‫החדשות‬ ‫נדל"ן‬ ‫שלומית צור ד ‪[email protected]‬‬ ‫מגדלי נצבא‬ ‫מגדל ידיעות‬ ‫אחרונות‬ ‫מידו אותם להשכרה במקביל להצעות‬ ‫ההשכרה בפרויקט של עזריאלי‪ ,‬שלא‬ ‫נוהגת למכור שטחים ‪ -‬דבר שמבטיח‬ ‫תחרות בין הקבוצות‪.‬‬ ‫"לקבוצה שקנתה מגרש במחיר נמוך‬ ‫תהיה יכולת גמישות רבה יותר‪ ,‬וקבוצה‬ ‫שקנתה במחיר גבוה עלולה להפסיד"‪,‬‬ ‫אומר שמאי המקרקעין אהוד המאירי‪,‬‬ ‫"מחירי משרדים כיום נעים סביב ‪12‬‬ ‫‪2‬‬ ‫עסקים | יום ה' | ‪25.10.12‬‬ ‫דירת ‪ 4‬חדרים בקומה השנייה ברחוב‬ ‫הלייש בשכונת גילה‪ ,‬ששטחה ‪80‬‬ ‫מ"ר‪ ,‬עם מרפסת‪ ,‬ללא מעלית וחניה ‪-‬‬ ‫נמכרה ב־‪ 1.02‬מיליון שקל‬ ‫דירת ‪ 4‬חדרים בקומה השנייה‬ ‫ברחוב אחד העם בשכונת הדר הכרמל‪,‬‬ ‫ששטחה ‪ 93‬מ"ר‪ ,‬זקוקה לשיפוץ ‪-‬‬ ‫נמכרה ב־‪ 450‬אלף שקל‬ ‫‪ | 25.10.12‬יום ה' | עסקים‬ ‫דירת ‪ 4‬חדרים בקומה החמישית‬ ‫ברחוב ישראל גלילי בשכונת רמות‪,‬‬ ‫ששטחה ‪ 118‬מ"ר‪ ,‬עם מעלית ‪-‬‬ ‫נמכרה ב־‪ 625‬אלף שקל‬ ‫דירת ‪ 3.5‬חדרים בקומה השנייה‬ ‫ברחוב הרימון בשכונת הגפן‪ ,‬ששטחה‬ ‫‪ 95‬מ"ר‪ ,‬ללא מעלית‪ ,‬עם חניה‪ ,‬משופצת‬ ‫‪ -‬נמכרה ב־‪ 1.6‬מיליון שקל‬ ‫צילום‪ :‬בראל נכסים‬ ‫דירת ‪ 1.5‬חדרים בקומת הקרקע‬ ‫ברחוב וילון בשכונת התקווה‪,‬‬ ‫ששטחה ‪ 24‬מ"ר‪ ,‬ללא מעלית וחניה ‪-‬‬ ‫נמכרה ב־‪ 285‬אלף שקל‬ ‫חיפה‬ ‫באר שבע‬ ‫רמת גן‬ ‫את העובדים מחוץ לעיר למקום עבודתם‬ ‫ובחזרה‪ ,‬ובכך יצטמצם מספר כלי הרכב‬ ‫הנכנסים לעיר מדי יום ביומו"‪.‬‬ ‫לדברי האדריכל משה צור‪ ,‬המתכנן את‬ ‫המתחם שבו זכו הקבוצות פנגאיה ועזרי־‬ ‫אלי‪ ,‬המגדלים יתנשאו לגובה של ‪40‬־‪50‬‬ ‫קומות וייחודם יהיה השילוב בין מסחר‪,‬‬ ‫משרדים ומגורים‪" :‬במרכז המתחם תהיה‬ ‫כיכר מרכזית ששטח ה ‪ 5‬דונם וסביבה יו�ק‬ ‫מו המגדלים‪ .‬שטחי המסחר יהיו מפוזרים‬ ‫סביב הכיכר‪ ,‬ומתחתיה תיבנה תחנת הקו‬ ‫האדום של הרכבת התחתית‪ ,‬בדומה לפרו־‬ ‫יקטים בערים מרכזיות באירופה‪ .‬כמו כן‪,‬‬ ‫יוקם גשר שיחבר את מערב העיר למזרחה‬ ‫ויעבור מעל נתיבי איילון"‪9 .‬‬ ‫קרקע המציאות‬ ‫מדינה בהמתנה‬ ‫{ עו"ד מרים דונין }‬ ‫בענף הנדל"ן ידוע כי הליכי אישור‬ ‫של תוכניות והפשרת מקרקעין לבני־‬ ‫יה הן הרעות החולות של התחום‪ .‬כל‬ ‫הניסיונות שנעשו להאיץ הליכים אלו‬ ‫באמצעות וד"לים וול"לים למיניהן לא‬ ‫הועילו‪ .‬נראה כי הסיבה לסחבת אינה‬ ‫עומס תוכניות‪ ,‬אלא חוסר יעילות והי־‬ ‫עדר מיקוד של המערכת‪ ,‬ובעיקר ריבוי‬ ‫ועדות מאשרות‪ .‬חוק התכנון והבנייה הוא חוק מצוין שנוגע‬ ‫להסדרת הליכי התכנון והרישוי באופן מקיף ביותר‪ .‬גם לוח‬ ‫זמנים מחייב קבוע בו‪ .‬הצרה היא ביישומו של החוק‪.‬‬ ‫ככלל‪ ,‬ייזום והכנת תוכניות מצויים‬ ‫בידי הרשות המקומית‪ ,‬להבדיל מתוכ־‬ ‫ניות נקודתיות‪ .‬אישורן‪ ,‬לעומת זאת‪,‬‬ ‫בבענף הנדל"ן חוק‬ ‫נקבע בוועדה המחוזית‪ ,‬שהיא זרוע של‬ ‫לחוד ומציאות‬ ‫משרד הפנים הבודקת את טיבה של‬ ‫לחוד‪ .‬לפי החוק‪,‬‬ ‫התוכנית ואת התאמתה למרקם הקיים‪.‬‬ ‫לוועדה המחוזית יש פרספקטיבה רחבה‪,‬‬ ‫חצי שנה לאחר‬ ‫כל המעורבים בתוכנית מיוצגים בה וה־‬ ‫הגעת תוכנית‬ ‫ליך אישור התוכנית בה סדור‪ :‬דיון והמ־‬ ‫לוועדה המחוזית‬ ‫לצה להפקדה‪ 60 ,‬יום להגשת התנגדויות‪,‬‬ ‫שמיעתן והכרעה תוך ‪ 3‬חודשים ממועד‬ ‫ניתן לאשרה‪.‬‬ ‫ההפקדה‪ .‬כך לפחות קובע החוק‪.‬‬ ‫בפועל משך הזמן‬ ‫אבל בישראל בכלל ובענף הנדל"ן‬ ‫הממוצע לאישור‬ ‫בפרט חוק לחוד ומציאות לחוד‪ .‬לפי‬ ‫החוק‪ ,‬חצי שנה לאחר הגעת תוכנית‬ ‫הוא ‪ 5‬שנים‬ ‫לוועדה המחוזית ניתן לאשרה‪ .‬בפועל‬ ‫משך הזמן הממוצע לאישור הוא ‪ 5‬שנים‪,‬‬ ‫וזאת בלי להביא בחשבון את העררים המוגשים לאחר האישור‪ ,‬את‬ ‫העתירות המינהליות ואת הימשכות ההליכים בבתי המשפט‪.‬‬ ‫לעתים בסיומה של דרך חתחתים התוכנית שהתגלגלה זמן‬ ‫רב כל כך כבר התישה את בעלי הקרקע והפכה ללא רלוונטית‪,‬‬ ‫אפילו שכבר אושרה‪ .‬דוגמה לכך היא תוכנית ‪ 3700‬בצפון מערב‬ ‫תל־אביב‪ .‬הכנתה החלה לפני כ־‪ 10‬שנים והיא נוגעת לעתודת‬ ‫הקרקע האחרונה אולי בעיר‪ .‬נקודת המוצא של התוכנית היתה‬ ‫השארת שדה דב במקומו‪ ,‬על כל מגבלותיו‪ .‬לעירייה נדרשו שנים‬ ‫אחדות עד שהתוכנית הוגשה לוועדה המחוזית‪ ,‬אףשמשרד הפנים‬ ‫היה מעורב בה מתחילתה‪ .‬לאחר אינספור דיונים בעירייה הוחלט‬ ‫על הפקדתה רק ב־‪ .2008‬לשם כך נדרשו אישורים מקדימים של‬ ‫הוועדה לשמירת הסביבה החופית ושל הוועדה לעניינים עקרוניים‬ ‫במשרד הפנים‪ .‬בראש שתי הוועדות עמד אותו אדם‪.‬‬ ‫וכך חלפה לה עוד כשנה ורבע בין דיון בוועדה הראשונה לדיון‬ ‫בוועדה השנייה‪ ,‬וחלק מהחברים כיהנו בשתי הוועדות ונציגיהם‬ ‫היו חברים בוועדה המחוזית‪ .‬ואז‪ ,‬בסיומה של חגיגת הדיונים‬ ‫וכשסוף־סוף התקבלו האישורים של הוועדות‪ ,‬חזרה התוכנית‬ ‫לוועדה המחוזית‪ .‬וכך הופקדה התוכנית רק בספטמבר ‪,2010‬‬ ‫ובאוגוסט ‪ 2012‬הוחלט לתת לה תוקף‪.‬‬ ‫אז הכל בסדר? ממש לא‪ .‬לאחרונה‪ ,‬כידוע‪ ,‬התקבלה החלטת ממ־‬ ‫שלה על פינוי שדה דב עד שנת ‪ .2016‬זו‪ ,‬אם כן‪ ,‬תוכנית שהנחות‬ ‫המוצא שלה כלל לא רלוונטיות למציאות בשטח‪ .‬האם המערכת‬ ‫יכולה להתעלם מכך? נראה שכן‪ .‬כיוון שאי־התעלמות משמעותה‬ ‫הכנת תוכנית חדשה‪ ,‬שתחזיר אותנו ‪ 10‬שנים לאחור‪9 .‬‬ ‫הכותבת היא מומחית בנדל"ן ובתכנון ובנייה‬ ‫צילום‪ :‬דוברות שדה דב‬ ‫אלף שקל למ"ר וקשה לשווק אותם‪ ,‬אך‬ ‫די בקבלן אחד שיוריד את המחיר ל־‪11‬‬ ‫אלף שקל למ"ר‪ ,‬וכולם יאלצו להתקפל‪.‬‬ ‫עזריאלי קנתה את המגרש כשהמחירים‬ ‫התמתנו‪ ,‬ואילו פנגאיה רכשה את המג־‬ ‫רש שלה עוד לפני המחאה החברתית‪ .‬עם‬ ‫זאת‪ ,‬ייתכן שכל אחת מהן מכוונת לקהל‬ ‫אחר‪ .‬פנגאיה מוכרת חצאי קומות כבר‬ ‫היום‪ ,‬אבל ייתכן שבעוד שנתיים יחפש‬ ‫גוף גדול ‪ 10‬קומות‪ ,‬ואז סביר שהוא יפנה‬ ‫לעזריאלי‪ .‬הרבה תלוי גם בצמיחה של‬ ‫המשק ובביקושים לשטחי משרדים"‪.‬‬ ‫לדברי ג'קי מוקמל‪ ,‬מנכ"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‬ ‫המתמחה בשיווק משרדים‪" ,‬המחיר שעז־‬ ‫ריאל שילמה מאפשר לה לשווק שטחים‬ ‫במחירים אטרקטיביים‪ .‬יש כיום היצע‬ ‫גדול מאוד ולכן אנחנו עדים להקפאת‬ ‫בנייה‪ .‬עזריאלי ניצלה את ההזדמנות‬ ‫לרכוש את המגרש של שירותי בריאות‬ ‫כללית בעיתוי טוב של מיתון במחי־‬ ‫רים‪ ,‬אבל העיסקה רק תפצה אותה על‬ ‫המחיר הגבוה ששילמה בתקופת השיא‬ ‫עבור המגרש שנרכש מהמינהל‪ .‬חשוב‬ ‫לזכור שהכניסה של עזריאלי לציר בגין‬ ‫תיטיב גם עם חברות אחרות שצריכות‬ ‫לשווק משרדים‪ ,‬למשל חג'ג'‪ .‬השם של‬ ‫עזריאלי הוא ערך מוסף משמעותי לאזור‪,‬‬ ‫כי העבר מלמד שהמוניטין שנקנו לה‬ ‫יכולים להשביח אזורים שלמים"‪.‬‬ ‫מנגד ‪ ,‬אורן גלזר‪ ,‬מנהל המחלקה המ�ס‬ ‫חרית בסניף אנגלו־סכסון בתל־אביב‪,‬‬ ‫סבור כי מחיר ההשכרה של השטחים לא‬ ‫ייגזר ממחיר הרכישה‪" .‬שוק המשרדים‬ ‫רווי"‪ ,‬הוא אומר‪" ,‬בטווח ש ל ‪ 5‬שנים י�י‬ ‫בנו ‪ 1.5‬מיליון מ"ר של משרדים באזור‬ ‫המרכז‪ ,‬ולנוכח האווירה הכללית בשוק‬ ‫לא יהיו קופצים רבים על כל עיסקה‪.‬‬ ‫רוכשי השטחים מפנגאיה ישכירו אותם‬ ‫במחירי השוק באותה נקודת זמן‪ ,‬כי הא־‬ ‫לטרנטיבה היא שהמשרדים יעמדו ריקים‪.‬‬ ‫גם אם הרוכשים קנו במחיר גבוה ומחירי‬ ‫השוק לא יאפשרו להם תשואה ראויה‪ ,‬הם‬ ‫עדיין ישכירו את השטחים‪ .‬עם זאת‪ ,‬גם‬ ‫אם עזריאלי שילמה פחות תמורת הקר־‬ ‫קע היא לא תסתפק במחירים נמוכים‪ .‬זו‬ ‫קבוצה שידועה כאחת שיודעת לעמוד על‬ ‫המחירים שלה‪ ,‬בעיקר אם היא מעוניינת‬ ‫למצב בניין ברמה מסוימת"‪.‬‬ ‫התחרות על שיווק שטחי המשרדים‬ ‫בדרך בגין לא תהיה קלה גם בגלל בניי־‬ ‫נים נוספים שמתוכננים לקום בציר‪ ,‬כמו‬ ‫מגדל רסיטל שאכלס את אולם האירועים‬ ‫המיתולוגי ומשווק בימים אלה‪ ,‬מגדל‬ ‫ידיעות אחרונות‪ ,‬מגדל גזית־פז‪ ,‬מגדל‬ ‫של חברת קרדן שיתווסף למגדל קיים‬ ‫שלה ומגדל נצבא‪ .‬אל כל אלה יש להו־‬ ‫סיף את המגדלים המתוכננים בציר יגאל‬ ‫אלון המקביל ולאלה המתוכננים במתחם‬ ‫חסן ערפה הסמוך לרחוב מסגר‪.‬‬ ‫בעיריית תל־אביב מסבירים כי יישום‬ ‫התוכניות לא היה מתאפשר לולא התע־‬ ‫רבותה‪ ,‬שכן היא פעלה להשגת הסכמות‬ ‫בין גורמים רבים שבמשך שנים ארוכות‬ ‫לא הצליחו להגיע להבנה באשר לביצוע‬ ‫משימות תשתיתיות כבדות‪ ,‬ובהן סלילת‬ ‫כבישים‪ ,‬חציבת מנהרות‪ ,‬הקמת חניונים‬ ‫תת־קרקעיים והסטת קו מתח גבוה וקווי‬ ‫ניקוז ותקשורת‪" .‬מרכז העסקים הראשי‬ ‫הצפוני לאורך דרך מנחם בגין הוא אחת‬ ‫מעתודות הפיתוח הגדולות בעיר ויוקמו‬ ‫בו כחצי מיליון מ"ר של תעסוקה‪ ,‬של‬ ‫מסחר ושל מגורים"‪ ,‬מציינים בעירייה‪,‬‬ ‫"החזון האסטרטגי של העירייה הוא רי־‬ ‫כוז החיים העסקיים לאורך צירי התנועה‬ ‫המרכזיים בצדה המזרחי של העיר לצד‬ ‫השגרה היומיומית של תושבי מרכז העיר‪.‬‬ ‫בצירים אלה תתקיים הפעילות התחבו־‬ ‫רתית העיקרית‪ ,‬ובכלל זה רכבת בין־‬ ‫עירונית‪ ,‬רכבת פרברית‪ ,‬רכבת קלה ואו־‬ ‫טובוסים עירוניים ובין־עירוניים שיסיעו‬ ‫נמכרו‬ ‫ירושלים‬ ‫מגדלי עזריאלי‬ ‫דרך בגין העתידית‪ .‬צמיחה לגובה‬ ‫קבוצת פנגאיה שילמה ‪ 6,000‬שקל למ"ר עבור‬ ‫הקרקע שרכשה ביוני ‪ ,2011‬ואילו קבוצת עזריאלי‬ ‫שילמה לאחרונה ‪ 4,300‬שקל בלבד למ"ר עבור‬ ‫קרקע שתמהילה זהה ‪ -‬פער של ‪ 40%‬במחיר‬ ‫בפרק זמן של שנה וחצי‬ ‫עם זאת‪ ,‬פנגאיה החלה כבר בשיווק‬ ‫שקט של שטחי המשרדים‪ ,‬ואילו עז־‬ ‫ריאלי נאלצת להמתין עד ‪ 2014‬לפינוי‬ ‫המחסנים של שירותי בריאות כללית‬ ‫מהמגרש למעונם החדש באזור התעשייה‬ ‫בשוהם‪ .‬רק לאחר הפינוי תוכל עזריאלי‬ ‫להתחיל את הפרויקט שלה‪ ,‬ולכן שי־‬ ‫ווקו יתחיל בשלב מאוחר יותר‪ .‬ואולם‪,‬‬ ‫הרוכשים שיקנו שטחים מפנגאיה יע־‬ ‫מגדלי קבוצת‬ ‫פנגאיה‬ ‫(מתחם תנובה)‬ ‫מגדל‬ ‫גזית־פז‬ ‫מגדלי קרדן‬ ‫‪ 4,300‬שקל בלבד למ"ר בממוצע עבור‬ ‫קרקע שתמהילה זהה‪ .‬מדובר בפער של ‪40%‬‬ ‫במחיר בפרק זמן של שנה וחצי בלבד‪.‬‬ ‫עיסקה נוספת שממחישה את הירידה‬ ‫במחירי הקרקע היא מכירת מגרש בדרום‬ ‫הקריה‪ ,‬סמוך לקריית הממשלה‪ ,‬הש־‬ ‫ייך למינהל מקרקעי ישראל‪ .‬לפני שנה‬ ‫וחצי‪ ,‬במאי ‪ ,2011‬זכתה עזריאלי במכרז‬ ‫של המינהל ושילמה תמורת המגרש ‪520‬‬ ‫מיליון שקל‪ .‬על קרקע זו מיועד לקום‬ ‫פרויקט משרדים ומסחר בשטח עיקרי‬ ‫של ‪ 90‬אלף מ"ר‪ ,‬כך שהעיסקה משקפת‬ ‫‪ 5,700‬שקל למ"ר בממוצע‪.‬‬ ‫השאלה המתבקשת היא מה תהיה‬ ‫דינמיקת המכירה של המשרדים לנוכח‬ ‫מחירי הקרקע‪ .‬לפי גורמים בשוק הנדל"ן‬ ‫המניב לפנגאיה תהיה פחות גמישות בשל‬ ‫המחיר הגבוה ששילמה על הקרקע‪ ,‬לעו־‬ ‫מת עזריאלי‪ ,‬שרכשה את המגרש הצמוד‬ ‫בסכומים נמוכים הרבה יותר‪.‬‬ ‫מגדלי עזריאלי‬ ‫(מתחם הכללית)‬ ‫מגדל‬ ‫רסיטל‬ ‫מגדלי הצעירים‬ ‫מחסנים של קופת חולים כללית‪ ,‬אולם האירועים‬ ‫המיתולוגי רסיטל ומפעל של תנובה כבר החלו להתפנות‬ ‫לטובת מגדלי משרדים ומגורים שיוקמו בדרך מנחם בגין‬ ‫בתל־אביב ב הירידה במחירי הקרקע למשרדים באזור‬ ‫מבטיחה תחרות עזה על שיווק השטחים שייבנו‬ ‫תל־אביב‬ ‫הדמיה‪ :‬משה צור אדריכלים בוני ערים‬ ‫המהפך‬ ‫של בגין‬ ‫בפעם הבאה שאתם עוב־‬ ‫רים בדרך מנחם בגין‬ ‫בתל־אביב כדאי שתצ־‬ ‫למו למזכרת את הרחוב‬ ‫המיושן‪ .‬בשנים הקרובות ישנה הציר את‬ ‫פניו ויוקמו בו מגדלי משרדים ומגורים‬ ‫שישמשו מרכז העסקים הראשי החדש‬ ‫של העיר‪ .‬בשנתיים האחרונות נמכרו‬ ‫לאורך הרחוב מגרשים במסגרת עיסקאות‬ ‫גדולות‪ ,‬שמעידות על הפוטנציאל הרב‬ ‫של רבי־הקומות המתוכננים בו‪ ,‬אך גם‬ ‫על ירידה במחירי הקרקע למשרדים ‪-‬‬ ‫דבר שמבטיח תחרות עזה בין היזמים על‬ ‫שיווק השטחים החדשים שייבנו‪.‬‬ ‫לפני ימים אחדים זכתה קבוצת עזריאלי‬ ‫במגרש ששירותי בריאות כללית הציעה‬ ‫למכירה‪ ,‬לאחר שהגישה הצעה לקנותו‬ ‫ב־‪ 240‬מיליון שקל וגברה על הצעתה‬ ‫של קבוצת חג'ג'‪ ,‬שהתמודדה גם היא‬ ‫במכרז‪ .‬על המגרש תקים הקבוצה שני‬ ‫מגדלים בשטח עיקרי כולל של ‪ 55‬אלף‬ ‫מ"ר‪ ,‬ש־‪ 75%‬ממנו יוקצו למשרדים ו־‪25%‬‬ ‫למגורים‪ ,‬שהם ‪ 215‬דירות‪.‬‬ ‫המגרש שעזריאלי רכשה הוא חלק‬ ‫מתוכנית בניין עיר‏(תב"ע‏) שחלה על‬ ‫מגרש צמוד גדול יותר‪ ,‬שהיה עד לפני‬ ‫שנה וחצי בבעלות חברת תנובה‪ .‬ביוני‬ ‫‪ 2011‬רכשה את המגרש קבוצה המורכבת‬ ‫מהחברות פנגאיה נדל"ן‪ ,‬יורוקום נדל"ן‬ ‫ואלקטרה נדל"ן ב־‪ 530‬מיליון שקל‪ .‬על‬ ‫המגרש הזה יוקם פרויקט של שני מגד־‬ ‫לים בשטח עיקרי כולל של ‪ 87‬אלף מ"ר‪,‬‬ ‫שגם בהם יוקצו ‪ 75%‬מהשטח למשרדים‬ ‫והיתרה למגורים‪ .‬במכרז הזה התמודדו‬ ‫גם קבוצת עזריאלי וחברת נצבא‪ ,‬אך‬ ‫הצעתה של הקבוצה המשולשת גברה‬ ‫על שאר ההצעות‪.‬‬ ‫קבוצת פנגאיה שילמה ‪ 6,000‬שקל למ"ר‬ ‫בממוצע‪ ,‬ואילו שבוצת עזריאלי שילמה‬ ‫במגדלי עזריאלי החדשים‬ ‫ייבנו ‪ 215‬דירות מגורים‬ ‫מחיר הקוטג' … קוטג' בן ‪ 5‬חדרים ברחוב השעורה בבנימינה‪,‬‬ ‫ששטחו ‪ 140‬מ"ר על מגרש ששטחו ‪ 250‬מ"ר‪ ,‬נמכר באמצעות‬ ‫תיווך בראל נכסים‪ .‬בעליו של הקוטג' דרשו עבורו ‪ 2.06‬מיליון שקל‪,‬‬ ‫והוא נמכר לבסוף תמורת‬ ‫‪ 2,000,000‬שקל‬ ‫שדה דב‪ .‬תוכנית לא רלוונטית‬ ‫עסקים | יום ה' | ‪25.10.12‬‬ ‫‪ | 25.10.12‬יום ה' | עסקים‬ ‫‪3‬‬