‫השקעות נדל"ן בלאס וגאס‬ ‫מדריך השקעות נדל"ן בארה" ב‬ ‫‪2010‬‬ ‫רינה לוי‬ ‫יועצת השקעות נדל"ן‬ ‫בלאס וגאס‬ ‫‪: 052-321-3321‬ישראל‬ ‫‪ : 702-355-1208‬ארה"ב‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫‪Www.Cvegashomes.com‬‬ ‫רינה לוי‬ ‫‪ -‬יועצת השקעות נדל"ן בארה"ב‬ ‫רינה התחילה את הקריירה המקצועית שלה כיועצת השקעות נדל"ן בארה"ב במדינת נבדה בשנת‬ ‫‪ .1995‬בעלת רקע בניהול עסקים‪ ,‬ביבוא ויצוא ‪,‬רינה צברה נסיון עשיר במשא ומתן‪ ,‬שיווק‪ ,‬ניהול‬ ‫והנהגה‪.‬‬ ‫שולטת בשלוש שפות‪ :‬עברית‪ ,‬אנגלית וספרדית‪ .‬רינה יצרה קשרים רבים במדינות שונות בעולם‪.‬‬ ‫בעלת נסיון עשיר בתחום הנדל"ן עם התמחות ספציפית בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב ומשקיעים‬ ‫ישראלים‪.‬‬ ‫בעלת הסמכה בתיווך '" ברוקרית"‪ .‬ידע השוק הבינלאומי עזרו לשרת בהצלחה את המטרות האישיות שלה בשיווק‬ ‫אסטרטגי של נדל"ן בשוק הבינלאומי‪.‬‬ ‫אמינות‪,‬מקצועיות ידע ומתן שירותים יעיל ואיכותי הם המוטו שלה‪ .‬היא מציעה צוות של מומחים שחלקם דוברי‬ ‫עברית ובעלי נסיון כחלק מהשירות ללקוחותיה‪ .‬היא מייעצת‪ ,‬מדריכה ומלווה את לקוחותיה בכל צעד לשביעות‬ ‫רצונם‪.‬‬ ‫בעלת נסיון רב ועשיר בביצוע עסקאות רבות בארה"ב לשביעות רצונם של משקיעים ישראלים‪.‬‬ ‫ההצלחה של רינה נובעת מרמה מקצועית גבוהה‪ ,‬דינמיות ידע ונסיון שעזרו לה לסייע ללקוחותיה ולהגשים את‬ ‫חלומותיהם!‬ ‫חברה באיגוד המתווכים הלאומי של סוכני מקרקעין במדינת נבדה‬ ‫בעלת נסיון עשיר בהשקעות מניבות •‬ ‫מונתה ושרתה באיגוד המתווכים במדינת נבדה בוועדת יחסי ציבור ותקשורת בינלאומית ב‪2009 -‬‬ ‫אוחזת ברשיון תיווך בישראל •‬ ‫נבחרה על ידי לקוחות מרוצים כ‪"-‬שירות לקוחות טוב ביותר" ארצי ב‪• 2008-‬‬ ‫אמינות‪-‬מקצועיות‪-‬ומתן שירותים יעיל ואיכותי •‬ ‫מתמחה באיתור עסקאות פוטנציאליות •‬ ‫מציעה צוות של מומחים שכולל‪:‬שמאי‪-‬פקידי בנק‪-‬הלוואות‪-‬ביטוח‪-‬חברות ניהול ועוד! •‬ ‫הדרכה צמודה וייעוץ בהשקעות נדל"ן בארה"ב כולל מימון •‬ ‫משא ומתן ישיר עם הבנק בנכסים מעוקלים •‬ ‫שירות לקוחות אישי ובוטח‪ .‬דיסטרקטיות מלאה מובטחת •‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫קניית הנכסים ישירות מהבנקים והמוכרים‪-‬הרווח כולו שלכם!‬ ‫יועצת השקעות נדל"ן בארה''ב וישראל !‬ ‫ישראל‪052-321-3321 :‬‬ ‫ארה''ב ‪ 1-702-418-0791 :‬או‪1-702-355-1208 :‬‬ ‫פקס‪077-441-3278 :‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫‪Www.Cvegashomes.com‬‬ ‫סקייפי‪Rinalevy18 :‬‬ – Broker/ Salesman Rina Levy has been a successful full time Real Estate professional (Broker/Associate) for over 15 years. A devoted mother of two, Rina managed to successfully peruse her full time Real Estate career while raising her children. With her background as a business owner, Rina has many years of experience in sales, investments, management, marketing and leadership. Fluent in Hebrew, English & Spanish, Rina conducts business nationally and internationally and has established many real estate connections in different countries around the world. With her knowledge and experience of the local and international market, she has developed and perfected a unique marketing strategy that helped her successfully improve and accomplish her personal goals, and helps many investors accomplish their goals and find the best investments. Licensed in two countries and conducting real estate business internationally. She offers One stop shop with AAA+ service that includes a team of professionals and certified Appraisers, attorneys, building inspectors, property management, title/escrow companies, insurance agencies, Certified Tax advisors (CPA), translators, Contractors/small repairs and more. Certified Short Sale "CDRS" & experience in foreclosures and bank owned properties. Armed with the training & knowledge of the short sale & foreclosure market & know the working of it from Real Estate to E-commerce Rina believe in providing highest level of customer service and trust. She recognizes the investor’s needs and works hard to find the best deals! • • • • • • • • Member of the National association of Realtor. Member of Grater Las Vegas Association of Realtors. Served on the NAR international communications committee. 100% club awards. Voted Five Star Real Estate agent in “Best Client Satisfaction” for 2008. Specializing In investment properties. Certified short sale specialist (CDRS). Silver member of “American Home Rescue”. Experience A trusted name in Real Estate! Direct: 1-702- 418-0791 or 1-702- 355-1208 [email protected] Www.Cvegashomes.com Realty Executives of Nevada 2855 St. Rose Pkwy Henderson, Nevada 89052 U.S.A ‫שירותים שאנו מציעים‬ ‫ן‬ ‫ניסיון‪ :‬יועצת השקעות נדל"ן מוסמכת עם רשיון תיווך בארה"ב משנת ‪ .1995‬בעלת רקע בניהול עסקים‪ ,‬איתור‬ ‫נכסים מניבים ונסיון עם משקיעים ישראלים‪ .‬מכירה את שוק הנדל"ן בארה"ב מקרוב ועובדת עם משקיעים ישראלים ‪.‬‬ ‫ידע מקומי‪ :‬ידע שוק הנדל'ן המקומי‪ ,‬שכונות ואזורים טובים להשקעה‪ .‬נתונים חשובים ומשמעותיים הכוללים דמוגרפיה‪ ,‬בתי‬ ‫ספר‪ ,‬סוציואקונומי‪,‬אזורי פשיעה ועוד‪ .‬מידע חשוב וקריטי על מכירת בתים וערך הבתים בשכונה בה אתם מחפשים לקנות‪.‬‬ ‫ידע של השוק המקומי‪ :‬בתקופה האחרונה צצו משרדי תיווך‪ ,‬חברות ואנשים פרטיים המציעים השקעות נדל''ן שונות בארה''ב‪.‬‬ ‫מרביתם אינם מכירים את השוק המקומי‪ ,‬חסרי ידע ונסיון בחוקים המשפטיים‪ ,‬בתהליכים המלווים של הקנייה וחוקי מס והוצאות שונות‬ ‫המתלוות‪ .‬כתושבת ארה''ב ובעלת רשיון תיווך בארה''ב ‪ ,‬אני מכירה את שוק הנדל''ן המקומי מקרוב‪ ,‬מחירים‪ ,‬חוקים וקריטריונים‬ ‫חשובים המשפיעים על ערך הנכס‪.‬‬ ‫קשרים ‪ :‬עם בעלי מקצוע שונים בכל תחום כמו סוכני הלוואות‪ ,‬פקידי בנק‪ ,‬קבלנים‪ ,‬שמאים והרשימה ארוכה‪.‬‬ ‫‪ - One Stop Shop‬אנו מציעים צוות של מומחים ומגוון שירותים במקום אחד ללא צורך להתרוצץ וללא עלויות נוספות‪ .‬צוות‬ ‫מקצועי ומוסמך הכולל‪:‬‬ ‫• איתור עיסקאות פוטנציאליות‬ ‫•‬ ‫ניהול הנכסים‬ ‫•‬ ‫משא ומתן ישיר עם הבנקים‬ ‫•‬ ‫עריכת חוזי קנייה והשכרה‬ ‫•‬ ‫שמאים‬ ‫•‬ ‫עורכי דין‬ ‫•‬ ‫משכנתאות‬ ‫•‬ ‫מהנדסים ובדק הנכס‬ ‫•‬ ‫בנקים‬ ‫•‬ ‫ביטוח הנכס‬ ‫•‬ ‫אנשי מקצוע‬ ‫אמינות‪,‬מקצועיות ידע ומתן שירותים יעיל ואיכותי הם המוטו שלנו‪ .‬צוות של מומחים שחלקם דוברי עברית ובעלי‬ ‫נסיון כחלק מהשירות ללקוחותינו‪ .‬ייעוץ והדרכה למשקיע הישראלי בכל צעד לשביעות רצונם‪.‬‬ ‫הצעד הראשון‪-‬מתחילים לחפש‬ ‫שוק הנדל"ן האמריקאי חווה טלטלה עזה בשנתיים האחרונות בה היינו עדים למשבר בשוק‬ ‫המשכנתאות ללווים בסיכון גבוהה‪ .‬משבר זה השפיע רבות על שוק הבתים ויצר מצב של עודף במלאי הבתים‪ .‬אנשים‬ ‫רבים איבדו את בתיהם לבנקים‪ .‬זה היה בלתי נמנע שבעלי בתים רבים לא יוכלו לעמוד בריבית המשתנה כלפי מעלה‬ ‫כל מספר שנים‪ .‬הבנקים המעקלים עושים ויעשו כל שביכולתם על מנת להיפטר מהנכסים המעוקלים‪.‬‬ ‫מאוד מצער לראות אנשים המאבדים את בתיהם‪ ,‬אך ישנו פן אחר יותר חיובי לכל הסיפור‪ .‬המשבר האחרון יצר שוק‬ ‫עם תנאים מצויינים למשקיעים הרוצים להשקיע בארה"ב‪ .‬מחירי הנדל"ן ירדו ב‪ 75%-50%-‬בהשוואה לשנים‬ ‫‪ 2005-2004‬והבנקים חייבים למכור את הנכסים המעוקלים‪ .‬מצב זה יצר הזדמנות נהדרת למשקיעים המצפים‬ ‫לתשואה חיובית ורווח עתידי‪ .‬המחירים הנמוכים והתשואה החיובית מושכים משקיעים רבים מכל העולם ויוצרת‬ ‫ביקוש לנכסים מעוקלים על ידי הבנקים‪ .‬ברוב הפעמים‪ ,‬הקונים מתמודדים עם הצעות אחרות של קונים אגרסיבים‪.‬‬ ‫סוכן טוב יציג לכם את התמונה המלאה באותו שוק מקומי בו אתם קונים בכדי לעזור לכם להחליט על מחיר‪ .‬כמו כן‬ ‫יחפש ויחקור את ההיסטוריה של הנכס המעוקל או פרטים על בעל הבית הקודם‪.‬‬ ‫רוב הנכסים המעוקלים‪ ,‬נמכרים היום מעל המחיר שהבנק מבקש בשוק הנוכחי‪ .‬זיכרו שרוב המשקיעים רוכשים את‬ ‫הנכס במזומן‪ .‬אם החלטתם לרשום הצעה נמוכה במיוחד‪,‬קחו בחשבון שההצעה לא תתקבל ולא תנתן הצעה נגדית‬ ‫מהבנק‪.‬זיכרו שהבנקים מציעים את הנכסים המעוקלים למכירה בהפסד ניכר ביחס לסכום החוב ומחירי השוק‪ .‬יותר‬ ‫ויותר בתים מתומחרים בהתאם לשוק הקונים הנוכחי‪.‬‬ ‫כיתבו הצעה מקצועית ונקייה והימנעו מטעויות קטנות שידרשו תיקונים מיותרים‪ .‬כשההצעה שלכם מתקבלת ע"י‬ ‫הבנק )מוכר(‪ ,‬רק אז מפקידים את כספי הפיקדון ומתחילים את ההליכים של בדק הנכס כולל עיקולים ובדיקות טאבו‪.‬‬ ‫עד שהעיסקה נסגרת‪ ,‬כל המסמכים והכספים מועברים ומופקדים בידי חברת אסקרו )‪( Escrow‬שהיא חברה נטרלית‬ ‫צד שלישי שלא מייצגת את הקונה או המוכר‪ .‬חברת האסקרו דואגת שכל העברת כספי הרכישה יועברו לבנק‪ ,‬חוזים‪,‬‬ ‫ביטוחים ובדיקת עיקולים מבוצעים על ידה‪ .‬המתווכים‪,‬בנקים למשכנתאות‪,‬הקונים והמוכרים נעזרים בשרותי החברה‪.‬‬ ‫אם לא שיניתם את לוח הזמנים הסטנדרטי בהצעת הקנייה‪ ,‬יש לכם בין ‪ 10- 7‬ימים מיום חתימת החוזה לחזור בכם‪,‬‬ ‫לבטל את העיסקה ולקבל את כספי הפיקדון‪ .‬זהו סעיף בחוזה הרכישה שנאפשר לקונה לערוך כל בדיקה לגבי הנכס‪,‬‬ ‫ולחזור בו בזמן המוגדר בחוזה באם הקונה שינה את דעתו על סמך הנתונים שמצא לגבי הנכס ולקבל את כספי הפקדון‬ ‫במלואם‪.‬‬ ‫עכשיו זהו זמן קריטי שבו אתם עוברים על הדוחות הרבים ‪ .‬במכירה רגילה‪ ,‬בעל הבית חייב להצהיר על כל בעיה‬ ‫שידועה לו וכל שינוי ולו הכי קטן שנעשה בבית‪.‬בנקים ובתים מעוקלים פטורים מהצהרה זאת‪ .‬עכשיו זה גם הזמן‬ ‫להזמין בדיקה מקיפה ומקצועית לבית‪ .‬אנו מציעים מגוון של בעלי מקצוע בעלי מוניטין כחלק משרות שאנו מציעים‬ ‫למשקיעים ונוכחים בזמן הבדיקה‪.‬‬ ‫אחרי הבדיקה שנערכה‪ ,‬צפו לקבל דו"ח ארוך של תיקונים קלים עד כבדים‪ .‬אין בית מושלם‪ ,‬ובעל המקצוע שעורך‬ ‫את הבדיקה יגלה הרבה תקלות‪ .‬כאמור‪,‬יש לכם בין ‪ 10-7‬ימים‪ .‬הבעלות וכל הזכויות על הנכס יועברו על שמכם‬ ‫כששטר המכר ירשם על שמכם במשרדי הרשם הכללי‪.‬‬ ‫השקעות נדל"ן – מה המשקיע‬ ‫המנוסה עושה?‬ ‫האנשים הכי מבוססים ומצליחים כלכלית באמריקה‪ ,‬אינם רצים אחרי העדר‪ ,‬או אחרי כותרות ופרסומים בתקשורת‪.‬‬ ‫אנשים אלו קונים השקעות כשכולם מוכרים‪ ,‬ומוכרים את אותן השקעות כשכולם מתחילים לקנות‪ .‬הם לא עושים מה‬ ‫שכולם עושים‪ .‬הם חלוצים‪ .‬אז איך הם מחליטים לגבי השקעות?‬ ‫ובכן‪“ ,‬משקיעי ההזדמנויות” ‪ ,‬קונים נכסים מתחת למחיר השוק‪ ,‬לפעמים בהנחה משמעותית‪ ,‬בזמן שהם יודעים‬ ‫שתמיד ישנה עלייה‪ .‬משקיעים אלה משקיעים כרגע בנדל”ן מפני שהם יודעים שישנם דילים מצוינים בשווקי הנדל”ן‬ ‫בארה"ב‪ .‬הבנקים למשכנתאות ברחבי ארה”ב מוצאים את עצמם עם מלאי עצום של בתים שחייבים להיפטר במהירות‬ ‫האפשרית‪ .‬בתים אילו מוצעים למכירה במחיר הפסד משמעותי של ‪ 50%-75%‬מתחת למחיר הנכס שנמכר‬ ‫בהשוואה לשנים קודמות‪ .‬קבלנים אינם יכולים להתמודד עם מחירי הדירות הנמוכות יותר מעלות הבנייה ואינם בונים‬ ‫בצורה מסיבית כבעבר‪.‬‬ ‫הלוואות למשקיע המבוסס והמנוסה עדיין בהישג יד בתנאים טובים והריביות בשפל חסר תקדים‪) .‬בשלב זה לא ניתן‬ ‫לקבל הלוואות למשקיעים זרים ממוסדות פיננסים בארה"ב עד להודעה חדשה( מה גם שמשבר המשכנתאות יצר שוק‬ ‫הזדמנויות למשקיעים המחפשים לקנות במחירים נמוכים מאוד עם תשואה חיובית ומניבה‪ .‬בעלי בתים מעוקלים‬ ‫שאיבדו את בתיהם ונאלצים לעבור לשכירות‪ .‬השוכרים נאלצים לחפש מקום דיור חדש‪...‬עובדה שיוצרת ביקוש‬ ‫לדירות להשכרה‪.‬‬ ‫היכולת לקנות נכסים מעוקלים בהנחה משמעותית‪ ,‬גרמה להרבה משקיעים למקם עצמם במקום טוב בשוק הנוכחי‪.‬‬ ‫משקיעים מנוסים קונים במחיר נמוך ומוכרים במחיר גבוה‪ .‬למרות העובדה שישנם שווקים בהם הירידה‬ ‫במחירי הנכסים יותר מורגשת מבאזורים אחרים‪ ,‬לקנות היום בתחתית או קרוב מאוד לתחתית‪ ,‬יכול למקסם את החזרה‬ ‫על ההשקעה כששוק הנדל”ן יתהפך ויעלה בחזרה כמו שתמיד קורה‪ .‬המשקיע המנוסה יודע שירידה קלה בערך הנכס‬ ‫לא כזו חשובה‪ ,‬בהשוואה ליתרונות ולעלייה בערך הנכס בטווח הארוך יותר‪.‬‬ ‫עכשיו זה הזמן לעקוב אחר החלוצים‪ .‬לימדו מאלה היותר מנוסים ומצליחים מכם וחשבו על קניית בתים‪ ,‬נכסים‬ ‫והשקעות‪ ,‬כמו החלוצים והמשקיעים‪ .‬קנו זול ומכרו יקר! קנו השקעות כשאף אחד לא קונה ומכרו כשכולם‬ ‫רוצים‪/‬רצים לקנות!‬ ‫מה זה שורט סייל ) ‪? (short sale‬‬ ‫תהליך שבו הבנק למשכנתאות מגיע להסדר עם בעל הנכס ומאפשר לו למכור את הנכס תמורת סכום נמוך יותר מסכום‬ ‫המשכנתא‪.‬‬ ‫ב‪ 5-‬לאפריל‪ , 2010,‬נכנס לתוקף תוכנית הצלה כדי לסייע לבעלי משכנתאות שלא עומדים בתשלומי המשכנתאות‪.‬‬ ‫תוכנית זאת נקראת " תקווה" ביוזמתו של נשיא ארה"ב אובמה‪.‬‬ ‫תוכנית זאת נוצרה כדי להקל ולסייע לשוק הבתים המעוקלים מדי יום על ידי הבנקים למשכנתאות‪ .‬התוכנית מאפשרת‬ ‫לבעלי המשכנתאות למכור את הנכס שלהם שנמצא בתהליכי עיקול ובמקום שהבנק יקח את הנכס בחזרה דרך כונס‬ ‫נכסים ‪ , foreclosure‬בעל הנכס יכול למכור את הנכס תמורת סכום נמוך יותר מסכום ההלוואה גם אים סכום‬ ‫המכירה נמוך יותר מסכום ההלוואה‪.‬‬ ‫איזה אינטרס יש למוכר למכור את הנכס ב‪?Short Sale -‬‬ ‫הצלת דירוג האשראי וסילוק יתרת חוב המשכנתא הם המניעים העיקריים ‪.‬‬ ‫הוצאות עיקול נכס ובתי משפט גדולים יותר מהוצאות השורט סייל ולכן הבנקים מעדיפים את תוכנית השורט סייל‪.‬‬ ‫משקיעים שקונים נכסים ב‪short sale , -‬צ צריכים להבין מספר דברים בתהליך הקנייה כדי להגדיל את הסיכוי לקבלת הצעת הקנייה לפני‬ ‫שהם מגישים לבנק‪:‬‬ ‫מדריך להגשת הצעה ל‪Short sale-‬‬ ‫‪ .1‬הבנק הוא המחליט לגבי מחיר הנכס ‪ :‬סוכן הנדל"ן והמוכר בדרך כלל מבקשים מחיר נמוך מאוד כדי למשוך קונים‪ .‬לבנק יש את‬ ‫ההחלטה הסופית ומשתמש בשמאי להערכת הנכס‪ .‬על פי הערכת השמאי הבנק מחליט באים לקבל או לדחות את המחיר‪ .‬חוסר מודעות של‬ ‫הבנק לגבי המחיר שהמוכר קבע לפני הערכת שמאי ‪ ,‬מוביל לעתים קרובות להתהליך ארוך יותר מהצפוי‪ .‬חשוב להיות סבלניים לאורך‬ ‫התהליך כולו‪.‬‬ ‫‪ .2‬נכס עם הלוואה אחת קל יותר לקנות מאשר עם שתי הלוואות ‪ :‬כאשר הנכס עם הלוואות בבעלות שני בנקים שונים קשה הרבה יותר‬ ‫לאשר את המכירה של שורט סייל‪ .‬סוכן נדל"ן או הקונה אינו יכול לשלוט על אופי התהליך; פשוט תלוי בנכונות של הבנק או הבנקים‬ ‫המעורבים‪ .‬על הקונים לדעת כי כאשר למוכר יש רק הלוואה אחת עם בנק אחד המכירה הופכת לעתים קרובות לתהליך קצר יותר‪.‬‬ ‫‪ .3‬הצעות נמוכות מדי לא מתקבלות ‪ :‬זכור כי הבנק אינו מודע בדרך כלל למחיר שהמוכר דורש במהלך השיווק בשורט סייל‪ .‬כאשר קונים‬ ‫מגישים הצעה לקנייה עם מחיר נמוך מאוד‪ ,‬הבנקים לעיתים קרובות דוחים את ההצעה ואינם פותחים במשא ומתן עם הקונים‪ .‬זכרו שאחוז‬ ‫הקונים המשקיעים היום גבוה ‪ ,‬ואתם מתמודדים כנגדם על אותו הנכס‪.‬‬ ‫‪ .4‬סוכן חייב לבדוק ‪ comparables‬סקר שווקים לפני שליחת הצעת ‪ :‬לפני כתיבת הצעה‪ ,‬עליך לבקש את הסוכן‪/‬נת המייצג אותכם‬ ‫לערוך סקר שווקים עם דירות שנמכרו באותו אזור בשלושת החודשים האחרונים‪ .‬סקר זה יתן לכם אינפורמציה מדוייקת לגבי הדירות‬ ‫שנמכרו לאחרונה ויזור לכם בהגשת הצעה טובה לבנק‪.‬‬ ‫‪ 5‬לא להפסיק לחפש נכסים אחרים‪ :‬מכירות השורט סייל אינן בהכרח "זולות" ‪ .‬לא מומלץ לתת הצעת מחיר על נכס אחד בלבד‪ .‬להמשיך‬ ‫באופן פעיל להסתכל על נכסים אחרים‪ .‬הקונים חייבים להישאר אופטימים והנכס הנכון יגיע‪ .‬לתת כמה הצעות על נכסים ללא סיכון משפטי‪.‬‬ ‫‪ .6‬מוכרי עם נכסים אחרים או הכנסות גדולות מדי עלולים לא להיות מאושרים לתוכנית ה‪ short sale -‬על ידי הבנקים‪ .‬יש סיכוי‬ ‫שהמוכר יתבקש על ידי הבנק לשלם את הפרש החוב או לחתום על שטר חוב ולא להיות זכאי לתוכנית ה‪-‬שורט סייל‪ .‬לתהליך זה אין השפעה‬ ‫על הקונה‪.‬‬ ‫‪ .7‬מחיר שאושר על ידי הבנק הוא תהליך קצר יותר‪ :‬חשוב לזכור כי מכירות שורט סייל אינם תמיד מתבצעים בזמן; עם זאת‪ ,‬עריכת‬ ‫הצעה על "‪ "Approved Short sale‬עשוי להיות תהליך מהיר יותר‪ "Approved short sale " .‬יש מחיר אשר כבר קיבל את‬ ‫האור הירוק על ידי הבנק ואושר‪.‬‬ ‫‪ .8‬ישנם בנקים המעוניינים בקונים חזקים עם אפשרות קנייה‪ ,‬וישנם שמעדיפים הצעות גבוהות ‪ :‬הבנק הוא המאשר את הקנייה‬ ‫והמכירה‪ .‬ישנם בנקים מסויימים שמעדיפים קונים המראים על יכולת פיננסית גבוהה‪ .‬ישנם בנקים שיעדיפו מחיר גבוה ומזומן‪ .‬קונים רבים‬ ‫רוצים לדעת אם הם יקבלו הנחה יותר עבור מזומנים‪ .‬קשה מאוד לחזות ועל אחד לא באמת יודע עד מתן הצעה‪ .‬שימו לב כי בשוק הנוכחי‪,‬‬ ‫אחוז גדול של קונים הם קונים במזומן וחשוב לזכור עובדה זאת‪.‬‬ ‫‪ .9‬התיקונים מתבצעים לעתים רחוקות ‪ :‬אם קיימים תיקונים שצריך לבצע בנכס‪ ,‬גם אם הם הכרחיים לקבל הלוואה‪ ,‬לעתים קרובות לא‬ ‫סביר כי התיקונים יתבצעו‪ .‬זיכרו שברוב המקרים המוכר נמצא בקשיים כספיים‪ ,‬וכן שאין להם כסף עבור תיקונים‪.‬‬ ‫‪ .10‬לאחר קבלת האישור‪ ,‬עליך לסגור בזמן ‪ :‬במהלך קניית שורט סייל‪ ,‬הבנק לא גמיש בתאריך הסגירה וביצוע החוזה‪ .‬ברגע שהבנק אישר‬ ‫את המכירה‪ ,‬הקונה חייב לסגור את העיסקה בזמן‪.‬‬ ‫‪ .11‬במהלך ‪ 30‬הימים הראשונים‪ HUD ,‬יקבל ‪ 88%‬המינימלי של אומדן ערך שוק הוגן‪ .‬במהלך ‪ 30‬הימים הבאים‪ HUD ,‬יקבל את‬ ‫המינימום של ‪ 86%‬של הערך ‪ ,apprised‬ועבור שאר משך מינימלי של ‪.84%‬‬ ‫‪ .12‬תיקונים‪ ,‬ביטוח אחריות‪ ,‬הוצאות הלוואה‪ ,‬ביטוח לא ניתן לבקש מהמוכר‪.‬‬ ‫קניית נכס ב‪ short sale s-‬יכולה להיות השקעה טובה‪ .‬חשוב להבין את התהליך כדי להפוך את הקנייה למוצלחת רווחית ומהנה‪.‬‬ ‫רכישת ‪ Short Sale‬יכולה להיות "‪ "Win-Win‬לכולם!‬ ‫נכס בעיקול‪ -FORECLOSURE-‬נכס בעיקול‬ ‫נכס המעוקל על ידי הבנק או גוף פיננסי עקב אי תשלום המשכנתא ונמכר על ידי כונס נכסים במכירה פומבית הפתוחה‬ ‫לציבור או מוצע למכירה על ידי סוכני נדל"ן‪.‬‬ ‫בסופו של תהליך העיקול מוצע הבית למכירה מכירה זו נקראת פורקלוז'ר אוקשיין‪ .‬נכסים אלו‬ ‫קוסמים למשקיעים רבים ומאוד דומיננטים בשוק הנדל'ן העכשווי‪ .‬מה שהרבה לא יודעים שעם כל הכדאיות‪ ,‬ישנו גם‬ ‫פן אחר לתהליך זה וכולל סיכונים‪.‬‬ ‫אם קניתם בית במכירה פומבית‪,‬‬ ‫לפעמים האחריות על פינוי הדיירים‬ ‫מהבית נופלת עליכם )במקרה זה‬ ‫הדייר הוא בעל בית עצבני שאיבד את‬ ‫ביתו(‪ .‬קשה גם לדעת את מצב הנכס‬ ‫המעוקל מפני שרוב הבתים‬ ‫מוצעים למכירה "במצבם הנוכחי"‬ ‫וסביר להניח שלא תראו את הבית‬ ‫לפני הקנייה‪ .‬מה שגם הסיכוי‬ ‫למצוא בית הרוס הוא לא כזה קלוש‪.‬‬ ‫חלק מבעלי הבתים המעוקלים נוטרים‬ ‫לבנק ומנסים לצאת מהבית‬ ‫עם כל רכושם‪ ,‬במלא מובן המילה‪ .‬הם‬ ‫לוקחים את ארונות המטבח‪ ,‬דלתות‪,‬‬ ‫שטיחים‪ ,‬מרצפות‪ ,‬כיורים‪ ,‬ועוד‪.‬‬ ‫במקרים יותר קיצוניים הם גם‬ ‫מפרקים את האינסטלציה ומוכרים את‬ ‫הברזל!‬ ‫כמו כן‪ ,‬בקניית בית מעוקל במכירה‬ ‫פומבית‪ ,‬ישנו הסיכון שישנם עוד חובות‪ ,‬כמו הלוואות או מיסים כנגד הנכס‪ .‬במקרה זה אתם מסתכנים באיבוד הבית‬ ‫לבעלי החוב‪.‬‬ ‫כמו שאפשר להבין‪ ,‬תהליך קניית בית בפורקלוז'ר אוקשיין הוא תהליך מסובך הדורש זהירות מירבית‪ ,‬ידע רב והרבה‬ ‫עבודת רגליים‪ .‬בגלל מורכבות התהליך‪,‬‬ ‫אולי כדאי לחשוב על קניית בתים שכבר בבעלות הבנק‪.‬‬ ‫נכסים בבעלות הבנקים‬ ‫)‪R.E.O (Real Estate Owned‬‬ ‫לאחר נסיון של הבנק למכור את הנכס בפורקלוז'ר אוקשיין ללא הצלחה‪ ,‬הבנק מעביר את הנכס לבעלותו ומוציאו‬ ‫למכירה בעזרת מתווכי נדל"ן‪ .‬משקיעים הקונים נכסים מעוקלים‪ ,‬מעדיפים במרבית המקרים קניית נכס שבבעלות‬ ‫הבנק יותר מקניית פורקלוז'ר אוקשיין מכמה סיבות‪:‬‬ ‫‪ .1‬מרבית החובות )עיקולים( כנגד הבית כבר מחוץ לתמונה בשלב זה‪ .‬הבית שייך לבנק‪ .‬אתם במשא‬ ‫נציג הבנק בלבד‪.‬‬ ‫‪ . 2‬המיסים כנגד הבית שולמו ע"י הבנק‪.‬‬ ‫‪ .3‬אתם לא כפופים לתקנון האוקשיין‪ .‬זמני ביצוע העסקה גמישים יותר ‪.‬‬ ‫‪ .4‬בתים בבעלות הבנק ניתן לבדוק לפני הקנייה‪ -‬אופציה שכמעט ולא קיימת בפורקלוז'ר אוקשיין‪.‬‬ ‫‪ .5‬ברוב המקרים‪ ,‬הבנק יביא את הבית לפחות למצב של להיות ראוי למגורים‪ .‬לא כך המצב עם‬ ‫בתים באוקשיין‪ ,‬שלרוב ימצאו במצב גרוע ולא ראוי למגורים‪.‬‬ ‫‪ .6‬אין צורך לפתוח בהליכים משפטיים לפנות דיירים מהבית‪ .‬הנכס ריק ולא מאוכלס‪.‬‬ ‫ומתן מול‬ ‫אז איפה אפשר למצוא בתים מעוקלים?‬ ‫סוכני הנדל"ן הם ברוב המקרים המקור האמין והטוב ביותר למציאת בתים מעוקלים‪ .‬סוכן מקצועי ובעל ידע טוב יידע‬ ‫לאתר את הנכס הנכון אשר יענה לדרישותיכם‪ .‬סוכן נדל"ן מקצועי מכיר את התהליכים ויכול לייעץ לכם בתהליך‬ ‫רכישת נכסים מעוקלים‪.‬‬ ‫זיכרו שמרבית המשקיעים רוכשים היום נכסים מעוקלים או שורט סייל‪ ,‬ואתם מתמודדים כנגד הצעות מרובות‪.‬‬ ‫הבנקים מודעים לביקוש הרב‪ ,‬ומציעים את הנכס המעוקל בשיטת האוקשיין‪-‬המחיר הגבוה היותר‪-‬זוכה!‬ ‫שירותים שאנו מציעיםן‬ ‫סיבות לעבוד עם סוכן נדל"ן‪:‬‬ ‫ניסיון‬ ‫אתם לא חייבים לדעת הכל על עולם הנדל"ן כשאתם עובדים עם בעל מקצוע שכן יודע‪ .‬הטריק‬ ‫הוא למצוא את האנשים הנכונים‪ .‬סוכנים מנוסים המכירים את השוק המקומי מקרוב עם נסיון‬ ‫וקשרים‪ .‬למה לא לעבוד עם מקצוענים שגם יותר מנוסים וגם יעזרו לכם לחסוך זמן?‬ ‫שמירת האינטרסים שלכם בלבד‬ ‫כשעובדים עם סוכן‪ ,‬לא צריכים לחשוש מסוכנים המנסים לדחוף אתכם לעסקאות מפוקפקות ממניעים לא כשרים‪ ,‬כמו בצע כסף‬ ‫ואינטרסים של אנשים אחרים‪ .‬סוכן טוב ישמור על האינטרס שלכם בלבד ו"יריח"‬ ‫אם משהוא אינו כשורה‪.‬‬ ‫ידע מקומי‬ ‫לסוכנים מידע רב ושימושי על השכונות והאיזורים השונים‪ .‬כמו כן הם נגישים למידע מהימן על דירוג בתי‬ ‫ספר‪ ,‬אחוזי פשיעה ודמוגרפיה‪ .‬לסוכנים גם מידע חשוב וקריטי על מכירת בתים וערך הבתים בשכונה בה אתם מחפשים לקנות‪.‬‬ ‫ידע של השוק‬ ‫לסוכנים מידע חשוב על מצב השוק‪ ,‬המשתנה מרגע לרגע‪ .‬מידע כגון מחיר ממוצע ל‪ .SQ.FT-‬של בתים דומים‪ ,‬המחיר הממוצע לבית‬ ‫באותה שכונה‪ ,‬הזמן שלוקח לבית להימכר ועוד מספר רב של קריטריונים שבסופו של דבר יתרמו לקבלת החלטות יותר מוצלחות ע"י‬ ‫הקונה‪.‬‬ ‫קשרים‬ ‫לסוכנים טובים קשרים עם בעלי מקצוע שונים שתצטרכו במוקדם או במאוחר‪ .‬בעלי מקצוע כמו סוכני הלוואות‪ ,‬פקידי בנק‪ ,‬קבלנים‪,‬‬ ‫שמאים והרשימה ארוכה‪ .‬לרוב‪ ,‬הסוכן מכיר אנשים רבים בכל תחום וייתן‬ ‫לכם לבחור את מי שאיתו אתם מרגישים הכי בנוח‪.‬‬ ‫משא ומתן‬ ‫סוכנים מקצוענים ידעו כיצד לנהל משא ומתן לטובתכם ולא לטובת אף אחד אחר‪ .‬שלא כמו המוכר והקונה‪ ,‬לסוכן אין מעורבות רגשית‬ ‫בעסקה‪ ,‬דבר המבטיח ייצוג הולם‪ ,‬לטובתו ותוך שמירת האינטרסים של הקונה‪.‬‬ ‫ניירת‬ ‫במדינת נבדה ופלורידה‪ ,‬סוכן הנדל"ן המייצג אותכם עורך גם את חוזה הקנייה‪/‬מכירה בין הקונה למוכר )אין צורך להשתמש בשירותי‬ ‫עורך דין אלא אם תירצו(‪ .‬זהו חוזה אחיד שנערך על ידי עורכי דין ומקובל על ידי הבנקים‪ .‬בשנות ה‪ ,70-‬הצעת קנייה נרשמה על דף‬ ‫אחד בודד‪ .‬כיום‪ ,‬הצעת קנייה מונה עשרות רבות של דפים‪.‬‬ ‫תמיכה‬ ‫הרבה שאלות צצות במהלך ואחרי הקנייה‪ .‬לפעמים טעויות אנוש בסגירת העסקה גורמות לבלבול וחוסר וודאות מצד הקונה לאחר‬ ‫הקנייה‪ .‬במקרה זה תפקיד הסוכן הוא לתמוך ולעמוד לצידך גם אחרי העסקה‪.‬שירות ניהול נכסים מקומי על ידי צוות מקצועי וותיק עם‬ ‫נסיון המנהל מעל ‪ 400‬נכסים‪.‬‬ ‫המשקיעים מצאו דרכים יצירתיות לרתום לשרותם את פלאי הטכנולוגיה העכשווית ‪ ,‬לעקוב אחר מצב הנכסים דרך צג המחשב‪.‬‬ ‫פתיחת חשבון בחו"ל‬ ‫פתיחת חשבון בחו"ל מחייבת בדרך כלל מפגש פנים אל מול פנים עם הפקיד שיפתח עבורנו את‬ ‫החשבון‪ .‬בנוסף נידרש למלא מסמכים מפורטים‪ ,‬לתת פרטים אישיים המאפשרים זיהוי‪ ,‬להציג תעודות‬ ‫מזהות כדרכון ותעודת זהות שנייה כרטיס אשראי )ויזה‪,‬מאסטר כארד(‪.‬‬ ‫פתיחת החשבון בחו"ל מחייבת לרוב ידיעת שפה זרה‪ .‬האינטראקציה עם הבנק אינה מסתיימת עם‬ ‫פתיחת החשבון‪ ,‬אלא נמשכת גם בעת הפעילות השוטפת עם קבלת הדו"חות על אחזקותיכם‬ ‫)‪ (Statements‬וכאשר אתם מעוניינים לשוחח עם הפקיד ולברר דבר מה או להזמין שירות נוסף‪.‬‬ ‫בעיה זו ניתנת לפתרון בכמה דרכים‪:‬‬ ‫‪ .1‬לרוב הבנקים הישראלים המובילים יש שלוחות בחו"ל‪ .‬לכן‪ ,‬בפתיחת חשבון השקעות בחו"ל דרך‬ ‫שלוחה של בנק ישראלי‪ ,‬ניתן יהיה למצוא בסניף גם פקידים דוברי עברית‪.‬‬ ‫‪ .2‬חלק מהבנקים הזרים מחזיקים בסניפיהם בחו"ל נציגים דוברי עברית או אף משרדים בארץ‪.‬‬ ‫‪ .3‬ניתן להיעזר ביועץ השקעות ישראלי בעל ידע מתאים שיעזור בכל הקשור לבנק בחו"ל‪.‬‬ ‫תרבות ותקשורת בינאישית ‪ -‬אי הכרת המונחים הטכניים בחשבונות בחו"ל והשוני במנטאליות עלולים‬ ‫לפגוע ברמת התקשורת בין פקיד הבנק ללקוח‪ .‬כמו כן‪ ,‬הדרך השונה שבה מתנהלים הבנקים בארץ‬ ‫ובחו"ל מקשה על התקשורת עוד יותר‪ .‬חשוב כי כל צד )פקיד הבנק מצד אחד והלקוח מצד שני( יבין‬ ‫היטב מהן הציפיות של הצד השני‪.‬‬ ‫פתיחת חשבון שוטף ‪ checking account‬בחו"ל מאפשרת‬ ‫ללקוח גמישות וקלות בניהול הכספים המתקבלים והמוצאים‬ ‫בחו"ל‪ .‬היקף האחזקה בחשבון השוטף משתנה מבנק לבנק אך‬ ‫נמוך יחסית ונמדד במאות דולרים עד כמה אלפי דולרים בודדים‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬העמלות בניהול חשבון שוטף בדרך כלל מזעריות כל עוד‬ ‫הלקוח עומד בדרישת המינימום בהיקף הכספים המוחזקים‬ ‫בחשבון ואינו חורג‪ .‬בנוסף‪ ,‬הפיקדונות בארצות הברית ובחלק‬ ‫ממדינות העולם מוגנים ומבוטחים‪ .‬בארצות הברית נהוג לציין‬ ‫לצד כל פיקדון כזה שהוא ‪ FDIC‬כלומר מבוטח ע"י ‪.Corporation Federal Deposit Insurance‬‬ ‫בעזרת הטכנולוגיה המתקדמת ניתן לבדוק את הפעילות השוטפת ואת דוחות הבנק דרך האינטרנט‪ .‬כל‬ ‫מה שעליכם לעשות הוא לבקש מיפקיד הבנק בעת פתיחת החשבון את אתר הבנק ומספר סודי‪.‬‬ ‫בכדי לקבל הלוואה‪ ,‬תדרשו לפתוח חשבון עובר ושב בבנק בארה‪,‬ב‪ .‬חשבון זה ישמש אתכם להפקדת‬ ‫הסכום הנדרש מכם לקניית הנכס‪ ,‬לתשלומי המשכנתא כולל וועד‪,‬מסי עירייה‪,‬ביטוח וכדומה‪ .‬דמי‬ ‫שכירויות יופקדו לחשבון זה על ידי חברות הניהול‪ .‬תהליך תפיחת חשבון בנק הוא פשוט וקצר ואורך בין‬ ‫‪ 15‬ל‪ 20-‬דקות‪.‬‬ ‫בכדי לפתוח חשבון בבנק ‪,‬כל מה שעליכם לעשות הוא להציג את פספורט ישראלי בתוקף ותעודה‬ ‫מזהה שנייה כגון כרטיס אשראי )ויזה‪,‬מאסטר כארד‪,‬אמריקאן אקספרס או דיינרס(‪.‬‬ ‫בנוסף תתבקשו לספק כתובת בישראל לשליחת דף מצב חשבון חודשי וכתובת בארה"ב‪ .‬בסיום התהליך‬ ‫פתיחת החשבון תקבלו פנקס צ"קים וכרטיס אשראי שישלח אליכם לכתובת בישראל או לכתובת‬ ‫בארה"ב לפי בחירתכם‪.‬‬ ‫פוליסת אחריות וביטוחים‬ ‫אחריות בית היא פוליסת ביטוח שמכסה מיגוון רחב של פריטים בתוך הבית‪ .‬הביטוח‬ ‫מכסה מכשירים יקרים כמו חשמלי‪ ,‬מכני‪ ,‬ופריטי אינסטלציה‪ .‬מערכות יקרות כמו‬ ‫מזגן‪ ,‬מקרר בריכות וספא‪ .‬פוליסת האחריות היא אפשרות המוצעת לקונה ולא חובה‬ ‫‪ .‬מומלץ לכל קונה לרכוש את האחריות כדי להגן על הנכס כנגד התיקונים הלא‬ ‫צפויים לאחר הקנייה וחוסכת כסף למשקיע‪.‬‬ ‫ניתן לקנות את פוליסת האחריות במהלך התהליך הרושם "אסקרו "‪ .‬המוכר יכול‬ ‫להציע את התכנית או הקונה יכול להיות מסוגל לרכוש בסיום האסקרו‪ .‬במקרים של‬ ‫נכס מעוקל ‪ ,‬המוכר שהוא הבנק‪ ,‬אינו מציע תכנית אחריות לקונה‪ .‬לקונה יש את‬ ‫האפשרות לרכוש לעצמו בזמן תהליך האסקרו‪.‬‬ ‫לתכנית האחריות יש יתרונות שמונעות עוגמת נפש וויכוחים פוטנציאלים אחרי המכירה וחוסכת הוצאות מיותרות‬ ‫לקונה‪ .‬התכנית מוצעת לקונה וגם למוכר על ידי מגוון רחב של חברות שונות וניתן להשיגן דרך סוכן התיווך שמייצג‬ ‫אותך‪.‬‬ ‫ביטוח בעלי בית‬ ‫רכישת בית ‪,‬דירה‪,‬או נכס מסחרי היא השקעה גדולה ביותר ואינה רק‬ ‫כספית אלא גם ריגשית‪ .‬ביטוח הנכס מספק את השקט הנפשי והידיעה כי‬ ‫הרכוש מוגן‪ .‬ביטוח זה מורכב משני מרכיבים‪ :‬ביטוח מבנה וביטוח‬ ‫תכולה‪ .‬ניתן לרכוש יחד באותה חברת ביטוח שמוצעות על ידי חברות‬ ‫שונות בארה"ב‪ .‬ניתן לרכוש אותן במהלך התהליך הרושם " אסקרו "‬ ‫ולפי בחירת הקונה‪.‬‬ ‫ביטוח תכולה ‪ :‬מספק כיסוי לאובדן חפצים בעלי ערך או נזקים שנגרמו‬ ‫לרכוש המצוי בבית מגורמים שונים‪ .‬ביטוח תכולה היא הדרך הבטוחה‬ ‫לדאוג לכך שגם אם חפצי ערך יגנבו‪ ,‬או יפגעו בשריפה‪ ,‬תוכלו לחדש את תכולת הבית מבלי לדאוג‬ ‫להוצאות‪ .‬ברכישת נכס להשקעה‪ ,‬מומלץ לרכוש ביטוח משקיעים )‪ (Renter Insurance‬המבטח את‬ ‫המבנה ללא תכולת הבית ומבטח כנגד השחתת הנכס על ידי הדיירים‪.‬‬ ‫ביטוח מבנה‪ :‬ביטוח המתיחס רק למבנה עצמו או לחלקים המחוברים אליו כמו שטיחים מקיר לקיר‬ ‫מרצפות וכו'‪.‬‬ ‫בנקים למשכנתאות דורשים את ביטוח בעלי הבית כדי להגן עם האינטרס הכספי שלהם ולא ניתן לקבל‬ ‫הלואת מישכון ללא ביטוח בעלי הבית‪.‬‬ ‫בדיקת נכס לפני קניה‬ ‫לפני שקונים דירה‬ ‫כאשר קונים נכס‪ ,‬הבדיקה הראשונית של הקונה‬ ‫הפוטנציאלי הינה שטחית ובלתי מקצועית ואורכת לרוב כ‬ ‫‪ 20-10‬דקות‪ .‬אי לכך‪ ,‬קיימת חשיבות רבה להסתייע‬ ‫בחברה מקצועית ומוסמכת ‪ .‬ניתן להעזר גם במהנדס‬ ‫מומחה המכיר את חוקי הבניה והתקנים ובעל ידע בביצוע‬ ‫בדיקה הנדסית מקיפה של דירה לפני קניה‪ .‬בדיקת דירה‬ ‫לפני קניה הינה לצורך איתור ליקויי בניה ובה נבדקת‬ ‫הדירה באופן מקיף ומקטינה את הסיכון להפתעות לא‬ ‫נעימות לאחר קניית הנכס‪ .‬ברכישת נכסים‬ ‫מעוקלים‪,‬הבנקים בדרך כלל אינם עורכים תיקונים או‬ ‫משפצים את הנכס‪ .‬בדיקה זאת נועדה לאפשר לקונה למצוא‬ ‫ליקויים בלתי הפיכים שאין באפשרותו או ברצונו של‬ ‫הקונה לתקן‪.‬‬ ‫בשנים האחרונות אנו עדים למודעות הולכת וגוברת להזמנה של בדיקת נכס על ידי מומחים לצורך בדיקת דירה לפני‬ ‫קניה וביצוע בדק בית של נכסי נדל"ן אחרים לפני רכישה‪ .‬בין אם מדובר בנכס פרטי כגון בית או דירה ובין אם מדובר‬ ‫בנכס מסחרי כגון חנות‪ ,‬משרד או מבנה תעשיה‪ ,‬הניסיון מוכיח כי לקוחות אשר הזמינו שירות בדיקה לפני קניה‪ ,‬יצאו‬ ‫מורווחים‪ .‬חוות הדעת הנערכת עבור הלקוח מהווה בסופו של דבר צמצום הוצאות בלתי צפויות לאחר רכישת הנכס או‬ ‫שניהם גם יחד‪.‬‬ ‫נוהג ביקורת מבנים לפני רכישה של נכס יד שניה מקובל באמריקה והפך לחלק מתהליך הרכישה‪ .‬הסיבה לכך הינה כי‬ ‫מרבית רוכשי הדירות אינם בקיאים בתחום הבדיקה ולכן אינם יכולים לאבחן מפגעים וליקויים שמומחה יאתר בנקל‬ ‫על סמך השכלתו‪ ,‬ניסיונו העשיר ומכשור מתאים‪.‬‬ ‫כשם שלצורך עריכת הסכם הרכישה של הדירה‪ ,‬בין אם מדובר בדירה חדשה או דירה יד שניה‪ ,‬חשוב לקבל ייעוץ‬ ‫מקצועי בבדיקת הנכס‪ .‬ישנם ליקויים בלתי הפיכים שלא ניתן לתקן‪ ,‬אחריות הבנק פגה ואין את מי לתבוע בגין ליקויים‬ ‫אלו אך בהחלט נגרמת לדירה ירידת ערך ‪,‬או להוצאות מיותרות לקונה לאחר הקנייה‪.‬‬ ‫התהליך הינו פשוט‪ .‬בעת חתימת החוזה ‪ ,‬יש לבקש מסוכן הנדל"ן המייצג אותכם לציין בחוזה שברצונכם לערוך בדק‬ ‫בית כללי‪ ,‬ומימוש החוזה מותנה בבדק הנכס‪ .‬נהוג לערוך את בדק הנכס תוך ‪ 10-7‬ימים מחתימת החוזה על ידי כל‬ ‫הצדדים‪ .‬בתוך מספר ימים נערכת הבדיקה ומונפקת חוות דעת מפורטת הנותנת ללקוח מידע מדויק ומפורט יותר על‬ ‫הנכס אותו הוא עומד לרכוש ולעזור בהחלטה הקשורה בתהליך הרכישה‬ ‫בצעו בדיקה מקיפה ויסודית לבית לפני הקנייה‪ .‬ניסיון לחסוך כמה מאות דולרים היום עלול לעלות לכם אלפי דולרים‬ ‫בעתיד‬ ‫עלות בדיקה מקיפה על ידי חברה מקצועית נעה בין ‪ $250.00‬ל ‪ $400.00‬לנכס‪ .‬המחירים משתנים כאשר‬ ‫רוכשים מבנים מסחריים‪.‬‬ ‫ביטוח טאבו‪ ,‬מרשם קרקעין ומה זה "אסקרו" ?‬ ‫בארצות‪-‬הברית אין שום אפשרות כיום לבצע עסקות נדל"ן ללא ביטוח מרשם‬ ‫מקרקעין‪.‬החוק מחייב לבטח את זכויות המקרקעין ‪ .‬בלי ביטוח‪ ,‬אי אפשר‬ ‫להשלים עסקת מקרקעין‪ .‬ביטוח טאבו הוא מנגנון הגנה חשוב לסגירה בטוחה‬ ‫של עסקאות נדל"ן מכל סוג ולבטל את האפשרות של עיקולים שהוטלו על הנכס‪.‬‬ ‫יעדו המרכזי של הביטוח הוא להגן על כספו וקניינו של הרוכש ולהגיע ללא נזק לקו המטרה ‪ -‬העברת הנכס‬ ‫ורישומו בטאבו‪ .‬כתוצאה מכך‪ ,‬בארה"ב קיימות חברות רבות העוסקות בביטוחי מגרשים ומבנים המבטח רוכשי‬ ‫זכויות במקרקעין מפני הפתעות הנוגעות לנכס שרכשו במקרקעין‪ .‬מרשם המקרקעין האמריקאי הוא העדות‬ ‫המקובלת לזיהוי בעלות הנכס וטיבו‪ .‬הוא נועד להבטיח לרוכש החדש התחייבות לפיצוי מלא במידה וישנם‬ ‫עיקולים על הנכס‪ .‬מי שניתנה לו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אכן יקבל את הקניין במקרקעין או את ערכו‬ ‫הכספי המלא‪ .‬המחוקק האמריקאי הגיע למסקנה‪ ,‬כי על אף שרוב נכסי המקרקעין רשומים בפנקסים הציבוריים‪,‬‬ ‫אין הפנקסים משקפים בהכרח את מצב הזכויות המדויק‪ .‬אפילו השלמת העסקה ורישומה בטאבו אינה מחסנת‬ ‫מפגמים בלתי ידועים בזכויות המוכר על הנכס שהוא מתיימר להיות בעליו‪.‬‬ ‫חברות ביטוח הטאבו )‪ (Title Insurance‬בארה"ב בודקות ביסודיות רבה את אמינות המוכר‪ ,‬את הרישום‪ ,‬את כל‬ ‫תהליך העברת הבעלות ‪ -‬והן שמבטחות את הרישום בסכומים המקבילים לגובה שווי הנכס‪.‬‬ ‫העלות משתנה ממדינה למדינה והיא נעה סביב ה‪ 0.5%-‬מכלל עסקת הרכישה‪ .‬חברת‬ ‫הביטוח אינה רק מבצעת את הבדיקות ומתריעה בפני בעיות‪ ,‬אלא אף נוטלת אחריות כלכלית‬ ‫לרישום‪ ,‬ומבטיחה החזר כספי במקרה של הונאה או תרמית שגרמה לאובדן הנכס‪.‬‬ ‫מה זה "אסקרו"?‬ ‫במדינת נבדה‪ ,‬לאחר שחוזה הקנייה נחתם על ידי המוכר והקונה‪ ,‬נהוג להשתמש בחברות‬ ‫גדולות ואמינות המוכרות על ידי הממשלה והבנקים המשמשות כחברות מגשרות בין הקונה‪,‬המוכר הבנקים‬ ‫והמתווכים ‪.‬חברות אלו נקראות חברות אסקרו ‪ . Escrow companies‬כל המסמכים‪ ,‬חוזים וכספים מועברים‬ ‫דרך חברת האסקרו שהיא צד שלישי שאינה מייצגת את הקונה או המוכר ‪ .‬תפקידה של החברה הוא לדאוג שכל‬ ‫המסמכים ‪,‬הכספים וביטוחים כולל ביטוחי טאבו עוברים דרכה‪ .‬כאשר ההלואה מאושרת סופית וכל הבדיקות‬ ‫הושלמו‪ ,‬חברת האסקרו קובעת מועד לחתימת מסמכי שטר המכר)טאבו( ולהעברת הכספים למוכר‪ .‬הנכס מועבר‬ ‫על שמכם מיד לאחר רישום שטר המכר"‪ "DEED‬במשרדי הרשם הכללי‪ .‬יש להביא תעודה מזהה כגון פספורט‪.‬‬ ‫האים השירותים של חברת האסקרו וביטוח הטאבו כרוכים בתשלום ואם כן‪-‬מי משלם?‬ ‫במדינת נבדה נהוג ששני הצדדים‪-‬המוכר והקונה משתתפים בעמלות השירותים של חברת האסקרו‪ .‬ברוב המקרים תשלום ביטוח‬ ‫הטאבו מתבצע על ידי המוכר‪.‬‬ ‫השקעות נדל"ן בלאס וגאס‬ ‫עמלות והוצאות קנייה‬ ‫כאשר אתה קונה או מוכר נכס נדל"ן בארה"ב‪ ,‬ישנן הוצאות הכרוכות‬ ‫בקניה ומכירה ובקבלת הלוואה מהבנק‪ .‬להלן רשימת הסבר והערכה של‬ ‫ה"אסקרו" תקבל הסבר מפורט ‪,‬מחירים של הוצאות ועמלות‪ .‬בזמן‬ ‫שנקרא‬ ‫‪Good Faith Estimate‬שיפרט את כל ההוצאות ועמלות‪.‬‬ ‫‪.1‬הערכת הנכס על ידי שמאי נכסים‬ ‫‪ .2‬בדק הנכס על ידי מהנדס‬ ‫‪ .3‬תירגום מסמכים במידת הצורך‬ ‫‪ .4‬עמלות חברת אסקרו ועורכי דין –מחיר משתנה בהתאם למחיר הרכישה‬ ‫‪ .5‬ארנונה‪-‬וועד‪-‬ביטוחים‪.‬‬ ‫‪ .6‬עמלות ייעוץ ותיווך‬ ‫‪ .7‬שונות‬ ‫תשלומים אלו נעשים על בסיס חד פעמי ומבוצעים בזמן תהליך האסקרו ובסיום התהליך של העברת הטאבו‪ .‬תשלום‬ ‫הערכת השמאי ובדיקות הבית נעשות בנפרד‪ .‬תשלום בדיקת האשראי שלך על ידי בנק המשכנתאות גם נעשית בנפרד‪.‬‬ ‫תלוי בזמן של החודש שהעסקה נסגרת‪ ,‬התשלומים יכולים להשתנות ‪.‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫רינה לוי‬ ‫יועצת השקעות נדל"ן‬ ‫בלאס וגאס‬ ‫‪Www.Cvegashomes.com‬‬ ‫ישראל‬: 052-321-3321 ‫ ארה"ב‬: 702-355-1208 [email protected] Www.Cvegashomes.com