חוברת מידע – שכונות העוני של תל-אביב וירושלים

‫התחדשות עירונית ‪-‬‬
‫סיור שכונות עוני‬
‫המכון לרפורמות מבניות בשיתוף‬
‫המועצה הלאומית לכלכלה‬
‫‪11.11.11‬‬
‫אוגדן הנתונים הוכן על ידי מורן דהן וצוותה‪:‬‬
‫ינאי שנן‬
‫דן דרך‬
‫ועמנואל מרקו‬
‫‪1‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪ .1‬אודות המכון לרפורמות מבניות‬
‫‪ .2‬מסלול הסיור‬
‫‪.3‬‬
‫רשימת משתתפים‬
‫‪ .4‬טיוטת הצעת החוק של עו"ד שרגא בירן ודברי הסבר להצעת החוק‬
‫‪' .5‬שיקום שכונות ‪ -‬ו‪ -‬והתכנית להתחדשות עירונית של משרד השיכון – רקע היסטורי‬
‫ומחדלי הפרויקט‬
‫‪ .6‬נתונים על שכונות העוני לפי מסלול הסיור‪:‬‬
‫‪ 6.1‬תל אביב‬
‫ מפת תל אביב עם מיפוי של מתחמי פינוי בינוי לעומת שיקום שכונות‪.‬‬‫‪‬‬
‫שכונות העוני של דרום תל אביב ‪ :‬כפר שלם‪ ,‬שכונת התקווה‪ ,‬שפירא‪ ,‬עזרא‬
‫וארגזים‬
‫‪‬‬
‫פרויקט פינוי בינוי פעיל בשכונת ערבי נחל (גבעתיים)‬
‫‪ .7‬ירושלים‬
‫‪‬‬
‫מפת ירושלים עם מיפוי של מתחמי פינוי בינוי לעומת שיקום שכונות‪.‬‬
‫שכונות עוני בירושלים‪ :‬קטמונים‪ ,‬קרית יובל וקרית מנחם‬
‫‪.8‬נספחים‬
‫‪2‬‬
‫‪‬‬
‫כתב מינוי של כוח משימה להתחדשות עירונית‬
‫‪‬‬
‫השוואה בין‪ -‬לאומית‬
‫‪‬‬
‫מצגת התחדשות עירונית‬
‫‪‬‬
‫פרופיל לוד‬
‫‪‬‬
‫פרופיל רמלה‬
‫‪ .1‬אודות המכון לרפורמות מבניות‬
‫המכון לרפורמות מבניות הוקם בשנת ‪ 0202‬כחברה לתועלת הציבור ללא מטרות רווח וממוקם‬
‫ברחוב ברקוביץ ‪ 4‬בתל אביב‪ .‬המכון מהווה את התשתית הרעיונית מחקרית בנושאים של‬
‫רפורמות מבניות וכלכלת המוסדות‪.‬‬
‫הנהלת המכון‬
‫ינון פלדהיים – מנהל כללי של המכון‬
‫בוגר תואר ראשון במדעי המחשב בטכניון בהצטיינות ובוגר תואר שני בניהול בהתמחות‬
‫בטכנולוגיה עילית בהצטיינות יתרה ‪ ,‬אוניברסיטת בוסטון‬
‫מורן דהן – מנהלת תחום מחקר‪.‬‬
‫בוגרת תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים בהצטיינות‪ ,‬האוניברסיטה העברית בירושלים‬
‫ומוסמכת תואר שני בכלכלה פיננסית‪ ,‬תכנית בראשותו של פרופ' יוג'ין קנדל‪ ,‬האוניברסיטה‬
‫העברית בירושלים‪.‬‬
‫צוות המחקר‬
‫ינאי שנן – כלכלן‬
‫בוגר תואר ראשון בפילוסופיה כלכלה ומדע המדינה‪ ,‬האוניברסיטה העברית בירושלים‪ .‬כיום‬
‫סטודנט לתואר שני בכלכלה ‪ ,‬אוניברסיטת תל אביב‪.‬‬
‫עוזרי מחקר שסייעו בעיבוד ואיסוף הנתונים בנושא של מדיניות דיור והתחדשות עירונית‪:‬‬
‫דן דרך‪ -‬סטודנט לתואר ראשון בכלכלה ‪ ,‬אוניברסיטת תל אביב‬
‫עמנואל מרקו‪ -‬סטודנט לתואר שני בכלכלה‪ ,‬אוניברסיטת תל אביב‪.‬‬
‫נושאים מחקר מרכזיים‬
‫רפורמות מבניות והמעמד היצירתי‬
‫התחדשות עירונית ומדיניות דיור‬
‫הפרטה חברתית וריכוזיות ההון‬
‫קניין רוחני‬
‫מטרות‬
‫להוות גוף ידע מחקר בינלאומי בכלכלה מדינית חברתית וכלכלת המוסדות‪.‬‬
‫לפתח גישות ייחודיות לקידום רפורמות מבניות בתחום החברתי מדיני‪.‬‬
‫ללמוד ולחקור את תחומי המחקר של כלכלת המוסדות‪.‬‬
‫לעורר דיון בין תחומי על נושאים בשיח הציבורי כלכלי פוליטי‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫פעילות‬
‫המכון יבצע מחקרי מדיניות כלכלית חברתית ויפרסם ניירות עמדה על נושאים מרכזיים‬
‫בתחומי המכון שעולים לדיון בשיח הציבורי ולקדם רפורמות מבניות שיובילו לשינויים‬
‫המיוחלים‬
‫המכון ישתף פעולה עם מוסדות מחקר בין ‪ -‬לאומיים לגיבוש פרויקטים ליישום הגישות‬
‫החדשניות בשיתוף של חוקרים ואורחים מרחבי העולם‪.‬‬
‫הוצאה לאור של ספרות מקור וספרות מתורגמת בתחומי הפעילות של המכון‪.‬‬
‫פעילות לציבור על ידי כנסים‪ ,‬הרצאות וימי עיון בשיתופם של אנשי אקדמיה מתחומים של‬
‫כלכלה מדינית כלכלה חברתית‪ ,‬כלכלה פוליטית‪ ,‬משפטים ועוד‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ .2‬מסלול הסיור‬
‫‪ - 18:40‬נקודת איסוף‬
‫רכבת מרכז (רכבת ארלוזורוב)‬
‫‪ -11:11-11:31‬סיור בשכונות עוני בתל אביב‬
‫כפר שלם‬
‫רחוב יוסף צוברי; רחוב מעפילי אגוז ורחובות סמוכים‬
‫שכונת התקווה‬
‫תצפית מתוך הרכב על הרחובות הבאים‪:‬‬
‫ההגנה‪ ,‬תדהר‪ ,‬אגמון‪ ,‬גואל‬
‫שפירא‬
‫רחוב הקונגרס‪ ,‬שכונת ידידיה‬
‫עזרא וארגזים‬
‫רחוב חירותנו והרחובות הסמוכים‪.‬‬
‫ערבי נחל – גבעתיים‬
‫סיור במתחם פינוי בינוי‬
‫‪ 11:31-11:11‬נסיעה ללוד ורמלה‬
‫‪11:11-11:40‬‬
‫לוד ורמלה‬
‫‪ - 11:40-12:10‬נסיעה לירושלים‬
‫‪ 12:10-13:10‬סיור בשכונות עוני של ירושלים‬
‫קטמונים ‪ -‬רחוב סן מרטין ורחוב בר –יוחאי‬
‫קריית יובל – רחוב שטרן רחוב הנורית‪ ,‬קריית מנחם ‪ -‬תצפית על ברזיל אולסוונגר‬
‫סיור בתוך הרחובות ברזיל ואולסנווגר‪.‬‬
‫‪ 13:10-14:11‬סיכום הסיור והפסקת צהריים‪" -‬קפית" בגן הבוטני‬
‫‪ - 14:11‬נסיעה חזרה לתל אביב‬
‫‪5‬‬
‫‪ .3‬רשימת משתתפים‬
‫המועצה הלאומית לכלכלה‬
‫‪‬‬
‫פרופ' יוג'ין קנדל‪ ,‬יו"ר המועצה‬
‫‪‬‬
‫יוליה איתן‪ ,‬כלכלנית בכירה‬
‫‪‬‬
‫שירה ברלינר‪ ,‬כלכלנית בכירה‬
‫‪‬‬
‫אורי גבאי‪ ,‬כלכלן בכיר‬
‫‪‬‬
‫שגיא דגן‪ ,‬כלכלן בכיר‬
‫‪‬‬
‫מוריס דורפמן‪ ,‬כלכלן בכיר‬
‫‪‬‬
‫חגי לוין‪ ,‬כלכלן בכיר‬
‫‪‬‬
‫רוני הכהן‪ ,‬עוזר מחקר‬
‫אוניברסיטת תל אביב‬
‫‪‬‬
‫פרופ' אשר טישלר‪ ,‬דיקן הפקולטה לניהול‬
‫‪‬‬
‫פרופ' נטע זיו‪ ,‬מנהלת התכניות לחינוך משפטי קליני בפקולטה למשפטים‬
‫משרד השיכון‬
‫‪‬‬
‫ד"ר צבי ויינשטיין‪ ,‬מנהל פרויקט שיקום‪-‬שכונות ‪ -‬תחום חברתי במחוז המרכז‬
‫‪‬‬
‫בנימין וייל‪ ,‬מנהל מחלקת פרוגרמות‪ ,‬מחוז ירושלים‬
‫מכון מילקן‬
‫‪‬‬
‫פרופ' גלן יאגו‪ ,‬ראש המרכז לישראל‪ ,‬מכון מילקן‬
‫אורחים נוספים‬
‫‪‬‬
‫גדעון חתוכה‪ ,‬עו"ד‪ ,‬משרד עו"ד שרגא בירן ושות‬
‫‪‬‬
‫עזרי לוי‪ ,‬מנהל הרשות לפיתוח ירושלים לשעבר‬
‫‪‬‬
‫דינה יאגו‪ ,‬בתו של פרופ' גלן יאגו‬
‫‪‬‬
‫ירום אריאב‪ ,‬מנכ"ל משרד האוצר לשעבר‬
‫‪‬‬
‫עו"ד אביב וסמרמן‪ ,‬מייסד ומנכ"ל הקרן לפיתוח לוד‬
‫המכון לרפורמות מבניות‬
‫‪‬‬
‫‪6‬‬
‫שרגא בירן‪ ,‬מייסד המכון‬
‫‪.4‬‬
‫‪‬‬
‫ינון‪ ,‬מנהל כללי‬
‫‪‬‬
‫מורן דהן‪ ,‬מנהלת תחום מחקר‬
‫טיוטת הצעת חוק התחדשות עירונית לישראל‪ ,‬תשס"ט‪2111-‬‬
‫טיוטת הצעה לדיון פנימי בלבד‪ ,‬ינואר ‪2111‬‬
‫פרק א' – הגדרות‬
‫‪.0‬‬
‫הגדרות‬
‫בחוק זה –‬
‫"מקרקעי ישראל" – כמשמעותם בחוק יסוד‪ :‬מקרקעי ישראל;‬
‫"המינהל" ו"מועצת מקרקעי ישראל" – כמשמעותם בחוק מינהל מקרקעי ישראל‪,‬‬
‫התש"ך‪;0692-‬‬
‫"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט‪;0696-‬‬
‫"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה‪ ,‬התשכ"ה‪;0695-‬‬
‫"חוק מיסוי מקרקעין" ‪ -‬חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)‪ ,‬התשכ"ג – ‪;0691‬‬
‫"בית המשפט" – בית המשפט המחוזי בתחום השיפוט בו מצוי המתחם להתחדשות‬
‫עירונית;‬
‫"השר" ‪ -‬שר הבינוי והשיכון;‬
‫"מתחם להתחדשות עירונית" – מתחם שנקבע כמתחם להתחדשות עירונית בהתאם‬
‫להוראות חוק זה;‬
‫"בעל זכות"‪ -‬כל אחד מאלה‪:‬‬
‫(‪)0‬‬
‫הבעלים של מקרקעין או מי שזכאי להיות הבעלים‪ ,‬למעט‬
‫המדינה;‬
‫(‪)0‬‬
‫זכאי‪ ,‬כהגדרתו בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי‪ ,‬התשנ"ח‪-‬‬
‫‪;0661‬‬
‫(‪)1‬‬
‫בעל זכות חכירה או מי שזכאי לזכות חכירה במקרקעין שהינם‬
‫מקרקעי ישראל;‬
‫(‪)4‬‬
‫המחזיק במקרקעין במשך תקופה העולה על תקופת ההתיישנות‬
‫הקבועה בדין לתביעת זכות באותם המקרקעין‪ .‬סעיף זה יחול‬
‫על אף האמור בכל דין אחר;‬
‫(‪)5‬‬
‫בעל זכות במקרקעין כהגדרתו בתקנה ‪ )0(05‬לתקנות חובת‬
‫המכרזים התשנ"ג‪ ,0661-‬אשר שילם את התשלום המגיע ממנו‬
‫תמורת זכותו‪ ,‬בהתאם לתקנה ‪ 12‬לאותן התקנות‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫"תושב זכאי" – בעל זכות במתחם להתחדשות עירונית;‬
‫"שכירות"‪" ,‬חכירה" ו"חכירה לדורות" – כמשמעותם בסעיף ‪ 1‬לחוק המקרקעין;‬
‫"ועדה להתחדשות עירונית" ‪ -‬כמשמעותה בחוק זה;‬
‫"ועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית" – כמשמעותה בחוק זה;‬
‫"יזם התחדשות" – מי שלצורך פינוי מתחם להתחדשות עירונית ובינויו‪ ,‬רוכש זכויות‬
‫באותו המתחם;‬
‫פרק ב'‪ -‬הכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית‬
‫‪.0‬‬
‫מתחמים להתחדשות עירונית‬
‫מתחם להתחדשות עירונית הינו אחד מאלה‪:‬‬
‫(א)‬
‫המתחמים המפורטים בתוספת הראשונה לחוק זה;‬
‫(ב )‬
‫מתחם 'פינוי ובינוי' שהוכרז ע"י הממשלה בצו על פי סעיף ‪11‬א‬
‫לחוק התכנון והבניה‪ ,‬טרם תחילתו של חוק זה;‬
‫‪.1‬‬
‫(ג)‬
‫מתחם 'פינוי ובינוי' במסלול מיסוי שהוכרז בצו על פי סעיף ‪46‬‬
‫כח' לחוק מיסוי מקרקעין‪ ,‬טרם תחילתו של חוק זה;‬
‫(ד )‬
‫מתחם להתחדשות עירונית שיוכרז על פי חוק זה‪.‬‬
‫הכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית‬
‫הממשלה רשאית‪ ,‬בהמלצת הועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג)‪( ,‬להלן‪:‬‬
‫(א)‬
‫"הועדה להתחדשות עירונית")‪ ,‬להכריז בצו על מתחמים נוספים להתחדשות‬
‫עירונית מעבר לאלו הקבועים בתוספת הראשונה (להלן‪" :‬צו הכרזה")‪.‬‬
‫(ב)‬
‫הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון‪ ,‬להרחיב‪ ,‬לצמצם או לשנות‬
‫בצו‪ ,‬על פי המלצת הועדה להתחדשות עירונית‪ ,‬את גבולותיו של שטח שהממשלה‬
‫הכריזה עליו בצו הכרזה‪ ,‬כעל מתחם התחדשות עירונית‪.‬‬
‫(ג)‬
‫הממשלה תמנה ועדה להתחדשות עירונית ואלה חבריה‪:‬‬
‫(‪)0‬‬
‫נציג שר הבינוי והשיכון‪ ,‬והוא יהיה היושב ראש;‬
‫(‪)0‬‬
‫נציג שר הפנים;‬
‫(‪)1‬‬
‫נציג שר האוצר;‬
‫(‪)4‬‬
‫נציג השר לאיכות הסביבה;‬
‫(‪)5‬‬
‫נציג שר התחבורה;‬
‫(‪)9‬‬
‫נציג ראש הממשלה;‬
‫(‪)7‬‬
‫נציג מינהל מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר‬
‫לתשתיות לאומיות‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫(ד)‬
‫הועדה להתחדשות עירונית תדון בבקשות למתן צו הכרזה אשר יוגשו לה על ידי‬
‫כל אחד מאלה‪:‬‬
‫(ה)‬
‫(‪)0‬‬
‫רשות מקומית שבתחומה נמצא המתחם נשוא‬
‫ההכרזה;‬
‫(‪)0‬‬
‫ועדה מקומית שבתחומה נמצא המתחם נשוא‬
‫ההכרזה;‬
‫(‪)1‬‬
‫ועדה מחוזית שבתחומה נמצא המתחם נשוא‬
‫ההכרזה;‬
‫(‪)4‬‬
‫ועדה להתחדשות עירונית שבתחומה נמצא‬
‫המתחם נשוא ההכרזה;‬
‫(‪)5‬‬
‫בעל זכות במתחם נשוא ההכרזה;‬
‫(‪)9‬‬
‫יזם להתחדשות‪.‬‬
‫החל ממועד תחילת תוקפו של חוק זה‪ ,‬הכרזה על מתחם 'פינוי‬
‫בינוי' תבוצע בהתאם להוראות חוק זה בלבד‪.‬‬
‫פרק ג' – ועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית‬
‫‪.4‬‬
‫ועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית‬
‫הועדה המקומית לתכנון ולבניה כמשמעותה בחוק התכנון והבניה תשמש גם כועדת‬
‫תכנון מקומית להתחדשות עירונית במרחב התכנון המקומי בו היא פועלת‪ ,‬כאשר‬
‫בתפקידה זה יתווספו להרכב הועדה החברים הבאים‪:‬‬
‫(‪)0‬‬
‫נציג שר הבינוי והשיכון;‬
‫(‪)0‬‬
‫נציג שר הפנים;‬
‫(‪)1‬‬
‫נציג שר האוצר;‬
‫(‪)4‬‬
‫נציג שר המשפטים;‬
‫(‪)5‬‬
‫שלושה נציגי ציבור – תושבי המתחם להתחדשות עירונית נשוא‬
‫הדיון;‬
‫(‪)9‬‬
‫מתכנן המחוז בו מצוי המתחם להתחדשות עירונית נשוא‬
‫הדיון;‬
‫(להלן‪" :‬ועדת תכנון מקומית להתחדשות עירונית")‬
‫‪.5‬‬
‫מהנדס מקומי בועדת התכנון להתחדשות עירונית‬
‫כל אימת שועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית דנה בתכנית להתחדשות עירונית‬
‫שבתחום רשות מקומית‪ ,‬תזמין את מהנדס הרשות המקומית – אם ישנו –לבוא לפניה‪,‬‬
‫ואם בא – תתן לו הזדמנות להשמיע את דברו לפני שתחליט בענין‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫תפקידי ועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית וסמכויותיה‬
‫‪9‬‬
‫(א)‬
‫ועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית תהיה בעלת הסמכות לדון בתכניות‬
‫שנועדו לחול על מתחמים להתחדשות עירונית (להלן‪" :‬תכנית להתחדשות‬
‫עירונית") ולאשרן‪ ,‬ויחולו לעניין זה הוראות חוק התכנון והבניה בשינויים‬
‫המחויבים‪.‬‬
‫(ב)‬
‫ועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית תהיה מוסמכת לדון בתכניות‬
‫למימוש זכויות בניה ופיתוח שמקורן בניוד זכויות כמשמעותו בסעיף ‪ 01‬לחוק זה‬
‫(להלן‪" :‬תכנית למימוש ניוד זכויות")‪ ,‬ולאשרן‪.‬‬
‫(ג)‬
‫על אף האמור בפרק ה' לחוק התכנון והבניה‪ ,‬לעניין מתן היתר לפי אותו פרק על‬
‫פי תכנית להתחדשות עירונית או תכנית למימוש ניוד זכויות‪ ,‬תהיה ‪-‬‬
‫(ד )‬
‫(‪)0‬‬
‫רשות הרישוי ‪ -‬יושב ראש הועדה להתחדשות עירונית ומהנדס הרשות‬
‫המקומית;‬
‫(‪)0‬‬
‫הועדה המקומית – ועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית; ואולם‬
‫הוראות סעיף ‪(050‬א) לחוק התכנון והבניה לא יחולו‪.‬‬
‫דין החלטות שיתקבלו בועדת התכנון המקומית להתחדשות עירונית כדין‬
‫החלטות ועדה מקומית וועדת מחוזית כמשמעותן בחוק התכנון והבניה‪.‬‬
‫פרק ד' – תכנית מקומית להתחדשות עירונית‬
‫‪.7‬‬
‫הגשת תכניות מקומיות להתחדשות עירונית‬
‫הזכאים להגיש תכנית להתחדשות עירונית הינם‪:‬‬
‫(א)‬
‫תושב זכאי‪.‬‬
‫(ב )‬
‫הרשות המקומית ו‪/‬או הועדה המקומית לתכנון ולבניה‬
‫שבתחומן ממוקם מתחם להתחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫(ג)‬
‫מינהל מקרקעי ישראל כבעלים של מרבית מקרקעי המתחם‪.‬‬
‫(ד )‬
‫יזם התחדשות‪.‬‬
‫הוראותיה של תכנית מקומית להתחדשות עירונית‬
‫תכנית מקומית להתחדשות עירונית תכלול בנוסף להוראות החלות על תכנית מכח חוק‬
‫התכנון והבניה גם הוראות בנושאים שלהלן‪:‬‬
‫(א)‬
‫הגברת ניצולת הקרקע במתחם להתחדשות עירונית‪ ,‬תוך הגדלה משמעותית של‬
‫צפיפות הבניה בשיעור של ‪ 122%‬לפחות לעומת הזכויות הקיימות ו‪/‬או המנוצלות‬
‫בפועל ותוך ניצול המרחב התת‪-‬קרקעי שבו;‬
‫הועדה להתחדשות עירונית תהא רשאית לאשר צפיפות נמוכה מזו‪ ,‬במקרים‬
‫מיוחדים בהתאם לקריטריונים ולנהלים שיקבעו על ידה לשם כך‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫(ב)‬
‫קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ולהקצאת זכויות שוויונית בין בעלי הזכויות‬
‫במתחם להתחדשות עירונית‪ ,‬בהתאם להוראות חוק זה‪ .‬הוראות האיחוד‬
‫והחלוקה והקצאת הזכויות יקבעו בהתאם לסעיף ‪ 000‬לחוק התכנון והבניה‪.‬‬
‫(ג)‬
‫הועדה להתחדשות עירונית תהא רשאית לכלול במתחם להתחדשות עירונית‬
‫מקרקעין סמוכים שבבעלות המדינה אשר במצב התכנוני הקיים ישנו קושי‬
‫ממשי לפתחם כשלעצמם בשל מגבלות תכנון ומיקום (להלן‪" :‬השלמה‬
‫קרקעית")‪ ,‬ככל שהדבר דרוש לשם קידום התכנית‪.‬‬
‫פרק ה'‪ -‬הענקת זכויות וניוד זכויות לצורכי התחדשות עירונית‬
‫‪.6‬‬
‫הענקת זכויות בעלות במקרקעין חלף זכויות חכירה‬
‫אישרה הועדה להתחדשות עירונית תכנית להתחדשות עירונית במקרקעי ישראל‪ ,‬יוענקו‬
‫לתושב זכאי זכויות הבעלות במקרקעין נשוא החכירה‪ ,‬בשיעור חלקו במקרקעי המתחם‬
‫להתחדשות עירונית כאמור בחוק זה‪.‬‬
‫‪.02‬‬
‫הענקת זכויות בהשלמה קרקעית‬
‫נכללו במתחם להתחדשות עירונית מקרקעין להשלמה קרקעית‪ ,‬כי אז תהווה‬
‫(א)‪.‬‬
‫ההשלמה הקרקעית חלק בלתי נפרד מהמתחם להתחדשות עירונית‪.‬‬
‫(ב)‪.‬‬
‫‪.00‬‬
‫‪.00‬‬
‫במועד אישורה של תכנית להתחדשות עירונית‪ ,‬יוענקו מלוא זכויות הבעלות‬
‫בהשלמה הקרקעית לרבות זכויות הבניה והפיתוח לתושבים הזכאים במתחם‬
‫להתחדשות עירונית‪ ,‬בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף ‪ 00‬ב' לחוק זה‪.‬‬
‫הענקת זכויות בניה לתושבים הזכאים במתחם להתחדשות עירונית‬
‫(א)‬
‫אישרה הועדה להתחדשות עירונית תכנית להתחדשות עירונית‪ ,‬יוענקו לתושבים‬
‫הזכאים שבמתחם להתחדשות עירונית נשוא התכנית כל זכויות הבניה בה‪ ,‬ללא‬
‫כל תמורה‪.‬‬
‫(ב)‬
‫הענקת הזכויות תהיה לפי שיעור חלקו של התושב הזכאי לבין כלל השטח של‬
‫הדירות הבנויות במתחם להתחדשות עירונית‪ ,‬ערב אישורה של התכנית‬
‫להתחדשות עירונית ויחולו עליה הוראות סעיף ‪ 000‬לחוק התכנון והבניה‬
‫בשינויים המחויבים‪.‬‬
‫ביטול סעיפים ‪( 1‬ב) ו‪(-‬ג) לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט ‪1118 -‬‬
‫סעיפים ‪( 6‬ב) ו‪(-‬ג) לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט – ‪ 0661‬יבוטלו‬
‫ובמקומם יבוא סעיף ‪( 6‬ב) כלהלן‪:‬‬
‫‪11‬‬
‫"בעל הזכויות בדירה יהיה גם בעל הזכות לעשות שימוש בזכויות הבניה"‪.‬‬
‫‪.01‬‬
‫ניוד זכויות בניה‬
‫(א)‬
‫תושב זכאי אשר בשל מגבלות תכנוניות לא יוכל לנצל את מלוא זכויות הבניה‬
‫במתחם להתחדשות עירונית בהתאם לשיעור נצולת הקרקע שנקבעה בתכנית‬
‫להתחדשות עירונית או כפי שקבעה הועדה להתחדשות מכח סעיף ‪( 1‬א) לחוק זה‪,‬‬
‫יהא רשאי להעביר זכויות אלו לנכס מקרקעין אחר ולממשן בו על פי תכניות‬
‫והיתרים‪ ,‬כנדרש על פי כל דין‪.‬‬
‫(ב)‬
‫מימוש זכויות בניה שמקורן בניוד זכויות כאמור בס"ק (א) לעיל יבוצע אך ורק‬
‫בתחום השיפוט של אותה הרשות המוניציפלית בתחומה בוצע ניוד הזכויות‪.‬‬
‫פרק ו' – ועדת מעקב‬
‫‪.04‬‬
‫ועדת מעקב‬
‫הועדה להתחדשות עירונית תשמש כועדת מעקב לפיקוח על מימוש חוק זה (להלן‪" :‬ועדת‬
‫המעקב")‪.‬‬
‫‪.05‬‬
‫תפקידי ועדת המעקב וסמכויותיה‬
‫ועדת המעקב תפקח על מימושו של חוק זה כדי השגת מטרותיו להתחדשות‬
‫(א)‬
‫עירונית ושמירה על זכויותיהם של התושבים הזכאים בהתאם להוראות חוק זה‪.‬‬
‫(ב)‬
‫הסכם להעברת זכויותיו של בעל זכות במתחם להתחדשות עירונית יחייב‬
‫אישורה של ועדת המעקב כתנאי לתוקפו‪.‬‬
‫"העברת זכויות" בחוק זה ‪ -‬במישרין או בעקיפין‪ ,‬לרבות על דרך של המחאה‪,‬‬
‫שיעבוד‪ ,‬משכון ו‪/‬או בכל דרך אחרת‪.‬‬
‫(ג)‬
‫בבואה לדון באישור העברת זכויות במתחם להתחדשות עירונית‪ ,‬תהא ועדת‬
‫המעקב רשאית ומוסמכת כדלקמן‪:‬‬
‫(‪)0‬‬
‫לנקוט בצעדים שיבטיחו כי הובא לידיעתו של בעל הזכות המעביר המצב‬
‫התכנוני לאשורו וכן היקפן המלא של זכויותיו במתחם להתחדשות‬
‫עירונית‪.‬‬
‫(‪)0‬‬
‫לחייב את הצד המתקשר עם בעל הזכות לקיים הוראות ולבצע צעדים‬
‫שמטרתם הבטחת זכויותיו של בעל הזכות כתנאי לביצוע העסקה‪.‬‬
‫(‪)1‬‬
‫לחייב את בעל הזכות לכלול בהסכם ההתקשרות עם בעל הזכות תנאים‬
‫שיקבעו על ידי ועדת המעקב ו‪/‬או לשנות תנאי מהתנאים בהסכם‬
‫ההתקשרות ו‪/‬או להוסיף עליהם‪ ,‬כתנאי לתוקפו וכן לנקוט בצעדים‬
‫שיבטיחו התקיימותם של אותם התנאים‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫פרק ז' – פטור ממיסי מקרקעין‬
‫‪.05‬‬
‫בפרק זה‪:‬‬
‫"מסי מקרקעין" –‬
‫מס שבח מקרקעין ומס רכישה‪ ,‬כמשמעותם בחוק מיסוי‬
‫מקרקעין;‬
‫"היטל השבחה" ‪-‬‬
‫כמשמעותו בחוק התכנון והבניה;‬
‫"דמי היתר'"‪-‬‬
‫כהגדרתם בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫‪.09‬‬
‫מכירת זכויות ליזם במתחם להתחדשות עירונית בתקופה של ‪ 5‬שנים טרם אישורה של‬
‫תכנית להתחדשות עירונית‪ ,‬תהיה פטורה ממסי מקרקעין‪.‬‬
‫‪.07‬‬
‫רכישת זכויות בהשלמה קרקעית על ידי תושב זכאי בתחום תכנית להתחדשות עירונית‬
‫שקיבלה תוקף תהיה פטורה ממסי מקרקעין;‬
‫‪.01‬‬
‫תושב זכאי יהיה פטור ממס שבח בגין מכירתה של דירת מגורים מזכה אחת במתחם‬
‫להתחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪.06‬‬
‫על אף האמור בחוק התכנון והבניה תושב זכאי במתחם להתחדשות עירונית שאושרה‬
‫לגביו תכנית להתחדשות עירונית שקיבלה תוקף יהיו פטור מתשלום היטל השבחה הנובע‬
‫מתכנית להתחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪.02‬‬
‫תושב זכאי במקרקעי ישראל במתחם להתחדשות עירונית שאושרה לגביו תכנית‬
‫להתחדשות עירונית שקיבלה תוקף‪ ,‬יהיה פטור מתשלום דמי היתר‪.‬‬
‫פרק ח' – הוראות שונות‬
‫‪.00‬‬
‫שמירת זכויות‬
‫אין באמור בפרק זה כדי לגרוע מכל זכות קיימת של חוכר‪ ,‬ובכלל זה זכויות חכירה על פי‬
‫חוזה שנחתם בין החוכר לבין קרן קיימת לישראל‪ ,‬מינהל מקרקעי ישראל או גוף מיישב‬
‫אחר‪.‬‬
‫‪.00‬‬
‫ביצוע ותקנות‬
‫השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות לביצועו‪.‬‬
‫‪.01‬‬
‫תיקוני חקיקה‬
‫סעיף ‪ 11‬א' לחוק התכנון והבניה – בטל‪.‬‬
‫_________‬
‫תחילה‬
‫תחילתו של חוק זה ביום _____________‪.‬‬
‫‪.04‬‬
‫‪13‬‬
‫מתחמים להתחדשות עירונית‪:‬‬
‫‪.0‬‬
‫;‬
‫‪.0‬‬
‫;‬
‫תוספת ראשונה‬
‫(סעיף ‪( 4‬א))‬
‫דברי הסבר להצעת חוק התחדשות עירונית לישראל התשס"ח ‪2118 -‬‬
‫בתאריך ‪ 18.1.2118‬שר השיכון והבינוי לשנת ‪ ,2118‬זאב בוים‪ ,‬מינה את עו"ד שרגא בירן ליו"ר‬
‫הצוות "כוח משימה להתחדשות עירונית" בהשתתפותם של נציגי ממשלה ממשרד השיכון‬
‫ומשרד האוצר‪ .‬לצוות הוגדרו מספר מטרות כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .0‬בחינת החלטות עבר וכלים קיימים בתחום התחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪ .0‬הגדרת כלים עדכניים להתחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪ .1‬גיבוש הצעה להחלטת ממשלה שמטרתה לפרט מתווה לקיצור תהליכים ולשחרור חסמים‬
‫בירוקרטיים בסוגיית ההתחדשות העירונית‪ ,‬על רבדיה השונים‪.‬‬
‫בתום פעילותו‪ ,‬הצוות הציג את מסקנותיו וגיבש טיוטה של הצעת חוק להתחדשות עירונית –‬
‫להלן דברי ההסבר של הצעת החוק האמורה‪:‬‬
‫הצעת החוק נועדה לרכז בדבר חקיקה אחד את הוראות החקיקה לגבי התחדשות עירונית‪,‬‬
‫להכריז על מתחמים חדשים כמתחמי התחדשות עירונית וליצור מנגנון להכרזה על מתחמים‬
‫נוספים‪ .‬במתחמי ההתחדשות העירונית בחוק זה יוענקו מלוא זכויות הקניין בדירה ובזכויות‬
‫הפיתוח לתושבים זכאים‪ .‬במקרה הצורך‪ ,‬מאפשר החוק את ניוד זכויות הבניה למקומות אחרים‪.‬‬
‫יוקם מנגנון לתכנון מקרקעי המתחמים להתחדשות והקרקעות המשלימות באופן שיביא להאצת‬
‫הליכי התכנון והאישור של מתחמי ההתחדשות‪.‬‬
‫החוק מקנה זכויות קנייניות באופן המשדרג את השכונות ומעניק ערכים גבוהים יותר לנכסים‬
‫הממוקמים בהן‪.‬‬
‫באמצעות תהליך ההתחדשות העירונית‪ ,‬יתאפשר לאוכלוסיית המצוקה‪ ,‬להחיות את הקניין‬
‫בדירת המגורים ולהעצימו כמנוף לשדרוג רמת החיים ופתיחת חלון הזדמנויות לניידות אישית‪,‬‬
‫הצבר הוני‪ ,‬רכישת השכלה גבוהה‪ ,‬שירותי בריאות איכותיים והתחדשות הסביבה‪ .‬כפועל יוצא‬
‫של הצלחת התהליך יצאו משפחות רבות ממעגל העוני‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫החוק מסדיר את האצת הליכי התכנון במתחמי ההתחדשות העירונית על בסיס מדיניות של‬
‫אפליה מתקנת‪ ,‬הענקת זכויות בניה מפליגות ויצירת תמריצים מתאימים להשגת מטרות‬
‫ההתחדשות העירונית ולפריצת מעגל העוני‪.‬‬
‫‪ .0‬פרויקט שיקום שכונות והתכנית להתחדשות עירונית של משרד השיכון‬
‫התמודדות המדינה עם הנושא של שכונות מצוקה ואזורי שיקום ‪ -‬רקע היסטורי‬
‫מאז הקמת המדינה ניסתה המדינה להתמודד עם הנושא של שיקום השכונות במספר דרכים‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום – תשכ"ה ‪ – 0695‬על פי דרישת החוק הוקמה "הרשות‬
‫לפינוי ובינוי של אזורי שיקום"‪ 1‬שהייתה לה הסמכות להכריז על אזור שיקום ‪ -‬הכרזה‬
‫המאפשרת להפקיע קרקע ומבנים לצרכי ציבור ולפנות את התושבים לדיור חלופי‪ .‬שכונת‬
‫"ימין משה" בירושלים‪ ,‬שהיום נחשבת לשכונת יוקרה‪ ,‬היא אחת הדוגמאות לכישלון 'פינוי‬
‫בינוי' מהפן החברתי – המפונים נאלצו לחזור ולהתקבץ בשכונות עוני "חדשות" ובפריפריות‪.‬‬
‫דוגמא נוספת היא "כפר שלם"‪ -‬בשנת ‪ 0696‬הוכרזה שכונת 'כפר שלם' כאזור שיקום –‬
‫התושבים פונו בניגוד לרצונם‪ -‬מרבית התושבים לא הסכימו לפינוי‪ ,‬לשיכון ציבורי שנבנה‬
‫עבורם‪ -‬נווה אליעזר –התוצאה הייתה הנצחת מעמדם של תושבי כפר שלם כאוכלוסייה‬
‫חלשה וענייה שהפכה את נווה אליעזר לשכונת מצוקה‪ .‬הקיפוח החברתי והתעלמות של‬
‫הרשות לפינוי בינוי מאוכלוסיית המצוקה הביאה למחאה שהונהגה על ידי תנועת "הפנתרים‬
‫השחורים" בשנת ‪.0670‬‬
‫ב‪.‬‬
‫פרויקט שיקום השכונות של ממשלת בגין בשנת ‪ - 0677‬ההתייחסות לפן החברתי של‬
‫אוכלוסיית המצוקה הייתה בהכרזתו של ראש הממשלה דאז‪ ,‬מנחם בגין‪ ,‬על פרויקט שיקום‬
‫של ‪ 092‬שכונות עוני כאשר היעד המוצהר של הפרויקט היה פתרון מקיף לאזורי מצוקה‬
‫באמצעות שיקום פיזי‪ ,‬חברתי וכלכלי‪ .‬בחירת השכונות נעשתה על קריטריונים של מאפיינים‬
‫פיזיים ומאפיינים חברתיים ‪ .‬בין המאפיינים הפיזיים של השכונות נמנו‪ :‬מצב בלוי של מבנים‬
‫ותשתיות‪ ,‬צפיפות דיור ושירותים ציבוריים ברמה תת – תקנית‪ .‬על המאפיינים החברתיים‬
‫נמנו‪ :‬הכנסה נמוכה לנפש‪ ,‬ריבוי משפחות נתמכות‪ ,‬רמת השכלה נמוכה של אוכלוסייה בוגרת‪,‬‬
‫שיעור גבוה של פשע ועבריינות‪ .‬משרד השיכון מופקד על הטיפול של פרויקט שיקום השכונות‬
‫על ידי שני אגפים– האגף הפיזי והאגף החברתי‪ .‬מאז ‪ 0677‬נוספו שכונות נוספות ועד שנת‬
‫‪ 0220‬הקיף הפרויקט כ‪ 096-‬שכונות‪ .‬בכ‪ 92-‬שכונות הסתיים השיקום הפיזי שהתבטא בעיקר‬
‫בהרחבת דירות‪ ,‬בשיפוץ מבנים וחידושם ובשיפור תשתיות ציבוריות‪ .‬מחד‪ ,‬פרויקט השיקום‬
‫‪ 1‬אוניברסיטת בר‪-‬אילן‪ ,‬מחלקה הגיאוגרפית‪ ,‬דמויות ואירועים בשנותיה הראשונות של מדינת ישראל‪,‬‬
‫‪http://faculty.biu.ac.il/~amitcoi/Course5/lectures/lecture8.doc‬‬
‫‪15‬‬
‫שדרג במעט את הקיים‪ ,‬מאידך‪ ,‬הוא נכשל בהשגת היעד של העצמת האוכלוסיות בפן‬
‫החברתי משום שהשיקום שבוצע סייע להנצחתן כשכונות מצוקה‪ .‬מבקר המדינה בדוח שהציג‬
‫בשנת ‪ 20221‬מגדיש את משך הזמן הארוך של פעילות השיקום הפיזי שנמשכת למעלה‬
‫מעשור‪ .‬עוד מוסיף הדוח כי משנת ‪ 0220‬לא הוצאו שכונות מהפרויקט ולא נוספו אליו שכונות‬
‫חדשות וכי שכונות רבות שמצבן החברתי – כלכלי קשה עדיין אינן כלולות בפרויקט‪ .‬למותר‬
‫לציין כי לאור השינויים הדמוגרפיים כלכלים חברתיים שחלו בישראל בשני עשורים‬
‫אחרונים‪ ,‬יש לערוך מיון מחדש של שכונות השיקום בישראל‪.‬‬
‫פרויקט 'התחדשות עירונית' של משרד השיכון והבינוי‪.‬‬
‫כללי‬
‫בשנת ‪ ,0665‬ציפוף הערים הפך ליעד לאומי שקבל ביטוי בהחלטת ממשלה (‪" :)9272/0665‬לאפשר‬
‫תוספת בנייה בקרקע מבונה בטווחי זמן שונים וניצול יעיל של מלאי הבינוי הקיים"‪ ,‬אחת‬
‫המטרות הייתה התחדשות המלאי הבנוי למניעת ההידרדרות של שכונות העוני הן בפן הפיזי והן‬
‫בפן החברתי‪ .‬על מנת לקדם את היעדים והמטרות‪ ,‬הקימה הממשלה בשנת ‪ 0669‬ועדת היגוי‬
‫"לעידוד השיקום הפיזי של מרכזי ערים בישראל" (ועדת אייגס) אשר הגישה את המלצותיה בשנת‬
‫‪ . 0661‬פרויקט "פינוי בינוי" הוא חלק מהמלצות אותה ועדה יחד עם פרויקט "עיבוי – בינוי" הם‬
‫מרכיבים את פרויקט "ההתחדשות העירונית" של משרד השיכון‪ 3 .‬בין המלצות הוועדה לקידום‬
‫הפרויקט‪ ) 0 :‬יצירת תנאים שיובילו לתהליך פינוי ובינוי מתוך רצון ובחירה של התושבים; ‪)0‬‬
‫קידום תכנון סטטוטורי לתוספות זכויות בנייה ויצירת ודאות תכנונית; ‪ )1‬הבטחת מימון ציבורי‬
‫למרכיבי התכנון לשינוי זכויות; ‪ )4‬הגדלת השטח הבנוי במתחם פי שלושה לפחות; ‪ )5‬מזעור‬
‫שינויים במערכת התשתיות‪.‬‬
‫מסלול 'פינוי בינוי' ומסלול 'עיבוי בינוי'‪ -‬מורכבים משני תהליכים מרכזיים‪ .0 :‬הליך תכנוני‬
‫(אישור) בו נקבעות זכויות הבנייה האפשריות במתחם‪ ,‬והליך המסדיר את הבנייה החדשה‬
‫המפוקח על ידי העיריות‪.0 .‬ההליך הקנייני (ביצוע) של המרת זכויות הבנייה לדיור חלופי תמורת‬
‫הדיור הקיים המתקיים בין בעלי הדירה והיזמים ללא התערבות ממשלתית‪ ,‬כלומר בניגוד לעבר‬
‫מדובר פה על הליך של יוזמה פרטית‪ .‬במסלולים אלו משתתפים שלושה גורמי מפתח‪.0 :‬‬
‫הממשלה הקובעת את הקריטריונים למתחמים‪ ,‬מכריזה על מתחמים זוכים ומקנה הטבות במס;‬
‫‪ .0‬הרשות המקומית אחראית להכנת תכניות מפורטות לתוספות זכויות בנייה‪ ,‬להשלמת התכניות‬
‫על ידי חידוש מערכות אורבאניות כגון‪ :‬כבישים‪ ,‬תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות‪ .‬הרשות‬
‫‪ 2‬אתר מבקר המדינה‪ :‬דוח שנתי ‪ 54‬ב' לשנת ‪0221‬‬
‫‪3‬‬
‫מתוך אתר משרד השיכון משרד הבינו והשיכון‪ ,‬אגף תכנון ובינוי ערים ‪" ,‬תקציר מסלולים קיימים"‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫המקומית מסתייעת בחברה מנהלת (מנהל פרויקט) שמלווה את הן את התהליך התכנוני והן את‬
‫התהליך הקנייני ‪ .1‬בעלי הנכסים‪.‬‬
‫רוב המתחמים הם במסלול 'פינוי בינוי' ומיעוטם במסלול 'עיבוי בינוי ' ההבדל ביניהם הוא כי‬
‫במסלול הראשון‪ ,‬הדיירים מפנים את בתיהם לצורך הריסתם ובנייה של מבנים חדשים במקומם‪,‬‬
‫בשונה מהמסלול השני הנועד לאפשר תוספת בנייה במתחמים מבונים בעיקר על בסיס תשתיות‬
‫קיימות וללא צורך בפעילות בינוי‪.‬‬
‫בנוסף קיים מסלול נוסף‪' ,‬מסלול מיסוי' הפועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין‪ .‬במסלול זה היוזמה‬
‫היא של היזמים – יש להם אחריות לאיתור המתחמים ולקידום הסטטוטורי של התכניות בידי‬
‫היזם‪ .‬במסגרת מסלול זה היזמים פונים לוועדה הבין ‪ -‬משרדית להתחדשות עירונית על מנת‬
‫לבקש את המלצתה להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי או מתחם עיבוי בינוי‪ .‬אם הממשלה‬
‫‪4‬‬
‫אכן מכריזה על המתחם לפי המלצת היזמים אזי הם זכאים להטבות במס שבח‪ ,‬מס רכש‪ ,‬במע"מ‬
‫על שירותי הבנייה לדיירים המפונים‪ ,‬ודחיית המועד הקובע את חבות המס‪ .‬יצוין כי מידת‬
‫ההתחדשות ומידת הצפיפות הגבוהה ביותר מושגת במסלול של 'פינוי בינוי' בו יש אפשרות לחדש‬
‫את כל המתחם ולהשביח גם "נכסים מתים" על ידי השלמות קרקעיות‪.‬‬
‫מחדלי הפרויקט‬
‫בישראל אין הרבה דוגמאות לפרויקטים של "פינוי – בינוי" כהתחדשות עירונית ממגוון סיבות‬
‫הגורמות לכך שהפרויקטים מעוכבים למעלה מעשור משום שהם תקועים בשלבים התכנוניים ובין‬
‫היזמים והתושבים‪ .‬נציג מספר בעיות מרכזיות בתהליך‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫בחירת מתחמים על פי ערך הקרקע בלבד‪ -‬לשם יישום התכנית הקימה הממשלה ועדה‬
‫בין משרדית להתחדשות עירונית‪ -‬הוועדה מיפתה כ‪ 000-‬מתחמים המתאימים למסלול‬
‫"פינוי בינוי" ולמסלול "עיבוי בינוי"‪ 5‬האתרים מופו בעיקר על פי המשתנה של ערך‬
‫הקרקע‪ ,‬כך למשל הקריטריונים לבחירת המתחמים המועדפים נותנים עדיפות למתחמים‬
‫המצריכים השקעה נמוכה יחסית בתשתית‪ ,‬מתחמים עם ישימות פיזית לביצוע (מספר‬
‫יחידות בממוצע אותן נדרש לפנות לצורך הקמת מבנה חדש) ומידת הכדאיות הכלכלית‪.‬‬
‫בהתאם לכך‪ ,‬תועדפו מתחמים שמידת הציפוף המושגת בהם גדולה יותר‪ .‬תכנית הפינוי ‪-‬‬
‫בינוי‪ ,‬בשונה מתכניות עבר‪ ,‬מבוססת על יוזמה פרטית המאפשרת יותר חופש ליזמים‬
‫לתכנן‪ ,‬יחד עם זאת היזמים מעדיפים אזורים עם פחות דיירים כי יש קושי להשיג את‬
‫תמיכתם דבר המוביל לכדאיות כלכלית נמוכה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫השכונות שהוכרזו כשיקום שכונות בתקופתו של מנחם בגין‪ ,‬ראש הממשלה דאז‪ ,‬אינן‬
‫נכללות במתחמי פינוי הבינוי של משרד השיכון ‪ -‬מטרת התכנית של פרויקט שיקום‬
‫השכונות שהוכרז בשנת ‪ 0677‬הייתה התמודדות עם מוקדי מצוקה חברתית ואזורי‬
‫רשימת מתחמים של המסלולים – באדיבות צבי וינשטיין ממשרד השיכון‬
‫‪ 5‬להוסיף מקור של האוגדנים=‬
‫‪17‬‬
‫התדרדרות פיסיים במרכזים עירוניים על מנת להקטין פערי אי שוויון בחברה הישראלית‪.‬‬
‫בעוד שמטרת התכנית של "פינוי – בינוי" שמה דגש על ערך הקרקע העירונית ‪ -‬עיקרי‬
‫התכנית כפי שהם מוצגים בתאוריה אינם באים לידי ביטוי בפועל מהבחינה החברתית‪,‬‬
‫המטרות החברתיות הנוגעות להיבטים חברתיים‪ -‬קהילתיים היו בעדיפות נמוכה‪ .‬הקו‬
‫שהנחה את הוועדה לבחירת מתחמים פוטנציאליים הוא הפן התכנוני יישומי של ניצול‬
‫יעיל של הקרקע ללא בחינה של שכונות עניות הזקוקות להתחדשות עירונית על מנת‬
‫להיחלץ מהעוני הבין דורי‪( .‬ראה נספח _)‬
‫ג‪.‬‬
‫אין תכנון אסטרטגי כתבנון אורבאני במתחמים האמורים‪ -‬אין ראיה תכנונית ומערכתית‬
‫אורבאנית בעלת יעדים ומטרות מוגדרות‪ -‬אין בחינה של "כושר נשיאה"‪ 6‬המתאים‬
‫לצפיפות של העיר‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫עיכובים בהליכי התכנון שנמשכים למעלה מעשור ‪ -‬משנת ‪ 0222‬הכריזה הממשלה על‬
‫‪ 026‬מתחמי פינוי ובינוי מתוכם רק ל‪ 12-‬תכניות מאושרות כאשר בשום פרויקט פינוי‬
‫בינוי במסלול הרשויות המקומיות לא הסתיימה הבנייה של המבנים החדשים‪ 8.‬תהליך‬
‫הפרויקט במסלול "פינוי‪ -‬בינוי" כולל את השלבים הבאים‪ :‬מיון ראשוני‪ ,‬מיון מעמיק‪,‬‬
‫המלצת ועדה‪ ,‬החלטת ממשלה וועדת תכנון סטטוטורית–זה החלק הראשון של התכנית‬
‫לפני התארגנות הדיירים‪ .‬צוואר הבקבוק בחלק זה הוא משך הזמן של השלבים שלוקחים‬
‫‪9‬‬
‫למעלה מחמש שנים‬
‫ה‪.‬‬
‫קושי להשיג את תמיכת הדיירים‪ -‬לאחר שלב התכנון מתחיל השלב הקשה יותר בכל‬
‫התהליך‪ ,‬בו היזמים מתקשרים עם הדיירים‪ .‬ניסיון העבר בישראל מוכיח כי הפרויקטים‬
‫של התחדשות עירונית בדמות פינוי בינוי נכשלו בשלב של המשא ומתן עם הדיירים‪ .‬על‬
‫מנת שהפרויקט יצליח יש לשתף פעלה עם התושבים ולדאוג לכך שהפרויקט יהיה כדאי‬
‫מבחינה כלכלי גם להם‪ .‬כיום יש נציג מטעם משרד השיכון‪ ,‬עורך דין‪ ,‬המסייע בתהליך‬
‫אך ייתכן כי פונקציה זו לבדה אינה מספיקה ויש לבדוק מעורבותם של ארגונים‬
‫קהילתיים חברתיים שיסייעו בתהליך‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫כמות האוכלוסייה המקסימלית שניתן לשאת לאורך זמן מבלי לפגוע בסביבה‬
‫‪7‬‬
‫שיחה עם פרופ' נעמי כרמון בתאריך ‪04.00.02‬‬
‫‪ 8‬מתוך מסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת‪ :‬פרויקט פינוי ‪ -‬בינוי שנכתב על ידי אורי טל ביולי ‪0221‬‬
‫‪9‬‬
‫מיד ע מפגישה עם חיים פיאלקוב‪ ,‬מנכ"ל משרד השיכון לשעבר בתאריך ___‬
‫‪18‬‬
‫‪ .6‬נתונים על שכונות‬
‫עוני בהתאם למסלול‬
‫הסיור‬
‫הערות מקדימות‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪19‬‬
‫הנתונים הכמותיים להלן מסתמכים על המקורות הבאים‪:‬‬
‫‪ o‬מפקד אוכלוסין ‪ ,0221‬הלמ"ס – נתונים חלקיים‪.‬‬
‫‪ o‬מפקד אוכלוסין ‪ ,0665‬הלמ"ס‪.‬‬
‫‪ o‬שנתון סטטיסטי לת"א ‪.0226‬‬
‫‪ o‬שנתון סטטיסטי לירושלים ‪.0226‬‬
‫‪ o‬סקר הוצאות משקי בית ‪ ,0221‬הלמ"ס‪.‬‬
‫‪ o‬שנתונים סטטיסטיים לישראל ‪ ,0220-0202‬הלמ"ס‪.‬‬
‫‪ o‬חוקי עזר עירוניים‪ ,‬עיריית תל אביב‪.‬‬
‫‪ o‬חוקי עזר עירוניים‪ ,‬עיריית ירושלים‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫‪‬‬
‫אומדני המחירים שמוצגים להלן מבוססים על ממוצעי העשור האחרון‪ ,‬ועל כן שונים‬
‫מהותית ממחירי השוק כיום‪.‬‬
‫‪‬‬
‫נשמח לשמוע הערות מכם בנוגע לטיב הנתונים המוצגים ומאפייניו של המודל‪ .‬הערות‬
‫שכבר ניתנו על ידי מי מכם בימים שקדמו לסיור לא הובילו לשינויים בנתונים המוצגים‬
‫כאן‪ ,‬אך יילקחו בחשבון לטובת המשך בניית בסיס הנתונים והמודל‪.‬‬
‫‪ 6.1‬תל אביב יפו‪ -‬מפה ונתוני שכונות עוני‬
‫‪21‬‬
‫עיר ‪ :‬תל אביב –יפו‬
‫סה"כ דירות מוגרים ‪184,826 :‬‬
‫סה"כ אוכלוסייה ‪ 392.5 :‬אלף‬
‫שכונה ‪ :‬אזור כפר שלם ‪ -‬למעט נווה ברבור‪ ,‬נווה חן‪ ,‬ניר אביב (נווה אליעזר וכפר שלם מזרח‪,‬‬
‫כפיר)‬
‫אזור סטטיסטי ‪641,640 :‬‬
‫אזור סטטיסטי מעודכן‪641-644 ,640 :‬‬
‫אוכלוסייה‬
‫‪6,522‬‬
‫מספר משקי בית‬
‫‪1222‬‬
‫אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם‬
‫‪74.2%‬‬
‫ממוצע נפשות למשק בית‬
‫‪3.1‬‬
‫שטח השכונה (קמ"ר)‬
‫‪-‬‬
‫דירות למגורים‬
‫‪2,791‬‬
‫שטח דירות מגורים (מ"ר)‬
‫‪211,887‬‬
‫שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר)‬
‫‪75.9‬‬
‫צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר)‬
‫‪-‬‬
‫צפיפות דיור ממוצעת במשק בית‬
‫‪0.9‬‬
‫דת עיקרית‬
‫יהודים ( ‪) 65.6%‬‬
‫אחוז בני ‪ 10‬ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי‬
‫‪56.1%‬‬
‫אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם ‪1110‬‬
‫‪1.31%‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה‬
‫‪613,793 ₪‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר‬
‫התחדשות עירונית‬
‫מ"ר למגורים לאחר תוספת ‪ 311%‬זכויות בנייה‬
‫סה"כ דירות חדשות בנות ‪ 121‬מ"ר‬
‫שארית דירות למכירה‬
‫‪1,412,000 ₪‬‬
‫פוטנציאל התחדשות עירונית ‪:‬‬
‫‪847,548‬‬
‫‪7,063‬‬
‫‪4,272‬‬
‫במקום בו ניצבת שכונת כפר שלם התקיים עד לשנת ‪ 0641‬חלק מהכפר הערבי סלמה‪ .‬במבצע‬
‫חמץ שהתקיים ב‪ 00-‬באפריל ‪ ,0641‬נכבש הכפר סלמה‪ ,‬ובעקבות זאת נותר ריק מתושביו‪ .‬מיד‬
‫לאחר נטישתו יושבו בכפר עולים חדשים‪ ,‬בעיקר משפחות שהגיעו מעליית מבצע על כנפי נשרים‬
‫(עלייה מתימן)‪ ,‬וכן חסרי‪-‬בית בעקבות המלחמה‪.‬‬
‫ב‪ 0695-‬נחקק חוק פינוי‪-‬בינוי והחל תהליך פינויים של התושבים מהשכונה‪ .‬תהליך זה ידע עליות‬
‫ומורדות בסוגיית היחס תושבים‪-‬ממסד‪ ,‬כאשר אחד מאירועי המריבה הקשים אירע בדצמבר‬
‫‪ , 0610‬כשתושב השכונה‪ ,‬שמעון יהושע‪ ,‬שניסה למנוע את הריסת ביתו נורה למוות בידי שוטר‪.‬‬
‫בתחילת שנות ה‪ ,62-‬פונו מאות משפחות שקיבלו פיצויים‪ .‬רבות מהן קיבלו דיור בשיכונים רבי‬
‫קומות באזור‪ ,‬שהפכו עד מהרה‪ ,‬עקב צפיפות הדיור‪ ,‬למה שהתושבים כינו "סלאמס על עמודים"‪.‬‬
‫לחלק מן המשפחות אפשרה עיריית תל אביב להמשיך לגור בבניינים צמודי קרקע‪ .‬כל שתי‬
‫משפחות קיבלו מגרש של חצי דונם‪ ,‬ורשות לבנות בית דו‪-‬משפחתי‪ .‬עקב נדירות בתים צמודי‬
‫‪22‬‬
‫קרקע‪ ,‬ומדיניות חילופי האוכלוסין בתל אביב‪ ,‬החליטה עיריית תל אביב שכל הבתים צמודי‬
‫הקרקע בתל אביב ישלמו ארנונה אחידה‪ ,‬בלי קשר לשירותים האחרים הניתנים במקום‪ .‬כ‪122-‬‬
‫משפחות שלא נכללו בהסדרי שנות ה‪ ,62-‬גרות כיום במתחמים המיועדים להריסה‪.‬‬
‫כנגד ‪ 12‬משפחות מתוך כ‪ 122-‬המשפחות הגרות במתחמים המיועדים להריסה‪ ,‬הוצא צו פינוי‬
‫ללא פיצויים של התושבים‪ ,‬מאחר שנטען כי האדמות עליהן עומדים בתי התושבים אינן שייכות‬
‫למדינה (במסגרת אפוטרופוס על נכסי נפקדים)‪ ,‬אלא הן בבעלות פרטית‪ .‬נטען כי מאחר‬
‫שהאדמות היו שייכות ב‪ 0641-‬למשקיע בריטי שלא נחשב נפקד‪ ,‬הן לא הופקעו על ידי המדינה‪ ,‬הן‬
‫אינן בבעלותה ולכן אין חובה עלייה לפצות את התושבים‪ .‬בית המשפט העליון קיבל טענה זו‪,‬‬
‫והפינוי בכוח התבצע ב‪ 05-‬בדצמבר ‪ .0227‬פעילים וארגונים חברתיים ביקרו פסיקה זו על בסיס‬
‫הטענה של צדק חלוקתי ואי‪-‬שוויון אתנו‪-‬מעמדי‪ .‬כך‪ ,‬למשל‪ ,‬טען המשפטן ד"ר סנדי קדר‪ ,‬כי על‬
‫אף שייתכן שבהיבט המשפטי הצר בית המשפט העליון צדק בפסיקתו‪ ,‬הרי "אם מסתכלים מה‬
‫קורה בכפר שלם בהשוואה‪ ,‬לדוגמה‪ ,‬לקיבוץ גליל ים‪ ,‬אפשר לטעון שזאת מדיניות מפלה הגובלת‬
‫באי‪-‬חוקיות"‪.‬‬
‫_____________________________________________________________________‬
‫_________‬
‫עיר ‪ :‬תל אביב –יפו‬
‫סה"כ אוכלוסייה ‪ 392.5 :‬אלף‬
‫סה"כ דירות מוגרים ‪184,826 :‬‬
‫שכונה ‪ :‬התקווה‬
‫אזור סטטיסטי ‪615-610 :‬‬
‫אוכלוסייה‬
‫‪00,022‬‬
‫מספר משקי בית‬
‫‪4922‬‬
‫אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם‬
‫‪40.1%‬‬
‫ממוצע נפשות למשק בית‬
‫‪2.4‬‬
‫שטח השכונה (קמ"ר)‬
‫‪0.821‬‬
‫סך דירות למגורים‬
‫‪5,176‬‬
‫סך שטח דירות מגורים (מ"ר)‬
‫‪288,773‬‬
‫שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר)‬
‫‪55.8‬‬
‫צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר)‬
‫‪13,304.5‬‬
‫צפיפות דיור ממוצעת במשק בית‬
‫‪1.0‬‬
‫דת עיקרית‬
‫יהודים ( ‪) 19.4%‬‬
‫אחוז בני ‪ 10‬ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי‬
‫‪54.3%‬‬
‫אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם ‪1110‬‬
‫‪3.49%‬‬
‫פוטנציאל התחדשות עירונית ‪:‬‬
‫‪23‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה‬
‫‪613,793 ₪‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר‬
‫התחדשות עירונית‬
‫מ"ר למגורים לאחר תוספת ‪ 311%‬זכויות בנייה‬
‫סה"כ דירות חדשות בנות ‪ 121‬מ"ר‬
‫‪1,412,000₪‬‬
‫‪1,155,092‬‬
‫‪9,626‬‬
‫שארית דירות למכירה‬
‫‪4,450‬‬
‫שכונת התקווה נוסדה ב‪ 0615-‬על ידי עובדי עיריית תל אביב יוצאי עדות המזרח‪ ,‬ביוזמתו‬
‫ובמימונו של יהושע ליכטר‪ .‬המקימים קנו חלקת אדמה מיושבי הכפר הערבי סלמה הסמוך‪ ,‬ובשל‬
‫כך שימשה השכונה חיץ בין תושבי הכפר הערבים לבין תל אביב במהלך מלחמת העצמאות‪ .‬לאחר‬
‫הקמת מדינת ישראל הועברו יושבי השכונה למעברות שיוחדו לעולים מארצות המזרח‪.‬‬
‫עד קום המדינה סירבה עיריית תל אביב לספח את השכונה לתחום שיפוטה‪ ,‬וכתוצאה מכך נאלצו‬
‫התושבים לספק את צרכיהם בכוחות עצמם‪ .‬הם יצרו מערכת חברתית נבדלת‪ ,‬עד כי בשנות ה‪92-‬‬
‫(כ‪ 05-‬שנים לאחר הסיפוח) עדיין ניכרה מגמת התבדלות רבה יחסית של תושבי השכונה (לפי‬
‫מחקר של דגני‪.)0676 ,‬‬
‫_____________________________________________________________________‬
‫_________‬
‫עיר ‪ :‬תל אביב –יפו‬
‫סה"כ אוכלוסייה ‪ 392.5 :‬אלף‬
‫סה"כ דירות מוגרים ‪184,826 :‬‬
‫שכונה ‪ :‬שפירא והסביבה‬
‫אזור סטטיסטי ‪100-109 :‬‬
‫אוכלוסייה‬
‫‪6,222‬‬
‫מספר משקי בית‬
‫‪4022‬‬
‫אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם‬
‫‪07.0%‬‬
‫ממוצע נפשות למשק בית‬
‫‪2.3‬‬
‫שטח השכונה (קמ"ר)‬
‫‪0.82‬‬
‫סך דירות למגורים‬
‫‪4,712‬‬
‫סך שטח דירות מגורים (מ"ר)‬
‫‪270,962‬‬
‫שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר)‬
‫‪57.5‬‬
‫צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר)‬
‫‪11,041.5‬‬
‫צפיפות דיור ממוצעת במשק בית‬
‫‪1.1‬‬
‫דת עיקרית‬
‫יהודים ( ‪) 12.1%‬‬
‫אחוז בני ‪ 10‬ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי‬
‫‪69.9%‬‬
‫אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם ‪1110‬‬
‫‪2.09%‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה‬
‫‪613,793 ₪‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר‬
‫התחדשות עירונית‬
‫מ"ר למגורים לאחר תוספת ‪ 311%‬זכויות בנייה‬
‫סה"כ דירות חדשות בנות ‪ 121‬מ"ר‬
‫שארית דירות למכירה‬
‫‪1,412,000₪‬‬
‫פוטנציאל התחדשות עירונית ‪:‬‬
‫‪24‬‬
‫‪1,083,848‬‬
‫‪9,032‬‬
‫‪4,320‬‬
‫שטחה המקורי של שכונת שפירא היה קטן מהאזור שנקרא בשם זה כיום‪ .‬גבולותיה שונו מספר‬
‫רב של פעמים מאז כינונה‪ .‬בעשור הראשון להקמת המדינה‪ ,‬עם סיפוחה של יפו לתל אביב‪ ,‬צורפו‬
‫לתחומה של שכונת שפירא שכונות ותתי‪-‬שכונות סמוכות‪ ,‬כגון שכונת פרדס‪-‬קטן‪ ,‬כרם‪-‬חמד‪,‬‬
‫שכונת שפיר‪-‬קליין‪ ,‬שכונת העובד‪ ,‬גבעת משה א' וגבעת משה ב'‪ .‬שכונת שפירא‪ ,‬כמרבית שכונות‬
‫הדרום העבריות שצורפו לתל אביב‪ ,‬הפכה לחצר האחורית של העיר‪ ,‬ואליה נקזה האחרונה את כל‬
‫המטרדים‪.‬‬
‫יותר ממחצית המבנים נבנו לפני קום המדינה ובשנות החמישים‪ .‬הבניה התמקדה בחלק הצפון‬
‫מערבי של השכונה ‪.‬מבנים אלה מאופיינים בבניה צמודת קרקע ומבנים של עד ‪ 3‬קומות ‪.‬מצבם‬
‫הפיזי של רוב המבנים ירוד מאוד ‪.‬בתקופה מאוחרת יותר נבנו בחלק הדרום‪-‬מזרחי של השכונה‬
‫שיכונים ציבוריים‪ ,‬רובם מבנים בני ‪ 2‬קומות צמודי קרקע של ‪ 4‬יחידות דיור בכל בנין ובחלקו‬
‫מבנים בני ‪ 4‬קומות על עמודים ‪.‬מצב המבנים ורמת הפיתוח בחלק זה ‪,‬יחסית טוב ‪.‬בשנים‬
‫האחרונות נבנים בניני מגורים חדשים ‪,‬בעיקר בחלק הצפוני של השכונה קיימת תופעה של‬
‫חלוקת דירות ליחידות קטנות מיד לאחר הבניה וללא היתר‪.‬‬
‫_____________________________________________________________________‬
‫_________‬
‫עיר ‪ :‬תל אביב –יפו‬
‫סה"כ אוכלוסייה ‪ 392.5 :‬אלף‬
‫סה"כ דירות מוגרים ‪184,826 :‬‬
‫שכונה ‪ :‬עזרא‪ ,‬ארגזים‬
‫אזור סטטיסטי ‪619 :‬‬
‫אוכלוסייה‬
‫‪0,522‬‬
‫מספר משקי בית‬
‫‪122‬‬
‫אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם‬
‫‪40.6%‬‬
‫ממוצע נפשות למשק בית‬
‫‪2.9‬‬
‫שטח השכונה (קמ"ר)‬
‫‪0.765‬‬
‫סך דירות למגורים‬
‫‪811‬‬
‫סך שטח דירות מגורים (מ"ר)‬
‫‪55,158‬‬
‫שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר)‬
‫‪68.0‬‬
‫צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר)‬
‫‪3,576.5‬‬
‫צפיפות דיור ממוצעת במשק בית‬
‫‪1.1‬‬
‫דת עיקרית‬
‫יהודים ( ‪) 11.7%‬‬
‫אחוז בני ‪ 10‬ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי‬
‫‪51.1%‬‬
‫אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם ‪1110‬‬
‫‪0.03%‬‬
‫פוטנציאל התחדשות עירונית ‪:‬‬
‫‪25‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה‬
‫‪613,793 ₪‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר‬
‫התחדשות עירונית‬
‫מ"ר למגורים לאחר תוספת ‪ 311%‬זכויות בנייה‬
‫‪1,412,000₪‬‬
‫‪220,632‬‬
‫סה"כ דירות חדשות בנות ‪ 121‬מ"ר‬
‫שארית דירות למכירה‬
‫‪1,839‬‬
‫‪1,028‬‬
‫שכונת עזרה מתאפיינת בבתים נמוכי קומה ובאוכלוסייה הנחשבת לחלשה במונחים סוציו‪-‬‬
‫אקונומיים‪ .‬עד למלחמת המפרץ הראשונה סבלה השכונה מתשתית ירודה‪ ,‬אולם לאחר שנפגעה‬
‫מטיל סקאד וחלק מבתיה נהרסו או ניזוקו הוחלט על שיקומה‪ ,‬והתשתיות והבתים חודשו‪.‬‬
‫תושביה הראשונים של שכונת הארגזים לא הורשו לרשום את נכסיהם‪ ,‬ולא הוכרה כל זכות קניין‬
‫שלהם בבתים‪ .‬התושבים שהגיעו בהמשך התיישבו במקום ללא היתר לכך‪ ,‬ומשכך‪ ,‬גם הם נעדרי‬
‫זכויות קניין במקום‪ .‬התרחבות השכונה נעשתה באופן עצמאי‪ ,‬ללא שהוקמו התשתיות לכך‪.‬‬
‫מרבית רחובותיה אינם אלא שבילים צרים ולא סלולים‪ ,‬אין בה בתי ספר או גני ילדים‪ ,‬פינוי‬
‫אשפה מוסדר החל רק בראשית המאה ה‪ ,00-‬ובהיעדר מערכת ניקוז מסודרת היא סובלת מהצפות‬
‫כמעט מדי חורף‪ .‬בביקורו בשכונה ב‪ ,0660-‬אמר ראש הממשלה יצחק רבין כי השכונה מזכירה לו‬
‫את מחנה הפליטים ג'בליה‪.‬‬
‫ב‪ 0661-‬המליץ מנהל מקרקעי ישראל על ביצוע תכנית פינוי‪-‬בינוי בשכונת הארגזים‪ .‬תכנית זו‬
‫נכשלה‪ ,‬לאחר שרק תושבים בודדים נענו להצעה שניתנה להם‪ ,‬וחלקם אף שבו ותפסו קרקעות‬
‫בשכונה‪ .‬בעקבות כישלון התוכנית‪ ,‬פרסמו ב‪ 0664-‬המנהל והעירייה מכרז למכירת הקרקע‬
‫וזכויות להקמת ‪ 192‬יחידות דיור‪ .‬לאחר שהתב"ע שונתה כך שתאפשר הקמת ‪ 0,022‬יחידות דיור‪,‬‬
‫פורסם מכרז חדש ב‪ .0669-‬שתי התארגנויות מקומיות של תושבים עתרו לבג"ץ נגד קיום המכרז‪,‬‬
‫ודרשו לאפש ר להן למכור את הקרקעות בעצמן‪ .‬במהלך הדיונים בעתירות שונו תנאי המכרז‪,‬‬
‫והפיצוי המוצע למפונים הוגדל‪ .‬במכרז שיצא לפועל בסופו של דבר זכתה חברת "נידר"‪ ,‬אך היא‬
‫נסוגה ממנו לאחר שמטען חבלה הונח מתחת לרכבו של הבעלים‪ .‬חברת "מצלאווי חברה לבניין"‪,‬‬
‫שבאה בעקבותיה‪ ,‬החלה בהחתמת התושבים על חוזי הפינוי‪ ,‬אך בסופו של דבר גם היא חזרה בה‪.‬‬
‫בעקבות זאת‪ ,‬פורסם ב‪ 0661-‬מכרז חדש‪ .‬שני קבלנים ניגשו למכרז החדש‪ ,‬והזוכה היה ישעיהו‬
‫חכשורי‪ ,‬שהציע סכום של ‪ 0.0‬מיליון שקלים חדשים עבור הקרקע‪ ,‬ששוויה הוערך עבור מס‬
‫רכישה בכ‪ 62-‬מיליון ש"ח‪ ,‬תוך שהוא לוקח על עצמו לממן את הפיצויים לתושבים (הקבלן השני‬
‫הציע לא לשלם כלל)‪ .‬בראשית ‪ 0220‬החל הקבלן החדש בהחתמת התושבים על חוזים‪ ,‬ונגד‬
‫תושבים שסירבו לחתום על החוזים הוגשו תביעות לסילוק יד‪ .‬לאחרונים לא הוצעו עוד החוזים‬
‫המשופרים‪ ,‬כי אם פיצויים בשיעור נמוך יותר‪ ,‬התואם את המכרזים מ‪ .0661-‬החברה של חכשורי‬
‫הגיעה להסכם פינוי עם ‪ 15‬משפחות‪ ,‬ובניין מגורים ראשון ובו ‪ 07‬קומות ו‪ 99-‬יחידות דיור הוקם‬
‫בחלקה הדרומי של השכונה‪ .‬מאז‪ ,‬הואט הפינוי‪ ,‬ובניינים חדשים לא הוקמו‪ .‬בשנת ‪ 0227‬מכר‬
‫חכשורי את הקרקע לקבוצת דנקנר‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫עיר ‪ :‬גבעתיים‬
‫תכנית פינוי בינוי "ערבי נחל"‬
‫הפרויקט של חברת משה"ב‪ ,‬המשתרע על שטח של כ‪ 06-‬דונם‪ ,‬יכלול את הריסתם של ‪ 7‬בנייני‬
‫רכבת בני כ‪ 92-‬שנה הכוללים ‪ 009‬יחידות דיור‪ ,‬כאשר במקומם ייבנו ‪ 501‬יחידות דיור ב‪ 1 -‬מגדלי‬
‫דירות בני ‪ 01‬קומות כל אחד‪ ,‬ומגדל אחד בן ‪ 06‬קומות‪.‬‬
‫התוכנית עברה מספר גלגולים‪ ,‬כאשר עם הגשתה לראשונה בשנת ‪ 0220‬כללה ‪ 4‬מגדלים‪ ,‬אחד בן‬
‫‪ 09‬קומות ו‪ 1-‬מגדלים נוספים בני ‪ 00‬קומות הכוללים ‪ 171‬יחידות דיור בשטח של ‪ 17,122‬מ"ר‪.‬‬
‫התוכנית השנייה שהוגשה בשנת ‪ 0229‬כבר הציעה ‪ 0‬מגדלים בני ‪ 06‬קומות ושני מגדלים נוספים‬
‫בני ‪ 04‬קומות ללא שינוי בשטח העיקרי והתוכנית האחרונה שאושרה מציעה מגדל בן ‪ 06‬קומות‪,‬‬
‫מגדל בן ‪ 19‬קומות‪ ,‬מגדל בן ‪ 00‬קומות ומגדל נוסף בן ‪ 04‬קומות עם תוספת של ‪ 021‬יחידות דיור‬
‫ושטח עיקרי של ‪ 51,512‬מ"ר‪ ,‬המשקף גידול של ‪ 54%‬בשטח התוכנית מאז הוגשה לראשונה‪.‬‬
‫ע"פ נתוני התוכנית הראשונה‪ ,‬בה תוכננו ‪ 402‬יחידות דיור בלבד‪ ,‬תשלם משה"ב לעירייה ‪ 42‬מיליון‬
‫שקל בגין היטלי פיתוח ו‪ 92-‬מיליון שקל בגין היטלי השבחה‪ .‬הפרויקט גם צפוי להגדיל את‬
‫הכנסות העירייה מארנונה מהמתחם פי ‪( 1‬כיום מסתכמות ההכנסות מארנונה מהבניינים‬
‫הקיימים בחצי מיליון שקלים בשנה ‪ -‬ולאחר הקמת הפרויקט צפויות להגיע ללמעלה מ‪ 4-‬מיליון‬
‫שקלים בשנה)‪.‬‬
‫מחירי הדירות בפרויקט על פי נתוני החברה עומדים על כ‪ 422-‬אלף דולר לדירת ‪ 1‬חדרים‪ ,‬כ‪522-‬‬
‫אלף דולר לדירת ‪ 4‬חדרים‪ ,‬ודירות ‪ 5‬חדרים ימכרו החל מ‪ 922-‬אלף דולר‪.‬‬
‫שווי הפרויקט כולו מוערך בכ‪ 622-‬מיליון שקל‪.‬‬
‫נכון לשנת ‪ 0221‬נמסר כי דיירי הבניינים הישנים שיפונו יקבלו מהחברה דמי שכירות חודשיים‬
‫בגובה של ‪ 0,022‬דולר או דיור חלופי‪ ,‬על פי העדפתם‪ .‬כמו כן‪ ,‬בתמורה לדירות הקיימות‬
‫המשתרעות על שטח של ‪ 92‬מ"ר‪ ,‬יקבלו הדיירים דירות בנות ‪ 001‬מ"ר בבניינים החדשים‬
‫‪27‬‬
28
‫‪ 7‬ירושלים ‪ -‬מפה ונתוני שכונות עוני‬
‫‪29‬‬
‫עיר ‪ :‬ירושלים‬
‫סה"כ דירות מוגרים ‪192,639 :‬‬
‫סה"כ אוכלוסייה ‪ 763.6 :‬אלף‬
‫שכונה ‪ :‬קטמון ח'‪ ,‬ט'‬
‫אזור סטטיסטי ‪400,400 :‬‬
‫אזור סטטיסטי מעודכן‪0000-0000 :‬‬
‫אוכלוסייה‬
‫‪5,622‬‬
‫מספר משקי בית‬
‫‪0122‬‬
‫אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם‬
‫‪50.2%‬‬
‫ממוצע נפשות למשק בית‬
‫‪2.7‬‬
‫שטח השכונה (קמ"ר)‬
‫‪0.45‬‬
‫סך דירות למגורים‬
‫‪2,283‬‬
‫סך שטח דירות מגורים (מ"ר)‬
‫‪119,481‬‬
‫שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר)‬
‫‪52.3‬‬
‫צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר)‬
‫‪12,206.7‬‬
‫צפיפות דיור ממוצעת במשק בית‬
‫‪0.9‬‬
‫דת עיקרית‬
‫יהודים ( ‪) 022%‬‬
‫אחוז בני ‪ 10‬ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי‬
‫‪63.0%‬‬
‫אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם ‪1110‬‬
‫‪2.69%‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה‬
‫‪441,700₪‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר‬
‫התחדשות עירונית‬
‫מ"ר למגורים לאחר תוספת ‪ 311%‬זכויות בנייה‬
‫סה"כ דירות חדשות בנות ‪ 121‬מ"ר‬
‫שארית דירות למכירה‬
‫‪1,063,000₪‬‬
‫פוטנציאל התחדשות עירונית ‪:‬‬
‫‪477,924‬‬
‫‪3,983‬‬
‫‪0,722‬‬
‫שכונת קטמון ח' נבנתה בסוף שנות ה‪ 52-‬במתכונת של בתים דו משפחתיים או ארבע משפחתיים‬
‫קטנים (בדרך כלל עד ‪ 10‬ממ''ר‪ ,‬עם שטחי קרקע נדיבים למדי‪ ,‬במגמה לסייע לעולים לקיים מידה‬
‫מסוימת של חקלאות עזר ליד הבית‪ .‬רוב הבתים היו שייכים לחברות האכלוס הממשלתיות‬
‫עמידר ופרזות אבל רוב הדירות נמכרו לדיירים החל משנות ה‪.72-‬‬
‫שכונת קטמון ט' נבנתה במחצית הראשונה של שנות ה‪ 92-‬בצורת שיכונים ובשונה משאר שכונות‬
‫הגוננים מספר רב של דירות נשארו עד היום בבעלות החברות המשכנות ומשמשות מגורים‬
‫לאוכלוסייה חלשה מבחינה כלכלית כולל גל העלייה מחבר העמים ומאתיופיה בשנות ה‪.62-‬‬
‫למרות ההשקעה הרבה של שיקום שכונות בשיפור המבנים בקטמון ח'‪-‬ט' ב‪ 02-‬השנים האחרונות‬
‫לא חל שינוי באפיוני האוכלוסייה אם כי דירות קטנות חוברו ו‪/‬או הורחבו ליצור שטחי מגורים‬
‫גדולים יותר (בעיקר בקטמון ח') ולצמצום מספר המשפחות הגרים בכל בנין‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫עיר ‪ :‬ירושלים‬
‫סה"כ דירות מוגרים ‪192,639 :‬‬
‫סה"כ אוכלוסייה ‪ 763.6 :‬אלף‬
‫שכונה ‪ :‬עיר גנים ג' ‪ -‬רח' הנורית‬
‫אזור סטטיסטי ‪111 :‬‬
‫אזור סטטיסטי מעודכן‪0041 :‬‬
‫אוכלוסייה‬
‫‪1,522‬‬
‫מספר משקי בית‬
‫‪0022‬‬
‫אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם‬
‫‪94.0%‬‬
‫ממוצע נפשות למשק בית‬
‫‪3.1‬‬
‫שטח השכונה (קמ"ר)‬
‫‪0.2‬‬
‫סך דירות למגורים‬
‫‪1,257‬‬
‫סך שטח דירות מגורים (מ"ר)‬
‫‪67,010‬‬
‫שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר)‬
‫‪53.3‬‬
‫צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר)‬
‫‪16,480.0‬‬
‫צפיפות דיור ממוצעת במשק בית‬
‫‪0.2‬‬
‫דת עיקרית‬
‫יהודים‬
‫אחוז בני ‪ 10‬ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי‬
‫‪56.1%‬‬
‫אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם ‪1110‬‬
‫‪3.49%‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה‬
‫‪441,700 ₪‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר‬
‫התחדשות עירונית‬
‫מ"ר למגורים לאחר תוספת ‪ 311%‬זכויות בנייה‬
‫סה"כ דירות חדשות בנות ‪ 121‬מ"ר‬
‫שארית דירות למכירה‬
‫‪1,063,000₪‬‬
‫פוטנציאל התחדשות עירונית ‪:‬‬
‫‪268,040‬‬
‫‪2,234‬‬
‫‪977‬‬
‫שכונת עיר גנים מחולקת לשלושה חלקים‪ :‬עיר גנים א'‪ ,‬בין הרחובות מקסיקו והחלמית‪ ,‬ממערב‬
‫לעמק המפריד בינה לבין קריית היובל‪ .‬בשכונה זו בתים צמודי קרקע בעלי שטחי גינה‪ .‬עיר גנים ב'‬
‫בין הרחובות פנמה‪ ,‬דהומיי החלמית והאביבית‪ ,‬ועיר גנים ג' התחומה בפרסה של רחוב קוסטה‬
‫ריקה‪ .‬בשתי שכונות אלה נבנו שיכונים‪ ,‬בבנייה צפופה פחות מאשר בקריית מנחם הסמוכה‪.‬‬
‫השכונה הוקמה בשנת ‪ 0657‬לצורך פינוי יושבי מעברות‪ ,‬ברובה על אדמות הקרן הקיימת לישראל‬
‫על ידי חברת רסקו וחברת "שיכון" של ההסתדרות‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫עיר ‪ :‬ירושלים‬
‫סה"כ דירות מוגרים ‪192,639 :‬‬
‫סה"כ אוכלוסייה ‪ 763.6 :‬אלף‬
‫שכונה ‪ :‬קריית יובל מערב – ברזיל‪ ,‬אולסוונגר והסביבה‬
‫אזור סטטיסטי ‪104 :‬‬
‫אזור סטטיסטי מעודכן‪0000 :‬‬
‫אוכלוסייה‬
‫‪0,022‬‬
‫מספר משקי בית‬
‫‪0022‬‬
‫אחוז המתגוררים בנכס בבעלותם‬
‫‪51.0%‬‬
‫ממוצע נפשות למשק בית‬
‫‪2.1‬‬
‫שטח השכונה (קמ"ר)‬
‫‪0.446‬‬
‫סך דירות למגורים‬
‫‪808‬‬
‫סך שטח דירות מגורים (מ"ר)‬
‫‪46,933‬‬
‫שטח ממוצע לדירת מגורים במתחם (מ"ר)‬
‫‪58.1‬‬
‫צפיפות אוכלוסין במתחם (נפש לקמ"ר)‬
‫‪4,123.3‬‬
‫צפיפות דיור ממוצעת במשק בית‬
‫‪0.7‬‬
‫דת עיקרית‬
‫יהודים ( ‪) 60.2%‬‬
‫אחוז בני ‪ 10‬ומעלה בכוח העבודה האזרחי השנתי‬
‫‪60.0%‬‬
‫אחוז מקבלי הבטחת הכנסה לפי מדגם ‪1110‬‬
‫‪0.02%‬‬
‫פוטנציאל התחדשות עירונית ‪:‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה‬
‫‪441,700 ₪‬‬
‫אומדן מחיר דירה ממוצעת בשכונה לאחר‬
‫התחדשות עירונית‬
‫מ"ר למגורים לאחר תוספת ‪ 311%‬זכויות בנייה‬
‫סה"כ דירות חדשות בנות ‪ 121‬מ"ר‬
‫שארית דירות למכירה‬
‫‪1,063,000₪‬‬
‫‪187,732‬‬
‫‪1,564‬‬
‫‪756‬‬
‫ב‪ 0650-‬חל יובל הקרן הקיימת ולשכונה שביקשו להקים על אדמות הקרן הקיימת בבית מזמיל‬
‫ביקשו לקרוא בשם‪" :‬קריית היובל"‪ ,‬אבל ההקמה התעכבה והשכונה קמה רק ב‪ .0654-‬בתחילת‬
‫שנותיה נבנו בשכונה בתים דו‪-‬קומתיים כשבכל בית יש ארבע יחידות דיור על שטח של פחות‬
‫מחצי דונם‪ .‬הבתים היו מצופי אבן "דבש" פראית ובשל כך הוענק להם הכינוי‪" :‬בתי אבן"‪,‬‬
‫יחידות הדיור הללו היו קטנות (כ‪ 11-‬מ"ר)‪ .‬יותר מאוחר הצטרפו אל בתי האבן צריפים עשויים עץ‬
‫ואזבסט שכונו בשם "אזבסטונים"‪ .‬נבנו שתי שכונות כאלו‪ :‬האחת ממערב לבתי השכונה בכיוון‬
‫עין כרם והשנייה מסביב לערוץ הנחל שמערב דרום‪-‬מערב לקריית היובל‪ ,‬בינה לשכונת עיר גנים‪.‬‬
‫בהמשך‪ ,‬נבנו שיכונים עבור האנשים שישבו באזבסטונים‪ .‬בכלל נבנו בשכונה שיכונים רבים‪:‬‬
‫‪32‬‬
‫שיכון ותיקי ההסתדרות‪ ,‬שיכון עובדי המדינה‪ ,‬שיכון עובדי משרד העבודה‪ ,‬שיכון אזרחי של חברי‬
‫הציונים הכלליים ועוד שיכונים‪ .‬במשך שנותיה הראשונות‪ ,‬נחשבה השכונה לשכונת עוני‪ .‬לעזרתה‬
‫באו שיכוני העולים שנבנו במרכזה (שיכוני רח' שטרן)‪.‬‬
‫שינוי בהרכב האוכלוסייה בשכונה נוצר בעקבות מעבר של תושבים חרדים לשכונה‪ ,‬דבר שהביא‬
‫אף למתיחת חוטי עירוב פרטי נוסף בשכונה‪ .‬בצפונה של קריית היובל יש הגירה פנימית מתמדת‬
‫של אוכלוסייה חרדית משכונת בית וגן היקרה לשכונת קריית היובל הזולה יותר‪ .‬כיום מונה‬
‫הקהילה החרדית בשכונה כ‪ 522-‬משפחות‪ .‬הקהילה מרוכזת בשלושה אזורים עיקריים; רחוב‬
‫זנגוויל והסביבה‪ ,‬רחוב ברזיל והסביבה‪ ,‬רחוב שטרן והסביבה‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫נספחים‬
‫‪34‬‬
35
36
37
‫התחדשות עירונית– השוואה בין – לאומית‬
‫שבדיה‬
‫‪10‬‬
‫‪ .1‬המודל השוודי‪:‬‬
‫במקום מודל השוק החופשי‪ ,‬או מודל התכנון המרכזי‪ ,‬בשוודיה שוק הדיור הונהג בהכוונת מודל‬
‫מדינת רווחה‪ :‬בתקופה המקבילה לדור הראשון של התחדשות עירונית‪ ,11‬שוודיה התמודדה לראשונה‬
‫עם תופעת העיור‪ .‬המדיניות הייתה סבסוד הוצאה על דיור‪ ,‬הלוואות לטובת בניה חדשה‪ ,‬ופיקוח‬
‫מחירי שכירות ונכסים‪ ,‬כדי לסייע במעבר לעיר‪ .‬התוצאה הייתה הפיכת סטנדרט הבניה בשוודיה‬
‫לגבוה בעולם‪ ,‬וחיסול המגורים ה"דלים"‪ .‬החסרון היה חוסר יעילות בשוק‪ ,‬שיצר מחסור בדירות‪ .‬לכן‬
‫ב‪ 95‬הוכרזה "תכנית המיליון"‪ -‬בניית ‪ 022,222‬יח"ד בשנה‪ ,‬למשך ‪ 02‬שנים‪ .‬התוכנית הייתה מוצלחת‬
‫שכן העלתה משמעותית את היצע הדירות השוודי‪ ,‬אם כי לא יושמה במלואה‪ .‬העקרון השוודי‪-‬‬
‫חלוקה מחדש של ההכנסה דרך סבסוד מעלימה את אזורי המצוקה‪ ,‬על חשבון‬
‫יעילות‪/‬רווחיות ושיווי משקל בשוק‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫‪ .2‬דוגמאות לאזורים בשבדיה שעברו התחדשות עירונית‬
‫‪ ‬רינקבי (‪ )Rinkeby‬מהווה דוגמה לחשיבות של שירותים חברתיים והתמיכה "לצאת לשוק‬
‫העבודה" בקהילה שתלויה מאוד בתשלומי רווחה‪.‬‬
‫‪ ‬בזלטציובדן (‪ – )Saltsjobaden‬התאגדו התושבים לכדי יצירת תכנית לבניית מרכז פנאי ותרבות‬
‫המכבד ומנציח מורשת לאומית שבדית‪ .‬זוהי דוגמה להעצמת התושבים לכדי קבלת החלטות‬
‫הנוגעות להם‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫‪ .3‬נקודות נוספות על מדיניות דיור והתחדשות בשבדיה‬
‫‪‬‬
‫שבדיה מאופיינת בכך שמרבית התכנון הפיזי של דיור נקבע ברמה המוניציפלית‪ ,‬ולא ברמת‬
‫הממשלה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫מרבית המשאבים המופנים למטרות התחדשות עירונית הם בדמות סובסידיות שיפוץ בצד ההיצע‬
‫(מתן מענקים לקבלנים המשפצים דיור המשרת בעיקר את שכבות ההכנסה הנמוכות)‪.‬‬
‫ב‪ ,0611-‬יצאה לדרה תכנית "שיפוץ‪ ,‬הסבה והרחבה של בניינים" (‪ .)ROT‬מטרותיה היו‪:‬‬
‫‪ .a‬קיומו של מאגר גדול מספיק של דיור באיכות סבירה‪ ,‬נגיש לכל שכבות האוכלוסייה‪.‬‬
‫‪ .b‬יישום סטנדרטים חדשים בבינוי לבניינים הקיימים‪ .‬בעיקר מדובר בחידושים בתחום‬
‫יעילות האנרגיה ובינוי ירוק‪ ,‬והתאמת הדיור לקשישים ומוגבלים‪.‬‬
‫‪ .c‬ניצול אופטימלי של קיבולת הבנייה הלאומית‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הולנד‬
‫‪Ingemar Elander‬‬
‫‪"Policy Network and Housing Regeneration in England and Sweden", Urban Studies, 1995, 32:913.‬‬
‫‪Roger Andersson, " 'Breaking Segregation'- Rhetorical Construct or Effective Policy? The Case of the‬‬
‫‪' 11‬דור הראשון של התחדשות עירונית בישראל – שיקום פיזי בלבד שנות ה‪ 61-‬הריסה של כפר שלם‪.‬‬
‫‪Mega, V. (2000). Cities Inventing the Civilization of Sustainability: an Odyssey in the Urban Archipelago of the European 12‬‬
‫‪Union. Cities 17(3): 227-236.‬‬
‫‪Metselaar, G. and Priemus, H. (1993). Urban Renewal Policy in a European Perspective. Journal of Housing and the Built 13‬‬
‫‪Environment 8(4): 447-470‬‬
‫‪38‬‬
‫‪10‬‬
‫"מדיניות ישנה של התחדשות עירונית" ‪ -‬במהלך שנות השבעים החל גל מחשבתי חדש ברעיון‬
‫ההתחדשות העירונית בהולנד‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬הדגש הוסב לשיפוץ וחידוש מבנים בניגוד להריסתם‪ .‬בתקופה‬
‫זו נרשם המהפך בבעלות מהשכרה פרטית להשכרה בדמות דיור סוציאלי‪ .‬התוצאות היו מעורבות‪ :‬אמנם‬
‫איכות הדיור השתפרה ברמה משמעותית ודיור ברמה טובה הפך לדיור בר‪-‬השגה לקבוצות רבות‬
‫מהאוכלוסייה אשר נאלצו להסתפק בדיור ברמה נמוכה מאוד‪ .‬מצד שני‪ ,‬הדבר הסב מעמסה כבדה מנשוא‬
‫‪14‬‬
‫על תקציב הממשלה‪.‬‬
‫"מדיניות חדשה של התחדשות עירונית"‬
‫‪ ‬בשנת ‪ 0667‬פירסם משרד הדיור‪ ,‬התכנון המרחבי והסביבה ההולנדי מזכר בנושא התחדשות‬
‫עירונית (‪ ,)Urban Renewal Memorandum‬אשר סימן את פתיחתה של תקופת התחדשות‬
‫העירונית החדשה‪ .‬קיים קשר ישיר בין המזכר ובין מדיניות שהונהגה מאז ‪ 0664‬בשם "מדיניות‬
‫הערים הגדולות" (‪.)Major Cities Policy‬‬
‫‪ ‬נקודה מעניינת היא שנכון למזכר הנ"ל‪ ,‬הדיור הסוציאלי נחשב כמכשול להשגת יעדי התחדשות‬
‫עירונית ולכן קובעי המדיניות היו מעוניינים להוריד את שיעור הדיור הסוציאלי ולהגדיל את‬
‫אחוז הבעלות על דירות‪ .‬זהו תהליך דומה לזה שקרה בארה"ב בתקופת קלינטון‪ .‬הנימוק הוא‬
‫שכאשר הכלכלה צומחת‪ ,‬גדל הביקוש לדיור איכותי יותר‪ .‬בערים או שכונות שבהם יש אחוז‬
‫גבוה של דיור סוציאלי‪ ,‬קטן הסיכוי למצוא דיור איכותי יותר‪ .‬התוצאה היא עזיבה מסיבית של‬
‫בעלי הכנסה בינונית‪-‬גבוהה ולמעשה מניעת ג'נטריפיקציה‪.‬‬
‫‪ ‬בשנים ‪ - 1118-2112‬הוחלט כי יש לבחון את ההתחדשות העירונית בשלושה היבטים‪:‬‬
‫‪ .0‬ההיבט הפיזי‪/‬חיצוני – בעיקר חידוש בתים‪ ,‬שיקום שכונות והגדלת השונות בין בניינים‪.‬‬
‫‪ .0‬ההיבט הכלכלי – בעיקר בתחום כלכלת העבודה‪ ,‬יצירת מקומות עבודה‪.‬‬
‫‪ .1‬ההיבט החברתי – חינוך‪ ,‬איכות הסביבה‪ ,‬בטיחות ותברואתיות‪.‬‬
‫‪ ‬בשנת ‪ 0666‬הגדיר שר הדיור‪ ,‬התכנון המרחבי והסביבה את מושג ההתחדשות העירונית כדלקמן‬
‫"יצירת התנאים לשיפור באיכות הדיור‪ ,‬העבודה‪ ,‬הייצור וסביבת המגורים בערים או מסביב‬
‫להן על‪-‬ידי אמצעים שמכוונים בעיקר לטבע‪/‬סביבה וניהול סביבת המגורים המרחבית"‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫דרך בה מאורגן המימון של תכניות התחדשות עירונית מקומיות הוא מאוד דינמי וגמיש‪ .‬זאת‬
‫משום שהעריות הן אלו המתכננות תכניות התחדשות עירונית המקבלות אישור ממשלתי ועם‬
‫אישור התכנית העירייה מקבלת מימון לכל הפרויקט ולא בחלקים על פני זמן‪ ,‬דבר המקל את‬
‫התהליך ומזרז אותו‪ .‬שם סובסידיה‪/‬מענק זה הוא ‪Investment Budget for Urban Renewal‬‬
‫)‪.(ISV‬בשנים ‪ 0222-0226‬קיבלו עיריות בהולנד ‪ 4.1‬מיליארד יורו במענקים מסוג ‪ .ISV‬יש לציין‬
‫שמדובר בסכום גדול מאוד לכל עירייה‪ ,‬שכן הולנד היא מדינה קטנה מאוד‪.‬‬
‫‪:2111-2111‬‬
‫בשנת ‪ 0222‬הוציא משרד הדיור‪ ,‬התכנון המרחבי והסביבה מסמך מדיניות בשם "מה אנשים‬
‫רוצים‪ ,‬איפה אנשים גרים‪ 15".‬במאמר זה נקבע דפוס מדיניות הדיור וההתחדשות העירונית‬
‫לשנים ‪ .0222-0202‬המטרות המוצהרות‪ :‬איכות גבוהה יותר של דיור וסביבת הדיור‪ ,‬מעבר‬
‫משכירות לבעלות על הדירות‪ ,‬דיור מרווח יותר‪ ,‬התחדשות עירונית וביטול ההפרדה המרחבית‪.‬‬
‫אחת המטרות המרכזיות של התחדשות עירונית היא ביטול ההפרדה המרחבית (בין קבוצות‬
‫הכנסה שונות‪ ,‬בין קבוצות אתניות שונות)‪ .‬בשנים שקדמו ל‪ 0222-‬נחשבה הג'נטריפיקציה‬
‫למדיניות התחדשות עירונית מקובלת‪ ,‬ומיעוטים ובעלי הכנסה נמוכה היו מועברים למקומות‬
‫בעלי הכנסה גבוהה יותר או לפעמים גם אל מחוץ לעיר לשכונות בהם הכנסה הממוצעת היא‬
‫גבוהה יותר‪ .‬תפיסת עולם זו השתנתה בעשור ‪ .2111-2111‬בעשור זה המדיניות כוונה לשיתוף‬
‫פעולה עם אותם קבוצות חלשות בחברה‪ ,‬במטרה להנחיל התחדשות עירונית דווקא בצורה‬
‫מועילה באזורים הבעייתיים במקום להזיז את התושבים‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫‪ Housing and New Urban Renewal: Current Policies in The Netherlands (2004) by Hugo Priemus‬צ‬
‫”‪In Dutch: “Mensen-wensen-wonen‬‬
‫‪39‬‬
‫‪15‬‬
‫צרפת‬
‫‪16‬‬
‫‪‬‬
‫כבר ב‪ 0651-‬נחקקה תקנת ‪ . Urban Renewal Act‬במסגרת יישומה של תקנה זו בוצעה הריסה‬
‫שיטתית של אזורים שלמים שהיו במצב ישן ובמצב תחזוקתי גרוע במיוחד (‪ .)slums‬האזורים‬
‫נבנו מחדש באיכות גבוהה יותר‪ ,‬אך התהליך הוביל לכך כי תושבים רבים נעקרו ממקום‬
‫מגוריהם והועברו למחוזות שונים‪.‬‬
‫ב‪ 1162-‬נחקק ‪ Malraux Act‬אשר קבע סטנדרטים מינימליים לשימור אתרי מורשת לאומיים –‬
‫זהו הצד התרבותי של ההתחדשות העירונית‪.‬‬
‫ב‪ 1170-‬השתנתה תפיסת העולם לגבי ההתחדשות העירונית‪ ,‬וההריסות המאסיביות הופסקו‪.‬‬
‫השינוי הגיע בעקבות העלות הגבוהה של הפרויקטים של הריסה ובינוי מחדש ובעקבות שינוי‬
‫בתפיסה של ההשפעה החברתית של מדיניות התחדשות עירונית‪ .‬המדיניות החל משנה זו החלה‬
‫להתמקד בשיפוץ ותחזוק יחידות דיור בשכונות עוני (בניגוד להריסתם)‪.‬‬
‫בדפוס זה של ההתחדשות העירונית ישנם שותפויות פרטיות‪-‬ציבוריות רבות בדמות חברות חצי‪-‬‬
‫ממשלתיות וסובסידיות של צד ההיצע של השיפוצים‪.‬‬
‫בשנות השמונים ובתחילת שנות התשעים הסבה מדיניות ההתחדשות העירונית תשומת לב‬
‫לעובדה שלא רק שיפוץ הדיור בשכונות עוני יביא להעצמתם הכלכלית‪-‬חברתית של תושביהן‪.‬‬
‫במסגרת ההתחדשות העירונית יש להשקיע גם משאבים בצמצום האבטלה‪ ,‬הגדלת כמות‬
‫ההזדמנויות התעסוקתיות של אנשים צעירים‪ ,‬הכנסת מהגרים למעגל הכור‪-‬היתוך הצרפתי‬
‫ומלחמה בפשע ובסמים‪.‬‬
‫בשנות התשעים החלה מדיניות של התחדשות עירונית מתואמת ברמה הממשלתית על ידי‬
‫"הועדה בין‪-‬מחלקתית לערים" והיא באחריות ראש הממשלה‪ .‬ב‪ 1111-‬מונה שר ונפתח משרד‬
‫הערים הממשלתי אשר עסק כמעט בבלעדיות בנושא ההתחדשות העירונית‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בשנת ‪ 2111‬נחקקה תקנת )‪ .Act on Solidarity and Urban Renewal (SUR‬בתקנה כלולים‬
‫סידורים המעצימים את מעורבותם של התושבים וארגוני דיירים בתהליך קבלת ההחלטות‬
‫העירוני‪ .‬בנוסף‪ ,‬כלולים מנגנונים שיעזרו לדיירים להגיע להסדרים בינם ללא צורך בבית משפט‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪o‬‬
‫‪o‬‬
‫התקנה מחייבת קיומן של ועדות התייעצות (כמו ועד בית) בבנייני דיור שכור אשר‬
‫אחראיות על קבלת החלטות הנוגעות לדיור ונבחרות באופן דמוקרטי‪.‬‬
‫על ועדות ההתייעצות לנהל תקציב תקין הנגבה מהדיירים ולדווח לרשויות המקומיות‬
‫עליו‪.‬‬
‫‪Urban Renewal Policy in a European Perspective by Hugo Priemus and Gerard Metselaar (1993‬‬
‫‪41‬‬
‫‪16‬‬
‫ברזיל‬
‫‪17‬‬
‫‪‬‬
‫תהליך ההתחדשות העירונית בברזיל החל בעיקר מאז סוף שנות השמונים‪ .‬לפני כן‪ ,‬ערי ברזיל היו‬
‫מאופיינות באי שיוויון קיצוני המתגלם באזורי עוני נרחבים ושכונות פשע קשות (‪ .)favelas‬מאז‬
‫התחוללו שינויים חוקתיים ומוסדיים אשר הגיעו לשני שיאים עיקריים‪ .‬ראשית‪ ,‬ב‪ 2111-‬נחקק‬
‫חוק הערים (‪ .)City Statute‬שנית‪ ,‬ב‪ 2113-‬נוסד משרד הערים הממשלתי (‪)Ministry of Cities‬‬
‫ומועצת הערים הלאומית (‪.)National Council of Cities‬‬
‫‪‬‬
‫החל משנות השלושים‪ ,‬תהליך העיור בברזיל הוא אחד מהפעילים בעולם‪ .‬נכון ל‪11% ,0227-‬‬
‫מהאוכלוסייה גרה בערים‪ .‬תהליך העיור המואץ הביא למשבר מבחינות רבות‪ :‬אלימות ופשיעה‪,‬‬
‫בנייה בלתי חוקית במימדים עצומים‪ ,‬השפעה שלילית על איכות הסביבה והפרדה מרחבית‪-‬‬
‫חברתית‪ .‬קיים גירעון בדיור של ‪ 7.6‬מליון יחידות דיור ומעבר לכך‪ 05 ,‬מליון משפחות חיות בתת‪-‬‬
‫תנאים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫לפני חקיקתה של החוקה הברזילאית ב‪ 0611-‬לא הייתה קיימת מסגרת חוקית המעגנת תהליך‬
‫של פיתוח והתחדשות עירונית‪ .‬החוקה כללה פרק שלם על מדיניות עירונית אשר למעשה מניח‬
‫את הבסיס החוקי‪-‬פוליטי לקידום רפורמה עירונית בברזיל‪.‬‬
‫‪ ‬בשנות התשעים התפתח דגש על שיתוף מוגבר של התושבים בהחלטות הנוגעות לפיתוח עירוני‪.‬‬
‫מעבר לכך‪ ,‬גם בהחלטות תקציביות אחרות שותפו התושבים‪ .‬עיריות כמו פורטו אלגרה‪ ,‬סאנטו‬
‫אנדרה‪ ,‬דיאדמה‪ ,‬רסיפה ובלו הוריזונטה זכו להכרה בינלאומית בזכות הדמוקרטיזציה של הליך‬
‫קבלת ההחלטות העירוני‪ .‬באותה תקופה אירגונים חברתיים מקומיים ולאומיים רבים התאחדו‬
‫לכדי יצירת ה"פורום הלאומי של הרפורמה העירונית" (‪.)National Forum of UrbanReform‬‬
‫מטרותיו של הפורום היו בעיקר‪ :‬להכליל בתוך החוקה את הזכות הבסיסית‪-‬חברתית לדיור‪,‬‬
‫העברת חוק פדרלי המחייב ליישם את דרישות החוקה‪ ,‬הקמת קרן לאומית למען דיור‬
‫סוציאלי‪/‬ציבורי‪ ,‬יצירת מוסד ממשלתי האחראי על קידום תכנון ומדיניות דיור בברזיל‪.‬‬
‫‪ ‬מאבקם החברתי של הפורום הלאומי של הרפורמה העירונית זכה להצלחה רבה‪ .‬ב‪ 1111-‬נחקק‬
‫חוק אשר אפשר הקצאת משאבים ציבוריים (כספי מסים) לארגונים חברתיים הפועלים למען‬
‫אינטרסים ציבוריים‪ ,‬ובכללם אינטרס הדיור‪ .‬ב‪ 0222-‬עוגנה בחוקה הזכות הבסיסית‪-‬חברתית‬
‫לדיור‪ .‬ב‪ 0225-‬אכן הוקמה קרן לאומית למען דיור ציבורי ( ‪The National Fund for Social‬‬
‫‪.)Housing‬‬
‫חוק הערים (‪)2111‬‬
‫לאחר משא ומתן פרלמנטרי שהתרחש מעל לעשר שנים‪ ,‬נחקק חוק הערים‪ .‬החוק הרחיב את תפקידן‬
‫החוקי‪-‬פוליטי של עיריות וממשל מקומי בתכנון עירוני‪ ,‬וכן נתן לעיריות תפקיד נרחב יותר בהוצאה לפועל‬
‫של פיתוח עירוני‪ .‬החוק הביא לכך שהאינטרסים של בעלי אדמה‪/‬שטח‪/‬דירות ייאלצו להתחשב יותר‬
‫באינטרסים חברתיים‪ ,‬תרבותיים וסביבתיים של העיר כולה‪ .‬מרכיב עיקרי בחוק הוא הפיכת מבנים בלתי‪-‬‬
‫חוקיים של תושבים מהמעמד העני ביותר לחוקיים (‪ .)regularization process‬לפני החקיקה היה צריך‬
‫מבנה בלתי חוקי לעבור ‪ 12‬שלבים בירוקרטיים עד להפיכתו לחוקי‪ ,‬עובדה אשר הפכה את התהליך לכמעט‬
‫בלתי אפשרי‪ ,‬וכתוצאה מכך היו בונים אזרחי המעמד הנמוך כמעט באופן בלעדי בצורה לא חוקית‪.‬‬
‫על פי החוק‪ ,‬תכניות מתאר עירוניות חייבות להכיל רגולציות הנוגעות ללגליזציה של דיור בלתי חוקי אשר‬
‫מאוכלס ברובו ע"י תושבי המעמד הנמוך ביותר‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬הן חייבות להכיל תכניות להקצאת שטח‬
‫עירוני למען שימוש ציבורי במטרת שימור תרבותי‪ ,‬היסטורי וסביבתי‪ .‬כל עירייה שבה שכנו ‪02,222‬‬
‫תושבים ומעלה קיבלו יעד מקסימלי של חמש שנים להגשת תכניות המתאר המדוברות‪.‬‬
‫‪“Implementing The Urban Reform Agenda in Brazil” by Esedio Fernandes (2007) 17‬‬
‫‪41‬‬
‫חקיקת חוק הערים פתחה שער לחקיקתם של חוקים נוספים ברוח דומה ולהמשך העצמת האוכלוסיות‬
‫המוחלשות בחברה הברזילאית‪ .‬ב‪ 0224-‬נחקקה תקנה המעגנת שיתוף פעולה ציבורי‪-‬פרטי למען קידום‬
‫דיור חברתי (‪ .)public-private partnerships‬ב‪ 0225-‬נחקקה תקנת הקונסורציומים‪ 18‬הבין‪-‬עירוניים‪.‬‬
‫משרד הערים הממשלתי (הוקם ב‪)2113-‬‬
‫בזמן כהונתו של הנשיא קרדוזו (‪ )0665-0221‬נעשו מספר מאמצים לקידום אג'נדת הפיתוח וההתחדשות‬
‫העירונית בעיקר ברמת העיריות‪ ,‬אך לא היה קיים גוף ממשלתי אשר זו הייתה אחריותו הבלעדית‪ .‬עם‬
‫כניסתו של הנשיא לולה‪ 19‬לתפקיד‪ ,‬נרשמה התקדמות רצינית בקידום האג'נדה‪ ,‬ותחילתה בהקמת משרד‬
‫הערים הממשלתי‪.‬‬
‫משרד הערים הממשלתי מורכב מארבעה תתי משרדים‪ ,‬ויעדיהם הם‪ :‬דיור חברתי‪ ,‬איכות הסביבה‬
‫וסניטציה סביבתית‪ ,‬תחבורה וניידות ציבורית‪ ,‬תכניות עירוניות ומקרקעין‪.‬‬
‫שני תכניות ספציפיות אשר הוצאו לפועל על ידי תת‪-‬המשרד לתכניות עירונית ומקרקעין ראויות לציון‪.‬‬
‫התכניות הן "התכנית הלאומית לתמיכה בהסדר קרקע עירונית בר‪-‬קיימא"‪ 20‬ותכנית בשם "הקמפיין‬
‫הלאומי לתכניות מתאר עירוניות שיתופיות"‪.21‬‬
‫מטרתה של התכנית הלאומית לתמיכה בהסדר קרקע עירונית בר‪-‬קיימא היא להסדיר את מעמדם של‬
‫אותם תושבים המתגוררים במבנים "לא‪-‬חוקיים"‪ .‬במסגרת התכנית מקבלים ארגונים ללא מטרות רווח‬
‫וגופי ממשל מקומי מענקים כאשר הם מוציאים לפועל תכניות הסדר והכרה חוקית באותם אזורים בהן‬
‫התגוררו אוכלוסיית החלשות ביותר אשר מתגוררים בלית ברירה במבנים שמוגדרים כלא חוקיים‪ .‬במלים‬
‫פשוטות‪ ,‬מטרת התכנית היא לצמצם את כמות הבירוקרטיה אותה צריכים אותם תושבים לעבור בכדי‬
‫לקבל מעמד של דיירים חוקיים‪ .‬נכון ל‪ ,2117-‬מאות אלפי תושבים כבר קיבלו זכות קניין על הקרקע‬
‫אותה הם מיישבים‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫קונסורציום הוא איגוד של שני גופים המעוניינים בהשגת מטרה משותפת‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫לולה הוא הכינוי המפורסם של הנשיא לואיז אינסיו לולה דה סילבה‪ ,‬אחד הנשיאים האהודים ביותר בתולדות‬
‫ברזיל‪.‬‬
‫‪The National Program to Support Sustainable Urban Land Regularization‬‬
‫‪The National Campaign for Participatory Municipal Master Plans.‬‬
‫‪42‬‬
‫‪21‬‬
‫‪20‬‬
‫אנגליה‬
‫סיכום נקודות עיקריות של כוח המשימה בנושא של התחדשות עירונית ‪Towards an Urban -‬‬
‫‪Renaissance – Urban Task Force (Lord Rogers) 1999‬‬
‫‪‬‬
‫המוטיבציה העיקרית להתחדשות עירונית מעבר לצורך בשינוי החברתי דמוגרפי והצורך האקולוגי‬
‫הוא השינוי בשימוש הקרקע של אזורים נטושים המכונים "אזורים חומים" (‪: )Brownfield land‬‬
‫השינוי בשימוש הקרקע – עם מהפכת המידע ופיתוחה הטכנולוגי של אנגליה בשנות השמונים‬
‫והתשעים‪ ,‬עבר חלק גדול מהאוכלוסייה לעבוד בתעשיות עתירות ידע בניגוד לתעשיות כבדות (מכרות‪,‬‬
‫תעשייה כבדה)‪ .‬כתוצאה מכך‪ ,‬הרבה מהמפעלים האלו נסגרו ונחשבים לאזורים נטושים ( ‪Brownfield‬‬
‫‪ ) land‬ונוצרה הזדמנות לשפץ אותם ולאכלס אותם‪ .‬יש למצוא דרך לתמרץ בנייה באזורים לא ירוקים‬
‫אלה‪ ,‬וכותבי המאמר הסיקו ששיטת התכנון המרכזי עדיפה על תמריצי מסים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫כמו ישראל‪ ,‬גם אנגליה מדינה צפופה יחסית‪ ,‬ואוכלוסייתה מתגוררת בעיקר באזורים העירוניים‪ .‬לכן‬
‫איכות הדיור העירוני היא נושא הנוגע לשכבת אוכלוסייה גדולה‪ .‬באזורי העוני העירוניים האבטלה‬
‫גבולה ביותר מפי שתיים מאשר בשאר המדינה‪ ,‬ו‪ 42%-‬מהדיור שם הוא סוציאלי (בניגוד ל‪ 00%-‬בשאר‬
‫המדינה)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫נטען כי בממשלה וברשויות המקומיות‪ ,‬חסרים אנשים בעלי יכולת אדריכלית גבוהה אשר יתכננו‬
‫ויארגנו את תהליך ההתחדשות העירונית‪ .‬לכן יש לעודד אנשים ללמוד מקצועות אלו ולעבוד בתחום‬
‫ההתחדשות העירונית (ע"י תמריצי מיסים‪ ,‬סבסוד לימודים וכדומה)‪.‬‬
‫מה צריכה חקיקה להכיל?‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫על החקיקה הממשלתית להכיל קווי מתאר כללים להתחדשות העירונית‪ ,‬להתוות יעדים כללים‬
‫שבהם צריכות לעמוד רשויות המקומיות‪ ,‬ופרט להם‪ ,‬לתת חופש פעולה לרשויות המקומיות‪ .‬יש‬
‫לדרוש שכל רשות מקומית תכין אסטרטגיה יחידה וברורה בנושא ההתחדשות העירונית ותדווח‬
‫על כך לממשלה‪.‬‬
‫תכניות הפיתוח המקומי צריכות להיות פשוטות יותר‪ ,‬ולהימנע מלרדת לפרטי המיקרו של‬
‫הבנייה‪ .‬המטרה היא לאפשר גמישות אצל הרשויות המקומיות‪.‬‬
‫על הממשלה לסבסד עריכת סדרת פרויקטים לדוגמה‪ ,‬שמהם ילמדו שאר הרשויות המקומיות‪.‬‬
‫הגבלה של היתרי הבינוי על שטח ירוק‪ ,‬תוך כדי הענקת תמריצים למחדשי אזורים נטושים‬
‫(בעיקר ‪.)brownfields‬‬
‫יש להשקיע רק בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר בהם יש תחרות עיצוב בהן משתתפים‬
‫אדריכלים בעלי שם‪ ,‬כאשר כל תכנית מתארת בפרטי פרטים את הבנייה בשלושה ממדים (אורך‪,‬‬
‫רוחה וגובה)‪.‬‬
‫זירוז הבירוקרטיה במתן היתרי הריסה ובנייה לצורכי התחדשות עירונית‪.‬‬
‫הצבת יעד עד אליו תהיינה כל קרקעות המדינה נקיות מזיהום תעשייתי (באנגליה מציבים חברי‬
‫ה‪ Urban Task Force -‬את שנת ‪ 0212‬כיעד מתאים)‪..‬‬
‫עיצוב מחדש של מנגנון קבלת ההחלטות על התחדשות עירונית שיהיה מורכב מנציגם מקומיים‬
‫ויאפשר לאזרח הקטן להשמיע את קולו בצורה יותר משמעותית‪.‬‬
‫באנגליה יש מצב שבו יש מיסוי על שיפוץ בניין מגורים ריק‪ ,‬אך בניית בית חדש והמרת מבנים‬
‫תעשייתיים במגורים נהנים מהקלה במס‪ .‬ההצעה הנוכחית מקווה לבטל רעיון זה כדי לתמרץ‬
‫שיפוץ בנייני מגורים ריקים‪.‬‬
‫ההכנסות ממיסוי על שיפוץ ובינוי צריכות ללכת למימון פרויקטים של התחדשות עירונית‪.‬‬
‫מימון‬
‫המטרה היא שהמימון לפרויקטים של התחדשות העירונית יבוא בעיקר מגורמים פרטיים‪ .‬נטען כי על‬
‫‪43‬‬
‫הממשלה להשקיע השקעה ראשונית חלקית‪ ,‬כדי לתת ביטחון בתכנית‪ .‬ישנן מספר דרכים עיקריות בהן‬
‫יכולה הממשלה לסייע בקידומה של תכנית ההתחדשות העירונית לפי כותבי הדוח‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫יצירת חבילת הטבות מס‪ ,‬אשר ישמשו תמריץ למשקיעים‪ ,‬בעלי בית ודיירים‬
‫השקעה דרך נתינת תמריצים ליזמים מהשוק הפרטי אשר מתחייבים לתרום להתחדשות עירונית‬
‫בדרך זו או אחרת‪.‬‬
‫השקעה ישירה של הון ציבורי (לדוגמה‪ ,‬דרך חברות ממשלתיות) בפרויקטים‪.‬‬
‫יש לעגן בחוק שהרשויות המקומיות שהם יהיו המובילות של ההתחדשות‪ ,‬יזכו לשמור אחוז גדול‬
‫יותר מהמיסים המגיעים מתושביהם לממשלה‪.‬‬
‫יש להקים קרנות השקעה פרטיות‪-‬ממשלתיות אשר ימשכו מיליארד פאונד בהשקעה פרטית‬
‫במהלך שלוש השנים שלאחר הדו"ח‪.‬‬
‫יישום מסקנות הדוח המאמר שנכתב בשנת ‪Towards a strong Urban - 2110‬‬
‫‪ Renaissance 200522‬להלן עיקרי הדברים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫החזון החברתי‪ :‬יש ליצור קהילות יותר מעורבות ויותר מגובשות‪ .‬יש לחדש ולנהל פארקים‬
‫ציבוריים ואזורים פתוחים בכדי לעודד משפחות להישאר בעיר‪ .‬יש לקדם את השירותים‬
‫החברתיים אשר מבטיחים שכל רחוב יהיה בטוח ומזמין‪ ,‬ולקדם עירוב אוכלוסייה‪.‬‬
‫אחריות סביבתית‪ :‬יש להעלות את הצפיפות המינימלית בדיור חדש‪ .‬נטען כי בעזרת העלאת‬
‫מספר האנשים פר מטר רבוע‪ ,‬נשמרים אזורים ירוקים שמחוץ לעיר משום שאנשים אלה אינם‬
‫צריכים לעבור לשם‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬יש לדאוג לכך שהדיור החדש יהיה‪ ,‬ככל האפשר‪" ,‬בתים‬
‫חכמים"‪ .‬זהו ה כינוי לבתים אשר להם מערכות מחזור אנרגיה ומשאבים‪.‬‬
‫מימון והמסגרת החוקית ‪ -‬צריכה להיות רשות אחת האחראית על יישום התכנית להתחדשות‬
‫העירונית‪ .‬צריך ליצור מצב בו לרשות זו יהיו סניפים אזוריים אך היא תחליט על המימון הציבורי‬
‫המוקדש להתחדשות‪ .‬מטרותיה של הרשות היא לתמרץ השקעה פרטית‪ ,‬לוודא שישנה מצוינות‬
‫בעיצוב בניינים‪ ,‬לאחד קהילות מקומיות‪ .‬לכן ישנם מספר המלצות‪:‬‬
‫‪ o‬יש לוודא שכל הקרקעות הממשלתיות שמשוחררות אל השוק החופשי לא תימכרנה רק על‬
‫בסיס טיעונים פיננסים לבדם‪ .‬יש לבחון את השפעת המכירה על התפתחות עירונית בת‪-‬‬
‫קיימא‪.‬‬
‫‪ o‬יש לדרוש מראשי עיריות לאחד את תכניות ההתחדשות יחד עם תכניות התכנון‪ ,‬הדיור‪,‬‬
‫הפיתוח הכלכלי והתחבורה‪ .‬בכך ימנע ניגוד אינטרסים בין מטרותיהם של התוכניות‬
‫העירוניות השונות‪.‬‬
‫‪ o‬יש לתמוך בעיריות המבקשות להעלות מסים אם מובטח כי ההעלאה תהווה מקור מימון‬
‫לפרויקטים של התחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪ o‬יש לבטל את המע"מ על תיקונים‪ ,‬שיפוצים וחידושים‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫דוגמא לפרויקט התחדשות עירונית שבוצע באנגליה ‪The Castleford Project‬‬
‫‪ ‬קסטלפורד היא עיר קטנה בצפון אנגליה המונה ‪ 17,505‬תושבים‪ .‬העיר הייתה מרכז לכריית פחם‬
‫אשר נפסק בתחילת שנות התשעים והשאיר אזורים חומים ומוזנחים רבים בעיר‪ .‬באותה תקופה‬
‫הגיע שיעור האבטלה ל‪ 02%-‬ורבים מתושבי העיר היו מקבלי הבטחת הכנסה‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫דו" ח שיצא שש שנים לאחר הדו"ח הקודם‪ ,‬במטרה להעריך את הצלחתה של ההתחדשות העירונית בתקופה‬
‫‪.1999-2115‬‬
‫‪Barrie, D. (2009). Regeneration as Social Innovation, Not a War Game. Journal of Urban 23‬‬
‫‪Regeneration and Renewal 3(1): 77-91.23‬‬
‫‪44‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪45‬‬
‫פרויקט ההתחדשות הנקרא על שם העיר‪ ,The Castleford Project ,‬התחיל בשנת ‪ 0221‬ושלבו‬
‫הראשון הסתיים ב‪ .0221-‬במשך חמש השנים הללו הוזרמו השקעות פרטיות וציבוריות בסך של‬
‫‪ 052‬מיליון פאונד‪ .‬ההשקעה הפרטית היוותה ‪ 04.5‬מיליון פאונד‪.‬‬
‫בעיר ישנן קבוצות אזרחים פעילות וארגונים קהילתיים המוכנים להקריב למען הקהילה והעיר‪.‬‬
‫בשנת ‪ 0221‬נערכה סדרת מפגשים בין מומחי התחדשות‪ ,‬מעצבים‪ ,‬קבלנים‪ ,‬וארגונים קהילתיים‬
‫במטרה להתוות את הליך ההתחדשות‪ .‬מטרתם הייתה לקדם מודל התחדשות מקומי אשר מונע‬
‫ע"י התושבים‪ .‬לעיר היה מזל שערוץ ‪ 4‬הבריטי נרתם לעזרתם (במטרה לעשות רווח משידור‬
‫תכנית העוסקת בהתחדשות עירונית) ועזר בתרומת כספים ותשתיות‪.‬‬
‫המטרה הייתה לבנות הון חברתי‪ ,‬שכן נכסי התושבים היו מועטים‪.‬‬
‫בעיתון המקומי התפרסם סקר לתושבים איזו התחדשות עירונית הם היו רוצים להוציא לפועל‬
‫התכנית שהתגבשה כללה ‪ 00‬פרויקטים‪ ,‬החל משיפוצי תשתיות קטנים וכלה בפיתוח אזורים‬
‫פתוחים חומים ובניית כיכר חדשה במרכז העיר‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬הוחלט לבנות מרכזי משחק לילדים‬
‫באוזרים עירוניים וגשר להולכי רגל‪ ,‬אשר בנייתו הושלמה בקיץ ‪( 0221‬ראה תמונה) במרכז העיר‬
‫בשנים ‪ 0224‬ו‪ 0225-‬התגבשו קבוצות פיתוח לכל פרויקט המורכבות מתושבים מקומיים‪ ,‬קבלנים‬
‫אותם בחרו התושבים‪ ,‬ופקידי ממשלה‪.‬‬
‫יש לציין שבסה"כ השתתפו יותר מ‪ 10,111-‬אנשים בתהליך ההתחדשות‪ .‬נתון זה בא להדגיש‬
‫את מעורבותם של תושבים וארגונים אזרחיים בתהליך ההתחדשות‪.‬‬
‫בתקופת תהליך היישום של הפרויקטים קית' היל‪ ,‬שר התכנון והדיור דאז הדגיש באומרו כי‬
‫קסטלפורד מהווה "דוגמה טובה להתערבות קהילתית בהתחדשות עירונית"‪.‬‬
‫ארה"ב‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪24‬‬
‫בחוק ‪ Housing and Urban Redevelopment Act‬משנת ‪ 0646‬התחיל שינוי המדיניות מהענקת‬
‫דיור ציבורי לנזקקים להתחדשות עירונית בדמות שיקום שכונות וכדומה‪ .‬השינוי הגיע בעקבות‬
‫התפיסה שדיור ציבורי הוא בדרך כלל ברמה נמוכה מאוד‪ ,‬ושרפורמה חברתית אמתית צריכה‬
‫לכלול סטנדרטי איכות גבוהים יותר בדיור לשכבות החלשות‪.‬‬
‫תיקונים לחוק מ‪ 0646-‬הביאו לגידול בכמות הריסת שכונות העוני (‪ )slum clearance‬וויסות‬
‫השקעה ציבורית הרחק מדיור בר השגה אל עבר התחדשות עירונית‪.‬‬
‫באופן המתקשר להתחדשות העירונית בצורה עקיפה יותר‪ ,‬לפי חוק התחבורה הציבורית‬
‫העירונית (‪ )The Urban Mass Transportation Act‬מ‪ ,0694‬מענקים פדרליים מוקצים לממשלות‬
‫מקומיות אשר משפרות את שירותי התחבורה הציבורית‪.‬‬
‫נקודה מעניינת לציון היא שעד ‪ ,0695‬לא היה קיים משרד שיכון ובינוי בארה"ב‪ .‬אך בשנה זו‪ ,‬קם‬
‫‪25‬‬
‫המשרד (‪ )Department of Housing and Urban Redevelopment‬עם היווסדותו‪ ,‬הוקצו ‪1‬‬
‫מיליארד דולרים למטרות של התחדשות עירונית ודיור בר השגה‪.‬‬
‫ב‪ 0691-‬נחקקה תקנה בשם ‪ ,The Fair Housing Act‬כחלק מחוק הזכויות האזרחיות המפורסם‬
‫(‪ .)Civil Rights Act‬תחת תקנה זו‪ ,‬הוגדלו המשאבים המוקצים להתחדשות עירונית בצורה‬
‫משמעותית‪.‬‬
‫תכניות משרד השיכון האמריקאי (מאתר האינטרנט של המשרד)‬
‫‪26‬‬
‫‪Sustainable Communities Planning Grant Program‬‬
‫תכנית זו‪ ,‬אשר נחקקה ב‪ 0202-‬תחת כהונתו של אובמה הקצתה ‪ 052‬מיליון דולר מתקציב הממשלה לשנת‬
‫‪ 0202‬למשרד השיכון‪ .‬המשרד אמור לתת את הכספים בתור מענק לעיריות וממשלים מקומיים אשר‬
‫משתמשים בכספים למטרות תכנון עירוני המובילים לפיתוח עירוני בר‪-‬קיימא‪.‬‬
‫תכניות משרד חידוש הבתים והקהילות של ניו יורק‬
‫‪27‬‬
‫‪New York State Community Development Block Grant (CDBG) Program‬‬
‫התוכנית מספקת סיוע פיננסי לערים קטנות (מתחת ל‪ 52,222‬תושבים) ומחוזות קטנים (מתחת ל‪022,222-‬‬
‫תושבים) במטרה לספק דיור בר‪-‬השגה באיכות סבירה‪ ,‬ולפתח הזדמנויות כלכליות לתושבים בעלי‬
‫הכנסה בינונית‪-‬נמוכה בעיקר‪ .‬סכום המענקים הוא כ‪ 52-‬מיליון דולר בשנה‪.‬‬
‫‪New York Main Street Program28‬‬
‫מטרת התכנית היא לספק סיוע פיננסי ומשאבים טכניים למען עזרה בשימור וחידוש רחובות ראשיים‬
‫ומרכזים עסקיים אשר נמצאים בשימוש משולב (עסקים ודיור)‪ .‬תחת התכנית זוכים ארגונים שלא‬
‫‪24‬‬
‫‪Florida R. and Jonas A. (1991). U.S. Urban Policy: The Postwar State and Capitalist‬‬
‫‪Regulation. Antipode 23(4), 349-384.‬‬
‫תרגום ישיר‪ :‬משרד הדיור והפיתוח העירוני‪.‬‬
‫‪25‬‬
‫‪26‬‬
‫‪http://narc.org/uploads/2010/HUD%20Sustainable%20Communities%20Regional%20Planni‬‬
‫‪ng%20Grant%20Program%20Information%20-%20NARC.pdf‬‬
‫‪46‬‬
‫‪http://www.dhcr.state.ny.us/Programs/NYS-CDBG/‬‬
‫‪27‬‬
‫‪http://www.dhcr.state.ny.us/Programs/NYMainStreet/ProgramGuidelines.htm‬‬
‫‪28‬‬
‫למטרות רווח וזרועות של הממשל המקומי במענקים על בסיס תחרותי‪ .‬המענק המקסימלי הוא ‪.$522,222‬‬
‫לפי התכנית‪ ,‬על זוכי המענק לדווח באופן שוטף לרשויות על התקדמותם‪ ,‬ותוקפו של כל חוזה מענק הוא‬
‫שנתיים לכל היותר‪ ,‬במטרה למנוע עיכוב והתמהמהות‪.‬‬
‫האזורים בהם מטפלת התכנית הם אלו אשר סובלים מהידרדרות פיזית‪ ,‬והזנחה‪ .‬ישנה גם דרישה לגבי‬
‫הכנסתם של התושבים הגרים באזור‪ :‬יותר מ‪ 01%-‬מתושבי האזור צריכים להרוויח פחות מ‪11%-‬‬
‫מההכנסה החציונית של הקהילה בה הם נמצאים‪ .‬התכנית התחילה בשנת ‪ ,2114‬ומאז ‪ 61.3‬מיליון דולר‬
‫של סיוע פיננסי הוזרמו לחידוש של מעל ‪ 140‬קבילות ברחבי מדינת ניו יורק‪.‬‬
‫‪National Home Ownership Strategy29‬‬
‫ממשל קלינטון הציע את הדרכים הבאות להגדלת שיעור בעלי הדירות בחברה האמריקאית‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫משרד הדיור הפדרלי (‪ 30)FHA‬מספק הלוואות למען רכישת דיור לבעלי הכנסה נמוכה ובני‬
‫מיעוטים‪ .‬ההצעה היא לייעל את המשרד ולהתאימו לעידן המידע והטכנולוגיה החדישה‪ .‬כך יגדלו‬
‫מאגרי המימון של המשרד ובהתאם תגדל יכולתו לספק הלוואות‪.‬‬
‫להחמיר את הענישה על אפליה בלתי חוקית בנושא מכירת נדל"ן‪.‬‬
‫הרחבה לצמיתות של ‪.Low Income Housing Tax Credit‬‬
‫‪ ‬נסביר מהו ‪ .Low Income Housing Tax Credit31‬זוהי הקלת מס הנהוגה בארה"ב‬
‫מתוקף חוק ‪ Tax Reform Act‬משנת ‪ .0619‬קבלן הדיור אשר בונה ומוכר לבעלי הכנסה‬
‫נמוכה מקבל החזר מס בהתאם למספר קריטריונים‪:‬‬
‫‪ .0‬האחוז של הדירות בפרויקט הבינוי אשר מושכרות לבעלי הכנסה נמוכה‬
‫‪ .0‬עלות הפרויקט‪.‬‬
‫‪ .1‬נקודות זכות על בסיס תחרותי בשל איכות הדיור‪.‬‬
‫השקה של שותפות פרטית‪-‬ציבורית חדשנית אשר תתמרץ קרנות פנסיה להשקיע בבינוי ושיפוץ‬
‫של דיור בר‪-‬השגה‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫שיפור והגדלת התקציב של תכנית ‪ .HOME Investment Partnership Program‬זוהי תכנית‬
‫בעלת קרן של כשני מיליארד דולר בשנה אשר מחולקים בין המדינות השונות בארה"ב‪ .‬המענקים‬
‫המדינתיים מוענקים על בסיס תחרותי – כל מדינה מגישה למשרד הדיור והפיתוח העירוני‬
‫הממשלתי תכנית פעולה לשיפור הדיור בר‪-‬השגה בשטחה‪ .‬הייחוד של התכנית היא שהיא אינה‬
‫מגבילה את הפעילות שעליהן יכול להינתן מענק (דבר אשר יוצר גמישות‪ ,‬שכן לכל מדינה תנאים‬
‫שונים ומצב שונה)‪ .‬בין השאר‪ ,‬מענקים ניתנים למדינות אשר מוציאות לפועל את הפעילויות‬
‫הבאות‪:‬‬
‫‪ .0‬סבסוד ישיר של הביקוש ע"י העברת כספים לבעלי הכנסה נמוכה המעוניינים בבעלות על‬
‫דיור‪.‬‬
‫‪ .0‬שיפוץ והעלאת איכותו של דיור בבעלות המאוכלס ע"י בעלי הכנסה נמוכה (סובסידיית‬
‫היצע)‪.‬‬
‫‪ .1‬הריסת מבנים רעועים ומבנים בעלי איכות נמוכה במיוחד ושיכון מחדש של בעלי הכנסה‬
‫נמוכה אשר גרו בבניינים אלו‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫מקור‪http://www.4president.us/issues/clinton1996/clinton1996housing.htm :‬‬
‫‪30‬‬
‫להבדיל ממשרד הדיור והפיתוח העירוני (‪.)HUD‬‬
‫‪31‬‬
‫ההסבר הוא מויקיפדיה‪http://en.wikipedia.org/wiki/Low-Income_Housing_Tax_Credit :‬‬
‫‪32‬‬
‫המידע על התוכנית מובא מאתר משרד הדיור והפיתוח העירוני (‪)HUD‬‬
‫‪http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/programs/home/‬‬
‫‪47‬‬
‫‪ ‬חיזוק והארכה של תכנית ‪ ,Home Equity Conversion Mortgage‬המאפשרת לקשישים‬
‫להשתמש בשווי הדיור שבבעלותם בכדי לממן את צרכיהם הפיננסיים הנוכחיים ללא צורך‬
‫במכירת הבית‪.‬‬
‫הכפלת התקציב של התכניות לסיוע לחסרי בית של משרד הדיור והפיתוח העירוני משנת ‪ 0661‬לשנת ‪.0665‬‬
‫ב‪ 0665-‬העניק המשרד ‪ 622‬מיליון דולר ללמעלה מ‪ 122 -‬תכניות מעבר ותכניות לצמיתות אשר מטרתן‬
‫לסייע לחסרי בית לעבור אט אט לדיור בבעלותם‪ .‬כתוצאה מהתקציב המוגבר‪ ,‬משרד הדיור והפיתוח‬
‫העירוני מפעיל תכניות סיוע לחסרי דיור אשר מסייעות ל‪ 122,222-‬מחוסרי דיור‪ ,‬פי ‪ 04‬מהכמות אשר להם‬
‫הן סיי‬
‫‪48‬‬
49