ובעלי הכנסה נמוכה היו מועברים למקומות בעלי הכנסה גבוהה יותר או לפעמים גם אל מחוץ לעיר לשכונות בהם הכנסה הממוצעת היא גבוהה יותר .תפיסת עולם זו השתנתה בעשור .2111-2111בעשור זה המדיניות כוונה לשיתוף פעולה עם אותם קבוצות חלשות בחברה ,במטרה להנחיל התחדשות עירונית דווקא בצורה מועילה באזורים הבעייתיים במקום להזיז את התושבים. 14 Housing and New Urban Renewal: Current Policies in The Netherlands (2004) by Hugo Priemusצ ”In Dutch: “Mensen-wensen-wonen 39 15 צרפת 16 כבר ב 0651-נחקקה תקנת . Urban Renewal Actבמסגרת יישומה של תקנה זו בוצעה הריסה שיטתית של אזורים שלמים שהיו במצב ישן ובמצב תחזוקתי גרוע במיוחד ( .)slumsהאזורים נבנו מחדש באיכות גבוהה יותר ,אך התהליך הוביל לכך כי תושבים רבים נעקרו ממקום מגוריהם והועברו למחוזות שונים. ב 1162-נחקק Malraux Actאשר קבע סטנדרטים מינימליים לשימור אתרי מורשת לאומיים – זהו הצד התרבותי של ההתחדשות העירונית. ב 1170-השתנתה תפיסת העולם לגבי ההתחדשות העירונית ,וההריסות המאסיביות הופסקו. השינוי הגיע בעקבות העלות הגבוהה של הפרויקטים של הריסה ובינוי מחדש ובעקבות שינוי בתפיסה של ההשפעה החברתית של מדיניות התחדשות עירונית .המדיניות החל משנה זו החלה להתמקד בשיפוץ ותחזוק יחידות דיור בשכונות עוני (בניגוד להריסתם). בדפוס זה של ההתחדשות העירונית ישנם שותפויות פרטיות-ציבוריות רבות בדמות חברות חצי- ממשלתיות וסובסידיות של צד ההיצע של השיפוצים. בשנות השמונים ובתחילת שנות התשעים הסבה מדיניות ההתחדשות העירונית תשומת לב לעובדה שלא רק שיפוץ הדיור בשכונות עוני יביא להעצמתם הכלכלית-חברתית של תושביהן. במסגרת ההתחדשות העירונית יש להשקיע גם משאבים בצמצום האבטלה ,הגדלת כמות ההזדמנויות התעסוקתיות של אנשים צעירים ,הכנסת מהגרים למעגל הכור-היתוך הצרפתי ומלחמה בפשע ובסמים. בשנות התשעים החלה מדיניות של התחדשות עירונית מתואמת ברמה הממשלתית על ידי "הועדה בין-מחלקתית לערים" והיא באחריות ראש הממשלה .ב 1111-מונה שר ונפתח משרד הערים הממשלתי אשר עסק כמעט בבלעדיות בנושא ההתחדשות העירונית. בשנת 2111נחקקה תקנת ) .Act on Solidarity and Urban Renewal (SURבתקנה כלולים סידורים המעצימים את מעורבותם של התושבים וארגוני דיירים בתהליך קבלת ההחלטות העירוני .בנוסף ,כלולים מנגנונים שיעזרו לדיירים להגיע להסדרים בינם ללא צורך בבית משפט. o o התקנה מחייבת קיומן של ועדות התייעצות (כמו ועד בית) בבנייני דיור שכור אשר אחראיות על קבלת החלטות הנוגעות לדיור ונבחרות באופן דמוקרטי. על ועדות ההתייעצות לנהל תקציב תקין הנגבה מהדיירים ולדווח לרשויות המקומיות עליו. Urban Renewal Policy in a European Perspective by Hugo Priemus and Gerard Metselaar (1993 41 16 ברזיל 17 תהליך ההתחדשות העירונית בברזיל החל בעיקר מאז סוף שנות השמונים .לפני כן ,ערי ברזיל היו מאופיינות באי שיוויון קיצוני המתגלם באזורי עוני נרחבים ושכונות פשע קשות ( .)favelasמאז התחוללו שינויים חוקתיים ומוסדיים אשר הגיעו לשני שיאים עיקריים .ראשית ,ב 2111-נחקק חוק הערים ( .)City Statuteשנית ,ב 2113-נוסד משרד הערים הממשלתי ()Ministry of Cities ומועצת הערים הלאומית (.)National Council of Cities החל משנות השלושים ,תהליך העיור בברזיל הוא אחד מהפעילים בעולם .נכון ל11% ,0227- מהאוכלוסייה גרה בערים .תהליך העיור המואץ הביא למשבר מבחינות רבות :אלימות ופשיעה, בנייה בלתי חוקית במימדים עצומים ,השפעה שלילית על איכות הסביבה והפרדה מרחבית- חברתית .קיים גירעון בדיור של 7.6מליון יחידות דיור ומעבר לכך 05 ,מליון משפחות חיות בתת- תנאים. לפני חקיקתה של החוקה הברזילאית ב 0611-לא הייתה קיימת מסגרת חוקית המעגנת תהליך של פיתוח והתחדשות עירונית .החוקה כללה פרק שלם על מדיניות עירונית אשר למעשה מניח את הבסיס החוקי-פוליטי לקידום רפורמה עירונית בברזיל. בשנות התשעים התפתח דגש על שיתוף מוגבר של התושבים בהחלטות הנוגעות לפיתוח עירוני. מעבר לכך ,גם בהחלטות תקציביות אחרות שותפו התושבים .עיריות כמו פורטו אלגרה ,סאנטו אנדרה ,דיאדמה ,רסיפה ובלו הוריזונטה זכו להכרה בינלאומית בזכות הדמוקרטיזציה של הליך קבלת ההחלטות העירוני .באותה תקופה אירגונים חברתיים מקומיים ולאומיים רבים התאחדו לכדי יצירת ה"פורום הלאומי של הרפורמה העירונית" (.)National Forum of UrbanReform מטרותיו של הפורום היו בעיקר :להכליל בתוך החוקה את הזכות הבסיסית-חברתית לדיור, העברת חוק פדרלי המחייב ליישם את דרישות החוקה ,הקמת קרן לאומית למען דיור סוציאלי/ציבורי ,יצירת מוסד ממשלתי האחראי על קידום תכנון ומדיניות דיור בברזיל. מאבקם החברתי של הפורום הלאומי של הרפורמה העירונית זכה להצלחה רבה .ב 1111-נחקק חוק אשר אפשר הקצאת משאבים ציבוריים (כספי מסים) לארגונים חברתיים הפועלים למען אינטרסים ציבוריים ,ובכללם אינטרס הדיור .ב 0222-עוגנה בחוקה הזכות הבסיסית-חברתית לדיור .ב 0225-אכן הוקמה קרן לאומית למען דיור ציבורי ( The National Fund for Social .)Housing חוק הערים ()2111 לאחר משא ומתן פרלמנטרי שהתרחש מעל לעשר שנים ,נחקק חוק הערים .החוק הרחיב את תפקידן החוקי-פוליטי של עיריות וממשל מקומי בתכנון עירוני ,וכן נתן לעיריות תפקיד נרחב יותר בהוצאה לפועל של פיתוח עירוני .החוק הביא לכך שהאינטרסים של בעלי אדמה/שטח/דירות ייאלצו להתחשב יותר באינטרסים חברתיים ,תרבותיים וסביבתיים של העיר כולה .מרכיב עיקרי בחוק הוא הפיכת מבנים בלתי- חוקיים של תושבים מהמעמד העני ביותר לחוקיים ( .)regularization processלפני החקיקה היה צריך מבנה בלתי חוקי לעבור 12שלבים בירוקרטיים עד להפיכתו לחוקי ,עובדה אשר הפכה את התהליך לכמעט בלתי אפשרי ,וכתוצאה מכך היו בונים אזרחי המעמד הנמוך כמעט באופן בלעדי בצורה לא חוקית. על פי החוק ,תכניות מתאר עירוניות חייבות להכיל רגולציות הנוגעות ללגליזציה של דיור בלתי חוקי אשר מאוכלס ברובו ע"י תושבי המעמד הנמוך ביותר .מעבר לכך ,הן חייבות להכיל תכניות להקצאת שטח עירוני למען שימוש ציבורי במטרת שימור תרבותי ,היסטורי וסביבתי .כל עירייה שבה שכנו 02,222 תושבים ומעלה קיבלו יעד מקסימלי של חמש שנים להגשת תכניות המתאר המדוברות. “Implementing The Urban Reform Agenda in Brazil” by Esedio Fernandes (2007) 17 41 חקיקת חוק הערים פתחה שער לחקיקתם של חוקים נוספים ברוח דומה ולהמשך העצמת האוכלוסיות המוחלשות בחברה הברזילאית .ב 0224-נחקקה תקנה המעגנת שיתוף פעולה ציבורי-פרטי למען קידום דיור חברתי ( .)public-private partnershipsב 0225-נחקקה תקנת הקונסורציומים 18הבין-עירוניים. משרד הערים הממשלתי (הוקם ב)2113- בזמן כהונתו של הנשיא קרדוזו ( )0665-0221נעשו מספר מאמצים לקידום אג'נדת הפיתוח וההתחדשות העירונית בעיקר ברמת העיריות ,אך לא היה קיים גוף ממשלתי אשר זו הייתה אחריותו הבלעדית .עם כניסתו של הנשיא לולה 19לתפקיד ,נרשמה התקדמות רצינית בקידום האג'נדה ,ותחילתה בהקמת משרד הערים הממשלתי. משרד הערים הממשלתי מורכב מארבעה תתי משרדים ,ויעדיהם הם :דיור חברתי ,איכות הסביבה וסניטציה סביבתית ,תחבורה וניידות ציבורית ,תכניות עירוניות ומקרקעין. שני תכניות ספציפיות אשר הוצאו לפועל על ידי תת-המשרד לתכניות עירונית ומקרקעין ראויות לציון. התכניות הן "התכנית הלאומית לתמיכה בהסדר קרקע עירונית בר-קיימא" 20ותכנית בשם "הקמפיין הלאומי לתכניות מתאר עירוניות שיתופיות".21 מטרתה של התכנית הלאומית לתמיכה בהסדר קרקע עירונית בר-קיימא היא להסדיר את מעמדם של אותם תושבים המתגוררים במבנים "לא-חוקיים" .במסגרת התכנית מקבלים ארגונים ללא מטרות רווח וגופי ממשל מקומי מענקים כאשר הם מוציאים לפועל תכניות הסדר והכרה חוקית באותם אזורים בהן התגוררו אוכלוסיית החלשות ביותר אשר מתגוררים בלית ברירה במבנים שמוגדרים כלא חוקיים .במלים פשוטות ,מטרת התכנית היא לצמצם את כמות הבירוקרטיה אותה צריכים אותם תושבים לעבור בכדי לקבל מעמד של דיירים חוקיים .נכון ל ,2117-מאות אלפי תושבים כבר קיבלו זכות קניין על הקרקע אותה הם מיישבים. 18 קונסורציום הוא איגוד של שני גופים המעוניינים בהשגת מטרה משותפת. 19 לולה הוא הכינוי המפורסם של הנשיא לואיז אינסיו לולה דה סילבה ,אחד הנשיאים האהודים ביותר בתולדות ברזיל. The National Program to Support Sustainable Urban Land Regularization The National Campaign for Participatory Municipal Master Plans. 42 21 20 אנגליה סיכום נקודות עיקריות של כוח המשימה בנושא של התחדשות עירונית Towards an Urban - Renaissance – Urban Task Force (Lord Rogers) 1999 המוטיבציה העיקרית להתחדשות עירונית מעבר לצורך בשינוי החברתי דמוגרפי והצורך האקולוגי הוא השינוי בשימוש הקרקע של אזורים נטושים המכונים "אזורים חומים" (: )Brownfield land השינוי בשימוש הקרקע – עם מהפכת המידע ופיתוחה הטכנולוגי של אנגליה בשנות השמונים והתשעים ,עבר חלק גדול מהאוכלוסייה לעבוד בתעשיות עתירות ידע בניגוד לתעשיות כבדות (מכרות, תעשייה כבדה) .כתוצאה מכך ,הרבה מהמפעלים האלו נסגרו ונחשבים לאזורים נטושים ( Brownfield ) landונוצרה הזדמנות לשפץ אותם ולאכלס אותם .יש למצוא דרך לתמרץ בנייה באזורים לא ירוקים אלה ,וכותבי המאמר הסיקו ששיטת התכנון המרכזי עדיפה על תמריצי מסים. כמו ישראל ,גם אנגליה מדינה צפופה יחסית ,ואוכלוסייתה מתגוררת בעיקר באזורים העירוניים .לכן איכות הדיור העירוני היא נושא הנוגע לשכבת אוכלוסייה גדולה .באזורי העוני העירוניים האבטלה גבולה ביותר מפי שתיים מאשר בשאר המדינה ,ו 42%-מהדיור שם הוא סוציאלי (בניגוד ל 00%-בשאר המדינה). נטען כי בממשלה וברשויות המקומיות ,חסרים אנשים בעלי יכולת אדריכלית גבוהה אשר יתכננו ויארגנו את תהליך ההתחדשות העירונית .לכן יש לעודד אנשים ללמוד מקצועות אלו ולעבוד בתחום ההתחדשות העירונית (ע"י תמריצי מיסים ,סבסוד לימודים וכדומה). מה צריכה חקיקה להכיל? על החקיקה הממשלתית להכיל קווי מתאר כללים להתחדשות העירונית ,להתוות יעדים כללים שבהם צריכות לעמוד רשויות המקומיות ,ופרט להם ,לתת חופש פעולה לרשויות המקומיות .יש לדרוש שכל רשות מקומית תכין אסטרטגיה יחידה וברורה בנושא ההתחדשות העירונית ותדווח על כך לממשלה. תכניות הפיתוח המקומי צריכות להיות פשוטות יותר ,ולהימנע מלרדת לפרטי המיקרו של הבנייה .המטרה היא לאפשר גמישות אצל הרשויות המקומיות. על הממשלה לסבסד עריכת סדרת פרויקטים לדוגמה ,שמהם ילמדו שאר הרשויות המקומיות. הגבלה של היתרי הבינוי על שטח ירוק ,תוך כדי הענקת תמריצים למחדשי אזורים נטושים (בעיקר .)brownfields יש להשקיע רק בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר בהם יש תחרות עיצוב בהן משתתפים אדריכלים בעלי שם ,כאשר כל תכנית מתארת בפרטי פרטים את הבנייה בשלושה ממדים (אורך, רוחה וגובה). זירוז הבירוקרטיה במתן היתרי הריסה ובנייה לצורכי התחדשות עירונית. הצבת יעד עד אליו תהיינה כל קרקעות המדינה נקיות מזיהום תעשייתי (באנגליה מציבים חברי ה Urban Task Force -את שנת 0212כיעד מתאים).. עיצוב מחדש של מנגנון קבלת ההחלטות על התחדשות עירונית שיהיה מורכב מנציגם מקומיים ויאפשר לאזרח הקטן להשמיע את קולו בצורה יותר משמעותית. באנגליה יש מצב שבו יש מיסוי על שיפוץ בניין מגורים ריק ,אך בניית בית חדש והמרת מבנים תעשייתיים במגורים נהנים מהקלה במס .ההצעה הנוכחית מקווה לבטל רעיון זה כדי לתמרץ שיפוץ בנייני מגורים ריקים. ההכנסות ממיסוי על שיפוץ ובינוי צריכות ללכת למימון פרויקטים של התחדשות עירונית. מימון המטרה היא שהמימון לפרויקטים של התחדשות העירונית יבוא בעיקר מגורמים פרטיים .נטען כי על 43 הממשלה להשקיע השקעה ראשונית חלקית ,כדי לתת ביטחון בתכנית .ישנן מספר דרכים עיקריות בהן יכולה הממשלה לסייע בקידומה של תכנית ההתחדשות העירונית לפי כותבי הדוח: יצירת חבילת הטבות מס ,אשר ישמשו תמריץ למשקיעים ,בעלי בית ודיירים השקעה דרך נתינת תמריצים ליזמים מהשוק הפרטי אשר מתחייבים לתרום להתחדשות עירונית בדרך זו או אחרת. השקעה ישירה של הון ציבורי (לדוגמה ,דרך חברות ממשלתיות) בפרויקטים. יש לעגן בחוק שהרשויות המקומיות שהם יהיו המובילות של ההתחדשות ,יזכו לשמור אחוז גדול יותר מהמיסים המגיעים מתושביהם לממשלה. יש להקים קרנות השקעה פרטיות-ממשלתיות אשר ימשכו מיליארד פאונד בהשקעה פרטית במהלך שלוש השנים שלאחר הדו"ח. יישום מסקנות הדוח המאמר שנכתב בשנת Towards a strong Urban - 2110 Renaissance 200522להלן עיקרי הדברים: החזון החברתי :יש ליצור קהילות יותר מעורבות ויותר מגובשות .יש לחדש ולנהל פארקים ציבוריים ואזורים פתוחים בכדי לעודד משפחות להישאר בעיר .יש לקדם את השירותים החברתיים אשר מבטיחים שכל רחוב יהיה בטוח ומזמין ,ולקדם עירוב אוכלוסייה. אחריות סביבתית :יש להעלות את הצפיפות המינימלית בדיור חדש .נטען כי בעזרת העלאת מספר האנשים פר מטר רבוע ,נשמרים אזורים ירוקים שמחוץ לעיר משום שאנשים אלה אינם צריכים לעבור לשם .מעבר לכך ,יש לדאוג לכך שהדיור החדש יהיה ,ככל האפשר" ,בתים חכמים" .זהו ה כינוי לבתים אשר להם מערכות מחזור אנרגיה ומשאבים. מימון והמסגרת החוקית -צריכה להיות רשות אחת האחראית על יישום התכנית להתחדשות העירונית .צריך ליצור מצב בו לרשות זו יהיו סניפים אזוריים אך היא תחליט על המימון הציבורי המוקדש להתחדשות .מטרותיה של הרשות היא לתמרץ השקעה פרטית ,לוודא שישנה מצוינות בעיצוב בניינים ,לאחד קהילות מקומיות .לכן ישנם מספר המלצות: oיש לוודא שכל הקרקעות הממשלתיות שמשוחררות אל השוק החופשי לא תימכרנה רק על בסיס טיעונים פיננסים לבדם .יש לבחון את השפעת המכירה על התפתחות עירונית בת- קיימא. oיש לדרוש מראשי עיריות לאחד את תכניות ההתחדשות יחד עם תכניות התכנון ,הדיור, הפיתוח הכלכלי והתחבורה .בכך ימנע ניגוד אינטרסים בין מטרותיהם של התוכניות העירוניות השונות. oיש לתמוך בעיריות המבקשות להעלות מסים אם מובטח כי ההעלאה תהווה מקור מימון לפרויקטים של התחדשות עירונית. oיש לבטל את המע"מ על תיקונים ,שיפוצים וחידושים. 23 דוגמא לפרויקט התחדשות עירונית שבוצע באנגליה The Castleford Project קסטלפורד היא עיר קטנה בצפון אנגליה המונה 17,505תושבים .העיר הייתה מרכז לכריית פחם אשר נפסק בתחילת שנות התשעים והשאיר אזורים חומים ומוזנחים רבים בעיר .באותה תקופה הגיע שיעור האבטלה ל 02%-ורבים מתושבי העיר היו מקבלי הבטחת הכנסה. 22 דו" ח שיצא שש שנים לאחר הדו"ח הקודם ,במטרה להעריך את הצלחתה של ההתחדשות העירונית בתקופה .1999-2115 Barrie, D. (2009). Regeneration as Social Innovation, Not a War Game. Journal of Urban 23 Regeneration and Renewal 3(1): 77-91.23 44 45 פרויקט ההתחדשות הנקרא על שם העיר ,The Castleford Project ,התחיל בשנת 0221ושלבו הראשון הסתיים ב .0221-במשך חמש השנים הללו הוזרמו השקעות פרטיות וציבוריות בסך של 052מיליון פאונד .ההשקעה הפרטית היוותה 04.5מיליון פאונד. בעיר ישנן קבוצות אזרחים פעילות וארגונים קהילתיים המוכנים להקריב למען הקהילה והעיר. בשנת 0221נערכה סדרת מפגשים בין מומחי התחדשות ,מעצבים ,קבלנים ,וארגונים קהילתיים במטרה להתוות את הליך ההתחדשות .מטרתם הייתה לקדם מודל התחדשות מקומי אשר מונע ע"י התושבים .לעיר היה מזל שערוץ 4הבריטי נרתם לעזרתם (במטרה לעשות רווח משידור תכנית העוסקת בהתחדשות עירונית) ועזר בתרומת כספים ותשתיות. המטרה הייתה לבנות הון חברתי ,שכן נכסי התושבים היו מועטים. בעיתון המקומי התפרסם סקר לתושבים איזו התחדשות עירונית הם היו רוצים להוציא לפועל התכנית שהתגבשה כללה 00פרויקטים ,החל משיפוצי תשתיות קטנים וכלה בפיתוח אזורים פתוחים חומים ובניית כיכר חדשה במרכז העיר .מעבר לכך ,הוחלט לבנות מרכזי משחק לילדים באוזרים עירוניים וגשר להולכי רגל ,אשר בנייתו הושלמה בקיץ ( 0221ראה תמונה) במרכז העיר בשנים 0224ו 0225-התגבשו קבוצות פיתוח לכל פרויקט המורכבות מתושבים מקומיים ,קבלנים אותם בחרו התושבים ,ופקידי ממשלה. יש לציין שבסה"כ השתתפו יותר מ 10,111-אנשים בתהליך ההתחדשות .נתון זה בא להדגיש את מעורבותם של תושבים וארגונים אזרחיים בתהליך ההתחדשות. בתקופת תהליך היישום של הפרויקטים קית' היל ,שר התכנון והדיור דאז הדגיש באומרו כי קסטלפורד מהווה "דוגמה טובה להתערבות קהילתית בהתחדשות עירונית". ארה"ב 24 בחוק Housing and Urban Redevelopment Actמשנת 0646התחיל שינוי המדיניות מהענקת דיור ציבורי לנזקקים להתחדשות עירונית בדמות שיקום שכונות וכדומה .השינוי הגיע בעקבות התפיסה שדיור ציבורי הוא בדרך כלל ברמה נמוכה מאוד ,ושרפורמה חברתית אמתית צריכה לכלול סטנדרטי איכות גבוהים יותר בדיור לשכבות החלשות. תיקונים לחוק מ 0646-הביאו לגידול בכמות הריסת שכונות העוני ( )slum clearanceוויסות השקעה ציבורית הרחק מדיור בר השגה אל עבר התחדשות עירונית. באופן המתקשר להתחדשות העירונית בצורה עקיפה יותר ,לפי חוק התחבורה הציבורית העירונית ( )The Urban Mass Transportation Actמ ,0694מענקים פדרליים מוקצים לממשלות מקומיות אשר משפרות את שירותי התחבורה הציבורית. נקודה מעניינת לציון היא שעד ,0695לא היה קיים משרד שיכון ובינוי בארה"ב .אך בשנה זו ,קם 25 המשרד ( )Department of Housing and Urban Redevelopmentעם היווסדותו ,הוקצו 1 מיליארד דולרים למטרות של התחדשות עירונית ודיור בר השגה. ב 0691-נחקקה תקנה בשם ,The Fair Housing Actכחלק מחוק הזכויות האזרחיות המפורסם ( .)Civil Rights Actתחת תקנה זו ,הוגדלו המשאבים המוקצים להתחדשות עירונית בצורה משמעותית. תכניות משרד השיכון האמריקאי (מאתר האינטרנט של המשרד) 26 Sustainable Communities Planning Grant Program תכנית זו ,אשר נחקקה ב 0202-תחת כהונתו של אובמה הקצתה 052מיליון דולר מתקציב הממשלה לשנת 0202למשרד השיכון .המשרד אמור לתת את הכספים בתור מענק לעיריות וממשלים מקומיים אשר משתמשים בכספים למטרות תכנון עירוני המובילים לפיתוח עירוני בר-קיימא. תכניות משרד חידוש הבתים והקהילות של ניו יורק 27 New York State Community Development Block Grant (CDBG) Program התוכנית מספקת סיוע פיננסי לערים קטנות (מתחת ל 52,222תושבים) ומחוזות קטנים (מתחת ל022,222- תושבים) במטרה לספק דיור בר-השגה באיכות סבירה ,ולפתח הזדמנויות כלכליות לתושבים בעלי הכנסה בינונית-נמוכה בעיקר .סכום המענקים הוא כ 52-מיליון דולר בשנה. New York Main Street Program28 מטרת התכנית היא לספק סיוע פיננסי ומשאבים טכניים למען עזרה בשימור וחידוש רחובות ראשיים ומרכזים עסקיים אשר נמצאים בשימוש משולב (עסקים ודיור) .תחת התכנית זוכים ארגונים שלא 24 Florida R. and Jonas A. (1991). U.S. Urban Policy: The Postwar State and Capitalist Regulation. Antipode 23(4), 349-384. תרגום ישיר :משרד הדיור והפיתוח העירוני. 25 26 http://narc.org/uploads/2010/HUD%20Sustainable%20Communities%20Regional%20Planni ng%20Grant%20Program%20Information%20-%20NARC.pdf 46 http://www.dhcr.state.ny.us/Programs/NYS-CDBG/ 27 http://www.dhcr.state.ny.us/Programs/NYMainStreet/ProgramGuidelines.htm 28 למטרות רווח וזרועות של הממשל המקומי במענקים על בסיס תחרותי .המענק המקסימלי הוא .$522,222 לפי התכנית ,על זוכי המענק לדווח באופן שוטף לרשויות על התקדמותם ,ותוקפו של כל חוזה מענק הוא שנתיים לכל היותר ,במטרה למנוע עיכוב והתמהמהות. האזורים בהם מטפלת התכנית הם אלו אשר סובלים מהידרדרות פיזית ,והזנחה .ישנה גם דרישה לגבי הכנסתם של התושבים הגרים באזור :יותר מ 01%-מתושבי האזור צריכים להרוויח פחות מ11%- מההכנסה החציונית של הקהילה בה הם נמצאים .התכנית התחילה בשנת ,2114ומאז 61.3מיליון דולר של סיוע פיננסי הוזרמו לחידוש של מעל 140קבילות ברחבי מדינת ניו יורק. National Home Ownership Strategy29 ממשל קלינטון הציע את הדרכים הבאות להגדלת שיעור בעלי הדירות בחברה האמריקאית: משרד הדיור הפדרלי ( 30)FHAמספק הלוואות למען רכישת דיור לבעלי הכנסה נמוכה ובני מיעוטים .ההצעה היא לייעל את המשרד ולהתאימו לעידן המידע והטכנולוגיה החדישה .כך יגדלו מאגרי המימון של המשרד ובהתאם תגדל יכולתו לספק הלוואות. להחמיר את הענישה על אפליה בלתי חוקית בנושא מכירת נדל"ן. הרחבה לצמיתות של .Low Income Housing Tax Credit נסביר מהו .Low Income Housing Tax Credit31זוהי הקלת מס הנהוגה בארה"ב מתוקף חוק Tax Reform Actמשנת .0619קבלן הדיור אשר בונה ומוכר לבעלי הכנסה נמוכה מקבל החזר מס בהתאם למספר קריטריונים: .0האחוז של הדירות בפרויקט הבינוי אשר מושכרות לבעלי הכנסה נמוכה .0עלות הפרויקט. .1נקודות זכות על בסיס תחרותי בשל איכות הדיור. השקה של שותפות פרטית-ציבורית חדשנית אשר תתמרץ קרנות פנסיה להשקיע בבינוי ושיפוץ של דיור בר-השגה. 32 שיפור והגדלת התקציב של תכנית .HOME Investment Partnership Programזוהי תכנית בעלת קרן של כשני מיליארד דולר בשנה אשר מחולקים בין המדינות השונות בארה"ב .המענקים המדינתיים מוענקים על בסיס תחרותי – כל מדינה מגישה למשרד הדיור והפיתוח העירוני הממשלתי תכנית פעולה לשיפור הדיור בר-השגה בשטחה .הייחוד של התכנית היא שהיא אינה מגבילה את הפעילות שעליהן יכול להינתן מענק (דבר אשר יוצר גמישות ,שכן לכל מדינה תנאים שונים ומצב שונה) .בין השאר ,מענקים ניתנים למדינות אשר מוציאות לפועל את הפעילויות הבאות: .0סבסוד ישיר של הביקוש ע"י העברת כספים לבעלי הכנסה נמוכה המעוניינים בבעלות על דיור. .0שיפוץ והעלאת איכותו של דיור בבעלות המאוכלס ע"י בעלי הכנסה נמוכה (סובסידיית היצע). .1הריסת מבנים רעועים ומבנים בעלי איכות נמוכה במיוחד ושיכון מחדש של בעלי הכנסה נמוכה אשר גרו בבניינים אלו. 29 מקורhttp://www.4president.us/issues/clinton1996/clinton1996housing.htm : 30 להבדיל ממשרד הדיור והפיתוח העירוני (.)HUD 31 ההסבר הוא מויקיפדיהhttp://en.wikipedia.org/wiki/Low-Income_Housing_Tax_Credit : 32 המידע על התוכנית מובא מאתר משרד הדיור והפיתוח העירוני ()HUD http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/programs/home/ 47 חיזוק והארכה של תכנית ,Home Equity Conversion Mortgageהמאפשרת לקשישים להשתמש בשווי הדיור שבבעלותם בכדי לממן את צרכיהם הפיננסיים הנוכחיים ללא צורך במכירת הבית. הכפלת התקציב של התכניות לסיוע לחסרי בית של משרד הדיור והפיתוח העירוני משנת 0661לשנת .0665 ב 0665-העניק המשרד 622מיליון דולר ללמעלה מ 122 -תכניות מעבר ותכניות לצמיתות אשר מטרתן לסייע לחסרי בית לעבור אט אט לדיור בבעלותם .כתוצאה מהתקציב המוגבר ,משרד הדיור והפיתוח העירוני מפעיל תכניות סיוע לחסרי דיור אשר מסייעות ל 122,222-מחוסרי דיור ,פי 04מהכמות אשר להם הן סיי 48 49
© Copyright 2024