‫היבט חוזי ‪ -‬העברה ללא תמורה‬ ‫מרצה ‪ -‬עו"ד אברהם ללום ‪ -‬חברת עוה"ד‬ ‫אברהם ללום ושות'‬ ‫יו"ר ועדת המקרקעין של ועד מחוז ת"א והמרכז‬ ‫טלפון – ‪09-8822486‬‬ ‫מייל – ‪[email protected]‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מבוא –‬ ‫א‪ .‬תביעות רשלנות‬ ‫ב‪ .‬ביצוע הקנייה – השלמת הרישום‬ ‫ג‪ .‬מבחן התמורה וגמירות הדעת‬ ‫ד‪ .‬המסמכים הנדרשים כולל דוגמאות‬ ‫ה‪ .‬חזרה ממתנה ותנאים מתלים‬ ‫ו‪ .‬מתנה בלתי חוזרת‪ ,‬מתנה מחמת מיתה?‬ ‫‪2‬‬ ‫דברי הסבר – כמו כל עסקה במקרקעין‪ ,‬גם שעורכים עסקת העברה ללא‬ ‫תמורה‪ ,‬קיים השלב חוזי (ההתחייבות לתת את המתנה) והשלב הקנייני (הקניית‬ ‫דבר המתנה)‪ .‬כל עוד העברה לא נרשמה על שם מקבל המתנה‪ ,‬אנו נמצאים‬ ‫בשלב של ההתחייבות לתת מתנה‪.‬‬ ‫יִּצ ָּחק ְבנֹו‪ְ ,‬בעֹודֶּּנּו ַּחי‪ֵּ ,‬ק ְד ָּמה‪,‬‬ ‫ְש ְל ֵּחם ֵּמ ַּעל ְ‬ ‫ַאב ָּר ָּהם ַּמ ָּתנֹּת; ַּוי ַּ‬ ‫ָּתן ְ‬ ‫ַאב ָּר ָּהם‪ ,‬נ ַּ‬ ‫ֲשר ְל ְ‬ ‫ילגְ ִּשים א ֶּ‬ ‫יִּצ ָּחק‪ .‬ו ְִּל ְבנֵּי ַּה ִּפ ַּ‬ ‫ֲשר‪-‬לֹו‪ְ ,‬ל ְ‬ ‫ַאב ָּר ָּהם ֶּאת‪ָּ -‬כל‪-‬א ֶּ‬ ‫ַּיִּתן ְ‬ ‫ו ֵּ‬ ‫ֶּאל‪ֶּ -‬ארֶּץ ֶּקדֶּם (בראשית כה' ה'‪-‬ו)‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫תביעות רשלנות !!!‬ ‫העברת ללא תמורה ‪ -‬מלכודות מסוכנת‬ ‫זהירות ‪ -‬המונח "קרוב" משתנה מחוק לחוק‪ ,‬ואף בסעיפים שונים של אותו חוק !‬ ‫מספר מכירות ‪ -‬יש לראות את התמונה בכללותה ולקבוע את סדר הפעולות הרצוי על מנת להגיע‬ ‫לתוצאה האופטימאלית מבחינת הלקוח !‬ ‫‪4‬‬ ‫תביעות רשלנות !!!‬ ‫העברת ללא תמורה ‪ -‬מלכודות מסוכנת‬ ‫החוק קובע כי הפטור למכירת דירה אחת ל‪ 4-‬שנים בהתאם לסעיף ‪49‬ב (‪()1‬א)לחוק ‪ -‬המוכר לא‬ ‫מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לעניין זה‪ ,‬מכירה‬ ‫בפטור ממס ‪ -‬לרבות מכירה בפטור חלקי‪ ,‬אך למעט ‪[ -‬א] מתנה פטורה על פי סעיף ‪ 62‬לילדו או‬ ‫לבן זוגו של נותן המתנה; [ב] מתנה פטורה על פי סעיפים ‪60‬או ‪[;61‬ג] מכירה פטורה לפי סעיפים‬ ‫‪ 64, 65, 69,67‬או ‪[ ;70‬ד] מכירה פטורה לפי פסקה (‪" ;)5‬‬ ‫‪5‬‬ ‫חוק המתנה קובע בסעיף ‪ ,1‬מהות המתנה‪:‬‬ ‫(א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה‪.‬‬ ‫(ב) דבר‪-‬המתנה יכול שיהיה מקרקעין‪ ,‬מיטלטלין או זכויות‪.‬‬ ‫(ג) מתנה יכול שתהיה בויתורו של הנותן על זכות כלפי המקבל או במחילתו של‬ ‫הנותן על חיוב המקבל כלפיו‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫מתנה נגמרת בהקניית דבר‪-‬המתנה על‪-‬ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה‬ ‫(סעיף ‪ 2‬לחוק המתנה) ! התוצאה‬ ‫‪ -‬עד שלא הושלם הליך הרישום בטאבו אין‬ ‫למעשה הקנייה‪ ,‬גם אם נרשמה הערת אזהרה לטובת הנעבר בגין המתנה‪.‬‬ ‫בהסכם מתנה במקרקעין קיים פער זמנים בין החתימה על ההסכם לבין העברה של הזכויות על שם מקבל המתנה‪.‬‬ ‫מי שהמתחייב לתת מתנה נהנה מפריבילגיה לחזור בו מההקניה של המתנה‪ ,‬כל עוד שלא התבצעה הקנייה ‪ -‬ע"א‬ ‫‪ 6439/99‬טפחות נ' פרח‪ .‬אם מדובר בהעברת זכות קניינית יש צורך ברישום‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫עמדת נציבות מס הכנסה (קובץ הפרשנות) –‬ ‫ככלל‪ ,‬לצורך חוק המתנה ולפיכך לצורך פקודת מס הכנסה נותן המתנה אינו‬ ‫רשאי לקבל עבורה דבר‪.‬‬ ‫תמורה כלשהי‪ ,‬אפילו פעוטה הופכת את האירוע למכירה רגילה‪.‬‬ ‫קובץ הפרשנות לפקודת מס הכנסה‬ ‫‪8‬‬ ‫חוזה מתנה דורש‪ ,‬כמו כל חוזה‪ ,‬העדה על גמירת דעת ומסוימות‪,‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬ישנה גם דרישת כתב‪.‬‬ ‫"התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב" ‪ -‬ע"א ‪ 1932/90‬פרץ בוני הנגב נ' בוחבוט וע"א‬ ‫‪ 3601/96‬עמית בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫המסמכים שיש לחתום עליהם במסגרת העברה ללא תמורה ‪-‬‬ ‫‪ .1‬תצהיר מאומת ע"י עורך דין של המעביר ‪ -‬נותן המתנה‪.‬‬ ‫‪ .2‬תצהיר של מקבל המתנה מאומת ע"י עורך דין ‪ -‬מקבל מתנה‪.‬‬ ‫‪ .3‬מומלץ לחתום על הסכם העברה ללא תמורה ‪ -‬לא חובה‪.‬‬ ‫‪ .4‬מש"ח – טופס הצהרה לרשות המס על העברה תוך ציון שווי‪.‬‬ ‫‪ .5‬שטרי מכר במידה ומדובר על טאבו או מסמכי העברה נדרשים‬ ‫כנהוג בעסקאות מכר‪.‬‬ ‫‪ .6‬יפוי כח בלתי חוזר להעברה‪.‬‬ ‫לא לשכוח הסכם שכ"ט‬ ‫‪10‬‬ 11 12 13 ‫שני תנאים‪ ,‬שבהתקיימם רשאי נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו‪,‬‬ ‫אלא אם ויתר בכתב על רשות זו (סעיף ‪ 5‬לחוק המתנה) ‪:‬‬ ‫‪ ‬כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות – הסתמכות‪.‬‬ ‫‪ ‬אם נותן המתנה חוזר בו בגלל התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן‪-‬‬ ‫משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן"‪ .‬יש לשים לב שהרעה ניכרת הכוונה למצב הכלכלי ולא‬ ‫במחלה שהביאה את המעביר למצבו הכלכלי שבגללו מבקש המעביר לחזור בו ‪ -‬החריג לא יחול במקרה זה‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫מתנה עם תנאי מתלה !‬ ‫פס"ד גרינברג נ' גרינברג ‪ -‬הסעד היחיד שעומד כנגד המקבל שהפר את‬ ‫ההתחייבות הוא אכיפה‪.‬‬ ‫* איסור עשיית דיס‪-‬פוזיציה‪ ,‬לא מביא לביטול המתנה‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫דגש מיוחד יש לתת גם למועד העברה ללא‬ ‫תמורה‪ ,‬חשוב‬ ‫לזכור כי ‪-‬‬ ‫למקבל רק‬ ‫"מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה‬ ‫בת‪-‬תוקף אלא אם נעשתה‬ ‫לאחר מותו של הנותן‪ ,‬אינה‬ ‫הוראות חוק זה"‪.‬‬ ‫בצוואה לפי‬ ‫‪16‬‬ ‫מתנה בלתי חוזרת‪ ,‬מתנה מחמת מיתה?‬ ‫פס"ד פילובסקי נ' בלה ‪ -‬תנאי הראשון איסור עשיית דיס‪-‬פוזיציה‬ ‫בנכס‪ ,‬התנאי השני הוא אפשרות לקבל את שווי הדירה באמצעות מכירה לידי‬ ‫המעביר‪ .‬תנאי כזה שגורם למעביר עדיין לשלוט במתנה = מתנה מחמת מיתה‪.‬‬ ‫פס"ד רותם נ' רותם‪ :‬הבעלות עברה אל הנעבר‬ ‫(הפוך מפס"ד פילובסקי)‬ ‫‪.‬‬ ‫‪17‬‬ ‫כאן‪ ,‬התבצעה הקנייה לנעבר בחיים‪.‬‬ ‫מתנה בלתי חוזרת‪ ,‬מתנה מחמת מיתה !‬ ‫פס"ד צברי נ' שוקרי – בהמ"ש ביטל את המתנה‪ ,‬נקבע כי זו מתנה‬ ‫מחמת מיתה מובהקת‪.‬‬ ‫כללי – בפרשת צברי‪ ,‬הוסף במסגרת ההסכם‪ ,‬תנאי מתלה שעל פיו ‪ -‬ההכנסות של שכ"ד יזקפו‬ ‫לזכותו והרשות של הבניין תעבור לילדיו רק בסוף חייו‪ .‬וכמו כן‪ ,‬לא תהיה זכות לאף אחד מילדיו על‬ ‫רשות הבניין כל עוד הוא בחיים‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫הרצאתו של עו"ד אברהם ללום – חברת עוה"ד אברהם ללום ושות'‬ ‫תודה על ההקשבה ובהצלחה‪.....‬‬ ‫‪19‬‬