Flekkefjord kommune Kirkegt. 50 4400 Flekkefjord Deres ref.: PlanID 10040900002A Vår ref.: 2409/SAE/ebå Dato: 09.04.13 Forespørsel ang detaljregulering av Hamre etter Plan- og bygningslovens § 12-8. Det vises til forhåndskonferanse på Rådhuset den 01.07.12 med referat datert 25.10.12. Kommunen gjør der oppmerksom på at området det planlegges fritidsboliger i, er avsatt til LNF i gjeldende kommuneplan vedtatt 28.8.2002. Beskrivelse av dagens situasjon: Hamres parsell/teig ligger langs fylkesvegen til Seland. Aktuell parsell av eiendommen ligger på cirka kote 120 og vil bli liggende 100 meter fra strandsone til Selura. Nedenfor området, på motsatt side av fylkesveg, ligger Liåsen, hvor det er regulert et felt med 8 fritidsboliger. Reguleringsplan Liåsen ble vedtatt den 6.8.2006. Det er ikke ledige tomter innenfor dette planområdet. Landskapet stiger bratt opp fra Selura, men det finnes åser og terrasser i landskapet som er egnet til å plassere bygg på. Området er bevokst med lauvskog av middels bonitet. Dominerende treslag er eik med innslag av andre varmekjære treslag, osp og bjørk. Dimensjoner og tetthet er økende nedover mot Selura. I bestanden nedenfor vegen mot Selura er det forekomster av gamle trær. Det er lite død ved i planområdet. Skogtype er blåbæreikeskog. Det aktuelle området ligger utenfor kjente registreringer knyttet til biologisk mangfold, bortsett fra registrering av bøksanger. Bøksanger er en relativt vanlig art og bestanden er ekspanderende. Det er heller ikke registrert eldre kulturminner, men grunneier opplyser at det er spor etter kvernhus med tilhørende demninger med mer langs bekk ned mot vannet. Den gamle skogsvegen er nøkternt oppgradert, slik at den gir akseptabel forbindelse ned fra fylkesvegen til Selura der det er lagt til rette for bading og båtplasser. 1 Beskrivelse av planidé: Det er ennå tidlig i planfasen, men ovennevnte skisse er utarbeidet på grunnlag av befaring og utbyggers lokalkunnskap og ønsker. Antall tomter er ikke endelig fastsatt, da det ikke er utarbeidet terrengmodell og inndeling. Det er derimot avklart at det vil bli et stort område ned mot Selura, der det ikke vil bli endringer fra dagens situasjon. Bebyggelse konsentreres i øvre del av planområdet fordelt på to teiger. 2 Virkninger av planlagte tiltak på LNF området: Naturmiljø: I området hvor de ca 10 nye tomter planlegges, regnes naturtypen å være lite verdifull for naturmangfoldet. Dominerende treslag er eik på grunnlendt mark med lav bonitet. Det finnes lite død ved og ingen rikbarkselement. Naturtypen er også vanlig. Utbygging her vil ikke ha betydning for naturlig mangfold. Det foreligger godkjent søknad om bygging av skogsbilveg inn i området. I området hvor det planlegges 3-4 nye tomter, er dominerende treslag osp i hkl 3. Ospa har tatt over for tidligere slåttemark. Her finnes heller ingen element som skulle tilsi at utbygging vil komme i konflikt med naturmangfold. Øvrige areal innenfor planområdet vil ikke bli berørt av utbygging, men er tatt med for å få en sammenheng over hele eiendommen ned mot badeområde og småbåtanlegg. Områdene som ikke berøres av utbygging, har en større naturverdi sammenlignet med arealene som vil bli avsatt til byggeformål. Friluftsliv: Terrenget i planområdet er brattlendt og vanskelig å gå i. Det er ingen ferdselsårer i eller gjennom planområdet, bortsett fra eksisterende skogsveg fra hovedvegen og ned mot Selura. Denne forbindelsen vil ikke bli berørt. I planarbeidet vi det bli vurdert om det kan gjøres tiltak i form av tilrettelegging av stier og/eller utkikkspunkt, for å legge til rette for friluftsinteresser. Kulturmiljø: I forbindelse med planarbeidet vil det bli utført arkeologisk registrering. Damanlegg og andre fornminner vil bli vurdert vernet og kanskje restaurert, selv om dette ikke skulle være påkrevd av vernemyndighet. Kulturminner vi i dag kjenner til, vil ikke komme i konflikt med utbygging. Ras: Rasfare vil bli vurdert i planarbeidet slik at det ikke anlegges bebyggelse i skredutsatte områder. I skrednett er det registrert et lite område nederst ved Selura med risiko for steinsprang. Videre er nedre del av lia mot Selura registrert til å være utsatt for snøskred. Ingen av disse registreringene kommer i konflikt med områder det planlegges fritidsbebyggelse i. Landskap: Som bildet over viser, vil bebyggelsen bli liggende utenfor silhuett og på naturlige terrenghyller i landskapet. Planlagte byggeområder er av et beskjedent omfang i forhold til planområdets størrelse og omkringliggende naturområder. Bebyggelsen vil underkaste seg landskapsverdiene sett fra Selura. Lokalt vil en gjennom god planlegging kunne tilpasse et enkelt bygg til mindre terrengformasjoner. Trafikk: Fv 929 gir adkomst til området. Hyttebebyggelsen med sporadisk besøksfrekvens forventes å tilføre en mindre del av dagens trafikkbelastning. Trafikk til og fra fast bebyggelse og Egenes Camping vil etter utbygging utgjøre en stor andel av total trafikkbelastning. 3 Avkjøring fra Selandsvegen til E39 er i dag problematisk og tiltak vurderes i forbindelse med eventuell utvidelse av Nulandsbakkene på E39. Videre er vegen stedvis noe smal, men møtemuligheter er gode. Planens samlede virkninger: Ut fra nåværende kunnskap om planområdet ser vi ikke at beskrevet planidé vil komme i konflikt med viktige tema som natur, friluftsliv, kultur, ras, landskap eller trafikk. Vi ber kommunen om en forhåndsuttalelse der det tas stilling til om detaljregulering kan foretas som skissert, på tross av at området er avsatt til LNF. Vennlig hilsen Kristiansen & Selmer-Olsen AS Sivilarkitekter Stig Alfred Eikeland Reguleringsarkitekt Kopi: Kjell Vidar Hamre Nils Seland 4 GIS/LINE WebInnsyn - Kartutskrift Side 1 av 1 Planområdet http://webhotel2.gisline.no/gislinewebinnsyn_listerkart/AdvancedPrintComponent/PrintFo... 04.03.2014 Forhåndskonferanse Detaljregulering for Hamre hyttefelt, gnr. 90 bnr. 2, Seland PlanID 10040900002A Flekkefjord rådhus tirsdag 1. juni 2012 Til stede: Kjell Vidar Hamre Nils Seland Birger Åtland Petter Rappe Bakgrunn Det er ønske om å utvikle et byggefelt for inntil 30 fritidsboliger på Hamre på vegen opp mot Seland. Beskrivelse Hamre ligger langs fylkesvegen til Seland. Aktuell parsell av eiendommen ligger på cirka kote 120 og vil bli liggende 100 meter fra strandsone til Selura. Nedenfor området, på motsatt side av fylkesveg, ligger Liåsen hvor det er regulert et felt med 8 fritidsboliger. Reguleringsplan Liåsen ble vedtatt den 6.8.2006. Det er ikke ledige tomter innenfor dette planområdet. Landskapet stiger bratt opp fra Selura, men det finnes åser og terrasser i landskapet egnet for å plassere bygg. Området er bevokst med lauvskog av middels bonitet. Det aktuelle området ligger utenfor kjente registreringer knyttet til biologisk mangfold. Det samme gjelder i forhold til fornminner. Planstatus Området er ikke regulert. I kommuneplanens arealdel vedtatt 28.8.2002 har aktuell parsell av eiendommen status som LNF-område. Konsekvensutredning • Tiltaket vil være i strid med gjeldende kommuneplan og må derfor vurderes opp mot § 4 i forskrift om konsekvensutredning etter Plan- og bygningsloven. Selura er et viktig rekreasjonsområde samtidig som det finnes flere tekniske inngrep i området. Eventuelt planarbeid vurderes derfor ikke å utløse konsekvensutredning etter forskriftens 4 c som anses å være mest aktuell i denne sammenhengen. • Konsekvensutredning i henhold til Plan- og bygningslovens § 4-2 er likevel påkrevd og viktig. Saksbehandling • Detaljregulering: Tiltakshaver står for utarbeidelse av reguleringsforslaget. En privat detaljregulering vil gi hjemmel for utbygging i området i fem år. Det er mulig å søke om forlenget gyldighet av en plan for to år om gangen. • Områderegulering: Private aktører kan inngå et samarbeid med kommune om å la utarbeide en områdeplan. Det er Utvalg for samfunn som tar beslutning om områdereguleringer kan utarbeides av andre enn kommunen. • For å få avklart den politiske holdningen til en detaljregulering i strid med overordnet plan kan det rettes en forespørsel til kommunen etter Plan- og bygningslovens § 12-8 hvor en kan be om en vurdering av planspørsmålet. Viktige problemstillinger som bør avklares i en planprosesse • Selura er et viktig rekreasjonsområde hvor også strandområdene og landskapsrammen er viktig. Et eventuelt planforslag bør derfor kunne dokumenter at utbygging kan skje på en måte som ikke innebærer en vesentlig forringelse av landskapsbildet. • Et eventuelt planforslag bør legge vekt på terrengtilpasset bebyggelse. • Vegen til Seland er smal. Trafikktekniske og trafikksikkerhetsmessige forhold må derfor utredes i planarbeidet. Anbefaling • Høydeangivelse for topp mønehøyde bør angis for hver enkelt tomt. Plandokument Følgeskriv: Utgangspunktet for planarbeid, planprosessen så langt, referat og kommentar av innkomne merknader. Planbeskrivelse skal utarbeides som et selvstendig dokument i henhold til § 4-2. Ved reguleringsendring må alle endringene beskrives og kommenteres. Reguleringsbestemmelsene skal være et selvstendig dokument. Det bør knyttes bestemmelser til hvert enkelt planformål. Plankart i minimum 1:1000 ROS-skjema fylles ut. Forhold som kan innebære en utfordring i forhold til risiko og sårbarhet må kommenteres i eget vedlegg eller som del av planbeskrivelsen.. Petter Rappe 25.10.2012 Sendes iht. adresseliste Flekkefjord, 27.03.14 Melding om oppstart av detaljreguleringsplan for Selandstronda hyttefelt, gnr. 90 bnr. 2, Seland Jf. Plan- og Bygningslovens §12-8 MELDING TIL OFFENTLIGE INSTANSER, GRUNNEIERE OG RETTIGHETSHAVERE Navn på området som skal endres: Områdets beliggenhet og størrelse: Forhåndskonferanse: Selandstronda hyttefelt, gnr. 90 bnr. 2, Seland (Navn er endret fra Hamre hyttefelt, som er brukt i tidligere dokument) På begge sider av FV mellom Liåsen og Seland. Ca. 90 daa. 01.07.12, vedlagt Antatt reguleringsformål: Fritidsbebyggelse frittliggende, veg, LNRF og lek. Gjeldende planer i området: Området er ikke regulert. I kommuneplanens arealdel vedtatt 28.8.2002 har aktuell parsell av eiendommen status som LNF-område. Plantype: Konsekvensutredning: Planprogram: Oppstart av utbyggingsavtale: Annet: Detaljregulering Nei Nei Nei Planen skal utarbeides i regi av: Kristiansen & Selmer-Olsen AS Eventuelle spørsmål rettes til prosjektansvarlig: Stig Alfred Eikeland tlf. 458 69 861 e-post: [email protected] Frist for eventuelle uttalelser: Uttalelse sendes til: 06.05.14 Se vedlagt brev til Planutvalget, US, i Flekkefjord Kommune, der planen er skissert. Vi tar gjerne imot kommentarer til brevet. Administrasjonen mener politisk behandling av brevet ikke er nødvendig, og svarer med vedlagte mail. Kristiansen & Selmer-Olsen AS Strandgaten 32 4400 Flekkefjord e-post: [email protected] 1 Flekkefjord Strandgaten 32 4400 Flekkefjord [email protected] Avd. Lyngdal c/o Lister Nyskaping Stasjonsgt. 26 4580 Lyngdal Avd. Egersund Sandakergt. 4 4370 Egersund Telefon: 38 32 76 00 hovednummer Mailadr.: [email protected] (felles) Hjemmeside: www.arkkso.no Org.nr.: NO 968 392 131 MVA Bankgiro: 3030 05 48845 Adresseliste for både offentlige og private på eget ark 2 Flekkefjord Strandgaten 32 4400 Flekkefjord [email protected] Avd. Lyngdal c/o Lister Nyskaping Stasjonsgt. 26 4580 Lyngdal Avd. Egersund Sandakergt. 4 4370 Egersund Telefon: 38 32 76 00 hovednummer Mailadr.: [email protected] (felles) Hjemmeside: www.arkkso.no Org.nr.: NO 968 392 131 MVA Bankgiro: 3030 05 48845