Zadeva: STROKOVNA STALIŠČA DO PRIPOMB IN PREDLOGOV IZ JAVNE RAZGRNITVE IN JAVNE RAZPRAVE O DOPOLNJENEM OSNUTKU ODLOKA O OBČINSKEM PODROBNEM PROSTORSKEM NAČRTU ZA STANOVANJSKO NASELJE »ZGORNJE POLJE« V OBČINI MIKLAVŽ NA DRAVSKEM POLJU V skladu s sklepom o začetku postopka priprave Občinskega podrobnega prostorskega načrta za stanovanjsko naselje »Zgornje polje« v občini Miklavž na Dravskem polju smo oblikovali strokovna stališča do pripomb, ki smo jih zavzeli do pripomb na predlog z javne razgrnitve in obravnave v zadevi navedenega prostorskega akta ter jih posredovali Občini Miklavž na Dravskem polju. PRIPOMBE Z JAVNE OBRAVNAVE (09. 6. 2010 V SEJNI SOBI OBČINE MIKLAVŽ NA DRAVSKEM POLJU, OB 17.00 URI) Pripomba 1: Ime in priimek vlagatelja: Ivan Kisevic Kdaj je bil v program ureditve predstavljenega OPPN-ja »Zgornje polje« vključen projekt izgradnje vrtca? STROKOVNO STALIŠČE Na podlagi pripombe na odboru 31 redne seje odbora za komunalo, prostorsko planiranje in okolje Občine Miklavž na Dravskem polju, dne 14. julija 2009, je bil v osnutek vključen vrtec, ki smo ga z dopisom št. 13-9003, z dne 28. julija 2009, poslali nosilcem urejanja prostora v smernice ter v vednost naročnikom predmetnega prostorskega akta. Lastniki parcel na predlagano rešitev niso imeli pripomb. Občina Miklavž na Dravskem polju je v dopolnjenih smernicah št. 3510-19/2009 204, z dne 1. 3. 2010, potrdila lokacijo otroškega vrtca v okviru predmetnega prostorskega načrta. Pripomba 2: Ime in priimek vlagatelja: Vladimir Meglič 1) Kako je z urejanjem lastništva na parcelah, ki so zajete v OPPN in kdaj je predviden postopek urejanja lastništva ter zakaj se le-ta ne ureja »vzporedno« s projektom OPPN-ja? 2) Podal je mnenje, da je parkirišče vrtca predvideno in umeščeno preko ceste, ki vodi mimo vrtca in se mu to ne zdi smiselno. 3) Izpostavil je problem ozkosti Ulice na Dobravi, saj so sedaj predvidene dovozne poti v OPPN-ju dosti širše, Ulica na Dobravi pa zelo ozka. Zastavil je vprašanje ali je predvidena morebitna razširitev Ulice na Dobravi. STROKOVNO STALIŠČE 1) Komasacija je zložba parcel, ki imajo različno pravno stanje glede lastninske pravice, in razdelitev po zložbi oblikovanega zemljiškega sklada na nove parcele. Podlaga za komasacijo je sprejet OPPN oziroma načrt parcelacije. Komasacija se izvede kot pogodbena komasacija ali kot upravna komasacija. Pogodbena komasacija je tista, ki se izvede na podlagi sklenjene pogodbe med lastniki. Podpisi lastnikov na pogodbi morajo biti notarsko overjeni. Lastništvo se presoja po stanju v zemljiški knjigi ob overovitvi podpisa. Zakon o urejanju prostora( Uradni list RS št. 110 /02; ZUreP-1) opredeljuje komasacijo v členih od 115 do 132. Kljub sprejemu Zakona o prostorskem načrtovanju ta določila ZUreP-1 še vedno veljajo. Po tem zakonu se komasacija uvede, če to predlagajo lastniki zemljišča na območju OPPN, ki imajo v lasti najmanj 67% površine zemljišč na predlaganem komasacijskem območju. Predlogu za uvedbo komasacijskega postopka je potrebno priložiti: a) seznam parcel z njihovimi površinami na komasacijskem območju in seznam njihovih lastnikov oziroma imetnikov drugih stvarnih pravic. Če je v komasacijsko območje vključen le del parcele je potrebno to v predlogu posebej navesti ter v predlog vpisati površino tistega dela parcele, ki leži v predlaganem komasacijskem območju; b) podatke o izvajalcu komasacije; c) navedbo geodetskega podjetja, ki bo izvajalo tehnične naloge v zvezi s komasacijo; d) finančno konstrukcijo pokrivanja stroškov komasacije. Izvajalec komasacije je pravna oseba, ki prevzame odgovornost, da po naročilu udeležencev komasacije organizira komasacijo in skrbi za njeno finančno izvedbo. To pa pomeni, da morajo lastniki zemljišč na tem območju najprej poiskati pravno osebo, ki bo po njihovem naročilu organizirala komasacijo in skrbela za finančno realizacijo. Izvajalec komasacije je lahko geodetsko ali drugo podjetje, ki je usposobljeno za ta opravila. Izvajalec komasacije bo pripravil tudi vlogo za začetek postopka pred občinskim upravnim organom. Vsa izvedba komasacije je seveda povezana s finančnimi sredstvi, ki jih morajo zagotoviti lastniki zemljišč. Podlaga za komasacijo je sprejet OPPN oziroma načrt parcelacije. 2) Predvideno parkirišče je umeščeno v prostor, kjer je najmanj moteče. Na cesti v neposredni bližini parkirnih mest za potrebe vrtca in obiskovalcev je predviden dvignjen prehod za ZUM urbanizem, planiranje, projektiranje d.o.o. 2 pešce, arhitektonski gradbeni ukrep umirjanja prometa. Dodatno se predvidita dve vzdolžni parkirni mesti za kratkotrajno parkiranje oziroma ustavljanje v neposredni bližini vrtca. 3) Ulica na Dobravi je predmet že veljavnega prostorskega akta »Občinskega podrobnega prostorskega načrta za stanovanjsko naselje na severu Miklavža na Dravskem polju, južno od Ekartove ulice«, katerega je izdelalo podjetje URBIS d.o.o. Maribor, Jezdarska ul. 3, Maribor, št. naloge 144-OLN/2006 in je objavljen v Medobčinskem uradnem vestniku (MUV) št. 35/2007. V skladu z navedenim aktom je predvidena minimalna širina Ulice Na Dobravi skupno 8m (širina vozišča 5.50 m z obojestranskim pločnikom ali povozno bankino v širini 1.25 m). Pripomba 3: Ime in priimek vlagatelja: Metka Meglič Kakšen interes bodo imeli v postopku urejanja lastništva ter komasacije tisti lastniki parcel, ki ne bodo prispevali delov svojih parcel za ureditev lastništva v skladu u ureditvijo OPPN, saj se parcelne meje nove ureditve po prostorskem aktu ujemajo z njihovimi obstoječimi parcelnimi mejami? STROKOVNO STALIŠČE Komasacija je zložba parcel, ki imajo različno pravno stanje glede lastninske pravice, in razdelitev po zložbi oblikovanega zemljiškega sklada na nove parcele. Podlaga za komasacijo je sprejet OPPN oziroma načrt parcelacije. Komasacija se izvede kot pogodbena komasacija ali kot upravna komasacija. Pogodbena komasacija je tista, ki se izvede na podlagi sklenjene pogodbe med lastniki. Podpisi lastnikov na pogodbi morajo biti notarsko overjeni. Lastništvo se presoja po stanju v zemljiški knjigi ob overovitvi podpisa. Upravna komasacija je tista, ki se izvede na podlagi odločbe, izdane v upravnem postopku. Zakon o urejanju prostora( Uradni list RS št. 110 /02; ZUreP-1) opredeljuje komasacijo v členih od 115 do 132. Kljub sprejemu Zakona o prostorskem načrtovanju ta določila ZUreP-1 še vedno veljajo. Po tem zakonu se komasacija uvede, če to predlagajo lastniki zemljišča na območju OPPN, ki imajo v lasti najmanj 67% površine zemljišč na predlaganem komasacijskem območju. Predlogu za uvedbo komasacijskega postopka je potrebno priložiti: 1) seznam parcel z njihovimi površinami na komasacijskem območju in seznam njihovih lastnikov oziroma imetnikov drugih stvarnih pravic. Če je v komasacijsko območje vključen le del parcele je potrebno to v predlogu posebej navesti ter v predlog vpisati površino tistega dela parcele, ki leži v predlaganem komasacijskem območju; 2) podatke o izvajalcu komasacije; 3) navedbo geodetskega podjetja, ki bo izvajalo tehnične naloge v zvezi s komasacijo; 4) finančno konstrukcijo pokrivanja stroškov komasacije. Izvajalec komasacije je pravna oseba, ki prevzame odgovornost, da po naročilu udeležencev komasacije organizira komasacijo in skrbi za njeno finančno izvedbo. To pa pomeni, da morajo lastniki zemljišč na tem območju najprej poiskati pravno osebo, ki bo po njihovem naročilu organizirala komasacijo in skrbela za finančno realizacijo. Izvajalec komasacije je lahko geodetsko ali drugo podjetje, ki je usposobljeno za ta opravila. Izvajalec komasacije bo ZUM urbanizem, planiranje, projektiranje d.o.o. 3 pripravil tudi vlogo za začetek postopka pred občinskim upravnim organom. Vsa izvedba komasacije je seveda povezana z finančnimi sredstvi, ki jih morajo zagotoviti lastniki zemljišč. Pripomba 4: Ime in priimek vlagatelja: G. Dušej iz podjetja Gama d.o.o. 1) Kakšna odstopanja v smislu graditve objektov predvideva OPPN? Predvsem glede tlorisov, naklonov in izvedb streh ter možnosti gradnje dvojčkov – enostanovanjskih hiš? 2) Zastavil pa je tudi vprašanje glede predvidenega vrtca, predvsem kdaj se bodo parcele odkupile ter kakšen bo sam postopek komasacije? STROKOVNO STALIŠČE 1) V 31. členu so določena odstopanja od ureditev, prikazanih v grafični prilogi, in sicer: »V grafični prilogi prikazane ureditve so načelne. Možna so odstopanja, določena v tem členu. Znotraj gradbenih mej so možna odstopanja v velikosti in obliki horizontalnih gabaritov ter legi stavb ob upoštevanju urbanističnih kazalcev, določenih v 6. členu tega odloka. Pri tem je treba ohranjati enoten obuličen videz stavb v nizu. Ulična fasada mora biti poravnana z uličnima fasadama sosednjih stavb, odmiki stavb od ostalih parcelnih mej so 4m, z dovoljenjem lastnika sosednjega zemljišča pa so lahko tudi manjši. V kolikor se spremeni oblika strehe vseh hiš v vrsti med dvema križiščema, je možna izvedba ravne ali položne enokapne strehe. V tem primeru je možna etažnost K+P+1. Z dovoljenjem lastnika sosednjega zemljišča so odmiki nezahtevnih in enostavnih objektov od parcelnih mej sosednjih zemljišč lahko tudi manjši kot predpisano s tem odlokom. Tehnični elementi za zakoličenje objektov se v skladu z navedenimi tolerancami v tem členu določijo v projektni dokumentaciji v skladu z določili tega odloka. Vse višinske kote se natančno določijo v projektni dokumentaciji. Določitev višinskih kot objektov ne sme negativno vplivati na funkcioniranje sosednjih objektov. V projektni dokumentaciji je dopustno proste nezazidane površine okoli stavb, prikazanih v tem OPPN, urediti z enakimi elementi tudi drugače, vendar v skladu z veljavnimi predpisi.« Glede na pripombo, podano na javni obravnavi, se v prvem odstavku doda stavek: »Namesto prostostoječih je možna gradnja dvojčkov in obratno.« 2) Odkup zemljišča za vrtec bo realiziran v skladu z načrtom razvojnih programov oz. proračunom Občine Miklavž na Dravskem polju. Komasacija je zložba parcel, ki imajo različno pravno stanje glede lastninske pravice, in razdelitev po zložbi oblikovanega zemljiškega sklada na nove parcele. Podlaga za komasacijo je sprejet OPPN oziroma načrt parcelacije. Komasacija se izvede kot pogodbena komasacija ali kot upravna komasacija. Pogodbena komasacija je tista, ki se izvede na podlagi sklenjene pogodbe med lastniki. Podpisi lastnikov na pogodbi morajo biti notarsko overjeni. Lastništvo se presoja po stanju v zemljiški knjigi ob overovitvi podpisa. Upravna komasacija je tista, ki se izvede na podlagi odločbe, izdane v upravnem postopku. Zakon o urejanju prostora( Uradni list RS št. 110 /02; ZUreP-1) opredeljuje komasacijo v členih od 115 do 132. Kljub sprejemu Zakona o prostorskem načrtovanju ta določila ZUreP-1 ZUM urbanizem, planiranje, projektiranje d.o.o. 4 še vedno veljajo. Po tem zakonu se komasacija uvede, če to predlagajo lastniki zemljišča na območju OPPN, ki imajo v lasti najmanj 67% površine zemljišč na predlaganem komasacijskem območju. Predlogu za uvedbo komasacijskega postopka je potrebno priložiti: a) seznam parcel z njihovimi površinami na komasacijskem območju in seznam njihovih lastnikov oziroma imetnikov drugih stvarnih pravic. Če je v komasacijsko območje vključen le del parcele je potrebno to v predlogu posebej navesti ter v predlog vpisati površino tistega dela parcele, ki leži v predlaganem komasacijskem območju; b) podatke o izvajalcu komasacije; c) navedbo geodetskega podjetja, ki bo izvajalo tehnične naloge v zvezi s komasacijo; d) finančno konstrukcijo pokrivanja stroškov komasacije. Izvajalec komasacije je pravna oseba, ki prevzame odgovornost, da po naročilu udeležencev komasacije organizira komasacijo in skrbi za njeno finančno izvedbo. To pa pomeni, da morajo lastniki zemljišč na tem območju najprej poiskati pravno osebo, ki bo po njihovem naročilu organizirala komasacijo in skrbela za finančno realizacijo. Izvajalec komasacije je lahko geodetsko ali drugo podjetje, ki je usposobljeno za ta opravila. Izvajalec komasacije bo pripravil tudi vlogo za začetek postopka pred občinskim upravnim organom. Vsa izvedba komasacije je seveda povezana z finančnimi sredstvi, ki jih morajo zagotoviti lastniki zemljišč. Pripomba 5: Ime in priimek vlagatelja: Mirjana Meglič Zakaj je predvidena tako široka ureditev glavne ceste v bodočem stanovanjskem naselju »Zgornje polje« kot izhaja iz OPPN-ja? STROKOVNO STALIŠČE Širina ceste1 je v skladu s smernicami Občine Miklavž na Dravskem polju št. 3510-19/2009, z dne 28. 8. 2009, prav tako pa izbrana širina zagotavlja prevoznost za intervencijska in dostavna vozila. Pripomba 6: Ime in priimek vlagatelja: Bojan Polajžar V prihodnosti bo potrebno urediti navezave ulic in cest na Ptujsko cesto, saj so obstoječe ulice izjemno ozke, ter morebiti uvesti sistem enosmernih ulic. STROKOVNO STALIŠČE Ulica na Dobravi je predmet že veljavnega prostorskega akta »Občinskega podrobnega prostorskega načrta za stanovanjsko naselje na severu Miklavža na Dravskem polju, južno od Ekartove ulice«, katerega je izdelalo podjetje URBIS d.o.o. Maribor, Jezdarska ul. 3, Maribor, št. naloge 144-OLN/2006 in je objavljen v Medobčinskem uradnem vestniku (MUV) št. 35/2007. V skladu z navedenim aktom so predvideni naslednji elementi cest: - Ekartova ulica (na severnem delu območja OPPN): širina vozišča 5,50 m z enostranskim pločnikom v širini 1,50 m in bankino min. 0,75 m, ZUM urbanizem, planiranje, projektiranje d.o.o. 5 - Ulica Na Dobravi in Ekartova ulica na zahodni strani OPPN: širina vozišča 5.50 m z obojestranskim pločnikom ali povozno bankino v širini 1.25 m.Južni del Ulice Na Dobravi (Ulica Kirbiševih) je v ureditvenem območju Občinskega podrobnega prostorskega načrta za del stanovanjskega naselja Miklavž na Dravskem polju Zelena terasa. Za ta del ulice so izdelane IDEJNE REŠITVE (IDR) (Savaprojekt d.d., SPK-3/1, Krško, junij 2010, št. 10077-00). Pripomba 7: Ime in priimek vlagatelja: Dušan Janžek Na skici OPPN-ja ni vrisan predviden koridor – cesta na jugu bodočega stanovanjskega naselja »Zgornje polje«, ki bo povezovala naselje v smeri vzhod – zahod in omogočila tudi navezavo na Ptusko cesto ter obenem razbremenila obstoječe ulice. STROKOVNO STALIŠČE Obravnavano območje bo prometno navezano na prometno urejanje južno od obravnavanega, na cesto, ki bo rekonstruirana na podlagi drugega dokumenta - Občinskega podrobnega prostorskega načrta za del stanovanjskega naselja Miklavž na Dravskem polju Zelena terasa, ki bo povzel IDEJNE REŠITVE (IDR) (Savaprojekt d.d., SPK-3/1, Krško, junij 2010, št. 10077-00). Njen potek je razviden iz grafične priloge št. 3 »Prikaz vplivov in povezav s sosednjimi območji«. Pripomba 8: Ime in priimek vlagatelja: Irena Novak Kako so v smislu gradnje predvideni odmiki glede streh? Ali lahko ima vsaka enota drugačno obliko strehe ali ne? STROKOVNO STALIŠČE Treba je ohranjati enoten obuličen videz stavb v nizu, zato mora biti oblika stavb enotna, t.j. dvokapna, sleme vzporedno z dovozno cesto. Izvedba ravne ali položne enokapne strehe je možna samo v primeru, da se spremeni oblika strehe vseh hiš v vrsti med dvema križiščema (npr. skupen investitor). PISNE PRIPOMBE Z JAVNE RAZGRNITVE (24. 5. 2010 - 23. 6. 2010) Pripomba 9: Ime in priimek vlagatelja: Marjan Kotnik, Cesta v Rogozo 23, 2204 Miklavž na Dravskem polju Predstavljena ureditvena situacija območja južno od Ekartove ulice in vzhodno od ulice Na Dobravi kaže primerno zazidavo ob upoštevanju obstoječe razpršene gradnje stanovanjskih hiš v preteklih desetletjih. Pri pregledu obstoječih in predvidenih prometnih poti in cest, predvsem tistih, ki se navezujejo na glavno Ptujsko cesto, pa ni videti skorajšnje rešitve problema prisotnega že vrsto let. Velik del Miklavža, na vzhodni strani Ptujske ceste od ulice Nad izviri v samem centru pa do Ekartove ZUM urbanizem, planiranje, projektiranje d.o.o. 6 ulice na severnem delu Miklavža, ima samo ulico Jožeta Štanteta, ki je primerna za dvostranski promet z ustrezno urejenim priključkom na Ptujsko cesto. Pomanjkljivosti so: - priključek Ulice Kirbiševih na Ptujsko cesto pri Stari lipi je neurejen in nevaren, - priključek ulice Nad gramoznico je nevaren, ulica je ozka in omogoča normalno vožnjo samo v eno smer (potrebna je prometna signalizacija), - Ekartova ulica na severu povezuje veliko območje stanovanjskih hiš, k temu pa je potrebno dodati več kot 40 stanovanjskih hiš zgrajenih v letu 2009. K temu je potrebno prišteti še celotno zazidalno območje, ki je obdelano v predloženem prostorskem načrtu. Ulica je ozka, saj zadošča samo za enosmerni promet, vozniki pa vozijo tako kot si mislijo, da je prav, saj ni primerne prometne signalizacije. Opisano neurejeno prometno situacijo v tem delu Miklavža sem večkrat poskušal prenesti na strokovne občinske službe, a do danes še ni bila posredovana nobena izboljšava ali rešitev. Za ureditev problema predlagam, da se pred potrditvijo prostorskih načrtov izdela projektiranje ceste in priključka na Ptujsko cesto, po katerem naj bi se istočasno z izgradnjo novega naselja zgradila dovolj dimenzionirana cesta, ki bi omogočala varen priključek na Ptujsko cesto v obe smeri. STROKOVNO STALIŠČE Predmetne ceste so izven območja urejanja predmetnega prostorskega akta. Ulica na Dobravi je predmet že veljavnega prostorskega akta »Občinskega podrobnega prostorskega načrta za stanovanjsko naselje na severu Miklavža na Dravskem polju, južno od Ekartove ulice«, katerega je izdelalo podjetje URBIS d.o.o. Maribor, Jezdarska ul. 3, Maribor, št. naloge 144-OLN/2006 in je objavljen v Medobčinskem uradnem vestniku (MUV) št. 35/2007. V skladu z navedenim aktom so predvideni naslednji elementi cest: - Ekartova ulica (na severnem delu območja OPPN): širina vozišča 5,50 m z enostranskim pločnikom v širini 1,50 m in bankino min. 0,75 m, - Ulica Na Dobravi in Ekartova ulica na zahodni strani OPPN: širina vozišča 5.50 m z obojestranskim pločnikom ali povozno bankino v širini 1.25 m.Južni del Ulice Na Dobravi (Ulica Kirbiševih) je v ureditvenem območju Občinskega podrobnega prostorskega načrta za del stanovanjskega naselja Miklavž na Dravskem polju Zelena terasa. Za ta del ulice so izdelane IDEJNE REŠITVE (IDR) (Savaprojekt d.d., SPK-3/1, Krško, junij 2010, št. 10077-00). Pripomba 10: Ime in priimek vlagatelja: Marjana Žunkovič, Ptujska cesta 120, 2204 Miklavž na Dravskem polju K predlogu OPPN za stanovanjsko naselje »Zgornje polje« dajem naslednjo pripombo in predlog: - predlagam, da se na parceli št. 253, k.o. Miklavž, vriše dva dvojčka in sicer na vzhodnem in na zahodnem delu parcele – glej priloženo skico. V kolikor glede na velikost parcele oz. bodočih parcel ni možna gradnja dvojčkov predlagamo vris oz. gradnjo enostanovanjske hiše - nadalje predlagam etažnost (K)+P+1, glede na etažnost že obstoječega objekta na tej parceli. STROKOVNO STALIŠČE Pripomba se delno upošteva. ZUM urbanizem, planiranje, projektiranje d.o.o. 7 - - Na vzhodnem delu parcele se vriše dvojček, zahodno prostostoječa stavba. Zaradi gradnje objektov na vzhodni strani parcele se predvidi rušitev treh objektov: dveh stavb in ene lope. Pripomba se sprejme samo pod pogojem, da se cesta A, s katere bodo novi in obstoječ objekt po upoštevanju pripombe dostopni, premakne za ca. 2,5m proti severu. To pomeni, da bo os ceste na parcelni meji. Predvidena etažnost je enaka kot za vse novogradnje v ulici: K+P+M. Nove parcele, na katerih se načrtujejo novogradnje, se vključi v sofinanciranje OPPN, kasneje pa tudi v komasacijo za ceste in komunalno opremljanje. V skladu s pripombo Občine Miklavž na Dravskem polju, z dne 21.7.2010, se popravi definicijo stavb v 6. členu odloka, in sicer tako da se namesto vrstnih stavb zapiše stavbe dvojček. Vodja sektorja: Majda Medvešek, univ.dipl.inž.arh. Direktor: Milan Železnik, univ.dipl.prav. Pripravila: Mojca Zavodnik, univ.dipl.inž.arh. Priloga: Ureditvena situacija na A3 formatu Prejmejo: − naslov, s prilogo − ZUM - arhiv, s prilogo − ZUM - Medvešek, Zavodnik, brez priloge ZUM urbanizem, planiranje, projektiranje d.o.o. 8