דוח מחקר קיץ 2014
גליון מס' | 34קיץ 2014 דוח נת"מ דו"ח מחקר לשוק המשרדים והתעשייה .2הקדמה .3סקר מגדלי משרדים Class Aבתל אביב ורמת גן .4סקר מגדלי משרדים Class Bבתל אביב ורמת גן .5סקר מגדלי משרדים Class Aבפריפריה של תל אביב .6סקר מגדלי משרדים Class Bבפריפריה של תל אביב .7משרדים בחיפה והצפון .8משרדים בירושלים .9משרדים בבאר שבע .10שוק מבני תעשייה ולוגיסטיקה בישראל דו"ח נת"מ | קיץ 2014 הקדמה עקרונות הסקר: Class B • מבנים בעלי שטח בנוי מעל הקרקע :מ 5,000 -מ"ר ומעלה. דוח נת"מ סוקר בנייני משרדים ומבני תעשייה באזורים שונים בארץ ומספק מדגם מייצג להשוואת מחירי שכירות ושיעורי אכלוס .בסקר זה אנו מתייחסים לשתי רמות של בנייני משרדים באזור המרכז Class A :ו Class B -וזאת לאור הבדלי האיכויות והמחירים ביניהם .ההתייחסות בסקר לבנייני משרדים בחיפה, ירושלים ובאר שבע הינה לבנייני משרדים הנחשבים לטובים ביותר באזור .כל שטחי המשרדים הנסקרים בסקר זה ניתנים לאכלוס תוך 6חודשים. מגמות כלליות הבניינים הכלולים בסקר עונים על הקריטריונים הבאים: • שוק המשרדים שומר על יציבות בשיעורי האכלוס ובמחירים המבוקשים ברוב חלקי הארץ .כמו כן נסקרו ירידות קלות בשעורי האכלוס בשוק המשרדים מסוג .Class B Class A • שטח מבונה מעל קומת הקרקע :מ 10,000 -מ"ר ומעלה. • הביקושים לשטחי משרדים קטנים-בינוניים ברבעון הראשון של השנה ,היו גבוהים לעומת הרבעון השני של השנה. • מערכות מלאות של מיזוג אוויר מרכזי ומספר מעליות. • קיים מחסור בנכסים מניבים המתאימים להשקעות פיננסיות, לצד עלייה בביקושים בעקבות שינויים מאקרו כלכליים, לרבות ירידת ריבית במשק. • רמה גבוהה של גמר פנימי בשטחים הציבוריים. • רמה טובה /סבירה של גמר פנימי בשטחים הציבוריים. • בניינים אשר נתפסים כפחות טובים מאשר בניינים מסוג ,Class Aהמתאימים לדיירים המחפשים אלטרנטיבה פחות יקרה. • חברת ניהול מקצועית אשר מתחזקת את הבניין. • מחירי שכירות מבוקשים למשרדים חדשים במצב מעטפת כוללים גימור סטנדרטי של ₪ 1,200למ"ר ברוטו ,נכון לתאריך בו נערך הסקר. פרויקטים חדשים בשיווק וניהול של קבוצת נת"מ פרויקט ,B5הברזל 5א' רמת החייל ,תל אביב | 2נת"מ שירותי נדל"ן פרויקט אטריום ,מודיעין דו"ח נת"מ | קיץ 2014 סקר מגדלי משרדים Class Aבתל אביב ורמת גן – קיץ 2014 בסקר זה נבדקו 38בניינים מסוג Class Aב 8 -אזורים מרכזיים בתל אביב ור"ג המהווים מדגם מייצג לכלל אזורי המשרדים הממוקמים במרחב העירוני באזור .שטחם הכולל של המבנים שנסקרו 1,055,681 :מ"ר. סיכום נתוני המחקר בניינים בסקר האזור שטחים בסקר שטחים מושכרים (מ"ר) (מ"ר) שעור אכלוס חורף 2014 שעור אכלוס קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) בית המשפט 4 101,000 98,600 96.95% 97.62% 112.2 118.29 ציר מ .בגין 9 378,140 370,554 97.96% 97.99% 111.62 107.66 20.3 ציר יגאל אלון 3 99,498 99,073 99.57% 99.50% 117.5 127.26 19.3 מנשיה 2 37,957 37,857 99.74% 99.74% 82.08 95 19 הסיטי 5 104,204 71,669 89.36% 95.97% 122 118.44 20.6 מרכז ת"א 3 41,070 39,853 97.04% 97.41% 92.71 89.78 20.3 רמת החייל 6 141,158 135,758 96.17% 97.10% 76.45 73.54 19.8 בורסה 6 152,654 149,642 98.03% 97.48% 94.74 93.3 19 סה"כ /ממוצע 38 1,055,681 1,031,882 96.85% 97.85% 101 102 19 השינוי מחיר למ"ר חורף 2014 מחיר למ"ר קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) 19.8 1.03% דמי ניהול 0.99% ניתוח הנתונים תחזית • שוק המשרדים בתל אביב ורמת גן מסוג Class Aמאופיין ביציבות בחציון הראשון של השנה ,דבר הנובע מעליה בשעורי האכלוס והמשך עליה במחירים המבוקשים .המחירים למשרדים מסוג זה הינם המחירים הגבוהים ביותר שנסקרו ב 4-השנים האחרונות. • שעור האכלוס עלה ב 1.03%-בחצי השנה האחרונה ועומד כיום על .97.85% • מחירי השכירות המבוקשים ממשיכים במגמת עלייה ועומדים כיום על ממוצע של ₪ 102למ"ר .יש להבין כי מחירים אלו מושפעים בעיקר משטחים קטנים-בינוניים שנסקרו כשטחים פנויים .כמו כן האזור שהציג את העליה הגדולה ביותר הינו אזור יגאל אלון אשר עומד על מחיר מבוקש ממוצע של ₪ 127.26וזאת לעומת ירידות קלות שנסקרו בשאר האזורים בתל אביב. • מחירי השכירות המבוקשים בבניינים מסוג Class Aבאזור תל אביב ימשיכו לעלות גם בחציון הבא .הסיבה הינה מחסור בשטחי משרדים קטנים וגדולים בבניינים איכותיים (אנו רואים התחלות בנייה והיצע חדש של משרדים איכותיים הן להשכרה והן למכירה אשר עתידים להשפיע על השוק רק במהלך .)2017/2018 תל אביב -רמת גן -מגדלים Class A השוואת דמי שכירות מבוקשים בין קיץ 2014לחורף 2014 תל אביב -רמת גן -מגדלים Class A השוואת שיעורי אכלוס בין קיץ 2014לחורף 2014 102.00% 100.00% 98.00% 96.00% 94.00% 92.00% 90.00% 88.00% 86.00% 84.00% 140 120 100 80 60 40 20 0 ציר ציר בית המשפט מ .בגין יגאל אלון מנשיה מחיר למ"ר קיץ /₪( 2014מ"ר) הסיטי מרכז ת"א רמת החייל בורסה מחיר למ"ר חורף /₪( 2014מ"ר) סה"כ ציר ציר בית המשפט מ .בגין יגאל אלון מנשיה שעור אכלוס קיץ 2014 הסיטי מרכז ת"א רמת בורסה החייל סה"כ שעור אכלוס חורף 2014 נת"מ שירותי נדל"ן | 3 דו"ח נת"מ | קיץ 2014 סקר מגדלי משרדים Class Bבתל אביב ורמת גן – קיץ 2014 בסקר זה נבדקו 41בניינים מסוג Class Bב 8 -אזורים מרכזיים בתל אביב ור"ג המהווים מדגם מייצג לכלל אזורי המשרדים הממוקמים במרחב העירוני באזור .שטחם הכולל של המבנים שנסקרו 527,891 :מ"ר. סיכום נתוני המחקר בניינים בסקר האזור שעור אכלוס חורף 2014 שטחים בסקר שטחים מושכרים (מ"ר) (מ"ר) בית המשפט 5 55,332 53,762 91.14% ציר מ .בגין 7 84,024 81,914 97.75% 97.49% ציר יגאל אלון 7 90,665 85,112 97.25% 93.88% 63.37 מנשיה 4 64,365 60,586 92.64% 94.13% 57.93 59.5 הסיטי 3 53,210 47,450 91.05% 89.17% 74.3 74 19.3 מרכז ת"א 2 18,848 16,348 98.25% 86.74% 63 64.2 19 רמת החייל 8 95,041 76,231 95.22% 80.21% 65.04 62.67 18.2 בורסה 5 66,406 65,000 98.16% 97.88% 84.26 84.08 19.6 סה"כ /ממוצע 41 527,891 486,403 95.18% 92.08% 70.98 71.16 19.1 השינוי שעור אכלוס קיץ 2014 מחיר למ"ר חורף 2014 מחיר למ"ר קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) ( / ₪מ"ר) 97.16% 85.8 84.65 19.8 74.18 72.96 19 67.24 18.2 20 -3.26% דמי ניהול 0.25% ניתוח הנתונים תחזית • שוק המשרדים מסוג Class Bמציג עליה קלה במחירי השכירות המבוקשים לצד ירידות קלות בשעורי האכלוס. • שעור האכלוס הממוצע עומד על 92%בבניינים מסוג זה ומציג מגמה מעורבת וירידה כוללת של 3.26%לעומת החציון קודם .הירידה החדה ביותר נסקרה באזור רמת החייל והיא השפיעה על כלל הסקר. • אנו צופים המשך יציבות בשוק המשרדים מסוג Class Bבתל אביב לצד ירידות קלות במחירים המבוקשים בעקבות ירידה בשעורי האכלוס. תל אביב -רמת גן -מגדלים Class B השוואת דמי שכירות מבוקשים בין קיץ 2014לחורף 2014 תל אביב -רמת גן -מגדלים Class B השוואת שיעורי אכלוס בין קיץ 2014לחורף 2014 100 120.00% 80 100.00% 80.00% 60 60.00% 40 40.00% 20 20.00% 0 ציר ציר בית המשפט מ .בגין יגאל אלון מנשיה מחיר למ"ר קיץ /₪( 2014מ"ר) | 4נת"מ שירותי נדל"ן הסיטי מרכז ת"א רמת החייל בורסה מחיר למ"ר חורף /₪( 2014מ"ר) סה"כ 0.00% ציר ציר בית המשפט מ .בגין יגאל אלון מנשיה שעור אכלוס קיץ 2014 הסיטי מרכז ת"א רמת בורסה החייל שעור אכלוס חורף 2014 סה"כ דו"ח נת"מ | קיץ 2014 סקר מגדלי משרדים Class Aבפריפריה של תל אביב – קיץ 2014 בסקר זה נבדקו 53בניינים מסוג Class Aב 8 -אזורים מרכזיים עד 30ק"מ ממרכז תל אביב. שטחם הכולל של המבנים שנסקרו 694,177 :מ"ר. סיכום נתוני המחקר בניינים בסקר האזור שטחים בסקר שטחים מושכרים (מ"ר) (מ"ר) הרצליה פיתוח 15 169,916 163,561 94.51% סביב נתב"ג 7 103,250 95,160 92.16% 92.16% פתח תקווה 10 162,242 138,616 86.75% 85.44% 68.38 רעננה 6 75,125 70,220 93.25% 93.47% 65 71.24 נתניה-פולג 5 53,100 44,935 66.56% 84.62% 57.75 58.46 13 רחובות נס-ציונה 2 41,500 39,400 93.73% 94.94% 61.39 65 12 כפר סבא/הוד השרון 3 34,204 33,264 96.78% 97.25% 65.01 62.84 15 ראש העין 5 54,840 43,357 76.49% 79.06% 50.3 48.82 14.6 סה"כ /ממוצע 53 694,177 628,513 87.53% 90.40% 63.3 63.9 15.2 השינוי שעור אכלוס חורף 2014 שעור אכלוס קיץ 2014 מחיר למ"ר חורף 2014 מחיר למ"ר קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) ( / ₪מ"ר) 96.26% 79.46 77.19 19.3 59.39 59.29 12.4 69.01 18.1 17.8 3.28% דמי ניהול 0.95% ניתוח הנתונים תחזית • נתוני סקר המשרדים מסוג Class Aבאזורי הפריפריה של תל אביב מציגים התחזקות ברוב האזורים. • ניתן לראות מגמה מעורבת המסתכמת בעלייה כללית במחירי השכירות המבוקשים ב .0.95% • האזור בו חלה העליה הגדולה ביותר במחירי השכירות הינו אזור רעננה, בו המחיר הממוצע הינו ₪ 71למ"ר וזאת בעקבות מחסור בהיצע זמין של שטחי משרדים איכותיים. • אנו צופים כי מחירי השכירות המבוקשים ימשיכו לעלות במתינות גם בחציון הקרוב ,בגלל מחסור בשטחי משרדים גדולים וקטנים בבניינים הנתפסים כאיכותיים ביותר. • בעקבות סיום בניה של מספר פרוייקטים חדשים ברעננה ,הרצליה וכפר סבא כגון" :מרכז פנגאיה" ו " "Sea-Viewאנו צופים ירידה מתונה באחוזי האכלוס שתגרור בעקבותיה ירידה קלה במחירים המבוקשים. כמו כן ישנם מספר פרוייקטים אשר צפויים לצאת לשוק בשנת .2015 פריפריה תל אביב -מגדלים Class A השוואת דמי שכירות מבוקשים בין קיץ 2014לחורף 2014 פריפריה תל אביב -מגדלים Class A השוואת שיעורי אכלוס בין קיץ 2014לחורף 2014 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% הרצליה סביב פיתוח נתב"ג פתח תקווה רעננה נתניה -רחובות כפר סבא /ראש פולג נס-ציונה הוד השרון העין מחיר למ"ר קיץ /₪( 2014מ"ר) מחיר למ"ר חורף /₪( 2014מ"ר) סה"כ 0.00% הרצליה סביב פיתוח נתב"ג פתח תקווה רעננה נתניה -רחובות כפר סבא /ראש פולג נס-ציונה הוד השרון העין שעור אכלוס קיץ 2014 סה"כ שעור אכלוס חורף 2014 נת"מ שירותי נדל"ן | 5 דו"ח נת"מ | קיץ 2014 סקר מגדלי משרדים Class Bבפריפריה של תל אביב – קיץ 2014 בסקר זה נבדקו 53בניינים מסוג Class Bב 8 -אזורים מרכזיים עד 30ק"מ ממרכז תל אביב. שטחם הכולל של המבנים שנסקרו 586,979 :מ"ר. סיכום נתוני המחקר בניינים בסקר האזור שטחים בסקר שטחים מושכרים (מ"ר) (מ"ר) הרצליה פיתוח 11 99,287 96,827 97.57% סביב נתב"ג 6 45,471 43,181 99.38% 94.96% פתח תקווה 6 86,000 76,470 95.71% 88.92% 50.95 רעננה 5 36,902 35,413 95.81% 95.96% 63.43 62.86 נתניה-פולג 4 83,232 82,693 95.13% 99.35% 47.5 51.56 9 רחובות נס-ציונה 5 62,192 95,892 98.73% 96.30% 59 65.3 12.2 כפר סבא/הוד השרון 8 86,665 81,842 94.68% 94.43% 57.8 60.34 15 ראש העין 8 87,230 74,460 84.63% 85.36% 43.77 43 10.1 סה"כ /ממוצע 53 586,979 586,778 95.21% 94.10% 55.5 57.7 12.8 השינוי שעור אכלוס חורף 2014 שעור אכלוס קיץ 2014 מחיר למ"ר חורף 2014 מחיר למ"ר קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) ( / ₪מ"ר) 97.52% 65.7 68.08 18.25 56 57.24 10.2 53.92 11.64 16.5 -1.16% דמי ניהול 3.96% ניתוח הנתונים תחזית • שוק המשרדים מסוג Class Bבפריפריה של תל אביב ממשיך להתחזק עם עליות במחירים המבוקשים ושמירה על אחוזי אכלוס גבוהים בבניינים. • מחירי השכירות עלו ב 3.96% -ועומדים על מחיר ממוצע של ₪ 57.7למ"ר לכלל האזור ,לעומת ₪ 55.5למ"ר בחציון הקודם. אזור פארק אפק בראש העין הציג ירידה קלה של 1.8%וזאת בעקבות שטחים רבים המוצעים להשכרה באזור. • שוק המשרדים באזור זה ישמור על חוסנו בחציון הקרוב .יחד עם זאת במהלך שנת 2015צפוי להכנס היצע חדש של מבני משרדים אשר נמצאים בסיום שלבי בניה .היצע זה יתן את אותותיו כבר בחציון השני של .2015 פריפריה תל אביב -מגדלים Class B השוואת דמי שכירות מבוקשים בין קיץ 2014לחורף 2014 פריפריה תל אביב -מגדלים Class B השוואת שיעורי אכלוס בין קיץ 2014לחורף 2014 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 105.00% 100.00% 95.00% 90.00% 85.00% 80.00% הרצליה סביב פיתוח נתב"ג פתח תקווה רעננה נתניה -רחובות כפר סבא /ראש פולג נס-ציונה הוד השרון העין מחיר למ"ר קיץ /₪( 2014מ"ר) | 6נת"מ שירותי נדל"ן מחיר למ"ר חורף /₪( 2014מ"ר) סה"כ 75.00% הרצליה סביב פיתוח נתב"ג פתח תקווה רעננה נתניה -רחובות כפר סבא /ראש פולג נס-ציונה הוד השרון העין שעור אכלוס קיץ 2014 שעור אכלוס חורף 2014 סה"כ דו"ח נת"מ | קיץ 2014 משרדים בחיפה והצפון – קיץ 2014 בסקר זה נבדקו 31בניינים הממוקמים באזור חיפה והצפון .שטחם הכולל של הבניינים שנסקרו 375,822 :מ"ר. סיכום נתוני המחקר בניינים בסקר האזור שטחים בסקר שטחים מושכרים (מ"ר) (מ"ר) שעור אכלוס חורף 2014 חיפה -העיר 7 84,390 75,660 90.09% 89.66% מת"מ /טירת כרמל 8 119,322 108,172 89.27% 90.66% 58 נשר /צ'ק פוסט 9 90,110 87,760 97.84% 97.39% 45 54.25 יוקנעם 7 82,000 78,675 97.45% 95.95% 49.57 54.53 11.4 סה"כ /ממוצע 31 375,822 350,267 93.66% 93.42% 51.92 53.3 12.25 השינוי ניתוח הנתונים • • • • • שוק המשרדים בחיפה ממשיך להתחזק עם עלייה במחירים המבוקשים תוך שמירה על אחוזי אכלוס גבוהים. המחירים הממוצעים למ"ר ממשיכים לצמצם את הפער מול המחירים המבוקשים באזור המרכז. המחיר הממוצע המבוקש לאזור זה עומד על ₪ 53.5למ"ר ומסכם עלייה של 2.65%לעומת החציון הקודם. האזור בו המחירים המבוקשים הינם הגבוהים ביותר הוא אזור מת"מ, עם מחיר ממוצע של ₪ 59.43למ"ר וזאת עקב מבנים ברמה גבוהה יותר מאשר ניתן למצוא במרכז העיר או בנשר. שיעור האכלוס הממוצע שומר על חוסנו ועומד על 93.4%אכלוס. אזור נשר/צ'ק פוסט ממשיך להציג שעורי אכלוס גבוהים של .97.39% שעור אכלוס קיץ 2014 מחיר למ"ר חורף 2014 מחיר למ"ר קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) ( / ₪מ"ר) 55.13 45.14 13.2 59.43 14 10.4 -0.26% דמי ניהול 2.65% • באזור מת"מ תושלם בקרוב בנייתם של 2בניינים חדשים (מגדלי מת"מ מערב והבניין הראשון בפארק מדעי החיים) ,מה שיוביל לירידה מיידית ברמת האכלוס .בשל נגישות גבוהה ,פיתוח סביבתי גבוה ומחסור במבנים איכותיים באזור חיפה אין צפי לירידות במחירי השכירות המבוקשים. תחזית • בשל השלמת בניה והתחלות בניה חדשות של מספר פרויקטים כדוגמת "בית שטרן" ו"בית הבונים " באזור יקנעם ,אנו צופים ירידה ברמת האכלוס ובעקבות כך ירידה מתונה ברמת מחירי השכירות המבוקשים. בית טופז ,פארק עופר -שער הכרמל ,בשיווק בלעדי של נת"מ משרדים בחיפה והצפון השוואת דמי שכירות מבוקשים בין קיץ 2014לחורף 2014 70 60 50 40 30 20 10 0 חיפה -העיר מת"מ /טירת כרמל נשר /צ'ק פוסט מחיר למ"ר קיץ /₪( 2014מ"ר) יוקנעם סה"כ מחיר למ"ר חורף /₪( 2014מ"ר) משרדים בחיפה והצפון השוואת שיעורי אכלוס בין קיץ 2014לחורף 2014 100.00% 98.00% 96.00% 96.00% 94.00% 92.00% 90.00% 88.00% 86.00% 84.00% חיפה -העיר מת"מ /טירת כרמל נשר /צ'ק פוסט שעור אכלוס קיץ 2014 יוקנעם סה"כ שעור אכלוס חורף 2014 נת"מ שירותי נדל"ן | 7 דו"ח נת"מ | קיץ 2014 משרדים בירושלים – קיץ 2014 בסקר זה נבדקו 22בניינים הממוקמים באזור ירושלים .שטחם הכולל של הבניינים שנסקרו 311,826 :מ"ר. סיכום נתוני המחקר שטחים בסקר שטחים מושכרים בניינים בסקר האזור (מ"ר) (מ"ר) הר חוצבים 9 127,826 123,374 92.14% גבעת שאול 5 97,400 91,854 99.01% 94.31% מלחה /מרכז העיר 8 86,600 79,130 79.00% 91.37% 72.12 סה"כ /ממוצע 22 311,826 294,358 90.05% 94.06% 69.49 שעור אכלוס חורף 2014 שעור אכלוס קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) 96.52% 68.51 68.37 67.84 71.12 13.6 77.9 13 72.46 13.53 השינוי מחיר למ"ר חורף 2014 מחיר למ"ר קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) 14 4.45% דמי ניהול 4.27% ניתוח הנתונים • שוק המשרדים בירושלים חוזר להראות התחזקות תוך עליה במחירים המבוקשים ובאחוזי האכלוס לאחר חציון קודם בו היתה בלימה בעליות. תחזית • שוק המשרדים בירושלים ימשיך להתחזק הן במחירים המבוקשים והן באחוזי האכלוס. • בעקבות מחסור בהיצע משרדים מיידי ובהתחלות בנייה חדשות באזורים מבוקשים ,אנו נראה מעבר של חברות הייטק וביוטק לאזורים אחרים המהווים אלטרנטיבה כגון :תלפיות ,נווה אילן ומודיעין. פרויקט בית הדרים ,בשיווק וניהול נת"מ משרדים בירושלים השוואת דמי שכירות מבוקשים בין קיץ 2014לחורף 2014 80 120.00% 100.00% 75 80.00% 70 60.00% 40.00% 65 60 משרדים בירושלים השוואת שיעורי אכלוס בין קיץ 2014לחורף 2014 20.00% הר חוצבים גבעת שאול מחיר למ"ר קיץ /₪( 2014מ"ר) | 8נת"מ שירותי נדל"ן מלחה/מרכז העיר סה"כ מחיר למ"ר חורף /₪( 2014מ"ר) 0.00% הר חוצבים גבעת שאול שעור אכלוס קיץ 2014 מלחה/מרכז העיר שעור אכלוס חורף 2014 סה"כ דו"ח נת"מ | קיץ 2014 משרדים בבאר שבע והסביבה – קיץ 2014 בסקר זה נבדקו 13בניינים הממוקמים באזור באר שבע .שטחם הכולל של הבניינים שנסקרו 144,279 :מ"ר. סיכום נתוני המחקר האזור בניינים בסקר שטחים בסקר שטחים מושכרים (מ"ר) (מ"ר) קריית עתידים 4 37,500 36,280 99.73% עומר 3 33,800 32,650 89.35% 96.60% העיר 6 72,979 72,819 97.24% 99.78% 53.49 סה"כ /ממוצע 13 144,279 141,549 95.44% 97.53% 44.87 השינוי שעור אכלוס חורף 2014 שעור אכלוס קיץ 2014 מחיר למ"ר חורף 2014 מחיר למ"ר קיץ 2014 ( / ₪מ"ר) ( / ₪מ"ר) 96.21% 40.08 53.04 14.6 41.05 43.95 12 51.44 11.6 49.4 12.73 2.19% דמי ניהול 10.09% ניתוח הנתונים • שוק המשרדים בבאר שבע מראה התחזקות הן במחירים המבוקשים והן באחוזי האכלוס. • שעור האכלוס הממוצע עלה ב 2.19%ועומד על .97.53%אזור עומר הציג עליה של ,8.01%העליה הגדולה ביותר בשעורי האכלוס שנסקרו באזור זה. • מחירי השכירות הממוצעים בבאר שבע עלו ב 10%לעומת החציון הקודם ועומדים על ₪ 49.4למ"ר .עליית מחירים זאת נובעת ממחסור של היצע בשטחי משרדים ושעור אכלוס גבוה של .97.53%אזור קריית עתידים הציג עליה של כ ₪ 13למ"ר והפך לאזור עם המחירים המבוקשים הגבוהים ביותר באזור באר שבע ,מחיר של ₪ 53למ"ר. תחזית • אנו צופים כי מחירי השכירות ואחוזי האכלוס במבנים קיימים יישארו ללא שינוי .כמו כן בעקבות מחסור בשטחי משרדים זמינים ,אנו צופים כי פרוייקטים ישנים אשר עומדים על תילם ,או לחילופין מבנים בעלי זכויות בניה יממשו את זכותם ויתחילו למצות את אחוזי הבניה. גב-ים נגב ,פארק תעשיות עתירות ידע בבאר שבע משרדים בבאר שבע השוואת דמי שכירות מבוקשים בין קיץ 2014לחורף 2014 60 50 40 30 20 10 0 קריית עתידים עומר מחיר למ"ר קיץ /₪( 2014מ"ר) העיר סה"כ מחיר למ"ר חורף /₪( 2014מ"ר) משרדים בבאר שבע השוואת שיעורי אכלוס בין קיץ 2014לחורף 2014 100.00% 98.00% 96.00% 96.00% 94.00% 92.00% 90.00% 88.00% 86.00% 84.00% קריית עתידים עומר שעור אכלוס קיץ 2014 העיר סה"כ שעור אכלוס חורף 2014 נת"מ שירותי נדל"ן | 9 דו"ח נת"מ | קיץ 2014 שוק מבני תעשייה ולוגיסטיקה בישראל – קיץ 2014 דוח נת"מ סוקר מספר אזורי תעשייה באזורים שונים בארץ. בנייה ייעודית : בנייה חדשה מוזמנת ומותאמת לצרכיו הספציפיים של הלקוח ( .)tailor madeמחירי הבנייה הייעודית משקפים שכ"ד ממוצע וכוללים מבנה בגובה 6-8מטר ,חשמל תלת פאזי ,תאורה ,ספרינקלרים ופיתוח סביבתי .המחיר הסופי ייקבע בסופו של דבר על פי צרכיו הספציפיים של הלקוח. בניינים קיימים : בניינים שנבנו חלקם ב 10 -השנים האחרונות וחלקם ותיקים יותר ,בעלי גובה של 6מטר ומעלה ובעלי חצר תפעולית ונגישות לפריקה וטעינה .המחירים מתייחסים לשכירות ממוצעת של קומת הקרקע. מגרשים : מחירי המגרשים הינם מחירי מכירה ממוצעים מבוקשים .קיים הבדל במחירים הנובע ממיקום המגרש ,גודלו וצורת השטח, קרבה ונגישות לצירי תנועה וכו'. סקר מחירים מבוקשים ממוצעים למ"ר – בניינים לתעשייה/לוגיסטיקה מרכז שרון שפלה דרום צפון בנייה ייעודית 40-45ש"ח למ"ר 40-45ש"ח למ"ר 35-40ש"ח למ"ר 25-30ש"ח למ"ר 28-32ש"ח למ"ר בניינים קיימים 35-43ש"ח למ"ר 30-40ש"ח למ"ר 30-37ש"ח למ"ר 20-30ש"ח למ"ר 18-24ש"ח למ"ר סקר מחירים מבוקשים ממוצעים לדונם -מגרשים לתעשייה ולוגיסטיקה מרכז פתח-תקווה -סגולה פתח תקווה – קרית אריה חולון ראשל"צ לוד 2,800,000-3,500,000ש"ח 3,500,000-4,000,000ש"ח 3,000,000-3,500,000ש"ח 2,500,000-3,200,000ש"ח 2,000,000-2,200,000ש"ח אזור השפלה שרון קיסריה נתניה 1,000,000-1,100,000ש"ח 2,400,000-2,600,000ש"ח אזור הדרום צפון מפרץ חיפה טירת כרמל צ'ק פוסט /נשר 900,000-1,100,000ש"ח 1,000,000-1,200,000ש"ח 1,000,000-1,200,000ש"ח אזור ירושלים מודיעין -ישפרו 1,500,000-2,000,000ש"ח מודיעין -ליגד באר טוביה יבנה 1,000,000-1,150,000ש"ח 1,100,000ש"ח 1,500,000-1,800,000ש"ח אשדוד כנות 1,200,000-1,400,000ש"ח 1,300,000-1,400,000ש"ח קרית גת באר שבע אשקלון 700,000-800,000ש"ח 350,000-750,000ש"ח 350,000-500,000ש"ח עטרות בית שמש 750,000ש"ח 700,000-800,000ש"ח תחזית • אנו צופים כי שוק מבני התעשייה והלוגיסטיקה בישראל ימשיך לגלות יציבות במחירי השכירות המבוקשים ובמחירי המגרשים. היציבות הינה תוצאה של איזון בין המצב הכלכלי למחסור בשטחים איכותיים להשכרה וקרקעות המוקצות לרכישה. | 10נת"מ שירותי נדל"ן דו"ח נת"מ | קיץ 2014 קבוצת נת“מ נכסים - כל השירותים בחירה אחת קבוצת נת"מ מספקת שרותי נדל"ן מקיפים לענף הנדל"ן העסקי. שרותי קבוצת נת“מ: הקבוצה מובילה את שוק הנדל"ן העסקי בישראל מזה 29שנה ומספקת ללקוחותיה ערך מוסף ייחודי של ניסיון ,ידע ומקצוענות ללא פשרות. ייעוץ :ייצוג משתמשי קצה בקביעת אסטרטגיית נדל"ן ויישומה :ייעוץ כלכלי ,איתור נכסים וניהול מערך פרויקט הנדל"ן. קבוצת נת"מ נכסים נוסדה בשנת ,1985צוות הקבוצה כולל כיום כ70- אנשי מקצוע מיומנים בתחום ענף הנדל"ן העסקי ,המספקים ללקוחות החברה שירותים מקצועיים ברמה הגבוהה ביותר ,ממשרדי ההנהלה הראשית בתל אביב ומהסניפים בירושלים ,חיפה ובאר שבע. תיווך :תיווך שטחי משרדים והייטק ,מבני תעשיה ,אולמות ,מחסנים, פרויקטים מסחריים ומגרשים בכל רחבי הארץ. שיווק :שיווק פרויקטים ,פרסום וניהול קמפיינים ,יחסי ציבור ומכירה ישירה. השקעות :מחלקת ההשקעות מציעה מגוון אופציות להשקעה ברכישת נכסים מניבים או בנכסים לשימוש עצמי. מחקר :מחלקת המחקר של הקבוצה מוציאה לאור סקרים תקופתיים הזוכים לתפוצה ולשימוש על ידי המגזר העסקי בכלל וענף הנדל"ן בפרט .הקבוצה עורכת מחקרים ייעודיים ליזמים ,גופים ציבוריים ,בנקים ולקוחות חו"ל. ניהול נכסים :חברתנו מנהלת ומתחזקת מעל 800,000מ"ר של מבני משרדים ,תעשייה ,מסחר ומגורי יוקרה בפריסה ארצית. נת"מ שירותי נדל"ן | 11 קבוצת נת“מ נכסים אנשי קשר השקעות יהונתן שטיינברג יו"ר ומנכ"ל [email protected] תיווך ושיווק זוהר סגל סמנכ"ל [email protected] שירותי חברות מרלה אודס מנהלת מח' ייעוץ [email protected] ניהול נכסים סטנלי מבזוס מנכ"ל נת"מ ניהול נכסים [email protected] המחקר נעשה ע"י מחלקת המחקר של נת"מ משרד ראשי: רח' ריבל , 22תל אביב חיפה | ירושלים | באר שבע טלפון03-6894242 : פקס03-6894243 : [email protected] לידיעתכם :אין להשתמש בדוח זה כבסיס להחלטות עסקיות מבלי לקבל ייעוץ מקצועי וספציפי .למרות שהנתונים נבדקו בקפדנות ,חברתנו אינה אחראית לנזקים ו/או הפסדים אשר נגרמו מטעויות בתוך הדוח .אין להעתיק או לצלם את הדוח מבלי לקבל רשות. קבוצת נת"מ בשיתוף עם עמותת "שותף" הקימה את קרן "חוליו שוץ" הפועלת למען שילוב ילדים עם צרכים מיוחדים בקהילה לפרטים03-6894254 :
© Copyright 2024